Если вы собираетесь купить загородный дом в коттеджном поселке Подмосковья, то должны знать, что недостаточно одного вложения средств в недвижимость. Необходимо понимать, что в дальнейшем коттедж нужно содержать. О том, какие платежи вам придется вносить, мы расскажем в этой статье.
Какие бывают платежи в коттеджных поселках?
- Платежи за потребление ресурсов. Они указаны в договоре с ресурсоснабжающей компанией. В документе также прописывается, что в связи с повышением тарифов сумма может изменяться (зачастую в большую сторону). Общая сумма за газ, электричество, как правило, определяется количеством реально израсходованных ресурсов. Размер платежа за воду зависит от источника подключения.
- Платежи за строительство и ремонт. В коттеджных поселках регулярно поводятся ремонтные работы, например, замена дорожного покрытия, которое приходит в негодность уже после нескольких лет эксплуатации. Обычно жители сами устанавливают размер платежей путем голосования на общем собрании.
- Ежемесячные эксплуатационные платежи. Они определяются составом услуг. Если их себестоимость повышается, то и сумма в счете тоже возрастет.
Кроме этого, от собственников требуется ежегодно уплачивать налог на недвижимость (землю, дом), который рассчитывается как определенный процент от кадастровой стоимости объектов.
Бизнес на строительстве жилья. Бизнес-план коттеджного поселка. Как войти в девелоперский бизнес?
От чего зависит сумма?
Размер платежей зависит от типа поселка: для эконом-класса она может составлять 5-7 тысяч рублей, для бизнес-класса – 10-15 тысяч рублей, в элитных она достигает 15-50 тысяч рублей. На расходы также будет влиять объем и уровень инфраструктуры. Она, в свою очередь, бывает открытой или закрытой: в первом случае она доступна всем желающим, а во втором ею могут пользоваться только жители коттеджного поселка. Если закрытая инфраструктура не окупается, то УК может включить ряд услуг в эксплуатационные платежи.
Специалисты по недвижимости говорят, что существует определенная закономерность между суммой счета и количеством домов в поселке: чем больше домов, тем ниже размер постоянных платежей, так как они распределяются на всех жителей.
Можно ли знать заранее, сколько надо будет платить?
Узнать, точную величину платежей не так-то просто. Размер расходов на эксплуатацию указывается в договоре, который заключается между собственником и управляющей компанией. На практике же эта цифра становится другой. Это связано с тем, что в ходе строительства сумма платежей еще не сформирована до конца, и в конечном итоге она будет зависеть от количества жилых домов в поселке и объектов инфраструктуры.
Завышенные платежи: что с этим делать?
Собственникам может показаться, что сумма в счете завышена. В такой ситуации рекомендуется направить в управляющую компанию письменную претензию. Если ответа не последует, то следующим шагом станет обращение в прокуратуру и суд, однако, это сопряжено с большими хлопотами и сложностями.
КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЕЛОК в КРЫМУ. Земельный участок под строительство коттеджного поселка в Феодосии.
Эксперты сходятся во мнении, что собственники домов могут влиять на ситуацию. В последнее время в коттеджных поселках Московской области инженерная инфраструктура и общественные места оформляются как общая долевая собственность всех жителей. При покупке земельного участка будущие его владельцы должны будут просто подписать дополнительное соглашение. Да, в этом случае расходы на покупку увеличиваются, но в будущем можно будет сообща выбирать управляющую компанию.
Некоторые застройщики формируют собственную УК и передают под ее крыло инфраструктуру поселка. В таких ситуациях собственники никак не смогут повлиять на «управленцев», если их работа кажется неудовлетворительной.
Что будет, если не платить?
Как правило, сначала управляющая компания старается уладить все вопросы, так сказать, мирным путем, но если собственник никак не реагирует на предупреждения, то переходит к более серьезным мерам: например, неплательщику могут запретить въезжать на территорию на автомобиле, с его участка не вывозят мусор, дом отключают от инженерных коммуникаций. Еще один вариант – УК может запретить пользоваться объектами общественной инфраструктуры. Часто все это сопровождается судебными разбирательствами.
Коттеджные поселки Подмосковья предлагают своим жителям максимальный комфорт, и чтобы избежать конфликтных ситуаций с управляющей компанией, рекомендуется регулярно платить по счетам.
Источник: choice-estate.ru
Загородные дома: оплата инфраструктуры; тарифы; права собственников по выбору управляющей компании. Покупка коттеджа: как просчитать оптимальный поселок
Коммуникации – нередко одна из самых главных проблем покупателей загородной недвижимости не только в момент выбора и строительства поселка, но и после заселения. Воду, электричество и газ никто не доставит в дом бесплатно, да и эксплуатация канализации, дорог и общественных зон тоже стоит денег. И к сожалению, иногда совершенно не маленьких.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Дело в собственнике
Ни один собственник жилья не желает переплачивать за коммунальные услуги и обслуживание его недвижимости. Но что значит – переплачивать? Прежде стоит разобраться, как формируются цифры в квитанции на оплату услуг. «Ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части: первая — эксплуатационные расходы: использование инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана и т.п., а вторая — коммунальные платежи», — говорит адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова». Размер коммунальных платежей определяется законодательными актами.
Эксплуатационные же расходы законодательством не регулируются, поэтому ситуация такова: сколько на рынке загородных поселков, столько и вариантов тарифов, определяющих плату за пользование коммуникациями, а также за такие услуги, как расчистка дорог, вывоз мусора и т.п. Многое зависит от того, кто является собственником систем водоснабжения, электроэнергии, канализации и т.п.
Во-первых, коммуникации могут находиться в собственности застройщика. Так обычно и бывает, если они были построены за его счет. «В этом случае для обслуживания сетей застройщик может либо нанять специализированную управляющую компанию (УК), либо использовать соответствующую структуру в своем штате, — говорит Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти». – Застройщик оставляет коммуникации в собственности, если планирует получать доход от сдачи в аренду инженерных сетей жителям поселка. Такая стратегия позволяет снизить стоимость самих коттеджей в расчете на последующие дивиденды с эксплуатации коммуникаций». И как сообщают эксперты рынка, в этом случае тарифы наиболее часто оказываются завышенными.
В-третьих, коммуникации могут быть переданы в муниципальную собственность (что оговаривается изначально в инвестконтракте). Такое обычно бывает, если коттеджный поселок находится на территории города или села. В этом случае используются нормы, применяемые профильными организациями при эксплуатации сетей в данном районе. Как правило, нормы довольно гуманны, особенно по сравнению с тарифами некоторых управляющих компаний.
И в-четвертых, собственниками коммуникаций часто являются сами жильцы поселка – если все возводилось за их счет. Часто еще во время реализации домов организуется кооператив или дачное некоммерческое партнерство (ДНП), которое заключает договоры с подрядными организациями, подводящими коммуникации, оплачивает их услуги (собирая деньги со всех членов ДНП) и, соответственно, становится собственником всех инженерных сетей, дорог и пр. Но также коммуникации могут быть переданы от застройщика ДНП уже после окончания строительства. При таком раскладе коммуникации тоже становятся общедолевой собственностью: «Условно говоря, если в поселке 160 домов, то каждый покупатель — владелец 1/160 части всех коммуникаций», — объясняет Сергей Мигунов («Конти»). И управляющую компанию в такой ситуации нанимают уже сами жильцы.
В некоторых случаях у коммуникаций может быть несколько собственников: к примеру, дороги принадлежат одному лицу, а электросети – другому. Но так бывает редко, потому что, как утверждает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED, на практике эта ситуация не жизнеспособная.
По мнению Игоря Заугольникова, члена правления RODEX Group, примерно в половине случаев центральные коммуникации принадлежат жильцам, в 25% случаев ими владеет застройщик, и еще в 25% – управляющая компания либо государство.
Алексей Иванов («Вектор Инвестментс») отмечает и такой фактор, как количество обслуживающего персонала УК и качество обслуживания: электрик и сантехник могут дежурить круглосуточно, расчищаться — не только главные дороги, но и второстепенные и т.п. Обычно качество повышается с классом поселка, но нужно еще учитывать и местоположение: «Чем дальше от города поселок, тем сложнее найти УК и специалистов, их, как правило, вызывают из городских служб, поэтому в проектах, более удаленных от населенных пунктов, обслуживание коммуникаций дороже», — утверждает адвокат Олег Сухов.
На платежи влияет и маржа управляющей компании. И по мнению Юрия Королева, генерального директора «Гуд Вуд Девелопмент», у кого-то запросы скромные и соответствуют среднерыночным, а у кого-то совсем нет, и тогда за пользование коммуникациями приходится платить и 40, и 50 тыс. в месяц, а то и больше. И такие цифры не такая уж редкость, особенно в камерных высокобюджетных поселках.
Тарифы и борьба за справедливость
По данным адвоката Олега Сухова, средняя стоимость эксплуатации коммуникаций в коттеджных поселках Подмосковья сегодня составляет 235 долларов в месяц (но это без учета престижных премиальных проектов). Эта сумма может быть меньше, если, скажем, в поселке представлены не все блага цивилизации: «Если в поселке есть только электричество, а из инфраструктуры — дороги и забор по периметру с КПП, то размер платежа с участка площадью 10 соток в среднем составляет от 1000 до 2000 руб. в месяц. А в поселке с полным набором коммуникаций: газ, свет, водоснабжение и канализация — плата может доходить до 7-9 тыс. руб. в месяц», — отмечает Борис Цыркин, генеральный директор компании Kaskad Family.
По мнению Ирины Могилатовой (TWEED), обслуживание всех коммуникаций в бюджетном проекте обходится в 10 долларов за сотку поселковой земли в месяц, и в эту сумму включаются также вывоз мусора, охрана, очистка дорог. А на одно домовладение в таком случае приходится, как правило, 6-7 тыс. руб. в месяц. Ну а в бизнес-классе, по данным Бориса Цыркина, нижняя граница ежемесячного платежа за обслуживание коммуникаций — 9-11 тыс. руб.
Если же УК выставляет более солидный счет и не может обосновать его, то она, скорее всего, настроена на получение огромной прибыли. Завышенные суммы в платежных документах чаще фигурируют у жителей тех поселков, где коммуникации находятся в собственности застройщика (и переданы в управление аффилированной УК) либо управляющей компании. В этом случае повлиять на выбор и работу организации, владеющей коммуникациями, очень сложно, а судя по имеющейся практике, – почти невозможно. Конечно, по требованию жильцов может быть проведен аудит, но сами по себе его результаты ничего не решают – чтобы что-то изменить, с ними нужно обращаться в суд. И тяжба в таких ситуациях может тянуться очень долго.
Но действовать все равно лучше, чем не действовать, ведь в ряде случаев подобные истории заканчиваются победой жильцов. «Есть прецеденты, когда после проведения аудита еще в досудебном порядке собственник коммуникаций снижал платежи за их обслуживание в несколько раз. Нам известен случай снижения стоимости эксплуатационного обслуживания в 3 раза (с тысячи долл. в месяц до 200 — 300 долларов)», — рассказывает Сергей Мигунов («Конти»). Да и суды далеко не всегда поддерживают владельцев коммуникаций.
Все гораздо проще и приятнее, когда коммуникации принадлежат собственникам домовладений. В этом случае они сами выбирают УК: «Размер платежей рассчитывается исходя из конкретной сметы расходов на определенный период времени, обычно на год. Смета представляется на ежегодном общем собрании собственников коммуникаций, где обсуждается перечень услуг компании и ее расценки, с которыми можно согласиться или не согласится», — говорит адвокат Олег Сухов.
«А если управляющая компания непомерно повышает платежи, собственники могут ее сменить, ведь она всего лишь наемный сервис», — уверяет Ирина Могилатова (TWEED). Правда, перед столь радикальным решением рекомендуется обсудить с руководством УК, почему платежи высоки и как их оптимизировать. Возможно, сервисная компания ничего не завышает, а просто оказывает много услуг, от которых при желании можно и отказаться: «Например, на зимний период нет необходимости в расчистке второстепенных дорог, также можно не включать уличное освещение на всей территории поселка, а оставить лишь несколько работающих фонарей», — предлагает Борис Цыркин (Kaskad Family).
Однако коммуникации в собственности – это палка о двух концах. Во-первых, наличие собственности предполагает налог на имущество. А во-вторых, «существует высокая вероятность разногласий среди жильцов, и пока они будут искать консенсус — коммуникации могут прийти в негодность», — подмечает Валентин Свиридов («Велес Девелопмент»), советуя при этом выбирать те поселки, застройщик которых хорошо известен на рынке и имеет прекрасную репутацию. В таком случае вероятность обмана и завышенных платежей минимальна, особенно если внимательно изучать все документы: договор купли-продажи и все дополнения к нему, в которых описывается юридическая схема передачи в собственность тех или иных коммуникаций, а также формат взаимодействия с управляющей компанией после окончания строительства поселка.
Источник: www.metrinfo.ru