Продать квартиру в новостройке по переуступке в ипотеке

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу.

Продать квартиру в новостройке по переуступке в ипотеке

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная. Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.»Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Кто продает квартиры по переуступке . Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке , можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. … Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости. Читайте также: Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав. Что нужно знать о покупке жилья по переуступке прав: 6 важных нюансов. Как оформить переуступку новостройки .

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.

Сделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Фото: Мир Квартир

Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами.

Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже.

Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности:

• Срочная нужда в деньгах.
• Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг.

Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами:

• Развод. Супруг отказывается от недвижимости в пользу другого: в данном случае передается не только жилье, но и выплаты по кредиту.
• Получение наследства. Как и в предыдущем случае, человеку достается не только недвижимость, но и долг умершего.
• Сниженная цена. Иногда такая квартира может стоить дешевле, чем напрямую у застройщика, если собственник приобретал ее в инвестиционных целях и хочет срочно продать.
• Желание купить квартиру в определенном ЖК, когда квартиры от застройщика уже распроданы, или остались многокомнатные, а требуется «однушка».

Особенности сделки

В целом, процесс заключения договора цессии мало чем отличается от сделки по договору долевого участия или договору купли-продажи. Но все же стоит обратить внимание на несколько нюансов.

Квартиру можно продатьбыстрее, если досрочно погасить долг по ипотеке и снять обременение. Фото: Мир Квартир

При уступке прав требований необходимо сообщить об этом застройщику. Возможны два варианта. Первый и самый простой: если в договоре долевого участия ничего не прописано, нужно просто отправить уведомление застройщику о том, что сменился дольщик.

Второй случай немного сложнее: если в договоре прописан порядок уступки с обязательным согласованием смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать ему.

Кроме того, нужно внимательно выбирать банк. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета.

Как приобрести: алгоритм действий

В целом, последовательность действий при покупке квартиры по переуступке с ипотекой следующая:

1. Вы находите нужную квартиру по уступке с помощью объявлений о продаже на сайтах о недвижимости либо в отделе продаж новостройки.
2. Если планируете приобретать квартиру с ипотекой, то получаете одобрение ипотечного банка.
3. Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки.
4. Составляете договор уступки, согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки.
5. В назначенный день подписываете кредитную документацию, договор уступки, и весь комплект документов отправляется на регистрацию.
6. Если объект строится с применением эскроу-счетов, обращаетесь в банк –эскроу-агент застройщика и производите замену владельца эскроу-счета.

В целом, покупка квартиры в ипотеку по переуступке — обычная процедура, которая при соблюдении всех требований не несет рисков. Главное — учесть все детали.

Можно ли продать квартиру в новостройке , купленную в ипотеку , если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом , заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. … Сделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Фото: Мир Квартир . Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA. В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры ?

Купил квартиру в ипотеку и передумал. Что делать?

В прошлом году россияне оформили 1,9 миллиона ипотечных кредитов на 5,7 триллиона рублей, подсчитали эксперты «Дом.РФ» и Frank RG. Это рекорд за всю историю наблюдений. По сравнению с 2020 годом в количественном выражении выдача жилищных ссуд выросла на 7%, а в денежном — на все 28%.

Ипотеку в прошлом году брали даже те, кто раньше не собирался. «Неизвестно, что дальше будет с ценами на недвижимость», — так объясняла свое решение москвичка Мария А. Осенью она с мужем взяла в ипотеку двушку в новостройке на юге столицы. На двоих молодые люди зарабатывают в среднем 130 тысяч рублей в месяц, платеж по ипотеке составил более 80 тысяч.

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), для комфортного обслуживания ипотеки в Москве нужно зарабатывать как минимум 188,5 тысячи рублей. Это в два раза больше, чем в среднем по стране.

Через несколько месяцев после оформления жилищного кредита наши читатели поняли, что с долговой нагрузкой не справляются. Судя по объявлениям на сайтах по продаже недвижимости, случай этот не единственный: ипотеку тянут не все. Можно ли расторгнуть договор с застройщиком, выяснял АиФ.ru.

Расторгнуть договор купли-продажи новостройки в одностороннем порядке невозможно. Расторгать нужно либо через суд, если есть законные основания, либо по обоюдному согласию сторон с застройщиком и с уплатой штрафа. Это невыгодно, говорит эксперт по недвижимости Ксения Аверс.

«Если вы передумали или, например, изменились обстоятельства и вы не можете платить ипотеку, то такую квартиру в новостройке можно продать — и еще и заработать на этом», — рассказывает она.

С каждым новым этажом новостройки растет и стоимость квартир. На этой разнице любят зарабатывать инвесторы: покупают квартиру на этапе котлована при старте продаж по самым низким ценам и при сдаче дома продают. Важный момент — продают обязательно по переуступке, не получая собственность на квартиру.

Сам договор переуступки отличается от договора купли-продажи именно отсутствием оформленной собственности на объект. Когда дом строится или уже сдан, но покупатель не оформил собственность, будет отчуждение через переуступку прав по договору с застройщиком. Иными словами, по договору передают не само имущество, а права по договору инвестиционного или долевого строительства. А вот если право собственности уже получено, то может быть только договор купли-продажи.

Почему это важно?

Как поясняет Аверси, при переуступке не существует объекта права, и поэтому не нужно платить подоходный налог с разницы в цене при продаже.

А когда объект права уже есть, то при продаже квартиры взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с разницы между покупкой и продажей (например, квартира приобреталась за 10 миллионов, а продается за 13 миллионов, тогда налогом облагается разница в 3 миллиона рублей). Это уже не так выгодно.

«Профессиональные инвесторы специально оттягивают получение права собственности, чтобы успеть перепродать по переуступке и не платить налог.

Для простых покупателей с ипотекой переуступка — тоже спасение в случае необходимости продажи», — делится эксперт.

Как продать квартиру по переуступке?

При переуступке нужно будет получить согласие банка, который выдал ипотеку, а также согласие застройщика. Некоторые строительные компании берут комиссию за переуступку.

Ипотека продавца гасится за счет средств покупателя во время или после сделки. Условия расчетов всегда дает банк, выдавший ипотеку.

«К договору переуступки всегда обязательно должен идти оригинал справки от застройщика о произведенных полностью расчетах. Либо частичных, если договор предусматривал рассрочку от застройщика.

При отсутствии справки об оплате новому владельцу переходят не только права, но и обязанности по договору, а значит, и обязанность оплатить объект в полном объеме. Может возникнуть неприятная ситуация двойной оплаты: продавцу и застройщику», — подчеркивает Аверс.

По ее словам, переуступка — прекрасный инструмент для заработка, но только на растущем рынке. В случае падения цен на жилье можно уйти в большой минус. Теоретически наша читательница может даже заработать, продав квартиру по переуступке: за те несколько месяцев, что Мария платила ипотеку, цены на жилье в новостройке, в которой она купила квартиру, прилично выросли.

«Но брать специально ипотеку для перепродажи по уступке тоже нет смысла. Например, если квартира подорожает на полмиллиона, то вроде бы это доход. Но не забудьте вычесть из этого дохода проценты по ипотеке, а в первые месяцы ипотеки гасятся в основном именно они, а не тело кредита. И, конечно же, ежегодную страховку заемщика. И может получиться так, что вы зря тратили время или даже получили убыток», — предупреждает эксперт.

Продаем строящуюся квартиру , которая находится в ипотеке . Тонкости склеивания сделки переуступки , о которых нельзя знать заранее, потому о них НИКТО не знает (в том числе работники банка). Все выясняется по ходу дела, отчего седеют волосы в большом количестве. Хранить в российском банке доллар США и другую валюту в текущих реалиях как-то не хочется. Открыть счет сегодня в зарубежном банке удаленно помогут здесь. … Все выясняется по ходу дела, отчего седеют волосы в большом количестве. 5 шагов, как продать переуступку с ипотекой . Рассказываю свою историю продажи квартиры в стройке. Хранить в российском банке доллар США и другую валюту в текущих реалиях как-то не хочется.