М 69 Поселок на 1,5 – 5 тысяч жителей: Методические указания к курсовому проекту / Владим. гос. ун-т. Владимир, 2007. 48 с.
Методические указания подготовлены на кафедре «Архитектура» в помощь студентам III курса специальности 270301 – архитектура, выполняющим курсовой проект по дисциплине «Архитектурное проектирование».
Приведены состав и объем работы, порядок и методика проектирования, списки литературы, варианты исходных данных – см. приложение № 2.
Табл. 1. Библиогр.: 9 назв.
Введение
Курсовой проект на тему «Поселок на 1,5 – 5 тыс. жителей» является первой самостоятельной планировочной работой по дисциплине «Архитектурное проектирование», целью которого является практическое освоение лекционного курса «Основы теории градостроительства и районной планировки», формирование навыков градостроительного проектирования территорий муниципальных образований.
В соответствии с этим в проекте предусматривается проведение предпроектного анализа заданного по Приложению 2 района строительства, выбор участка под поселок, определение его емкости, а также производственно-экономического профиля поселения. На основе этого студент формулирует программу-задание в виде задания на проектирование курсового проекта (см. Приложение 3).
Следующая задача: учитывая конкретные природно-климатические характеристики выбранного участка и действующие нормы градостроительного проектирования, предложить планировку и застройку поселка. При решении этой задачи должен быть осмысленно использован опыт реального проектирования и теоретических разработок в этой области, т.е., необходимо выполнить сбор и изучение аналогов по принципам формирования застройки, по планировочной структуре, градостроительному зонированию поселений, построению систем их общественного обслуживания, озеленения и инженерно-транспортной инфраструктуры поселка.
Графическое оформление материалов проекта, его текстовая часть, включая необходимые расчеты, и защита проекта завершают курсовое проектирование.
I. общие указания
Задание на проект (форму см. Приложение 1) предусматривает разработку генерального плана и проекта планировки фрагмента поселения в пределах заданного участка местности с определенной топографией и климатическими характеристиками. Предпроектный анализ, проводимый студентом, позволяет выявить целый ряд конкретных ландшафтно-климатических характеристик, планировочных ограничений и особых условий расселения в заданном районе. На основе этого анализа студент выбирает площадку под поселение, составляет задание на проектирование, выполняет необходимые расчеты по определению параметров селитебной зоны и предлагает наиболее обоснованный вариант планировочной структуры поселка.
Проработка проекта идет по линии уточнения специализированных градостроительных схем (функционального и строительного зонирования, планировочной структуры, озеленения, общественного обслуживания, пешеходно-транспортных связей) в увязке с задуманной композиционной схемой поселения. Работа над проектом делится на 5 основных этапов (см. График, табл. 1).
Рейтинг № 1 проводится как завершение 1-го этапа – предпроектный анализ ситуации, в виде АПЗ на проект поселка. Рейтинг № 2 фиксирует составление эскиза застройки фрагмента поселка и эскиза графической части КП. Рейтинг № 3 отражает готовность материалов к защите КП.
На каждом занятии, включая консультации, необходим личный контакт каждого учащегося с преподавателем. Обучение процессу градостроительного проектирования возможно только при индивидуальной работе со студентом. Это обусловлено сложностью творческого процесса, многообразием учитываемых требований и взаимовлияний, большим количеством приемов их удовлетворения и увязки.
В составе проекта:
А. Пояснительная записка с иллюстрациями:
I. Предпроектный анализ ситуации.
II. Архитектурно-планировочное решение поселка (территориально-планировочная организация поселения).
III. Эскиз застройки центра поселка.
IV. ТЭП генплана и проекта планировки поселка.
Б. Графическая часть – не менее 4 листов формата А-1 экспозиции:
1. Ситуационный план и макет рельефа, М : 1: 10000.
2. Генеральный план поселка, М : 1: 5000 (1: 2000).
3. Панорама застройки поселка в целом (с учетом рельефа).
4. Проект планировки фрагмента поселка (центр с прилегающей жилой застройкой), М : 1: 1000.
5. Аксонометрия проекта планировки фрагмента поселка на плане масштаба 1 : 1000 или 1 : 500, или «3д».
6. Развертка застройки фрагмента с учетом рельефа.
Выдача задания на КП состоит из следующих действий:
а) Выбор студентом географической ситуации (Приложение 1).
б) Выборка данных по ветровому режиму местности с построением сезонных графиков – роз ветров, по скоростям – в м / с и повторяемости – в процентах по 8 румбам направлений по сторонам горизонта (по странам света). Штили при этом указываются в процентах к числу случаев ветра в сумме по всем направлениям, взятым за 100 % [1].
в) Определяется морфология рельефа, т.е., выявляются крупные формы его природной ситуации. На топоплане необходимо различить главенствующие формы: холм (холмы), гряду, склон (склоны), овраги, долину, систему долин, ложбину и т.п. – рис. 1. Затем определяется географическая ориентация их, т.е., положение формы, ее основной оси, или осей, относительно стран света. При описании используется обычная терминология физической географии.
г) Фиксируется наличие водного зеркала (объекта) и его характер. Для озер следует указать примерную площадь и, возможно, глубину, а для рек и ручьев – направление течения, ширину водотока в пределах заданной ситуации и расстояние от истока. Это позволяет [2] определить необходимую ширину водоохраной зоны – один из видов планировочных ограничений. На топоплане обозначаются зоны затопления территории паводковыми водами, рассматривается возможность запруды водотоков, или понижений в рельефе.
д) По атласам и другим материалам в пределах ситуации или поблизости размещают элементы транспортной инфраструктуры. Общая социально-экономическая характеристика района размещения поселка определяется с привлечением литературы по экономической географии, изданий местной прессы или схемы территориального планирования муниципального района.
е) Подбирается рекомендуемая для курсового проектирования учебная, нормативная и справочная литература – см. раздел III.
II. указания по выполнению основных этапов работы
II.1. Предпроектный анализ ситуации (I этап работы) выполняется для определения участка будущего поселения, его границ, площади, а значит, и емкости, т.е., определяется количество жителей поселка. Кроме того, выясняются природно-климатические характеристики, влияющее на принятие архитектурно-планировочного решения поселка.
Предпроектный анализ ведется на исходном топографическом плане масштаба 1 : 10000 в следующем порядке.
II.1.1. Природно-климатическая характеристика и планировочные ограничения.
Сначала характеризуется рельеф местности.
а) Рельеф, описанный по имеющимся морфологическим формам, исследуется по условиям стока поверхностных вод. Для этого на топографическом плане выявляются линии основных водоразделов и тальвегов. На плане следует показать направление и сравнительную интенсивность поверхностного стока, для чего можно использовать короткие стрелки, сделанные для наглядности разной длины и толщины (рис. 2).
Таким образом, определяются наиболее увлажняемые места. Сведения по количеству осадков, выпадающих в этом географическом районе, а также характер рельефа, подскажут, нужны ли мероприятия по мелиорации тех или иных участков местности. Это позволит выявить один из видов планировочных ограничений для застройки поселка – переувлажненные территории. Это исследование оформляется на схеме 1.
б) Схема 2 должна охарактеризовать участок местности по величине уклона поверхности рельефа в процентах (рис. 3).
При этом необходимо воспользоваться следующими градациями в условных обозначениях:
| 0 – 1 % | – непригодные (затруднен сток); | |
| 1 – 2 % | – условно благоприятные: производство, жилые территории; | |
| 2 – 5 % | – благоприятные, пригодные для всех функций (оптимальный уклон); | |
| Более 5 до 10 % | – производство | условно пригодные |
| Более 10 до 20 % | – селитьба | |
| Более 10 % | – производство | непригодные |
| Более 20 % | – селитьба |
Слишком крутые склоны при определенных условиях подвержены эрозии, что угрожает прочности застройки. В особых случаях застройка таких участков все же возможна, но потребует специальных мероприятий по укреплению, благоустройству территорий и применения особых типов застройки [3]. Обычно их используют для рекреационных территорий.
в) Схема 3 дает представление об инсоляции территории в зависимости от ориентации склонов по странам света (сторонам горизонта). Построение выполняется для 8 румбов с учетом следующих градаций оценки, правомерной для средней полосы России (рис. 4, 5).
Наиболее благоприятными считаются восточные, юго-восточные, южные склоны и вершины; условно благоприятны юго-западные и западные склоны из-за перегрева. Неблагоприятны северо-западные, северные и северо-восточные склоны, особенно при уклонах, превышающих 3 %. Те же склоны, имеющие уклон равный или меньший 3 %, считаются условно благоприятными: дома жилые без приквартирных участков могут быть здесь размещены, но ни усадебная, ни блокированная жилая застройка на таких склонах не планируются, т.к. поверхность земли здесь не получает прямых солнечных лучей.
Для построения схемы 3 на топографическом плане определяются участки склонов, обращенные своей поверхностью к каждому из 8 румбов. Соответствующие условные обозначения позволят оценить территорию по этому признаку.
г) Оценка ветрового микроклимата площадки базируется на графиках средних величин скоростей и повторяемости ветра по многолетним наблюдениям [1]. Графики роз ветров на 2 периода года исследуются на наличие господствующих и «опасных» направлений ветров.
К господствующим ветрам принято относить наиболее часто повторяющиеся случаи какого-либо направления. «Опасными» считаются те, средняя многолетняя скорость которых превышает 5 м / с.
Оптимальная скорость ветра, способствующая комфортному воздухообмену исследуемой местности, находится в пределах от 1 до 5 м / с (здесь и далее – средняя многолетняя скорость по направлению). Скорость ниже 1 м / с и частая повторяемость штилей вызывают застой воздуха, а при его загрязнении промышленными и транспортными выбросами в виде газов и механических примесей, экологическая обстановка станет неблагоприятной и даже опасной для здоровья жителей. В таких условиях, если планировочных мероприятий недостаточно для проветривания территории, от строительства поселка на таком участке следует отказаться.
Для оценки ветрового микроклимата местности следует учесть влияние рельефа на изменение скорости ветра. Рельеф, конечно, изменяет местами и направление ветрового потока, но в учебных целях мы ограничимся анализом только скоростей ветра господствующих или (и) «опасных» направлений.
Исследования [4] показали, что преодоление преград в виде рельефа местности вызывает изменение скорости набегающего потока в зависимости от положения участка на поверхности преграды. Если скорость набегающего потока принять за 1, то поправочные коэффициенты к ней распределятся по участкам поверхности холма согласно рис. 6. При этом минимальные коэффициенты соответствующих уровней соответствуют более плоским, менее выраженным возвышенностям (Н / В – 1 / 15), а максимальные, соответственно, более выраженным возвышенностям (Н / В – 1 / 5).
Топографическая основа местности должна подвергнуться специальной обработке с целью укрупнения форм, во всяком случае, по высоте (рис. 6, 7), а в плане укрупнение выразится в объединении мелких изрезанностей рельефа в более целостные формы.
Как видим, скорость ветра меняется в зависимости от положения участка на вершине, верхней, средней или нижней части склона. Указанные коэффициенты справедливы для «лобовой» экспозиции участка к набегающему потоку ветра.
Рельеф членится на высотные пояса особым образом, т.к. подошва, как и наивысшие точки рельефа в натуре имеют самые разнообразные сочетания, но для наших целей следует выделять наиболее крупные формы рельефа, соразмерные поселку в целом, обобщая их, проводя «генерализацию» рельефа. Этой операции поможет схема 1 с водоразделами и тальвегами.
Для примера возьмем продолговатый холм с небольшим промежуточным падением высоты по оси вдоль водораздела – рис. 7. Здесь подошвой основной формы будет являться ось водотока с одной стороны, а с противоположной стороны наиболее крупные тальвеги, особенно если дно их опускается ниже 1 / 2 высоты холма относительно отметок водного зеркала. В приводимом примере наблюдается еще один случай, который может вызвать затруднения при генерализации холма: рассматривать возвышенность как единый холм или считать его двумя холмами, с поперечной долиной между ними? В нашем случае двухвершинный холм из-за небольшой глубины понижения между вершинами (поперек основного водораздела) можно объединить в единую гряду уже на верхнем поясе склона (углубление по водоразделу не достигает и 1 / 4 высоты холма. В других случаях объединение форм может происходить и на более низких уровнях – по средней, либо только в нижней части склона, руководствуясь аналогичными соображениями.
Как видим на рис. 7, для построения в плане линий членения холма по высоте, выбирают ограниченное число наиболее характерных сечений. Разница отметок рельефа между вершиной и подошвой делится на 4. Так получаем отметки верхней границы нижней, средней и верхней частей склона для каждого из сечений. Находим эти точки на топографическом плане и соединяем их линиями, которые не совпадут с горизонталями топоплана, но хорошо опишут, укрупняя, основную форму рельефа, сомасштабную размерам поселения.
Реальные возвышенности обычно имеют несимметричные разрезы. Проверка применимости лабораторных исследований геометрически «правильных» моделей к реальным формам позволяет считать полученные в лаборатории результаты вполне применимыми и достоверными [4].
Методика построения карты скоростей ветрового режима состоит в следующем.
1. Для построения карты выбирается одно-два главных направления ветра. Это либо господствующие ветры, либо «опасные», т.е., те, что обязательно должны быть учтены в выборе участка под застройку или в планировочных приемах застройки территории.
Для каждого из выбранных направлений составляется своя схема распределения скоростей ветра на плане.
2. Основой построения этих схем является членение конкретного рельефа на части – генерализация рельефа: делим склоны возвышенностей по высоте, выделяя вершину, верхнюю, среднюю и нижнюю части. Каждая из этих частей, кроме вершины, должна быть разделена согласно ориентации поверхности холма по странам света. Границы поясов возвышенности определяются делением общей высоты ее на 4 части. Для членения поясов на участки по ориентации по странам света используется уже выполненный подготовительный чертеж к схеме 3.
3. Для характеристики ветрового микроклимата (схема 4) выделяют на полученном плане наветренные и подветренные склоны для рассматриваемых в п. 1 направлений ветра. Для этих участков поправочные коэффициенты к скорости ветра принимаются согласно рис. 5. Пользуясь этими данными, подсчитываем скорости ветра избранных направлений для выделенных участков и ранжируем участки по скоростям ветра согласно следующей классификации. Каждая позиция классификации обозначается условным обозначением на плане (схеме 4):
— неблагоприятный участок – V = 0 – 1 м / с: затруднено проветривание территории;
— оптимальный ветровой микроклимат, V = 1 – 5 м / с;
— требуется ветрозащита по 1 – 2 направлениям, V > 5 м / с;
— не рекомендуется для застройки, т.к. требуется ветрозащита по 3 и более направлениям, V > > 5 м / с;
Получаем оценку ветрового микроклимата местности (рис. 8), хотя картой ветрового режима эта схема не является, т.к. не дает представления об изменениях направления ветрового потока, а характеризует лишь проблемные участки по скорости ветра. И все же можно отметить, что наиболее обдуваемой является вершина холма. Следовательно, ее застройка должна быть продумана особенно внимательно и с точки зрения назначения, и сточки зрения формы.
д) Комплексная оценка местности (схема 5).
Наложением схем 1 – 4 получаем возможность прозонировать участок местности по пригодности его частей для застройки селитебной зоны (жилье, общественное обслуживание…). При этом территориальный ресурс следует использовать максимально. Это значит, что, кроме безусловно пригодных для жилой застройки участков, в «пятно» селитьбы войдут участки, на которых наблюдаются те или иные частичные ограничения. Эти ограничения следует обязательно оговорить в тексте, прилагаемом к схеме комплексной оценки территории.
Завершается предпроектный анализ в части ландшафтно-климати-ческих характеристик определением границ предполагаемой селитебной зоны поселка. Она обводится по контуру хорошо видимой сплошной линией. Пригодная территория не обязательно принимает форму единого целостного пятна на плане местности. Она может оказаться целой группой участков, с интервалами из не совсем удобных территорий между ними. Это уже говорит об особой планировочной структуре поселения в будущем проекте.
II.1.2. Антропогенные факторы планировки.
Следующая фаза предпроектного анализа связана с осмыслением антропогенных факторов планировки поселка и планировочных ограничений, связанных с ними.
а) Исследуется картографический материал мелкого масштаба в зоне намечаемого поселка. Для этого используют карты из атласа России, ее регионов, карты областей России – соответственно географическому пункту, оговоренному в задании. При помощи перечисленных материалов определяется трассировка транспортных путей сообщения – железных дорог, автотрасс федерального, регионального или местного значения, возможности судоходства и т.п. Их взаимное размещение на плане определит принципиальные направления и места въездов в поселок, подскажет наиболее важные из них, то есть претендующие на место главного въезда, а также определит грузовые дороги для обслуживания производственных зон.
б) По сведениям справочников и литературы о народном хозяйстве региона подбирается производственный профиль поселка.
Определив санитарные разрывы между производственной и селитебной зонами поселка [5], наносят примерные габариты производственной площадки. При ее размещении обязательны непосредственные выходы на авто- и железнодорожные магистрали, учет розы ветров, пригодность площадки для размещения данного вида производства и направление поверхностного стока с территории производства. Обычно правильнее размещать такие площадки с подветренной стороны по отношению к селитьбе, ниже ее по рельефу и ниже по течению реки. Хорошей гарантией защиты от стоков с производственной площадки может стать расположение ее за водоразделом по отношению к селитьбе и реке, на которую выходит поселок своей застройкой. Несмотря на то, что каждое производство на своей площадке должно предусматривать очистные сооружения своих поверхностных стоков, более длинный путь стоков по естественным путям сброса в основной водоток местности обеспечит дополнительную очистку их от загрязнений.
Границы санитарных защитных зон от предприятий, отступы застройки от транспортных коммуникаций внепоселкового значения, а также водоохранные зоны [2] наносят на тот же план масштаба 1 : 10000.
II.1.3. Территориальные и композиционные ресурсы площадки.
Окончательные очертания селитебной зоны на топоплане масштаба 1 : 10000 обводятся жирной сплошной чертой, подсчитывается площадь этой территории в гектарах. Ее величина – Sc – определяет расчетную численность населения будущего поселка – N [2].
Предпроектный анализ позволяет определить общую композиционную структуру будущего поселения. Определяющими в этом окажутся: «обращенность» площадки к природным и антропогенным ориентирам окружения, ориентированность на страны света; структура расположения на площадке будущего поселка пригодных к освоению участков, более мелких форм рельефа, выраженных настолько, что они могут взять на себя роль акцентов, а также размещение предполагаемых въездов и место входа (въезда) на промплощадку – все это выражается в виде предварительной, достаточно обобщенной композиционной схемы. Ее элементами являются основные центры притяжения внимания и тяготения населения, оси, соединяющие их или ориентированные на них, узлы пересечения таких осей, если, по мнению автора, они требуют архитектурной обработки. Вся эта система планировочных связей, многие из которых подкрепляются визуальными, позволяет в первом приближении определить место общепоселкового центра, выразить словесно тип объемно-пространственной структуры поселка в целом, ранжировать природные и некоторые антропогенные доминанты и акценты композиции.
Результат предпроектного анализа должен быть закреплен в задании на проектирование (Приложение 3), а также составит 1-й раздел пояснительной записки к проекту.
II.2. Архитектурно-планировочное решение поселка (2-й этап работы: территориально-планировочная организация поселка).
II.2.1. Композиционная схема поселения.
С архитектурной точки зрения предпроектный анализ может быть осмыслен в виде предварительной композиционной схемы. Основу ее составляют оси, узлы, доминанты, акценты и ориентиры, поддержанные рисунком транспортных коммуникаций и визуальными связями, которые автор считает нужным обеспечить в окружении и внутри поселка.
Поиски основных (предпочтительных) точек зрения на поселок не ограничиваются въездами в него. Форма водного зеркала может подсказать ракурс панорамного вида поселка. Другой вариант обозрения поселка в целом – вид с наиболее высокой точки рельефа.
В сочетании с абрисом селитебной территории элементы планировочной структуры могут стать основой разных форм плана поселения. Чаще всего малое поселение в средней полосе России имеет вид компактного пятна – округлого либо многоугольного по форме. Часто встречается линейная форма поселения, вытянутая благодаря природным условиям площадки. Не исключена изогнутость полосы поселения вдоль дороги, водоема, рельефа… Реже других встречается расчлененная структура. Причиной ее чаще всего являются природные условия, когда пригодные для поселения территории перемежаются с участками, исключаемыми по разным причинам из застройки.
Для выбора той или иной планировочной структуры важны величина поселения и взаиморасположение селитьбы и производственной площадки. Организация связи между ними и, конечно, положение общественного центра в этой системе играют здесь решающую роль. Связь обеспечивается главной улицей поселка, на которой располагается центр, а главный въезд в поселок тоже должен приводить к центру.
Единый общепоселковый центр, расположенный в геометрической середине селитебной части на пересечении трасс въезда в поселок и главной улицы, обеспечивает населению равную доступность общественного центра. Единый центр может располагаться и ближе к въезду, тогда он оказывается доступнее со стороны внешних коммуникаций поселка, т.е., его обслуживание рассчитывается не только на местное население.
Как вариант, роль внешней коммуникации может играть судоходная река или озеро. Обзор из центра в этом случае гораздо привлекательнее, а пешеходная парадная связь может соединить центр с пристанью.
При значительном удалении производства от селитьбы общественные учреждения центра поселения могут распределиться на два планировочных образования: при производстве и в селитебной зоне. Каждая из этих групп имеет соответствующую площадь.
В более крупных поселениях единый общественный центр может быть линейным или представлен несколькими планировочно взаимосвязанными группами зданий (рассредоточенный центр). Их приводят в систему, присвоив каждому элементу (группе) ранг и соответствующее архитектурное выражение значимости в общей иерархии.
Свободное решение центра применяется в особых планировочных условиях – в виде сквера или на набережной со свободно стоящими зданиями. Тогда озеленение и единый и «сильный» фон придают необходимое пространственное единство центру. Такое решение может оказаться чрезвычайно выразительным в архитектурном отношении.
Планировочные решения центров могут называться: линейным, угловым, тупиковым, узловым. Это зависит от размещения застройки центра по отношению к прилегающим улицам.
В линейно формируемом центре его учреждения размещаются вдоль главной улицы поселения, по одну либо по обе стороны улицы. В этом случае площадь организуется на каком-либо ее отрезке простым отступом зданий от красных линий улицы. Таким образом, проезжая часть улицы либо ограничивает площадь с одной стороны, либо разрезает площадь на две части.
Тупиковый тип центра организуется на замыкании одной из основных улиц с образование площади за Т-образным перекрестком улиц. Площадь в этом случае примыкает к улице одной стороной, а главное здание центра замыкает перспективу улицы, которая заканчивается перед ним.
Угловое решение применяется в условиях более сложных пересечений улиц. Тогда центр располагается на одном из секторов перекрестка, более обширного по размерам. Главная площадь в этом случае занимает переднюю часть сектора, ограниченную с двух сторон улицами, наиболее значимыми в структуре поселка.
Следующим шагом в проектировании является переход на более крупный масштаб топоплана (1 : 5000 или 1 : 2000) с горизонталями через 1 м. На этот план наносится принятое в общих чертах композиционное решение поселка с границами селитебной территории и положением центра.
II.2.2. Функциональное и строительное зонирование территории
Для проработки принятой в первом приближении планировочной структуры поселка служит градостроительное зонирование его территории.
Функциональное зонированиепредполагает разделение поселка на участки преимущественно производственной, коммунальной, жилой и общественной застройки, а также рекреационной зоны. На этой же схеме показывают принципиальное направление основных транспортно-пешеходных связей между этими участками (уточняется при трассировке уличной сети).
Строительное зонированиеотражает распределение селитебной территории по типам жилой застройки. Для этого потребуется предварительный расчет (табл. 2 и 3), при жилищной обеспеченности 18 м 2 общей площади / чел.
Результаты расчетов по строительному зонированию наносят на план, согласуясь с положением общественного центра и основных улиц поселка (к производству, от въезда к центру поселка, например). Концентрация населения в жилой зоне обычно наблюдается вблизи этих элементов планировочной структуры, а значит, здесь следует располагать типы жилой застройки, характеризуемые большей плотностью жилого фонда.
Распределение населения (N) по типам застройки
и расчет строительного зонирования поселка
| Типы застройки | % населения | По расчету для (СНП или ПГТ) | |||
| Для СНП | Для ПГТ | Поселения, % / чел. | Общая площадь в домах, м 2 | Территория, га | |
| 2 | |||||
| Секционная | 15 – 20 | 25 – 30 | ◙ | ◙ | ◙ |
| Блокированная | ◙ | ◙ | ◙ | ||
| Усадебная | 85 – 80 | 75 – 70 | ◙ | ◙ | ◙ |
| Коттеджи | ◙ | ◙ | ◙ | ||
| Всего: | 100 / N | (Sоп) | (Sж.з.) |
Примечание. 1. ◙ — показатель, подлежащий расчету.
2. При расчете данных в графах 5 и 6 используется таблица 3.
3. Sжз – площадь территории жилой застройки, должна быть меньше общей площади селитебной зоны.
Источник: poisk-ru.ru
Проект и расчет строительства центра к
Мы осуществляем проектирование всех типов объектов, производим весь перечень инженерно-строительных расчетов Подробнее.
Технологии
ООО «Конструктив-Проект» обладает современным оборудованием и персоналом профессионально работающем на нём Подробнее.
Сертификаты
Мы применяем современные технологии, которые отвечают всем стандартам и ГОСТам Российской Федерации Подробнее.
Реализованные проекты
Наша фирма имеет большой опыт проделанных работ, потому мы отличаемся от других качеством и профессионализмом Подробнее.
Проектная изыскательская организация ООО «Конструктив-Проект» является проектной организацией, основу которой составляют профессионалы с многолетним опытом работы. Проектный отдел организует работу по проектированию зданий и сооружений различного функционального назначения. Фирма выполняет проектные работы с проведением необходимых согласований по всем разделам строительства, выполняет весь спектр услуг, связанных с обследованием, проектированием, разработкой проектов реконструкции и усиления.
Наличие современных приборов позволяет нам осуществлять контроль качества строительных конструкций зданий и сооружений, непосредственно на всех этапах строительного производства.
Хорошая техническая вооружённость, позволяет проводить обследование строительных конструкций, определять целесообразность проведения ремонта, реконструкции и осуществлять прогнозирование поведения и строительных конструкций в будущем.
Оперативно выявляет причины деформаций отдельных конструкций и зданий, с выдачей заключений и рекомендаций по их быстрому устранению. Производит определение процента изношенности конструкций или зданий с предложениями и рекомендациями по возможной инженерной защите и режиму эксплуатации.
Созданная в 2011 году, организация уже успела уверенно заявить о себе на рынке строительных услуг.
Организация выполняет работы для заказчиков различных уровней и форм собственности.
Среди наших заказчиков есть такие известные компании, как АК «АЛРОСА» (ОАО), для которой был выполнен рабочий проект по реконструкции сетей теплоснабжения.
В 2013 году были выполнены работы для Федерального Казённого учреждения «Налог-Сервис» по обследованию здания и разработке проектно-сметной документации по перепланировке с переустройством помещений.
Выполнены работы для ряда муниципальных заказчиков, таких как: МОУ Гимназия № 87 (проектные работы по капитальному ремонту); Гимназия № 55, Гимназия № 25, Детский сад № 11 (работы по обследованию строительных конструкций); ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае», ККБ №3 (работы по разработке проектно-сметной документации на капитальное строительство), МУ «Образование-Сервис» МО Брюховецкий район (разработка проекта на строительство административно-бытового здания) и др.
Среди наших заказчиков такие известные фирмы-застройщики, как:
Модуль-Инвест ООО, Кубаньречфлотинвест ООО, ЖК «Европейский», «ЮТЭКС» ООО, «ЮРСК» ООО, Ромекс-Кубань.
Для частных лиц были выполнены работы по разработке проекта гостиничного комплекса из 4-х зданий; проект коммерческого комплекса из 2-х литеров; проекты административных и коммерческих зданий.
Среди постоянных заказчиков известная сеть ресторанов «Мадьяр».
Кроме этого существует строительный отдел, способный выполнить весь комплекс строительных работ «под ключ».
Источник: k-proekt.ru
Как открыть коворкинг [бизнес план с расчетами на 2022 год]
Коворкинг – это помещение, где собираются фрилансеры, арендуют себе рабочее место и зарабатывают деньги. Обычно коворкинг разделён на зоны, в нём много посадочных мест. Это могут быть, как обычные столы со стульями, так и софы, диванчики, дизайнерские кресла и прочие изысканные удобства.
Одной из особенностей хорошего коворкинга является наличие переговорной комнаты. Она нужна, чтобы посетители могли бронировать себе время для переговоров со своими клиентами. Также в ней, как правило, можно проводить презентации. Это особенно актуально для таких профессий, как IT-технолог или сетевой консультант.
Помимо рабочих областей, в коворкингах встречаются и зоны отдыха, и приёма пищи. Как минимум, это область с холодильником и микроволновкой, но может быть и встроенное полноценное кафе или снэк-бар.
Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.
Частыми спутниками коворкингов без отдельных точек по реализации пищи являются вендинговые аппараты. Они приносят регулярный и стабильный доход от посетителей.
Посещение коворкинга оценивается либо разово, за один день, либо по абонементу. Факт оплаты подразумевает, что вы можете пользоваться местными рабочими местами, Wi-Fi, зоной отдыха, развлечений, туалетами и даже душевыми, если такие имеются. В общем, всеми удобствами, которые предлагает вам данная локация.
Бизнес на коворкинге – это ниша, которая будет востребована только в большом городе с высокой плотностью населения. Основными посетителями коворкингов являются фрилансеры, которые по каким-либо причинам (усталость, желание побыть в тишине, избегание одиночества) предпочитают потерять часть дохода, но провести рабочее время вне дома в комфортной атмосфере.
Частыми покупателями абонементов на посещение коворкингов являются компании, сотрудники которых занимаются интеллектуальным трудом, например, фирмы IT-сферы.
Из минусов этого бизнеса наиболее очевидным является возможный потолок прибыли, ограниченный количеством посадочных мест вашего коворкинга.
Решить эту проблему частично позволяет размещение торговых точек внутри помещения, но всё же масштабировать коворкинг не всегда удаётся.
Статистика бизнеса
Современный работодатель меняет традиционные модели восприятия сотрудников. Теперь уже никто не сомневается в том, что работник может быть эффективен не только в офисе, но и дома или на специализированном удалённом рабочем месте.
Комплексы подобных рабочих мест стали одной из наиболее быстрорастущих бизнес-моделей в постпандемическом мире.
Сектор рынка постоянно растёт, и в мире насчитывается уже более 35 000 коворкингов. Объём же этого бизнеса в стоимостном выражении приближен к отметке в 26 млрд долларов.
Мировыми лидерами гибких рабочих пространств стали крупнейшие города планеты: Нью-Йорк, Лондон, Чикаго, Шанхай и прочие. Однако, даже в них пока доля коворкинга не превышает 10% от общего числа офисных помещений.
В общеевропейском масштабе эта цифра немного выше – около 15%, а в мировом даже достигает 17%.
Cushman
KAZANMALL. Сколько стоит торговый центр построить
Смета на строительство супермаркета (торгового центра)
Расчётное время ремонта составляло 3 месяца. Андрей нанимал подрядчиков, которые не успели закончить работу в срок.
По его словам, неквалифицированный строитель получает около 40 000 рублей, а квалифицированный – 75 000 рублей в месяц. На подряде бригада будет «съедать» от 100 000 до 120 000 рублей на человека в месяц.
В среднем же рабочий нанятой Андреем бригады зарабатывал в месяц 77 000 рублей. Всего было нанято 15 человек. На обустройство всего пространства только за 3-месячный период ушло около 3 500 000 рублей.
Всего же на полное обустройство коворкинга было потрачено 6 месяцев и та же сумма. Андрей утверждает, что работникам нерадивой бригады он так и не заплатил.
Строительная часть на объекте составила:
- заливку полов;
- укладку плитки;
- возведение перегородок;
- покраску стен;
- гипс;
- укладку кирпича.
На материалы была потрачена сумма примерно в 4 100 000 рублей.
Помимо неё на объекте велись инженерные работы, общей суммой в 2 800 000 рублей. Одна только вентиляция потребовала вложений в 1 100 000 рублей. Это внушительная сумма, но, по мнению Андрея, адекватная объёму проводимых работ.
Ещё 800 000 рублей потребовалось на проведение нового отопления, водоснабжения и канализации.
Для нашей модели мы не будем рассматривать такой же капитальный ремонт, как у Андрея, а рассмотрим вариант аренды 550 квадратных метров на 80 – 100 рабочих мест.
Нам непринципиален этаж, к тому же бизнес может вестись в региональном центре. На аренду помещений мы выделим сумму в 500 000 рублей.
Без проведения новых коммуникаций, стоимость ремонта не будет такой значительной, как у Андрея, но всё же предположим, что оформить наше пространство в любом случае придётся, и на это уйдёт не менее 850 000 рублей.
ШАГ 3. Покупка мебели, оборудования и расходников
Одним из самых неприятных вопросов для Петра была покупка перегородок для разграничения офисного пространства. Он решил сэкономить и взять б/у перегородки, каждая из которых, по его мнению, должна была весить около 5 кг.
Выкупив оптом всю партию, и забирая её со склада, Пётр выяснил, что вес одной перегородки около 25 кг. Однако, этот вопрос был решаем, а трудности вызвал вопрос крепления перегородок между собой. Оказалось, что подобный товар давно снят с производства, и крепить их можно было только подручными средствами.
На закуп дополнительных материалов у Петра ушла вся разница, которую он выгадал при покупке вещей б/у. Он говорит, что этот случай научил его быть осмотрительнее.
Пётр замечает, что в мебель в коворкинге быстрее приходит в негодность, чем, например, у вас в квартире, потому что к чужому имуществу люди относятся с меньшим пиететом, чем к своему.
По всему коворкингу у него ездят роботы-пылесосы. Пётр старается экономить на услугах уборщицы.
На обустройство коворкинга Андрея суммарно было потрачено 3 000 000 рублей. В эту сумму вошли:
- кухня;
- столы;
- стулья;
- мягкая мебель;
- стеклянные перегородки;
- мелкий декор.
Общие затраты состоят, как из мелких расходов, например, 5 395 рублей было потрачено только на краски и картон из «Планеты увлечений». Так и из крупных: 125 000 рублей ушли на навесные звукопоглощающие панели, для некоторых рабочих мест.
Татьяна Захарова, ведущий дизайнер проекта Андрея, делится воспоминаниями о начале работы: «Когда мы поняли, что на пространстве будет коворкинг, я приехала в помещение, перемеряла все стены и из обычных листов бумаги сложила своеобразную карту проекта.
Затем перенесла результаты в AutoCAD».Затем провели розетки, сделали освещение. Оформили чистовые покрытия, потолки, стены. Начался подбор выкрасов и мебели для отдельных кабинетов.
Провели остекление перегородок, заказали первую мебель. По словам Татьяны, они специально подбирали классическую и ещё выпускаемую фабриками мебель, чтобы, во-первых, иметь возможность перевезти её в другой интерьер в случае необходимости, а, во-вторых, чтобы всегда можно было её дозакупить.
Для всех помещений было заказано около 70 столов. Их цена начиналась от 15 000 рублей, но Андрей сумел выбить скидку и забрать столы за 7 500 рублей за стол, заплатив ещё 60 000 рублей сверху за доставку.
Комнаты для разговоров по телефону, «звонилки», имеют небольшой размер – 1,5 м на 1 м. У них индивидуальный, но бюджетный дизайн, есть небольшая шумоизоляция.
В переговорной комнате может поместиться до 8 человек. Здесь шумоизоляции нет, зато есть возможность подключить проектор и презентовать свой материал слушателям. Всего в проекте 11 кабинетов и 8 переговорных.
Андрей позиционировал свой коворкинг на 90 рабочих мест. Примерно столько же мы рассматриваем для своей модели. Предположим, что нам удалось сэкономить до 35% от суммы, потраченной им на обустройство.
В любом случае, оборудование и мебель – ключевые затраты в открытии коворкинга, и на нашу площадь они составят не меньше 1 950 000 рублей.
Коворкинг, как любой гостевой сервис также нуждается в пополнении своих запасов: кофе, бумага, канцелярские принадлежности и т.п.
Пётр делится историей конфликта с курьером, вплоть до мата, который произошёл оттого, что он не успел за 5 мин открыть дверь доставщику воды.
ШАГ 4. Найм персонала и размер ФОТ
Пётр говорит, что с момента основания коворкинга и до сих пор большую часть работ по его содержанию он выполняет самостоятельно. Правда, у него есть помощница, в должности администратора.
В последнее время он всё чаще старается делегировать часть своих обязанностей и перевести «работу для работы» в статус «бизнеса, как хобби». Это важный момент, на который он хочет обратить внимание молодых предпринимателей. Рутина заставляет владельца бизнеса «выгорать».
Он признаётся, что на старте проекта и помыслить не мог о том, чтобы в нём было несколько наёмных администраторов или специалист по продвижению. Это наверняка финансово бы убило проект.
Сейчас Пётр пришёл к выводу, что количество допустимого персонала напрямую пропорционально масштабам коворкинга. Чем больше проект вы планируете, тем более безболезненно пройдёт для вас привлечение в него дополнительных сотрудников.
Сегодня в проекте есть ещё несколько удалённых администраторов, которые могут решить организационные вопросы и проблемы поломок оборудования, например, протечку сифона или сбоев в сети Wi-Fi. О подобных проблемах Пётр обычно узнаёт лишь тогда, когда они уже решены.
Средний уровень зарплаты для администратора коворкинга – от 30 000 до 40 000 рублей. В нашем случае, будет нанято 2 администратора на посменную работу 2 через 2. Страховать их будем мы. Итого ФОТ составит 70 000 рублей.
ШАГ 5. Реклама
Пространства под коворкинги у Петра открывались очень быстро. Он не принимал активных действий по продвижению в первые 2 недели и, как следствие коворкинг просто простаивал.
На третью неделю Пётр сделал упор на агрессивную рекламу и сразу же получил полное заполнение. Это позволило ему открыть второе помещение уже на 3-ий месяц, а третье – на 4-ый.
Продвижением своего проекта он занимался самостоятельно. Активно использовал каталоги, но не стал трогать контекстную рекламу. Причина состояла в том, что конкретно в его районе было слишком мало запросов, а размещаться на одно ключевое слово «коворкинг», означало бы слив бюджета. Люди с другого конца столицы всё равно бы не поехали в далёкое от них место.
Социальные сети проекта тоже были запущены, но велись крайне неохотно – у Петра не хватало времени.
В итоге основой продвижения стал ручной поиск тех, кто готов был разместить рекламу о коворкинге у себя в паблике по приемлемой цене. За Яндекс Карты Пётр платить не стал, признаётся, что пожалел денег, но сейчас понимает, что ошибся.
Яндекс Карты и Google Maps хорошо подходят для Москвы, а в регионах люди активно пользуются 2 ГИС. За несколько месяцев размещения на Яндекс Картах Пётр платит всего 16 000 рублей. 2ГИС приносит ему меньше 1% всего трафика, поэтому платное размещение Пётр у них не заказывает.
Новичкам он советует использовать каталоги, тематические порталы, платное размещение на картах. Это работает в тех случаях, если площадь коворкинга превышает 300 кв. м.
А вот, если у вас маленькое помещение 80 — 100 кв. метров, то не нужно вкладываться в рекламу, стоит рассчитывать в первую очередь на преимущества локации.
Сейчас же, по его словам, он не делает для своего продвижения ничего.
Люди приходят к нему за выгодной ценой и, когда видят, качественный уровень сервиса за свои деньги, просто остаются, распространяя информацию о коворкинге «по сарафану» дальше.
Пётр не считает, что его коворкинг работает в премиум-классе. Скорее casual, для обычных людей. У его конкурентов цены в 1,5-2 раза дороже. В этом есть даже свои плюсы, ведь достаточно просто объяснить покупателю абонемента, почему аренда коворкинга будет выгодней, чем съём офисов.
Одной из основных причин является также наличие «плюшек» для посетителей: кофе, вода, печеньки, спортивные объекты, с которыми можно поиграть и отвлечься от основной работы, dendy. Раньше такими вещами могли похвастаться только Яндекс и Google, а теперь это распространено повсеместно.
Работники любой компании, снимающей места в коворкинге, могут почувствовать себя приобщёнными к современным корпоративным ценностям.
Пётр не ограничивает себя традиционными «бонусами» коворкингов, а ввёл несколько своих «фишек». Например, у него есть кега вкусного крафтового пива, а на завтрак любой посетитель может сделать себе тост с джемом.
Последние оказались настолько популярны, что Пётр был вынужден ограничить закуп двумя батонами в день. Изначально он думал, что тема быстро надоест «старичкам», зато станет отличной идеей для привлечения новых гостей, но спустя время понял, что популярность тостов не снижается.
С точки зрения позиционирования бизнеса, Пётр считает, что нет смысла делать «чисто женский коворкинг» или «коворкинг для вегетарианцев». Это заранее убыточные модели. Они, как правило, не выживают на конкурентном рынке.
Зато в этом бизнесе важно следить за настроением твоих посетителей и оперативно устранять то, на что они жалуются.
Контингент коворкинга всегда очень разный. Сюда приходят и продажники, и консультанты, и программисты, и дизайнеры, а, в случае с Петром, места арендуют даже представители клиники.
Никакой профессиональной тусовки никто не создавал, но люди в свободное время знакомятся с друг другом, общаются, делятся по интересам и получают новый опыт.
Григорий Ким отвечает за маркетинг в команде Андрея. Он говорит, что вся суть продвижения коворкинга сводится к тому, чтобы нагнать в него как можно больше людей.
Основой продвижения для него стала контекстная реклама в Яндекс Директ и Google Рекламе. Выбрали вариант продвижения по геотаргетингу, с настройкой на людей, живущих в радиусе 3-4 км.
Также настроили таргетированную рекламу через рекламный кабинет Facebook: «по интересам – дизайнеры, фриланс, продюссеры онлайн-курсов и т.п.»
Третьим каналом продвижения стал «геомаркетинг», а именно реклама на картах. Команда проекта купила размещение на Яндекс Картах за 110 000 рублей сразу на 12 месяцев, а также заполнила бесплатную карточку на 2ГИС, но, по словам Григория, и оттуда идут звонки.
Четвертым пунктом продвижения стал рейтинг брокерских компаний, которые за последние 2-3 месяца провели успешные сделки на рынке офисной недвижимости в Москве. Григорий обзванивал их и под процент предлагал сдавать места в коворкинге.
Наконец, пятым способом стало размещение объявлений на интернет-досках: Авито и ЦИАН. Эти сервисы подмешивают карточки коворкингов в обычную сдачу офисов.
Идея рекламы, по мнению Георгия, проста – откуда идёт основной трафик, в то направление и будет вложено больше денег.
Сейчас на рекламу уходит от 60 000 до 70 000 рублей ежемесячно, но Георгий хотел бы видеть сумму от 100 000 до 200 000 рублей.
Нам тоже важно, чтобы о новом коворкинге узнало, как можно больше людей. Заложим сумму в 250 000 рублей на стартовую рекламу и по 60 000 рублей на ежемесячную.
ШАГ 6. Подсчёт общей суммы на открытие
Так сколько же придётся потратить на открытие своего коворкинга?
Регистрация бизнеса (от 10 000 рублей)
Аренда помещения, 2 мес. (1 000 000 рублей)
Ремонт помещения (850 000 рублей)
Оборудование (1 950 000 рублей)
Закупка расходников (20 000 рублей)
ФОТ на первый месяц (70 000 рублей)
Реклама (250 000 рублей)
ИТОГО: 4 150 000 рублей.
Пётр признаётся, что в открытие коворкинга планировал вложить всего 400 000 рублей, однако, как это обычно и бывает, не справился. Итоговая сумма была близка к 950 000 рублей.
По его словам, все расходы были «по мелочи», но их было так много, что сложилась внушительная сумма. Найти её помогла кредитная карточка.
Андрей же в расходах не мелочился:
- 4 100 000 рублей – это стоимость строительных работ;
- 2 800 000 рублей – инженерные решения и проведение коммуникаций;
- 3 000 000 рублей – наполнение коворкинга;
- 3 500 000 рублей – зарплата строителям.
В общей сумме в коворкинг на площади 500 кв. м он вложил 13 400 000 рублей, что означает 26 800 рублей на 1 кв. метр.
Из расчёта он берёт общепринятую сумму экономного ремонта – 25 000 рублей на 1 кв. метр. По его словам, ни одну условную «жилую» квартиру в состоянии «от застройщика» нельзя привести к полному ремонту за такие деньги, а он брал помещение в гораздо худшем виде.
Почему Андрей считает, что проведённый ремонт стоил своих денег?
Он рассуждает так: второй этаж знания он мог бы сдать в аренду за 1 000 рублей с 1 кв. метра. Полезная площадь – 360 кв. м., т.е. размер возможного заработка – 360 000 рублей.
В его планах сдавать коворкинг по 1 700 рублей с 1 кв. метра, т.е. зарабатывать до 612 000 рублей и выигрывать потенциально до 252 000 рублей в месяц, что за год будет равняться примерно 3 000 000 рублей.
ШАГ 7. Оценка маржи и ценообразования
Секрет бизнеса на коворкинге по мнению Петра в том, что новое помещение не приносит денег. Оно начинает быть прибыльным, только когда заполняется на 70-80%.
Сейчас у него 2 градации цены для посетителей: 11 900 рублей в месяц – для всех и сниженный тариф, Пётр его не разглашает, он для тех, кто работает у него с основания коворкинга.
Разовое посещение не фиксирует за вами рабочее место. Оно стоит 1 000 рублей и не подразумевает переговорную комнату. Любой посетитель, который в это время придёт к вам, будет вынужден оплатить отдельное рабочее место.
Кабинет на 2-3 человек можно снять за 40 000 рублей в месяц. Крупный кабинет на 18 – 22 человека обойдётся предпринимателю в 200 000 рублей в месяц. Оба этих формата подразумевают фиксированные рабочие места.
Иногда резиденты сразу оставляют деньги за помещение на годы вперёд. Это помогает владельцу бизнеса расширяться за счёт привлечённых средств.
В коворкинге Андрея фиксированное рабочее место стоит 14 000 рублей в месяц, а нефиксированное – 12 000 рублей. На один день в коворкинг можно прийти поработать за 700 рублей.
Переговорные комнаты доступны за 600 – 800 рублей в час, а кабинеты от 40 000 до 80 000 рублей за месяц съёма.
ШАГ 8. Оценка среднего чека, выручки и точки безубыточности
Пётр говорит, что в среднем 100 кв. метров, занятых под коворкинг, требуют содержания на 100 000 – 120 000 рублей и приносят от 150 000 до 180 000 рублей в месяц.
Это означает, что основную прибыль владелец коворкинга получает от объёмов своего бизнеса. Первые посетители, по словам Петра, задавали ему много вопросов относительно того, как он зарабатывает. Он честно отвечал им, что развивает бизнес не из-за денег, а потому что ему нравится этим заниматься.
Одной из дополнительных идей Петра является тату-коворкинг. Он обустроил кабинет татуировщика, в котором работает его супруга, но в свободное время он сдаётся другим мастерам.
Исходя из этих данных, мы можем предположить, что наш коворкинг способен принести до 750 000 – 900 000 рублей в месяц, хотя это довольно оптимистичные цифры, рассчитанные на высокую заполняемость – от 85%.
ШАГ 9. Оценка ежемесячных затрат
Посчитаем ежемесячные затраты бизнеса:
Аренда помещения (500 000 рублей)
Налоги по УСН, 6% (48 000 рублей)
ФОТ (70 000 рублей)
Закуп расходников (10 000 рублей)
Коммунальные платежи и связь (30 000 рублей)
Рекламные отчисления (60 000 рублей)
ИТОГО: 718 000 рублей.
Ежемесячную амортизацию (из расчёта на 10 лет) рассмотрим отдельно, т.к. в большинстве случаев она не оказывает влияние на налогообложение. Она составит 16 250 рублей.
ШАГ 10. Расчёт чистой прибыли и окупаемости
В нашем примере чистая прибыль (800 000 рублей – 718 000 рублей) равна 82 000 рублей. В модели не учтены платежи за непредвиденные расходы.
Это означает, что окупаемость бизнеса составит примерно 4,5 – 5 лет.
Пётр предполагает окупаемость проекта равную 3-4 годам. Он признаётся, что при идеальном варианте она составляла бы 2 года, но такого он нигде не встречал.
За месяц с коворкинга он зарабатывает от 300 000 до 380 000 рублей.
Андрей делает расчёт окупаемости на свой проект в 5-6 лет. Для него коворкинг является больше имиджевой, нежели бизнес-историей.
ШАГ 11. Советы новичкам
Пётр делится рассказом о необычном посетителе, который просто-напросто поселился в коворкинге. Вычислили «трудоголика» по трусам, которые сушились на батарее.
Предупреждение «жилец» получил после двух недель беспрерывного нахождения на территории коворкинга и искренне удивлялся, что так делать, оказывается, нельзя.
Всё же согласившись с условиями администрации, он получил отдельный кабинет. Надо сказать, что администрация решила ему немного уступить, из-за жалоб других посетителей, на то, что он мешал их работе.
Какого же было их удивление, когда они поняли, что «жилец» пропал, а свой кабинет он сдает в субаренду! По итогу «разбора полётов» «жильца» выгнали, но он сумел вернуться в коворкинг спустя время, как член одной из компаний, которая выкупила абонемент.
С руководителем этой компании была проведена беседа в духе «либо вы его выгоняете, либо съезжаете все», и в итоге нарушителя уволили, а коллектив компании до сих пор арендует в коворкинге рабочие места.
Есть и более частные, но оттого не менее неприятные проблемы – загрязнение унитазов, мусор, оставленный на местах и шумные посетители.
Для первого вопроса, по словам, Петра покупаются одноразовые сидения, оставляются инструкции к ёршикам и призывы вести себя чистоплотно.
Они же и служат профилактикой для второго вопроса. Шумным посетителям делают предупреждения. С теми, кому это не помогает, стараются расставаться.
Иногда возникают кассовые разрывы. Очередной ремонт у Петра из ожидаемых 2-ух месяцев затянулся на восемь. Это привело к ситуации, когда пришлось занимать деньги у знакомых и брать кредит в банке ради покрытия аренды.
Страшным же в этой ситуации оказалось то, что слетели все предзаявки на помещение. Дождалась лишь одна компания. Из этой ситуации Пётр сделал вывод, что даже с предзаявок стоит брать предоплату.
Несмотря на опыт открытия 5-ти помещений, предприниматель считает, что ни одно из них он не открыл идеально. Всегда возникают ошибки, которые невозможно учесть, поэтому новичков он призывает не страдать перфекционизмом, а просто делать так, как считаете нужным.
На вопрос, есть ли смысл открывать маленький коворкинг или сразу заходить на большую площадь, Пётр отвечает, что всё зависит от ваших финансовых возможностей.
Иногда лучше открыть несколько маленьких коворкингов в разных местах, чтобы протестировать локации. А в дальнейшем масштабировать ту из них, которая зарекомендует себя лучшим образом.
Открывая их одновременно, будет трудно за всем уследить, но вкладываясь постепенно, с разницей в 2-3 месяца, можно получить хороший опыт для будущего масштабирования.
Андрей говорит, что успех коворкинга в конечном счёте всё равно определяет локация. На неё и стоит сделать основной упор.
Также в любом коворкинге много МОПов («мест общего пользования»): openspace, кухни, кафе, переговорные и т.п. Они тоже должны окупаться, новичкам не стоит забывать про это. В его коворкинге кухня и openspace занимают не более 105 квадратов.
Источник: f.partnerkin.com