Стоимость архитектурно-строительного проектирования индивидуальных жилых домов
Срок выполнения работ
Эскизный проект (вариант 1)
- Ситуационный план — расположение дома на участке
- Планы этажей с расстановкой мебели
- Кладочные планы этажей
- Фасады
- Разрез
- План кровли
10 рабочих дней
25 тыс.руб. для дома площадью до 300 кв.м.
30 тыс.руб. для дома площадью более 300 кв.м.
- Ситуационный план
- Объемные виды дома
- Планы этажей с расстановкой мебели
- Кладочные планы этажей
- Цветные фасады
- Разрез
- План кровли
40 тыс.руб. для дома площадью до 200 кв.м.
45 тыс.руб. для дома площадью до 250 кв.м.
48 тыс.руб. для дома площадью до 350 кв.м.
от 55 тыс.руб. для двухэажного дома более 350 кв.м., трехэтажного дома
На основе эскизного проекта выполняется рабочая документация.
- Общие данные.
- Планы этажей с экспликациями помещений.
- Фасады
- Планы, схемы и сечения фундаментов.
- Кладочные планы.
- Схемы для монолитных поясов
- Ведомость перемычек.
- Планы расположения элементов перекрытий
- План кровли.
- Планы расположения элементов крыши
- Схемы элементов лестниц, площадок.
- Кладка вентиляционных каналов
- Разрезы.
- Сводная ведомость материалов.
Для одноэтажного дома до 150 кв.м. — 120 тыс.руб.
Как считают стоимость строительства — государство и бизнес? Стоимость кв. м. реального проекта.
Для дома до 250 кв.м. — 140 тыс.руб.
Для дома от 250 кв.м. до 350 кв.м. — 160 тыс.руб.
Для двухэтажного дома более 350 кв.м., трехэтажного дома — от 180 тыс.руб.
- Отопление и вентиляция
- Водопровод и канализация
- Электрооборудование, электроосвещение
25 рабочих дней
Инженерный раздел — Отопление и вентиляция
Инженерный раздел — Водоснабжение и канализация
Инженерный раздел — Электрооборудование
Стоимость архитектурно-строительного проектирования общественных зданий
Срок выполнения работ
Стоимость работ в руб. за 1 м 2 общей площади помещения
- Пояснительная записка
- Ситуационный план
- Оъемные виды
- Планы этажей с расстановкой мебели
- Кладочные планы этажей
- Фасады (цветные фасады с отметками)
- Разрез (или два)
- Схема кровли
от 10 до 25 рабочих дней
от 100 до 400 руб.
Состав рабочего проекта зависит от сложности проектируемого объекта и может включать разделы:
Источник: arhi-proekt.ru
Стоимость проектов домов и объектов разного назначения (эскизный проект и рабочий проект)
Единых расценок на разработку эскизного и рабочего проекта не существует.
Тарифицировать интеллектуальный труд невозможно.
Одноэтажный дом 99 м2 из газобетона: обзор проекта и стоимость строительства в 2022 году
В условиях рыночной экономики нельзя законодательно установить, в частности, расценки на тарификацию составления строительной сметы.
В настоящее время, во всех странах мира, коммерческие организации оказывают услуги разработки эскизного и рабочего проекта договариваясь индивидуально, в каждом конкретном случае, в зависимости от сложности проекта, срочности выполнения работ, текущей конъюнктуры рынка и т.д.
В России до революции 1917 года действовали «Нормы вознаграждения труда зодчих. Выработанные Императорским Санкт-Петербургским Обществом Архитекторов»
от 1911 года. Нормы содержали распределение архитектурных объектов по пяти категориям сложности с уточняющими коэффициентами, девять градаций по стоимости объектов и распределение оплаты по шести этапам работы. Диапазон норм вознаграждения распределялся от 2 до 11% от стоимости строительства объекта.
Примерный состав затрат на разработку проектной документации и сопровождение строительства от общей себестоимости строительства.
Стандартный состав эскизного проекта и рабочей документации дома
Краткая пояснительная записка с описанием основных характеристик дома.
3D цветные изображения дома – пять видов.
Поэтажные планы подвала и каждого этажа.
Фасады дома – 4 вида.
Во случаях разработки ЭП оказывается экономически целесообразным заказ расширенного ЭП.
Архитектурная часть, конструктивная часть, раздел водопровода и канализации, вентиляция через вентканалы в стенах с выводом на крышу.
Электротехническая часть — схема разводки по дому до щита в каждой квартире.
Во всех случаях состав РП оговаривается индивидуально и разрабатывается и оплачивается по отдельному договору и техническому заданию.
Сроки передачи заказчику ЭП электронно после получения 100% предоплаты в течении:
семи дней в случае продажи готового проекта без внесения в него изменений;
от двух недель в случае разработки ЭП «с нуля» или внесения изменений в готовый проект.
Сроки передачи заказчику РП электронно после получения предоплаты в течении:
не более 30 дней в случае продажи готового проекта без внесения в него изменений;
от 30 дней в случае разработки РП «с нуля» или внесения изменений в готовый проект.
В соответствии с ч. 6 ст 48 ГрК РФ для разработки РП от заказчика нужны:
градостроительный план земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).
В соответствии с ч. 8 ст. 49 ГрК РФ неполнота документов, относящихся к исходным данным, в составе представленной на государственную экспертизу документации является основанием для отказа в приеме документации на экспертизу.
Оплата в рублях. 100% предоплата ЭП.
Во всех случаях базовая стоимость проекта указывается для права строительства одного дома, без его тиражирования в заранее оговоренной стране.
В случае строительства комплекса на основе разработанного проекта дома, стоимость оговаривается индивидуально, в зависимости от числа домов.
Перечень чертежей и иной документации может быть расширен за дополнительную плату.
Для любого проекта может потребоваться корректировка конструкций фундамента и несущих стен с учетом геологических особенностей участка земли (глина, песок , уровень грунтовых вод и т.д.) и климатического пояса.
Заказчику (инвестору) может быть оказан ряд дополнительных смежных услуги по рекламе данного проекта, в т.ч. создание и раскрутка официального сайта проекта, и по продаже и сдаче в аренду жилой и коммерческой недвижимости и т.д.
СП 317.1325800.2017 «Инженерно-геодезические изыскания для строительства. Общие правила производства работ».
Приказ Минрегиона РФ от 29.12.2009 N 620 «Об утверждении Методических указаний по применению справочников базовых цен на проектные работы в строительстве»
3.11. При определении базовой цены проектирования по Справочникам базовых цен на проектные работы для строительства в случае сокращения по просьбе заказчика, установленного в задании на проектирование, сроков проектирования по сравнению с нормативными рекомендуется применять следующие повышающие коэффициенты:
Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
(в ред. Федерального закона Градостроительного Кодекса РФ от 18.07.2011 N 243-ФЗ)
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
10.3) информационная модель объекта капитального строительства (далее — информационная модель) — совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте капитального строительства, формируемых в электронном виде на этапах выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и (или) сноса объекта капитального строительства;
Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование
Рабочая документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, их частей. Рабочая документация разрабатывается на основании проектной документации. Подготовка проектной документации и рабочей документации может осуществляться одновременно.
Статья 57.5. Информационная модель объекта капитального строительства
1. Застройщик, технический заказчик, лицо, обеспечивающее или осуществляющее подготовку обоснования инвестиций, и (или) лицо, ответственное за эксплуатацию объекта капитального строительства, в случаях, установленных Правительством Российской Федерации, обеспечивают формирование и ведение информационной модели.
2. Правила формирования и ведения информационной модели, состав сведений, документов и материалов, включаемых в информационную модель и представляемых в форме электронных документов, требования к форматам указанных электронных документов устанавливаются Правительством Российской Федерации, за исключением случаев, если такие сведения, документы и материалы содержат сведения, составляющие государственную тайну.
ГОСТ 21.001-2013. «Межгосударственный стандарт. Система проектной документации для строительства. Общие положения»
3.1.6 рабочая документация: Совокупность текстовых и графических документов, обеспечивающих реализацию принятых в утвержденной проектной документации технических решений объекта капитального строительства, необходимых для производства строительных и монтажных работ, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами и/или изготовления строительных изделий.
Примечание — В состав рабочей документации входят основные комплекты рабочих чертежей, спецификации оборудования, изделий и материалов, сметы, другие прилагаемые документы, разрабатываемые в дополнение к рабочим чертежам основного комплекта.
ГОСТ Р 57563-2017 Моделирование информационное в строительстве. Основные положения по разработке стандартов информационного моделирования зданий и сооружений.
3 Термины и определения
В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:
3.1 информационная модель объекта строительства (building information model, BIM): Совокупность представленных в электронном виде документов, графических и неграфических данных по объекту строительства, размещаемая в соответствии с установленными правилами в среде общих данных, представляющая собой единый достоверный источник информации по объекту на всех или отдельных стадиях его жизненного цикла.
Примечание 1 — Термин адаптирован из ИСО 29481-1:2010, статья 2.3.
Примечание 2 — Информационная модель здания часто используется в качестве синонима BIM.
Примечание 3 — Информационная модель может служить общей основой для принятия решений и предусматриваться договорами в качестве справочного ресурса на одной или нескольких стадиях проекта.
3.2 информационное моделирование зданий и сооружений (building information modelling, BIM): Процесс создания и использования информации по строящимся, а также завершенным объектам капитального строительства в целях координации входных данных, организации совместного производства и хранения данных, а также их использования для различных целей на всех этапах жизненного цикла.
Примечание — BIM — широко используемая аббревиатура в строительной отрасли. В этом понятии акцент приходится на слово «здание», что сложилось исторически, поскольку переход от традиционных форм документации наиболее ярко выражен в секторе «вертикального» строительства. Тем не менее данная технология оказывает аналогичное влияние и на сектор инфраструктурных («горизонтальных») объектов и других объектов искусственной среды, обеспечивающих жизнедеятельность людей.
3.3 стандарт информационного моделирования зданий и сооружений (BIM guidance document): Документ, позволяющий пользователям получить необходимые результаты работ посредством применения технологии информационного моделирования зданий и сооружений.
Примечание 1 — См. ИСО/ТО 18529.
Примечание 2 — Стандарт позволяет пользователям раскрыть возможности системы, составить планы достижения поставленных целей, способствует достижению целей, а также выявлению и устранению ошибок.
Пример — Руководство, регламент, справочник, указания.
Минрегион России рекомендует при определении стоимости проектных работ, принимать распределение базовой цены проектирования, рассчитанной с использованием справочников базовых цен на проектные работы, в зависимости от стадии проектирования в следующих размерах: проектная документация — 40%, рабочая документация — 60%.
Список справочников базовых цен на проектные работы по России
СБЦП 81-2001-01 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Территориальное планирование и планировка территорий, Москва 2010
СБЦП 81-2001-02 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Объекты связи, Москва 2010
СБЦП 81-2001-03 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Объекты жилищно-гражданского строительства, Москва 2010
СБЦП 81-2001-04 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Объекты авиационной промышленности, Москва 2011
СБЦП 81-2001-05 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Нормативы подготовки технической документации для капитального ремонта зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения, Москва 2012
СБЦП 81-2001-07 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Коммунальные инженерные сети и сооружения, Москва 2012
СБЦП 81-2001-08 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Объекты магистрального трубопроводного транспорта нефти, Москва 2012
СБЦП 81-2001-09 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Железные дороги, Москва 2014
СБЦП 81-2001-10 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Объекты министерства обороны Российской Федерации, Москва 2014
СБЦП 81-2001-11 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Предприятия агропромышленного комплекса, торговли и общественного питания, Москва 2014
СБЦП 81-2001-12 Объекты гражданской авиации. Москва 2015 г.
СБЦП 81-2001-13 Объекты нефтеперерабатывающей и нефтехимической промышленности. Москва 2015
СБЦП 81-2001-14 Газооборудование и газоснабжение промышленных предприятий, зданий и сооружений. Москва 2015
СБЦП 81-2001-15 Заглубленные сооружения и конструкции, водопонижение, противооползневые сооружения и мероприятия, свайные фундаменты, Москва 2015
СБЦП 81-2001-16 Искусственные сооружения. Москва 2015
СБЦП 81-2001-17 Объекты водоснабжения и канализации. Москва 2015 г.
СБЦ Газооборудование и газоснабжение промышленных предприятий, зданий и сооружений. Наружное освещение. Москва 2006
СБЦ Объекты нефтеперерабатывающей и нефтехимической промышленности. Москва 2004
СБЦ Искусственные сооружения. Москва 2004
СБЦ Заглубленные сооружения и конструкции, водопонижение, противооползневые сооружения и мероприятия, свайные фундаменты, Москва 2004
СБЦП Объекты речного транспорта. Москва 2004 г.
СБЦП Предприятия автомобильного транспорта. Москва 2006 г.
СП.13330.2012 Норматив продолжительности проектирования объектов жилищно-гражданского назначения. Москва 2012
Список справочников базовых цен на изыскательские работы по России
Справочник базовых цен на инженерно-геодезические изыскания при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений. 2006 (актуализация 2008)
Справочник базовых цен на инженерно-геологические и инженерно-экологические изыскания для строительства. 1999 (актуализация 2010)
Справочник. Справочник базовых цен на инженерные изыскания для строительства. Инженерно-гидрографические работы. Инженерно-гидрометеорологические изыскания на реках 2001 (актуализация 2008)
Список сборников базовых цен на проектные работы по Москве
МРР-3.2.06.08-13 Сборник базовых цен на проектные работы для строительства, осуществляемые с привлечением средств бюджета города Москвы (с изменениями на 15 января 2015 года).
МРР-3.2.14.04-12 Сборник базовых цен на проектные работы по комплексному благоустройству территорий, крыш зданий и других искусственных оснований, осуществляемые с привлечением средств бюджета города Москвы.
МРР-3.2.40.02-12 Сборник базовых цен на работы по изготовлению демонстрационных материалов, осуществляемые с привлечением средств бюджета города Москвы.
МРР-3.1.10.04-13 Нормы продолжительности проектирования объектов строительства в городе Москве.
Источник: www.project.bulgaria-burgas.ru
Сколько стоит проектирование в России и в Великобритании?
Несколько лет назад, мы, как владельцы монтажной компании, пришли к выводу, что нам нужно поставить на пост генерального директора не одного из соучредителей, а наемного профессионального управленца. Мы нашли по рекомендациям отличного руководителя, который раньше сам был владельцем собственного бизнеса. Мне захотелось узнать, зачем он закрыл свое дело и как решил перейти в статус наемного сотрудника, которым будут руководить «сравнительно молодые пацаны».
Он ответил: «Нет смысла быть владельцем бизнеса, не спать по ночам, рисковать, отвечать за все своими деньгами, когда можно примерно за те же деньги прийти в найм, и при этом не нести никакие риски».
Сейчас почетный статус владельца бизнеса нисколько не говорит о богатстве этого человека, по крайней мере в проектном бизнесе. Конечно, есть исключения – всем известные лидеры рынка, без которых проектная сфера вряд ли вообще существовала, но почему же так много, не побоюсь этого слова, с трудом выживающих компаний?
«Повышайте эффективность работы»
Сейчас пруд пруди бизнес-консультантов, коучей, которые хором говорят о том, что пришло время повышать эффективность труда и снижать расходы, оцифровывать бизнес, и это является основным инструментом повышения заработка. Мол тех, кто не смогли перейти на новые рельсы, ждет забвение. А кто сможет – будет зарабатывать в разы больше.
Мы с этим согласились и попробовали последовать этой рекомендации: перешли на BIM моделирование, наняли помощников, которые снимают часть рутинной работы с проектировщиков, ввели отсеивание неэффективного персонала, разработали систему подбора подрядчиков, ввели стандарты организации, сейчас готовим исчерпывающее руководство по всем этапам работы и многое другое.
После всего этого собрали статистику выработки в рублях на одного проектировщика за последние несколько лет, сравнили друг с другом … и прослезились. Все наши выстрелы ушли «в молоко», линия почти не изменилась. Мы пришли к выводу, что рост эффективности персонала никак не поспевает за повышением расходов компании из-за роста налогов и сборов, стоимости программного обеспечения, зарплат, а также, повышающихся изо дня в день требований клиентов.
Это самое большое заблуждение, которое пошло, видимо, от BIM консультантов и от разработчиков программного обеспечения. Семь лет назад, когда мы обучали наших первых проектировщиков Revit, мы, наслушавшись пламенных речей об экономической эффективности перехода на BIM, ожидая, что теперь сможем проектировать больше и быстрее, почувствовали манящий запах денег.
Спроектировав десятки зданий в BIM, можем со всей ответственностью сказать – нас вводили в заблуждение, моделирование оказалось чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим процессом.
Безусловно, BIM позволяет быстрее оформлять спецификации, делать аксонометрии, разрезы и сечения, однако, перед этим нужно угробить массу времени на то, чтобы построить модель во всех деталях. Современные здания стали настолько сложными, что только для разводки инженерных коммуникаций на техэтаже одного широко известного здания, мы потратили более полугода! Шесть месяцев несколько специалистов с утра до вечера не делали ничего, кроме как пытались убрать коллизии на одном этаже.
Кроме того, чтобы работа в BIM была возможна, понадобилось нанять BIM менеджера и BIM координаторов, затраты на которых приходится «размазывать» на проектировщиков.
Справедливости ради следует отметить, что в 2D такие здания вообще невозможно спроектировать.
Итог: проектирование в BIM чрезвычайно дорогостоящий процесс, который требует значительно больших трудозатрат и времени, чем работа по старинке.
Фото 1: 3D модель части технического этажа жилого дома
Возможно, кто-то скажет, если бы мы не реализовали этот план, то выработка упала бы и стало еще хуже, чем два года назад. Наверняка, так и есть, но что же такого нужно сделать, чтобы выйти из состояния «как бы не отдать концы»?
Вывод напрашивался сам собой: эффективность персонала повышать надо, налаживать производство надо, максимально автоматизировать процесс – безусловно надо, но это может дать финансовую прибавку лишь на десяток-другой процентов, этого не будет достаточно, чтобы справится с негативными факторами и добиться процветания.
Я нисколько не претендую на статус бизнес-консультанта или эксперта, но поделюсь своим мнением и покажу реальные цифры, которые, надеюсь, прольют свет на проблему и дадут хоть какие-то решения.
Клиент всегда прав?
На рынке много честных, порядочных и состоятельных клиентов, с которыми работа идет эффективно (хоть и со сложностями) и которых можно рекомендовать своим друзьям и коллегам. Но есть исключения, и к большому сожалению, не единичные.
Вот диаграмма, показывающая распределение клиентов по группам.
Рис 2. Распределение дохода проектной компании по группам клиентов. «Неплатильщики» – клиенты, которые или вовсе не оплачивают выполненные работы или всячески откладывают платежи. Вторая категория – заказчики, чьи проекты, по их же инициативе были заморожены, или работа над которыми растянулись на годы, вместо ожидаемых месяцев. Третья категория – это те добросовестные клиенты, которые выполняют все обязательства и договоренности, и как следствие, позволяют проектной компании выживать.
Как видим, треть проектов в денежном выражении принесли компании убытки – или из-за неплатежей, или из-за растягивания заказчиком работ на годы. И как следствие, эти риски приходится закладывать в договоры с другими клиентами, как бы это не звучало несправедливо для добросовестных заказчиков.
Наверно, было бы не плохой идеей составить список особенно «тяжелых» клиентов, работа с которыми чаще всего оборачивается убытками и поделиться с коллегами, чтобы они проявили бдительность при заключении договоров с ними.
А поскольку до этого мы пришли к выводу, что повысить личную работоспособность проектировщиков можно не более чем на 10-20%, то рост их эффективности не может даже покрыть убытки от «плохих» контрактов.
Значит, решение проблемы находится в другой области.
Минимальная стоимость проектирования в Великобритании
Давайте сделаем небольшое отступление.
Один известный российский архитектор, построивший несколько объектов в Лондоне, как-то рассказывал мне о ценовой справедливости и комфортности работы в Великобритании, поскольку там существует минимальная граница стоимости проектирования, ниже которой невозможно нанять ни одного архитектора. Я решил чуть больше узнать о том, как формируется цена на проектные работы в этой части Европы и понять, можно ли эти правила перенести на Россию.
Исторически сложилось, что основным критерием оценки минимальной стоимости проектирования в Великобритании является процент от стоимости строительства. При этом, разделяется оплата архитекторов, конструкторов и инженеров. За соблюдением шкалы минимальной стоимости услуг проектировщиков велся тщательный надзор, поэтому вскоре клиенты были лишены возможности нанять на работу профессиональных архитекторов ниже регламентированной стоимости.
Рис 3. Королевский институт Британских архитекторов много лет защищал понятие «минимальная стоимость проектирования»
Вот как выглядела таблица минимальной стоимости проектирования в Великобритании (мы привели ее в рубли по текущему курсу и в процентах от стоимости строительства)
Участники проекта
Стоимость строительства (без НДС), руб. (переведено по текущему курсу фунта)
120 000 000
240 000 000
800 000 000
2 000 000 000
4 000 000 000
Процент и стоимость проектирования
Стоимость проекта — 9% или
10 800 000
8% или
19 200 000
7% или
56 000 000
6% или
120 000 000
5% или
200 000 000
2% или
2 400 000
2% или
4 800 000
1,5% или
12 000 000
1,5% или
30 000 000
1% или
40 000 000
2% или
2 400 000
2% или
4 800 000
1,5% или
12 000 000
1,5% или
30 000 000
1% или
40 000 000
Сделаем очень грубое сравнение. Возьмем крупный жилой комплекс, площадью более 100 000 кв.м. в Московском регионе.
Мы знаем, что стоимость его строительства составляет примерно 4 млрд. руб., значит, минимальная стоимость проектирования английскими проектировщиками составила бы 280 000 000 руб. Обращаем внимание, что мы не привязывались к стоимости строительства, если бы работы вел английский генподрядчик в пригороде Лондона, а использовали реальные затраты на объект, поэтому сравнение относительно справедливое.
При этом, проектирование этого жилого комплекса вело одно из лучших (и дорогих) российских архитектурных бюро и оно получило за это на 40% меньше, чем получили бы английские коллеги. Получается, что минимальная стоимость проекта в Англии почти в два раза выше, чем максимальная цена в России. А если учесть реальную стоимость материалов и зарплаты строителей в Англии, то разница станет космической.
Рис. 4 На примере одного жилого комплекса можно увидеть, что минимальная стоимость проекта в Англии почти в два раза выше, чем максимальная цена в России
Обратите внимание, что английские архитекторы не слишком ценят услуги конструкторов и инженеров. Если в российских сметных сборниках стоимость архитектурного, конструктивного и инженерных разделов примерно равны друг другу, то англичане считают, что оплата архитекторов должна быть в два раза больше, чем инженеров и конструкторов вместе взятых.
Раз уж мы затронули эту тему, давайте сравним процентное соотношение стоимости разных этапов проекта.
| Стадия проекта | Великобритания | Россия* |
| Концепция (эскизный проект) | 20% | 10,4% |
| Стадия П | 20% | 34,8% |
| Стадия РД и тендерная документация | 40% | 52,2% |
| Авторский надзор | 20% | 2,6% |
| Итого | 100% | 100% |
Примечание: Для России расчет велся исходя их рекомендаций сборников на проектирование, в частности: стадия «П» – 40%, стадия «РД» – 60% от стоимости проектирования, а авторский надзор 2,65% от общей стоимости. В российских нормах не регламентируется стоимость эскизного проекта, поэтому мы определили ее, исходя из практики.
Отметим, что основная разница состоит в стоимости ведения авторского надзора, очевидно, что стоимость этих услуг в России чрезвычайно недооценена. Некоторые девелоперы считают, что авторский надзор сводится только к подписанию актов. Однако, очевидно, что это не так – при авторском надзоре приходится значительно корректировать документацию из-за ошибок при производстве работ или просьб строителей, допущенных неточностей в документации, пожеланий заказчика и т.п. В связи с этим, авторский надзор чрезвычайно невыгоден проектной организации, и она при первой же возможности от него отказывается. Если бы процент был близок к английскому, то можно было бы ожидать большего внимания авторов проекта к процессу строительства.
С самого начала появления в Англии практики определения размера гонораров проектировщиков исходя из стоимости строительства, не прекращались споры о нерыночности такой схемы. Считалось, что наличие такой шкалы убивает конкурентную борьбу и создает почву для сговора между профессиональными группами. Возможно, эти претензии не беспочвенны, но такая схема оплаты крайне способствовала расцвету архитектурного бизнеса и создала условия, при котором проектировщики были заняты творчеством, созданием уникальных продуктов и максимально персонифицированным подходом к клиенту, а не заботой о банальном пропитании.
Другим распространенным доводом против такой схемы было обвинение, что если оплата архитектора или проектировщика будет напрямую зависеть от стоимости строительства, то он не будет даже пытаться снижать затраты, выбирая самые дорогостоящие при реализации решения.
Однако, возможно, для нашей страны это покажется смешным и наивным, но архитекторы Великобритании руководствуются строгим кодексом поведения (выпускаемом Советом архитекторов), который требует (кроме всего прочего), чтобы архитектор был честным и целостным, и проявлял заботу о расходах клиентов. Судя по всему, эти слова – не пустой звук для наших заморских коллег.
Однако, ворота в рай для английских архитекторов были прикрыты около 10 лет назад, когда шкала минимальной оплаты был отменена, а регулирование стоимости услуг архитекторов стало осуществляться исключительно по законам рынка. Этот переход к жесткой конкуренции до сих пор называют «политикой против качества», поскольку считается, что забота о высоком качестве была пожертвована в угоду политкорректности.
Отказ от шкалы минимальной стоимости проектов сразу привел к падению стоимости услуг архитекторов Англии до уровня, который поставил под сомнение смысл ведения проектного бизнеса в целом. Как сказал один известный архитектор: «Низкая стоимость работ ухудшает качество предоставления услуг, снижает профессиональные стандарты, сводит на нет поиск инноваций, и снижает нашу конкурентоспособность в международных проектах».
Расходы проектной компании
В нашей стране нет шкалы минимальной стоимости проектов, но что хуже всего – нет даже намека на формализованный кодекс поведения проектировщиков, который задавал бы стандарты взаимоотношения с клиентами и коллегами, и который хоть в какой-то степени обеспечивал выживаемость профессии, не позволяя гонорарам опуститься до уровня угрозы выживания, который исключает любой прогресс и развитие технологий проектирования.
Участвуя в тендерах на проектирование, мне многократно приходилось ловить на себе непонимающие взгляды, когда дело доходило до обсуждения стоимости. Обычно клиент спрашивает: «Какова численность команды, которая будет работать над проектом, и сколько времени они будут работать?»
Получив эти значения, заказчики перемножали их на расходы на одного проектировщика. И при этом, максимум, на что они могли согласиться, это умножить месячную зарплату проектировщика в два раза (что включает в себя, по их мнению, «налоги и прибыль» компании) на количество месяцев работы.
Давайте разбираться, имеет ли право на жизнь такая математика?
Приведем данные за несколько лет в отношении проектной компании с численностью до 50 человек:
- Налоги (НДС, зарплатные, на прибыль) – 41%
- Содержание офиса – 13% (аренда офиса, телефония, интернет, закупка компьютерной техники, лицензии на программное обеспечение, канцтовары, обслуживание оборудования и т.п.)
- Зарплата персонала (как проектировщиков, так и административный и обслуживающий персонал) – 40% (27%+13%).
- Резервные фонды и прибыль – 5%.
Удивительно, но клиенты не понимают, что для создания условий, при которых архитектор, конструктор или инженер могут выполнить свою работу, необходим обширный штат вспомогательных служб: ГИПы, BIM менеджеры и координаторы, технические аудиторы, помощники, сотрудники отдела продаж, кадровой службы, юристы, бухгалтеры, руководители отделов и подразделений и т.п. А следовательно, заказчики не готовы за них платить.
В среднем, по международным стандартам управления, соотношение административных сотрудников и производственников составляет 1:2, т.е. на двух производственников приходится один сотрудник «вспомогательных» отделов.
Поэтому, если мы примем зарплату проектировщика за 100%, то нужно ее увеличить минимум на 50%, чтобы учесть другие службы, без которых работа компании немыслима.
В итоге, мы получаем следующие реальные расходы компании, приведенные к зарплате одного проектировщика:
Минимальные расходы компании, приведенные к одному проектировщику, составляют 300 000 руб. в месяц, что почти в четыре раза выше его зарплаты.
Конечно, в очень крупных проектных компаниях процентное распределение затрат может отличаться, и затраты, приведенные к одному проектировщику, могут быть значительно выше – 400 000 руб. и более.
Обратите внимание, это тот уровень расходов на одного проектировщика, который обеспечивает минимально возможное выживание проектной компании.
Приведу данные с сайта известной консалтинговой компании, exec-booster.ru, которые определяют степень лидерства и потенциала компании на основе месячного дохода компании, приведенного к одному сотруднику.
| Диапазон дохода, приведенного к одному сотруднику | Описание |
| 0…20 000 | Уровень неспособности выживать. Дно. |
| 20 000…60 000 | Уровень неплатежеспособности. Денег ни на что не хватает. Нижняя граница бомжеуровня. |
| 60 000…140 000 | Уровень угрозы выживания. Верхняя граница бомжеуровня. Зарплаты низкие. |
| 140 000…260 000 | Уровень трудного выживания. Остаётся угроза неплатежеспособности при неблагоприятных внешних обстоятельствах. Зарплаты невысокие. |
| 260 000…380 000 | Уровень приемлемого существования. Большой нереализованный потенциал. |
| 380 000…600 000 | Уровень хорошего выживания. Компании хватает средств на развитие. |
| 600 000…1 200 000 | Уровень процветания. Лидер второго эшелона. |
| Более 1 200 000 | Уровень безоговорочного Могущества. Лидер индустрии. Компания должна расширять территории, передавать опыт, защищать собственность (особенно интеллектуальную) и сохранять все достижения. |
Надеюсь, я ошибаюсь, но в России, видимо, не существует проектных компаний выше уровня хорошего выживания, в соответствии с этой классификацией.
К большому сожалению, далеко не все заказчики платят достаточно, чтобы проектные компании могли обеспечить себе хотя бы уровень приемлемого существования.
Как тогда проектной компании выжить? Никакой загадки здесь нет: или «экономить» на налогах, что в современных условиях становится все сложнее и опаснее (и просто недопустимо с точки зрения этики), или снижать трудозатраты на проектирование, или нанимать больше начинающих специалистов.
Меньше трудозатраты = меньше проработка деталей = хуже качество продуктов = больше претензий.
Сколько должен стоить проект?
Существующие городские и государственные сборники по проектированию дают оценку только стоимости относительно простых зданий, которые вряд ли можно отнести к авторской архитектуре. И уж точно они не приспособлены, чтобы оценивать громадные трудозатраты при BIM проектировании сложных зданий.
Для примера, разница в стоимости 2D и BIM проектирования жилых домов по сборникам отличается всего на 18-20%, что, возможно, соответствует действительности для простых зданий, но никак не подходит для оценки высококлассных зданий.
Отсутствие актуальных и регламентированных методик расчета стоимости проекта приводит к тому, что каждый проектировщик/заказчик определяет их по-своему, зачастую используя стоимость за квадратный метр.
Однако, такой подход доказал свою ошибочность. Именно упрощенная система определения стоимости приводит к тому, что значительный процент объектов в проектировании становится откровенно убыточным. Я знаю многих коллег по цеху, которые с болью вспоминают проекты, которые принесли убытки в десятки миллионов рублей. И такие случаи далеко не единичные.
После таких инцидентов, единственным правильным подходом является оценка стоимости проекта с учетом трудозатрат конкретной компании на прошлых сопоставимых объектах. И хоть такой подход не придется по вкусу заказчикам, но он, в самом деле, справедлив.
Для определения стоимости можно найти базовую цену, за которую принимается относительно простой объект, а далее учитываются дополнительные трудозатраты.
Традиционные факторы
- Назначение здания;
- его площадь и этажность;
- Сложность условий строительства (стесненность условий, рельеф, геологические условия и т.п.);
- Наличие подземной стоянки;
- Сложность архитектуры, техническая сложность объекта;
- Требования к объему BIM модели;
- Негативная репутация заказчика*.
*Позволю себе остановиться на этом пункте. Репутация складывается из множества элементов, которые ведут к росту трудозатрат. К примеру, есть заказчики, которые на этапе тендера «опускают» подрядчика до уровня минимальной стоимости, а после заключения договора различными способами изменяют и расширяют требования, проявляя склонность к «бесплатным» дополнительным работам.
Или берут очень длительное время на проверку документации, которое может доходить до месяцев. Повышает трудозатраты на проект наличие большого количества лиц, проверяющих документацию или отсутствие у заказчика ответственных руководителей, которые могут дать четкие и быстрые ответы на вопросы проектировщиков. Этот список можно расширить желанием заказчика затягивать сроки платежей, всякое отсутствие духа сотрудничества и т.п.
Как результат, при негативных условиях проект вполне может стать в 4-5 раз дороже.
Рис 7. Базовая цена и факторы, повышающие стоимость проекта. За 100% принята базовая цена, остальные столбцы – максимальное повышение цены в процентах от базовой по каждому фактору.
Идеальный проектный бизнес
В конце приведем критерии, которые английские архитекторы считают эталонными для проектной компании.
| Критерий | Показатель |
| Процент прибыли от оборота | 15% |
| Процент зарплат в расходной части | 70% |
| Доля персонала, который находится только на «голом» окладе, не получая никакого процента от дохода | 20% |
| Расходы на рекламу | 2% |
| Процент выигранных тендеров/конкурсов | 50% |
| Максимальный процент дохода, завязанный на одном клиенте | 40% |
Любопытно, что в соответствии с этими критериями:
- Проектный бизнес должен приносить 15%-ную прибыль.
- Большая часть персонала получает процент от дохода компании, а не сидит только на окладе.
- Обратите внимание, что эталонная компания должна побеждать в каждом втором конкурсе или тендере, а также не позволять, чтобы один клиент вносил в доход компании более 40%.
- И кстати, проектная компания должна тратить на рекламу или маркетинг 2%.
Возможно, эта статья покажется проявлением излишних неутешительных настроений конкретного автора. На самом деле я хотел бы достичь двух целей:
- Призвать коллег тщательней относиться к расчету стоимости проектов, отказаться от использования упрощенной методики расчета за квадратный метр и учитывать все факторы, влияющие на трудозатраты.
- Обратить внимание заказчиков, что только объем трудозатрат определяет стоимость проекта, и сделать хорошую работу ниже минимального уровня трудозатрат невозможно.
Слова благодарности
Мы благодарим всех наших ценных заказчиков, которые доверяют нам контракты, которые позволяют нам вести деятельность законно, развиваться и повышать стандарты оказания услуг. Это искреннее и открытое заявление.
Источник: ardexpert.ru