Поможет рассчитать, сколько будет стоить цель к заданному сроку, на основе её текущей стоимости и уровня инфляции.
Как работает калькулятор
При расчёте будущей стоимости финансовой цели калькулятор учитывает, насколько изменится покупательная способность денег к заданному сроку. Заполните поля и нажмите кнопку «Рассчитать». Вы можете двигать ползунки или указывать свои значения. Рядом с каждым полем есть поясняющая подсказка — просто наведите курсор на значок .
В результате вы узнаете, сколько будет стоить ваша цель к указанному сроку. Из-за влияния инфляции не только растут цены, но и снижается ценность денег, то есть на одну и ту же сумму в будущем вы сможете купить меньше, чем сейчас, — а финансовая цель окажется дороже, чем на старте.
проект «Открытие Инвестиции»
Открыть брокерский счёт
Тренировка на учебном счёте
Об «Открытие Инвестиции»
Москва, ул. Летниковская,
д. 2, стр. 4
8 800 500 99 66
Согласие на обработку персональных данных
Порядок определения НМЦК для осуществления закупок в градостроительной деятельности
Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+
АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 г. (без ограничения срока действия).
ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.
Источник: journal.open-broker.ru
Калькулятор расчета стоимости геотехнического прогноза
Уважаемые Заказчики! Наша компания выгодно отличается от многих других прозрачной ценовой политикой. Для Вашего удобства мы разработали «Калькулятор расчета предварительной стоимости геотехнического прогноза». Для большинства объектов стоимость, определённая калькулятором, будет совпадать с договорной стоимостью. Точную стоимость геотехнического прогноза по Вашему объекту можно узнать по запросу.
Калькулятор предназначен для расчета предварительной стоимости геотехнического прогноза, выполняемого в плоской (2D) постановке.
Исходные данные для определения стоимости работ по геотехническому прогнозу
Для точной оценки стоимости работ по геотехническому прогнозу необходимо предоставить следующие основные исходные данные:
1 – отчет по инженерно-геологическим изысканиям;
2 – раздел «Схема планировочной организации земельного участка»;
3 – раздел «Конструктивные и объемно-планировочные решения»;
4 – раздел «Проект организации строительства».
Как определить геотехническую категорию проектируемого объекта?
Готехническая категория – это категория сложности объекта строительства с точки зрения проектирования оснований и фундаментов, определяемая в зависимости от уровня ответственности и сложности инженерно-геологических условий площадки строительства.
Геотехническая категория определяется в соответствии с Таблицей 4.1 СП 22.13330.2016.
Как построить предварительную зону влияния строительства?
Предварительная зона влияния вновь возводимого (реконструируемого) сооружения может быть построена в соответствии с пунктом 9.36 СП 22.13330.2016.
9.36 Для предварительного назначения зоны влияния вновь возводимого (реконструируемого) сооружения, расположенного на застроенной территории, ориентировочный радиус (характерный размер) зоны влияния rзв м, допускается принимать в зависимости от глубины котлована Нк, м, метода его крепления и конструкции ограждения котлована равным:
5Нк — при использовании ограждения котлована с креплением анкерными конструкциями, но не более 2L, где L — суммарная длина горизонтальной проекции тела анкера и его тяги, м;
4Нк — при использовании ограждения из стальных элементов (труб, двутавров и т.п.) е консольным креплением либо креплением стальными распорками или подкосами, а также при устройстве котлована в естественных откосах (от нижней границы откоса);
3Нк — при использовании монолитной или сборно-монолитной железобетонной конструкции ограждения котлована (по технологии «стена в грунте», буронабивных секущихся свай и т.п.) с консольным креплением либо креплением стальными распорками или подкосами, а также при использовании ограждения из стальных элементов (труб, двутавров и т.п.) и экскавации грунта в котловане под защитой монолитных железобетонных перекрытий;
2Нк — при использовании монолитной или сборно-монолитной железобетонной конструкции ограждения котлована (по технологии «стена в грунте», буронабивных секущихся свай и т.п.) и экскавации грунта в котловане под защитой монолитных железобетонных перекрытий.
1. Величина предварительно назначаемой зоны влияния может корректироваться на основании местного опыта проектирования с учетом специфических грунтовых условий и других факторов.
2. В условиях реконструкции зона влияния предварительно назначается, как две глубины заложения фундаментов от существующего рельефа (или заглубления подвала в процессе реконструкции) без надстройки реконструируемого здания и как три глубины при его надстройке.
Как определить необходимое количество расчетных сечений?
Строго говоря, это основной вопрос, который решается специалистами при определении стоимости геотехнического прогноза. Правильно определить количество расчетных сечений может инженер-геотехник. Для этой цели им выполняется комплексный анализ всех условий строительства.
Количество расчетных сечений должно быть достаточным для построения расчетной зоны влияния строительства. Для зданий, как правило, требуется минимум два расчетных сечения.
Каждый объект окружающей застройки, попадающий в предварительную зону влияния, должен быть включен в расчетную модель геотехнического прогноза, следовательно, должно быть как минимум одно расчетное сечение с этим объектом.
Источник: xn--c1aafj3aeacfk.xn--p1ai
Учет инфляции стоимости строительных работ в бизнес-плане
Строительная отрасль относится к наиболее продолжительному производственному циклу и поэтому в наибольшей степени страдает от инфляции. Проблема прогнозирования изменения индекса цен и объемов производства является чрезвычайно сложной даже для условий стабильно работающей экономики. Этим и обусловлена актуальность рассматриваемой темы.
Под инфляцией в мировом сообществе подразумеваются определенная реакция экономики на возникшие финансовые разбалансировки, попытка преодолеть их и достичь оптимального состояния между спросом и предложением, товарами и деньгами. Инфляция представляет собой одну из самых тяжелых экономических проблем.
Инфляция измеряется с помощью индекса цен, который, в свою очередь, определяет их общий уровень по отношению к базисному периоду. Для стоимостной оценки результатов и затрат могут использоваться такие виды цен, как: базисные, мировые, прогнозные, расчетные, текущие, которые выражаются, как правило, в рублях или валюте.
Базисная цена на любую продукцию или ресурсы считается неизменной в течение всего расчетного периода в бизнес-плане. Прогнозная цена определяется по формуле
где Цt — прогнозная цена продукции или ресурса в конце t-го шага расчета;
Цb — базисная цена продукции (работ, услуг);
Jt — индекс изменения цен продукции (работ, услуг) в конце t-го шага расчета по отношению к начальному моменту расчета [6].
Для расчетов влияния фактора инфляции необходимо проводить огромное количество прогнозов. Обеспечение достоверности прогнозирования — сложная задача даже в условиях нормально функционирующей экономики. Между тем именно от точности ожидаемого (прогнозного) параметра темпа инфляции зависят корректность оценки всего инвестиционного проекта и качество бизнес-планирования.
Следует учитывать, что при высоких темпах инфляции величиной ожидаемого темпа инфляции пренебрегать нельзя, как это обычно делают при небольших темпах инфляции. Для анализа воздействия инфляции на прогноз денежных потоков недостаточно просто увеличивать статьи по текущему году, т.к. темп инфляции по различным видам ресурсов неодинаков (неоднородность инфляции по видам продукции и ресурсов). Учет фактора инфляции может оказать как положительное, так и отрицательное воздействие на фактическую эффективность инвестиционного проекта. Например, инфляция ведет к изменению влияния запасов и задолженностей: выгодным становится увеличение запасов и кредиторской задолженности, а невыгодным — рост запасов готовой продукции и дебиторской задолженности. Примером положительного воздействия инфляции может быть увеличение остаточной стоимости активов по мере роста цен [7, с.544].
Инфляция несет с собой изменения фактических условий предоставления займов и кредитов, причем часто бывает невозможно предсказать, в чью пользу изменяются условия кредитования, что влияет на инвестиционные проекты, финансируемые за счет заемных источников. Другим примером негативного влияния инфляции на параметры инвестиционного проекта является несоответствие амортизационных отчислений повышающемуся уровню цен, и как следствие — завышение налогооблагаемой базы.
Теория инфляции, обусловленная ростом издержек, объясняет рост цен такими факторами, которые приводят к увеличению издержек на единицу продукции. Повышение издержек на единицу продукции в экономике сокращает прибыли и объем продукции, который фирмы готовы предложить при существующем уровне цен. В результате уменьшается предложение товаров и услуг в масштабе всей экономики. Это уменьшение предложения, в свою очередь, повышает уровень цен, т.е. по этой схеме издержки взвинчивают цены, а не спрос на продукцию.
Важнейшими источниками инфляции являются увеличение номинальной зарплаты работающих и цен на сырье и энергию, что обусловливает рост затрат на производство, также возможна ситуация, когда инфляция вызывается увеличением спроса. В реальном мире инфляция разделяется гораздо сложнее, чем эти два простых типа.
Особенно сильное влияние на показатели эффективности инвестиционного проекта оказывают такие факторы, как неоднородность инфляции по видам продукции и ресурсов, но если предположить, что инфляция имеет однородный характер, то она все равно оказывает влияние на показатели проектов. Хотя бы за счет того, что происходит изменение запасов и задолженностей. В условиях такой инфляции становится более выгодным иметь большие запасы готовой продукции и большую дебиторскую задолженность [10, с.64].
Если рассматривать те проекты, которые уже существуют и реализуются у нас, то многие из них рассчитываются в долларах США. Разработчики бизнес-планов таким образом стараются обойти проблему учета инфляции и ее прогнозирование. Однако в случае учета инфляции можно получить результаты, адекватные реальности.
Один из вариантов расчета прогнозного изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР) осуществляется на основе анализа и выявления сложившихся тенденций с учетом изменения индексов потребительских цен (ИПЦ) за определенные периоды. Надо отметить, что в мировом сообществе ИПЦ отражает фактическую инфляцию или инфляционные ожидания на прогнозный период.
В настоящее время в странах СНГ можно выделить несколько методов, призванных учесть фактор инфляции в оценке инвестиционных проектов — метод постоянных цен и метод текущих цен.
Однако существует еще один действенный механизм прогнозирования инфляции в области инвестиций. Так, с целью предотвращения финансовых потерь и учета инфляционных ожиданий в строительстве совместным постановлением Министерства экономики и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 24 июня 2004 г. № 153/14 утверждена Инструкция о порядке определения прогнозных индексов стоимости строительно-монтажных работ и инвестиций в основной капитал (далее — Инструкция).
Инструкцией установлен порядок расчета прогнозных индексов изменения стоимости СМР и инвестиций в основной капитал к уровню базисных цен 1991 года, а также к декабрю предыдущего года. Таким образом, с применением расчетных индексов появляется возможность рассчитать требуемые объемы инвестиций на перспективу пятилетку, реализацию конкретного инвестиционного проекта. Поэтому прогнозные индексы изменения стоимости СМР и инвестиций в основной капитал представляют большой интерес как для инвестора-заказчика, так и для строителей. Они применяются Министерством экономики, республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь при:
— подготовке ежегодных прогнозов инвестиционной деятельности в рамках прогнозов социально-экономического развития;
— определении бюджетных средств на финансирование Государственной инвестиционной программы в целом по республике, а также по отдельным объектам программы;
— подготовке двух-, трехлетних планов финансирования и строительства жилых домов, в т.ч. для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой;
— подготовке бизнес-планов развития и реализации инвестиционных проектов [6].
Инструкцией также регламентирован порядок расчета прогнозного индекса стоимости СМР на основе выявления и анализа сложившихся тенденций изменения структуры СМР по ценообразую-щим факторам и элементам затрат с учетом показателей Программы социально-экономического развития Республики Беларусь и годового проекта прогноза социально-экономического развития республики. Для прогнозирования годового (декабрь к декабрю) индекса стоимости СМР используются следующие данные:
— макроэкономические параметры Программы социально-экономического развития Республики Беларусь на 2006-2010 годы и проекта годового прогноза социально-экономического развития Республики Беларусь на планируемый год (темп роста реальной заработной платы, ИПЦ и др.), рассчитываемые Министерством экономики Республики Беларусь;
— изменение курсов валют (доллар США, евро, российский рубль) по отношению к белорусскому рублю, принятых на основании данных Национального банка Республики Беларусь;
— структура СМР по элементам затрат, т.е. удельные веса элементов затрат в стоимости СМР на дату разработки прогноза, представляется Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь в установленные сроки Министерству экономики Республики Беларусь. Структура стоимости СМР подлежит ежегодному уточнению;
— удельные веса ценообразующих факторов в затратах на СМР на дату разработки прогноза, рассчитываются Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь и представляются Министерству экономики Республики Беларусь в установленные сроки.
Указанный метод расчета прогнозирования индекса стоимости СМР заключается в том, что вначале определяются прогнозные индексы стоимости ценообразующих факторов на основе значений проекта годового прогноза с учетом анализа динамических рядов индексов стоимости соответствующих факторов. Затем производится вычисление годового прогнозного индекса стоимости каждого из элементов затрат стоимости СМР (заработная плата, эксплуатация машин и механизмов, транспортные затраты, материалы, изделия и конструкции, тепло- и электроэнергия, амортизационные отчисления и др.) по формуле:
IЭЛГ= d1*I1г+ d1*I1г+…+ dn*Inг,(2)
где IЭЛГ — прогнозный индекс стоимости элементов затрат к предыдущему году (декабрь к декабрю);
I1г, . Inг — прогнозные индексы стоимости ценообразующих факторов;
d1 . dn — коэффициенты при ценообразующих факторах (удельные веса стоимости факторов в стоимости элементов затрат). Сумма коэффициентов в приведенной выше формуле равна единице.
Прогнозный индекс стоимости СМР на год по ценообразующим факторам включает индексы изменения: заработной платы, стоимости топливных ресурсов, тепло- и электроэнергии, транспортных затрат, амортизационных отчислений к предыдущему году, импортируемой продукции (по курсу валют, установленному Национальным банком Республики Беларусь) — и определяется по формуле:
IСМР = dзп * Iзп+ dтр * Iтр+ dтэ * Iтэ+ dтрз * Iтрз+ dао * Iао+ dимп * Iимп, (3)
где — прогнозный индекс стоимости СМР к предыдущему году;
Iзп, Iтр, Iтэ, Iтрз, Iао, Iимп — соответственно прогнозные индексы стоимости ценообразующих факторов: заработной платы, стоимости топливных ресурсов, тепло- и электроэнергии, транспортных затрат, амортизационных отчислений, импортируемой продукции к предыдущему году;
dзп, dтр, dтэ, dтрз, dао, dимп — соответственно коэффициенты при ценообразующих факторах (удельные веса стоимости факторов в стоимости СМР). Сумма коэффициентов в приведенной выше формуле равна единице.
Прогнозный индекс стоимости СМР по элементам затрат определяется по формуле:
I = Iзп+ Iмм+ Iтрз+ Iтрз+Iмат+Iтэ+ Iэл, (4)
где Iзп, Iмм, Iтрз, Iтрз, Iмат, Iтэ, Iэл — соответственно прогнозные индексы стоимости элементов затрат (заработная плата, эксплуатация машин и механизмов, транспортные затраты, материалы, изделия и конструкции, тепло- и электроэнергия, амортизационные отчисления) [6].
На основании прогнозного индекса стоимости СМР на год, рассчитанного в соответствии с Инструкцией, при необходимости вычисляется среднемесячный индекс стоимости СМР который равен:
С 1 января 2008 г. в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 16 ноября 2006 г. № 676 «О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционирования» в строительном комплексе республике осуществлен переход на базисные цены 2006 года (взамен сметно-нормативной базы цен 1991 года). Полагаем, что переход на новые цены существенно не повлияет на методику расчета, предложенную Инструкцией, однако в дальнейшем потребует проведения более детального анализа ее положений.
В связи со значительной долей расходов на СМР в общем объеме инвестиций Инструкцией для прогнозирования индекса стоимости инвестиций используются следующие данные:
— накопленные (базисные) среднегодовые индексы стоимости инвестиций, СМР и оборудования за период c 1991 года по год, предшествующий текущему.
— рассчитанный в соответствии с Инструкцией прогнозный годовой индекс стоимости СМР;
— индексы стоимости СМР оборудования в году; предшествующем текущему, и на дату разработки прогноза.
На основе вышеизложенного можно сделать следующие выводы.
1. При наличии факторов увеличения цен в течение года (например, рост цен на газ, цемент и др.) индексы роста стоимости СМР и КВ подлежат уточнению в бесспорном порядке.
2. Для правильности принятия решения об инвестировании при проведении экспертизы инвестиционных проектов необходим учет инфляционных тенденций в экономике, т.к. от этого во многом зависит корректность проведения финансового анализа. Непосредственный способ учета инфляционной составляющей определяется разработчиком проекта и обосновывается в аналитической записке.
3. Следует учитывать, что при высоких темпах инфляции величиной ожидаемого темпа инфляции пренебрегать нельзя, как это возможно при небольших темпах инфляции. В бизнес-плане проекта инфляция не может быть учтена полностью, поэтому ее наличие в экономике является дополнительным фактором риска для инвестора при принятии решения об инвестировании средств.
4. Для того чтобы анализ инвестиционного проекта был действительно эффективен, следует сделать несколько видов прогнозов показателей инфляции по годам на протяжении всего жизненного срока проекта, как пессимистичных, так и оптимистичных.
5. В связи с тем, что инвестор рискует своими деньгами, ему необходимо самостоятельно спрогнозировать будущую ситуацию при реализации инвестиционного проекта, т.к. можно привлекать прогнозную информацию и результаты исследований самых авторитетных организаций, но полностью положиться на эти прогнозы небезопасно, ведь существует вероятность ошибок. Только сам инвестор может принять окончательное решение, а результат при этом будет зависеть от профессионализма, интуиции, склонности к риску.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Барановская Н.И., Казанский Ю.Н. Экономика строительства. Киров.: АСА, 2003. — 96 с.
2. Деева А.И. Экономика ремонтно-строительного производства. Москва.: Перспектива, 2005. — 591 с.
3. Ефименко И.Б. Экономика строительства. Учебно-практическое пособие. Москва.: ГроссМедиа, 2008. — 200 с.
4. Кайль А.Н. Инвестиции в строительство: договоры долевого участия. Москва.: ГроссМедиа, 2008. — 216 с.
5. Матлин Ф.М. Основы экономики строительного производства. Москва.: Academia, 2003. — 112 с.
6. Постановление Министерства экономики и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 24.06.2004 г. № 153/14 «ОБ утверждении Инструкции о порядке определения прогнозных индексов стоимости строительно-монтажных работ и инвестиций в основной капитал» [Электронный ресурс] / ООО «Юрспектр», Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. — Мн., 2009.
7. Степанов И.С. Экономика строительства. Москва.: Высшее образование, 2009. — 620 с.
8. Указ Президента Республики Беларусь от 16.11.2006 г. № 676 «О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционирования» [Электронный ресурс] / ООО «Юрспектр», Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. — Мн., 2009.
9. Управление инвестиционно-строительным циклом (на примере реализации программ жилищного строительства города Москвы). Под ред. А.Н. Дмитриева, Н.Л. Карданской. Москва.: АСВ, 2007. — 160 с.
10. Черняк В.З. и др. Экономика и управление на предприятии (строительство). Москва.: КноРус, 2009. — 736 с.
Источник: mobile.studbooks.net
Расчет предпринимательского дохода.
Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так, в качестве базы для расчета могут выступать:
- ? прямые затраты;
- ? сумма прямых и косвенных затрат;
- ? общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
- ? стоимость завершенного проекта.
Пример 11.1. Расчет полной восстановительной стоимости строений
и анализ сопоставимых продаж земельных участков позволили установить стоимость недвижимости.
Прямые затраты, тыс. руб.
Косвенные затраты, тыс. руб.
Стоимость земельного участка, тыс. руб.
Норматив к прямым затратам, %
Норматив к сумме прямых и косвенных затрат
Норматив к общим затратам
- 750 000 х 25% = 187 500 (тыс. руб.).
- (750 000 + 75 000 ) х 23% = 187 500 (тыс. руб.).
- (750 000 + 75 000 + 300 000) х 17% = 187 500 (тыс. руб.).
Таким образом, стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, составляет:
750 000 + 75 000 + 300 000 + 187 500 = 1 312 500 (тыс. руб.).
Индексирование затрат.
В справочниках сметных организаций часто указывают индексы стоимости для пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели. Справочники устанавливают базовый год и региональный коэффициент для конкретных строительных компонентов.
Кроме того, показатели затрат прошлых лет могут быть нетипичными для данного периода времени, а прошлые методы строительства могут отличаться от тех, что используются на фактическую дату оценки. Хотя индексирование затрат может помочь в проверке сметы затрат, этот способ не является надежной альтернативой методам расчета затрат, представленным ниже.
Методы расчета полной восстановительной стоимости зданий и сооружений.
К традиционным методам расчета затрат относятся следующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себестоимости и метод количественной оценки. Метод количественной оценки позволяет рассчитать затраты на основе подробного перечня статей затрат труда, материалов и оборудования, которые использованы в оцениваемой недвижимости. Методы сравнения удельных затрат и разделения себестоимости дают менее подробную структуру затрат, но они служат основой расчета затрат для многих оценочных заданий.
Оценка полной восстановительной стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены спецификой строительной продукции.
Продукцией капитального строительства являются основные фонды производственного и непроизводственного назначения, которые создаются на месте их будущего потребления. В результате возникает нестацио- нарность процесса производства, так как создатели зданий и сооружений каждый раз перемещаются на новую строительную площадку. Следствиями данной особенности являются сложность механизации и невозможность автоматизации строительного процесса, последовательный (не параллельный) процесс строительства, длительный цикл создания строительной продукции (в среднем крупные объекты создаются от 3 до 5 лет). Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ.
Состав участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций:
- ? инвесторов;
- ? подрядчиков;
- ? проектировщиков;
- ? поставщиков строительных материалов и оборудования;
- ? банков;
- ? посредников и пр.
Стадии строительного производства
Обоснование необходимости и экономической целесообразности строительства, принятие инвестиционного решения
Планирование, заключение договоров
Распределение капитальных вложений по годам строительства, определение состава участников, заключение договоров, принятие решения по источникам финансирования
Ведение строительных и монтажных работ
Ввод объекта в эксплуатацию
Подписание акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию
Освоение проектной мощности
Выведение объекта на проектные параметры по объему производства в натуральном выражении, рентабельности, качеству, производительности труда
Процесс эксплуатации — производство продукции и оказание услуг
Рассмотренная выше специфика продукции капитального строительства проявляется в особенностях ценообразования в строительстве.
- 1. Структура цены.
- 2. Индивидуальный характер ценообразования.
- 3. Включение в цену:
- ? предпринимательского дохода;
- ? затрат на непредвиденные расходы;
- ? затрат на временные и нетитульные сооружения.
- ? расчетная цена (на стадии ТЭО строительства);
- ? сметная цена (на стадии проектирования);
- ? договорная цена (на стадии переговоров).
- ? сводный сметный расчет стоимости строительства;
- ? объектная смета;
- ? локальная смета.
Сметная стоимость строительства — это величина затрат, необходимых для создания объекта в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости производится распределение капитальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.
База для расчета сметной стоимости строительства включает:
- ? проект и рабочую документацию (РД);
- ? действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
- ? отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.
Если нет необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.
Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:
- ? строительные работы;
- ? работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
- ? затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
- ? прочие затраты.
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы — первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.
Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и включают 12 глав:
Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве предполагает использование строительных норм и правил (СНиП). Эти нормы позволяют определить нормативное количество ресурсов, необходимое для выполнения конкретного вида работ, и их стоимость.
В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:
- 1) метод сравнительной единицы;
- 2) метод разбивки по компонентам;
- 3) метод количественного обследования.
Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.
Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 м 2 , 1 м 3 ) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели восстановительной стоимости».
Для расчета используется следующая формула:
где Сн — стоимость оцениваемого объекта;
Сес — стоимость 1 м 2 или 1 м 3 типичного сооружения на базовую дату;
SQ — количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта);
Kj — коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;
К2 — коэффициент корректировки на местоположение объекта;
К3 — коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;
К4 — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
К5 — коэффициент, учитывающий НДС (%).
В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.
Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.
Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания — фундамент, стены, перекрытия и другие оцениваются по стоимостным показателям, включающим и прямые, и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле
где Сзд — стоимость строительства здания в целом;
Vj — объему-го компонента;
Cj — стоимость единицы объема; п — количество выделенных компонентов здания;
К„ — коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К„ =1);
Ки — коэффициент, учитывающий совокупный износ.
Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:
- ? метод субподряда;
- ? метод разбивки по профилю работ;
- ? метод выделения затрат;
- ? метод количественного обследования.
Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемым генеральным подрядчиком со специализированными строительными организациями-субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.
Метод разбивки по профилю работ предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.
Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и стоимостный анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.
Источник: bstudy.net