Расходы организаций на благоустройство офисов и рабочих мест воспринимаются неоднозначно. С одной стороны, они заметно улучшают условия труда сотрудников. С другой – являются причиной доначисления налогов, поскольку налоговики далеко не всегда считают эти расходы обоснованными. В данной статье мы рассмотрим спорные расходы сразу с нескольких точек зрения.
Какие расходы на офис могут повлечь претензии налоговой
Покупка организациями недвижимости, транспортных средств, промышленного оборудования, офисной мебели, ККТ, рабочих компьютеров, ПО и оргтехники по большей части не вызывает у налоговиков никаких претензий.
Такие расходы изначально воспринимаются как экономически оправданные и целесообразные. И поскольку все перечисленные объекты так или иначе используются для решения производственных или управленческих задач организаций, то проблем с отнесением их в состав расходов, как правило, не возникает.
Но все меняется, когда речь заходит о расходах на благоустройство рабочих мест и создание для сотрудников комфортных условий труда. К спорным с точки зрения экономической оправданности и целесообразности зачастую относят расходы на приобретение в офисы:
Экономия на аренде? ЛСТК. Добавь этаж для Офиса/Склада.
- кондиционеров, увлажнителей/осушителей воздуха, ионизаторов и другой климатической техники;
- холодильников, бытовых морозильных установок;
- телевизоров, игровых приставок;
- газовых и электроплит, микроволновок, грилей, электрочайников, кофемашин, кофеварок;
- диванов, кресел, кроватей и другой подобной мебели;
- бассейнов, саун, бань;
- аквариумов, террариумов, вольеров и других средств содержания животных, птиц и рыб;
- бильярдных столов и т.д.
По таким расходам позиции налогоплательщиков и налоговиков могут кардинальным образом расходиться. И что одним кажется вполне естественным и обоснованным, для других – непозволительная роскошь и расточительство, компенсировать которые за счет увеличения бюджетных потерь нельзя.
Что думают налогоплательщики о расходах на благоустройство офисов
Обустройство офисов, оборудование обеденных помещений, создание комнат отдыха и приобретение дорогой современной бытовой техники – далеко не всегда добрая инициатива самих работодателей. Зачастую они попросту выполняют возложенные на них законные обязанности.
Напомним, в соответствии со ст. ст. 22 и 212 ТК РФ работодатель обязан обеспечивать бытовые нужды работников, связанные с исполнением ими трудовых обязанностей, а также санитарно-бытовое и медицинское обслуживание работников.
Согласно же ст. 223 ТК РФ работодатели обязаны оборудовать на своих предприятиях санитарно-бытовые помещения, помещения для приема пищи, помещения для оказания медицинской помощи, а также комнаты для отдыха и психологической разгрузки работников.
Помимо ТК РФ существуют еще и многочисленные санитарные нормы и правила, которые также обязательны для организаций и ИП. Например, СанПиН 2.2.4.548-96, утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 01.10.1996 № 21. Данный акт устанавливает, что в холодный период года температура в офисах должна быть на уровне 22–24 °C с влажностью воздуха 60–40%, а в теплое время года – 23–25°C с такой же влажностью воздуха. Разумеется, добиться таких значений можно только при приобретении и установке соответствующей климатической техники.
Застройщики раскрыли свои расходы на строительство новостроек!
В связи с этим оборудование офисов кондиционерами, кулерами, комнатами отдыха, холодильниками, диванами, креслами, телевизорами, газовыми и электроплитами и другой бытовой техникой представляется уже не как прихоть работодателя, а как производственная необходимость.
В противном случае работодатель рискует нарушить целый ряд законных требований. И экономия на диванах и кулерах может обернуться целой чередой штрафов от ГИТ.
Само собой, что все расходы на благоустройство офисов и комфорт работников организации стремятся учесть в расходах, уменьшив тем самым налогооблагаемую прибыль. Тем более, что пп. 7 п. 1 ст. 264 НК РФ прямо позволяет относить к прочим расходам затраты организаций на обеспечение нормальных условий труда работников.
В зависимости от срока полезного использования приобретенного имущества и его стоимости оно относится либо к основным средствам (если стоимость свыше 100 000 рублей), либо к материально-производственным запасам (если стоимость меньше 100 000 рублей). В первом случае стоимость имущества списывается через начисление амортизации, во втором – путем отнесения к расходам после сдачи в эксплуатацию или после ее полной оплаты.
Что делают налоговики с расходами на благоустройство офисов
В отличие от работодателей, при контроле спорных расходов налоговики исходят в первую очередь из интересов экономии бюджетных средств и буквального толкования пп. 7 п. 1 ст. 264 НК РФ.
Действительно, данная норма не уточняет, что следует понимать под расходами на обеспечение нормальных условий труда и не предусматривает конкретного перечня подобных расходов. Это приводит к спорам и разногласиям относительно того, какие именно расходы можно учесть в целях исчисления налога на прибыль.
В то время когда организации в обоснование затрат на обеспечение нормальных условий труда указывают на санитарные требования и нормы ТК РФ, налоговики ссылаются на неэффективность и экономическую нецелесообразность этих расходов. Кстати, для этого у них также имеется вполне логичное и законное обоснование.
По закону для целей налогообложения прибыли организаций учитываются только те расходы, которые отвечают условиям ст. 252 НК РФ. То есть расходы должны быть не только документально подтверждены, но еще и обоснованы с экономической точки зрения и направлены на получение дохода.
Следовательно, если организация тратится на создание работникам нормальных условий труда, то она должна обосновать, что такие расходы непосредственно связаны с производственной деятельностью работников.
Иными словами, плательщикам необходимо объяснить, каким именно образом покупка холодильника или дивана связана с деятельностью их работников, занятых, скажем, оказанием консультационных услуг. В свою очередь контролеры должны обосновать, что консультантам не нужен ни холодильник, ни диван.
Снимая с работодателей подобные расходы, налоговики руководствуются правилом, установленным в соответствии с п. 29 ст. 270 НК РФ. Данная норма гласит, что для целей налогообложения прибыли организаций не должны учитываться расходы на оплату товаров для личного потребления работников, а также другие аналогичные расходы, произведенные в пользу работников.
И если на списание в расходы стоимости электрочайников, холодильников и СВЧ-печей контролеры зачастую смотрят еще сквозь пальцы, то амортизационные отчисления на телевизоры, игровые приставки, кинотеатры, музыкальные системы и бильярдные столы – это уже выше их сил. Мимо таких затрат контролеры уже не пройдут.
Кого поддерживают суды
По большей части судебная практика рассмотрения таких споров складывается в пользу налогоплательщиков. Но для удачного исхода дела мало представить в суд документы, подтверждающие реальное приобретение и принятие на учет спорного имущества. Не менее важно еще и обосновать экономические причины приобретения этого имущества. Если с приобретением ГСМ, спецтехники и строительных материалов все понятно, то необходимость покупки телевизоров, кофемашин и мягких кресел придется доказать.
При этом организации и ИП вправе ссылаться на нормы трудового и санитарного законодательства, обязывающие создавать для работников достойные и комфортные условия для труда и отдыха. Например, на положения ст. ст. 108 и 223 ТК РФ. Согласно данным нормам, работодатель обязан предоставить работникам обеденный перерыв, а также оборудовать специальное помещение для приема пищи.
Это значит, что предоставить отдельное помещение для обеденных перерывов еще недостаточно. Важно оснастить такое помещение всей необходимой техникой, позволяющей хранить, готовить и разогревать пищу и напитки.
Та же ст. 223 ТК РФ позволяет отнести к расходам на обеспечение нормальных условий труда затраты на приобретение в офис кресел, диванов и телевизоров. Согласно данной статье, в обязанности работодателей входит в том числе обустройство комнат для отдыха сотрудников в рабочее время. Поэтому такие затраты не окажутся лишними и также будут признаны судами обоснованными (постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.06.12 № А40-50869/10-129-277).
То же самое касается и расходов на приобретение разного рода игр, аквариумов, комнатных растений, картин, животных и так далее. Поскольку, помимо всего прочего, на работодателей возлагаются обязанности по оборудованию специальных помещений для психологической разгрузки сотрудников, данные затраты также можно отнести к расходам (постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2011 № А40-95142/10-13-451).
Но стоит учитывать, что приобретенное имущество, обеспечивающее комфорт сотрудников, должно использоваться ими именно в рамках производственного процесса, в пределах территории работодателя и в рабочее время. Если организация построит и оборудует за пределами территории предприятия место для отдыха работников в нерабочее время, такие затраты суды не разрешат учесть в расходах (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2017 № А42-8232/2014).
Таким образом, организациям разрешается учесть по сути любые затраты на создание комфортных условий в офисах. Главное – обосновать такие затраты нуждами и интересами самих работников. И если даже налоговики снимут с организации такие расходы, шансы отстоять их в суде довольно велики.
Источник: buh.ru
Как оптимизировать расходы на строительство офиса?
В настоящее время происходит замедление темпов деловой активности, что заставляет владельцев бизнеса значительно «урезать» спонсирование строительных проектов.
Ограниченность в средствах затрудняет поиск баланса между ценой и качеством, поэтому вопрос грамотного распределения бюджета становится одной из приоритетных задач при строительстве офиса.
Как оптимизировать расходы и на чём точно не стоит экономить расскажет руководитель Тендерного отдела компании «ТСМ» Екатерина Астафьева.
— ❓ Какие проблемы возникают на этапе согласования бюджета?
— Оптимизация бюджета – тенденция, которая стремительно набирает обороты. На неё никак не повлияла пандемия и сложившаяся ситуация в стране. Наш многолетний опыт показывает, что заказчик часто обращается к нам, имея на руках готовый дизайн-проект. Проще говоря, он приходит с картинкой и говорит: «Я хочу так».
Он получает её от архитектурного бюро вместе со списком материалов, которые необходимо использовать для реализации данного проекта. Мы, как генподрядчик, просчитываем именно те материалы, которые были «заложены» архитекторами.
Довольно часто сумма материалов не устраивает заказчика, и он пытается сэкономить на инженерных системах.
— ❓ Какие возможности существуют для экономии бюджета?
— Мы часто предлагаем заказчикам аналоги по любому разделу, который соответствует «оригиналу» по техническим характеристикам, но дешевле из-за финансовых условий поставщика и менее известного бренда.
В данной ситуации экономия – логичное и необходимое решение. На рынке есть российские, китайские, корейские и другие производители, которые не уступают по качеству европейским, но их материал на порядок дешевле.
В условиях санкций и затруднённой логистики подобная замена актуальна.
—❓ Часто ли используются материалы российского производителя?
— На российском бренде наш выбор останавливается довольно редко. Бывает так, что мы уже знакомы с производством материала, поэтому рекомендуем его заказчику. Мы ежедневно мониторим новые предложения на рынке и не рекомендуем заказчикам сомнительные материалы, для нас это огромный риск.
Генподрядчик – это конечное звено, от которого зависит исходный результат.
—❓ Есть ли альтернатива качественным материалам европейских производителей?
— Импортозамещение происходит на уровне не только европейских поставщиков, но и производителей других стран. Материалы европейского производителя возможно купить и доставить, но уже с другими сроками и ценой. До введения санкций мы получали материал в течение 3 месяцев и реализовывали проект в течение четырех. Сегодня сроки реализации проекта могут быть увеличены.
—❓ На чём точно не стоит экономить?
— Мы советуем заказчику не экономить на воздухе, которым дышат сотрудники и на освещении, при котором они работают. Также нельзя обойтись без оборудования, отвечающего за безопасность и СКС, которая необходима для бесперебойной работы офиса. При заключении договора по системе «Designhttps://vc.ru/office/419546-kak-optimizirovat-rashody-na-stroitelstvo-ofisa» target=»_blank»]vc.ru[/mask_link]
Сколько стоит построить офисное здание
На рынке коммерческой недвижимости строительство бизнес-центров сегодня является довольно привлекательным вариантом с точки зрения инвестирования средств. Конечно, на быструю окупаемость рассчитывать не приходится, но, качественные бизнес-центры в пределах ТТК высоко востребованы среди потенциальных арендаторов и это хороший показатель.
Крупные компании уже столкнулись с дефицитом больших офисных площадей: найти помещение площадью более 10 000 м2 в столице очень сложно. Наличие собственного здания поможет им существенно сэкономить на собственной аренде и заработать, сдав излишки площадей в аренду сторонним фирмам. Продажа «лишних» помещений быстрее окупит вложения, однако стабильный и растущий доход обеспечивает только аренда.
Насколько привлекательно строительство бизнес-центров с точки зрения инвестиций? Посмотрим, что говорят эскперты рынка:
Вадим Казберов – Операционный директор Cityстоимость денег», просчитав риски и издержки, подвергнув анализу прогнозы консультантов по динамике роста или падения рынка, также, рассмотрев другие факторы, можно сделать выводы о привлекательности строительства объекта недвижимости.
Что касается физического строительства бизнес-центра, аналогично, необходим индивидуальный подход и оценка. В Москве, например в ЦАО, целесообразна реконструкция. В регионе, имея 2 Га, коммуникации, дорогу, целесообразно строительство. Средний срок окупаемости офисного здания, расположенного за пределами ТТК в Москве, площадью 13-20 тыс. м2 составляет 15-20 лет».
Максим Аронов, Управляющий партнёр ГК РОСТ.ФОНД, Санкт-Петербург
«Если говорить про рынок Петербурга, то мы видим достаточно устойчивый спрос IT-компаний на строительство бизнес-центров для своих собственных нужд. После ввода в эксплуатацию башни Газпрома, вторая волна роста спроса, которую можно сейчас ожидать — конечно, не в таком объёме, как переезд Газпрома — это переезд Верховного суда, который потянет за собой и перемещение целого ряда обслуживающих и связанных с ним компаний. Это даст дополнительный всплеск спроса на офисные пространства, и в фокусе будет опять та же Петроградская сторона, где будет расположен Верховный суд, Васильевский остров, центральные районы, приморская часть. Поэтому, я предполагаю, что Петербург в этом плане может быть интересен в будущем для строительства новых бизнес-центров».
Решит ли Build-to-suit проблему дефицита качественных площадей на рынке коммерческой недвижимости?
Схема built-to-suit, обозначающая строительство под конкретного заказчика, сегодня занимает около трети российского рынка складских помещений. По оценкам специалистов, ее доля на рынке офисов в ближайшие два-три года вполне может достигнуть отметки в 50%. При вышеуказанной окупаемости проекта сроком в 5 лет, уже на 6-й год собственник не платит за помещение, а зарабатывает на нем.
Привлечение девелоперов избавляет от сложных многоуровневых коммуникаций с различными организациями. Кроме того, это положительно скажется на сроках и качестве строительства. Идея сэкономить, привлекая нескольких подрядчиков, предложивших лучшую цену, на деле в 99% случаев оборачивается головной болью, повышением затрат и несоблюдением сроков. В целом built-to-suit позволяет сэкономить 30-40% по сравнению с покупкой аналогичного по площади и характеристикам объекта.
Таким образом, у компании, которой требуются большие площади, есть три варианта:
- Аренда офиса. Финансовая нагрузка при этом варианте наиболее равномерна, но риски связаны с долгим поиском объекта и сроком действия договора;
- Покупка готового здания и адаптация его под себя. Наиболее затратный механизм;
- Строительство по схеме built-to-suit. Недостаток – сам срок строительства, в течение которого компании потребуется снимать офис в аренду.
Второй и третий вариант привлекательны тем, что компания становится собственником здания и получает материальные активы, под которые сможет впоследствии кредитоваться. Покупка готового бизнес-центра на первый взгляд, экономит время. На деле найти подходящий вариант в определенной локации – задача маловыполнимая даже в Москве. А переделка здания принесет дополнительные затраты. Очевидно, что BTS-схема заслуживает пристального внимания.
Мы опросили экспертов о перспективах формата built-to-suit в сегменте офисной недвижимости и узнали, что выгоднее — построить «под заказ» или арендовать и получили следующие комментарии:
Вадим Казберов – Операционный директор City
Какую локацию выбрать
Арендная ставка напрямую зависит от месторасположения БЦ. В небольших городах офисные здания сосредоточены в центре и вблизи центра. Ситуация на рынке Москвы иная: площадок под строительство в пределах Садового (а тем более Бульварного) кольца осталось немного, поэтому девелоперы активно рассматривают и другие локации с хорошей проходимостью.
Главное требование – близость транспортных развязок, метро или остановок наземного транспорта. В выборе локации есть еще один нюанс: ее оснащенность инженерными сетями. Удаленность коммуникаций существенно повысит стоимость строительства, даже если удастся сэкономить на приобретении самого участка.
Земельный участок можно купить или приобрести в аренду на длительный срок (25-50 лет): второй вариант выгоднее в экономическом отношении. В Москве стоимость земли станет самой большой статьей расхода для девелопера: к цене добавится 40% обременения.
Архитектурное решение
Концепция офисного здания, его архитектура и планировки – это ключ к успеху проекта. Арендаторы предпочитают БЦ с современным и презентабельным экстерьером, а также свободную или смешанную планировку. Кабинетно-коридорная планировка, как было сказано выше – наследие прошлого: если loss factor (коэффициент потерь) в таких помещениях превысит 20%, класс здания упадет до С. При создании проекта необходимо провести трафик-анализ, учитывающий нагрузки на лестницы, лифты и эвакуационные пути, а также предусмотреть возможность перепланировки и объединения соседних помещений.
Сложность заключается и в выборе планировки «под себя». Например, если здание предназначается под банк с хранилищем, найти на него впоследствии покупателей будет сложно. Это же касается других нестандартных планировочных решений: завышенные или заниженные потолки, окна необычной конфигурации, террасы и балконы, двусветные холлы и лобби и тд.
Инженерия
Проектирование инженерных систем в БЦ имеет свои особенности – например, для серверных комнат необходимо бесперебойное электропитание. Важный момент: помимо обеспечения здания необходимыми мощностями грамотный проект должен быть направлен на оптимизацию коммунальных платежей. Это подразумевает использование энергосберегающих технологий и детальную проработку систем электро- и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования.
Собственная инфраструктура
В проекте БЦ необходимо предусмотреть наличие внутренней инфраструктуры: потребуется как минимум зона ресепшн, переговорные комнаты, кафе или столовая для сотрудников и арендаторов. В средних по площади зданиях разумно выделить зону для ритейла – она принесет дополнительный доход и будет востребована арендаторами.
Внутренняя отделка здания
В БЦ существуют две группы помещений – рабочие зоны и места общего пользования. Правильный подбор материалов для их отделки обеспечит презентабельность интерьеров и простоту клининга:
- Модульные покрытия (например, плиточный ковролин, подвесные потолки) более ремонтопригодны, чем рулонные;
- Матовые фактуры проще чистить;
- Важный фактор для арендаторов – акустический комфорт (использование шумопоглощающих материалов);
- Нейтральные цвета поверхностей станут универсальным решением, а яркие, скорее, оттолкнут, нежели привлекут арендаторов.
Хорошая новость: на отделке офисных помещений сегодня тоже можно сэкономить – если еще 5-6 лет назад 80% отделочных материалов были импортного производства, то сейчас в России представлены аналоги того же уровня, которые стоят существенно дешевле.
Какие форматы бизнес-центров востребованы у арендаторов?
По мнению Вадима Казберова, Операционного Директора CityА»в центре Москвы, то он будет востребован среди западные компаний, гос. корпораций, нефтегазовым сектором. Содержание класса «А» внутри Садового кольца омрачено — кадастровая стоимость выше рыночной, прогрессирующая ставка налога, падение спроса, снижение ставок, отсутствие паркинга, сложности при проведении СМР (фасад, реконструкция).
«Если говорить о рынке Санкт-Петербурга, то те бизнес-центры класса «А», которые считались таковым, условно, 5-6 лет назад, концептуально уже не соответствуют тем потребностям, которые сейчас есть у будущего арендатора. Запросы трансформируются, в том числе и в силу каких-то ментальных изменений в обществе, в силу роста культуры заказчика.
Сейчас есть явный спрос на “офис будущего”, на office environment, который будет добавлять качество пребывания в бизнес-центре. Поэтому если есть потребность в качественной среде, то, наверное, вопрос будет стоять не о том, будет это класс «А» или «В», а будет касаться именно его содержания. Поэтому я предполагаю, что в будущем мы увидим. Поэтому я предполагаю, что в будущем мы увидим смещение в сторону именно качества среды, которая формируется внутри бизнес-центра. И тот, кто быстрее сможет нащупать эти вещи, эти потребности будущего арендатора, и окажется тем победителем, который унесёт с этого рынка хорошую маржу», — комментирует Максим Аронов, Управляющий партнер ГК Рост Фонд.
Готов ли рынок к переменам
Так ли радужны перспективы built-to-suit в офисном сегменте? Разумеется, в любой схеме есть свои подводные камни, а по большому счету, доля у built-to-suit зависит от общей ситуации на рынке и активности девелоперов. Для рядового потребителя – небольших компаний-арендаторов – нет никакой разницы в схеме строительства. А дефицита малых площадей в столичных бизнес-центрах пока нет.
Built-to-suit актуален только для крупных компаний, которым требуются офисы в 10 000 м2 и больше. При всех плюсах и выгодах схемы застройщик должен оценить риски, связанные с реализацией своего проекта:
- Его востребованность на рынке (маркетинговый анализ окружения).
- Возможность последующей продажи объекта.
- Сроки строительства: договор между застройщиком и девелопером должен предусматривать возможность расторжения или получения скидки в случае нарушения сроков.
- Поиск арендаторов на объект. Если компания не специализируется в сфере недвижимости, потребуется помощь риэлторов, а также расходы на маркетинг и продвижение БЦ.
- Поиск внешней управляющей компании или организация собственной. Это необходимо для оптимизации затрат.
В свою очередь, некоторые девелоперы относятся к built-to-suit с настороженностью: в случае расторжения договора объект «повиснет» на их плечах. Если проект специфичен, реализовать его будет совсем непросто, а это ведет к простою здания и убыткам. Маржинальность сделки при BTS меньше, однако, меньше и риски в целом. Получение якорного арендатора на этапе строительства – успех, и девелоперы это понимают.
Источник: amo.ru