Банк России 20 февраля 2020 года опубликовал ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства.
О возможности отслеживания движения денежных средств на счете эскроу застройщиком
Информация о движении денежных средств является сведениями, составляющими банковскую тайну. В соответствии со ст.860.9 ГК РФ депонент (плательщик) и бенефициар (застройщик) имеют право требовать от банка предоставления соответствующей информации. Банк России полагает, что порядок получения такой информации может быть урегулирован сторонами по соглашению.
Об отслеживании банком соблюдения условий оплаты денежных средств по ДДУ
Согласно законодательству о долевом строительстве на банк таких обязанностей не возложено.
О возможности обращения взыскания по исполнительному производству на денежные средства, находящиеся на счете эскроу.
На основании п.4 ст.860.8 ГК РФ не допускается приостановление операций по счету, арест или списание денежных средств с эскроу-счета по обязательствам депонента (плательщика).
Проектное финансирование в строительство
О рассрочке при внесении денежных средств на счет эскроу
Согласно 214-ФЗ от 30.12.2004 оплата осуществляется после государственной регистрации ДДУ единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
Об участии банка в расторжении ДДУ в случае неоплаты
Согласно 214-ФЗ банк не является стороной ДДУ. Статьи 5 и 9 214-ФЗ от 30.12.2004 предусматривают основания и порядок действий для одностороннего отказа застройщика от исполнения обязательств по ДДУ в связи с неуплатой цены договора.
Ст.15.5 214-ФЗ определяет действия банка по прекращению договора счета эскроу в случае расторжения ДДУ. Дополнительно Банк России отметил, что с 27 июня 2019 года ст. 15.5 дополнена частью 7.1, которая предусматривает односторонний отказ банка от договора счета эскроу при невнесении денежных средств на счет в течение более трех месяцев со дня заключения договора.
О возможности получения пониженной кредитной ставки застройщиком
Постановлением Правительства РФ от 28.12.2019 N 1927 уточнены критерии, которым должен соответствовать заемщик-застройщик для получения кредита на инвестиционные цели с пониженной процентной ставкой.
О начислении процентов на средства на эскроу-счете
В соответствии со ст.15.5 214-ФЗ от 30.12.2004 проценты на сумму денежных средств на счетах эскроу не начисляются.
О механизме финансирования застройщика банком
Предоставление денежных средств по кредитному договору регулируется условиями кредитного договора.
О действиях дольщиков при отзыве лицензии у банка
В соответствии с ч.10 ст.15.4 Закона 214-ФЗ от 30.12.2004 при наступлении страхового случая в отношении банка застройщик и участники ДДУ обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. На основании ч.6 ст.12.2 177-ФЗ от 23.12.2003 выплата возмещения по счету эскроу производится Агентством по страхованию вкладов в течение 20 рабочих дней со дня предоставления документов.
Выплата возмещения по счету эскроу производится перечислением средств на эскроу-счет вкладчика, открытый в другом банке для расчетов по ДДУ по тому же объекту строительства, в отношении которого открывался счет эскроу.
Об открытии аккредитива
Требований об обязательном открытии аккредитива для целей внесения денежных средств на счет эскроу законодательством РФ не предусмотрено.
Дополнительно Банк России ответил на вопросы банков об оценке уровня кредитоспособности заемщика-застройщика в зависимости от:
— доли стоимости работ генподрядчика в общей стоимости СМР;
— наличия положительного опыта;
— а также в случае отнесения критериев к различным уровням кредитоспособности.
Источник: cntd.ru
«Функционирование института проектного финансирования деятельности застройщиков в регионах: проблемы и пути их решения»
Участники парламентских слушаний, проведенных в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации с участием сенаторов Российской Федерации, представителей федеральных и региональных органов государственной власти, единого института развития в жилищной сфере (акционерного общества «ДОМ.РФ»), банковского сообщества, а также профессионального сообщества строителей, обсудив вопросы функционирования строительной отрасли после перехода института долевого участия в строительстве от прямого использования денежных средств граждан к проектному финансированию банками деятельности застройщиков с использованием счетов эскроу, отмечают следующее.
Во исполнение поручения Президента Российской Федерации В.В. Путина от 5 ноября 2017 года № Пр-2261[1] в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был внесен ряд изменений[2], в соответствии с которыми с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств участников долевого строительства в рамках законодательства о долевом строительстве стало возможным только с использованием счетов эскроу (за исключением проектов строительства жилья, соответствующих критериям, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480) [3].
На текущий момент информация обо всех проектах строительства жилья размещается в единой информационной системе жилищного строительства, ведение которой осуществляется акционерным обществом «ДОМ.РФ» (далее –информационная система).
По прошествии почти полутора лет с момента внедрения нового механизма строительства жилья статистическая информация по возводимому жилью в рамках проектного финансирования выглядит следующим образом.
В соответствии с данными, представленными в информационной системе, по состоянию на 12 ноября 2020 года в стадии строительства находится 98,7 млн. кв. м. жилья. Из них строительство 44,7 млн. кв. м. жилья (45%) осуществляется в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу. По старым правилам (в соответствии с критериями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480) достраивается 47,6 млн. кв. м. жилья (49%). Оставшиеся 6% жилья возводятся без привлечения денежных средств граждан за счет собственных средств застройщика.
По данным Банка России[4], на рынке проектного финансирования работает 31 банк из 98 кредитных организаций, имеющих право на кредитование застройщиков в рамках рассматриваемого механизма. При этом почти весь объем финансирования осуществляют 8 банков – 42,3 млн.кв.м (Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ, Открытие, Россельхозбанк, Газпромбанк, Альфа-банк, Промсвязьбанк). Остальные 23 банка финансируют строительство 2 млн. кв. м.
Лидером на рынке является Сбербанк, который обеспечивает 73% всего строящегося жилья по новым правилам, на втором месте ВТБ с долей 14%, на третьем месте – Банк ДОМ.РФ с долей рынка 13%.
На 1 октября 2020 года кредитных линий в рамках проектного финансирования открыто почти на 2 трлн. рублей. На счетах эскроу размещено 730,5 млрд. рублей.
Более половины субъектов Российской Федерации имеют завершенные проекты с применением счетов эскроу. Банками «раскрыто» 20,4 тысяч счетов эскроу на 46,1 млрд. рублей[5]. При этом ни один дом, строящийся с помощью проектного финансирования, пока не стал проблемным.
Вместе с тем наблюдается неравномерное проникновение проектного финансирования в субъектах Российской Федерации – от 85% в Челябинской области и 79% в Удмуртской Республике до 8,8% в Кабардино-Балкарской Республике и 11% в Республике Северная Осетия.
В 24 субъектах Российской Федерации объемы текущего строительства, реализуемого в рамках проектного финансирования, превышают 60% (Орловская, Курская, Воронежская, Тамбовская, Новгородская, Нижегородская, Пензенская, Ульяновская, Оренбургская, Курская, Кировская, Челябинская, Амурская, Сахалинская области, Республики Калмыкия, Мордовия, Алтай, Чувашская, Удмуртская Республики, Ставропольский, Пермский, Приморский и Хабаровский края, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра).
В 9 субъектах Российской Федерации этот показатель ниже 30% (Ивановская, Владимирская, Архангельская области, Кемеровская область –Кузбасс, Республики Адыгея, Дагестан, Северная Осетия, Бурятия, Кабардино-Балкарская Республика).
В 10 субъектах Российской Федерации практика применения механизма проектного финансирования отсутствует (Мурманская, Магаданская области, Чеченская Республика, Республика Ингушетия, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Тыва, Еврейская автономная область, Чукотский и Ненецкий автономные округа, Камчатский край), в 7 из них по причине того, что строительство жилых объектов не ведется вовсе.
Субъекты Российской Федерации, а также профессиональное строительное сообщество в целом положительно оценивают процесс перехода строительной отрасли на проектное финансирование, полагают возможным признать его состоявшимся. Вместе с тем акцентируют внимание на ряд факторов, негативно влияющих на дальнейшее становление рассматриваемого института, а также его повсеместное применение на территории всех субъектов Российской Федерации.
В частности, отмечаются следующие проблемные моменты:
— отказ банков в предоставлении проектного финансирования застройщикам, реализующим низкомаржинальные проекты жилищного строительства;
— отсутствие исчерпывающего перечня документов, подлежащих предоставлению застройщиками в банк в целях получения проектного финансирования, что приводит к затягиванию сроков получения проектного финансирования;
— длительные сроки рассмотрения банками заявок от застройщиков на предоставление проектного финансирования. Банками, со своей стороны, отмечается недостаточное качество документов, предоставляемых застройщиками;
— отсутствие механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу, наличие которого в отсутствие у застройщиков свободных денежных средств позволило бы обеспечить застройщиков дополнительными финансовыми ресурсами, которые они смогли бы оперативно направлять в стройку, а также на покрытие накладных расходов застройщика;
— завышение обеспечительных мер, предъявляемых к застройщикам для принятия положительного решения о кредитовании (Вологодская область);
— активное участие банков в хозяйственной деятельности застройщиков и фактическое управление проектом. В частности, выдвигаемые банками условия кредитования включают в себя права банка и обязанности застройщика, в том числе согласовывать с банком цены продаж объектов, стоимость подрядных работ по заключаемым договорам, распределение чистой прибыли и так далее (Вологодская, Калининградская области);
— избыточная отчетность. Помимо ежеквартальной и ежемесячной отчетности банк в ежедневном режиме при выборе траншей запрашивает дополнительную информацию (Ханты-Мансийский автономный округ — Югра);
— авансирование по целевому кредиту осуществляется в размере не более 30% от бюджета проекта, в связи с чем возможны срывы сроков строительства. При существующих условиях финансирования застройщик не имеет доступа к оборотным средствам до тех пор, пока не будет подтверждено выполнение работ и соответственно – поставка оборудования. Вместе с тем, при выполнении, например, работ по инженерным сетям, сроки выдачи справок об их выполнении могут занимать от 2 до 4 месяцев. Кроме того, при приобретении дорогостоящего технического оборудования (лифты, системы вентиляции, дымоудаления и т. д.) в существующих рыночных условиях поставщики оборудования требуют 100% предоплаты со сроками выполнения и поставки от 1 до 3 месяцев (Ярославская область).
Участники парламентских слушаний, положительно оценивая переход строительной отрасли на проектное финансирование банками деятельности застройщиков с использованием счетов эскроу, считают необходимым принятие ряда дополнительных мер, в том числе направленных на укрепление института проектного финансирования, а также финансового положения застройщиков, и рекомендуют:
Правительству Российской Федерации:
— уделить приоритетное внимание разработке программы субсидирования процентной ставки по кредитам, выданным застройщикам, реализующим низкомаржинальные проекты жилищного строительства с подтвержденным спросом со стороны населения, обеспечив адресный характер такой поддержки для эффективного расходования бюджетных средств;
— продолжить проработку подходов к закреплению возможности внедрения механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу в рамках проектного финансирования банками деятельности застройщиков с увязкой очередности их раскрытия со степенью готовности объектов недвижимости, обеспечив при этом соответствующий уровень защиты прав граждан – участников долевого строительства;
— в целях стимулирования развития индустриального способа строительства индивидуальных жилых домов рассмотреть вопрос о распространении на данный сегмент строительного рынка механизма проектного финансирования банками деятельности застройщиков, включая все меры государственной поддержки, действующие в рамках реализации данного механизма;
— продолжить работу по внедрению механизма использования облигаций для финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры для жилищного и транспортного строительства (инфраструктурных облигаций);
— рассмотреть вопрос о возможности обеспечения поэтапного снижения средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам до 6 процентов к 2030 году посредством специальных льготных ипотечных программ, реализуемых в рамках государственных программ Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и «Комплексное развитие сельских территорий»;
— рассмотреть вопрос о распространении действия программы субсидирования процентных ставок по кредитам, выданным застройщикам в целях реализации проектов жилищного строительства, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 года № 629, на кредиты, заключенные до 1 ноября 2020 года (в настоящее время программа действует в отношении кредитов, заключенных до 1 мая 2020 года);
— рассмотреть вопрос о продлении до 1 июля 2021 года периода, в течение которого не начисляются неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренные частью 6 статьи 5 (нарушение участником долевого строительства срока внесения платежа) и частью 2 статьи 6 (нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства) Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении проектов по строительству жилья со сроком ввода в эксплуатацию – III квартал 2020 года и сроком передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства – до 31 декабря 2020 года;
— рассмотреть вопрос о предоставлении частичной компенсации застройщикам затрат, понесенных ими на создание социальной и инженерной инфраструктуры, предусмотрев вычет налога на добавленную собственность при строительстве указанных объектов при условии обязательной передачи построенных объектов социальной или инженерной инфраструктуры в муниципальную или государственную собственность;
— рассмотреть вопрос об освобождении энергоснабжающих организаций от налоговой нагрузки, возникающей у них при безвозмездной передаче от застройщиков в собственность вновь создаваемых (реконструированных) объектов инженерной инфраструктуры при выносе данных объектов из пятна застройки.
Правительству Российской Федерации совместно с Банком России:
— рассмотреть вопрос о принятии мер, направленных на сокращение сроков предоставления застройщикам проектного финансирования и оптимизацию порядка его предоставления;
— рассмотреть вопрос о разработке формы типовой заявки на предоставление проектного финансирования, а также более детализированного перечня документов, предоставляемых застройщиками для получения проектного финансирования;
— провести анализ взимаемых в рамках проектного финансирования кредитными организациями «скрытых» комиссий (за невыборку лимита, досрочное погашение кредита, проверку и отправку документов, плату за визирование, за расчетно-кассовые мероприятия и так далее) с точки зрения влияния их взимания на конечную стоимость кредитования.
Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:
— в целях оптимизации деятельности застройщиков, снижения административных барьеров, а также совершенствования технического регулирования организовать работу по согласованию обязательных к применению национальных стандартов и сводов правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 4 июля 2020 года № 985, с ведомственными актами (в частности, санитарными правилами, сводами правил в области пожарной безопасности и так далее);
— ускорить работу по актуализации нормативных правовых актов в области стандартизации и технического регулирования в сфере архитектурно-строительного проектирования и строительства в части учета положений методического документа «Стандарт комплексного развития территорий», разработанного в соответствии с федеральным проектом «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда»;
— активизировать деятельность созданной при Минстрое России Комиссии по урегулированию конфликтных ситуаций, возникающих между банками и застройщиками при проектном финансировании, в целях разрешения проблемных ситуаций, возникающих между участниками проектного финансирования.
Акционерному обществу «ДОМ.РФ»:
— расширить практику проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков единого института развития в жилищной сфере за долю от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к строительству в рамках реализации договоров о комплексном освоении территории, в целях дальнейшего использования полученных жилых помещений под арендное жилье, реализацию социальных программ, переселение из ветхого и аварийного жилья.
Органам государственной власти субъектов Российской Федерации:
— при разработке документов, связанных с территориальным планированием, градостроительным зонированием и благоустройством территорий обеспечивать учет положений методического документа «Стандарт комплексного развития территорий», разработанного в соответствии с федеральным проектом «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда»;
— рассмотреть возможность использования инфраструктурных облигаций для финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры для жилищного и транспортного строительства;
— рассмотреть возможность участия в проводимых единым институтом развития в жилищной сфере аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков за долю от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к строительству в рамках реализации договоров о комплексном освоении территории.
[1] Подпункт «б» пункта 1 перечня поручений Президента Российской Федерации от 5 ноября 2017 года № Пр-2261 (об утверждении Плана мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан).
[2] Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[3] Постановление Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.»
[4] Письмо Ассоциации «Национальное объединение строителей» от 13 ноября 2020 года № 02–4802/20.
Источник: council.gov.ru
Что такое проектное финансирование?
С развитием проектного метода ведения бизнеса во всем мире возникла необходимость внедрения принципиально нового механизма привлечения средств, позволяющего проводить работы без наличия изначально какого-либо наличного залогового имущества. Дальше рассмотрим, что такое проектное финансирование, и чем оно отличается от других видов привлечения денег в государственном и корпоративном секторе.
Понятие проектного финансирования
Проектное финансирование представляет собой способ привлечения средств для обеспечения долгосрочного инвестиционного проекта. Его еще называют инвестиционным кредитом. Особенностью способа является то, что деньги выдаются не под государственную или корпоративную гарантию и не под залог имущества, а под тот денежный поток, который будет генерировать проект после его завершения. С точки зрения традиционного кредитования токая ссуда выглядит малообеспеченной и рискованной.
Получить государственные гарантии удается далеко не всем, а получение залога под наличные активы может быть затруднено их высокой степенью износа и, соответственно, низкой стоимостью. В инвестиционном кредите главными гарантиями для заимодателей могут выступать лицензия, разработка и использование особо ценных активов, право пользования, производство продукции.
В мире практика инвестиционного кредитования уже достаточно развита, однако, для России она все еще дело непривычное. Ссудить средствами перспективный, но рискованный стартап, большинство банковских организаций не рискнет. Однако когда формируется команда из известных профессионалов, а сама инициатива сулит хорошую прибыль, то шансы получить необходимый капитал значительно возрастают.
В виде инструментов финансирования по инвестиционному кредиту могут выступать акционерный капитал (прямые инвестиции), аккредитивы, банковские ссуды, лизинг, а иногда – товарные кредиты. Спросом пользуются проекты с потенциальной высокой доходностью, такие как строительство жилья, индустриальных и коммерческих объектов, налаживание выпуска нового востребованного на рынке вида продукции, перепрофилирование или модернизацию предприятия.
С целью получения такого рода финансирования для внедрения задумки обязательно создается проектная компания в виде отдельного юридического лица. Деньги выделяются на реализацию определенных целей, статьи затрат четко определены, и заемщик не может их менять по своему желанию. Если при корпоративном финансировании все риски ложатся на компанию-организатора, то при инвестиционном кредите риски делятся между инициатором, банком-кредитором и заемщиком.
В России очень редко выделяется полная сумма на всю инициативу, чаще всего банкиры требуют, чтобы заемщик вложил часть собственных средств, обычно в объеме 25-40% от общей суммы.
При этом начальные работы (FEED, ТЭО, проектная документация) оплачивает инициатор замысла, а кредитные день подключаются на этапе строительства. После окончания инвестиционной фазы новые созданные активы закладываются банку под полученный кредит.
Чтобы уменьшить вероятность убытков при таком рискованном кредитовании, банки проводят детальную экспертизу, составляют бизнес-планы, ТЭО, финансовые модели, маркетинговые исследования. Это заставляет все стороны более глубоко вникать в специфику бизнеса, понимать процессы, которые в нем происходят. Если речь идет о строительстве «с нуля» или модернизации уже существующего объекта, то обращается внимание на наличие в собственности или на условиях долгосрочной аренды земельного участка. Кроме того, большое значение имеет организация, которая будет осуществлять строительно-монтажные работы.
Существуют две основные формы выделения средств при таком виде обеспечения инициативы:
- Софинансирование. При нем все кредиторы объединяются в единый пул (синдикат, консорциум), и с заемщиком заключается единый кредитный договор.
- Параллельное независимое финансирование. В этом случае каждая банковская организация обеспечивает деньгами свой субпроект (часть общего начинания), заключая отдельный кредитный договор с заемщиком.
Инвестиционный кредит иногда называют «финансирование с регрессом», то есть с требованием о возвращении займа. Выделяют три главные формы выделения средств:
- С полным регрессом. Деньги выделяются при наличии каких-то гарантий, риски принимает на себя заемщик, поэтому стоимость такого займа достаточно низкая, а средства выдаются быстро. Чаще всего эта форма применяется для выдачи экспортных кредитов, а также обеспечения строительства неприбыльных или малоприбыльных объектов, имеющих социальное значение.
- Без права регресса. Это более опасная для банка схема, от заемщика никаких гарантий нет, финучреждение принимает на себя все риски. Соответственно, цена таких денег высока. Этот вид обеспечения применяется достаточно редко и только относительно проектов, направленных на изготовления конкурентоспособной продукции при помощи самых современных технологий с возможностью быстрого возврата денег. Также должны быть договора с поставщиками ресурсов и рынки сбыта для продукции.
- С ограниченным правом на регресс. В этом случае риски распределяются между участниками. Заемщик отвечает за строительство, а банк – за эксплуатацию объекта. В успехе начинания и его прибыльности заинтересованы все стороны, поэтому такие проекты часто продвигаются очень активно.
В отличие от обычного кредитования, перед принятием решения об инвестиционном кредитовании срок рассмотрения поданной заявки более продолжителен и может составлять от нескольких месяцев до полутора лет.
Специфика работы с инвестиционным кредитом
Проектное финансирование базируется на определенных принципах, применимых ко всем подобным случаям. Специфика обусловлена высокой степенью рисков для сторон, поэтому большое внимание уделяется не только фирме-получателю средств, но и самой предложенной к внедрению идее.
Проект выделяется отдельно от основной деятельности компании, создается юридическое лицо, через которое осуществляются все платежи. Это имеет свои преимущества и необходимо по ряду причин:
- Деятельность по внедрению замысла начинается «с чистого лица». Выведение всех манипуляций в отдельную структуру позволяет избежать проблем, которые могут быть связаны с деятельностью основной компании в прошлом, например, с проверками фискальных служб за предыдущие периоды, признанием недействительными отдельных договоров или судебных исков по другим направлениям.
- Проект становится более открытым и прозрачным. Проведение всех платежей и планирование финансовых потоков хорошо отслеживаются, нет пересечения с другими финансовыми потоками фирмы. Прозрачность повышает оценочную стоимость замысла и способствует доверию между многочисленными партнерами.
Тщательно исследуются все возможные риски и проводятся мероприятия для сведения их к минимуму, чтобы привлечь инвестора. Эта работа осуществляется еще на предынвестиционном этапе. После рассмотрения потенциальных опасностей, каждая сторона берет на себя часть рисков, которыми способна максимально эффективно управлять, а также контролировать их. Например, риски можно распределить так:
- политические отдать привлеченному государственному органу;
- технологические возложить на поставщиков оборудования;
- рыночные передать покупателям продукции и их партнерам через механизм специализированных контрактов.
Участники начинания дают друг другу функциональные гарантии в виде «комфортных писем» или путем заключения меморандума о взаимопонимании, предварительных договоров с покупателями. Идеальный вариант – получение государственных гарантий о льготном налогообложении или специальных условия на определенный срок, это возможно при социальном значении внедряемой инициативы.
Финансовые модели, используемые при инвестиционном кредите, очень важны для стабильности внедрения замысла. Моделирование производится при помощи создания структурированных проформ отчетности, которые интегрированы в расчеты балансового состояния проекта, его денежных потоков и ожидаемой прибыли. Хорошим подспорьем для этого становятся международные общепринятые стандарты финотчетности.
Построение финансовой модели производится на основе допущений относительно влияющих на бизнес ключевых факторов, произведенных при планировании. Специалисты должны для этого тщательно изучить особенности предпринимательских процессов в нужной сфере и взаимосвязи с ключевыми факторами. Чем точнее смоделирована ожидаемая деятельность объекта, там надежнее будут оценки его денежного потока, который является основой кредита.
Качественное управление реализуемой инициативой напрямую зависит от профессионализма собственных или приглашенных менеджеров, их готовности и умения правильно организовать коммуникации между партнерами и участниками начинания, координировать их действия. Менеджмент должен качественно настроить вопросы маркетинга, финансов, логистики, обмена информацией.
Часто практикуется привлечение к работе опытного финансового советника, который может оказать поддержку в аналитическом, юридическом и информационном сопровождении задумки. Чаще всего помощь требуется при решении таких проблем:
- выбор наилучшей структуры проекта;
- подготовка бизнес-плана, информационного и инвестиционного меморандумов;
- организация необходимых экспертиз (технологической и инженерной);
- поиск инвесторов и акционеров, организация переговоров с ними;
- мероприятия по сокращению затрат и максимизации ожидаемой цены объекта;
- разработка способов взаимодействия между организаторами и кредиторами, решение текущих денежных и правовых вопросов;
- регулярная подготовка отчетов о ходе работ;
- помощь в разработке контроля, управленческого учета и управления персоналом.
Проектное финансирование предполагает собой выделение средств на длительный период, что несвойственно для России, где чаще используют «короткие деньги». Редко реализация масштабной инициативы укладывается в 2-3 года, как правило, вложенные деньги начнут возвращаться заимодателю через 5-10 лет. В этом сроке год-полтора занимают только подготовительные работы, экономические выкладки и подготовка плана.
Все эти мероприятия требуют немалых вложений, которые могут составлять 10% от общей стоимости и даже больше, и ложатся они на инициатора замысла. При этом инвесторы далеко не всегда учитывают эти затраты при составлении соглашения и требуют вложить 25-30% своих денег в начинание, чтобы подтвердить серьезность намерений.
Роли участников процесса
Как уже отмечалось выше, в отличие от случая с получением традиционной ссуды, инвестиционный кредит возможен только с привлечением широкого круга участников, распределяющих риски. К ним относятся такие организации.
Финансовые институты, выделяющие средства. Обычно на проектные кредиты готовы крупные банковские организации, имеющие возможности выделять деньги или другие активы с отложенным сроком возврата. Минимизировать опасности потерь банки пытаются, выделяя средства не единоразово, а отдельными траншами по утвержденному графику. Если что-то пойдет не так, можно остановить обеспечение проекта, избежав больших потерь. Существует также возможность ввести в проект своего контролера, имеющего право останавливать рискованные транзакции.
Инициатор. От него требуется наличие опыта управления в соответствующей сфере, поскольку его зона ответственности – это операционная часть и показатели эффективности продаж (KPI). Доброе имя и авторитет среди покупателей продукции желателен. Легче получить ссуду уже известным компаниям, решившим расширить свой бизнес. К ним требования банкиров лояльнее, чем к индивидуальным клиентам, желающим только начать свой бизнес.
Землевладелец. Нередко применяется практика, когда владелец земельного участка передает его безземельному инициатору в управление, получая взамен долю в проекте. Стоимость участка напрямую зависит от расположения, наличия автомобильных и железных дорог, доступность энергоносителей, наличия разрешения на строительство.
Технический заказчик. Такие специализированные организации привлекаются банками в случаях, когда требуется выполнить сложные строительные работы, к которым неприменимы типовые варианты. Технический заказчик проводит весь комплекс работ:
- инжиниринг (изыскания, согласования, проектирование);
- снабжение материалами и оборудованием;
- строительство (подбор подрядчика, смр, сдача в эксплуатацию).
Риски техзаказчика – выполнение работ по графику и выполнение бюджета. Перерасход (повышение цен субподрядчиками, неучтенные работы) он оплачивает из своего кармана.
Инвестор. Как правило, банки не покрывают всех потребностей инициаторов, поэтому требуется инвестор, который полностью или частично закроет все денежные вопросы за долю в начинаемом бизнесе. Инвесторами обычно выступают частные лица, которые не рассчитывают активно участвовать в развитии производства впоследствии. Их интересы чаще всего ограничиваются желанием выгодно перепродать свою долю крупным игрокам на рынке после повышения ее стоимости или получать дивиденды (пассивный доход) от использования объекта по назначению. Если дело касается добычи природных ресурсов, то возможно использование такого механизма, как соглашение о разделе добытой продукции.
Преимущества и риски инвестиционного кредитования
Проектное финансирование дает возможность внедрить новую инициативу, не привязываясь к предыдущей многолетней деятельности компании или организации. При этом в отличие от многих других начинаний, при таком обеспечении огромное значение имеет применяемая система менеджмента, что автоматически делает проект гораздо более качественным и предсказуемым.
Во многих бизнес-планах на первое место ставят маркетинговое и финансовое обоснование, отодвигая на второй план вопросы подбора и подготовки персонала, налаживания системы взаимодействия, информационного и организационного обеспечения. При рассмотрении заявки на получение инвестиционного кредита тщательно изучаются все без исключения стороны вопроса во избежание убытков, перекрыть которые будет уже нечем.
Основные риски при проектном финансировании состоят в следующем:
- изменение политической ситуации, способное повлиять на ключевые параметры замысла;
- юридические вопросы, в частности, получение нужных разрешительных документов и лицензий;
- ошибки в экономических расчетах относительно уровня востребованности продукции и ее прибыльности, что не позволит покрыть все расходы;
- рост цен на сырье;
- срыв сроков строительства и введения объекта в эксплуатацию;
- значительное превышение утвержденной сметы.
Российские условия пока не способны надежно оградить бизнес от внешнего неэкономического влияния, поэтому банковские учреждения очень неохотно дают долгосрочные кредиты без надежного подтверждения высоколиквидным залоговым имуществом или государственных гарантий.
Источник: finswin.com
Компании спецназначения. Новые возможности для проектного финансирования по российскому законодательству
Реализация долгосрочных проектов, как правило, требует больших объемов финансовых инвестиций, привлечение которых может стать достаточно сложной задачей для инициаторов проекта. В последние годы одним из основных направлений государственной политики является расширение инвестиционных возможностей бизнеса, в том числе за счет закрепления новых правовых институтов.
Предпосылки появления СОПФ
Одним из нововведений вступившего в силу 1 июля 2014 г. Федерального закона от 21.12.13 г. № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стало появление нового вида компании специального назначения — специализированного общества проектного финансирования (СОПФ).
Появление СОПФ обусловлено потребностью рынка в механизме, позволяющем направить денежные потоки из финансового сектора экономики на реализацию проектов в рамках реального сектора. Таким образом, проектное финансирование с участием СОПФ должно рассматриваться как связующая нить, позволяющая обеспечить «смычку» реального и финансового секторов экономики.
Между тем, несмотря на то что с момента появления СОПФ прошло уже более полутора лет, по состоянию на дату подготовки данной статьи ни одна из сделок с участием СОПФ еще не была завершена. В связи с этим приходится констатировать, что новые возможности финансирования по всей видимости еще не восприняты рынком в полной мере. Рассмотрим некоторые варианты использования СОПФ для финансирования проектов, а также проанализируем преимущества использования СОПФ и отдельные важные моменты, подлежащие учету при структурировании проектов с его участием.
Сфера применения СОПФ и его преимущества
С практической точки зрения сфера применения СОПФ является очень обширной. Описанные в законе механизмы позволяют финансировать как крупные инфраструктурные проекты (в том числе по созданию дорог, мостов и прочих крупных объектов), так и проекты локального значения. При этом использование СОПФ для финансирования проектов имеет ряд несомненных преимуществ, в числе которых необходимо отдельно выделить, в частности, следующие.
Расширение инвесторской базы проекта
Использование СОПФ позволяет привлекать финансирование для проекта со стороны институциональных инвесторов (НПФ, страховые компании и т. д.), приобретающих облигации СОПФ.
Размещение облигаций в пользу институциональных инвесторов становится возможным за счет присвоения им кредитного рейтинга. Так, например, согласно абзацу 2 п. 1.4.7 Положения Банка России от 25.12.14 г. № 451-П (далее — Положение № 451-П) инвестирование средств пенсионных накоплений НПФ в облигации допускается, если выпуску (при отсутствии рейтинга выпуска — эмитенту) ценных бумаг либо поручителю (гаранту) по таким облигациям присвоен рейтинг не ниже уровня, установленного советом директоров Банка России. Информационным сообщением Банка России от 20.10.15 г. «Об установлении уровня рейтинга долгосрочной кредитоспособности для целей инвестирования средств пенсионных накоплений» (далее — Информация ЦБ РФ) в целях применения указанного положения установлены значения уровня рейтинга долгосрочной кредитоспособности выпуска (эмитента/поручителя /гаранта) облигаций (см. таблицу).
Возможность присвоения облигациям СОПФ рейтинга необходимого уровня достигается, в частности, благодаря обособлению активов SPV от имущества инициатора сделки. Подобное обособление позволяет нивелировать риск обращения взыскания на секьюритизируемый актив по долгам инициатора сделки (в том числе при банкротстве). При этом рейтинговое агентство в процессе присвоения проектным облигациям рейтинга оценивает качество пула активов без проведения анализа надежности эмитента — СОПФ, в частности, в силу следующего:
по общему правилу СОПФ не имеет активов, помимо возникающих у него в ходе реализации проекта; правоспособность СОПФ является ограниченной, а его обязательства и расходы лимитированы и в основном предсказуемы.
Еще одним безусловным преимуществом института СОПФ является возможность получения специальных налоговых льгот. Так, согласно п.п. 29 п. 1 ст. 251 НК РФ доходы СОПФ не подлежат налогообложению по налогу на прибыль, если они получены в рамках его уставной деятельности.
Законодательное определение СОПФ
Ключевые характеристики деятельности СОПФ отражены в п. 2 ст. 15.1 Федерального закона от 22.04.96 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (далее — Закон № 39-ФЗ), определяющем предмет и цели его деятельности.
Так, в соответствии с указанной нормой целями и предметом деятельности СОПФ являются финансирование долгосрочного (на срок не менее трех лет) инвестиционного проекта путем приобретения денежных требований по обязательствам, которые возникнут в связи с реализацией имущества, созданного в результате осуществления такого проекта, с оказанием услуг, производством товаров и (или) выполнением работ при использовании имущества, созданного в результате осуществления такого проекта, а также путем приобретения иного имущества, необходимого для осуществления или связанного с осуществлением такого проекта, и осуществление эмиссии облигаций, обеспеченных залогом денежных требований и иного имущества.
Исходя из приведенных положений мы полагаем, что основные элементы, определяющие деятельность СОПФ, состоят в следующем:
СОПФ выполняет функцию финансирования по отношению к третьему лицу; такое финансирование осуществляется путем приобретения прав требования, а также иного имущества, возникающего в ходе реализации проекта (а не путем предоставления денежных средств в заем); по смыслу закона финансирование должно использоваться для целей реализации инвестиционного проекта, в частности для создания нового имущества; СОПФ на определенной стадии проекта финансируется (рефинансируется) за счет эмиссии облигаций.
Правовое регулирование отдельных элементов деятельности СОПФ
Далее мы остановимся на подробном анализе отдельных элементов деятельности СОПФ, требующих внимания при структурировании проектов с его участием.
Согласно п. 2 ст. 15.1 Закона № 39-ФЗ финансирование осуществляется «путем приобретения денежных требований, а также путем приобретения иного имущества, необходимого для осуществления или связанного с осуществлением такого проекта». В результате анализа приведенной формулировки Закона № 39-ФЗ можно вывести две основные модели проектного финансирования через компанию специального назначения:
путем приобретения денежных требований по обязательствам, связанным с реализацией или использованием имущества, создаваемого в рамках проекта; путем приобретения имущества, необходимого для осуществления или связанного с осуществлением проекта.
Финансирование путем приобретения денежных требований
В качестве классического примера финансирования инвестиционного проекта посредством приобретения денежных требований может послужить строительство платной дороги. Схематично данный пример представлен на рис. 1.
Таким образом, функция финансирования экономически состоит в том, чтобы предоставить третьему лицу денежные средства для создания имущества, способного приносить доход от его использования в будущем. Юридически финансирование предоставляется в виде платы за будущие права, которые возникнут при использовании созданного имущества.
Финансирование путем приобретения имущества, необходимого для осуществления или связанного с осуществлением проекта
Финансирование проекта может осуществляться не только посредством приобретения определенных денежных требований, но также и путем приобретения имущества, необходимого для проекта.
Использование данной формы финансирования может быть проиллюстрировано на примере, в рамках которого СОПФ способствует электрогенерирующей компании в строительстве электрической подстанции (рис. 2).
Необходимо отметить, что буквальное прочтение статьи 15.1. Закона № 39-ФЗ, вызывает вопрос о допустимости реализации СОПФ своей функции по финансированию проекта исключительно через приобретение имущества (т. е. без приобретения денежных требований). Решение данного вопроса во многом будет зависеть от позиции регулятора на финансовом рынке.
Целевой характер финансирования и связь с созданием имущества
Условия инвестиционного проекта должны предусматривать создание определенного имущества как один из результатов проекта. В соответствии с положениями Закона № 39-ФЗ имущество, созданное в результате осуществления проекта, подлежит реализации или должно быть использовано в процессе оказания услуг, производства товаров и (или) выполнения работ.
Определение деятельности СОПФ, приведенное в п. 2 ст. 15.1 Закона № 39-ФЗ, указывает на еще один обязательный элемент его деятельности в рамках проекта — эмиссию облигаций. Вывод об обязательности данного элемента основывается на консервативном толковании указанной нормы закона, в рамках которой эмиссия облигаций является одной из целей деятельности СОПФ и, следовательно, обязательна для осуществления.
В свете изложенного возникает вопрос об этапе, не позднее которого должна быть осуществлена эмиссия. В связи с тем, что законодательство не содержит прямого ответа на данный вопрос, представляется, что эмиссия облигаций в принципе может быть осуществлена на любом этапе реализации проекта. Однако к этому вопросу нельзя подходить с формальной точки зрения. Эмиссия облигаций не может планироваться только для того, чтобы выполнить условие закона. В эмиссии облигаций должна быть экономическая необходимость, т. е. за счет эмиссии должны привлекаться средства для долгосрочного финансирования проекта.
Заключение
При условии правильного структурирования проекта финансирование с участием СОПФ, по нашему мнению, может стать очень эффективным способом привлечения средств со стороны крупных игроков финансового рынка, включая таких институциональных инвесторов, как НПФ. Представляется, что существующий в настоящее время невысокий интерес участников финансового рынка в отношении СОПФ будет увеличиваться по мере успешной реализации первых проектов.
Значения уровня рейтинга долгосрочной кредитоспособности выпуска (эмитента/поручителя /гаранта) облигаций
Наименование рейтингового агентства
Уровень рейтинга согласно Информации ЦБ РФ
Moody’s Investors Service
Не ниже суверенного рейтинга РФ в соответствующей валюте, присвоенного соответствующим рейтинговым агентством, сниженного на три ступени
Статья написана в соавторстве с Александром Фильчуковым, юристом Адвокатского бюро
«Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»
Источник: www.klerk.ru