Конституция РФ провозглашает право человека на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления создают условия для его осуществления. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах реализуют принадлежащие им жилищные права. Прежде всего они свободно выбирают жилые помещения для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях.
Для этого органы государственной власти и местного самоуправления:
- содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере;
- используют бюджетные средства и иные источники денежных средств для улучшения жилищных условий, в том числе путем предоставления субсидий для приобретения или строительства жилья;
- предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
- стимулируют жилищное строительство.
Объектом жилищных прав являются жилые помещения. Совокупность всех жилых помещений образует жилищный фонд Российской Федерации. В зависимости от формы собственности он подразделяется на частный (в собственности граждан и юридических лиц); государственный (в собственности Российской Федерации и субъектов РФ); муниципальный (собственность муниципальных образований).
Современный дом в лесу / Проект дома
По назначению и использованию жилищный фонд подразделяется на следующие категории:
- социальный;
- специализированный;
- индивидуальный;
- коммерческий.
Жилые помещения социального фонда предоставляются гражданам по договорам социального найма за счет государственного и муниципального жилищного фонда. Жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначаются для проживания отдельных категорий граждан также за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Индивидуальный жилищный фонд используется гражданами — частными собственниками жилья для своего проживания, проживания членов семьи и иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками жилья для проживания граждан на тех же условиях. Коммерческий жилищный фонд используется собственниками жилья для проживания граждан на условиях возмездного пользования, по иным договорам, для предоставления во владение или пользование.
Основные фонды жилищно-коммунального хозяйства подразделяются на две группы: 1) жилищный фонд: 2) коммунальные (технологические) фонды.
Жилищный фонд включает недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения им. К недвижимому имуществу относят земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные приусадебные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Технологические фонды включают в себя коммунальную инженерную инфраструктуру (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения, водозаборы и т.п.).
Почему о камине важно подумать на этапе проекта дома?
Балансовая оценка жилищно-коммунальной недвижимости составляет 4,1 трлн. руб., основные фонды коммунальных предприятий — 0,7 трлн. руб. Здесь функционирует около 50 тыс. предприятий, занято 4 млн. человек, в том числе на ведущих предприятиях — 1,5 млн. человек. Наметилась тенденция снижения численности занятых в ЖКХ в связи с развитием промышленности, увеличением числа рабочих мест с относительно высокими заработками в других сферах экономики.
На поддержание жилищно-коммунальной сферы расходуется почти 4% валового внутреннего продукта, до 30% общих расходов бюджетов территорий.
Жилищный фонд составляет более 2,9 трлн. м 2 , что на 20% больше аналогичного показателя 1990 г., в том числе в муниципальной собственности находится менее 600 млн. м 2 , при этом муниципальный фонд остался почти неизменным, а государственный сократился на 85%. Городское жилье составляет около 72%, сельское — 28%.
На государственное жилье приходится лишь окаю 5% жилищного фонда, на муниципальное — 20%. Около 60% общественного (государственного и муниципального) жилья приватизировано; включая продажу, это составляет почти 1,9 млрд. м 2 . В 1995 г. ветхого и аварийного жилья было 37,7 млн. м 2 , в 2003 г. — 91,3 млн. м 2 . Более 800 млн. м 2 жилых зданий, построенных в 1950—70-е гг. методом индустриального типового крупнопанельного домостроения, не отвечает требованиям по причине морального и физического старения.
В соответствии с действующими нормами потребность в ежегодном капитальном ремонте жилищного фонда составляет 230 000 м 2 , или 1,5% общего объема жилищного фонда. Ремонтируется всего лишь 20 000 м 2 , или 9% от потребности.
В соответствии с существующими нормативами текущий ремонт должен осуществляться с периодичностью 3—5 лет, т.е. ежегодно должно ремонтироваться около 20% жилищного фонда. Ремонтируется же не более 5%.
С начала 1990-х гг. в стране фактически прекратилось перспективное планирование развития коммунальной инфраструктуры: электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и т.п.
Строительство объектов коммунального хозяйства ведется в незначительных объемах. Особенно низки темпы сооружений водопровода и канализации, ввод по ним ниже уровня 2002 г.
Городской жилищный фонд обеспечен водопроводом и централизованным отоплением на 87%, горячей водой — на 77%, на селе эти показатели соответственно составляют 41 и 19%. В домах без газа, электроплит, канализации, горячей воды живет 1/3 семей.
Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в 2,5—3 раза ниже, чем в Европе. К началу 2004 г. степень износа основных фондов коммунального хозяйства составила: по теплоснабжению — 63,8%, водоснабжению — 54, электрических сетей — 68, канализационных сетей — 62, очистных сооружений — 56%.
Обеспеченность жильем характеризуется рядом показателей, среди которых наиболее важными являются площадь жилья в расчете на одного жителя и средний размер квартиры. По уровню обеспеченности населения качественным жильем оценивается степень благосостояния общества. Хотя темпы предоставления жилья очередникам резко снизились, некоторые механизмы помощи в его приобретении после 1992 г. были введены:
- выплаты гражданам субсидий на приобретение и строительство жилья;
- предоставление определенным категориям граждан государственных жилищных сертификатов и жилищных кредитов.
В результате сократилось количество семей в очереди на получение жилья. Показатель обеспеченности жильем вырос за 1992—2002 гг. и в 2004 г. составил около 20 м на человека (это в 2—3 раза меньше, чем в Европе и США). Средний размер вновь построенных квартир повышается и составляет более 85 м- на одну квартиру (в 1990 г. — 59,1 м 2 ) 1 Средний размер квартиры возрос за счет ввода элитного житья, а чисто построенных квартир сократилось в 2 раза. Кроме того, в структуре вводимого жилья 70% приходится на индивидуальное строительство, включающее более габаритный жилые помещения. .
Темпы ввода жилья после 1990 г. начали резко снижаться. Общий жилищный фонд начиная с 1991 г. увеличивался всего на 1,5% в год. В США темп воспроизводства жилья составляет 3%, в Европе — 10%. Среднегодовой ввод жилья по сравнению с советским периодом сократился в 2 раза. В 2005 г. введено 40 млн. м 2 , это меньше на 33%.
Ввод в расчете на жителя — 0,28 м 2 , в Казахстане, например, — 1 м 2 . При этом около 50% жилья вводится на селе (коттеджи, дачи), не затрагивая потребности массового спроса. Стоимость такого жилья ниже, чем в многоквартирных домах, ввиду незначительных затрат на инфраструктуру. Однако оно не увязывается с развитием производственного сектора и не может иметь широкой перспективы 2 Рынок жилья заставляет иначе подходить к оценке ряда традиционных показателей. Так, показатели строительства и ввода жилья измеряется в м2. Прежде данные показатели отражали обеспеченность жильем. Теперь их нужно корректировать с учетом численности семей, получающих отдельные квартиры. .
В России только за 1970—1980 гг. население увеличилось на 8,5 млн. чел., построено 146 городов. За 1991—1995 гг. введено в эксплуатацию (в значительной мере на заделах советского периода) 220 млн. м 2 жилья, а за 1996— 2000 гг. — лишь 160 млн. м 2 , из них более 50% составляют элитные дома и коттеджи. При этом исчезли 13 тыс. деревень, в городах свернуты работы по ремонту и реконструкции жилых домов.
В стране 28 млн. семей, или 60% их общего количества, хотели бы улучшить жилищные условия, из них: 14,3 млн. проживает в неблагоустроенных квартирах, аварийных и ветхих домах; 10 млн. семей живет в панельных домах постройки 1950—60 гг., срок эксплуатации которых давно истек. Общая потребность в жилье, по данным Росстроя, составляет 1570 млн. м 2 , что означает увеличение имеющегося жилищного фонда на 46%. Для удовлетворения потребности необходимо довести ввод до уровня 1990 г., т.е. удвоить, и поддерживать его на протяжении 20 лет.
Время для решения жилищной проблемы государством во многом упущено. Но модно стало бросать тень на советскую власть, что она популистски обещала квартиру каждому и к определенному сроку, но своих обещаний не выполнила. Так ли это?
В 1986 г. принята государственная программа СССР «Жилье-2000». которой предусматривалось в течение 15 лет предоставить каждой семье отдельную квартиру или жилой дом. За 1986— 1990 гг. построено 343,4 млн. м жилья, в последующие 10 лет планировалось ввести 1 млрд. м 2 , что реально подкреплялось опережающим развитием производственной базы строительства и мощностей строительных организаций.
Благодаря массовому жилищному строительству повысился жилищный стандарт, квартира на семью стала массовым явлением независимо от толщины кошелька. Страна была близка к решению задачи обеспечения каждой семьи отдельной квартирой. Помешала это сделать смена общественно-политического строя.
СССР практически решил жилищную проблему.
России передано 4,5 млн. очередников, т.е. 10% семей, правда, не выполнено обещание предоставить всем нуждающимся квартиру к 2000 г., но эта претензия уже к новой России, которая функционирует с 1992 г.
В СССР жилье на 80% строилось за счет бюджетных средств. Государство как бы покупало жилье у строителей и передавало его нуждающимся бесплатно. Источником финансирования были общественные фонды потребления, которые представляли собой часть продукта для себя, т.е. часть заработка на руки не выдавалась, а направлялась в эти фонды. Именно благодаря общественным фондам жилье, образование, здравоохранение и т.д. были для населения бесплатными и доступными.
В апреле 2005 г. после еще большего обострения жилищной проблемы на Президиуме Госсовета рассмотрен проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Поставлена задача, чтобы к 2010 г. каждый третий мог купить квартиру, в том числе с помощью ипотеки. Возможность получения социального жилья отодвигается на более длительный срок. Для этого надо построить около 400 млн. м 2 и довести ежегодный ввод жилья до 80 млн. м 2 .
Таким образом, советские масштабы строительства и ввода жилья в эксплуатацию урезаны спустя 20 лет: годовой объем — со 130-140 млн. м 2 до 80 млн. м 2 .
Теперь государство предоставляет бесплатное жилье гражданам, признанным по закону малоимущими, и некоторым другим категориям нуждающихся. Все остальные для решения жилищных проблем приглашаются на рынок жилья.
Концепцию рыночного обеспечения жильем разделяют все ветви власти. Она сводится к тому, что жилья надо строить столько, сколько его могут купить, пусть это определяют спрос и предложение. При этом административно цены на жилье регулировать не нужно, но следует ввести повышенный налог на имущество, чтобы ограничивать покупки двух-трех и более квартир. Застройщики и инвесторы могут создавать ассоциации для защиты своих интересов.
Формирующийся в отсутствие государственного регулирования рынок жилья приобретает специфические, порой парадоксальные, черты, что вовсе не способствует удовлетворению спроса на жилье. Платежеспособный спрос весьма велик в крупных городах и толкает цены на жилье высоко вверх при практически стабильном объеме ввода квадратных метров. Как появляется такой спрос при невысоких в целом доходах населения?
Прежде всего, это результат глубокого социального расслоения. Одни способны заплатить за жилье любые деньги, чем и пользуются строители, сдерживая его предложение. Для других оно стало финансовым инструментом, способом удачного вложения капитала (доход во много раз больше, чем по банковским депозитам).
С одной стороны, искусственно повышается спрос (ложный спрос), с другой — строительная монополия ограничивает предложение. Такой рынок не имеет ничего общего с удовлетворением потребности в жилье. Наивно ждать усиления конкуренции на нерегулируемом рынке, который всегда стремится к монополизации, чтобы и впредь иметь максимальную рентабельность за счет повышения цен, а не массы реализуемого товара.
В какой-то мере для повышения цен на жилье существуют объективные причины:
- исчерпаны возможности точечной застройки, когда можно было подсоединять дома к уже имеющейся инженерной инфраструктуре;
- массовая застройка микрорайонов требует параллельного строительства школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов;
- дефицит земельных участков, электроэнергии, газа, воды, т.е. сказываются результаты приватизации: землю, отданную бесплатно или за бесценок, придется выкупать по рыночным ценам.
Но основная причина кроется в искусственно вызванной диспропорции между спросом и предложением. В стране излишек нефтедолларов, и потенциальные инвесторы, видимо, не представляют, куда еще их употребить.
По данным Ассоциации строителей России, средняя себестоимость строительства 1 м 2 в Москве равна 500 долл., с учетом сетей — 850 долл., цена 1 м 2 даже на окраинах уже больше 2 тыс. долл. В Европе себестоимость строительства 1 м 2 — 1250 долл., а средняя стоимость в крупных городах — 1,5—2,5 тыс. долл. Прибыль у российских строителей в 1,5—2,0 раза больше, чем у иностранных.
Рынок не только взвинчивает цены на жилье и делает его недоступным для реально нуждающихся, но и усиливает иррациональность размещения населения по территории страны. Жилищное строительство концентрируется в г. Москве, отвлекаются гигантские инвестиционные ресурсы в элитное жилье. Вместо одной квартиры в Москве можно построить четыре в Орле — городе, где условия для проживания не хуже столичных.
Сам по себе рынок не уравновесится на иных, более приемлемых параметрах спроса и предложения, не гарантирует получения жилья. Необходимо, чтобы на рынок вышли те, кто сейчас не обладает платежеспособным спросом, а предложение жилья росло опережающими темпами.
Социально ориентированное государство на деле, а не только по конституции вмешивается в рыночные процессы, регулируя как платежеспособный спрос, так и предложение. Оно не может не реагировать на спекулятивные сверхдоходы, закрытие доступа на строительный рынок, на превышение спроса над предложением под предлогом, что нельзя ограничивать рыночные цены.
Без вмешательства государства как косвенного (нормативное регулирование), так и прямого (участие бюджетными средствами) вряд ли можно обойтись.
Для регулирования рынка жилья государство может применять нормативно-правовые методы, т.е. законодательные акты, регистрацию прав, учет и т.д., а также прямое финансовое участие: строительство жилья, инфраструктурных объектов, субсидии определенным группам населения. Регулирующие меры должны уравновешивать спрос и предложение на уровне доступности жилья для основной части дееспособного населения.
Национальный проект «Доступное жилье» предусматривает государственное регулирование предложения жилья и спроса на жилье.
Потребность в государственном вмешательстве в предложение жилья при буме спроса на него вызвана рядом причин, в том числе сокращением государством непосредственного участия в процессах воспроизводства и распределения жилья. Бюджетные инвестиции в ЖКК доведены до критически низкого уровня; за счет государственных средств вводится не более 20% нового жилья.
Государственные обязательства в настоящее время отражаются наиболее полно в федеральной целевой программе «Жилище», являющейся базовой и для национального проекта «Доступное жилье». На программу в 2006 г. выделено 18,5 млрд. руб. из федерального бюджета и столько же из территориальных бюджетов.
Предложение жилья требует развития строительной индустрии, разработки генеральных планов застройки, оперативности в решении вопросов по отводу земельных участков, возведения инженерных сетей на площадках массовой застройки, демонополизации строительного рынка.
За генеральные планы застройки отвечает местное самоуправление. Градостроительный кодекс обязывает городские власти готовить площадки и передавать их под строительство.
Регулирование земельной собственности, отвод земельных участков под застройку, создание инженерной инфраструктуры в жилищном строительстве выходят на первый план. Распоряжение землей становится мощным ресурсом и рычагом воздействия, находящимся в распоряжении муниципального образования.
Земельные участки становятся предметом острой конкурентной борьбы, земля дорожает, особенно в крупных городах. Идет тяжба между региональными, местными и федеральными органами власти из-за неразграниченности основной части земель, являющихся объектом государственной собственности. Около 2/3 земель находится в федеральной собственности. Для отвода земельного участка его надо включить в черту поселения, однако такая процедура законом не урегулирована, что создает условия для злоупотреблений со стороны чиновников.
Кроме того, для опережающей инженерной подготовки территории и выполнения других, менее доходных, административно- зависимых работ (инвентаризации ветхих объектов, разработки проектной и разрешительной документации, проведения земляных работ, экспертизы) нужны бюджетные средства.
Поэтому жилищный конвейер может функционировать при тесном взаимодействии местных органов власти и строительных компаний на основе инвестиционных договоров, в которых стороны принимают обязательства.
Администрация отвечает за:
- безвозмездное предоставление под застройку земельного участка;
- обеспечение инженерной инфраструктурой (теплосети, водоснабжение и т.д.) за счет областного и местных бюджетов;
- расходы на архитектурное проектирование зданий.
В совокупности эти затраты не меньше, чем на возведение дома. Строители берут обязательства по гарантии предельной стоимости 1 м 2 жилья. Подбор инвесторов и подрядчиков осуществляется на конкурсной основе, что позволяет оптимально определять долю муниципального образования в инвестиционном проекте по расходам и доходам.
Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Средства можно частично получить за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного регулируемого муниципалитетами тарифа за подключение к инфраструктуре. Предоставление средств на инфраструктуру там, где намечается строительство, приведет к снижению цен на жилье.
Без государственной финансовой поддержки тем не менее не обойтись. Федеральный центр объявил конкурс на отбор хмельных участков под строительство жилья для предоставления застройщикам в собственность. Получение их до начала строительно-инвестиционного процесса обеспечит возможность привлечения кредитных ресурсов под залог земельных участков и возводимого жилого дома. Строителям оказывается помощь в форме государственных гарантий и субсидирования процентных ставок по кредитам банков. Это означает, что они берут кредиты для подготовки площадок с возвратом не позже 2—5 лет продажей готовых квартир.
Важно на аукцион выносить не земельный участок, а готовый проект строительства дома. Это снимет возникающие противоречия между строительными компаниями и организациями, отводящими участки под застройку 3 Противоречия порождаются господством частной собственности на средства производства и отсутствием централизованного планирования. В СССР при едином народно-хозяйственном плане подобных противоречий не было: строились целые города с ватным социальным и коммунальным обустройством. .
На реализацию программы государственных гарантий и субсидирования в 2006 г. выделяется 14,2 млрд. руб., в 2007 г. — 22,5 млрд. руб.
Регионы направляют заявки на получение средств, в которых указывают:
- расположение запланированного под застройку участка (город, микрорайон), его площадь;
- количество предполагаемого ввода жилья;
- наличие проектно-сметной и инженерно-разрешительной документации;
- стоимость реализации проекта.
Проблемы жилищного строительства не исчерпываются новым строительством. Необходимо приостановить критический износ жилого фонда, обеспечить поддержание его в нормальном техническом состоянии, в каком он находился хотя бы до 1990 г. В коммунальном хозяйстве тоже нужно не латание ржавых труб, а полномасштабная модернизация, энергосберегающие технологии, иначе могут начаться необратимые процессы.
Мировой опыт свидетельствует, что в период обострения жилищной проблемы приоритетным становится сохранение имеющегося фонда по сравнению с новым строительством и надлежащее обслуживание жилья. Это означает повышение внимания к капитальному ремонту. Состояние жилых помещений позволяет выделить следующие варианты капитального ремонта.
Всего на капитальный ремонт необходимо окаю 3 трлн. руб. Жильцам такую сумму мобилизовать невозможно, а без помощи государства жилые дома будут приходить в непригодное для проживания состояние, и придется взамен предоставлять социальное жилье.
Аварийный и ветхий фонд составляет 93 млн. м 2 . При средней стоимости жилья 500—600 долл./м 2 нужно затратить 55 млрд. долл. (1,5 трлн. руб.) на его замену. С 2002 г. реализуется подпрограмма «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья». За 2002— 2004 гг. заменено 630 тыс. м 2 при плане 2,5 млн. м 2 . Средства выделяет в основном федеральный бюджет, они незначительно дополняются средствами региональных и местных бюджетов.
Пока пропорция вложений 6:1, т.е. налицо явное преобладание бюджетных средств.
Распорядителем подпрограммы является Росстрой, ему предоставлено право приостанавливать финансирование, если субъект РФ не выполняет своих обязательств.
По мере перехода от точечной застройки к микрорайонам будет усиливаться бремя расходов на создание 1 м 2 коммунальной инфраструктуры. Сейчас даже в Московской области вода, электроэнергия и т.п. в дефиците.
Сердцевиной коммунальной инфраструктуры является энергетика, которая все более дорожает. В расчете на 1 м 2 жилой площади в среднем по стране потребление энергии в 2—3 раза выше, чем в Западной Европе. На отопление 1 м 2 расходуется 80 л условного топлива в год (в Швеции — 14—18 л). Такая разница обусловлена не только иными климатическими условиями. Причина кроется в низкой эффективности процесса производства тепловой энергии, техническом несовершенстве систем теплоснабжения, больших потерях тепла.
По оценкам специалистов, срок окупаемости ресурсосберегающих проектов муниципального уровня составляет 3—5 лет. Однако большинство муниципальных образований не располагает средствами для их реализации. Отсутствие у предприятий коммунальной энергетики средств на модернизацию ключевых элементов инфраструктуры при высокой степени изношенности основных фондов не позволяет обеспечить требуемые параметры и надежность теплоснабжения.
Для обновления основных фондов коммунального хозяйства требуется около 2 трлн. руб. Никакой более или менее серьезной государственной программы для этого не принято. Более того, Минрегион России считает, что единственным источником финансирования могут быть средства частных инвесторов 4 Ю. Тартышов. Известия RU. 26.01.05. Такая позиция ведет к тому, что в конечном счете посредством повышения тарифов расходы на модернизацию будут возложены на население, как это уже реализовано в отношении содержания ЖКХ. .
Тем не менее, учреждена государственная транснациональная финансово-промышленная группа (ТФПГ), которая финансирует создание систем жизнеобеспечения новых микрорайонов, реновацию территорий с ветхим жильем, строительство жилья и выпуск стройматериалов.
- финансовый блок — коммерческие банки, инвестиционная группа, союз потребительских кредитных кооперативов граждан и др.;
- блок застройщиков-заказчиков — компании, владеющие земельными участками;
- промышленно-строительный блок, объединяющий ДСК, производителей стройматериалов и генподрядчиков.
Государство более 10 лет экономит на ЖКХ, сейчас есть финансовые возможности отдать ему должное.
Характер и масштабы спроса на жилье определяются дифференцированно по категориям нуждающихся. Можно выделить по крайней мере пять категорий граждан, заявляющих о потребности в жилье:
- могут купить жилье на рынке в собственность за наличные деньги или с привлечением обеспеченного кредита;
- могут приобрести жилье в собственность при условии финансовой помощи за счет бюджета или льготного кредита;
- очередники и льготники;
- не могут приобрести жилье в собственность даже при условии финансовой и кредитной помощи;
- претендующие на коммерческий наем.
Спрос на жилье прежде всего зависит от доступности, а доступность, в свою очередь, определяется предложением жилья и его ценой, семейным доходом нуждающихся. Хотя доступность жилья увязывается с рынком, тем не менее, формируется она за пределами рынка. Применительно к рынку термин «доступное» неуместен.
На рынке реализуется платежеспособный спрос определенного контингента покупателей. Другие нуждающиеся в жилье на рынок вообще не выходят, так как не обладают платежеспособным спросом. Рынок — только один из способов удовлетворения потребности в жилье. Каждый способ характеризуется своими критериями доступности приобретения жилья.
Прежде основным критерием доступности жилья была очередь, она и теперь не потеряла своего значения, но дополнилась такой существенной преградой, как имущественное положение. Жилье по имущественному критерию доступно для зажиточных и малоимущих и менее доступно для среднего слоя.
Для части нуждающихся в жилье теряет свое значение механизм получения жилья, поскольку оно не распределяется, а приобретается с учетом имущественного положения. Открытый рынок формирует условия доступности, которым должен соответствовать семейный бюджет, и удовлетворяет не потребность в жилье, а платежеспособный спрос на него. Граждане с достаточным платежеспособным спросом решают жилищную проблему через рынок жилья.
При этом они выступают во многих случаях не только покупателями, но и инвесторами жилищного строительства. За их счет возводятся многоквартирные и индивидуальные дома. Строительные фирмы (застройщики) до начала строительства нуждаются в деньгах для оплаты проекта и земельного участка.
При отсутствии собственных средств застройщик может взять кредит, но на кредитора налагается солидарная ответственность с застройщиком, поэтому банк дает деньги только проверенным заемщикам. В связи с этим получило широкое распространение финансирование гражданами строительства, начиная с самых первых стадий, на долевых началах. Договор купли-продажи будущих квартир оформляется после получения разрешения на строительство. Среди дольщиков и действительно нуждающиеся в жилье, и подставные лица, скупающие его в спекулятивных целях.
Дольщикам и застройщику выгодно вложить средства на ранней стадии строительства, правилом стаза оплата будущего жилья до начала строительных работ. Это, однако, создает возможность злоупотреблений со стороны застройщика и требует ограничений прав застройщиков на привлечение денежных средств физических лиц. В случае применения подобных ограничений увеличивается поступление на вторичный рынок готовых домов, находящихся в собственности строительных компаний.
За рубежом запрещена 100%-ная оплата на ранних стадиях строительства, поэтому деньги привлекаются поэтапно. Если застройщик по каким-либо причинам не может достроить объект, его «сменщику» не придется оплачивать то, что уже оплатили дольщики: он просто «добирает» деньги на финансирование следующих стадий.
Покупка квартиры в кредит позволяет жить в ней уже сегодня. Банки предлагают ипотечные кредиты, учитывая индивидуальные особенности кредитора. Это позволяет гарантировать доступность и своевременный возврат заемных средств.
Удовлетворение такого потенциального спроса зависит от предложения реального жилья на рынке и доступности ипотечных кредитов.
Сама по себе ипотека — рыночный инструмент кредитования, имеющий плюсы и минусы. Обе стороны при ипотечном кредитовании несут риски. Банк при инфляции 10% не предоставит кредит на длительный срок (25—30 лет) и ужесточит условия кредитования (не на всю сумму расходов клиента, под 15% годовых, максимум на 10 лет). Такие условия пользования кредитом становятся для многих неприемлемыми. Жилье покупают те, кому оно доступно, покупают немногие, следовательно, большинству оно недоступно.
Пока только 10—12% нуждающихся семей могут купить жилье на свои деньги или в кредит. Если, например, рыночная стоимость 1 м 2 составляет 25 тыс. руб., а заработная плата — 10 тыс. руб. в месяц, то говорить о доступности жилья не приходится: за год можно заработать на 2 м 2 и не более. У основной части нуждающихся в жилье отсутствуют средства на покупку квартиры даже по себестоимости.
С ростом платежеспособности населения и снижением цены 1 м: доступность жилья повышается. Если стимулировать платежеспособный спрос, то преодолевается барьер в виде цены 1 м 2 , жилье становится более доступным, хотя и не более дешевым.
Через регулирование рынка можно уравновесить спрос и предложение на уровне, удовлетворяющем потребности основной части нуждающихся со средней платежеспособностью.
Стимулирование рыночного спроса осуществляется с помощью сочетания ипотеки с различными формами финансовой поддержки участников ипотечных программ. В результате ипотека приобретает социальные черты, повышается востребованность кредитов.
Правовые и экономические основы социальной ипотеки формируются в регионах с учетом принятых законов о формировании рынка жилья и конкретных показателей платежеспособности населения, которые обусловливают выбор модели ипотечного кредитования.
На практике применяются следующие основные варианты социальной ипотеки:
- дотирование процентных ставок по кредиту;
- субсидии на часть стоимости жилья и кредита, на первоначальный взнос;
- снижение цены жилья до уровня себестоимости.
В софинансировании за счет бюджетов особенно нуждаются стоящие в очереди на бесплатное жилье, молодые семьи, граждане в сельских и депрессивных районах. Если хотя бы 15—20% более обеспеченных решат участвовать в программе социальной ипотеки, то легче обеспечить жильем остальных, укоротить живую очередь, которая после принятия нового Жилищного кодекса может превратится в «мертвую».
Например, в Москве численность очередников составляет 190 тыс. чел. и увеличивается ежегодно на 7 тыс. Право на получение жилья, улучшение жилищных условий за счет города имеют граждане, у которых стоимость имущества (дача, гараж, автомобиль, исключая квартиру, все вместе или что-то одно) при продаже, получении кредита и покупке квартиры не позволяет выплатить кредит за 20 лет.
Установлены нормы предоставления площади:
на одного человека — 18 м 2 ;
на семейную пару — 1-комнатная квартира от 36 до 44 м 2 ;
на семью из двух человек (несупругов) — 2-комнатная квартира от 36 до 50 м 2 ;
на семью из трех человек, включая семейную пару, — 2-комнатная квартира от 54 до 62 м 2 ;
на семью из трех человек без супругов — 3-комнатная квартира от 62 до 74 м 2 ;
на семью из четырех и более человек — квартира из расчета 18 м 2 на человека.
Город предоставляет очередникам субсидии на покупку жилья: если срок пребывания в очереди составляет 5 лет, то субсидируется 5% стоимости недостающей площади, а если 15 лет, то 70%. Если размер субсидии превышает 70%, то город покупает для очередника квартиру, исходя из норм предоставления жилья.
Выделяются целевые субсидии на поддержку отдельных категорий граждан, нуждающихся в жилье: выезжающих из районов Крайнего Севера, военнослужащих и др. В полной мере государство сохраняет обязательства перед малоимущими, которые не могут быть субъектами рынка жилья.
Малоимущими являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Бесплатное жилье малоимущим предоставляется в порядке очередности исходя из времени принятия на учет и включения в списки.
Обеспечение жильем малоимущих государство возложило на местное самоуправление, предоставив муниципалитетам право за счет своих средств улучшать положение отдельных категорий граждан и определять условия предоставления жилья по договору социального найма.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ бесплатная приватизация жилья, полученного после 1 марта 2005 г., прекращается 5 Конституционный Суд РФ признал неправомерным ограничение права на приватизацию полученного бесплатно после 1 марта 2005 г. жилья, но подтвердил право регулирования сроков приватизации жилья в целом. В Государственную Думу представлен законопроект о продлении срока приватизации до 1 января 2010 г. . Новые претенденты на собственное жилье должны обладать достаточным капиталом.
Для собственников жилья важны размеры налога на недвижимость, который предполагается исчислять исходя из рыночной, а не балансовой стоимости, налога на землю под жильем, величина отчислений на капитальный ремонт дома, осуществляемый за счет собственников квартир. Собственник жилья, возможно, тем не менее, чувствует себя комфортнее, чем квартиросъемщик.
Однако многие не хотят или не могут приобретать жилье в собственность, и вместе с тем их нельзя отнести к разряду малоимущих. Для них достаточно снять жилье по «божеским» ценам. Они могут попасть в весьма затруднительную ситуацию, когда человек не может купить квартиру и стать собственником и не может получить квартиру в наем в частном многоквартирном доме из-за монопольно высокой платы.
За рубежом предоставляется выбор между покупкой жилья (строительством индивидуального дома) и коммерческим наймом. Не только малоимущие, но и средний класс, как правило, не имеют собственного жилья, а являются нанимателями жилого помещения и никакой ущербности в этом статусе не ощущают. В Париже, Лондоне далеко не все живут в собственных домах и квартирах.
Жилье для предоставления в наем обычно строят муниципалитеты. Например, в Германии собственные квартиры имеет 40% населения, остальные арендуют муниципальное жилье, получая жилищные пособия, поэтому такое жилье обходится для нанимателя дешевле. Даже минимальная заработная плата позволяет работнику арендовать жилье.
Ставка на собственника жилья и курс государства на уход из строительной индустрии жилья оставляет открытым вопрос, кто и как должен строить коммерческое и социальное жилье 6 В Российской империи были популярны так называемые доходные дома, которые строили частные лица, становились домовладельцами и предоставляли всем желающим квартиры на условиях найма. В Европе такие дома находятся в собственности муниципалитетов, которые предоставляют квартиры, в том числе на льготных условиях, с учетом уровня доходов квартиросъемщиков. В Москве разрабатывается проект строительства за счет городского бюджета жилых домов для предоставления квартир молодым семьям, студентам, очередникам за необременительную плату. Это своеобразный вариант доходных домов, но не для чисто коммерческого использования. В Жилищном кодексе РФ подобная форма обеспечения жильем предусмотрена. Однако она не получила развития в решениях Правительства РФ, которые ориентируют нуждающихся покупать жилье на рынке. .
Порядок обеспечения жильем через местное самоуправление нормативно не определен, если исключить Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому муниципальным образованиям предоставлено право на создание фондов жилищной сферы для финансирования строительства жилья, объектов ЖКХ и социальной инфраструктуры.
В настоящее время средства на строительство муниципального жилья местные органы власти изыскивают по-разному, с учетом возможностей собственного финансирования и привлечения внебюджетных средств. Как правило, образуются целевые фонды программ строительства. В них поступают средства от реализации коммерческого жилья, за счет которых осуществляются финансирование строительства бесплатного и ликвидация ветхого жилья, переселение из пятиэтажек, вывод за городскую черту промышленных предприятий. Кроме того, используются квотирование за отвод земельного участка под застройку и другие источники пополнения внебюджетных фондов.
При этом вряд ли можно обойтись без создания государственных строительных компаний. Они могут выступать в качестве генеральных подрядчиков строительства муниципального жилья; строить более дешевое жилье, принуждая частные компании снижать цены; переходить на строительство дорогого элитного и индивидуального жилья. В этом случае реально заработают ипотека и другие меры, направленные на удовлетворение спроса на жилье.
Источник: isfic.info
Быстро, тесно и одинаково: жилищный конвейер Никиты Хрущева
За одиннадцать лет своего руководства СССР первый секретарь ЦК КПСС и председатель советского правительства Никита Хрущев успел совершить множество поступков, которые навсегда вписали его имя в историю нашей страны. В те же годы начался и процесс масштабного переселения советских горожан, задыхавшихся в тесноте коммуналок и в сырости бараков, в новые многоквартирные дома. Заслужившие не слишком уважительное прозвище «хрущевок», а то и «хрущоб», они по сей день встречаются по всему бывшему Советскому Союзу. Нынешним их обитателям эти дома кажутся тесными, неудобными и малокомфортными — но шесть с лишним десятилетий назад это было роскошное по сравнению со многим другим жилье, строительство которого широко развернулось после выхода 31 июля 1957 года постановления советского правительства и ЦК КПСС «О развитии жилищного строительства в СССР».
Один из проектов «хрущевок» предполагал строительство домов из крупноблочных секций
Послевоенный квартирный вопрос
Этот документ, имевший номер 931, начинался со слов о том, что «подъем жизненного уровня и благосостояния народа является одной из важнейших задач», затрагивал практически все вопросы, связанные с жилищным строительством в Советском Союзе, и приводил весьма любопытные цифры. В частности, в постановлении отмечалось, что в годы Великой Отечественной войны были полностью или частично разрушены более 1700 городов и поселков (в других документах приводились такие данные: 1710 городов и более 10 тысяч сел и деревень).
Страна потеряла свыше 6 млн домов, или более 70 млн квадратных метров жилой площади, более 25 млн человек остались без крова. И в то же самое время в военные годы удалось восстановить или построить заново 50 млн квадратных метров жилплощади. А за первое послевоенное десятилетие этот объем вырос вшестеро — до 300 млн квадратных метров! И это только построенных государством, поскольку в то же самое время еще около 5,7 млн жилых домов были построены в частном порядке.
И все-таки жилья в стране, прежде всего в городах, где жила уже почти половина населения Советского Союза, по-прежнему остро не хватало. Еще накануне войны на одного советского горожанина приходилось порядка 7 кв. м жилплощади, хотя пятнадцатью годами ранее этот показатель в городах составлял 8,2 кв. м. И то, надо сказать, эти семь квадратных метров зачастую представляли собой ветхое или плохо оборудованное жилье, без канализации и водопровода, или имевшее все это, но пришедшее в малопригодное для жизни состояние, поскольку в военные и первые послевоенные годы было не до ремонта имеющейся жилплощади — важнее было дать новую квартиру тем, кто не имел вообще никакой.
Строительство нового квартала, состоящего исключительно из жилых домов «нового экономичного типового проекта»
В таких условиях прежние, заведенные еще в сталинские годы подходы к проектированию и строительству жилья, когда практически каждый дом планировался индивидуально и строился достаточно неспешно, уже никуда не годились. Ими можно было пользоваться только при строительстве жилья, что называется, повышенной комфортности — а стране требовалось просто очень много дешевого жилья, и быстро. И тогда Никита Хрущев вспомнил о своем опыте времен руководства ЦК Компартии Украины. В 1949 году по хрущевской инициативе в республике началось панельное строительство жилых домов. И вот через восемь лет решено было распространить эту практику на всю страну.
Жилье без излишеств
В постановлении «О развитии жилищного строительства в СССР» собственно возведению панельных домов были отведены пункты 29 и 30. Первый из них оговаривал, что со следующего, 1958-го года, «в жилых домах, строящихся как в городах, так и в сельской местности, предусматривать экономичные благоустроенные квартиры для заселения одной семьей», а сами эти дома строить по типовым проектам. Причем на основе именно этих новых типовых проектов Госстрой СССР должен был разработать и утвердить новые нормы проектирования, в том числе и касающиеся высоты жилых помещений. Именно это и открыло дорогу низким, не больше двух с половиной метров высотой, потолкам в советских жилых домах.
Открытые балконы «хрущевок» многие старались остеклить еще в советское время
А второй пункт определял ответственность местных властей за то, чтобы новые типовые дома получили широкое распространение. В частности, на местах должны были сами решать, какой быть этажности домов, хотя при этом в постановлении оговаривалось, что в городах она должна составлять в основном 4-5 этажей, а в небольших городах и поселках — 2-3 этажа. На местные власти ложилась обязанность развития производства железобетонных конструкций для типовых домов, а кроме того, «крупноразмерных перегородок, щитовых дверей, спаренных оконных переплетов и других конструкций и деталей». И отдельно ставилась задача обеспечить новые дома новой же, подходящей под их небольшие размеры обстановкой: на местах должны были «организовать в необходимом количестве изготовление малогабаритной мебели и встроенного кухонного оборудования для квартир нового типа».
И был в постановлении еще один примечательный пункт – 35-й. Согласно ему, республиканские, краевые, областные и прочие власти должны в 1958 году построить в областных центрах и крупных городах достаточное число жилых домов по новым экономичным типовым проектам. Эти демонстрационные постройки, как говорилось в постановлении, должны были стать «по своему качеству, благоустройству, планировочным и конструктивным решениям…на ближайшие 3-5 лет образцом для государственного, индивидуального и колхозного жилищного строительства».
Классическая схема на кухне малогабаритной квартиры: даже семья из трех человек умещается в ней с некоторым трудом
Маленькая, но своя!
Но вместо трех-пяти лет эти «новые экономичные типовые проекты» стали образцом массового советского строительства на три с лишним десятка лет. Первые экспериментальные многоквартирные панельные многоэтажки появились в Москве в районе Черемушки еще в 1956 году: квартал получил название Новые Черемушки, и этот топоним быстро прижился в столице. Да и не только в ней: острый на язык советский народ очень быстро приклеил такое же название всем типовым кварталам, застроенным «хрущевками». Потому что и на первый, и на второй неискушенный взгляд они практически ничем друг от друга не отличались.
Впрочем, иначе и быть не могло. Еще до принятия постановления о развитии жилищного строительства Никита Хрущев обрушился с жесткой критикой на советских архитекторов и строителей, обвиняя их в неразумной трате сил и средств, которые идут на индивидуальные проекты жилых домов. Функциональность и скорость строительства — вот что требовалось стране, а при таких условиях никаких «украшательств» ждать не приходилось. Типовые новые дома мало отличались друг от друга, как и застроенные ими кварталы, — и советские люди быстро подметили эту особенность.
Возведение домов первой «хрущевской» серии К-7 в московском районе Хорошево-Мневники
Зато впервые за многие годы строительство жилья в стране действительно поставили на поток! Появились новые формы строительных трестов — так называемые домостроительные комбинаты, или ДСК, объединившие в себе все функции, от производства железобетонных конструкций и стеновых панелей до отделки уже построенного жилья. Понятно, что осваивать широкую номенклатуру конструктивных изделий ДСК попросту не могли, и поэтому всего за тринадцать лет применение типовых проектов в жилищном строительстве достигло 93,5% от общего его объема, а в культурно-бытовом — 85,7%. Впрочем, это вполне укладывалось в общую строительную политику страны: через год после постановления 1957 года вышло другое, называвшееся «О расширении применения типовых проектов в строительстве», которым сводилось к минимуму разнообразие типовых проектов.
Постоянное временное
По сути, жилищное строительство в стране стало конвейерным, и так же, как некогда выпуск автомобилей на конвейере превратил их из роскоши в средство передвижения, сделало отдельное жилье гораздо более доступным. И так же, как некогда с машинами, за это пришлось заплатить не только потерей индивидуальности, но и снижением комфорта. Но зато это было собственное жилье, в которое, согласно утвержденным нормам, полагалось селить только одну семью! Эпоха коммуналок, общежитий и бараков начала уходить в прошлое.
Будущие жители нового крупноблочного дома наблюдают за строительством своего жилья
К тому же небольшие «хрущевские» квартиры в обязательном порядке обладали удобствами, которые раньше были скорее опцией: центральным отоплением, холодным водоснабжением (а зачастую и горячим, хотя бы за счет газовой колонки или водонагревателя) и канализацией. Наличие всего этого уже делало «хрущевки» пригодными для жилья без оговорок, а с началом массового выпуска малогабаритной мебели, приспособленной именно под эти квартиры, получение такой жилплощади становилось для многих горожан заветной мечтой.
Причем мечтой, которая исполнялась быстрее, чем прежде. С начала строительства первых прототипов «хрущевок» в 1956 году по 1963 год жилищный фонд СССР вырос почти вдвое: с 640 млн кв. м до почти 1,2 млрд. Этот прирост по размеру был больше, чем весь объем жилья, построенного за первые сорок советских лет! В одной только Москве, задыхавшейся от нехватки жилья еще с конца 1920-х, появилось за это время 36 млн квадратных метров жилплощади, что позволило переселить в новые квартиры около миллиона человек.
«Хрущевки» должны были стать своего рода переходным типом жилья, как это, собственно, и случилось уже в конце 1960-х, когда начали строить панельные высотные дома. Но первоначальные планы, что типовые пятиэтажки прослужат не больше 25 лет, не оправдались: некоторым из них сегодня исполняется по 60 лет и более. Сегодня эти квартиры с нормой в 8 квадратных метров на человека, с низкими потолками, маленькими кухнями, совмещенными санузлами и «хрущевскими холодильниками» под окном в кухне уже выглядят анахронизмом, но они позволили решить острейшую проблему нехватки жилья в стране. А еще позволили быстро строить его там, где никакого жилья не было в принципе, в том числе на Крайнем Севере и Дальнем Востоке: не один десяток военных городков или заводских поселков застраивался с нуля именно «хрущевками», что позволяло сразу же обеспечить жильем тех, кто в нем нуждался.
Фотография строительства одного из самых первых домов нового типового проекта в Москве в районе Черемушки
Источник: histrf.ru