Цена на этот документ пока неизвестна. Нажмите кнопку «Купить» и сделайте заказ, и мы пришлем вам цену.
Распространяем нормативную документацию с 1999 года. Пробиваем чеки, платим налоги, принимаем к оплате все законные формы платежей без дополнительных процентов. Наши клиенты защищены Законом. ООО «ЦНТИ Нормоконтроль»
Наши цены ниже, чем в других местах, потому что мы работаем напрямую с поставщиками документов.
Способы доставки
- Срочная курьерская доставка (1-3 дня)
- Курьерская доставка (7 дней)
- Самовывоз из московского офиса
- Почта РФ
Пособие распространяется на определение стоимости строительства новых объектов, а также объектов реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и капитального ремонта на предпроектной, проектной стадиях и стадии рабочего проекта в порядке предусмотренном «Инструкцией о порядке определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» СНиП 81-01-2004 Госстроя РФ и Инструкцией СНиП 11-01-95 Минстроя РФ «О порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений»
КАК РАССЧИТАТЬ СМЕТУ ПО НЦС?
Оглавление
1. Распоряжение Минмособлстроя от 08.08.2003 №40 «О переходе строительного комплекса Московской области на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве (СНБ-2001)»
2. Пример пересчета базисной 1984 года стоимости по укрупненным индексам в цены 2000 года сводной сметы на строительство школы
3. Пример пересчета базисной по укрупненным индексам объектной сметы по той же школе из цен 1984 года в цены 2000 года
4. Пример пересчета базисной по укрупненным индексам локальной сметы по той же школе из цен 1984 года в цены 2000 года
| 19.11.2003 |
| 01.09.2013 |
| 01.01.2021 |
Этот документ находится в:
- Раздел Строительство
- Раздел Нормативные документы
- Раздел Нормативные документы субъектов Российской Федерации
- Раздел Нормативные документы Московской области
Организации:
| Утвержден | Правительство Московской области | 18 |
- СНиП 11-01-95Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений
- МДС 81-1.99Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации
- ГЭСН 2001Государственные элементные сметные нормы на строительные работы
- МДС 81-25.2001Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве
- ФЕР 2001Федеральные единичные расценки на строительные работы
- МДС 81-4.99Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве
- Показать все
Чтобы бесплатно скачать этот документ в формате PDF, поддержите наш сайт и нажмите кнопку:
Расчет предельной стоимости объекта строительства
ГУ МО МОСОБЛГОСЭКСПЕРТИЗА
Управление ценообразования в строительстве
Московская область
ПОСОБИЕ
по индексации базисной (1984 г.) стоимости
объектов-аналогов и их применению в Московской
области в сметах и сметных расчетах
в уровне цен 2000 года
(с изменениями и дополнениями)
Москва 2004 г.
Рассмотрено и утверждено Московской областной комиссией по индексации цен и ценообразованию в строительстве, образованной Правительством Московской области (Протокол от 19.11.2003 № 18).
Изменения и дополнения внесены в п.п. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 5 и 6 на основании анализа и опыта применения положений настоящего Пособия в IV кв. 2003 года и I кв. 2004 года, согласованы Минмособлстроем и утверждены 29 марта 2004 года директором ГУ МО «Мособлгосэкспертиза».
Директор ГУ МО «Мособлгосэкспертиза»
________________________ И.Е. Горячев
29 марта 2004 г.
ПОСОБИЕ
по индексации базисной (1984 г.) стоимости объектов-аналогов и их применению в Московской области в сметах и сметных расчетах в уровне цен 2000 года
Введение
Объективная необходимость разработки и выпуска «Пособия по индексации базисной (1984 г.) стоимости объектов-аналогов и их применению в Московской области в сметах и сметных расчетах в уровне цен 2000 года» (далее Пособие) связана с тем, что с момента ввода в действие новой сметно-нормативной базы проектные организации переходят на составление смет и сметных расчетов по новой сметно-нормативной базе в ценах 2000 года при отсутствии на этот момент приведенных в базисный (2000 г.) уровень цен укрупненных показателей стоимости строительства, объектов-аналогов, прейскурантов, которые имеются в архивах проектных организаций в базисном (1984 г.) уровне цен.
Укрупненные методы индексации могут применяться при составлении смет и сметных расчетов как на предпроектной и проектной стадиях, так и на стадии рабочего проекта в случаях, когда возникает потребность использования объектов-аналогов и отдельных наборов работ из ранее разработанной проектно-сметной документации в базисном 1984 года уровне цен.
Пособие является временным и может применяться на стадиях проекта и рабочего проекта при формировании сводных сметных расчетов и составлении объектных смет впредь до разработки по методике Госстроя РФ укрупненных показателей стоимости строительства, в том числе прейскурантов, и включения их в информационно-аналитические банки данных проектных организаций, включающие объекты-аналоги, аналоги комплексов работ, разработанные на основе сметной документации в ценах 1984 года и сметно-нормативной базы 2001 года (СНБ-2001).
1. Пособие предназначено:
— для использования объектов-аналогов, аналогов комплексов работ, укрупненных и других показателей, пересчитанных из цен 1984 года в цены 2000 года путем индексации, при определении сметной стоимости строительной продукции по новой сметно-нормативной базе (СНБ-2001) ценообразования в строительстве на территории Московской области;
— для создания и накопления в проектных организациях необходимого и достаточного архива объектов-аналогов, аналогов комплексов работ и укрупненных показателей в ценах 2000 года, полученных путем индексации, из проектно-сметной документации, составленной в ценах 1984 года, и на основе документации, разработанной на основе норм и расценок СНБ-2001.
2. Пособие распространяется на определение стоимости строительства новых объектов, а также объектов реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и капитального ремонта на предпроектной, проектной стадиях и стадии рабочего проекта в порядке, предусмотренном «Инструкцией о порядке определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» СНиП 81-01-2004 Госстроя РФ и Инструкцией СНиП 11-01-95 Минстроя РФ «О порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений».
3. Укрупненные методы индексации базисной (1984 г.) стоимости сметной документации подразделяются:
3.1. На индексацию инвестиционных программ и перспективных планов капитальных вложений, составленных в ценах 1984 года, в уровень цен 2000 года, а также на составление концептуальных и инвесторских смет в ценах 2000 года на базе смет, разработанных в ценах 1984 года, с применением следующих индексов к итогу глав 1 — 9 сводных смет (здесь и далее индексы даны без НДС):
3.1.1. К общей стоимости всех объектов различного назначения при новом строительстве и реконструкции — 21,61.
3.1.2. К общей стоимости СМР капитального ремонта объектов различного назначения — 22,11.
3.1.3. К общей стоимости СМР по всем комплексам специальных работ — 22,34.
1) К комплексам специальных строительных работ относятся комплексы работ на объектах инфраструктуры: — сети и сооружения электроснабжения, водопровода и канализации, теплоснабжения, газоснабжения, радиофикации, телефонизации, а также слаботочные сети и устройства и т.п.
3.2. На индексацию в цены 2000 года локальных, объектных и сводных смет, взятых по объектам-аналогам из проектно-сметной документации в ценах 1984 года с целью получения результатов для применения при составлении сводных сметных расчетов на проектной стадии и стадии рабочего проекта, с применением при этом следующих усредненных индексов:
а) Обобщенные индексы к прямым затратам на строительно-монтажные работы для пересчета по итогу локальных смет с последующим начислением накладных расходов, сметной прибыли и зимних удорожаний по нормам, установленным Госстроем РФ в СНБ-2001.
3.2.1. К заработной плате — 15,05.
3.2.2. К стоимости эксплуатации машин — 22,02.
3.2.3. К стоимости материалов — 23,32.
1) При необходимости более точного определения стоимости материалов могут применяться дифференцированные индексы по группам материалов, приведенные в «Сборнике средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции для применения в Московской области по состоянию на 1 января 2000 г.» (Сборник ССЦ МО на 01.01.2000), который разработан и издан ГУ МО «Мособлгосэкспертиза», или использоваться цены на материалы федерального сборника цен.
2) При необходимости для более точного определения стоимости эксплуатации машин могут применяться индексы, полученные из сопоставления цен машино-часа в ценах 2000 года с соответствующими ценами машино-часа 1984 года, которые имеются в сборниках сметных цен на эксплуатацию машин.
б) Обобщенные индексы по группам объектов (в части стоимости по итогу глав 1 — 7 сводных смет).
3.2.4. Жилые дома железобетонные сборные — 19,15.
3.2.5. Жилые дома железобетонные монолитные — 22,14.
3.2.6. Жилые дома кирпичные — 20,20.
3.2.7. Общественные здания — 19,90.
3.2.8. Объекты предприятий коммунального назначения — 20,86.
3.2.9. Реконструкция зданий — 21,07.
3.2.10. Школы типовые — 19,30.
3.2.11. Школы по индивидуальным проектам — 21,13.
3.2.12. Дошкольные учреждения — 20,26.
3.2.13. Объекты культуры — 25,20.
3.2.14. Объекты торговли — 21,01.
3.2.15. Объекты здравоохранения и физкультурно-оздоровительные
3.2.16. Гаражи — 20,30.
3.2.17. Благоустройство — 19,89.
3.2.18. Дороги — 24,31.
3.2.19. Центральные тепловые пункты — 22,45.
3.2.20. Котельные — 24,74.
3.2.21. Трансформаторные подстанции — 26,93.
3.2.22. Воздушные электрические линии — 21,81.
3.2.23. Сети газопроводов — 25,59.
3.2.24. Мосты и путепроводы — 29,38.
3.2.25. Очистные сооружения — 21,03.
в) Обобщенные индексы к стоимости СМР по групповым комплексам работ (к итогу по главам 1 — 7 сводной сметы).
3.2.26. Подготовительные работы — 19,72.
3.2.27. Вертикальная планировка — 22,52.
3.2.28. Земляные работы механизированные — 20,87.
3.2.29. Земляные работы вручную с устройством подстилающих и
дренирующих слоев — 13,82.
3.2.30. Фундаменты — 16,12.
3.2.31. Каркасы железобетонные сборные и монолитные — 17,37.
3.2.32. Каркасы из металлических конструкций — 25,76.
3.2.33. Каркасы из деревянных конструкций — 18,82.
3.2.34. Междуэтажные перекрытия и покрытия — 15,49.
3.2.35. Стены наружные и внутренние.
3.2.36. Заполнение оконных проемов с остеклением — 20,63.
3.2.37. Двери и ворота — 18,64.
3.2.38. Кровли — 17,48.
3.2.39. Зенитные и аэрационные фонари — 18,40.
3.2.40. Перегородки — 21,35.
3.2.41. Полы — 18,87.
3.2.42. Отделочные работы — 19,76.
3.2.43. Санитарно-технические работы — 23,71.
3.2.44. Электромонтажные работы — 22,60.
3.2.45. Слаботочные сети и устройства — 21,13.
3.2.46. Внешние сети теплоснабжения — 21,22.
3.2.47. Внешние сети водопровода — 32,16.
3.2.48. Внешние сети канализации — 23,81.
3.2.49. Вентиляция — 27,10.
3.2.50. Озеленение — 18,07.
3.2.51. Теплоизоляция — 27,10.
3.2.52. Реставрация — 21,80.
3.2.53. Монтаж оборудования — 28,93.
3.2.54. Другие виды работ — 19,44.
3.3. При разработке локальных смет на пусконаладочные работы в ценах 2000 года по сметной документации 1984 года следует применять индекс 15,05.
3.4. При разработке локальных смет в ценах 2000 года по рабочим чертежам на виды работ, на которые отсутствуют расценки в новой СНБ-2001, разрешается пересчет базисной 1984 года стоимости в соответствии с п. 3.2.1 — п. 3.2.3 данного Пособия.
4. К стоимости аналогов оборудования, взятой по прейскурантам на оборудование в ценах 1984 года применяется индекс в размере 20,79, а по прейскурантам 1991 года — 14,33.
Стоимость отечественного оборудования в текущих ценах на момент разработки сметных расчетов в IV квартале 2003 года и в 2004 году переводится в базисные 2000 года цены (впредь до выпуска Госстроем РФ сборников цен на оборудование в ценах 2000 года) путем её деления на коэффициент 2,45.
Стоимость импортного оборудования переводится сначала в рубли по курсу доллара на момент составления сметы, а затем в цены 2000 года — путем деления на коэффициент 2,45.
5. Ведущим проектным организациям, имеющим большой опыт работы и накопившим архивы проектно-сметной документации в ценах 1984 года, для преобразования отобранных из этих архивов объектов-аналогов в уровень цен 2000 года рекомендуется формировать информационно-аналитический банк данных эталонных объектов аналогов в ценах 2000 года (без НДС и прочих затрат), полученных из проектно-сметной документации в ценах 1984 года и взятых из вновь разрабатываемой документации в ценах 2000 года, в целях оперативного решения задач по обоснованию инвестиций на предпроектной стадии, использования по составлению инвестиционных смет, определения сметных лимитов строек и стартовых цен для подрядных торгов, а также на первоначальной стадии «проект» в случаях отсутствия на стандартные решения рабочих чертежей и локальных смет, привязанных к проектируемому объекту.
6. Стоимость строительства, установленную в планово-экономических расчетах и технико-экономических обоснованиях в базисном (2000 г.) уровне цен на основе базисных (1984 г.) смет эталонных объектов-аналогов, преобразованных путем обобщенных индексов данного Пособия в новый базисный (2000 г.) уровень цен, не допускается применять при определении твердых договорных цен в контрактах (договорах подряда) и при расчетах за выполненные работы между заказчиками и подрядчиками.
Такие показатели стоимости в базисном (2000 г.) уровне цен могут применяться только при формировании инвестиционных программ, планов капитальных вложений, планов финансирования инвесторов и установлении сметных лимитов с последующим переводом их из базисного (2000 г.) уровня цен в текущий уровень цен по обобщенным текущим и прогнозным индексам, разрабатываемым ГУ МО «Мособлгосэкспертиза».
7. В целях определения договорных цен и расчетов за выполненные работы на новые объекты, начинаемые после 01.09.2003, должна составляться сметная документация по предусмотренным в проекте физическим объемам, в том числе по объектам-аналогам, на основе Сборников территориальных единичных расценок Московской области (ТЕР-2001) и Сборников федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), а также по ГЭСН-2001 при определении прямых затрат СМР с начислениями на прямые затраты, предусмотренные нормами, установленными в новой сметно-нормативной базе 2001 года Госстроя РФ (СНБ-2001), руководствуясь при этом распоряжением Минмособлстроя от 08.08.2003 № 40 «О переходе строительного комплекса Московской области на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» (Приложение № 1) и директивным письмом Госстроя РФ по этому вопросу от 11.09.2003 № НК-5636/10, а по пусконаладочным работам письмом Госстроя России от 18.09.2003 № НК-5823/10, а также данным Пособием по укрупненной индексации стоимости объектов-аналогов.
8. Если на отдельные работы отсутствуют расценки в сборниках ТЕР-2001 Московской области, но имеются в федеральных сборниках ФЕР-2001 и ГЭСН-2001, то необходимо пользоваться федеральными расценками с пересчетом их в территориальный уровень в порядке, предусмотренном «Методическими рекомендациями по использованию ФЕР-2001 при определении стоимости строительной продукции на территории субъектов РФ», утвержденными Госстроем России, и в соответствии с письмом Госстроя РФ от 30.04.2003 № HЗ-2626/10, регламентирующим применение указанных рекомендаций.
9. Если на отдельные виды работ отсутствуют нормы и расценки в ФЕР-2001, ГЭСН-2001 и ТЕР-2001, но имеются расценки на аналогичные виды работ в базисных нормах и расценках 1984 года или 1991 года, то по согласованию с инвестором следует пользоваться этими нормами и расценками с предварительным пересчетом их в базисный (2000 г.) уровень цен в указанном выше порядке для эталонных объектов-аналогов.
10. Если в Сборнике средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (на 01.01.2000) Московской области отсутствует материал, то следует пользоваться федеральным Сборником средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (на 01.01.2000).
11. Если нет базисной (2000 г.) цены на материал ни в федеральном, ни в территориальном (региональном) сборнике, то следует пользоваться базисной (1984 г.) ценой с пересчетом её в базисный (2000 г.) уровень цен по групповым индексам для групп материалов, имеющимся в Сборнике средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (на 01.01.2000) Московской области по принципу сопоставимости (аналогичности) групп.
12. Формы смет (локальных, объектных, сводных) должны соответствовать действующим нормативным документам Госстроя РФ и включать необходимые показатели стоимости строительства с их обоснованием индивидуальными калькуляциями и расчетами, если это необходимо, в приложениях к сметам.
13. Формы актов за выполненные работы (Постановление Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100) приведены в ежемесячно выпускаемом ГУ МО «Мособлгосэкспертиза» Сборнике расчетных индексов к базисным 2000 года ценам.
Примеры пересчета локальной, объектной и сводной сметы с применением данного Пособия приведены в приложениях.
Приложения
1. Распоряжение Минмособлстроя от 08.08.2003 № 40 «О переходе строительного комплекса Московской области на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве (СНБ-2001)» на 2-х страницах.
2. Пример пересчета базисной 1984 года стоимости по укрупненным индексам в цены 2000 года сводной сметы на строительство школы.
3. Пример пересчета по укрупненным индексам объектной сметы по той же школе из цен 1984 года в цены 2000 года.
4. Пример пересчета по укрупненным индексам локальной сметы по той же школе из цен 1984 года в цены 2000 года.
Начальник Управления ценообразования в
строительстве ГУ МО «Мособлгосэкспертиза» Л.Ф. Галицкий
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
(МИНМОСОБЛСТРОЙ)
РАСПОРЯЖЕНИЕ
08.08.2003 г. № 40
О переходе строительного комплекса Московской области на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве
В соответствии с постановлением Госстроя России от 08.04.2002 № 16 «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Госстроя России от 27.01.2003 № 14):
1. Установить, что с 01.09.2003 на территории Московской области при разработке проектно-сметной и предпроектной документации применяется сметно-нормативная база ценообразования 2001 года.
2. Проектно-сметная и предпроектная документация, утвержденная в установленном законодательством порядке до введения в действие настоящего распоряжения, обязательному пересчету не подлежит.
Расчеты за выполненные строительно-монтажные, ремонтно-строительные работы и услуги по этой документации производить в базе норм и цен на 01.01.1984 с последующей индексацией в текущий уровень цен до окончания строительства.
3. С 01.09.2003 в Московской области разработку проектно-сметной и предпроектной документации, а также расчеты за выполненные строительно-монтажные, ремонтно-строительные работы и услуги на основе этой документации производить в текущих ценах по Государственным элементным сметным нормам (ГЭСН-2001) с применением методов индексации базисной стоимости, установленной по Федеральным и Территориальным единичным расценкам (ФЕР-2001 и ТЕР-2001).
4. До введения в действие ГЭСН-2001 на отдельные виды работ, не вошедшие в утвержденные Госстроем России ГЭСН-2001, разрешить заказчикам (инвесторам) разработку и применение соответствующих индивидуальных сметных норм, составленных на основе данных хронометражных наблюдений, технического нормирования или расчетов на основе технологических карт трудовых процессов.
5. Государственному учреждению Московской области «Мособлгосэкспертиза» (Горячев И.Е.) с 01.09.2003 не принимать к рассмотрению проектно-сметную документацию по вновь начинаемым строительством объектам, составленную на основе сметно-нормативной базы 1984 г. и 1991 г.
6. Рекомендовать проектным, экспертным и строительным организациям Московской области использование автоматизированных программ сметных расчетов, сертифицированных Госстроем России.
7. Государственному учреждению Московской области «Мособлгосэкспертиза» (Горячев И.Е.) в срок до 25.08.2003 завершить разработку и осуществить внедрение необходимых нормативно-методических документов по новой сметно-нормативной базе 2001 года для Московской области.
8. Государственному учреждению Московской области «Мособлгосэкспертиза» (Горячев И.Е.) продолжить обучение специалистов-сметчиков и организовать консультационную работу.
9. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на заместителя министра строительства Правительства Московской области Жданова С.М.
Правительства Московской области Е.В. Серегин
Приложение № 2
Пример пересчета индексными методами сводного сметного расчета стоимости строительства индивидуальной 4-х этажной школы на 22 класса в г. Дзержинский Московской области из базисного 1984 года уровня цен в базисные 2000 года цены
Утвержден «_____» _____________________ 200 _ г.
Сводный сметный расчет в сумме _________________________________________________________________ тыс. руб.
В том числе возвратных сумм ____________________________________________________________________ тыс. руб.
(ссылка на документ об утверждении)
«_____» _____________________ 200 _ г.
СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
индивидуальной 4-х этажной школы на 22 класса в г. Дзержинский Московской области
Составлен в базисных 1984 г. ценах 4635,92 тыс. руб.
Пересчитан в базисные цены по состоянию на 01.01.2000 104372,84 тыс. руб.
Пересчитан с И09.2003 = 2,494 в текущие цены на сентябрь 2003 года 260305,87 тыс. руб.
Источник: standartgost.ru
Недвижимое имущество:Раздел 4. Затратный подход к оценке
4.1.1. Метод разбивки на компоненты – метод расчета стоимости здания как суммы стоимостей его отдельных компонентов (фундаментов, стен, перекрытий и т.п.):
4.1.2. Метод сравнительной единицы – метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем):
4.1.3. Метод количественного обследования – метод расчета стоимости здания на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом (например, путем составления сметы).
4.2. Затраты на создание объектов недвижимости
4.2.1. Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний) – затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).
Синонимы: полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства
4.2.2. Затраты на замещение (без учета износа и устареваний) – затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки). Синонимы: полная стоимость замещения, стоимость замещения.
4.2.3. Часто при определении величины затрат на замещение (воспроизводство) используют стоимостные данные, относящиеся к ретроспективному периоду и требующие индексации (см. п. 2.12).
Типы основных индексов, применяемые в оценочной практике для расчета величины затрат на воспроизводство и замещение улучшений земельного участка:
| 1 | Средний индекс изменения цен для России в целом. | Наиболее укрупненный индекс, теоретически, обеспечивающий наименьшую точность расчетов. |
| 2 | Индексы изменения цен на строительно-монтажных работы в региональном разрезе | |
| 3 | Индексы изменения цен по конструктивным системам в региональном разрезе | Индекс, наиболее полно учитывающий характеристики конкретного объекта строительства, теоретически, обеспечивающий наибольшую точность расчетов. |
В качестве индексируемой величины могут использоваться:
- данные справочников цен в строительстве,
- данные бухгалтерского учета по конкретному объекту,
- данные, полученные с открытого рынка по сопоставимым объектам строительства.
При использовании данных бухгалтерского учета, как правило, в качестве индексируемой величины выбирается первоначальная балансовая стоимость, что позволяет получить величину затрат на замещение или воспроизводства без учета износов и устареваний.
Первоначальная балансовая стоимость (первоначальная стоимость) – сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.
Остаточная балансовая стоимость (остаточная стоимость) – разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.
4.2.4. Сверх улучшения – элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.
4.2.5. На что обратить внимание в оценочной практике:
- при определении рыночной стоимости моделируется поведение типичных рыночных субъектов. Типичный покупатель, прежде всего, ориентируется на полезность объекта, а не на применявшиеся при его создании материалы и технологии. По этой причине определение рыночной стоимости объектов недвижимости по затратному подходу к оценке, как правило, основывается на затратах на замещение;
- как правило, для одного и того же объекта величина затрат на замещение меньше величины затрат на воспроизводство.
4.3. Выбор аналогов и корректировка их стоимости
4.3.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1)
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.
Критерий существенности зависит от [[1]24], [25]:
- объектного аспекта – параметров объекта оценки;
- рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
- оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
4.3.2. Критерии выбора объектов-аналогов:
При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.
Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.
4.3.3. Применительно к затратному подходу к оценке недвижимости критериями выбора объектов-аналогов обычно являются: функциональное назначение, конструктивная схема, класс качества, масштаб.
4.3.4. Цель внесения корректировок – устранение различий между объектом оценки и объектом-аналогом в значениях ценообразующих факторов.
4.3.5. Направление внесения корректировок:
- повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки стоит больше аналога);
- понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки стоит меньше аналога).
4.3.6. Основные корректировки, применяемые в затратном подходе к оценке недвижимости:
| Корректировки, учитывающие параметры самого объекта строительства | ||
| 1 | На масштаб | Строительство большего по масштабу объекта недвижимости, как правило, в пересчете на единицу площади обходится дешевле. |
| 2 | На различие в конструктивных решениях | Например: на различия в конструктивных решениях кровли, наружных стен и каркаса, отделки, инженерных систем. |
| 3 | На учет дополнительных работ и оборудование | Например, наличие у объекта оценки автономной системы горячего водоснабжения или высококлассных лифтов, отсутствующих у объекта-аналога |
| Корректировки, учитывающие месторасположение и условия строительства объекта | ||
| 4 | На месторасположение | Например: различия в климате, сейсмичности, региональное и зональное различие в уровне цен. |
| 5 | На дату оценки | Учитывает разницу в дате оценки и дате, на которую получена информация о величине затрат на создание объекта-аналога. |
| 6 | Прочие различия | Например: на величину прочих и непредвиденных затрат, на величину прибыли застройщика, НДС (не все организации, выполняющие строительные работы являются плательщиками НДС по ставке 18%) |
4.3.7. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:
- денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
- к цене объекта аналога в целом;
- к единице сравнения (например, к цене кв.м).
4.4. Коэффициент торможения
4.5. Расчет износа и устареваний
4.6. Коэффициент торможения
4.7. Прибыль предпринимателя (девелопера)
4.7.1. Прибыль предпринимателя (прибыль девелопера) – вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. В методической литературе нет однозначной позиции, кого именно понимать под «предпринимателем». Обычно под ним понимают субъекта, вкладывающего собственные средства в соответствующие проект (предприниматель, инвестор, девелопер, застройщик).
Следует разделять прибыль предприниматели и прибыль подрядной организации, которая выполняет те или иные работы по строительству объекта. Укрупненные показатели стоимости строительства из большинства сборников включают величину прибыли подрядной организации.
4.7.2. Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок методами (п.п. «з» п. 24 ФСО №7 [5]>):
- экстракции,
- экспертных оценок
- аналитических моделей.
4.7.3. Прибыль предпринимателя может указываться как за проект в целом, так и в пересчете на единичный период времени (обычно – год). Взаимосвязь между ними имеет следующий вид:
Пример задачи. Предприниматель продал построенный объект недвижимости на 40% дороже, чем сумма вложенных им средств. Определить годовую величину прибыли предпринимателя, если общая продолжительность проекта составила 3 года.
4.8. Сроки службы, возраст объектов
4.8.1. Срок службы (экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни) – временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.
4.8.2. Срок жизни (срок физической жизни, полный срок жизни) – полный срок существования объекта недвижимости.
4.8.3. Срок физической жизни остаточный (срок физической жизни оставшийся) – Разница между полным и фактическим сроками жизни.
4.8.4. Нормативный срок службы (жизни) – срок службы объекта, который определен в нормативных актах для условий нормальной эксплуатации объекта.
4.8.5. Хронологический возраст (фактический возраст) – временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).
4.8.6. Эффективный возраст:
- разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни;
- время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.
4.8.7. Остаточный срок службы (оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы) – временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.
Источник: kvalexam.ru