Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
В основе доходного подхода лежат четыре принципа:
— принцип наиболее эффективного использования;
— принцип спроса и предложения;
Доходный подход включает три метода:
Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. .период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.
Этапы определения рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода:
1. Определение величины капитализируемого дохода.
Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки.
Как узнать какой фундамент можно строить на вашем участке? Геология!
В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;
б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;
в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;
г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.
2. Определение коэффициента капитализации.
В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.
Подхода к расчету коэффициента капитализации:
Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.
Второй подход — условная капитализацияисходя из установленного, государством срока капитализации. Этот подход используется при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.
Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.
Установление сервитута // Расчет стоимости сервитута на земельный участок
Определение ставки дохода методом кумулятивного построения:
где: Кк — коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;
k0 — безрисковая ставка дохода на капитал;
ΣРn — премия за риск по числу фактора риска.
Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.
Премия за риск инвестиций в оцениваемый участокучитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.
Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж(рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.
3. Определение рыночной стоимости земельного участка.
Расчеты стоимости земли (Сз) методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:
Кк – коэффициент капитализации.
Задача. Определите рыночную стоимость земельного участка, если известно, что: земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход — 3500 руб. Коэффициент капитализации для земельного участка равен — 10%.
Решение:
Годовая рента земельного участка: 3500 х 4 = 14000 руб.
Рыночная стоимость земельного участка составит:
Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы, может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.
Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.
Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.
Годовая арендная платаможет быть рассчитана по следующей формуле:
где: — величина годовой арендной платы за земельный участок;
— базовая ставка арендной платы за м 2 ;
КВД — коэффициент вида деятельности арендатора;
КМ — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;
S — площадь земельного участка.
Задача. Определить стоимость земельного участка, если известны следующие данные: земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговым комплексом. Базовая ставка арендной платы составляет 20 руб. за м 2 в год, КВД = 3; КМ = 2; требуемая ставка доходности составляет 20%.
Решение:
Определяем величину годовой арендной платы за участок:
Рассчитываем стоимость земельного участка:
Задача. Оцените рыночную стоимость права на заключение договора аренды методом капитализации дохода, если известно, что площадь земельного участка – 40 соток. Величина ренты определенная на основе анализа рыночных ставок арендной платы за право пользования аналогичными земельными участками равна 1500 руб. за сотку в год. Коэффициент капитализации – 0,2.
Решение: Рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составит: тыс.руб.
Метод остатка используется для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может также использоваться для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.
Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.
При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:
1. Имеющиеся здания и сооружения должны соответствовать варианту наиболее эффективного использования земельного участка.
2. Стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты и срок их эксплуатации на их строительство должны быть рассчитаны достаточно точно.
3. Должен быть известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещение должна рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.
На практике возможно использование двух вариантов метода остатка.
Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок.
Этапы:
1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
Стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.
Затраты на создание улучшений состоят из трех частей:
Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.
Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта.
Прибыль может быть рассчитана:
а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;
б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.
При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.
После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости их воспроизводства или замещения на дату оценки.
2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимостиза год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.
На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).
ПВД — это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади — складское помещение или полезная площадь — офисное помещение), и ставки арендной платы. ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:
где: S — площадь сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход), м 2 ;
А — ставка арендной платы за м 2 площади.
Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.
На второй стадииоценивается действительный валовой доход (ДВД).
ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
ДВД = ПВД — П + ПД.
где: П – потери, % от ПВД
ПД – прочие доходы
На третьей стадиирассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.
Операционные расходы — это периодические расходы, необход мые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.
Операционные расходы принято делить:
— расходы на замещение, относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.
Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.
Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е: деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает.
Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных. При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.
3. Расчет чистого операционного дохода, (ЧОД):
ЧОД = ДВД — ОР — РЗ
где: ОР – операционные расходы, руб.
РЗ — Расходы на замещения, руб.
4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земликак разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
5. Расчет рыночной стоимости земельного участкапутем капитализации чистого операционного дохода для земли.
Задача. Определите стоимость земельного участка площадью 8000 м 2 .
Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка:
— четырехэтажное здание, с общей площадью 5500 м 2 .
— трехэтажное здание, с общей площадью 3500 м 2 .
Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет.
Ставка арендной платы 7000 руб. за 1 м 2 в год.
Потери о недозагрузки и неплатежей 10% от ПВД.
Расходы условно постоянные – 4000,0 тыс. руб.
Расходы условно переменные — 3000,0 тыс. руб.
Затраты на строительство зданий (33) — 200000,0 тыс. руб.
Коэффициент капитализации для зданий — 20%.
Коэффициент капитализации для земельного участка — 18%
Решение :
Рассчитаем общую сдаваемую площадь зданий:
S = 5500 + 3500 = 9000, м
Потенциальный валовой доход от единого объекта недвижимости:
Действительный валовой доход:
ДВД = ПВД – П = 63000,0 – (10% → 6300) = 56700,0 тыс. руб. или
63000,0 х 0,9 = 56700,0 тыс. руб.
Чистый операционный доход от единого объекта:
ЧОД — ДВД — Р =56700,0 — (3000,0 + 4000,0) = 49700,0 тыс. руб.
Доход, относимый к зданиям:
Доход, относимый к земельному участку:
Дзу = ЧОД — Дз = 49700,0 – 40000,0 = 9700,0 тыс. руб.
Стоимость земли: тыс. руб.
Задача. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 1239,0 тыс. руб., планируемый доход на инвестиции- 16%, срок экономической жизни -9 лет.
При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:
— в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;
— средний доход от продажи 1 л бензина составляет 210 руб.;
— с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.
Решение:
1. Определяем стоимость строительства АЗС:
Сс = 1239,0 х 5 = 6195,0 тыс. руб.
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений (по методу Инвуда):
3. Определяем ЧОД, приносимый сооружениями:
Дс = 6195,0 х 0,2711 = 1679,5 тыс. руб.
4. Определяем ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):
Дзу+с = 5 х 300 х 24 х 28 х 0,210 = 2116,8 тыс. руб.
5. Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок:
ЧОДзу = 2116,8 – 1679,5 = 437,3 тыс. руб.
6. Определяем стоимость земельного участка:
Второй вариант метода остатка:
— расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
— расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;
— расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;
— расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.
Задача.
Определите стоимость земельного участка, если известны следующие данные:
— общая площадь объекта — 22 000 м 2 ;
— общая площадь надземной части — 18 000 м 2 ;
— стоимость строительства 1 м 2 наземной части здания – 30,0 тыс. руб.;
— общая площадь квартир — 15 300 м 2 ;
— общая площадь подземной части — 4 000, м 2 ;
— стоимость строительства 1 м 2 подземной части здания – 20,0 тыс. руб.;
— общее число машино-мест — 100;
— стоимость продажи 1 м 2 жилых площадей — 50,0 тыс. руб.;
— стоимость продажи 1 машино-места в гараже — 20,0 тыс. руб.;
— затраты, связанные с операционными расходами составляют 2% от общей стоимости;
— величина ставки по кредиту составляет 10% годовых.
Решение:
Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником:
Сжп = 50,0 х 15300 = 765000,0 тыс. руб.
Стоимость продажи всех машино-мест собственником:
См-м = 20,0 х 100 = 2000,0 тыс. руб.
Стоимость продажи, всего:
Сп = 765000,0 + 2000,0 = 767000,0 тыс. руб.
Операционные расходы:
ОР = 767000,0 х 0,02 = 15340 тыс. руб.
Стоимость продажи с учетом операционных расходов:
Сор = 767000,0 – 15340 = 751660,0 тыс. руб. или
Сор = 767000,0 х 0,98 = 751660,0 тыс. руб.
Стоимость строительства наземной части, всего:
Снч = 30,0 х 18000 = 540000,0 тыс. руб.
Стоимость строительства подземной части, всего:
Спч = 20,0 х 4000 = 80000,0 тыс. руб.
Стоимость строительства всего здания:
Сз = 540000,0 + 80000,0 = 620000,0 тыс. руб.
Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего: С% = 620000 х 1,1= 682000,0 тыс. руб.
Стоимость земельного участка:
С ЗУ = 751660,0 – 682000,0 = 69660 тыс. руб.
Метод предполагаемого использования применяют при условии, что земельный участок способен приносить доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.
Этапы метода:
1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода
3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.
4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.
5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Задача. Определить стоимость земельного участка, вариантом наиболее эффективного использования, которого является строительство крытого рынка.
Имеются следующие данные:
— площадь участка — 7000 м 2 ;
— общая площадь сооружений крытого рынка — 6300 м 2 ;
— полезная площадь сооружений рынка — 4095 м 2 ;
— проектно-планировочные работы – 200,0 тыс. руб.;
— грунтовые и дорожные работы – 900,0 тыс. руб.;
— электричество – 500,0 тыс. руб.;
— водоснабжение и теплоснабжение -1200,0 тыс. руб.;
— канализация и дренаж – 1600,0 тыс. руб.;
— телекоммуникации – 300,0 тыс. руб.;
— стоимость строительства м 2 сооружений крытого рынка — 3500 руб./м 2 .
— прибыль предпринимателя от величины расходов 30%;
— ставка арендной платы 600 руб. / м 2 , руб.;
— потери от недозагрузки — 5% от ПВД;
— операционные расходы — 20% от ДВД;
— ставка дохода — 2,5% в месяц;
— прогнозный период — 4 года.
Решение:
Стоимость строительства сооружений крытого рынка:
Сс = 3500 х 6300 = 22050,0 тыс. руб.
Сумма расходов на строительство – всего с учетом предпринимательской прибыли:
Источник: studopedia.ru
Пример расчета стоимости земельного участка, на котором планируется строительство многоквартирного дома:
Для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землепользования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений.
Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.
При определении стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недвижимости.
Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию.
Для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.
Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.
Методы оценки земли, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.
В Международных стандартах оценки (МСО) дана следующая классификация методов оценки земли:
1) способ сравнения продаж;
3) извлечение (экстракция);
4) определение остаточной стоимости;
5) способ развития подразделений;
6) капитализация арендной платы за свободный участок.
В некоторых американских учебниках дается следующая классификация методов оценки земли:
1) cравнение продаж;
2) распределение стоимости;
3) вычитание стоимости;
4) капитализация дохода, включающая:
— методы прямой капитализации;
— расчет остаточного земельного дохода;
— капитализация земельной ренты;
— расчет дисконтированных денежных потоков или анализ застройки дробных участков.
Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р или на основе иных методов, представленных в учебной литературе, так как методические рекомендации не носят обязательственный характер. Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым инвестиционным контрактам. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята следующая классификация методов оценки земельных участков:
1) метод сравнения продаж;
2) метод распределения (соответствует методу разнесения МСО);
3) метод выделения (соответствует методу извлечения МСО);
4) метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок МСО);
5) метод остатка для земли соответствует определению остаточной стоимости МСО);
6) метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории МСО и представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков).
Для оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, доход от использования которых подвержен значительным колебаниям, также можно применять метод реальных опционов.
К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж. К доходному подходу относится метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод реальных опционов. Остальные методы, представляют собой комбинацию различных методов. Элементы затратного подхода также содержатся в методе остатка.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России кроме метода сравнения продаж к сравнительному подходу относят метод выделения и метод распределения. К доходному подходу данные рекомендации относят метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения и методе распределения. Поэтому отнесение методов к тому или иному подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов.
Кроме перечисленных выше методов в отечественной практике применяют, нормативные методы оценки стоимости.
К нормативным методам относятся методы расчета стоимостных показателей, устанавливающие обязательность применения конкретных фиксированных величин в расчетах, например, периода капитализации при расчете кадастровой стоимости земельных участков, ставок земельного налога при расчете выкупной цены земельных участков под зданиями и сооружениями и др.
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
проверку полученных данных о величине стоимости;
анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
Степень соответствия каждого из примененных подходов:
— функциональное назначение объекта оценки;
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.
Источник: studfile.net