Проект строительства жилого массива

В Хорошевском районе Москвы появится 1,3 млн квадратных метров недвижимости. Проект территориального планирования, площадь которого достигает 87 га, одобрен Градостроительно-земельной комиссией Москвы.

В планах квартала построить 1,25 миллиона «квадратов» недвижимости, в том числе 957 тысяч квадратных метров жилья. К строительству будут привлечены одновременно несколько инвесторов. Земельный участок площадью 20 га находится в собственности ОАО «Красная Пресня». На этой территории планируется построить 633 тысячи «квадратов» недвижимости.

Компания имеет богатую историю. Ее контролировал «Пересвет-инвест», после чего площадку привлекли IKEA и ВТБ, но ни одна из сделок в итоге не увенчалась успехом. Осенью 2021 года появилась информация о том, что актив передан Sezar Group, сообщает пресс-служба «Москомстройинвеста».

«ДСК-1» возьмет на себя разработку около 13 га. Им будет заполнено 250 тысяч квадратных метров жилья. Остальные 3 га будут осваивать ООО «Зенит и К». Планировалось и появление жилого массива, сообщает пресс-служба «Москомстройинвеста».

Динамика строительства Авторского проекта «Опера» | Январь 2023

Ранее «Москва.ру» писало, что в августе 2022 года средний срок выдачи ипотеки на квартиру в новостройке увеличился до 25 лет.

#Власти #Москвы #одобрили #масштабный #проект #застройки #Хорошевского #района

Источник: moskvichi.net

Новые районы Москвы : [Сборник статей]. — Москва, 1960

Новые районы Москвы : [Сборник статей] / П. А. Володин, А. М. Журавлев, Б. М. Иофан, И. Г. Кадина, Н. А. Пекарева, А. А. Стригалев ; Академия строительства и архитектуры СССР, Институт теории и истории архитектуры и строительной техники. — Москва : Государственное издательство литературы по строительству, архитектуре и строительным материалам, 1960. — 286 с., ил. — (Опыт советской архитектуры).

Настоящая работа посвящена одной из наиболее актуальных тем современной архитектурно-строительной практики — проектированию и строительству крупных жилых массивов, создаваемых на свободных городских территориях. В качестве характерных примеров комплексного жилищного строительства анализируются пять новых районов города Москвы — Северное Измайлово, Новые Кузьминки, Волхонка—ЗИЛ, Фили—Мазилово, Хорошево—Мневники. Все данные приводятся по состоянию на 1958—1959 гг.

Представлен проект строительства новых массивов

Входя в серию научных сообщений «Опыт советской архитектуры», настоящее издание существенно отличается от других выпусков, поскольку в нем исследуются не только осуществленные в натуре градостроительные комплексы, но в основном проектные материалы. Книга подготавливалась одновременно с разработкой самих проектов и началом строительства, когда проектные решения находились в процессе постоянных изменений. В связи с этим данная работа не может претендовать на исчерпывающую полноту и законченность освещения всех затронутых вопросов. Она рассматривает лишь определенную стадию творческих исканий проектировщиков столицы, представляющую большой интерес на современном этапе развития советской архитектуры.

Книга рассчитана на архитекторов, строителей, работников вузов и научных учреждений, а также на читателей, интересующихся строительством и архитектурой.

П. А. Володин

ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ЗАСТРОЙКИ НОВЫХ РАЙОНОВ МОСКВЫ

За последние годы советская архитектура вступила в новый и более прогрессивный этап своего развития. Коммунистическая партия помогла зодчим преодолеть серьезные ошибки и недостатки, проявлявшиеся в работе прежних лет, правильно понять современные социальные задачи и выйти на дорогу плодотворного созидания.

Любая область творчества определяется ныне великой программой строительства коммунизма, начертанной XXI съездом КПСС. Огромное значение имеют решения июньского (1959 г.) Пленума ЦК КПСС о техническом прогрессе во всех отраслях народного хозяйства, о внедрении комплексной механизации и автоматизации производства. Небывалые по своим масштабам и новизне содержания творческие дела предстоят и в области строительства.

Наглядным примером быстрого умножения материальных и духовных благ, предназначаемых для народа, является успешно реализуемый семилетний план жилищного строительства в Москве. Вместе с тем указания партии обязывают нас не задерживаться на достигнутом, вскрывать и использовать резервы для улучшения и ускорения строительных работ. В этой связи представляет большой интерес и современная градостроительная деятельность зодчих столицы.

Приступая к рассмотрению важнейших вопросов проектирования и застройки новых районов Москвы, необходимо остановиться на том, что этим событиям исторически предшествовало, какие представления о развитии города лежали в основе архитектурных исканий до 1955 г. и как изменялись творческие взгляды градостроителей в процессе разработки проектов новых районов.

Творческий опыт строителей и архитекторов Москвы уже в течение ряда десятилетий играет исключительно большую роль в развитии всей советской архитектуры. Не будет преувеличением сказать, что на всех этапах истории нашего зодчества основное направление творческих интересов определялось исканиями архитекторов столицы. Они первыми пролагали курс движения, и если при этом происходили отклонения от общей линии советского градостроительства и допускались те или иные ошибки, все это сказывалось и на практике строительства других городов.

Понятно, что нам всегда следует познавать и распространять передовой опыт строительства, однако необходимо помнить и о допущенных промахах.

Перестройка Москвы за последние 30 лет, в целом положительная и содержащая в себе много поучительного, позволяет понять основные принципы и методы социалистического градостроительства. Бесспорно, современная практика планировки и застройки новых районов Москвы также окажет влияние на дела и помыслы широкого круга градостроителей, поэтому нужно глубоко вникнуть в нынешние искания москвичей, критически оценив недостатки и поддержав все ценное. В этих целях и был задуман настоящий сборник.

Взятые для подробного исследования пять новых районов столицы (Северное Измайлово, Новые Кузьминки, Волхонка—ЗИЛ, Фили—Мазилово и Хорошево—Мневники) являются крупными звеньями того огромного кольца вновь осваиваемых территорий, которое складывается сейчас за линией Окружной железной дороги. Расположенные в разных секторах города, эти районы аккумулируют в себе многие характерные приметы ныне создаваемых жилых районов столицы. Чтобы выявить в них все многообразие конкретных градостроительных условий, структурных свойств и приемов планировки, авторы сборника должны были рассмотреть каждый район в отдельности. Хотя любой из районов и является частью общей планировочной системы города как целого, в научном исследовании вполне правомерен анализ существенно важных индивидуальных особенностей застройки каждого из районов.

Составители данного сборника не ставили перед собой задачи рассмотреть все проблемы, связанные с новым этапом реконструкции столицы. Для осмысления большого производственно-технического и архитектурно-планировочного опыта строителей Москвы нужна планомерная исследовательская работа ряда научных коллективов. Цель данного сборника — дать первоначальное обобщение проектно-планировочной практики в создании новых районов, практики самых последних лет. Это связано, естественно, с большими трудностями, поскольку самое проектирование рассматриваемых районов находится в состоянии непрерывного развития.

Создание сборника проходило одновременно с внесением в проекты планировки районов существенных изменений. Застройка рассмотренных районов началась до окончания всего комплекса проектных работ, и это обязывало быстрее разобраться в новых явлениях застройки столицы. Понять эти явления в свете задач будущего — такую задачу ставили перед собой авторы сборника.

За последние годы в Москве развернулось большое строительство в ряде крупных городских районов — на Юго-Западе, в Новых Черемушках и многих других. Планировка и застройка этих районов были в основном предопределены методами и приемами проектирования, выработанными в предшествующий период развития советской архитектуры. В ходе строительства этих районов появляется и много нового.

С каждым годом у нас умножается число комплексно застроенных микрорайонов и кварталов. Планировка и застройка жилого района города являются в наше время одной из главных проблем градостроительной практики. Эта проблема уже давно привлекает внимание архитекторов, но отношение к ней в разные периоды истории советской архитектуры было различным.

Оценивая практику создания новых городских районов столицы, нельзя забывать о поучительных уроках истории советской архитектуры.

Творческая мысль советского архитектора обратилась к жилому району, как к важнейшему элементу города, еще в 20-х годах. Напомним об одном примере. Именно тогда, в 1926—1932 гг., возникли в Москве первые комплексы четырех-пятиэтажных домов по улицам Усачева, Кооперативной, Малые Кочки и др., образовавшие небольшой жилой район площадью около 25 га.

Жилая застройка этого района сложилась на частой канве улиц. Здесь сравнительно немного культурно-бытовых зданий; в некоторых случаях дворы получились недостаточно просторными.

Однако для того времени постройка секционных домов с удобными квартирами в две—три комнаты, с тремя—четырьмя квартирами на одну лестницу, возведение зданий с экономичными для своего времени схемами перекрытий и простыми архитектурными формами были серьезным творческим успехом, который потом, в следующий период развития архитектуры, к сожалению, был несправедливо забыт. Построенные тогда по ул. Усачева наряду с жилыми домами такие здания, как школа, универмаг и баня, своими особенностями (местоположением и величиной, объемным построением, этажностью, планировкой помещений, и т. п.) представляют интерес и для современных творческих поисков.

Обобщая опыт тех лет, мы видим, что жилые комплексы, созданные в Москве во второй половине 20-х годов в районе Люсиновской, Мытной, Хавских и Дубровских улиц, остаются примерами здоровой направленности архитектурной мысли, хотя с точки зрения современных требований в планировке этих кварталов, конструкциях и качестве отделки зданий есть и такие моменты, которые сегодня нас удовлетворить не могут.

Первые шаги в строительстве четырех-пятиэтажных домов (1925—1928 гг.) на свободных земельных участках за пределами Садового кольца характеризуются появлением небольших самостоятельных кварталов и жилых комплексов.

Авторы проектов вписывали каждый новый участок строительства в ту сеть улиц, которая исторически сложилась на соседних участках городской территории. Полезно напомнить и о том, что, начиная с 1925 г., строительство жилищ в Москве велось по типовым секциям. Их уточняли и совершенствовали ежегодно.

В годы первой пятилетки появился жилой район Дангауэровка, и в нем мы видим уже иные черты. Во-первых, площадь района возросла до 50 га; не менее важно и то, что авторы отодвинули жилую застройку от пыльного шоссе в глубь участка.

В комплекс сооружений этого района вошли не только жилые дома и культурно-бытовые здания, но и заново, причем одновременно с жилой застройкой, созданные сети инженерного благоустройства. Вот почему Дангауэровку можно считать более высокой ступенью комплексной жилой застройки конца 20-х — начала 30-х годов.

Как известно, в направленности архитектурных исканий в 1932—1933 гг. произошли большие перемены. Новая застройка Москвы впоследствии была сосредоточена главным образом по магистралям, а если говорить точнее — по их фронту. При этом «парадное оформление» улиц жилыми зданиями с подчеркнуто индивидуальным обликом приобрело значение своеобразного канона. В большинстве случаев многоэтажные дома-уникумы по необходимости размещались на наиболее доступных для освоения участках. При этом каждый из авторов, как правило, не считался с тем, что строит его собрат-архитектор на этой же улице. В связи с этим обесценивалось значение даже тех прогрессивных начинаний, которые проявились перед войной в поточно-скоростном строительстве домов по б. Большой Калужской, в применении крупноблочных конструкций и т. д.

Разработанный в 1933—1935 гг. генеральный план города, содержавший большую градостроительную программу, вместе с тем отражал ряд ошибочных тенденций. Мы уже упомянули об одной из них — о преимущественном внимании к ставшей как бы самоцелью представительности застройки. Запроектированные магистрали-диаметры предназначались для транзитного движения, но вместе с тем на них концентрировалось строительство жилищ. Не менее существенно и то, что намеченные для будущего освоения тогда еще свободные территории (Юго-Запад, Измайлово и др.) были расчленены жесткой системой магистралей, которые фактически, по мере расширения Москвы, становились проездами для грузового транспорта.

Вскоре после войны в районе Песчаных улиц появились возможности для целостной и комплексной жилой застройки. Здесь во многом возродился передовой опыт сборно-индустриального строительства, однако и в компоновке квартир, и в приемах планировки кварталов, как и в массовом изготовлении архаизированных деталей для «оформления фасадов», нашли отражение старые представления.

Но критическая оценка недостатков, допущенных при формировании района Песчаных улиц, не должна приводить к забвению того здорового, что здесь возникло. На первом этапе создания района были правильно намечены и его общая структура, и этажность застройки. Об этом свидетельствуют первоначальная группа экономичных домов, построенных по Ново-Песчаной ул., большой благоустроенный сквер и многое другое.

В принципе верен путь планировки кварталов № 6 и 7 по 1-й Хорошевской ул., между которыми удачно поставлены полнокомплектные школы. Объемная композиция многоэтажной жилой застройки хотя и отражает в себе пристрастия к излишней усложненности и нарочито осевым построениям в архитектуре тех лет (1952—1955 гг.), однако здесь, несомненно, есть и здоровые основы пространственной организации кварталов. Созданную в районе вдоль массива высокой зелени 1-ю Хорошевскую улицу мы вправе отнести в целом к удачным примерам в градостроительстве рассматриваемого периода¹.

¹ Работы по проектированию застройки квартала № 7 выполнялись при участии и под руководством арх. М. Посохина и А. Мндоянца, инж. В. Лагутенко, по кварталу № 6 арх. 3. Розенфельда.

Мастерство и принципиальная последовательность творческих взглядов отдельного автора, разумеется, имеют огромное значение в создании полноценных произведений архитектуры. Но при этом в наших общественных условиях весьма важная роль принадлежит направляющим указаниям городских организаций и их решениям, в подготовке которых активно участвуют и руководители архитектурных учреждений. В документе об утверждении плана строительства Москвы на 1951—1960 гг. по творческим вопросам архитектуры и градостроительства развивалась в целом та же линия, которая была намечена еще в довоенное время. Правда, мысль об использовании для нового строительства свободных территорий на периферии города теперь была уже высказана более определенно, однако основная установка десятилетнего плана по-прежнему основывалась на необходимости вести концентрированное строительство на магистралях и площадях, на набережных и въездах. При этом в документе подчеркивалось, что в прошлые годы строительство в Москве велось разрозненно, отдельные здания возводились без органической связи с общим архитектурным решением улиц и площадей и что отныне строительство жилых домов должно осуществляться крупными законченными архитектурными ансамблями.

Эти положения, почти буквально воспроизведенные нами из высказываний тех лет, настойчиво повторялись в 1951—1954 гг. на творческих совещаниях, в книгах, журналах и во многих статьях периодической печати. Такое направление творческой работы было выработано и для воссозданных в 1952 г. мастерских Моспроекта, которым не случайно присвоили прежнее наименование магистральных мастерских. Заметим попутно, что вскоре в архитектурно-строительной печати появились сообщения о фактах несогласованности в работе магистральных мастерских, Института генплана Москвы, САКБ и других организаций АПУ. Но гораздо более существенным было то, что в это время в Москве развернулось строительство мощных предприятий строительной промышленности. Столица первой приступила к созданию новой отрасли строительной индустрии — промышленности сборного железобетона.

В развитии столицы за последние 30—35 лет наблюдалось противоречие между необходимостью освоения новых территорий города и экономическими выгодами перестройки старых городских районов. Споры и различные точки зрения по этим вопросам находили себе место на страницах московских газет и журналов еще во второй половине 20-х годов. С другой стороны, в сложной радиально-кольцевой структуре столицы, унаследованной от прошлого, за истекшие десятилетия непрерывно нарастали трудности разрешения задач городского движения (грузовые перевозки, городской пассажирский транспорт и т. д.). Различные мнения по этим проблемам высказывались на страницах специальной печати и в начале 50-х годов. Но сегодня нас интересует не история споров, а самый ход строительства города, что подсказал он для определения основного направления в предстоящем строительстве.

В 20-х годах строители Москвы решительно направили свои усилия на создание новых жилых образований в основном на тех свободных территориях, которые имелись между Садовым кольцом и Окружной железной дорогой. Такая позиция в принципе была совершенно правильной. Правда, тогда же начали застраивать отдельные свободные участки и в пределах Садового кольца. Если бы в то время наше экономическое положение позволило осуществить инженерную подготовку свободных территорий для нового жилищного строительства в необходимом объеме, улучшение структуры города не пошло бы по пути интенсификации застройки центральных городских районов. Во всяком случае не в той мере, как это было в 1935—1955 гг.

В начале 30-х годов, когда на территории Москвы уже были созданы десятки новых крупных предприятий, особенно в юго-восточной части города и в пойме Москвы-реки, когда резко возросла численность населения, трехмиллионному городу нужно было дать совершенно новое инженерное оснащение — разрешить проблему водоснабжения и обводнения, расширить проезды в центре города, по некоторым радиальным магистралям и Садовому кольцу, построить новые мосты, проложить метрополитен и т. д.

Выполнение этой грандиозной программы совпало с естественным желанием молодого общественного строя выразить свою созидательную мощь и величие целей в монументальных архитектурных образах. Под давлением экономических причин, а также в связи с наличием у проектировщиков отсталых взглядов на структуру и облик города застройка Москвы с 1933—1934 гг. проводилась главным образом в пределах ранее обжитых районов. Подготовка резервных территорий для большого строительства в будущем в сущности велась недостаточно. В результате теперь на многих участках центральных районов Москвы образовалась такая интенсивность заселения, что в плотно застроенных кварталах трудно найти свободный участок не только для новых школ, но и для насаждений и спортивных площадок.

В первое пятилетие после войны продолжалось заполнение последних свободных участков в капитально застроенных районах Москвы, вместе с тем началось и частичное освоение свободных периферийных территорий (Измайлово, Хорошевское шоссе и др.) под малоэтажную застройку. Ошибка состояла в том, отметим еще раз, что для будущего освоения земель за пределами Окружной дороги Архитектурно-планировочным управлением и другими отделами Мосгорисполкома не было организовано в должных масштабах перспективное проектирование инженерных сетей, дорог, путепроводов и других сооружений.

У руководителей АПУ были данные статистики о жилом фонде столицы, об обеспеченности населения сетями коммунального и культурно-бытового обслуживания, однако они продолжали направлять внимание магистральных мастерских на разработку пышных ансамблей. Уже тогда было ясно, что для нужд пятимиллионного населения столицы предстоит построить не менее 35 млн. м² новых жилищ, что для этого городу потребуется освоить 15—18 тыс. га новых территории, а между тем круг творческих интересов архитекторов был искусственно сужен.

В этой связи необходимо подчеркнуть, что руководящие московские организации не раз напоминали о больших задачах предстоящего строительства. Так, например, на ряде совещаний, проведенных МК ВКП(б) в начале 50-х годов, внимание архитекторов нацеливалось на важнейшие проблемы типизации и индустриализации строительства.

Правильные положения о путях массового жилищного строительства были высказаны и во многих научных работах. Наряду с публикацией похвальных оценок зданий с башнями и претенциозными портиками московская периодическая печать в 1951—1953 гг. не раз подчеркивала необходимость перехода к новым методам проектирования. Указывалось на то, что без типизации зданий, конструктивных элементов и деталей, без широкого внедрения их в строительную практику невозможно будет осуществить огромный объем жилищного строительства. Объективности ради следует сказать и о том, что в отдельных случаях правильно ориентировали архитекторов и руководители АПУ Мосгорисполкома, а также и Архитектурно-строительный совет Москвы. Например, в решении совета от 14 мая 1953 г. предлагалось улучшить планировку и застройку жилых кварталов, прилегающих к магистрали (Ленинградскому шоссе), обеспечить населению необходимые удобства и «более жилой характер архитектуры».

Резкий поворот в направленности архитектурного творчества наметился летом 1954 г. после решения МГК КПСС о работе мастерской № 5 Моспроекта, которую возглавлял тогда арх. Г. Захаров. Решением горкома партии руководителям АПУ и Моспроекта было поручено ускорить разработку и применение типовых проектов домов в Москве. Это указание ознаменовало собой вступление в новый этап развития советской архитектуры, началом которого является второе Всесоюзное совещание строителей, состоявшееся в декабре 1954 г. Многие творческие и научные работники архитектуры в тот момент не оценили значения правильной критики в адрес руководителя мастерской № 5 Моспроекта, не поняли того, что решение о переходе в московском строительстве на типовые проекты подвело черту под периодом развития архитектуры столицы, который начался летом 1932 г. — именно тогда постановлением Моссовета был узаконен принцип индивидуального проектирования зданий и размещения их по фронту улиц.

Тем не менее перестройка архитектурного творчества в Москве и других городах проходила очень медленно, с большой потерей времени. И хотя в 1955—1956 гг. были пересмотрены все ранее разработанные проекты и из них устранены явные архитектурные излишества, новые творческие принципы были осознаны не сразу. В первое время многие архитекторы, работающие над проблемами застройки Москвы, еще не уяснили того, что теперь нужно критически проверить все прежние приемы архитектурной реконструкции города, отказаться от дальнейшего уплотнения центральных районов столицы, отказаться от размещения жилищ рядом с шумными городскими проездами и приступить к труднейшему делу — проектированию не отдельного жилого комплекса или здания, а целого жилого района. Одновременно приходилось пересматривать почти все типы зданий в свете новых планировочных и конструктивных решений и требований индустриального строительства.

Процесс перестройки в архитектуре осложнялся устаревшими представлениями о структуре города. Важнейшим предметом творческих интересов, можно сказать, центральной проблемой застройки столицы, многие архитекторы продолжали считать парадную городскую магистраль. Жилой район мыслился еще «приложением» к магистрали, ее фоном.

Так, например, в проекте магистрали «Север — Юг», переработанном в 1955—1956 гг. под руководством арх. 3. Розенфельда, из 600 тыс. м² жилой площади, намеченных к строительству в этом районе по плану шестой пятилетки, 250—300 тыс. м² размещалось в виде отдельных «вставок» на самой магистрали. И лишь в конце 1956 и в начале 1957 гг. мастерские Моспроекта стали сосредоточивать свои силы на главном направлении — на разработке проектов планировки и застройки новых жилых районов столицы.

К середине 50-х годов в Москве созрели реальные предпосылки для широкого разворота строительства новых жилищ. Одновременно с расширением объемов градостроительных работ шло ускоренное развитие индустриальной базы строительного производства и укрупнение строительных организаций. Создание в 1954 г. Главмосстроя (который возглавлял в то время В. А. Кучеренко) в короткий срок подтвердило экономическую целесообразность сосредоточения материально-технических ресурсов в руках одного мощного объединения строительных трестов и управлений.

В 1958 г. Главмосстроем были сооружены и введены в эксплуатацию: 1321 тыс. м² жилой площади, 34 школы на 25 870 учащихся, 14 больниц на 2 443 койки, 88 детских садов и яслей на 7 211 мест, 6 театров и кинотеатров на 5 458 мест. Помимо этого, были введены в действие еще несколько крупных объектов. За период с 1954 по 1958 г. заметно улучшились основные технико-экономические показатели деятельности этой организации. При росте общей численности рабочих за пятилетие с 27,3 до 49,5 тыс. человек (на 81%) годовая выработка на одного рабочего почти удвоилась, резко возрос уровень механизации строительных работ и использование основных механизмов.

Хотя процесс укрупнения строительства и ликвидации маломощных строительных контор еще нельзя считать завершенным (даже и в Москве), приводимые ниже данные наглядно свидетельствуют о бурном росте жилищного строительства в столице.

За этими скупыми рядами цифр скрывается напряженный труд многочисленного коллектива строителей и проектировщиков столицы. Именно в эти годы произошли коренные перемены и в строительстве, и в методах проектирования.

Резкое сокращение номенклатуры ранее применявшихся проектов и решительный переход к типовому проектированию позволили с 1957 г. перейти к строительству с широким использованием индустриальных конструкций. Благодаря этому быстро повышался процент сборности зданий, сократились сроки строительства. В 1959 г. в Москве строилось полносборных домов общей жилой площадью 1 млн. м².

Однако поворот к новому этапу реконструкции столицы сопровождался большими затруднениями, порожденными и неправильным, стародавним подходом к проектированию городской застройки.

Еще в 1957 г. более 50% вновь вводимой жилой площади давало строительство, которое размещалось не в новых районах Москвы, а на городских магистралях. Строительству мешала излишне широкая номенклатура конструкций, доходившая только по изделиям сборного железобетона до 800 типов. Проектные коллективы, застройщики, да и АПУ отдавали предпочтение домам в 8—10 этажей. В этих вопросах руководители АПУ занимали «среднюю линию», стремясь к заполнению участков на магистралях и лишь постепенно развертывая работы в новых районах. В связи с таким отношением к делу затруднялся переход к концентрированному строительству, к индустриальным конструкциям, в силу этого очень медленно снижалась стоимость строительных работ.

Многие из указанных особенностей перехода от старого к новому проявились и в застройке свободных городских территорий.

Для того чтобы понять своеобразие московского строительства 1955—1958 гг., обратимся к рассмотрению практики освоения участков в Юго-Западном районе столицы. Этот район заслуживает того, чтобы к нему присмотреться более внимательно. Тем более, что к этому обязывает нас и основная тема данного сборника.

Юго-Запад столицы — один из наглядных примеров величественного размаха и новой социальной сущности советского градостроительства. На обширной территории, прилегающей к излучине Москвы-реки, в послевоенные годы выполнены огромные капитальные работы по всем разделам городского хозяйства¹.

¹ Проектные работы по планировке и застройке района выполнялись главным образом магистральной мастерской № 3 Моспроекта (руководитель — арх. Б. Мезенцев). До 1955 г. проектирование велось под руководством арх. А. Власова.

За последние годы (1954—1959) здесь построено для трудящихся Москвы около 1,5 млн. м² жилой площади. Жители Юго-Запада уже теперь обслуживаются развитой сетью культурно-бытовых учреждений. В ближайшие год—полтора здесь будут открыты еще десятки школ, детских садов, магазинов и столовых.

Только в полосе застройки между проспектом Вернадского и 1-м Академическим проездом проложено до 20 км широких озелененных улиц, созданы укрупненные жилые кварталы с полным инженерным благоустройством. Население района обеспечено всеми видами современного городского транспорта. Вновь созданные Ленинский и Комсомольский проспекты и линия метрополитена прочно связали район с исторически сложившимся центральным массивом столицы. Выполнение такого объема градостроительных работ стало возможным лишь благодаря решительному переходу к индустриальным методам строительства и внедрению типовых конструкций и деталей заводского изготовления.

Этот район во многом отличается от жилой застройки предвоенных и первых послевоенных лет. Здесь нет сомкнутого строя домов, прикрывающего тесные дворы, что приносила с собой ранее применявшаяся ленточная обстройка магистралей. Свободное размещение зданий в кварталах Юго-Запада благоприятствует хорошему проветриванию застроенной территории. Для людей, переехавших сюда из ветхих неблагоустроенных жилищ, создана совершенно новая обстановка жизни. Все, что дано здесь человеку, говорит о гуманизме общественного строя.

Новая пространственная организация социалистических поселений (уменьшение плотности застройки, свободная компоновка объемов и т. д.), появившаяся в нашем градостроительстве еще в 20-х годах, получила в этом районе свое дальнейшее развитие. Находясь на Юго-Западе, вы испытываете ощущение необычайного простора. Можно не соглашаться с масштабом и структурой планировки, но в больших размерах зданий и широте градостроительного размаха угадываешь желание авторов оттенить особую роль района в перестроенной Москве.

Разнообразие впечатлений и глубинное раскрытие застройки, особенно заметные около Ломоносовского и Университетского проспектов, имеющих широкие бульвары, достигнуто за счет сопоставления величины и формы различных зданий. В промежутках между большими жилыми корпусами размещены общественные здания, и каждое из них имеет свои отличительные объемно-композиционные черты.

С того времени, когда на б. Боровском шоссе в 1952—1954 гг. вырос 14-этажный дом для работников МГУ, здесь произошли заметные изменения и в типах зданий. В кварталах Юго-Запада были построены сотни домов, более экономичных и простых по форме, гораздо лучше отвечающих потребностям населения. С 1955—1956 гг. приступили к строительству зданий из крупных бетонных блоков, хотя основным материалом для кладки стен по-прежнему оставался кирпич. В 1958—1959 гг. наряду с кирпичными домами в ряде кварталов возводятся пятиэтажные дома из керамзитобетонных панелей, дома с квартирами, предназначенными для заселения одной семьей. В развитии жилищного строительства, таким образом, сделан новый шаг.

И все же серьезные недостатки, связанные с устарелым подходом к проектированию, оставили свой резкий отпечаток на всей застройке Юго-Запада. Они ощущались в строительстве до последнего времени. Дело не только в том, что в течение ряда лет здесь строились дома-великаны с большим числом комнат, лишенных прямого солнечного света, особенно в угловых секциях.

Плохо то, что и в 1959 г. во многих кварталах (например, в № 16, 18 и др.) строились такие же в принципе дома высотой в 8—9 этажей. Многоэтажные громады менее выгодны экономически как по первоначальным затратам, так и в последующей эксплуатации. Их возведение требует громоздких подъемных средств. Они по-прежнему несут в себе отрицательные черты чрезмерной монументализации жилой застройки.

Первоначальный замысел планировки Юго-Запада, как известно, сложился еще в начале 50-х годов. К сожалению, в то время творчество архитекторов находилось под влиянием старых градостроительных представлений и композиционных приемов. Как это ни странно, многие из нас, архитекторов и научных работников, тогда не понимали того простого факта, что за минувшее столетие вся обстановка жизни в современном городе изменилась коренным образом. Это тем более относится к городу социалистическому.

Непрерывный рост промышленности, населения городов и городского движения, особенно в связи с развитием автомобилизма, все более затрудняют условия проживания людей в крупных городах и требуют принципиально нового формирования застройки. Отсутствие социальных противоречий в советском градостроительстве позволяет нам находить планировочные решения без ущерба для здоровья населения, последовательно устраняя пороки в структуре городов и системах путей сообщений, унаследованных от прошлого. Другое дело, как эти возможности реализуются.

Передовые взгляды на застройку городских районов, возникшие еще в первые годы индустриализации в нашей стране, имеют прямую связь с нынешним направлением градостроительства, вполне определившимся в 1955—1956 гг.

Планировка современного города предполагает равномерное и удобное размещение на территории района обслуживающих учреждений повседневного пользования, озеленения и физкультурных площадок. При этом жилая застройка должна быть защищена от вредного воздействия городского транспорта. На территории микрорайонов недопустимы проезды для транзитного движения. Всем этим и определяется возможность рациональной организации микрорайонов и системы магистральных улиц. Эти взгляды на город возникли у нас давно и подтверждены всем историческим опытом советской архитектуры.

Ошибочное понимание «неизменных» качеств прежней регулярной городской застройки с подчеркнутыми осями симметрии и т. п. оказалось помехой и при разработке планировочной структуры Юго-Запада. Крупный масштаб нового комплекса университетских зданий был механически перенесен на весь генеральный план района с его обширной территорией величиной около 3 тыс. га.

Жесткая прямолинейная сетка проездов и кварталов также с чрезмерно укрупненной и во многих случаях полузамкнутой блокировкой домов навязана холмистому рельефу района. Недооценка характерных особенностей топографии местности и нетворческое их использование — один из самых досадных изъянов объемно-планировочного построения района. И хотя на втором этапе застройки Юго-Запада, начавшемся с 1955 г., работники мастерских Моспроекта внесли ряд полезных поправок в структуру отдельных кварталов, общий костяк планировки все же был оставлен без изменения.

Необычайно крупные кварталы (до 40—50 га и более) не обладают структурными качествами микрорайонов. Периметральная обстройка лишила возможности разместить дома небольшими архитектурно-организованными группами с тупиковыми заездами, в должной мере обособленными от школ и других культурно-бытовых зданий. Магазины, как правило, размещенные в первых этажах, загружаются товарами со стороны жилых дворов. Территории кварталов излишне насыщены сквозными проездами, каждый корпус стоит в кольце широких автомобильных дорог.

Большое значение Юго-Запада в планировочной структуре будущей Москвы авторы явно стремились выразить укрупненным масштабом застройки. Но для выявления этого были вовсе не обязательны жесткая геометричность планировочной канвы, периметральная застройка и замкнутые пространства при блокировке корпусов.

Размещение зданий строго по осям симметрии казалось авторам наиболее привлекательным. Строго симметричную планировку имеет, например, огромный квартал № 1—2 площадью в 50 га. Не менее искусственной является и «продольная ось», идущая по целой группе кварталов (№ 1—2, 13, 14), задуманная вопреки тому, что эти кварталы разделены между собой широкими улицами и различаются но характеру рельефа. Перепад отметок в ряде кварталов составляет 20 м и более, и чтобы «приспособить» природу к архитектурному замыслу, пришлось производить подсыпки и срезки грунта в пределах от 1,5 до 3 м. Такое игнорирование особенностей рельефа обошлось государству очень дорого и превратилось в помеху при выращивании насаждений.

С этим связан и характер озеленения жилых территорий ряда кварталов. Площадь озеленения в расчете на одного жителя достаточно большая, но ею распорядились в большинстве случаев крайне неумело. Ни в одном квартале из числа построенных за последние годы нет своего отдельного развитого сада с необходимым набором площадок для отдыха и спорта. Некоторое исключение представляет собой квартал № 13.

Пространство между зданиями расчленено на прямоугольные расчерченные под линейку газоны, а для игр детей и молодежи остались главным образом участки, покрытые бетоном и асфальтом. При этом не следует забывать того, что плотность жилого фонда (нетто) составляет в кварталах Юго-Запада, как правило, 6 тыс. м²/га. Отвлеченно-геометрический рисунок планировки многих участков территории не отвечает их конкретно-жизненному назначению. Не чувствуются, что здесь учтены запросы различных возрастных групп населения.

Источник: tehne.com

Квартира-студия: советы при покупке, классы, зоны

В последнее время квартиры-студии все прочнее занимают место в строительстве современных новостроек. Студии не регламентируются никакими строительными нормативами, по документам — это однокомнатная квартира.

Данный тип жилья впервые появился еще в 20-х годах ХХ века в Америке. В советском пространстве строительство первых таких квартир начали практиковать в конце 90-х. А само понятие «квартира-студия» утвердилось на рынке недвижимости в середине 2000-х.

Квартира-студия — это однокомнатная квартира без перегородок, где площадь не разделяется на изолируемые помещения (кроме санузла).

Студии зачастую небольших размеров. Согласно негласным заключениям большинства риелторов — оптимальный метраж 22-28 кв. метров. Самая маленькая квадратура квартиры-студии в России — 11 кв. метров, метраж самой большой студии неограничен.

В настоящее время застройщики часто включают в проекты строительства жилого массива именно квартиры-студии, так как они пользуются огромным спросом. Строители дают возможность будущему покупателю возможность самому перепланировать данный вид квартир, установив перегородки по своему усмотрению.

Квартиры-студии привлекают внимание:

• молодежи, студентов — квартира без перегородок как прекрасная площадка для вечеринок;
• молодых пар без детей, молодоженов;
• людей творческих профессий — музыкантов, художников, фотографов, для них в такой квартире идеальные акустика и освещение;
• семейных пар с одним ребенком до 5-ти лет;
• бизнесменов — в плане вложения денег в недвижимость и последующей перепродажи;
• рантье — с целью получения прибыли от сдачи квартиры-студии;
• пенсионерам;
• людям, ведущим активный образ жизни, как место для ночлега и не более;
• тех, у кого нет на данный момент средств на покупку более дорогостоящего жилья.

Преимущества квартир-студий

• Стоимость. На 15-20% ниже, чем на такую же по площади, но с изолированными зонами;
• Дешевый ремонт. Меньше стен — меньше затрат на отделку и дизайн;
• Большой спрос. Такие квартиры имеют высокую ликвидность. Ее стоимость со временем возрастает, и можно будет быстро и выгодно продать;
• Открытое пространство. В студиях больше света и воздуха из-за отсутствия перегородок. Визуально такая квартира смотрится шире и просторней, чем такая же по площади обычная однушка.
• Быстрота уборки. Минимум квадратных метров и отсутствие стен сделают вашу уборку быстрой, не забирая много вашего времени;
• Небольшие коммунальные платежи. В оплате за коммуналку студии выигрывают у простых однокомнатных квартир.

Недостатки квартир-студий

• Не подходят для большой семьи с детьми (3 и более человек);
• Нет места для хранения большого количества личных и габаритных вещей;
• Не подходят для людей с разным ритмом жизни («сова» — «жаворонок»);
• Отсутствие приватности и личного пространства (уединиться вы сможете только в санузле);
• Запахи из кухни при приготовлении пищи автоматически будут попадать в жилое пространство, поэтому рекомендуют оснастить кухню мощной вытяжкой.

При выборе и покупке квартиры-студии нужно учесть несколько факторов:

• Местоположение жилого комплекса, сюда же входит транспортная доступность и ближайшая инфраструктура. Для выбора местоположения удобнее всего воспользоваться интерактивными картами предоставляемыми агентствами недвижимости на своих сайтах, отличным примером является сайт компании «Этажи», который предоставляет возможность выбора дома и квартиры непосредственно на карте города или региона, например удобно выбрать студию в Москве;
• Тщательно проверяйте информацию о застройщике, изучите документы на правильность оформления и законность строительства;
• Перед покупкой маленькой бюджетной студии следует побывать в аналогичной квартире со схожей планировкой и метражом, и решить, подходит ли вам такая квадратура. Если ощутили дискомфорт — не покупайте! Значит, вам нужна квартира побольше;
• Необходимо заранее определить, для чего именно вам нужна квартира-студия: для перепродажи, сдачи в аренду, для жизни, для творчества или просто приходить переночевать. От этого зависит многое — вопрос ремонта и перепланировки, выбор района, транспортные удобства и др.;
• Обратите внимание на начальную планировку от застройщика. Идеальным вариантом считается студия 26-28 кв. метров, прямоугольная (но не узкая, ближе к квадратной, с минимальной шириной одной стены более 3-х метров), из них ванная комната не менее 3,5-4 метра. Студии со сложной или необычной планировкой (острыми углами, большим количеством нефункциональных ниш и тд.) труднее зонировать, расставить мебель, поэтому их метраж должен быть более 30 кв. метров;
• Наличие балкона или лоджии считается большим преимуществом при покупке квартиры-студии. Там можно хранить большинство вещей, или оборудовать дополнительное место для отдыха / рабочую зону;
• Очень важен вопрос естественной освещенности. Предпочтение нужно отдать квартире-студии, где есть минимум два окна.

По потребительскому качеству, основываясь на Жилищном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, и других технических стандартах, все новостройки делятся на четыре класса:

• Эконом;
• Комфорт;
• Бизнес;
• Элит (премиум).

Для удобства классы «эконом» и «комфорт» объединили в группу массового жилья, классы «бизнес» и «элит» — в группу жилья повышенного качества. Эконом-класс, в свою очередь, делится на малогабаритный и стандартный подклассы. А элитный класс — на премиум и де-люкс.

При первом осмотре во время покупки квартиры реально визуально определить класс жилья, не опираясь только на слова риелтора. У каждого класса недвижимости существуют несколько признаков (характеристик), по которым они отличаются друг от друга.

Класс «эконом»

Вариант планировки квартиры-студии эконом-класса

Такие квартиры чаще всего находятся в спальных районах и пригородах, окраинах города.

Архитектура

Серийные проекты, выполненные по стандарту, не отличающиеся особыми архитектурными изысками, с типовыми решениями в планировке. Это дома с большим количеством этажей и плотной заселенностью.

Технология строительства

• Панельная, сборная, с использованием дешевых материалов и низким уровнем звуко- , шумо- и теплоизоляции.
• Сдаются с черновой отделкой без разводки коммуникаций, с одинарными (иногда двойными) пластиковыми стеклопакетами, небольшими санузлами и кухней, метражом от 28 кв. метров (студии от 11-18 кв. метров) и высотой потолков до 2,7м.

Инфраструктура

• Стандартное благоустройство без автопаркинга и охраняемой территории.
• В таких домах не предусмотрен нежилой фонд, вся социальная инфраструктура расположена за территорией жилого комплекса в пределах 1 км.
• Стоимость таких квартир снижается от близкого расположения автомагистралей и промзон.

Класс «комфорт»

Вариант планировки квартиры-студии комфорт-класса

Местоположение — спальные районы и пригороды, вблизи промышленных зон и автомагистралей, иногда встречаются и в более престижных районах больших городов.

Архитектура

Модернизированные, усовершенствованные проекты эконом-класса, с переменной этажностью, проекты повторного применения, редко — индивидуальные проекты.

Технология строительства

• Монолитно-каркасная с применением различных материалов (кирпича, керамоблока, газо- и пеноблока и тд.).
• Есть балконы, кладовые, гардеробные, в некоторых проектах — эркеры.
• Квартиры сдаются с черновой отделкой. Площадь квартир от 34 кв. метров с высотой потолков от 2,7м. В проектах предусмотрены также квартиры-студии от 28 кв. метров.
• Лифтовое хозяйство — импортное, дорогостоящее.
• Санузел — совмещенный, кухня больше, чем в эконом-классе.

Инфраструктура

• Наличие паркинга и огороженная территория, типовые детские площадки.
• Объекты социального пользования находятся в радиусе 1км от ЖК.
• На территории: места для отдыха и занятия спортом, стоянка для транспорта.

Класс «бизнес»

Вариант планировки квартиры-студии бизнес-класса

Местоположение — престижный пригород, районы города, окружающие центр.

Архитектура

В основном, авторские проекты, дизайнерский подход к планировке.

Технология строительства

• Монолитная, бескаркасная из ж/б блоков, конструкции с повышенными показателями морозостойкости, теплоемкости и звукоизоляции. Применяются качественные, экологически чистые, прочные и долговечные материалы.
• Квартиры метражом от 45 кв. метров (студии от 30 кв. метров) с высотой потолков от 2,8м., с просторными лоджиями и балконами, с видовыми панорамными окнами, сдаются с черновой или улучшенной (по желанию заказчика) отделкой. Одним из признаков бизнес-класса является встроенная система «умный дом».

Инфраструктура

• Обязательная охрана территории, консьерж, домофон, наличие наземной парковки и подземного паркинга, детские и спортплощадки, озеленение с ландшафтным дизайном, видеонаблюдение по периметру и на въездах.
• Большое количество объектов социальной и коммерческой инфраструктуры прямо на территории комплекса (для собственной эксплуатации жителей без доступа посторонних лиц).

Класс «элит»

Вариант планировки квартиры-студии элит-класса

Это класс жилья с имиджем, очень высокого качества. Расположение — исключительно центр города, в исторических и значимых местах.

Архитектура

Индивидуальный проект, выполненный знаменитым архитектором, с тщательной проработкой внешнего вида фасада здания и прилегающей территории.

Технология строительства

• Монолитно-каркасная или цельная кладка из натуральных высококачественных материалов.
• Энергосберегающее остекление, несколько санузлов, высота потолков более 3 метров.
• Квартиры с эксклюзивной отделкой (либо без отделки, но качественной подготовкой к чистовой), метражом от 80 кв. метров (студии от 60 кв. метров), со встроенной системой «умный дом», металлическими входными сейф-дверями, автономным отоплением, авторским дизайном планировки, видовыми террасами, лоджиями и панорамными окнами.

Инфраструктура

• Благоустроенная прилегающая территория с видеонаблюдением, консьержем, охранно-пропускными постами, паркингом, системами пожарной безопасности и быстрого реагирования, персональным сервисным обслуживанием.
• Большая концентрация объектов социального, административного и коммерческого значения на территории: рестораны, кафе, фитнес-клубы, спа-салоны, детские площадки, площадки для отдыха, школы и детские сады, продуктовые маркеты и торговые центры.
• Удобная транспортная развязка с несколькими подъездными путями. Обширная парковая зона со своим водоемом, бассейном.

Зная критерии определения жилья, вы сможете самостоятельно подобрать подходящую квартиру, исходя из своих потребностей и финансовых возможностей, сопоставив все «за» и «против» в плане цены и качества.

Квартирография выбранного вами дома должна быть разнообразна. В ней по проекту должны быть предусмотрены квартиры-студии, одно-, двух-, трехкомнатные, и более, квартиры. Самый выгодный, по мнению экспертов, вариант инвестирования в недвижимость — покупать квартиру на стадии вырытого котлована. Цена за 1кв.метр намного ниже, чем при продаже квартиры уже в построенном доме. Если вы определились с застройщиком, но сомневаетесь в его порядочности — приобретайте квартиру во втором строящимся доме жилого комплекса после сдачи первого.

Студии в хрущевках — нюансы при покупке

Квартиры-студии встречаются не только в новостройках, но и в старых советских постройках (хрущевках).

Отличие студий в хрущевках от новостроя в том, что в новых домах планировка студий заложена проектом застройщика, а в хрущевках это просто перестроенная комната в обычной старой квартире.

Многие владельцы однокомнатных квартир в хрущевках перепланируют их в студии, чтобы выгоднее продать.

Переделанная в студию хрущевка

Спрос на такие квартиры-студии достаточно высок и на это есть ряд причин. В советское время при постройке домов формировался микрорайон со всеми необходимыми для комфорта его жителей: в шаговой доступности были школы, магазины, детские сады, больницы и тд. Такие дома не были перенаселены — в них не более 50 квартир.

Современный новострой в основном ориентируется на получение прибыли от продажи, и инфраструктура возле него строится очень долго.

Но самый важный аспект — это стоимость. Цена на переделанную студию в хрущевке значительно ниже цены в новом доме.

Единственный подвох при покупке такого жилья — это документальное узаконивание перепланировки. С точки зрения законодательства, понятия «квартиры-студии» там не существует. То есть по документам это будет та же однокомнатная квартира. И не всегда можно переделать хрущевку по задуманному проекту, многое зависит от расположения несущих стен в квартире. Такую обновленную планировку могут попросту не согласовать государственные органы.

Комната-студия в квартире

Еще сложнее обстоит дело с покупкой студии в многокомнатной квартире старого дома. Например, собственник четырехкомнатной квартиры в хрущевке делает из каждой комнаты студию, проведя туда необходимые коммуникации, и продает (или сдает) по отдельности. В документации на покупку будет доля в общей собственности, но не отдельная недвижимость в вашей личной собственности.

Зонирование, то есть разделение на функциональные зоны малой площади студии задача не из легких. Вариант создать легкие перегородки из гипсокартона, выделив зоны кухни, спальни, отдыха и работы, не подходит для пространства данного типа квартир. Для решения этого вопроса нужно подбирать другие идеи. Вот некоторые из них, на сегодняшний день самые распространенные:

• Использование разных по цвету напольных покрытий, которые визуально разобьют площадь квартиры на зоны;
• Отделка стен различными по фактуре материалами;
• Границы между зонами можно выставить с помощью мебели: стеллажей, тумб, диванов и др.;

Зонирование студии с помощью напольных покрытий и стеллажей

• Применение реек: перегородки из деревянных реек смогут выделить функционал определенной зоны, занимают мало пространства, не отягощая его, и придадут оригинальный эко-стиль вашей квартире;
• Ширмы и шторы. Раздвигающиеся ширмы практично впишутся в интерьер, а шторами можно изолировать спальное место;

Зонирование студий с помощью штор и реек

• Зонирование помещения с помощью правильно подобранного освещения, выделяя разными светильниками конкретные зоны;
• Вертикальное зонирование: подходит для квартир-студий с высокими потолками более 3,2 м. Например, кровать-чердак, расположенная над шкафом для одежды или диваном, антресоли с размещением на них рабочим местом и тд.;
• Барные стойки. Заменят большой обеденный стол и отделят кухню от остальной площади;

Зонирование студии с помощью барной стойки и второго яруса

• Стеллажи с комнатными растениями. Подойдут вьющиеся растения, которые создадут экологическую зеленую перегородку между зонами;
• При наличии балкона или лоджии можно там разместить место для отдыха или рабочую зону, сделать хранилище для большинства личных вещей, освободив тем самым главное пространство в квартире;

Зонирование студии с помощью домашних цветов и балкона

• Место для сна следует выбирать в максимально удаленной части квартиры, сохранив пропорции и не загородив проходы;
• Межкомнатные раздвижные перегородки — разделят общую площадь на две мини-комнаты, выделив спальную или рабочую зону от других зон;
• Многоуровневые потолки. Разграничение осуществляют формированием разноуровневых перепадов в местах стыка двух функциональных зон;
• Установка складной мебели: например, кресла-трансформеры, разборные столы, встроенные шкафы, складные кровати и др.

Квартира-студия настоящая находка для тех, кто ценит простор, более привлекательна для одинокого человека или молодой семьи без детей, а также может быть использована как место работы человека творческой профессии (художника, скульптора и тд.). Но, как бы ее не хвалили агенты по продаже, такое жилье не подойдет для постоянного проживания большой семьи с детьми. В любом случае, если выбирать в качестве покупки первого в своей жизни жилья между комнатой в коммуналке и квартирой-студией, последняя 100% лидирует из-за своей стоимости и планировки. Хозяин такой квартиры сможет организовать пространство по своему вкусу, без усилий меняя интерьер, смешивая и смещая зоны студии.

Источник: remstroiblog.ru

Дороги, промзоны, жилые массивы: прошлое, настоящее и будущее Нижегородского района

Нижегородский район расположен всего в трех километрах от Садового кольца, но это не помешало ему прочно укорениться в рейтинге худших районов столицы. До недавнего времени его территория представляла собой сплошную промзону, посеченную на куски автомобильными и железными дорогами, между которыми теснились небольшие островки «мирной жизни». Инфраструктура неразвитая, экология в глубоком минусе, контингент соответствующий…

Однако в последнее время лед, похоже, тронулся: девелоперы принялись за модернизацию «ржавого пояса» столицы с целью превратить его в «развитый городской кластер для комфортной жизни».

Нижегородский район обновляется едва ли не активней всех прочих районов столицы. Фото: pilothub.ru

Нижегородский район, относящийся к Юго-Восточному округу Москвы, расположился по обеим сторонам бывшего нового Рязанского тракта. Считается, что территория, захватывающая конец Нижегородской улицы и начало Рязанского проспекта, начала осваиваться не позднее XV века. Память о располагавшихся в этих местах поселениях до сих пор хранится в топонимике местных улиц.

Карачарово

Например, сразу три Карачаровские улицы вкупе с одноименными проездом и шоссе напоминают о существовавшем здесь старинном селе Карачарове, владении Спасо-Андроникова монастыря. Сейчас трудно поверить, но в начале ХХ века Карачарово (как и соседние Перово, Кусково) было модным и весьма недешевым дачным местом. Близость к Москве позволяла тогдашним застройщикам проводить в дома не только электричество, но и водопровод. К сожалению, в Гражданскую поселок был разорен, дома сожжены, а дальнейший период социалистического строительства превратил некогда цветущий пригород в большую промзону с густой сетью дорог, среди которых жмутся жилые кварталы.

Храм Живоначальной Троицы в селе Карачарове, 1904 г. Фото: pastvu.com

Впрочем, для решивших обосноваться в этих местах, как говорится, есть варианты. Например, во 2-м Карачаровском проезде продается вполне комфортабельная двухкомнатная квартира в сталинском доме с большим зеленым двором. За жилье площадью 66 кв. м с трехметровыми потолками, встроенной кухней и дизайнерским ремонтом просят 14,5 млн рублей. До МЦД «Нижегородская» добираться 15 минут, зато в 5 минутах станция «Стахановская» Некрасовской ветки, относящаяся к соседнему Рязанскому району.

Троицкая церковь на Рязанском проспекте в наши дни. Фото: sobory.ru

Гораздо дешевле обойдется квартира в доме, попавшем под реновацию. Например, «двушка» на 2-й Карачаровской улице, на первом этаже пятиэтажки, предназначенной к сносу в 2029-32 гг., стоит 7,5 млн рублей. Площадь 43,5 кв. м, без ремонта. Один нюанс – квартира продается с торгов.

Хохловка и Бойни

В XVII веке под боком у Карачарова на выгонных землях Рогожской слободы появляется деревня Хохловка. К началу ХХ века здесь уже вместе с крестьянами проживают и купцы, и мещане, но до второй половины столетия Хохловка, уже вошедшая в состав Москвы, все еще числится деревней. В 60-е на здешних улицах возводят советские пяти- и девятиэтажки, бывшая деревня становится полноценным московским микрорайоном. Но окружающий пейзаж мало напоминает столичный – вокруг все те же промзоны, автомобильные развязки и сразу три «железки» – Горьковского, Курского направлений и Малого кольца МЖД.

Хохловка сегодня живет в ожидании реновации. Дома на улице Верхняя Хохловка относятся к планам первой очереди, но квартиры пока есть в продаже. Например, типовая «однушка» на первом этаже пятиэтажки обойдется в 8,7 млн рублей, а двухкомнатная квартира в доме по соседству – в 13,8 млн рублей.

Самая масштабная по размерам промзона расположилась в западной части Нижегородского района. Как минимум с конца XVIII века в этой части Москвы находились многочисленные мясницкие бойни. В конце XIX века хозяйство решено было упорядочить, и на месте кустарных предприятий город построил скотобойни по лучшим в Европе технологиям.

В этом здании находились контора, магазины и кладовые Городских боен (1903). Фото: rblogger.ru

В начале 30-х нарком Микоян лично отправился перенимать опыт мясопереработки в Чикаго, и вскоре в южной части комплекса Городских боен выросло девять цехов «Первого московского колбасного завода», продукция которого крайне ценилась в советское время. Рядом с заводом была построена ТЭЦ. Здесь же разместились мыловаренный завод и прочие многочисленные производства.

Рогожский поселок (Смирновка)

Наиболее интересная часть Нижегородского района – это Рогожский поселок, или Рогожская слобода, где находится духовный центр одной из ветвей старообрядчества. Нередко это место называют Рогожским кладбищем, подразумевая не столько сам погост, сколько весь архитектурный ансамбль.

Кладбище, где хоронили старообряцев-поповцев, было организовано во время чумной эпидемии 1771 года. В благодарность купцам-старообрядцам, внесшим активный вклад в борьбе с чумой, Екатерина II разрешила возвести рядом два храма, часовни, приют и богадельни. Постепенно здесь возник целый поселок.

Центр староверов подвергался гонениям дважды – при Николае I и в советское время. В период социалистического строительства поселок практически разорили, один из соборов – Рожественский – был разграблен и превращен в столовую. Однако второй собор – Покровский – не закрывался, и сегодня в нем можно увидеть 500-600-летние иконы.

Рогожский поселок был возвращен верующим в 90-е.

В 30-е гг. мрамор семейных склепов в Рогожском некрополе был вывезен для строительства метро. Фото: raven-yellow.livejournal.com

Купить квартиру на Смирновской улице, по соседству с историческим поселком, можно за 14 млн рублей. Столько просят за «трешку» 62,7 кв. м на последнем этаже 12-этажной башни. Квартира без ремонта, два собственника, возможен торг.

Район с неоднозначной репутацией

Нижегородский традиционно считается рабочим районом столицы. До недавнего времени здесь функционировало более десятка крупнейших заводов различной направленности (Микояновский и Таганский мясокомбинаты, Карачаровский механический завод, завод «Фрезер», Московский эндокринный завод, ТЭЦ-8, ЖБИ-6 и т.д.), так что любой маршрут рано или поздно (скорее, рано) упирался в промзону. Несмотря на то, что курс на вывод промпредприятий за границы города взят уже достаточно давно, производства только начинают покидать Нижегородку.

Неудивительно, что все три жилых микрорайона зажаты между автомагистралями, железнодорожными путями, промзонами и никак не связаны между собой. Более того, в некотором роде они изолированы не только друг от друга, но и от цивилизации в целом.

Практически единственный торговый центр – «Город» на Рязанском проспекте. Альтернативу можно найти в соседнем Лефортове, куда путь лежит через пустыри и рельсы. Кинотеатра нет. Единственная поликлиника (через железнодорожные пути по высокой неудобной лестнице) – лишь для записи к специалистам в соседних районах. Школ и детсадов вроде хватает, но это неточно…

ТЦ «Город» – главный в Нижегородском районе. Но без кинотеатра. Фото: inet-shops.ru

До недавнего времени сюда можно было добраться только наземным транспортом от станций метро в соседних районах, проведя в дороге минимум 20 минут.

С открытием МЦК здесь начали функционировать сразу две станции – «Новохохловская» и «Нижегородская», которые, по признанию местных, облегчили положение исключительно жителям Хохловки. Сегодня это уже пересадочные узлы на МЦД-2 и Некрасовскую ветку метро.

Кроме того, взят курс на развитие «мультимодального внеуличного транспорта и городских общественных пространств». В переводе с чиновничьего это означает интеграцию трех станций «Нижегородская» (Некрасовской ветки, МЦК, БКЛ), а также бывшей платформы Карачарово МЦД-2, остановок наземного транспорта и перехватывающей парковки в единый транспортно-пересадочный узел.

В состав ТПУ планируется ввести коммерческий блок с фудкортом, магазинами, аптекой и сопутствующими службами. Доминантой комплекса должна стать стометровая башня с офисами и апартаментами.

Насколько амбициозный проект облегчит жизнь местным жителям, покажет время. Пока же они страдают от бесконечного строительства, растянувшегося почти на десятилетие.

Новая точка развития города

Нижегородка в последние годы действительно напоминает стройплощадку, и это означает, что до нее докатились реновация и реорганизация. То есть, у района появился реальный шанс обратить минусы в плюсы и перейти в высшую лигу.

Наличие большого числа промпредприятий, выводимых с территории, обернулось массой свободного места не только под качественную жилую застройку и объекты инфраструктуры, но и под организацию парковых зон и мест для занятий спортом. Одно из таких мест – крупный спортивный кластер сразу с двумя ледовыми аренами – возводится как раз в бывшей промзоне.

В программу реновации Нижегородки включено около сотни ветхих и аварийных домов. Под новое жилье организовано семь стартовых площадок в центре и на северо-востоке района. В рамках обновления инфраструктуры запланировано строительство школ, детских садов, поликлиники и ландшафтного парка с прогулочными зонами, детскими и спортивными площадками, велодорожками и водоемом.

ЖК «Среда» в бывшей промзоне Грайвороново. Фото: Мир Квартир

Реорганизация промзоны «Грайвороново» подразумевает строительство нового жилого квартала с собственной инфраструктурой, паркингом и зоной отдыха, а редевелопмент Карачаровского механического завода – все то же самое плюс технопарк с наукоемким производством.

Строительство в районе развернуто и впрямь грандиозное. Плюс наконец-то выстрелила и выгодная локация, так что Нижегородка сегодня крайне интересует инвесторов, девелоперов и покупателей. В последнее время район получил звание одной из территорий самого быстрого ценового роста новостроек столицы, а кроме того, попал в топ московских районов по доходности жилья.

Новостройки Нижегородского района

ЖК «Аквилон Beside» в самом начале Рязанского проспекта возводит Группа «Аквилон». Срок ввода в эксплуатацию — III квартал 2023 г. К продаже предлагаются студии от 6,96 млн рублей и квартиры разной комнатности стоимостью 9,67-20,5 млн рублей.

ГК «Гранель» предлагает к продаже квартиры и студии в ЖК «PROFIT» стоимостью от 8,1 до 20,9 млн рублей. Проект реализуется на Газгольдерной улице (12 минут пешком от метро «Нижегородская»). Сдача комплекса – II квартал 2023 г.

ЖК «Новохохловская 15» строит ГК «ПИК» в самом центре района. Здесь также есть студии (от 6,7 млн рублей) и квартиры (от 16,4 млн рублей).

Еще одна новостройка от ГК «ПИК» – ЖК «Перовское 2» на Перовском шоссе. Четыре корпуса планируется сдать в IV квартале 2023 г. Студию можно купить за 6,8 млн рублей, однокомнатную квартиру – от 9,5 млн рублей, двухкомнатную – от 9,1 млн рублей, трехкомнатную – от 17,5 млн рублей.

МФК N’ice Loft от компании Coldy возводится в западной части района по адресу: Автомобильный проезд, 4. Строительные работы и продажи начались летом 2021 года, окончание планируется в I квартале 2024 г. Фишками станут патио, террасы и гардеробные. Также будут оборудованы келлеры. Стоимость 5,3-18,6 млн рублей.

В апарт-отеле «Лофт на Подъемной 14» уже есть сданные корпуса. Проект частного девелопера расположен у Рогожского поселка. Дома реконструированы и готовы к проживанию. Площади – 12,2-25,3 кв. м. В апартаментах выполнена чистовая отделка в стиле лофт. Стоимость – от 4,23 млн рублей.

В ЖК «Нижегородская 74» от компании «Патек Групп» также есть сданные корпуса. Комплекс построен на месте бывшего автосервиса. Всего в доме переменной этажности 300 квартир. Площади начинаются от 24 кв. м и достигают 87 кв. м. Застройщик выполнил предчистовую отделку.

«My Space на Фрезерной» – комплекс компании My Space Development. Это проект капитального ремонта здания 1975 года постройки, которое использовалось как общежитие. Комнаты общежития переоборудованы в студии площадью 14 и 18 кв. м.

В разработке MR Group проект нового жилого квартала на территории завода «Станкоагрегат». Сейчас ведется проработка концепции девелопером.

Компания Enka планирует строительство многофункционального комплекса на улице Нижняя Хохловка. Под застройку предлагается порядка тридцати четырех гектаров. Сроки реализации проекта пока неизвестны.

Источник: www.mirkvartir.ru