Постановление Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в государственную программу Российской Федерации «Социально-экономическое развитие Арктической зоны Российской Федерации» «О внесении изменений в государственную программу Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации»
Источник: programs.gov.ru
Приоритетные направления развития системы социального жилья в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Пыркова Ольга Михайловна
Показана роль социального жилья в России. Рассматриваются проблемы российского рынка жилой недвижимости. Обосновывается объективная необходимость участия государства в обеспечении жильем низкодоходных групп населения. Изложена точка зрения на то, как рос-сиянам улучшить свои жилищные условия.
Всероссийская научно практическая конференция по актуальным вопросам цифровизации культурного наслед
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Пыркова Ольга Михайловна
Опыт развития рынков арендного жилья в странах с большой долей жилья в собственности: сравнительный анализ
THE PRIORITY DIRECTIONS OF DEVELOPMENT OF SYSTEM OF SOCIAL HOUSING IN RUSSIA
The role of social housing in Russia is shown. Problems of the Russian market of residential real estate are considered. Objective need of participation of the state for provision of housing for low-profitable groups of the population locates. The point of view is stated on how Russians to improve the living conditions.
Текст научной работы на тему «Приоритетные направления развития системы социального жилья в России»
Государственное и муниципальное управление
ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ В РОССИИ
Ключевые слова: социальное жилье, социальное арендное жилье, рынок жилья, строительносберегательные кассы.
Показана роль социального жилья в России. Рассматриваются проблемы российского рынка жилой недвижимости. Обосновывается объективная необходимость участия государства в обеспечении жильем низкодоходных групп населения. Изложена точка зрения на то, как россиянам улучшить свои жилищные условия.
THE PRIORITY DIRECTIONS OF DEVELOPMENT OF SYSTEM OF SOCIAL HOUSING IN RUSSIA
Keywords: social housing, social rent housing, housing market, construction savings banks.
The role of social housing in Russia is shown. Problems of the Russian market of residential real estate are considered. Objective need of participation of the state for provision of housing for low-profitable groups of the population locates. The point of view is stated on how Russians to improve the living conditions.
Государство почти самоустранилось от строительства социального жилья
Одной из наиболее острых социальных проблем в России является проблема обеспечения жильем граждан, которым государство Конституцией Российской Федерации (ст. 40) гарантирует права на получение жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.
Проблема строительства доступного жилья в России является важнейшей экономической и социальной задачей уже несколько лет, однако решение ее все усложняется. Беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость с 2002 по 2008
год, значительно обгоняющий рост заработной платы, делал возможность решения задачи создания доступного жилья все менее и менее выполнимой. Сформиро-
ванный за все истекшие годы жилищный фонд далеко отстает от современных требований населения.
За годы советской власти особенно в период 1986-1990 гг. строительство велось достаточно интенсивными темпами (в среднем за год 68,7 млн.кв. м)1, и ввод жилья достиг к 1988 году 82 млн.кв. м в год. Однако этого не было достаточно для решения жилищной проблемы, число очередников росло ежегодно, все обязательства по выполнению требований населения в жилье лежали на государстве.
Основными проблемами российского рынка жилой недвижимости являются низкие темпы строительства нового жилья. В годы перестройки до начала последнего десятилетия жилищное строительство сократилось почти в три раза, и его ежегод-
Региональное развитие • №3,4 • 2014
ный объем составлял около 30 млн.кв. м в год. Объемы строительства жилья в России за последнее десятилетия выросли с 30,3 млн. кв. м в 2000 году до 64,1 млн.кв. м в 2008 г. В годы кризиса объемы строитель-
ства несколько сократились и на начало 2012г. составили 62,3 млн.кв. м., что явно недостаточно для удовлетворения потребностей населения (табл. 1).
Таблица 1 — Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации
(млн. кв. м. общей площади)
1988 1990 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Российская Федерация 82 61,7 30,3 31,7 33,8 36,4 41,0 43,6 50,6 61,2 64,1 59,9 58,4 62,3
В результате Россия обладает одной из самых низких обеспеченностью жильем на душу населения 23 кв. м. Это существенно (иногда в два раза) ниже норм жилищной обеспеченности, установленных в Европе и США.
Негативным является и то, что значительную часть жилищного фонда в стране составляют дома, построенные 40 и более лет назад, имеющие высокий (свыше 30%) процент износа, доля ветхого и аварийного жилья в общей площади жилищного фонда возросла до 3,0%.
Огромная очередь на улучшение жилищных условий — 2 млн. 800 тыс. семей (или 5% в общем числе семей) и 415,5 тысяч молодых семей стоят на учете. Это подтверждает объективную потребность в расширении рынка жилой недвижимости.
В настоящее время обеспечение нуждающихся жильем реализуется посредством ипотечного кредитования и ряда социальных жилищных программ.
Ипотечное жилищное кредитование -это важно, но это доступно не для всех. Число россиян, которые могут приобретать жилье в ипотеку, на самом деле не велико, такую возможность имеют не более 10% населения, поэтому расширение ипотечного кредитования не может сделать жилье доступным.
Социальное жилье также не может решить проблемы большинства населения. Его строится ничтожно мало. В стране должно быть минимум 5% социального жилья. В России же количество такого жи-
лья не дотягивает даже до 1%. Можно назвать лишь два реальных проекта социального жилья, реализованных в стране за последние годы. Это программа жилья для военнослужащих, уволенных в запас, и программа жилья для участников Великой Отечественной войны. Все остальные программы, которые финансируются из бюджетов субъектов Федерации («Молодой семье — доступное жилье», «Переселение жителей из ветхих и аварийных домов» и др.), сегодня реально не помогают улучшить жилищные условия того сегмента населения, на который они рассчитаны.
Таким образом, ни ипотека, ни государственные жилищные программы пока не могут повысить доступность жилья. Несмотря на сокращение объемов финансирования из государственных и муниципальных бюджетов на строительство социального жилья, необходимость участия государства в обеспечении жильем малоимущих категорий россиян оправдана, так как рынок не может решить эту проблему. Социальное жилье обязательно надо строить для сирот, врачей, учителей, военных и других низко доходных групп населения, нуждающихся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем. Однако в казне государства никогда не хватит денег, чтобы обеспечить жильем всех нуждающихся, поэтому в современных условиях в России необходимо искать инновационные пути решения жилищной проблемы.
Государственное и муниципальное управление
Способы формирования рынка доступного жилья
Увеличение объемов нового жи-
управления жилищным строи- 4—
Снижение себестоимости строительства жилья
Учет стандарта потребительско-
го качества социально доступно-
—► Применение технологии жилищ-но — накопительного кредитования
—► Совершенствование развития со-
циальных жилищных программ
—» Ипотечное жилищное кредитова-
Создание социального арендного жилищного фонда
—» Внедрение строительносберегательных касс
Рисунок 1 — Направления и способы формирования рынка доступного жилья в России
Проблему формирования рынка социально доступного можно решить только комплексно: повышая платежеспособный спрос населения и увеличивая объемы нового жилищного строительства (рис.1).
Прежде всего, государство должно создать возможность для приобретения жилья. Доступность жилья означает, что для каждой доходной группы нужно разработать механизм, с помощью которого люди смогут это жилье приобрести.
Перспективным является внедрение строительно-сберегательных касс (или строительных обществ) — это один из основных институтов инвестирования жилищной сферы и эффективных инструментов улучшения жилищных условий граждан. Основой механизма финансирования является объединение группы лиц, имеющих общие интересы в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья. Подобное объединение граждан для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в единый фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через определенное время (обычно пять-шесть лет) может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипо-
течный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Строительные сберегательные кассы предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной ставки и объемами сбережений и займов. В среднем же процентная ставка составляет около 5-6% годовых, максимальный срок погашения займа — 18 лет. Одновременно государство помогает участнику накопительной системы, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю суммы собственных сбережений вкладчика.
В России существует огромная потребность в таком инструменте. В течение уже длительного времени в России разрабатывается закон о строительносберегательных кассах, рассчитанный на сегмент населения, который можно назвать средним классом. По оценкам, специалистов с помощью строительносберегательных касс удовлетворить свои потребности в жилье смогут порядка 30 млн. наших сограждан. В настоящее время на рассмотрение Правительства Россий-
Региональное развитие • №3,4 • 2014
ской Федерации внесен новый вариант данного законопроекта.
Мировой опыт показывает, что наиболее успешно строительно-сберегательные кассы работали в странах, которые очень близки по структуре доходов населения к России. Прежде всего, речь идет о Словакии и Венгрии, где за 10 лет строительносберегательными вкладами были охвачены от 30 до 45% населения.
Для семей, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий, не имеющих возможности приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях социальных программ, наиболее доступной формой является арендное жилье, так как с квартиросъемщика снимается ответственность по его содержанию, обслуживанию, уплате налогов. Поэтому необходимо формирование нового сегмента на жилищном рынке, регулируемого законодательством — арендного сектора.
Специалисты считают, что «строительство жилья для социальной аренды может решить жилищные проблемы, особенно тех, кто сегодня не может приобрести его в собственность, а это большая часть населения страны. Такая практика общеизвестна в мире. Приблизительно 37% строящегося жилья в Швейцарии сдается в аренду. В Великобритании этот показатель составляет 56%, в США около 25%.
Наши соседи на Украине уже приняли Закон «О жилищном фонде социального назначения». В нем заложено главное — жилье получают малоимущие семьи по договору социального найма или социальной аренды, но по срочному договору»2.
Социальный арендный жилищный фонд может быть представлен несколькими видами жилья — доходные дома, бездотационные дома, муниципальные арендные дома.
Создание доходных домов имеет целью не столько их окупаемость для бюджетов и принесение каких-либо доходов, а в первую очередь решение жилищной проблемы граждан. Претендовать на заключение договоров найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда в приоритетном порядке должны именно очередники.
Можно с большой уверенностью сказать, что строительство государственных и муниципальных доходных домов поможет решить сразу несколько проблем. Во-первых, нуждающиеся граждане получат пусть не свое, но доступное современное жилье. Оно послужит своеобразным буфером между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Во-вторых, доходные дома смогут успешно конкурировать с огромной армией частных квартирных хозяев, сдающих жилье внаем. Это выведет из тени огромные денежные потоки и, возможно, даже явится стимулом продажи владельцами квартир «лишнего» жилья, используемого под сдачу, что приведет к увеличению предложения и опять же ослабит рост цен.
Тем не менее, данный механизм позволит большому количеству граждан, состоящих в очереди и не имеющих средств на приобретение жилья в собственность воспользоваться наймом жилья.
Ожидается, что первые дома для сдачи в аренду появятся в Калининградской, Нижегородской областях и Татарстане. В следующие годы предполагается начать массовое строительство таких домов, и в 2016 — 2020 гг. доля некоммерческого наемного жилья должна составить 10% всего вводимого жилого фонда, цена аренды та-
Государственное и муниципальное управление
ких помещений, возможно, будет ниже среднерыночной.
Программа найма жилья в сети бездотационных домов действует в Москве и Московской области с весны 2009г. Столичное правительство за последние годы построило 10 бездотационных домов для очередников — семь на территории города и три в Подмосковье.
Эта программа позволяет очередникам не проводить долгие годы ожидания на учете, а снять квартиру у города без права приватизации и выкупа квартир. На сегодня с помощью этой программы улучшили жилищные условия около 900 семей. Норма предоставления жилья в бездотационном доме — не менее 18 кв. м общей площади, но не более одной комнаты на очередника. Квартиры в бездотационных домах предоставляются очередникам либо со снятием с учета, либо без снятия3.
Муниципальные арендные дома — это дома, построенные на средства местного бюджета, находящиеся в собственности и управлении муниципалитета. Малоимущая семья, подавшая заявление, получает квартиру в таком доме в аренду (без права приватизации), или становится на очередь, если свободных квартир нет.
Квартира предоставляется в аренду не на всю жизнь, а лишь до тех пор, пока семья находится в категории «малоимущие». При выходе из этой категории она обязана освободить квартиру, в которую вселяются в порядке очередности другие малоимущие. Плата за наем в таком доме не взимается, коммунальные услуги дотируются из местного бюджета. Дотация зависит от дохода жильцов, чем он выше, тем дотация меньше и наоборот.
Решающая роль в новой жилищной политике должна принадлежать государственно-частному партнерству. Социальное жилье в нужном количестве, в том числе жилье малоэтажное, может быть быстро построено частными инвесторами. Для этого государство должно создать им необходимые условия и предоставить льготы: бесплатную землю, снизить или отменить многие налоги, исключить все обременения при подключении домов к коммунальной инфраструктуре, а также и
барьеры в виде выделения части квартир местным администрациям. Это позволит снизить стоимость жилья и объемы бюджетных субсидий для малоимущих нанимателей.
В настоящее время в России разработана и адаптирована специально для экономики России и других развивающихся стран Программа «Жилищный шаг»4. Механизм Программы полностью соответствует Российскому законодательству и не содержит никаких законодательных ограничений.
Основными целями Программы являются:
■ Сформировать и внедрить, для развития жилищного кредитования в Российской Федерации, новый альтернативный «западной» ипотеке механизм, который поможет населению с невысоким уровнем доходов, самостоятельно решить жилищный вопрос.
■ Сделать условия платежей за жильё необременительными для заемщика.
■ Создать условия для появления в России долгосрочного цивилизованного найма жилья, на доступных для граждан условиях. Дать возможность семьям со средним уровнем дохода не только купить жилье, но и обеспечить ценовую доступность цивилизованного найма жилья.
Если механизм Программы будет внедрен, люди получат возможность приобрести жилье не только в кредит, но и на условиях выгодной цивилизованной аренды; а также обеспечить устойчивое развития рынка жилищного кредитования и выполнение ориентиров, поставленных правительством, по реализации долгосрочной стратегии развития национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», а также исполнение Федеральной целевой программы «Жилище».
Таким образом, приоритетными направлениями развития системы доступного жилья в России должны стать:
■ выработка государственной стратегии по созданию доступного жилья. Определить ценовые параметры доступного жилья для каждого региона России, типологию вариантов доступного жилья, методы стимулирования инвесторов и строите-
Региональное развитие • №3,4 • 2014
лей для создания инвестиционно-
привлекательного климата в этой сфере;
■ создание законодательных условий для тех групп покупателей, которые сегодня могут купить собственное жилье;
■ определение бюджетных возможностей для поддержки таких групп покупателей жилой недвижимости, как военнослужащие, молодые семьи и другие;
■ создание социального арендного жилищного фонда;
■ внедрение механизма Программы «Жилищный шаг».
Российский статистический ежегодник.
2012: Стат.сб./Росстат. — М., 2012.
Широков А. Доступное жилье — социальное. // http://opec.ru/1241499.html
3 Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 27.09.2010 № 1869 «Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов города Москвы»//
Источник: cyberleninka.ru
Пути решения задачи по созданию условий для строительства социального жилья
Стратегически важной задачей государства является не только обеспечение граждан доступным жильем, но и создание комфортной и качественной среды проживания. В данной работе проведено исследование дальнейших путей решения проблемы и перспектив развития сектора социального жилья, взаимодействия местных властей, бизнеса и общества. Особое внимание авторы обращают на социальную и экономическую значимость этой специфической сферы, в которой одновременно осуществляется производство, и оказываются услуги населению. Проанализированы способы решения государственной жилищной программы по обеспечению жильем граждан России. Показано, что для того чтобы жилищное строительство оставалось локомотивом всей строительной отрасли и экономики в целом, необходимо создать привлекательные условия для застройщиков жилья, обеспечив, в том числе, доступное кредитование строительной отрасли.
1. Егорова М.А. Селютина Л.Г. Финансовый аспект теории эффективного управления // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). – 2009. – № 3. – С. 11–17.
2. Конарев А.Г. Современные аспекты развития строительной сферы в России // Символ науки. – 2016. – № 1-1(13). – С. 127–129.
3. Макушкин В.А. Анализ современных условий развития строительного бизнеса в России // Наука и современность. – 2016. – № 42. – С. 124–128.
4. Песоцкая Е.В., Селютина Л.Г. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки. – СПб: Изд-во «ВВМ», 2006. – 272 с.
5. Романюк Г.Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. – 2014. – № 6 (42). – С. 56–60.
7. Селютина Л.Г. Системный подход к решению задач в сфере проектирования и управления строительством // Kant. – 2015. – № 2 (15). – С. 71–72.
8. Селютина Л.Г., Евсеева Е.И., Мартынова А.В., Нектов В.В., Николюк Е.С. Социальное жилищное строительство в России: реалии и перспективы развития // Научное обозрение. – 2015. – № 21. – С. 218–220.
9. Селютина Л.Г., Волков А.С., Казиева А.К., Ракова В.А., Чаленко А.В., Шереметьев А.В. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях // Фундаментальные исследования. – 2015. – № 12-4. – С. 823–827.
10. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»: [сайт]. URL: http:// gr.ru (дата обращения: 19.04.2016).
Первоочередной потребностью для каждой семьи является наличие собственного жилья, без удовлетворения этого требования человека невозможно говорить ни о каких иных социальных приоритетах общества. Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилье.
От выбора подходов и методов решения социально-политической проблемы доступного и комфортного жилья для населения зависят не только общий масштаб и темпы жилищного строительства, но и реальное благосостояние граждан, и, конечно, их физическое и моральное самочувствие, мотивация поведения и политические оценки [4]. Многие ученые, поддерживающие классическую экономическую теорию, считают, что именно государственное регулирование рынка жилья методами кредитно-денежной политики и приводит со временем к стагнации рынка.
По мнению этих экономистов, следует придерживаться принципа минимального участия государства в механизмах рынка. Представители же кейнсианской научной школы, напротив, утверждают, что необходимо максимальное государственное регулирование не только социального жилья для нуждающихся граждан, но и полагают, что именно рынок недвижимости является лучшим объектом государственного вмешательства методами денежной кредитной политики. По нашему мнению, социальное жилье предполагает значительное участие государства и местных органов власти в его создании и управлении. Однако, чем раньше предприниматели России осознают свою ответственность за решение социальных задач и чем раньше общество сформирует свое отношение к жилью как к объективно платному благу, тем скорее и эффективнее будет решена в стране проблема нехватки социального жилья. Вмешательство государства и его участие в обеспечении части граждан жильем оправдано тем, что рынок не может обеспечить потребности низкодоходных групп населения, так как он производит недостаточное количество жилья, а в обществе всегда будут присутствовать группы населения, нуждающиеся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем [9].
Объем жилищного фонда России в настоящее время составляет 3,5 млрд кв. м. или 62,9 млн жилых единиц. Высокая доля жилья в собственности населения в структуре жилищного фонда связана с бесплатной приватизацией, которая продолжается уже 25 лет. В большинстве развитых европейских стран доля жилья в собственности населения составляет не более 60 %-70 %, что связано с наличием в этих странах развитого рынка арендного жилья. Доля устаревшего жилья (до 1970 г. постройки), требующего реновации, в России составляет около 35 %. При текущих объемах строительства жилья замещение устаревшего жилья займет не менее 15 лет. В 2014-2015 гг. достигнут рекордный уровень жилищного строительства за всю историю страны: введено 84 и свыше 85 млн кв. м. жилья в год соответственно [6].
Основными источниками финансирования строительства являются средства населения (60 % проектов профинансировано за счет продажи жилья на стадии строительства) и кредиты банков (применяется в 40 % проектов). Прирост объемов ввода в 2011-2015 гг. на 60 % обеспечен ростом ипотечного кредитования. Доля ипотечных кредитов населения в новостройках составляет не менее 40 %, а по объектам эконом-класса – до 90 %.
Сегодня в очереди на получение жилья стоят примерно 10 % граждан России, но время их ожидания зачастую может превышать 20 лет. Более 50 % жителей страны не могут позволить себе купить жилье или взять ипотеку из-за низких доходов [5]. Порядка 60 % населения испытывают трудности при приобретении или улучшении жилищных условий в настоящее время.
Теоретически рынок ведет к равновесию спроса и предложения путем сложного механизма при условии наличия конкуренции и достаточной информации для принятия рационального решения. Однако, на практике предпосылки свободного рынка в жилищной сфере имеют ограниченное применение. В результате часть населения не может играть по законам рынка [7]. Согласно данным Федеральной службы статистики, на конец 2015 г. в Российской Федерации 138 тысяч семей, всего 5 % от состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждан, улучшили свои жилищные условия.
Большинство российских исследователей придерживаются мнения о том, что арендный рынок должен удовлетворять потребности домохозяйств с доходами, недостаточными для покупки жилья [1]. В настоящее время большая роль в финансировании жилищного строительства отводится региональным органам власти. На них возложены функции по разработке и реализации инвестиционных программ обеспечения нуждающихся граждан жилыми помещениями.
В 2010 г. Фондом содействия развитию жилищного строительства было проведено исследование на предмет интереса россиян к арендному жилью. Выяснилось, что более 80 % семей предпочитают снимать жилье у государственной или муниципальной компании, однако не имеют такой возможности ввиду отсутствия предложения. Подавляющее большинство привлекает средне- и долгосрочная аренда квартир на сроки от года до пяти и более десяти лет [3]. Доля договоров до года не превышает 5 % от общего числа, а 66 % семей хотели бы арендовать одно- или двухкомнатную квартиру в многоквартирном доме. Однако на сегодняшний день аренда составляет в России всего 5 % от жилищного фонда, тогда как в США этот показатель доходит до 35 %, в среднем по Европе – до 60 %. Увеличение рынка арендного жилья может положительно сказаться на решении доступности жилья, а также обеспечит увеличение налоговых поступлений в бюджет [2].
Власти Российской Федерации понимают важность создания фонда социального арендного жилья. Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» были добавлены новые разделы в Жилищный кодекс, посвященные жилым помещениям, предоставляемым по договорам найма социального использования и наемным домам [10]. В данных разделах определены все ключевые моменты предоставления помещений жилищного фонда социального использования, установлено новое понятие наемного дома как здания, все помещения в котором принадлежат одному лицу и предоставляются по договорам найма для проживания граждан. Однако пока данные изменения проведены лишь законодательно, а наемные дома планируют построить единицы регионов страны в качестве пилотных проектов.
Результаты исследования и их обсуждение
Несмотря на то, что закон о наемных домах появился сравнительно недавно, в регионах России уже начали строить арендное жилье для коммерческого и социального найма. Арендные дома строили как сами частные инвесторы, так и муниципальные органы власти [8]. К возведению наемного жилья привлекались ипотечные кредиты, были проведены попытки аккумуляции инвестиционных ресурсов с помощью создания закрытых паевых инвестиционных фондов. Авторами было проведено исследование существующих и предлагаемых механизмов реализации инвестиционных программ и проектов строительства арендного жилья, которое позволяет сделать вывод о том, что главной проблемой существующих в российских регионах схем решения жилищного вопроса путем строительства арендного жилья являются ограниченные возможности государственных органов власти и созданных с их помощью институтов. По нашему мнению, наемные дома могут стать толчком для развития арендного фонда социального жилья, но, чтобы их строительство было запущено системно, требуется доскональная разработка инвестиционных программ и механизмов их реализации в сфере строительства социального жилья. К основным же факторам, сдерживающим развитие рынка арендного жилья, на наш взгляд, относятся:
– низкая рентабельность инвестиций, высокие затраты на строительство и небольшие ежемесячными поступлениями за счет арендных платежей;
– долгий срок окупаемости инвестиций в арендное жилье ввиду высокой стоимости земельных участков, необходимости устройства инженерной инфраструктуры и самого объекта жилищного строительства при традиционных технологиях проектирования, строительства и неподъемной стоимости заемных средств;
– отсутствие общедоступной информации как о реальных возможностях инвесторов для строительства арендного жилья, так и о возможностях для граждан.
Как представляется, игнорирование как социального, так и коммерческого арендного жилья является колоссальным просчетом не только с общественной, но и с экономической точки зрения такой регион, как Санкт-Петербург, в котором решение проблемы социально-доступного жилья, автоматически привлечет больше рабочих кадров, а, следовательно – станет более инвестиционно привлекательным регионом для российских и иностранных инвесторов.
На наш взгляд, одним из эффективных механизмов реализации инвестиционных программ в сфере социального жилищного строительства может быть механизм, функционирующий на основе аккумулирования ресурсов путем создания некоммерческих организаций, участниками и вкладчиками которых могут быть как некоммерческие организации, так и частные инвесторы, который будет действовать следующим образом:
– Социально ответственные представители некоммерческих организаций создают и регистрируют некоммерческое партнерство.
– Государством предоставляются налоговые льготы, допустимые финансовые вложения и другие виды поощрения благотворительности частного бизнеса.
– Частные инвесторы, муниципалитеты и некоммерческие организации вкладывают средства в создание фонда некоммерческого партнерства, таким образом аккумулируются ресурсы государства, частного бизнеса и некоммерческих организаций.
– Муниципалитетом предоставляется площадка для строительства объекта, подключенная к коммуникациям.
– Застройщик с ценой эконом-класса строит наемные дома.
– Некоммерческое партнерство выбирает управляющую компанию (вкладчика партнерства) для доверительного управления построенными домами.
– Контроль состояния дома и жителей социальных квартир осуществляется управляющей компанией.
Ответственность за текущий и капитальный ремонт, а также эксплуатацию здания несет управляющая компании, его финансирование предусмотрено выбранной арендной ставкой кроме случаев порчи имущества или здания арендаторами.
Предложенный механизм основан на стимулировании застройщиков, частных инвесторов и некоммерческих организаций в создании арендного жилого фонда. Компании получают отсрочку по платежу в бюджет, уменьшается их кредитная нагрузка на будущие объекты строительства. То есть государственные средства поступают на строительство дома постепенно и подобное кредитование выгодно и застройщикам, и региональным органам власти, которые решают, таким образом, острую проблему строительства социального арендного жилья.
Источник: applied-research.ru