Иногда строительным организациям приходится приостанавливать работы и консервировать объекты, причиной тому может послужить нехватка денежных средств, несоответствие строящегося объекта современным требованиям, банкротство инвестора и так далее.
Решение о консервации строящегося объекта принимает заказчик. Это решение он оформляет приказом или распоряжением, где должны быть указаны сроки, в которые будет:
- разработана документация, необходимая для консервации объекта;
- проведена инвентаризация недостроенного объекта строительства.
Заказчик, после принятия решение о консервации, обязан уведомить об этом подрядчика, оплатить подрядчику все выполненные работы и возместить ему расходы, вызванные консервацией.
На практике, как правило, все работы связанные с консервацией, выполняет подрядчик. Поэтому заказчику необходимо согласовать с ним смету на строительно-монтажные, ремонтные и восстановительные работы, а также на охрану объекта.
Перед тем как начать консервацию недостроенного объекта, необходимо провести инвентаризацию. В состав комиссии по проведению инвентаризации входят представители генподрядчика, субподрядчиков, а также проектной организации. Комиссия составляет инвентаризационные описи с указанием наименования объекта, объема выполненных работ по всему объекту и по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам и оборудованию.
Отражение расходов по доставке товаров на налог на прибыль. РУНО I Ершикова Марина Львовна
Инвентаризационная комиссия должна проверить:
- в каком состоянии находятся строительные объекты, которые должны быть законсервированы;
- нет ли оборудования, которое было передано в монтаж, но так и осталось не смонтированным.
Иногда комиссия выявляет завышение или занижение стоимости работ, причины которого могут быть различными, например:
- неправильно применены сметные нормы и расценки, поправочные коэффициенты пересчета сметной стоимости в уровень текущих цен и другие нормативы, из которых складывается договорная цена строительной продукции;
- в стоимость выполненных работ вошли расходы, не относящиеся к строительству (например, затраты на покупку оборудования, устранение дефектов оборудования, на пусконаладочные работы и так далее);
- в расчетных документах искажены данные об объемах СМР.
После инвентаризации описи передают в бухгалтерию заказчика и подрядной строительной организации, чтобы в учет были внесены необходимые исправления.
Документальное оформление консервации объекта строительства.
Заказчик и подрядчик должны документально оформить решение законсервировать строящийся объект. В течение месяца со дня принятия такого решения им следует подписать Акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ», в двух экземплярах: первый передается подрядчику, второй — заказчику (застройщику). В акте указывают:
Психология незавершенного строительства, материал для кровли СТРОИМ ДЛЯ СЕБЯ
- наименование и назначение объекта, строительство которого приостановлено;
- дата начало строительства;
- договорную (сметную) стоимость работ;
- сметную стоимость работ, которая выполнена на данный момент;
- расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы;
- затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.
Для получения необходимой информации о затратах заказчик, подрядчик и проектная организация составляют специальный перечень работ и затрат, согласно которому проектная организация разрабатывает смету консервации и охрану строительного объекта.
На основании сметы подрядчик будет выполнять СМР, которые будут оговорены в дополнительном соглашении к генеральному договору подряда на капитальное строительство. Дополнительным соглашением устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов, указывают сроки, в которые подрядной организации возместят убытки.
Затраты на консервацию незавершенного строительства у заказчика.
В ПБУ по учету долгосрочных инвестиций, сказано, что затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Как правило, их не предусматривают в сводных сметных расчетах. ПБУ по учету долгосрочных инвестиций рекомендует заказчику вести учет таких затрат на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемому к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».
План счетов бухгалтерского учета рекомендует отражать затраты на консервацию объекта, признавая их прочими расходами, на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
По мнению авторов настоящей книги, в данной ситуации лучше руководствоваться Планом счетов бухгалтерского учета и использовать счет 91 «Прочие доходы и расходы».
Пример 1.
В мае предыдущего года ООО «А» (заказчик) заключило с ООО «Б» (подрядчиком) договор на строительство офиса. Однако в январе текущего года из-за нехватки денежных средств заказчик вынужден был приостановить строительство и законсервировать объект. ООО «А» заказало проектной организации документацию, необходимую для консервации офиса. За услуги проектной организации было оплачено 11 800 рублей (в том числе НДС — 1 800 рублей).
Источник: www.intercom-audit.ru
Учет арендной платы за участок при консервации строительства
Как учитывать арендную плату за участок под строительство в БУ и НУ, если планируется консервация объекта?
Бухучет
При бухучете объектов капитальных вложений применяют:
- ПБУ 6/01 ″ Учет основных средств«, действует до 31 декабря 2021;
- ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. В 2021 году можно применять добровольно взамен ПБУ 6/01;
- Положение по бухучету долгосрочных инвестиций, утвержденное письмом Минфина от 30.12.1993 N 160 (далее — Положение N 160) (применяется в части, не противоречащей поздним нормативным документам по бухучету);
- Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ на территории РФ, утв. приказом Минстроя России от 04.08.2020 N 421/пр (далее — Методика).
Исходя из Рекомендуемого перечня работ и затрат, учитываемых в главах 1 и 9 сводного сметного расчета стоимости строительства, в него включают как затраты по аренде участка, так и затраты на безопасность строящихся зданий (приложение 9 к Методике).
В ходе строительства расходы в форме платы за аренду участка, а также расходы на охрану формируют первоначальную стоимость строящегося здания и отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Расходы, не увеличивающие стоимость объекта капитальных вложений, учитывают отдельно на счете 08. Потом они списываются со счета учета капитальных вложений за счет предусмотренных источников финансирования по мере окончания работ или совершения операций (например, в дебет счета 91-2 «Прочие расходы») (Положение N 160).
Нормы Положения N 160 применяется в части, не противоречащей более поздним нормативным актам по бухучету, в том числе ПБУ 6/01. Завершенный объект основных средств принимают к учету на счет 01 «Основные средства» по первоначальной стоимости, сформированной на счете 08 и состоящей из фактических затрат организации (п. 8 ПБУ 6/01, Инструкция к плану счетов). Инструкцией к плану счетов N 94н предусмотрено, что затраты по производственным мощностям и законсервированным объектам и прочие расходы учитываются по дебету счета 91.
В ФСБУ 26/2020 список расходов, не включаемых в капитальные вложения расширен и конкретизирован (п. 16 ФСБУ 26/2020), в сравнении с ПБУ 6/01. В Перечне 13 подпунктов (с «а» по «н»), и он открытый. В подпункте «н» пункта 16 ФСБУ 26/2020 указывают «иные затраты, осуществление которых не является необходимым для приобретения, создания, улучшения и (или) восстановления основных средств». Скорее всего, имеется в виду, что консервация и затраты на нее не относятся к «обычным» расходами для строительства, а понесены в связи с особыми случаями, поэтому не формируют фактических затрат по капитальным вложениям, а признаются расходами периода.
По сути, расходы во время затянувшейся консервации необоснованно завышают стоимость актива и в силу принципа осмотрительности признаются в текущих расходах периода.
Иная точка зрения: если бы не шло строительство объекта капитальных вложений, то расходы не возникли бы вообще, следовательно, их можно отнести к непосредственно связанным со строительством и учесть в составе капитальных вложений.
Этот вопрос организация должна решить самостоятельно, учитывая реальные обстоятельства, подготовив документы, закрепляющие решение (п. 8 Рекомендации Р-96/2018-КпР «Профессиональное суждение», Фонд «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» (фонд «НРБУ «БМЦ»), принята Комитетом по рекомендациям 17.12.2018, официальный сайт НРБУ БМЦ, 2021).
Если говорить о документах по консервации строительства, то при приостановлении строительных работ более чем на шесть месяцев должна быть обеспечена консервация объекта капитального строительства (п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). Правила проведения консервации объекта капитального строительства установлены постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 N 802.
Все факты хозяйственной жизни, а также понесенные расходы оформляются первичными документами (ст. 252, ст. 313 НК РФ, ст. 9 Закона N402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).
При остановке работ участники строительства готовят акт о приостановлении работ, по форме N КС-17, или индивидуально разработанной форме, где указываются реквизиты для отражения факта хозяйственной деятельности (письмо Минфина от 11.12.2009 N 03-03-06/1/805, ст. 9 Закона N402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).
Налог на прибыль
В общем случае, расходы на аренду участка и охрану объекта в условиях, когда имущество не вовлечено в хозяйственную деятельность не должно зависеть от наличия или отсутствия консервации объекта (охрана и аренда земли будут всегда, независимо от факта консервации). Такие расходы, когда они не связаны с производством и реализацией, относятся к внереализационным расходам (пп.
20 п. 1 ст. 265 НК РФ — другие обоснованные расходы). Но доказать связь подобных расходов с доходами (ст. 252 НК РФ) получается не всегда. Для этого нужно подготовить документы, обосновывающие причину консервации и документы, подтверждающие намерения по извлечению дохода из возводимых зданий.
Для целей налога на прибыль расходы на консервацию, в том числе незаконченных строительством объектов учитываются как внереализационные расходы (ст. 265 НК РФ, письма Минфина РФ от 14.11.2018 N 03-03-06/1/82343, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370 от 18.03.2009 N 03-03-06/1/164). Расходы по консервации недвижимости имеют своей целью сохранение имущества, с которого в будущем планируется извлекать доход. Поэтому данные затраты, включая расходы по охране законсервированных объектов, признаются экономически обоснованными для целей налогообложения прибыли.
С точкой зрения Минфина не всегда согласны налоговые органы на местах, о чем свидетельствует судебная практика признания для целей налога на прибыль расходов на консервацию (постановление АС Поволжского округа от 24.02.2016 N Ф06-4794/2015 по делу N А12-6997/2015, постановление ФАС Центрального округа от 08.10.2012 по делу N А35-10907/2011, определение от 28.09.2016 N 303-КГ16-11734 по делу N А59-3826/2015).
Направленность расходов в виде арендной платы за участок во время консервации на извлечение дохода неочевидна, поэтому их признание для целей налогообложения как внереализационных расходов грозит существенными налоговыми рисками.
Источник: pravovest-audit.ru