Расчет текущей стоимости строительства

Для отражения полной стоимости всех работ и затрат, предусмотренных проектом, включая сметную стоимость строительных и монтажных работ, затрат на приобретение оборудования, инструмента, инвентаря, а также всех сопутствующих затрат, составляется сводный сметный расчет стоимости строительства.

Результатом сводного сметного расчета является полная сметная стоимость строительства оцениваемого объекта.

Для объектов производственного и жилищно-гражданского строительства затраты в сводных сметных расчетах стоимости средства распределяются по 12 главам:

• 1. «Подготовка территории строительства».
• 2. «Основные объекты строительства».
• 3. «Объекты подсобного и обслуживающего назначения».
• 4. «Объекты энергетического хозяйства».
• 5. «Объекты транспортного хозяйства и связи».
• 6. «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения».
• 7. «Благоустройство и озеленение территории».
• 8. «Временные здания и сооружения».
• 9. «Прочие работы и затраты».
• 10. «Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия».
• 11. «Подготовка эксплуатационных кадров» (учитывается только для проектов производственных зданий с новой технологией, не имеющей профиля соответствующей профессиональной подготовки в вузах и ссузах).
• 12. «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».

В УПБС-2001 удельные показатели стоимости строительства учитывают все затраты на строительство зданий и сооружений, включая:

Расчет от общей стоимости строительства. Правила и автоматизация

• — затраты на подготовку территории к строительству;
• — затраты заказчика-застройщика;
• — затраты на рекламу;
• — затраты по аренде земельных участков для строительства
• — затраты на управление проектом;
• — затраты на страхование строительно-монтажных рисков;
• — прямые затраты;
• — накладные расходы;
• — сметную прибыль;
• — затраты на временные здания и сооружения;
• — прочие работы и затраты (зимнее удорожание и т.п.);
• — резерв средств на непредвиденные работы и затраты, относимые на стоимость строительства объектов капитального строительства

Так как перечисленные затраты не следует учитывать при составлении сводного сметного расчета, то главы сводного сметного расчета №1, 8, 9, 10 не предусматриваем.

В главу 2 «Основные объекты строительства» включается сметная стоимость зданий и сооружений, определенная согласно УПБС-2001 по сметным показателям объектов-аналогов. Доля строительно-монтажных работ в общей сметной стоимости строительства определяется по табл. 6, доля стоимости оборудования в стоимости строительства — по сметным показателям объекта-аналога.

Таблица 6 Отношение стоимости строительно-монтажных работ к общей стоимости строительства

NPV, PI, DPP, IRR. Чистая приведенная стоимость и дисконтирование

Удельный вест стоимости СМР в общей стоимости строительства, %

Объекты торговли и общественного питания

Объекты культурно-бытового назначения

Учреждение государственных и финансовых служб

Объекты коммунального хозяйства

Для оцениваемого объекта «Гостинично-торгового комплекса г. Москва» доля СМР в общей сметной стоимости строительства составляет 75% (31512 х 0,75 = 23634,3 тыс. руб.), стоимость оборудования — 6% (31512х 0,06 = 1891 тыс. руб.).

В гл. 3-7 включаются объекты, перечень которых соответствует наименованию глав. Объем расходов на соответствующие главы берется по фактической стоимости вспомогательных объектов, либо в пределах 3-10%, если сведения о стоимости таких объектов отсутствуют.

В главе 12 «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор» указывается стоимость соответствующих работ, определяемая в зависимости от категории сложности проектирования оцениваемого здания и его сметной стоимости (в ценах 1991 г.) в виде процента от сметной стоимости строительства (итога по главам 1-7) по Справочнику базовых цен на проектные работы для строительства [2]. Пересчет сметной стоимости строительства из цен 2000 г. в цены 1991 г. осуществляется их делением на коэффициент K2001-1991 = 16. Категория сложности проектирования определятся согласно п. 2.10 [2], доля затрат на проектные работы от стоимости строительства объекта — по табл. 1, п. 2.4 [2]. Стоимость авторского надзора составляет 0,2% от итогов глав 1-10 [3], экспертизы проектов — от 0,3 до 20% от стоимости проектно-изыскательских работ [4].

Сметная стоимость объекта «Гостинично-торговый комплекс в г. Москва» (по сумме глав 1-10 ССР) в ценах 1991 г. Составляет 39390 /16 = 2461,8 тыс. руб. Для оцениваемого доля соответствующих расходов составляет:

• — проектно-изыскательские работы (ПИР) -6,42%, согласно табл. 1, п. 2.4 [2]. Стоимость ПИР в ценах 1991 г. Составляет 2461,8 х 6,42% =160 тыс. руб.
• — экспертиза проекта -10,53% от стоимости ПИР в ценах 1991 г.
• — авторский надзор — 0,2% от итогов глав 1-10 (п. 4.91 [3]);

Резерв на непредвиденные затраты начисляется по итогу глав 1-12 сводного сметного расчета в размере не более 2% для объектов социальной сферы и не более 3% — для объектов производственного назначения и предназначен для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в ходе проектирования или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренном в утвержденном проекте.

Итог сводного сметного расчета переводится в текущие цены умножением затрат по разделам сметной стоимости на коэффициенты удорожания сметной стоимости работ в 3 квартале 2016 г., утвержденные Минстроем РФ [5]:

• — для строительно-монтажных и монтажных работ- 6,48 (прил. 1 [5]);
• — для оборудования — 3,92 (прил. 4 [5]);
• — для проектных работ — 3,92 (прил. 2 [5]);
• — для непредвиденных расходов (прочих работ) — 7,41 (прил. 3 [5]);

В конце сводного сметного расчета добавляется налог на добавленную стоимость, не учтенный в затратах, представленных в УПБС-2001.

Сводный сметный расчет по оцениваемому объекту представлен в табл. 7.

Таблица 7 Сводный сметный расчет гостинично-торгового комплекса в г. Москва, составлен в ценах на 3 квартал 2016 г.

Источник: studwood.net

Приказ РБ
№ 444 от 29.12.2007. Об утверждении Методических указаний по определению стоимости строительства в текущем уровне цен, расчету и применению индексов цен в строительстве

Во исполнение подпункта 1.6 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 16 ноября 2006 г. N 676 «О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционирования», а также учитывая рекомендации Межведомственной комиссии по ценообразованию в строительстве при Минстройархитектуры и Минэкономики (Протокол от 21 декабря 2007 г. N 13), ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Утвердить и ввести в действие с 1 января 2008 г. Методические указания по определению стоимости строительства в текущем уровне цен, расчету и применению индексов цен в строительстве.

2. Управлению экономики (Сидоров А.Н.) произвести в установленном порядке регистрацию утвержденных настоящим приказом (п. 1) Методических указаний.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на управление экономики (Сидоров А.Н.).

Первый заместитель Министра М.М.Абрамчук

Дата введения 01.01.2008

ПРЕДИСЛОВИЕ

1. РАЗРАБОТАНЫ ОАО «Республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве».

2. УТВЕРЖДЕНЫ приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.12.2007 N 444.

ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ управлением экономики Минстройархитектуры Республики Беларусь.

В Национальном комплексе нормативно-технических документов в строительстве настоящий документ входит в часть 8 «Нормативно-технические документы по экономике строительства», блок 01 «Руководящие документы в строительстве».

3. ВВЕДЕНЫ ВПЕРВЫЕ.

1. Общие положения

1.1. Методические указания по определению стоимости строительства в текущем уровне цен, расчету и применению индексов цен в строительстве (далее — Методические указания) устанавливают порядок определения стоимости строительства в текущем уровне цен, порядок расчета и применения индексов цен в строительстве.

1.2. Методические указания обязательны для применения организациями, независимо от ведомственной подчиненности и форм собственности, при строительстве объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь и областных, Минского городского исполнительных комитетов, а также при строительстве жилых домов (за исключением финансируемых с использованием средств иностранных инвесторов) (далее — бюджетные и приравненные к ним средства).

1.3. Определение сметной стоимости в текущих ценах производится следующими методами:

— базисно-индексным методом — применением к базисной сметной стоимости в ценах на 1 января 2006 г. текущих или прогнозных индексов цен в строительстве;

— ресурсным методом — применением фактических (текущих) цен, тарифов к нормативному расходу ресурсов: трудовых, материальных, машин и механизмов, топливно-энергетических, оборудования;

— ресурсно-индексным — сочетанием ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы, утверждаемых в установленном порядке.

1.4. Индексы цен в строительстве рассчитываются к базисному уровню цен на 1 января 2006 г. и используются в порядке, установленном настоящими Методическими указаниями, с целью:

— определения объемов инвестирования в строительство в текущем уровне цен при выполнении экономических, плановых и других расчетов;

— расчета сметной стоимости строительства в составе обоснований инвестиций и проектов (архитектурного или строительного) с составлением сводного сметного расчета;

— определения восстановительной стоимости основных средств;

— формирования договорных (контрактных) цен на строительство;

— расчетов за выполненные работы;

— определения стоимости оборудования и затрат, связанных с его приобретением и доставкой;

— расчета других затрат участников строительства, предусмотренных сводным сметным расчетом стоимости строительства.

1.5. В зависимости от целей расчета применяются индексы по видам экономической деятельности, видам строительства, регионам, по специализированным объектам строительства, конкретным стройкам, отдельным сложным объектам, в разрезе элементов затрат и общие.

2. Определение сметной стоимости строительства в текущем уровне цен при составлении сметной документации

2.1. Определение сметной стоимости строительства в текущем уровне цен при разработке проектно-сметной документации на стадии «Архитектурный проект» или «Строительный проект» производится на основании сметной стоимости строительства, рассчитанной в базисном уровне цен на 1 января 2006 г. в соответствии с Инструкцией по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации (далее — Инструкция), утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 3 декабря 2007 г. N 25 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008, N 17, 8/17904).

2.2. Сметная стоимость строительно-монтажных, ремонтно-строительных, реставрационно-восстановительных работ (далее — строительно-монтажные работы) определяется базисно-индексным, ресурсным или ресурсно-индексным методами на основании данных о сметной стоимости работ и затрат, определенных локальными сметами (локальными сметными расчетами, ресурсно-сметными расчетами) и объектными сметами (объектными сметными расчетами) в базисном уровне цен на 1 января 2006 г.

Решение о выборе метода расчета принимает разработчик проектно-сметной документации или организация, осуществляющая расчет стоимости строительства в текущих ценах, с учетом особенностей проектируемого объекта и наличия исходной информации по ценам и тарифам.

2.3. Локальные сметы (локальные сметные расчеты, ресурсно-сметные расчеты) составляются по форме приложений 1, 2 к Инструкции.

2.4. При базисно-индексном методе расчета стоимость строительства определяется в разрезе элементов затрат.

2.4.1. Заработная плата рабочих и заработная плата машинистов пересчитывается в текущий уровень цен применением к базисному уровню заработной платы на 1 января 2006 г. индекса изменения заработной платы.

При определении заработной платы рабочих дополнительно учитывается повышающий коэффициент 1,6 с начислением доплат и отчислений, предусмотренных пунктами 38.2, 38.3, 38.4, 38.5 и 38.9 Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства от 3 декабря 2007 г. N 25. Данный коэффициент не учитывается в расчетах накладных расходов, плановых накоплений и иных прочих затрат, нормативы которых установлены от суммы сметных величин основной заработной платы рабочих и заработной платы машинистов.

2.4.2. При определении стоимости затрат на эксплуатацию машин и механизмов в текущем уровне цен применяются индексы изменения стоимости эксплуатации укрупненных групп машин и механизмов (таблица Д.1) к их базисной цене на 1 января 2006 г., определенной на основании Сборника сметных цен эксплуатации строительных машин и механизмов. Тип механизма и количество машино-часов его работы определяются в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией и ресурсно-сметными нормами.

Стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, отсутствующих в сборнике сметных цен и не вошедших в укрупненные группы, определяется по прямым затратам в составе цен, сформированных в установленном порядке.

Стоимость прочих машин, учтенных в составе ресурсно-сметных норм в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией, определяется по общему индексу эксплуатации машин и механизмов.

2.4.3. При определении стоимости строительных материалов, изделий и конструкций в текущих ценах базисно-индексным методом применяются индексы изменения стоимости по укрупненным группам материалов, изделий и конструкций к их отпускной цене на 1 января 2006 г. с учетом нормативного расхода данных материалов в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией и ресурсно-сметными нормами.

Индексы изменения стоимости укрупненных групп материалов, изделий и конструкций на строительство объектов применяются к отпускной цене для определения стоимости типовых материалов, изделий и конструкций массового применения. При этом отпускная цена определяется по формуле:

Стоимость прочих материалов, учтенных в составе ресурсно-сметных норм в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией, определяется по общему индексу изменения стоимости материалов, изделий и конструкций.

Стоимость материалов, изделий и конструкций, не вошедших в укрупненные группы материалов (до их включения в укрупненные группы), импортных материалов и индивидуальных изделий и конструкций, изготавливаемых по чертежам, спецификациям, индивидуальным заказам, определяется по действующим (текущим) ценам предприятий-изготовителей, сформированным в установленном порядке, а при отсутствии производителя на территории республики — по ценам первого поставщика на территории республики, до включения их в перечень укрупненных групп.

2.4.4. Транспортные затраты рассчитываются: в составе сметной цены материалов, стоимость которых определяется по Сборникам сметных цен на материалы, изделия и конструкции, части I, II, III, IV, V (песок, песчано-гравийная смесь, бетон, раствор, асфальтобетон, прочие материалы (С412-6245 — С412-9004) — с применением индекса изменения тарифов на грузовые перевозки автомобильным транспортом республиканского сообщения, а по материалам, стоимость которых определяется по Сборнику сметных цен на материалы, часть IV (за исключением песка, песчано-гравийной смеси, бетона, раствора, асфальтобетона, прочих материалов (С412-6245 — С412-9004) — с применением индекса изменения стоимости транспортных затрат.

При определении в текущем уровне транспортных затрат сверх учтенных в составе сметных цен на материалы по Сборникам сметных цен части I, II, III, V базисно-индексным методом, к стоимости этих затрат в базисном уровне цен применяется индекс изменения тарифов на грузовые перевозки автомобильным транспортом республиканского сообщения.

Транспортные затраты по материалам, не вошедшим в укрупненные группы материалов, импортным материалам, индивидуальным изделиям и конструкциям, изготавливаемым по чертежам, спецификациям, индивидуальным заказам, включаются в сметную стоимость исходя из расстояния, принятого для соответствующей зоны строительства, и класса груза по Сборнику сметных цен на перевозку грузов для строительства автомобильным и железнодорожным транспортом с применением индекса изменения тарифов на грузовые перевозки автомобильным транспортом республиканского сообщения.

Транспортные затраты по перевозке грунта и строительного мусора рассчитываются с применением индекса изменения тарифов на грузовые перевозки автомобильным транспортом республиканского сообщения.

2.4.5. Дополнительно учитываются заготовительно-складские расходы с налогами, приходящимися на заготовительно-складскую деятельность, в размере 2,24% (на металлоконструкции 0,84%) от суммы отпускной цены материалов и транспортных затрат.

2.4.5-1. При составлении локальных смет (локальных сметных расчетов, ресурсно-сметных расчетов) в текущих ценах обязательным является приложение ведомости объемов и стоимости работ (приложение 11 к Инструкции), ведомости ресурсов (приложение 12 к Инструкции).

2.4.6. Накладные расходы и плановые накопления пересчитываются в текущий уровень цен по соответствующим индексам изменения их стоимости.

2.4.7. Сметная стоимость оборудования в текущих ценах определяется по текущим ценам в соответствии с п. 15 главы 3 Инструкции, или по индексам цен производителей промышленной продукции по видам экономической деятельности для соответствующих видов оборудования, или по коэффициентам изменения стоимости видов (групп) основных средств.

2.5. Объектные сметы составляются в соответствии с положениями главы 4 по форме приложения 5 Инструкции.

Объектные сметы содержат стоимостные показатели из локальных смет (локальных сметных расчетов, ресурсно-сметных расчетов), составленных в текущем уровне цен.

2.6. При использовании объектов-аналогов, разработанных с применением ресурсно-сметных норм в уровне цен 1991 года, итоговые данные объектных смет в разрезе элементов затрат: заработная плата, эксплуатация машин и механизмов, в том числе заработная плата машинистов, материалы, в том числе транспорт, накладные расходы, плановые накопления приводятся к базисному уровню цен на 1 января 2006 г. с использованием индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в разрезе элементов затрат и видов работ за декабрь 2005 года, утвержденных приказом Минстройархитектуры от 21 декабря 2005 г. N 334, и применением следующих коэффициентов:

— к заработной плате рабочих — 1,08;

— к заработной плате машинистов — 1,18;

— к затратам на эксплуатацию машин и механизмов — 1,16;

— к затратам труда — 0,79.

2.7.1. Порядок определения прочих затрат в текущих ценах, включаемых в главу 1, приведен в приложении А, таблица А.1 настоящих Методических указаний.

В главах 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 сводного сметного расчета приводятся данные из объектных (локальных) смет, составленных в текущем уровне цен, с распределением по графам: «заработная плата», «эксплуатация машин и механизмов», в том числе «заработная плата машинистов», «материалы, изделия и конструкции», в том числе «транспортные затраты», «накладные расходы», «плановые накопления», «оборудование, мебель и инвентарь», «прочие затраты», «общая стоимость», «трудоемкость».

2.7.2. Средства на строительство временных зданий и сооружений (глава 8 «Временные здания и сооружения») из базисного в текущий уровень цен пересчитываются по индексу изменения стоимости временных зданий и сооружений.

2.7.3. Дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (глава 9 «Прочие работы и затраты») из базисного в текущий уровень цен пересчитываются по индексу изменения стоимости зимних удорожаний.

2.7.4. От суммы заработной платы рабочих-строителей и заработной платы машинистов в текущем уровне цен определяются следующие затраты, включаемые в главу 9 сводного сметного расчета стоимости строительства по нормам, предусмотренным Инструкцией:

— затраты, связанные с введением прогрессивно-возрастающих расценок и повышенных тарифных ставок рабочих за увеличение производства продукции (подпункт 38.2 пункта 38 Инструкции);

— затраты, связанные с повышением тарифной ставки при переводе на контрактную форму найма работников (подпункт 38.3 пункта 38 Инструкции);

— затраты, связанные с выплатами стимулирующего характера (подпункт 38.4 пункта 38 Инструкции);

— затраты, связанные с выплатами за выполнение организацией по итогам предыдущего года установленного уровня рентабельности реализованной продукции, товаров (работ, услуг) (подпункт 38.5 пункта 38 Инструкции);

— затраты, связанные с отчислениями на социальное страхование (подпункт 38.9 пункта 38 Инструкции).

С использованием индекса изменения заработной платы определяются следующие затраты, включаемые в главу 9 сводного сметного расчета стоимости строительства по нормам, предусмотренным Инструкцией:

— затраты, связанные с выплатой доплат за работу с вредными и (или) опасными условиями (подпункт 38.22 пункта 38 Инструкции);

— затраты, связанные с выплатами стимулирующего характера инженерно-техническим и линейным работникам (подпункт 38.6 пункта 38 Инструкции);

— затраты подрядных организаций, связанные с малым объемом выполняемых работ (подпункт 38.7 пункта 38 Инструкции);

— затраты на премирование за своевременный ввод объекта в эксплуатацию (подпункт 38.8 пункта 38 Инструкции).

При определении стоимости строительства с использованием объектов-аналогов с величиной накладных расходов, рассчитанных в уровне цен 1991 года, с пересчетом в текущий уровень цен (в базисный уровень цен на 1 января 2006 г.) по индексам изменения стоимости накладных расходов, отчисления на социальное страхование от суммы сметных величин основной заработной платы рабочих и заработной платы машинистов в составе затрат на эксплуатацию машин по итогу глав 1 — 7 в прочие затраты главы 9 не включаются.

2.7.5. Прочие затраты, включаемые в главу 9 «Прочие работы и затраты», состав которых определен пунктами 38.11 — 38.23 главы 5 Инструкции, в текущем уровне цен рассчитываются в зависимости от наличия сведений о подрядной организации и соответствующих отчетных данных организации в следующем порядке:

— затраты, связанные с подвижным и разъездным характером работ, с перевозкой рабочих автомобильным транспортом и командированием рабочих подрядных организаций, при отсутствии сведений о подрядной организации в исходных данных заказчика на разработку сметной документации — в порядке, определенном пунктом 38.12 Инструкции;

— затраты, связанные с подвижным и разъездным характером работ, с командированием рабочих подрядных организаций, при наличии сведений о подрядной организации в исходных данных заказчика на разработку сметной документации — в порядке согласно пунктам 38.11, 38.13 Инструкции с применением норм возмещения расходов, установленных на дату расчета;

— затраты, связанные с перевозкой рабочих подрядных организаций автомобильным транспортом, при наличии сведений о подрядной организации в исходных данных заказчика на разработку сметной документации, из базисного в текущий уровень цен пересчитываются по индексу изменения тарифов на грузовые перевозки автомобильным транспортом республиканского сообщения;

— затраты, связанные с применением вахтового метода организации работ, определяются в порядке согласно пункту 38.15 Инструкции с учетом цен и нормативов, установленных на дату расчета;

— затраты на выполнение научно-исследовательских, экспериментальных или опытных работ для осуществления принятых в проектной документации технических решений (кроме работ, связанных с сооружением экспериментальных установок) определяются пересчетом затрат в базисном уровне цен по индексу изменения стоимости проектных работ;

— затраты на пусконаладочные работы определяются пересчетом затрат в базисном уровне по индексу изменения стоимости пусконаладочных работ;

— поправка на дополнительные транспортные затраты при перевозке материалов, изделий и конструкций на расстояния сверх учтенных в сметных ценах пересчитывается по индексу изменения тарифов на грузовые перевозки автомобильным транспортом республиканского сообщения. Данная поправка не учитывается при определении сметной стоимости на основании объектов-аналогов в уровне цен 1991 года.

Другие затраты, включаемые в главу 9 «Прочие работы и затраты», определяются в текущем уровне цен в порядке согласно пункту 38.23 Инструкции.

2.7.6. В главу 10 «Содержание застройщика, заказчика (технического надзора), затраты на осуществление авторского надзора» включаются:

— затраты на разработку конкурсной документации, организацию и проведение подрядных торгов, которые определяются в порядке, установленном Минстройархитектуры, и включаются в графы 8 и 9;

— затраты на осуществление авторского надзора, которые определяются путем пересчета затрат в базисном уровне цен по индексу изменения стоимости проектных работ и включаются в графы 8 и 9;

— затраты на проведение заказчиком геодезических наблюдений за перемещением и деформациями зданий и сооружений, которые определяются путем пересчета затрат в базисном уровне цен по индексу изменения стоимости изыскательских работ и включаются в графы 8 и 9.

2.7.7. В главу 11 «Подготовка эксплуатационных кадров» включаются затраты, определяемые в соответствии с пунктом 40 Инструкции.

2.7.8. В главу 12 «Проектные и изыскательские работы» в графы 8 и 9 включаются затраты:

— на изыскательские работы, определяемые путем пересчета затрат в базисном уровне по индексу изменения стоимости изыскательских работ;

— на проектные и научно-проектные работы (для объектов реставрации историко-культурного наследия), определяемые путем пересчета затрат в базисном уровне по индексу изменения стоимости проектных работ;

— на проведение экспертизы, определяемые в установленном порядке.

Средства на работы, выполняемые проектными и изыскательскими организациями, по составлению технического задания на полевое испытание свай в грунте динамической и статической нагрузками, а также по осуществлению технического руководства, наблюдения в период полевых испытаний, обработке данных, полученных в результате испытания свай в грунте, а также на другие работы, выполняемые проектными организациями, определяются пересчетом по соответствующим индексам проектных и изыскательских работ.

2.9. В сводный сметный расчет могут включаться и другие затраты, предусмотренные сводным сметным расчетом в базисных ценах на 1 января 2006 г. и определяемые в соответствии с нормативными правовыми актами.

2.10. Дополнительно учитываются налоги, сборы (пошлины) и иные отчисления в доходы соответствующих бюджетов в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

2.11. За итогом сводного сметного расчета в соответствии с п. 47 Инструкции учитываются:

— возвратные суммы, учитывающие стоимость материалов и изделий, полученных от разборки временных зданий и сооружений, в размере 15% от стоимости временных зданий и сооружений в текущих ценах;

— возвратные суммы, учитывающие стоимость материалов и изделий, полученных от разборки сносимых и переносимых зданий, сооружений или их элементов, в размере, определяемом путем умножения базисной стоимости данных затрат на индекс изменения стоимости материалов-представителей или по расчету на основании фактических цен на аналогичные материалы и изделия с учетом оценки их физического и морального износа;

— стоимость оборудования (с учетом переоценки), демонтируемого или переставляемого в пределах реконструируемого или модернизируемого предприятия.

Затраты на долевое участие предприятий и организаций в строительстве объектов общего пользования, которые определяются путем умножения данных затрат в базисных ценах на индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ по соответствующему виду экономической деятельности или виду работ (до определения индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в разрезе видов экономической деятельности — на индекс изменения стоимости СМР по соответствующему региону) или по фактической стоимости согласно исходным данным заказчика.

2.12. При определении стоимости затрат, включаемых в стоимость строительства, ресурсным методом используются цены и тарифы, действующие на дату формирования стоимости работ, к нормативному их расходу, определенному проектно-сметной документацией.

3. Порядок разработки индексов

3.1. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к их стоимости в базисном уровне цен на 1 января 2006 г. Предусматривается расчет индексов за отчетный период к базисным ценам на 1 января 2006 г., за текущий месяц к предыдущему месяцу, по строительно-монтажным работам (с учетом материалов, изделий и конструкций и без учета материалов, изделий и конструкций) и прочим затратам, включаемым в стоимость строительства.

3.2. Для разработки индексов изменения стоимости строительно-монтажных, ремонтно-строительных, реставрационно-восстановительных работ (далее СМР) используется нормативно-справочная база ресурсно-сметных норм, ведомости унифицированных укрупненных групп материалов, изделий и конструкций, строительных машин и механизмов, сформированные по объектам-представителям ресурсно-технологические модели, содержащие данные по фиксированным на установленный период расчета объемам производимой (отгруженной) и используемой в строительстве продукции, структуры стоимости СМР по элементам затрат (заработная плата с учетом доплат и надбавок к заработной плате, транспортные затраты, накладные расходы и плановые накопления, затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания и прочие затраты, связанные с подвижным и разъездным характером работ, с перевозкой рабочих автомобильным транспортом и командированием рабочих подрядных организаций, с отчислениями на социальное страхование (далее — прочие затраты), стоимость материальных ресурсов и затрат на эксплуатацию машин и механизмов) в разрезе регионов, видов строительно-монтажных работ.

Индексы могут разрабатываться для конкретных объектов строительства, имеющих важное значение для экономики страны.

3.3. Информационно-справочная база для определения индексов включает данные за отчетный период о стоимости трудовых ресурсов Национального статистического комитета Республики Беларусь, Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь; об индексах изменения тарифов на автомобильные и железнодорожные перевозки Министерства экономики Республики Беларусь и Национального статистического комитета Республики Беларусь; об индексах цен производителей промышленной продукции производственно-технического назначения Национального статистического комитета Республики Беларусь; данные об изменении тарифов на топливно-энергетические ресурсы Министерства экономики Республики Беларусь и другие исходные данные о ценах на ресурсы, используемые при создании строительной продукции.

3.4. Для расчета индексов изменения стоимости укрупненных групп материалов, изделий и конструкций, индексов изменения стоимости укрупненных групп кранов грузоподъемных используются данные регистрации текущих цен (тарифов). Сбор исходных данных об отпускных ценах на материалы, изделия и конструкции и тарифах на услуги по управлению и техническому обслуживанию кранов грузоподъемных за отслеживаемый период осуществляется ежемесячно организациями по ценообразованию в строительстве по 6 областям Республики Беларусь и г. Минску, по установленным формам. Формы таблиц регистрации отпускных цен (тарифов), объемов отгруженной продукции (материалов, изделий и конструкций) и количества отработанных машино-часов каждого механизма приведены в таблицах Б.1 и Б.2 приложения Б настоящих Методических указаний.

Информация о ценах материалов, изделий и конструкций, производимых в республике, представляется организациями по ценообразованию в строительстве по данным организаций-изготовителей, при отсутствии производителя материалов на территории Республики Беларусь и поставке из-за пределов республики — по данным организаций, являющихся первыми поставщиками на территории Республики Беларусь, или по исходным данным подрядных организаций.

Информация о тарифах на услуги по управлению и техническому обслуживанию кранов грузоподъемных представляется организациями по ценообразованию в строительстве по данным управлений механизации.

3.5. Расчет индексов выполняется ежемесячно и учитывает изменение цен и тарифов за расчетный период с 11-го числа месяца, предшествующего расчетному, по 10-е число расчетного месяца.

3.6. Нормативно-справочная база для расчета индексов может уточняться в зависимости от номенклатуры строительных материалов, изделий и конструкций, выпускаемой предприятиями и используемой в проектах на строительство объектов, от структуры объемов инвестиций по регионам республики, при изменении состава и перечня работ, учитываемых в проектно-сметной документации на различные виды строительства объектов.

При прекращении выпуска продукции или выпуске нового вида продукции вносятся изменения в нормативно-справочную базу.

3.7. Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ рассчитываются в целом по республике и семи регионам (Брестская, Витебская, Гомельская, Гродненская, Могилевская, Минская области и г.Минск) в разрезе элементов затрат: заработная плата, эксплуатация машин и механизмов, строительные материалы, изделия и конструкции, транспортные затраты, накладные расходы, плановые накопления, временные здания и сооружения, зимние удорожания, прочие затраты.

Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ рассчитываются по специализированным видам работ, отдельным объектам строительства в разрезе элементов затрат.

Формы таблиц индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ приведены в приложении В, таблицы В.1, В.2, В.3, В.4 настоящих Методических указаний.

3.8. При определении стоимости оборудования в текущих ценах в соответствии с п. 2.4.7 настоящих Методических указаний, в случае применения индексов цен производителей промышленной продукции по видам экономической деятельности для соответствующих видов оборудования используются индексы цен производителей промышленной продукции к декабрю 2005 г., сообщаемые Национальным статистическим комитетом Республики Беларусь. Индексы цен производителей промышленной продукции на 2007 год к декабрю 2005 г. приведены в приложении Г, с учетом их дальнейшей индексации на дату расчета.

3.10. Рассчитанные индексы рассматриваются и согласовываются Межведомственной комиссией по ценообразованию в строительстве при Минэкономики и Минстройархитектуры и утверждаются в установленном порядке с учетом выполнения показателей социально-экономического развития Республики Беларусь. Решение о применении корректирующих коэффициентов и вариантах расчета индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ принимается Минстройархитектуры по результатам рассмотрения и согласования индексов Межведомственной комиссией по ценообразованию в строительстве.

4. Порядок разработки индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ

4.1. Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ рассчитываются в разрезе следующих элементов затрат:

— эксплуатация машин и механизмов, в том числе по укрупненным группам;

— строительные материалы, изделия и конструкции, в том числе по укрупненным группам;

Источник: belzakon.net

Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве

Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 1 июня 1998 г.
Опубликован:

Письмо Госстроя России Письмо Минстроя России Письмо Госстроя России Письмо Госстроя России Распоряжение Минимущества России Письмо Минстроя России Приказ Госстроя России Решение коллегии Госстроя России Постановление Госстроя СССР Постановление Госстроя СССР Постановление Госстроя СССР Письмо Минстроя России Письмо Госстроя России Письмо Госстроя России

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Дата введения 1998-06-01

РАЗРАБОТАНЫ Межрегиональным центром по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов Госстроя России под руководством Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России при участии ЦНИИЭУС и Управления стройпрограмм Госстроя России.

РАССМОТРЕНЫ И РЕКОМЕНДОВАНЫ к применению Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое России (протокол от 27 марта 1998 года N 10) и НТС по ценообразованию в строительстве Госстроя России (протокол от 31 марта 1998 года N 1).

АННОТАЦИЯ

Методические рекомендации предназначены для использования при подготовке и проведении подрядных торгов на объектах, финансируемых из бюджетных средств, и рекомендуются для применения на объектах, финансируемых из других источников. Могут быть использованы всеми субъектами инвестиционной деятельности, в том числе заказчиками (инвесторами), организаторами торгов, тендерными комитетами всех уровней, подрядными и субподрядными организациями, независимо от правовых форм, форм собственности и др.

ВВЕДЕНИЕ

Подрядные торги получают все более широкое распространение при осуществлении капитального строительства. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14 августа 1993 года N 812 “Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в Российской Федерации” распределение заказов на вновь начинаемое строительство производится только на конкурсной основе, главным образом через проведение подрядных торгов.

При наличии обоснований инвестиций (предпроектных разработок), проектно-сметной или тендерной документации у заказчика строительства (застройщика) не возникает трудностей в определении стоимости предмета подрядных торгов. Он имеет определенные стоимостные ориентиры по намечаемому им строительству (реконструкции, расширению, техническому перевооружению, капитальному ремонту) объектов и может с большой долей уверенности располагать имеющимися в его распоряжении средствами.

При отсутствии соответствующей документации, на основе которой возможно определение размера средств, необходимых для инвестирования того или иного объекта с определенными техническими параметрами, перед заказчиком встает проблема определения стоимости строительства на предварительном этапе.

Целью настоящих Методических рекомендаций является оказание помощи заинтересованным организациям в определении предполагаемой стоимости предмета подрядных торгов в строительстве, когда в их распоряжении имеется предпроектная или проектно-сметная документация и когда она отсутствует.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Методические рекомендации по определению стоимости предмета торгов в строительстве (далее Методические рекомендации) разработаны в соответствии с:

; , утвержденным Госкомимуществом и Госстроем России 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7; , утвержденными Госстроем России 6 мая 1997 г. N БЕ-18-9 и согласованными Минэкономики России 6 мая 1997 г. N АС-158;
• во исполнение решения коллегии Госстроя России (протокол N 22 от 24.12.97).

При разработке Методических рекомендаций за основу приняты действующие в Российской Федерации нормативные документы в области сметного ценообразования и нормирования, имеющаяся справочно-информационная база укрупненных показателей стоимости строительства, индексов цен и программные средства составления смет, а также действующие нормативные документы в области организации и проведения подрядных торгов по состоянию на 1 января 1998 года.

2.2. Настоящие Методические рекомендации предназначаются для использования их в практической деятельности:

• структурными подразделениями инвестора, заказчика, организаторами подрядных торгов, ответственными за подготовку, организацию и проведение подрядных торгов;
• проектными и консультационными организациями, осуществляющими по заданию инвестора, заказчика, организатора торгов разработку технической части тендерной документации и оценку рыночной стоимости предмета подрядных торгов;
• тендерными комитетами (конкурсными комиссиями), осуществляющими подготовку и утверждение тендерной (конкурсной) документации и все процедуры подрядных торгов;
• экспертами, привлекаемыми для комплексной оценки оферт и подготовки предложений по выбору победителя подрядных торгов;
• другими группами специалистов, вовлеченными в процесс подготовки, организации и проведения подрядных торгов.

Настоящие Методические рекомендации состоят из 5 глав, содержат методики и примеры расчетов оценки предмета подрядных торгов в строительстве.

2.3. Методическими рекомендациями предусматривается определение стоимости предмета подрядных торгов в строительстве в базисном, текущем и в прогнозном уровне цен:

• при наличии предпроектной и проектно-сметной документации;
• при отсутствии таковой документации.

В Методических рекомендациях приводится перечень сметно-нормативных и других документов, применяемых при определении стоимости предмета подрядных торгов.

2.4. Выбор конкретного метода определения стоимости предмета подрядных торгов в строительстве может зависеть от ряда факторов, в частности от:

• наличия и качества разработанной проектно-сметной документации на строительство;
• уникальности предлагаемого объекта строительства;
• уровня организации строительного производства в регионе намечаемого строительства;
• уровня и качества региональной сметно-нормативной базы, учета в ней современного состояния строительных технологий, привязки нормативной базы к местным условиям и соответствия ее действующему законодательству;
• вида организации подрядных торгов;
• целей, которые ставит перед собой организатор торгов в области стоимости строительства, сроков и других условий.

2.5. Результаты определения стоимости предмета торгов рекомендуется использовать в качестве основы для:

• обсуждения уровня ценовых предложений претендентов;
• определения затрат на проведение подрядных торгов;
• определения величины снижения стоимости строительства от проведения подрядного торга (конкурса), если цена, предложенная победителем торга (конкурса), ниже оценочной стоимости инвестора;
• принятия решения об аннулировании результатов торгов или о проведении повторного торга в случае, если ценовые предложения претендента существенно превышают по величине инвесторскую оценочную стоимость и не компенсируются экономическими преимуществами от реализации альтернативных предложений претендентов по ускорению сроков строительства, снижению затрат на эксплуатацию сооружаемых объектов.

2.6. При оценке стоимости предмета подрядных торгов в строительстве рекомендуется руководствоваться следующими принципами:

• стоимость должна определяться строго по кругу продукции, работ и затрат будущего подрядчика, с учетом сроков календарного графика строительства, определенных в технической части тендерной документации по данному предмету торгов (эта стоимость не совпадает со стоимостью в инвесторской смете заказчика (застройщика);
• оценка должна выполняться в том же уровне цен, в котором условиями торга (конкурса) предлагается претендентам представить свои ценовые предложения;
• стоимость должна определяться на уровне среднерыночной стоимости строительства, складывающейся в данном регионе (городе, территориальной зоне);
• результаты оценки должны представляться в виде таблицы с распределением оценочной стоимости по элементам предмета торга (зданиям, сооружениям, укрупненным конструктивным элементам), комплексам работ и затрат, то есть в том же виде, в котором по условиям торга предложено претендентам представить свои ценовые предложения.

2.7. Распределение стоимости по конструктивным элементам объекта рекомендуется использовать на этапе рассмотрения оферт претендентов для оценки степени полноты учета и обоснованности величин, составляющих ценового предложения и, в том числе, для выявления случаев необоснованного занижения (демпинга) цен.

2.8. По каждому предмету торга (конкурса) его организатор и привлекаемая к определению стоимости строительства организация выбирают наиболее приемлемый метод определения стоимости с учетом степени проработки технических решений и сметной документации по предмету торга, наличия информации о стоимости объектов-аналогов и комплексов работ.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ
ПРИ НАЛИЧИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

3.1. Общий порядок определения стоимости.

3.1.1. В условиях рыночных отношений определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство, в том числе при подрядных торгах.

Для определения стоимости в ходе подготовки предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:

• при разработке обоснований инвестиций (предпроектных проработок) и проектно-сметной документации по заказу инвестора — ИНВЕСТОРСКИЕ СМЕТЫ (РАСЧЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК);
• при подготовке договора (контракта), в том числе и в случае проведения подрядных торгов, когда разработана ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, РАСЧЕТЫ (СМЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК ПРОИЗВОДСТВА) ПОДРЯДЧИКА.

При этом следует иметь в виду, что стоимости, определенные инвесторской сметой и сметой подрядчика могут не совпадать, т.к. в смете подрядчика не учитываются затраты, которые несет инвестор (заказчик-застройщик), в т.ч.:

Кроме того, как правило, в обязанности заказчика (застройщика) входит приобретение оборудования (отдельная графа в сводном сметном расчете), что составляет значительную часть средств в составе инвесторской сметы.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

При определении стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации следует руководствоваться нормативно-методическими документами, приведенными в прил.1 к настоящим Методическим рекомендациям, основными из которых являются:

“Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94)”, введенный в действие письмом Минстроя России от 29.12.94 N ВБ-12-276, (далее “Свод правил. (СП 81-01-94)”).

3.1.2. Основанием для определения стоимости строительства служат:

• обоснования инвестиций (предпроектные проработки);
• проект и рабочая документация (РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, пояснительные записки к проектным материалам;
• действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
• отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

3.1.3. В условиях рыночных отношений для оценки стоимости предмета подрядных торгов в строительстве расчет стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) в процессе подготовки тендерной документации на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.

При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. (или с 1 января 1984 г.)*.

* Применение базы 1984 г. допускается для составления локальных смет.

Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

• в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;
• в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых на период осуществления строительства.

Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации может носить предварительный характер и использоваться при принятии решения о целесообразности строительства.

Для определения стоимости строительства в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

Сметная документация составляется с учетом информации о текущем (прогнозном) изменении цен на различные применяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в региональных центрах по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), органах государственной статистики и в сметно-консультационных фирмах.

3.1.4. Методические рекомендации предусматривают определение стоимости предмета торгов на основе базисной 1991 (1984) г. сметной стоимости, определенной по проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу и утверждение, ее индексации на момент проведения торгов с учетом среднего темпа инфляции на период от начала строительства (ремонта) до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Стоимость объекта состоит из основной части цены предмета торгов и прочих работ и затрат, включая налоги, относимые на стоимость строительства.

Основную часть цены предмета торгов составляет пересчитанная в текущие цены базисная 1991 (1984) г. сметная стоимость строительно-монтажных работ (без прочих работ и затрат) в текущий уровень цен на период проведения подрядных торгов. (См. табл.1).

Расчет основной части цены предмета торгов в строительстве

Наименование частей здания (конструктивных элементов)

Еди-
ница изме-
рения

Сметная стоимость
с накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1991 (1984) г., руб.

Нумерация пункта индекса укр. вида работ по сборникам индексов

Усред-
ненные индексы по видам работ

Стоимость в текущем уровне цен, руб. гр.4хгр.5

Удельный вес стоимости,
%

Прочие работы и затраты

К основной части цены предмета торгов в текущем уровне добавляются прочие работы и затраты, включая налоги, относимые к стоимости строительства.

Стоимость предмета торгов ( ) образуется из фиксированной величины основной части цены предмета торгов в текущих ценах с добавлением прочих работ и затрат, включая налоги, с применением к этой величине коэффициента инфляции, определяемого на срок строительства по среднему темпу инфляции и приведенного в табл.2.

Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предмета торгов
на предполагаемый срок строительства с учетом отложенного платежа

NN
п.п. и срок платежа

Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы

Коэффициент инфляции для платежа за период с начала строительства до момента платежа по договору (для аванса =1) (по данным таблицы 3)

Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов (гр.2хгр.3)

Стоимость предмета торгов ( ) определяется по формуле:

,

где: — сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов, итог по графе 7 табл.1;

— коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору, итог по графе 4 табл.2;

— коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Пример расчета стоимости предмета торгов для конкретного объекта приведен в прил.2.

Коэффициент инфляции определяется в соответствии с табл.3. При определении стоимости предмета подрядных торгов учитываются сроки строительства, принятые по проекту организации строительства (ПОС) и графикам проекта производства работ (ППР).

Коэффициенты инфляции за период от начала строительства
до момента платежа ( ) определяется по следующей таблице:

темп инфляции в%

Сроки платежей в месяцах (периодах),
на которые рассчитываются коэффициенты

3.1.5. К исходным данным для определения стоимости предмета подрядных торгов относятся:

• базисная сметная стоимость строительно-монтажных работ, включающая прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления по базисным 1991 (1984) г.г. сметным нормам и ценам (без прочих затрат);
• индексы изменения стоимости по видам работ, разрабатываемые РЦЦС и другими уполномоченными организациями и применяемые к указанной базисной стоимости;
• нормы дополнительных затрат на зимние удорожания, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по сборникам норм б. Госстроя СССР (НДЗ-91 или НДЗ-84);
• нормы на временные здания и сооружения, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ (сборник норм СНиП 4.9-91 или СНиП-IV-9-84) или по смете на принятый набор временных зданий и сооружений подрядчика для конкретного объекта;
• данные для расчета других видов прочих затрат;
• данные по налогам и платежам (на пользователей автодорог, транспортный, НДС и др.);
• часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, выделяемые заказчиком подрядчику (пункт 3.5.9. “Порядка определения стоимости. ”).

3.1.6. Для расчета коэффициента инфляции необходимы следующие исходные данные:

• предполагаемый срок строительства;
• размер авансового платежа и срок его погашения;
• размер отложенного (страхового) платежа и срок его погашения;
• размер и сроки оплаты за этапы работ;
• сроки окончательного расчета за объект в целом.

3.2. Использование укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (Сборника УПБС ВР) при расчете стоимости предмета торгов в строительстве.

3.2.1. Сборник УПБС ВР предназначен для предварительной оценки заказчиком строительства в составе документации на ранних стадиях проектирования с выбором вариантов проектных решений на различных этапах планирования капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиками, для расчета стоимости подрядных работ в процессе подготовки подрядчиком предложений по цене строительной продукции.

При применении Сборника УПБС ВР стоимость строительства определяется ресурсно-индексным методом с использованием данных регистрации текущего уровня цен на ресурсы, имеющихся у РЦЦС или подрядных организаций, с учетом в их составе сметной величины накладных расходов, сметной прибыли и прочих (лимитированных) затрат.

3.2.2. При определении стоимости строительных работ в объектных расчетах стоимости делаются необходимые сопоставления характеристик намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, учтенных в укрупненных показателях, а также выполняется приведение к уровню сметных цен того территориального района, где намечается строительство.

При отсутствии необходимых показателей и других нормативов, указанных выше, могут использоваться стоимостные показатели объектов-аналогов, взятые из смет, составленных к рабочим чертежам по ранее запроектированным и построенным объектам.

3.2.3. Стоимость монтажа оборудования определяется на основе данных, приведенных в укрупненных показателях на 1 т оборудования. Стоимость самого оборудования определяется на основе данных по объектам-аналогам. Для впервые применяемой технологии производства, при отсутствии аналогов, стоимость основного технологического оборудования определяется в индивидуальном порядке.

Стоимость вспомогательного оборудования исчисляется также укрупненно: либо по показателям на единицу мощности производства, либо в процентах к стоимости основного оборудования. Стоимость технологических трубопроводов, силового электрооборудования, пароснабжения, КИП, автоматики и других тому подобных систем может определяться на основе показателей на единицу мощности или производительности цеха. Приведенные в укрупненных показателях единичные показатели могут корректироваться с учетом увеличения производительности оборудования или в связи с другими факторами.

3.2.4. Составление сметной документации с применением сборника УПБС ВР по проектируемым объектам при разработке инвесторских смет или определении оценки предмета торгов в строительстве должно осуществляться в текущих ценах на ресурсы, отслеживаемых и регистрируемых, соответственно этапам разработки документации, региональными центрами по ценообразованию или подрядными организациями, ведущими строительство.

Определение сметной стоимости по видам работ в текущем уровне цен осуществляется с использованием расчетных показателей сборника УПБС ВР в части приведенного расхода материалов-представителей, трудоемкости и основной заработной платы рабочих-строителей, количества маш.-ч строительных машин и заработной платы машинистов.

Определение размера основной заработной платы рабочих-строителей в составе прямых затрат производится умножением заработной платы в базисном уровне цен на индекс средств на оплату труда по данным регистрации. Все остальные расчеты, связанные с приведением к необходимому уровню цен в локальных сметах, сводке объемов и стоимости работ, осуществляются в том же порядке, что и расчеты по составлению инвесторских смет в базисном уровне.

3.2.5. Пример расчета с использованием сборника УПБС ВР приведен в прил.3.

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ
ПРИ ОТСУТСТВИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

При отсутствии предпроектной и проектно-сметной документации на предполагаемый к строительству объект определение цены предмета торгов возможно по укрупненным показателям и по объектам-аналогам несколькими вариантами, имея в виду, что необходимо располагать при этом основными проектными решениями и сроками выполнения работ.

4.1. Определение стоимости предмета торгов по укрупненным показателям объектов-аналогов

Одним из основных методов определения оценки предмета торгов объекта является использование укрупненных показателей стоимости строительства объектов-аналогов.

Данный метод позволяет выполнить оценку предмета торгов строительства по унифицированному набору ресурсов, их расходу, характеризующих базисный уровень затрат на материальные и трудовые ресурсы, эксплуатацию строительных машин, энергоресурсов, транспортных затрат с использованием индексов пересчета стоимости по отношению к базовому уровню стоимости, в котором был определен расчет, с учетом коэффициентов пересчета стоимости в текущий уровень цен или прогнозный, с учетом предполагаемой в этот период инфляцией, изменений налогового законодательства.

Исходными материалами для расчета являются укрупненные на уровне базовых ресурсов проектные данные предполагаемого к строительству объекта, его укрупненные показатели, проектные данные объектов-аналогов, наиболее полно соответствующие проекту, с которым производится сопоставление.

При этом в стоимости одной потребительской единицы строительной продукции объекта-аналога должны учитываться затраты на:

• внешние инженерные сети;
• подготовку и последующее благоустройство территории;
• компенсацию за сносимые строения;
• прочие лимитированные работы и затраты, в том числе:
• затраты по перевозке рабочих;
• затраты, связанные с набором рабочей силы;
• прочие затраты.

Расчет стоимости строительства по укрупненным показателям объекта-аналога выполняется в соответствии с табл.8, приведенной в прил.4.

Для расчета стоимости материалов и других ресурсов допускается использование данных об их текущей рыночной стоимости. Стоимость материалов, изделий и конструкций рекомендуется определять в соответствии с табл.9.

Аналогично расчету стоимости материальных ресурсов производится расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.

Пример определения строимости предмета торгов по укрупненным показателям объекта-аналога приведен в прил.4.

4.2. Использование банка данных подрядных и проектных организаций, заказчиков,
существующих нормативных материалов на строительство объектов

Учитывая значительный объем укрупненных показателей по зданиям, наработанных в период плановой экономики, рекомендуется в максимальной степени их использование для определения стоимости предмета торгов.

Стоимость строительства аналогичных объектов приводится к базовым ценам периода строительства и в дальнейшем производится определение стоимости с учетом коэффициентов инфляции. Методика применения коэффициентов инфляции при использовании архивных материалов аналогична приведенной в описании традиционного способа определения стоимости предмета торгов.

При этом могут быть использованы:

• архивные данные заказчиков, подрядных и проектных организаций о стоимости строительства ранее построенных объектов;
• укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ:
• укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ (СНиП IV-14-84. Приложения);
• укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) (СНиП IV-14-84. Приложения);
• сборники сметных норм затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий (СНиП IV-13-84. Приложения);
• прейскуранты на строительство зданий и сооружений межотраслевого назначения;
• прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (СНиП IV-15-84. Приложения);
• сборники укрупненных расценок (СНиП IV-14-84. Приложения).

4.3. Использование статистических данных Госкомстата России,
информационных данных Региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и
Межрегионального центра по ценообразованию в строительстве и
промышленности строительных материалов (МЦЦС), а также других организаций

В распоряжении инвесторов и других участников подрядных торгов имеются и иные подходы к определению стоимости строительства отдельных объектов в текущем уровне цен, располагая при этом минимально необходимыми техническими (проектными) параметрами этих объектов.

Так, по объектам жилищно-гражданского строительства (жилые дома, учебные и лечебные учреждения и др.) могут использоваться данные статистической отчетности, в т.ч. Госкомстата СССР (ЦСУ СССР), действовавшие в период плановой экономики: N 2-кс (годовая) “Отчет о вводе в действие объектов, основных фондов и использовании капитальных вложений”, N 1-кс (ИЖС) “Отчет о строительстве объектов подрядным способом за счет средств граждан” N 34-город и др.

В настоящее время по жилищному строительству могут использоваться:

• статистические наблюдения Госкомстата России по форме N 2-кс, составляемые начиная с 1998 года, о стоимости 1 м общей площади жилых домов;
• информационные данные РЦЦС и МЦЦС о расчетной стоимости 1 м общей площади жилых домов в среднем по соответствующему региону, выдаваемые ежеквартально в течение нескольких последних лет;
• статистические наблюдения Госкомстата России и его региональных подразделений “Сведения об уровне цен на рынке жилья” (форма N 1-рж), выпускаемые начиная с 1 января 1998 года ежеквартально, где указывается средняя стоимость 1 м общей площади квартир в зависимости от их качества, числа комнат, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения. Эти данные могут использоваться в качестве вспомогательного материала. При этом данные вторичного рынка жилья несколько выше, чем на первичном, поскольку учитывают эксплуатационные затраты и конъюнктуру спроса и предложения;
• информация КО-ИНВЕСТ “Жилые дома” — укрупненные показатели стоимости строительства (серия “Справочник оценщика”, 1998 г.), где приведены стоимостные показатели на блок-секции в целом различных типов домов (кирпичные, панельные, блочные, монолитные) по различным регионам страны.

На основе информационного справочника, выпущенного КО-ИНВЕСТ, могут быть получены более точные данные с учетом конструктивных решений домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т.п.

В показателях справочника КО-ИНВЕСТ учтены прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль, усредненная величина (20%) других сметных начислений к стоимости по главам 1-7 сводного сметного расчета. Указано, какие виды сметных начислений следует учитывать дополнительно. К показателям применяются также приведенные в справочнике корректирующие коэффициенты (регионально-климатические, регионально-экономические по классам конструктивных систем зданий, а также по конструктивным элементам и видам работ). Базовые показатели, принятые по справочнику, в обычном порядке индексируются к уровню цен на 01.01.98, а далее могут переводиться к уровню цен соответствующего квартала и года в последующем периоде.

4.4. Определение стоимости предмета торгов в прогнозном уровне цен

По желанию заказчика стоимость строительства объекта может определяться не только в текущем, но и в прогнозном уровне.

Прогнозный уровень стоимости предмета торгов в строительстве может рассчитываться:

а) в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату (например, в уровне цен, прогнозируемых на дату начала строительства, на дату завершения строительства и т.п. (см. табл.3);

б) в уровнях цен, характерных для конкретных дат в течение всего периода осуществления строительства (т.е. в смешанном уровне цен) (см. табл.4).

Схема определения стоимости в уровне цен, прогнозируемых
на конкретную дату начала или завершения строительства
(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)

Наименование составных элементов стоимости предмета торгов

Стоимость в базисном уровне цен ( ) на 01.01.91, тыс.руб.

Индексы изменения стоимости по отношению к базисному уровню

Стоимость в прогнозном уровне цен ( ) на конкретную дату, тыс. руб.

Источник: library.fsetan.ru