Расчет экономической эффективности инвестиций в строительство
(Степанов с.97-100 с.95-96)
В 1994 г. были разработаны методические, рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов с учетом особенностей рыночной экономики. Методические рекомендации были утверждены Госстроем России, Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госкомпромом России. В соответствии с Указом Президента РФ от 17.09.94 г. рекомендации должны использоваться для конкурсного отбора наиболее эффективных проектов, по которым возможно частичное финансирование из госбюджета.
(1)ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ
Эффективность инвестиционного проекта определяется соотношением результата от вложений (Р) и инвестиционных затрат (3). Результат (Р) применительно к интересам инвестора может представлять прирост национального дохода, экономию общественного труда, снижение текущих расходов по производству продукции или оказанию услуг, рост дохода или прибыли предприятия, снижение энергоемкости и ресурсоемкости продукции, уменьшение уровня загрязнения окружающей природной среды и другие показатели. Затраты (3) включают в себя размеры инвестиций, необходимых для
Финансовая модель проекта. Прибыль и движение денег. Возврат инвестиций
— осуществления технико-экономических исследований инвестиционных возможностей;
— разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) или бизнес-плана реализации инвестиционного проекта;
— на проектно-изыскательские работы, включая авторский надзор;
— на производство строительно-монтажных работ;
— на приобретение и монтаж оборудования, мебели и инвентаря;
— на аренду или приобретение в собственность земли, необходимой для размещения строящегося объекта и его дальнейшей эксплуатации;
— на компенсацию потерь сельскохозяйственных предприятий при временном отчуждении угодий для обустройства строительных карьеров, временных поселков;
— на подготовку или переподготовку кадров для последующего обслуживания сданного в постоянную эксплуатацию объекта;
— на прирост оборотного капитала, а также на другие многочисленные расходы.
Стоимостные показатели экономической эффективности инвестиций являются в настоящее время главнейшими показателями обоснования программ и проектов. Стоимостные показатели экономической эффективности выступают в виде комплексного показателя, учитывающего в денежной форме затраты прошлого и настоящего труда.
(2) Классификация показателей экономической эффективности
Показатели экономической эффективности инвестиций могут различаться по следующим признакам:
1) уровень инвесторских целей (показатели народнохозяйственной, бюджетной и коммерческой эффективности)
2) цель использования показателей (показатели общей (абсолютной) и сравнительной (относительной) эффективности)
Показатели народнохозяйственной эффективности учитывают результаты и затраты, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционных проектов.
Инвестиции в недвижимость: Как рассчитать доходность недвижимости. Основы инвестирования #4 /16+
Так, при определении народнохозяйственной эффективности сооружения транспортных магистралей должен учитываться помимо отраслевого (транспортного) эффекта также внеотраслевой (внетранспортный) эффект, связанный с освоением природных ресурсов, ускорением развития производства, улучшением социальной сферы в районе тяготения дороги, а также с влиянием на природную среду.
Показатели бюджетной эффективности отражают финансовые последствия реализации инвестиционных проектов для федерального, регионального или местного бюджета. Показатели бюджетной эффективности определяются с учетом превышения доходов соответствующего бюджета над расходами.
Показатели коммерческой эффективности учитывают финансовые последствия реализации инвестиционных проектов для их непосредственных участников. Коммерческая эффективность может рассчитываться как для проекта в целом, так и для отдельных участников. Для капитального строительства показатели коммерческой эффективности могут рассчитываться для подотраслей в целом и для отдельных предприятий и организаций.
Показатели общей эффективности позволяют оценить экономическую целесообразность инвестиционных вложений, показатели сравнительной эффективности помогают произвести сравнения различных вариантов инвестиционных проектов и выбрать наиболее экономически рациональный.
Различают простые и усложненные методы оценки эффективности инвестиций.
(3) Показатели эффективности инвестиций по простому методу оценки:
1) Коэффициент общей экономической эффективности инвестиций (капитальных вложений) Э = П / К, где
(К)- инвестиционные затраты (капитальные вложения)
Инвестиции считаются эффективными, если показатель общей экономической эффективности больше или равен нормативному. Ен = 0,15 для строительства
2) срок окупаемости инвестиций Т = К / П, измеряется в годах с начала финансирования проекта до дня, когда разность между накопляемой чистой прибылью и объемом инвесторских затрат приобретает положительное значение
Зi – приведенные затраты по каждому варианту,
Сi- себестоимость продукции (текущие затраты) по каждому варианту,
Ен- коэффициент сравнительной экономической эффективности,
Кi – капитальные вложения по каждому варианту
Лучший вариант – с минимальными приведенными затратами.
Отличительной чертой рыночного инвестиционного проекта является разрыв во времени (>1 года) между вложением денег и получением дохода. Для учета фактора времени в инвестиционном процессе разработаны
(4)усложненные методы оценки инвестицийСтепанов 109-116
Для объективной оценки надо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости, т.е. доходы д.б. продисконтированы.
Дисконтирование – форма сложного %-та. Дает возможность определить текущую стоимость денежной суммы, если известна её величина в будущем при данном периоде накопления и %-ой ставке
S – будущая стоимость денежной суммы
i – величина %-ой ставки (в долях единицы)
п- период накопления (в годах)
Пример. Какую сумму нужно внести на депозит по 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 1млн500тыс.руб.?
PV = 1500 / ( 1 + 0,1) 5 = 931,38 тыс.руб
Показатели усложненных методов оценки инвестиций
Кi- невозмещенная стоимость на начало года окупаемости
Пi- приток наличности в течение года окупаемости
Пример. Инвестиционный проект требует вложения 1млн.руб. Прогнозируемый поток доходов составит
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| 200 | 500 | 600 | 800 | 900 |
Ставка дисконта 15%. Рассчитать период окупаемости.
Решение. Расчет простым методом свидетельствует, что период окупаемости 2,5 года, но он не учитывает требуемую норму дохода на инвестиции в конкретной сфере
1)Рассчитываем дисконтированный денежный поток доходов по проекту, исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов.
2) Рассчитываем накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическая сумма затрат и потока доходов по проекту. Считаем до получения первой + величины
3) определяем окупаемость по формуле
| период | 0 | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| Денежный поток | -1000 | 200 | 500 | 600 | 800 | 900 |
| Дисконтир денежный поток | -1000 | 173.9 | 378.1 | 394.5 | 457.4 | 447.5 |
| Ставка дисконта | 15% | |||||
| Накопленный дисконтир денежный поток | -1000 | -826.1 | -448.0 | -53.5 | 403.9 |
Период окупаемости Т = 3 + 54/457 = 3.1 года
Данный показатель определяет период, в течение которого инвестиции будут заморожены, т.к. реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по окончании периода окупаемости. Срок окупаемости по проекту д.б. меньше периода пользования заемными средствами. Данный показатель является приоритетным, если для инвестора главное – максимально быстрый возврат инвестиций.
2) показатель – чистая текущая стоимость дохода (интегральный эффект) рассчитывается так:
—Рассчитываем дисконтированный денежный поток доходов по проекту, исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов.
— суммируем приведенные доходы по проекту
— сравниваем суммарные приведенные доходы по проекту с величиной затрат по проекту и рассчитываем ЧТСД = ПД – ПР, где
ПД – приведенные доходы,
ПР – приведенные расходы
Пример (продолжение)
| период | 0 | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| Денежный поток | -1000 | 200 | 500 | 600 | 800 | 900 |
| Дисконтир денежный поток | -1000 | 173.9 | 378.1 | 394.5 | 457.4 | 447.5 |
| Суммарный приведенный поток доходов | 173.9+378.1+394.5+457.4+447.5=1851.4 |
ЧТСД = 1851,4 – 1000 = 851,4 т.руб
Проекты, имеющие отрицательную величину ЧТСД, инвестор отклоняет. При рассмотрении нескольких вариантов проекта предпочтение отдается проекту с максимальной величиной ЧТСД.ЧТСД – абсолютный показатель(показывает насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта)
3) показатель – ставка доходности проекта (индекс рентабельности)— определяется как отношение Суммарного приведенного потока доходов по проекту к величине капитальных вложений
Пример (продолжение) СДП = 1851,4/851, 4 = 1,85 >1
При СДП >1 проект считается экономически эффективным. При принятии инвестиционного решения отдаем предпочтение показателю СДП если величина ЧТСД в рассматриваемых вариантах одинакова.
2.1 Организация (предприятие) как хозяйствующий субъект в рыночной экономике
Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство
Инвестиции в строительстве являются важным элементом экономической политики для эффективного развития каждого города и всей страны. Инвестиции – денежные вливания в строительную отрасль, обеспечивающие дальнейшее расширение, воспроизводство и поддержание капитала. Процесс инвестирования заключается в переходе свободных финансов в различные формы накопления богатств от тех, у кого они находятся в избытке, к тем, кто в них нуждается.
Инвестирование в строительство представляет собой ресурсный поток в настоящее время в целях повышения объема капитала в последующих периодах. Субъекты инвестирования для получения прибыли и выгод после запуска инвестиционного плана в действие выжидают определенный период.
Виды инвестиций
Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.
Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.
Государство финансирует объекты, для этого осуществляет обоснование инвестиций в строительство, вклады направляются в отрасли производства, являющиеся дотационными. Финансированию подлежат социальные объекты и малодоходные предприятия. В качестве источника государственного инвестирования служат внешние и внутренние займы, налоги, доходы госпредприятий, ввод в обращение новых объемов денежной массы.
Частное финансирование инвестиций осуществляется за счет использования нераспределенной прибыли, амортизационных начислений внутри предприятия. Частным кредиторам разрешается осуществлять инвестиции в строительстве за счет привлечения чужих финансов в виде оформления кредитов или имитирования ценных бумаг.
Финансовое инвестирование в строительстве предполагает покупку ценных бумаг у собственника, который является хозяином строительства. Такие вложения дают право инвесторам после окончания застройки получать доход в виде дивидендов или процентов помимо номинальной стоимости бумаг.
Капитальное строительство
Строительство, как отрасль, отвечает за возведение, переоборудование, реконструкцию сооружений в различных областях хозяйственной деятельности. В более обобщенном понятии строительство рассматривается как объединение науки, зодчества и производства. В результате строительного производства возникает продукция, включающая жилые и общественные здания, постройки специального назначения, производственные комплексы и отдельные помещения, транспортные и коммуникационные линии.
Отличительные черты капитального строительства
В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:
Меры по эффективному расходованию инвестиций
При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.
Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.
Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта.
Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.
Использование в строительстве частных инвестиций
В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:
Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.
В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.
Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.
Объединение частного и государственного капитала в форме кооперации позволять использовать государственные средства и частные вложения для создания инвестиций в строящийся объект. Такой инвестиционный план предполагает создание смешанной по интересам группы предприятий. Государство оставляет за собой право использовать интерес в виде прямого присутствия, а частник надеется на прибыльное вложение капитала.
Функции Госстроя
Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:
Инвестирование жилищного строительства
Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.
Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.
Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.
Инвестирование строительства офисной недвижимости
Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.
После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.
Инвестирование в строительство гостиничных комплексов
Туристический бизнес теряет прибыль от нехватки мест в гостиницах. Экономические причины, неблагоприятный инвестиционный климат в этой сфере приводят к тому, что потребность в поселении людей на краткосрочный период решается за счет владельцев, сдающих квартиры в посуточную аренду. Но последние тенденции рынка выявили тенденции, когда частные инвестиции поступают на возведение новых современных гостиничных комплексов всех классов от «эконом» до «престиж». Наиболее охотно вкладчики дают деньги на недорогие гостиницы, при этом спрос на такие номера резко возрастает по причине объединения безопасности, адекватной цены и качественного сервиса.
Понятие бизнес-плана
Бизнес-план является системным официальным документом, представляющим обоснование реализации инвестиционного проекта в представленном варианте. Входит в пакет бумаг, описывающих суть инвестиционной системы. Официально назначенным лицам, от которых напрямую зависит выбор того или иного инвестора, поступает на рассмотрение много бизнес-планов в составе проектной документации на инвестиции в строительстве.
Разработка бизнес-плана происходит в соответствии с определенными правилами:
Бизнес-план разрабатывается по общепринятой системе. Его рабочая структура описывается в форме макета плана. Представляется состав разделов и характеризуется информация, содержащаяся в каждом разделе.
Сущность и виды инвестиционных рисков
Способы минимизировать риски
Инвестиции в строительстве подвергаются различным видам рисков, вовремя сделанная оценка рискованного вклада, анализ финансовых инструментов помогают наладить оптимальное соотношение между рисками и доходной частью проекта. Для минимизации рисков применяются различные методы, например, инвестирование в зарубежные активы, понижение объема кредитных средств, предназначенных для вклада.
Для уменьшения риска упущенной выгоды тщательно контролируется и проверяется смета на строительство, акции страхуются контрактами фьючерсного типа. Риск снижения ликвидности акций уменьшается при использовании наиболее проверенных акций с высокой ликвидностью известных компаний. Операционные риски уменьшаются при тщательном выборе профессионального исполнителя.
Инвестиционные компании на современном строительном рынке
Новая система кредитно-финансовых форм получила развитие еще в послевоенное время, до начала войны отмечаются только отдельные проявления инвестиционных компаний. Для привлечения финансов компании становятся эмитентами ценных бумаг, денежные средства затем вкладываются в покупку финансовых инструментов других компаний или корпораций.
Инвестиционные компании открытого типа относят к системе взаимных фондов, выпускают ценные документы небольшими равномерными порциями, привлекая капитал постепенно, рассчитывают на привлечение новых покупателей. Постоянная продажа акций позволяет целенаправленно наращивать инвестиции.
Закрытый тип компаний выпускает требуемый объем акций сразу в полном количестве. Новые покупатели не привлекаются, приобрести ценные документы можно только у старых покупателей.
В заключение следует отметить, что капитальное строительство в нашей стране развивается быстрыми темпами. Инвесторы, вкладывая средства в строительство хозяйственных и других объектов, получают хорошие выгоды. Если в основе финансирования лежит правильная оценка рисков и предполагаемой прибыли, то государственная или частная компания только выиграет от инвестирования в строительство.
Источник: dom-srub-banya.ru
4.3.5 Расчет инвестиций на капитальное строительство
Инвестиции (далее именуемые капитальными затратами) – это вложение денежных средств в основной капитал (основные производственные фонды) и оборотный капитал (оборотные средства) для строительства новых, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, внедрение прогрессивных технологий и оборудования.
Капитальные затраты, вложенные в основные производственные фонды (ОПФ), включают в себя стоимость: зданий, с учетом санитарно-технических устройств, сооружений, оборудования, измерительных и регулирующих приборов, транспортных средств и прочих основных фондов.
Укрупненно капитальные затраты в основные производственные фонды можно представить как сумму затрат на здания и оборудование:
где Кзд – капитальные затраты на строительство зданий и сооружений; Коб – капитальные затраты на оборудование.
Капитальные затраты на строительство зданий и сооружений находится по формуле:
Кзд = Fобщ · 25 000 (руб. за м 2 ), (4.5)
где Fобщ – общая площадь здания;
Кзд = 1944· 25000 = 48 600 000 (руб. за м 2 ).
Нормируемые оборотные средства (НОС) – это денежные средства предприятия, необходимые для осуществления непрерывной производственной деятельности. В состав оборотных средств входят: стоимость сырья и материалов, полуфабрикатов, топлива, незавершенного производства, остатков готовой продукции на складах, а также денежные средства предприятия в расчетах и на счетах в банке. Объем оборотных средств должен быть достаточным для обеспечения бесперебойной работы предприятия, что требует специальных расчетов, но в проекте их величина может быть принята в процентах от стоимости основных производственных фондов или по данным предприятия.
Общие капитальные затраты на проектируемое производство определяются как сумма основных производственных фондов и нормируемых оборотных средств:
где Кнос. – нормируемые оборотные средства предприятия.
Расчет капитальных затрат и амортизационных отчислений на здания и сооружения. Исходными данными для расчетов служат спецификация и стоимость основных производственных зданий и сооружений по данным действующего производства и проектных документов.
Капитальные вложения на строительство зданий определяются по укрупненным показателям, которые представляют сметную стоимость затрат на единицу общестроительных работ (за 1 м 3 или 1 м 2 зданий). Объем зданий цеха, производства или участка рассчитывается исходя из необходимой производственной площади для расстановки технологического оборудования и организации производства.
На основе стоимости объектов определяется сумма амортизационных отчислений, которая не включается в капитальные затраты, а используется при определении себестоимости продукции и проставляется по статье «Амортизация зданий и сооружений» в смете цеховых расходов. Нормы амортизационных отчислений для зданий и сооружений в мясоперерабатывающей промышленности могут быть приняты по данным предприятия, либо около 2,5 % от стоимости зданий и сооружений:
Азд =48 600 000 · 0,025 = 1 467 205, 63.
Расчеты капитальных затрат и амортизационных отчислений на здания и сооружения сводятся в таблицу 4.1.
Таблица 4.1 — Расчет капитальных затрат и амортизационных отчислений на здания и сооружения
Источник: studfile.net
Как рассчитывать доходность инвестиций, чтобы зарабатывать больше
Накупить ценных бумаг и сколько‑то на них заработать довольно просто. Инвестору даже не надо никуда ходить — брокеры переехали в мобильные приложения, через которые можно приобрести разные активы на разных рынках.
Пока инвестор не знает, сколько именно он зарабатывает, ему трудно сохранить деньги или выгодно их вкладывать в будущем. Человек может думать, что у него отличные результаты, но внимательный расчёт покажет: не такие уж и отличные, особенно в сравнении с другими инструментами, поэтому нужно подумать о смене активов. Или наоборот: реальная доходность хорошая, и стоит продолжать в том же духе.
Для того чтобы всё это понять, нужно разобраться с относительной доходностью портфеля и подсчитать, сколько процентов годовых получает инвестор.
Как рассчитать годовую доходность инвестиций
Профессионалы используют сложные формулы вроде коэффициента Шарпа или коэффициента Трейнора. Частному инвестору это может пригодиться, но для начала будет достаточно таблички в Excel и нескольких чисел из приложения брокера.
Если инвестор завёл табличку и вносит туда все движения денег, даты, выплаты дивидендов и комиссии, то сможет всё удобно посчитать. Базовая формула выглядит так:
Прибыль (или убыток) по сделке + дивиденды − комиссии = доходность
Учесть активы
Допустим, инвестор девять месяцев подряд покупал и продавал ценные бумаги. Он знает, сколько денег пришло и ушло, помнит даты операций и не забыл всё подписать. В итоге у него есть простая таблица:
Инвестор покупал и продавал активы, вносил деньги на счёт и выводил их, поэтому правильно сначала посчитать чистую доходность. Достаточно просто подставить формулу ЧИСТВНДОХ (или XIRR, это то же самое).
Двоеточием в Excel указывают интервалы, чтобы не прописывать каждую ячейку вручную, а точкой с запятой отбивают друг от друга значения
Получается, что инвестор заработал 18,66% годовых. Это неплохо, потому что индекс S P 500 Real Time Price, 10 января 2021 года — 3 сентября 2021 года / Yahoo Finance на 19,6%.
Заплатить комиссии
Брокеры берут процент с каждой операции, разве что конкретные суммы варьируются — лучше всего уточнить это в своём договоре со специалистом. Часто комиссии уже «вшиты» в отчёты, но иногда они идут дополнительной строкой. В таком случае лучше отдельно прописывать их в табличке.
Предположим, что инвестор платит 0,3% после каждой покупки или продажи актива. Если он учёл показатель заранее, то не придётся использовать новые формулы, сойдёт та же ЧИСТВНДОХ. Окажется, что заработано меньше.
Вычислить годовые проценты
Но инвестор рассчитал доходность портфеля только за то время, что вкладывал деньги. Это меньше года, а сравнивать объёмы прибыли принято в процентах годовых. Нужно добавить ещё одну формулу:
Чистая доходность × дни в году / дни инвестирования = годовая доходность
В нашем случае инвестор торговал ценными бумагами 236 дней. Применим формулу:
Годовая доходность вложений — 26,49%. Если инвестор сравнит её, например, с депозитами, то выяснится: прибыльность его активов выше в четыре‑пять раз, поэтому выгоднее продолжать размещать деньги таким способом. При этом индекс S P 500 Real Time Price, 10 января 2021 года — 3 сентября 2021 года / Yahoo Finance 30,3% годовых за тот же период в 2021 году — возможно, что целесообразнее вложиться в фонды, которые за ним следуют.
Как рассчитать доходность инвестиций в будущем
Ни один аналитик, профессиональный инвестор или ясновидящий не сможет ответить точно. Но можно хотя бы попытаться оценить этот показатель с помощью исторической доходности.
Итак, инвестор заработал 18,66% годовых в 2021 году. Он изучил доходность своих активов за предыдущие 5–10 лет и понял: в среднем такой портфель приносил 13% годовых.
Не факт, что в будущем всё повторится. Тренды в экономике меняются, компании попадают под жёсткое регулирование, и всегда есть угроза кризиса.
Но инвестор всё учёл и предполагает, что в следующие 10 лет доходность сохранится на среднем уровне.
Деньги инвестора остаются на счету, потому что он копит на квартиру детям. Все полученные дивиденды человек реинвестирует обратно. В этом случае подключается магия сложного процента:
| Сумма на счёте, рубли | Доходность | Годовая прибыль, рубли | |
| 2022 | 90 400 | 13% | 10 400 |
| 2023 | 102 152 | 13% | 11 752 |
| 2024 | 115 431,76 | 13% | 13 279,76 |
| 2025 | 130 437,89 | 13% | 15 006,13 |
| 2026 | 147 394,81 | 13% | 16 956,92 |
| 2027 | 166 556,14 | 13% | 19 161,33 |
| 2028 | 188 208,44 | 13% | 21 652,30 |
| 2029 | 212 675,54 | 13% | 24 467,10 |
| 2030 | 240 323,36 | 13% | 27 647,82 |
| 2031 | 271 565,39 | 13% | 31 242,03 |
Если бы инвестор каждый год забирал прибыль и вновь вкладывал ту же сумму, то за 10 лет заработал бы 104 000 рублей. Но действия принесли ему 191 565 рублей — почти вдвое больше. Это называется сложным процентом, или капитализацией процентов.
Как не стоит считать доходность
Формулы чистой доходности и учёт комиссий позволяют увидеть «честные» числа. Потому что интуитивный способ расчёта — разделить нынешнюю стоимость портфеля на вложения — не поможет. Это подходит только в случае, если инвестор приобрёл активы, а ровно через год продал.
В реальности человек почти наверняка докупает в портфель что‑то новое или продаёт бумаги. Рассчитать доходность каждой отдельной инвестиции будет просто, но для всего портфеля, да ещё и с учётом комиссий, легче использовать формулы и табличку.
Как учитывать налоги от инвестиций
Налоги за инвестора в России платит брокер — поэтому можно даже не сразу заметить, что их списали. Но полезно всё-таки знать, сколько придётся отдать государству. Это зависит от того, какие активы и на какой срок приобретать.
Если акция, облигация или пай ETF куплены больше трёх лет назад, то можно НК РФ, статья 219.1 «Инвестиционные налоговые вычеты» смело их продавать и не платить налог на прибыль. Допустим, инвестор с планами на квартиру, которую он хочет купить через 10 лет, может вложиться и не волноваться, что обязательные отчисления повлияют на доходность.
Но если активы придётся продавать раньше, то налог с них всё-таки удержат — 13%. Кроме тех случаев, когда инвестор зафиксировал убыток: продал дешевле, чем купил. Если прибыль есть, то налог нужно заплатить НК РФ, статья 214.1 «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы по операциям с ценными бумагами и по операциям с производными финансовыми инструментами» , но только с разницы между покупкой и продажей.
Например, инвестор приобрёл акции компании «Первая» за 80 000 рублей, а в следующем году продал их за 100 000. За обе операции он отдал 0,3% комиссии брокеру, что тоже учитывается при расчётах. Заплатить придётся столько:
(100 000 − 300 − 80 000 − 240) × 0,13 = 2 529,8 рубля
Помимо этого, предстоят отчисления государству по дивидендам и купонам, тот же подоходный взнос в 13%. Допустим, дивиденды компании «Первая» составили 7 000 рублей — с инвестора удержат 910, что тоже отразится на доходности.
С учётом налогов инвестор потеряет 3% доходности своего портфеля — довольно много, и теперь вложение в индекс S https://lifehacker.ru/dohodnost-investicij/» target=»_blank»]lifehacker.ru[/mask_link]
Как я рассчитываю доходность при инвестировании в недвижимость
Инвестиционный директор ТРИНФИКО (более 1 млрд долларов в управлении). Автор книги «Как инвестировать в недвижимость». Вкладывает в недвижимость с начала 2000-х годов.
Артём Цогоев — инвестиционный директор ТРИНФИКО, с конца 90-х годов занимается инвестициями в недвижимость. Артём рассказал и показал на примере ЖК на юге Москвы, как рассчитать доходность вложений в недвижимость.
Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Куда будем инвестировать
Для расчета финмодели я возьму случайную новостройку на юге Москвы — ЖК Eniteo от девелопера Tekta Group. Это ЖК практически на первой линии Севастопольского проспекта, в 20 минутах пешком до станции метро Академическая. Рядом расположен парк «усадьба Черёмушки-Знаменское». Новостройка состоит из двух монолитно-кирпичных высотных башен бизнес-класса. Сдать объект планируют во II квартале 2023 года.
Для инвестиций предлагаю купить сразу две квартиры — каждая площадью 41,2 кв. м, стоит 11,1 млн руб. С учетом скидки в 5% от застройщика, итоговая цена 1 кв. м составила 266 тыс. руб., а общая стоимость инвестиций — 21,28 млн руб. Продажу объекта планирую через квартал после сдачи новостройки, то есть в III квартале 2023 года.
Рассчитайте прогнозную цену
Чтобы рассчитать доходность, нужно спрогнозировать цену 1 кв. м в ЖК Eniteo, за которую получится продать квартиры через 3 года. Для этого изучаю аналогичные ЖК, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Проанализируйте новостройки
Рядом с ЖК Eniteo находится несколько новостроек:
-
от девелопера МГЦПН; от ГК Инград;
- проект компании «Бэсткон» The MID; от компании «Флэт и Ко»; от «Ремстройтрест»; от «Ташир»;
- недавно стартовавший ЖК «Архитектор» от ФСК.
Все проекты относятся к бизнес-классу. В них нет апартаментов, только квартиры.
Но есть и различия, из-за которых меняются цены — ЖК находятся в разных местах, на разных стадиях готовности; в некоторых из них квартиры продаются с отделкой или в состоянии white box, а в некоторых — без отделки.
Отобрав максимально похожие, нужно собрать сведения для анализа. Я использую открытые источники и базу данных BNmap.pro — в ней агрегируется информация о фактических сделках застройщиков.
Затем нужно привести все цены к общему знаменателю, то есть вычислить среднюю цену квадратного метра.
Смотрите, что получилось на первом этапе
Ищите квартиры на вторичном рынке
Объекты, представленные на вторичном рынке, нужно разделить на две группы:
- квартиры-аналоги в построенных после 2008 года домах;
- аналоги в домах, построенных до 2008 года.
Такое разделение важно для корректного сравнения цен и прогнозирования — очевидно, что ценник в старых домах будет отличаться от стоимости жилья в относительно новом доме.
Важно — на вторичном рынке обычно используются так называемое экспонирование. Проще говоря, исследуются не фактические цены сделок, а цены из объявлений на порталах недвижимости. Чтобы сгладить возможные скидки и приблизиться к реальным данным, усредненные цены уменьшили на 5% — так называемая поправка «на торг».
Исследование квартир на «вторичном рынке» помогает вычислить нижнюю границу цены — вряд ли мы продадим новостройку дешевле.
Адреса объектов-аналогов
Площадь, м2
Цена, руб.
руб./м2
Вторичный рынок до 2008 года
37
8 890 100
241 317
ул. Винокурова, 15к1
ул. Нагорная , 34к2
ул. Винокурова, 12к4
ул. Большая Черемушкинская, 32к2
ул. Нагорная, 15к1-2
Вторичный рынок до 2008 года
43
12 804 100
298 882
ул. Новочеремушкинская ул., 17
ул. Дмитрия Ульянова, 45
ул. Дмитрия Ульянова, 23к1
Электролитный пр-д, 16к1
Нагорный б-р, 19к1
А это таблица с квартирами на вторичном рынке
Найдите данные по росту цен и сделайте прогноз
Для определения будущей цены квартиры рекомендую использовать данные проверенных аналитических сервисов. Например, «Индикаторы Рынка Недвижимости».
Я сделаю важное допущение — приму за основу информацию о том, что за последние три года рост цен на квартиры в Москве составил 18,6%. То есть при вычислении будущей цены я буду рассчитывать на рост стоимости жилья в 6,2% ежегодно. Квартиры мы купили в 2020 году, продаем в 2023. Рост за 3 года — 18,6%. Итого, учитывая получившуюся среднюю стоимость «квадрата» после анализа всех аналогичных новостроек в округе, фиксируем прогнозное значение стоимости 1 кв. м в 412 тыс. руб.
Кратко — как получить прогнозную цену
Конечно, в рамках статьи невозможно рассказать все тонкости экономического и маркетингового анализа — нужно разбираться в специфике вычислений с допущениями, максимально верно вычислять поправочные коэффициенты. Но для грубого подсчета можете использовать минимум данных:
- посмотрите аналогичные новостройки вокруг;
- найдите среднее значение цены квадратного метра;
- предположите, что цена будет расти так же, как и в предыдущие периоды;
- вычислите прогнозную стоимость, увеличивая среднее значение квадратного метра на проценты роста.
Теперь данных достаточно, чтобы вычислить прогноз по доходности.
Постройте финансовую модель
В финансовой модели я учитываю не только сумму на приобретение жилья, но и потенциальные затраты на продажу квартиры. Например, предполагаю, что квартиру буду реализовывать через профессиональное агентство недвижимости, которое возьмёт вознаграждение за свои услуги в размере 3%.
Продажа предполагается по прогнозной, рыночной цене в 412 тыс. руб. за 1 кв. м. Для быстроты сделки придется дать покупателю скидку 5%. Итого цена продажи — 387,5 тыс. руб. за кв. м или почти 31 млн руб. за обе квартиры.
Инвестиции в перепродажу подразумевает получение налогооблагаемого дохода. Всего придется заплатить в бюджет около 1,14 млн руб. Для сокращения выплат применяю налоговый вычет, 260 тыс. руб.
Итого — чистая прибыль от инвестиции в покупку двух квартир в ЖК Eniteo составляет 7,344 млн руб. Учитывая, что «вход» в инвестиции планируется на начальном этапе стройки, а продажа — после сдачи объекта.
Ожидаемая годовая доходность (IRR) достигла 10%.
Еще я дополнительно рассчитываю возможность использования ипотечных денег — например, купить две квартиры с первым взносом в 25% и ставкой 7,8% на срок 15 лет. При этом учитываю досрочное погашение ипотеки после продажи жилья — то есть замораживаю в стройке меньшее количество своих денег.
Ожидаемая прибыль составит 4,726 млн руб. Ожидаемая годовая доходность увеличится до 18%.
Источник: avaho.ru