Стоимость воспроизводства относится к расходам, связанным с идентичным воспроизведением актива или имущества с теми же материалами и характеристиками, что и застрахованное имущество, исходя из текущих цен.
Страховщики используют стоимость воспроизводства в качестве метода оценки требований для расчета затрат, связанных с риском замены застрахованного актива на идентичный в том же месте.
Ключевые выводы
- Затраты на воспроизведение оценивают, сколько будет стоить точное воспроизведение актива или собственности с точными спецификациями в случае повреждения или потери для целей страхования.
- Стоимость воспроизводства – это не то же самое понятие, что и стоимость замещения, которая представляет собой стоимость замены актива или собственности, а не их воспроизведения.
- Для оценки затрат на воспроизводство часто используются четыре основных метода – метраж, метраж на месте, количественное обследование и индексный метод.
Понимание стоимости воспроизводства
Стоимость воспроизведения рассчитывается с учетом стоимости создания точной копии, и ее не следует путать со стоимостью замены, которая учитывает стоимость замены застрахованного имущества на имущество с аналогичной функциональностью.
ГрандСмета: база НЦС 2021. Укрупненные сметные нормативы цены строительства. Часть 1
Различные договоры страхования будут застрахованы по разной стоимости. Хотя некоторые страховщики будут выплачивать определенную сумму, чтобы купить аналогичный актив с той же функциональностью; другие выплатят определенную сумму за покупку идентичной собственности. Поскольку эти суммы могут сильно различаться, важно знать условия своих договоров страхования.
Методы расчета воспроизводственной стоимости
Метод квадратных метров
Этот метод рассчитывает стоимость строительства путем умножения площади здания в квадратных футах на стоимость строительства для этого конкретного типа здания. Например, умножьте стоимость 100 долларов за квадратный фут, чтобы построить дом, который вы оцениваете, на общую площадь дома 3000 квадратных футов, чтобы получить смету затрат в 300 000 долларов на воспроизведение конструкции. Оценщики чаще всего используют метод площади в квадратных футах для оценки стоимости воспроизводства.
Единичный метод
его метод расчета стоимости воспроизводства основан на оценке затрат на установку, включая материалы, отдельных компонентов конструкции. Итак, если вы знаете, что вам нужно 1000 квадратных футов гипсокартона для покрытия стен, вам нужно узнать стоимость покупки, установки и отделки гипсокартона из расчета на квадратный фут, а затем умножить на 1000 квадратных футов. Вы также можете использовать этот метод, оценив затраты, связанные с четырьмя основными этапами (единицами) строительства дома.
В качестве примера вам нужно будет добавить индивидуальную стоимость фундамента, стоимость крыши и каркаса, стоимость механического оборудования (например, системы отопления, вентиляции и кондиционирования), а также стоимость стен и отделочных работ, чтобы получить полную стоимость воспроизводства.. Обратите внимание, что каждый шаг оценивается отдельно, а затем добавляется к другим затратам, чтобы в итоге получить полный результат.
Расчёт стоимости строительства по УНЦС с помощью ПО
Метод количественного исследования
Количественное обследование требует разбивки всех компонентов здания и отдельной оценки стоимости материала и установки.
Индексный метод
Метод индекса требует знания первоначальной стоимости строительства (без учета земли) рассматриваемого здания. Умножьте эту первоначальную стоимость на число, учитывающее увеличение затрат на строительство с момента постройки здания.
Особые соображения: оценка жилого фонда
Большинство оценок жилья или страховых требований домовладельцев не используют метод воспроизводственной стоимости. Вместо этого сравнение продаж обычно влияет на рыночную оценку этих типов собственности.
Когда оценка методом воспроизводственной стоимости оказывается ниже рыночной, это может быть признаком перегретого рынка. И наоборот, регулярные оценки цен выше рыночных могут сигнализировать о возможности покупки. Исключение составляют случаи, когда собственность недостаточно улучшена или чрезмерно улучшена по соседству. В этом случае точная оценка стоимости улучшений увеличивает точность определения стоимости, что невозможно при использовании только сопоставимого подхода.
Источник: nesrakonk.ru
Теория оценки
— обобщать результаты, полученные подходами, и делать выводы об итоговой величине стоимости объекта оценки.
- Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
- Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
- Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв . Минэкономразвития России
- Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
- Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.
- Изучить основные понятия.
— заработная плата основных рабочих
-стоимость сопутствующих расходов
- Определить затратным подходом стоимость здания площадью 100 м 2 , если известны следующие данные:
- стоимость 1 м 2 здания- 35000 руб.;
- стоимость 1 м 2 здания гаража- 15000 руб., площадь 60 м 2 ;
- стоимость всех других сооружений на земельном участке- 350000 руб.;
- устранимый физический износ здания- 525000 руб.;
- неустранимый физический износ здания- 296000 руб.;
- устранимое функциональное устаревание- 148000 руб.;
- рыночная стоимость земельного участка- 875000 руб.
- Полную стоимость воспроизводства здания и всех сооружений, находящихся на земельном участке.
- Сумму всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства здания.
- Общую расчетную стоимость здания (затратным подходом).
Практическая работа «Определение стоимости объекта затратным подходом. Определение стоимости объекта сравнительным подходом»
Цель: определить стоимость объекта затратным подходом, сравнительным подходом
Время выполнения: 3 часа
— подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества;
— принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость;
— права и обязанности оценщика.
— собрать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичным объектам;
— произвести расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества;
— обобщать результаты, полученные подходами, и делать выводы об итоговой величине стоимости объекта оценки.
- Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
- Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
- Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв . Минэкономразвития России
- Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
- Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.
Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе «А», если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участков:
| № продажи | Цена продажи, тыс.руб. | Обзор | Форма | Район |
| 1 | 60 | хуже на 5 % | аналогичная | А |
| 2 | 50 | аналогичный | хуже на 20 % | С |
| 3 | 60 | лучше на 10 % | аналогичная | Д |
| 4 | 50 | хуже на 15 % | аналогичная | А |
| 5 | 55 | лучше на 7 % | аналогичная | Д |
| 6 | 40 | хуже на 10 % | хуже на 30 % | А |
| 7 | 55 | лучше на 8 % | аналогичная | Д |
| 8 | 65 | аналогичный | аналогичная | В |
| 9 | 65 | лучше на 15 % | хуже на 20 % | С |
Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В на 5 %, чем в районе С- на 10 %, и дороже, чем в районе Д на 15 %.
Задание № 2.
Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация:
| № | Параметры | Ед.изм. | Кол-во |
| 1 | Площадь дома | кв.м. | 42 |
| 2 | Стоимость строительства дома | руб./кв.м | 29000 |
| 3 | Площадь гаража | кв.м. | 20 |
| 4 | Стоимость строительства гаража | руб./кв.м | 9600 |
| 5 | Стоимость воспроизводства парника | руб. | 33000 |
| 6 | Устранимый физический износ | руб. | 35000 |
| 7 | Неустранимый физический износ | % | 15 |
| 8 | Функциональный износ дачи | руб. | 41000 |
| 9 | Рыночная стоимость земельного участка | руб. | 83000 |
Найти оценку объекта Х, используя методику попарного сравнения с объектами- аналогами, имея ввиду следующее соотношение характеристик:
— ограничения в использовании
— права владельца на объект
Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах:
Данные об аналогичных однокомнатных квартирах
| Параметры | Оцениваемая квартира | Квартира 1 | Квартира 2 | Квартира 3 |
| Лоджия | + | — | + | — |
| Этаж/Этажность | 3/5 | 1/5 | 1/5 | 3/5 |
| Цена продажи, тыс.руб. | ? | 350 | 360 | 375 |
Практическая работа «Определение стоимости объекта оценки доходным подходом на основе валовой ренты»
Время выполнения: 2 часа
— подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества;
— принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость;
— права и обязанности оценщика.
— собрать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичным объектам;
— произвести расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества;
— обобщать результаты, полученные подходами, и делать выводы об итоговой величине стоимости объекта оценки.
Источник: rykovodstvo.ru
Стоимость воспроизводства здания на основе сметной стоимости строительства
Цель работы: рассчитать стоимость воспроизводства (замещения) методом количественного обследования с учетом сметной стоимости строительства, прямых затрат, косвенных затрат, с учетом прибыли подрядчика, затрат инвестора и нестабильности экономической ситуации. Ход работы: Изучить основные понятия.
Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки. Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки.
Файлы: 1 файл
Министерство образования и науки Самарской области
Министерство имущественных отношений Самарской области
Государственное бюджетное образовательное учреждение
среднего профессионального образования
Тольяттинский индустриально-педагогический колледж (ГБОУ СПО ТИПК)
Дисциплина: «Оценка недвижимого имущества»
Профессиональный модуль «Определение стоимости недвижимости»
Практическое задание №5
Тема: «Стоимость воспроизводства здания на основе сметной
Выполнил студент гр. Э-211
Инжеватова Елена Александровна
Проверил Преподаватель Гурчева Г.Б.
Цель работы: рассчитать стоимость воспроизводства (замещения) методом количественного обследования с учетом сметной стоимости строительства, прямых затрат, косвенных затрат, с учетом прибыли подрядчика, затрат инвестора и нестабильности экономической ситуации.
- Изучить основные понятия.
- Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.
- Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки.
- Накладные расходы – это расходы которые включаются в себестоимость продукции (работ, услуг), не по прямому счету, а путем распределения.
- Прибыль застройщика – это предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
- Заработная плата основных рабочих – это размер денежных средств который рассчитывается, как правило в процентах от стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе.
- Эксплуатационные затраты – это размер денежных средств, включающий стоимость коммунальных услуг эксплуатации машин и механизмов (их амортизации), стоимость доставки, хранение материалов и т.д.
- Стоимость сопутствующих расходов – это размер денежных средств на строительство временных сооружений (рабочие, бытовые и т.д.), строительство временных сетей, заборов и т.д.
- Косвенные затраты инвестора: включают инвестиции (стоимость выкупа ЗУ и размер арендной платы), стоимость услуг проектно-сметных организаций: маркетинговые, рекламные, страховые затраты, текущие расходы в период между покупкой участка и продажей готового построенного объекта, налоги и прочие затраты.
- Расчет стоимости воспроизводство методом сравнительных единиц.
- Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (например: 1м 2 , 1м 3 ). Стоимость сравнительной единицы в аналогичных здания должна быть скорректирована в зависимости от имеющихся различий в сравнительных объектах (планировка, оборудование, права собственности, престижность и т.д.).
Из расчета стоимости воспроизводства методом сравнительной единицы, площадь объекта умножается на стоимость сравнительной единицы, причем для расчета, как правило, используются различные справочники и нормативы (например: УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС – укрупненных показателей восстановительной стоимости).
В большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы близкого аналога, которая определяется по методу сравнительной единицы стоимости замещения объекта.
Информацию о данной методики и о динамике текущих, и прогнозных цен на здание, сооружение, строительно-монтажной работы, материалы, конструкции и т.д., можно получать из ежеквартальных бюллетеней и зданий компаний.
- Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования.
Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования
Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования – база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает и более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является наиболее трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.
Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).
Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.
На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирована свободных (договорных) цен на строительную продукцию.
База для расчета сметной стоимости строительства:
- Проект и рабочая документация;
- Действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
- Отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления. Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы. Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:
- Строительные работы;
- Работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
- Затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
- Прочие затраты.
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.
Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав:
- Подготовка территории строительства;
- Основные объекты строительства;
- Объекты подсобного и обслуживающего назначения;
Общая структура затрат при расчете сметной стоимости ресурсным методом.
- Строительно-монтажные работы
- Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации нормативными материалами и на основе данных предприятий готовой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки
- Заработная плата основных рабочих – рассчитывается обычно; процентном соотношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе
- Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.
- Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей
- Накладные расходы ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА
- Прибыль подрядчика
ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ)
- Стоимость инженерного оборудования
- Косвенные затраты инвестора
- Инвестиции в землю
- Оплата услуг проектно-сметных организаций
- Маркетинговые, рекламные, страховые затраты
- Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта
- Прочие затраты
- Налоги
ЗАТРАТЫ ИНВВЕСТОРА – ВСЕГО
- Прибыль инвестора
СТОИМОСТЬ ВОПРОИЗВОДСТВА (СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ)
Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.
Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. №12146.
Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущей уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 341 мая 1993 г. №12133.
Пример, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных в базисном уровне цен 1991 г., к текущему уровню 1999 г. Производится следующим образом:
ПЗ»99=М»91•КМ»99+ЗГГ91•Кзп»99+ ЭМ и М»91•КЭМ и М»99,(6.3)
где ПЗ»99 – прямые затраты, приведенные к текущему уровню 1999 г.;
М»91 – материалы в ценах 1991 г.;
КМ»99 индекс пересчета для материалов к текущему уровню 1999 г.;
ЗП»91 – заработная плата в ценах 1991 г.;
К»99 – индекс пересчета заработанной платы к уровню 1999 г.;
ЭМ и М»91 – эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;
КЭМиМ»99 – индекс пересчета для ЭМ и М к текущему уровню 1999 г.
Базисно-компенсационный метод суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.
Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур, наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный, и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.
Источник: student.zoomru.ru
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
где РV – текущая стоимость; Dt – денежный поток периода t; r – ставка дисконтирования денежного потока периода t; – стоимость реверсии; п – длительность прогнозного периода (в годах).
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).
Сравнительный подход.
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.
В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода[5]:
• метод сравнения продаж (частным случаем является метод парных продаж). Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность;
• метод валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.
Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Выбранные аналоги корректируются путем внесения поправок в цены продаж сопоставимых аналогов. Корректировки бывают на:
— различие в передаваемых правах собственности;
Классификация корректировок (поправок):
— стоимостные поправки: к единице сравнения; к цене аналога в целом.
Метод валового рентного мультипликатора можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду.Валовый рентный мультипликатор – это отношение цены продажи аналога к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД):
.
Затратный подход в оценке недвижимости[6].
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;
2) оценка величины предпринимательской прибыли;
3) расчет выявленных видов износа;
4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Стоимость объекта недвижимости = стоимость воспроизводства (или замещения) здания – накопленный износ + стоимость земельного участка
Методы расчета стоимости воспроизводства (замещения):
— разбивки по компонентам;
— сметной стоимости строительства.
Стоимость воспроизводства — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.
Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Метод сравнительной единицыпредполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).
Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС — укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д.).
В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного сооружения.
Со =С1 · So · Кп ·Кн · Км · Кв · К пз · К ндс ,
где Со — стоимость оцениваемого объекта; С1 – стоимость 1 м. кв. типичного сооружения на базовую дату; So – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кл = 1,1 – 1,2) (Может указываться площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта); Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К.= 1); Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).
Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КОИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
Для оценки стоимости воспроизводства объекта недвижимости может быть разработана смета строительства на основе проектной документации, ведомости объемов работ, обширной нормативной, информационной и программной базы. Кроме этого необходимо знать технологию строительства, поскольку только при разработке смет профессиональными сметчиками можно получить достоверные результаты оценки стоимости воспроизводства зданий и сооружений.
Для расчета величины базисной стоимости и для внесения поправок в этот показатель используются Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств и утвержденные Госстроем СССР 14.07.1970 г. (УПВС) или Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств, прошедшие экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованные с Госстроем СССР.
Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969г. Общая часть УПВС определяет методику расчета стоимости с использованием сборников, вводит систему поправок к базисному показателю. Сборники УПВС зданий и сооружений состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1м3 строительного объема зданий или 1 км. трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1 м3 фундамента и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе с учетом климатического района, указанного в технической части Сборника.
Восстановительная стоимость указанных укрупненных показателей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за передвижной характер работ и др. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений определенной отрасли народного хозяйства или промышленности включают данные по зданиям и сооружениям, являющимся специфическими для данной отрасли.
Сборники укрупненных показателей стоимости строительства – это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московской области) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.
Преимущество использования сборников УПВС и УПСС — в хорошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели предусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.
Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оценщиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. (в среднем по отраслям промышленности и регионам К84/69 равен 1,18). Коэффициенты были утверждены постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. В связи с развитием рыночных отношений, расширением экономических международных связей, использованием в отечественной строительной практике зарубежных проектных решений в последние годы резко возросла потребность в информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость. Зарубежные справочники (Меаns, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: Building Cost People» и др.) дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.
Российских оценщиков интересует стоимость строительства при ведении зарубежных проектов в конкретном регионе российскими рабочими и из российских материалов. Для корректного пересчета долларовых цен в рубли для конкретных регионов Российской Федерации необходима информация о паритете покупательной способности валют на национальных строительных рынках. Такие расчеты необходимы, например, при создании совместных предприятий, в уставный капитал которых российская сторона вкладывает здания и сооружения, поскольку использование курса доллара США в рублях по данным Банка России будет приводить к занижению рыночной стоимости вклада российской стороны.
Паритеты покупательной способности валют. Специальное издание КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика» – «Паритеты Покупательной Способности Валют на национальных строительных рынках» – дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R.S. Меаns Со, Маrshall Vj – объем j-го компонента; Cj – стоимость единицы объема; Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.
Метод сметной стоимости строительства включает следующие элементы:
• работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
• затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
Задача 1[7]. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
V=ЧОД/R, где V- стоимость объекта, ЧОД- чистый операционный доход, R – ставка капитализации
ЧОД=1 500 000 рублей в год
Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
R= re+dep * r1 , где re -ставкадоходности на собственный капитал, dep – норма снижения стоимости недвижимости через n лет, r1- норма возврата капитала
Из условия задачи dep=20%,
Определим норму возврата капитала r1 по методу Ринга: r1=1/20 лет = 0,05
Определим ставку доходности капитала re
re = rf +p1+p2+p3, где rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, — p3 – приемия за инвестиционный менеджмент
V=1 500 000 / 0,127=11 811 024 рублей.
Задача 2.Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.
| Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м. | 4954,65 |
| Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки | 1,67 |
| Прибыль предпринимателя | 25% |
| НДС | 18% |
Стоимость объекта недвижимости определим по формуле затратного подхода:
V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vпзамещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
И – износ объекта оценки.
где Vпзамещ – полная стоимость замещения здания;
С1 м 2 – стоимость 1 м 2 площади типичного сооружения на базовую дату;
S – площадь здания (количество единиц сравнения);
Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Vзамещ = 4954,65*1500*1,67*1.25*1.18= 18 306 812,42 рублей
Vпзамещ = Vзамещ*( 1 – И) = 18 306 812,42 *(1 – 0,26) = 13 547 041,19 рублей
Находим стоимость объекта недвижимости
V = Vзу + Vпзамещ = 750 000 + 13 547 041,19 = 14 297 041,19 руб.
Задача 3.Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год — 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.
Применяем метод дисконтирования денежных потоков:
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
где V– текущая стоимость объекта недвижимости;
CFj – денежный поток периода j-го года;
r – ставка дисконтирования;
Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;
п – длительность прогнозного периода, лет.
Определим ставку дисконтирования:r = rf +p1+p2+p3, где rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, — p3 – приемия за инвестиционный менеджмент
r = 8% +2.5%+1.5%+1.5%= 13,5%
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | |
| СF=ЧОД | 700 000 | 1 100 000 | 1 300 000 | 900 000 |
| Текущая стоимость денежных потоков(ЧОД)= | 700 000 / (1+0,135) =616 740 руб | 1 100 000/(1+0,135) 2 = 853 888 руб | 1 300 000/(1+0,135) 3 = 889 111 руб | 900000/(1+0,135) 4 = 542 332 руб |
| Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии) (Vterm), руб. | 4 500 000 | |||
| Текущая стоимость реверсии, руб. | 4 500 000//(1+0,135) 4 = 2 711 660 | |||
| Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб. | 616 740 + 853 888 + 889 111 +542 332 + 2 711 660 = 5 613 731 рублей |
Задача 4.Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной — 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
| Объект оценки | Объект-аналог | |
| В центре | В спальном районе | В промзоне |
| В центре | +14,85% | +27,8% |
| В спальном районе | -12,9% | +11,3% |
| В промзоне | -21,77% | -10,2% |
Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.
Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:
где П – поправка (корректировка);
Цопп х-ка оц – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;
Цопп х-ка ан – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.
Расчет поправки по местоположению:
Поправка по отношению Центра к аналогам
П спал = 147000/128000 – 1 = 0,1485 или +14,85%
П пром = 147000/115000 – 1 = 0,278 или +27,8%
Поправка по отношению Спального района к аналогам
П центр = 128000/147000 – 1 = — 0,129 или -12,9%
П пром = 128000/115000 – 1 = 0,113 или +11,3%
Поправка по отношению Пром.зоны к аналогам
П центр = 115000/147000 –1 = — 0,2177 или -21,77%
П спальн = 115000/128000 – 1 = -0,102 или -10,2%
Контрольные вопросы
1. Какая базовая формула лежит в основе имущественного подхода?
2. Перечислите основные сферы применения метода накопления активов.
3. Назовите основные этапы оценки методом накопления активов?
4. Как оценивается рыночная стоимость финансовых инвестиций в методе накопления активов?
5. Как оценивается дебиторская и кредиторская задолженность в методе накопления активов?
6. Какова идея и алгоритм метода избыточных прибылей?
7. Назовите основные этапы оценки методом стоимости чистых активов.
8. Перечислите случаи, когда требуется оценка ликвидационной стоимости.
9. Назовите основные этапы оценки ликвидационной стоимости предприятия.
Литература
1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. — М.: Юнити-Дана, 2001.
2. Голубев В. Как оценить ликвидационную стоимость // Рынок ценных бумаг. — 1997. — N№20.
3. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. — М.: Дело, 2000.
4. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2000.
5. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2002.
[1] Оценка бизнеса: учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е издан., перераб. и дополн. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 738 с.
[4] Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Московская финансово-промышленная академия. 2005. – 199 с.
[5] Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Московская финансово-промышленная академия. 2005. – 199 с.
[6] Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Московская финансово-промышленная академия. 2005. – 199 с.
Что входит в перечень работ по подготовке дома к зиме: При подготовке дома к зиме проводят следующие мероприятия.
Опасности нашей повседневной жизни: Опасность — возможность возникновения обстоятельств, при которых.
Источник: poisk-ru.ru