Расторжение договора долевого строительства в одностороннем порядке

Когда не платят дольщики, застройщику ничего не остаётся, как расторгать договор долевого участия в одностороннем внесудебном порядке. Казалось бы, штука простая – возьми да и расторгни; благо, расторгнуть можно без суда. Но, как известно, просто прыгать с моста, да никто не прыгает. Ведь, несмотря на то, что договор де-юре считается расторгнутым, де-факто, пока не зарегистрируешь расторжение договора в Росрееестре, новый договор на эту же квартиру не зарегистрируешь (не заключишь). А между тем, Федеральный закон № 214-ФЗ пунктом 3 статьи 9, устанавливает для регистрации расторжения ДДУ в одностороннем внесудебном порядке, как минимум, два барьера: во-первых, предупреждение дольщика о его безобразиях, и во-вторых, доказательства получения этого предупреждения.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Расторжение в одностороннем порядке договора долевого участия застройщиком

Если с первым всё предельно просто (в силу порядка отправления писем, предусмотренного частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона,

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

то с доказательством второго (документальный факт получения этого предупреждения) можно и споткнуться. Споткнулся и я когда-то, почему и делюсь своим опытом.

Известно же, что отправленное Почтой России письмо или само уведомление, может месяцами блуждать в неведомых логистических потоках Почты России, и в результате доказательства получения предупреждения могут быть легко утрачены. В итоге получается, что договор юридически расторгнут, доказательств получения предупреждения нет, но есть покупатель, в то время как отдел продаж не может продать подвисшую квартиру с зарегистрированным ДДУ. И тогда ситуация для юриста может быть непростой. Все ждут от юриста чуда, а он, шельма, только разводит руками и вместо волшебных пассов, материализующих нужные документы, выдаёт жалобные причитания о том, что пока не найдёшь доказательства получения предупреждения – Росреестр будет лепить отказы. Но, правильный юрист не лыком шит и знает, что не так страшен чёрт, как его малютка.

Расторжение договора долевого участия и возврат денег с процентами.

Можно довольно просто решить проблему, если у Вас будут:

• правильный запрос в Почту России;
• правильная информация о том, кто может дать ответ на запрос;
• правильный ответ на запрос.

Но, как поговаривал мой бывший шеф – партнёр адвокатской конуры, пардон, конторы, «Просто у нас ничего не бывает!» И прав был сей господин. С любым членом, тем более Членом Всемирного почтового союза, и стратегическим и системообразующим предприятием нужно общаться особо, желательно – строго по уставу. Иное, – запросы не по форме, пусть и написанные нормальным человеческим языком, Почта России воспринимают как инопланетный язык и, как показывает практика, будет игнорировать их, ибо (цитирую) «не положено!».

Поэтому я рекомендую обратиться с запросом на розыск письма.

Но мало отправить запрос, ведь даже внутренние коммуникации в недрах Почты России ничуть не лучше! И я так подозреваю, что подразделения этой организации тоже между собой общаются заказными письмами. Иначе, как объяснить, что ответ на запрос, как следует из сообщения на сайте, можно ждать до 30 календарных дней, причём который может быть отправлен (угадайте с трёх раз) конечно же, заказным письмом (которое, конечно же, может быть снова потеряно!). Вот такая петрушка.

Посему, чтобы понять путь вашего запроса и ответа на него, неунывающему юристу-волшебнику ничего не остаётся, как выяснить непосредственно у сотрудников отделения Почты России (в которое вы обращаетесь с запросом), какое почтовое отделение будет готовить ответ на розыск письма.

Сразу оговорюсь, что это совет «adhoc» – как есть. Из личного опыта общения с Почтой России, получить такого рода информацию – что пальцем в небо. Благо, если помогут сотрудники почтового отделения на свой риск быть изобличённым в разглашении этой страшной и ужасной инсайдерской информации. Но официальной информации по телефонам, письмам, чатам на официальном сайте Почты России – едва ли дождётесь.

Но, если вы будете владеть этой страшной тайной об ответственном исполнителе, то вы наверняка сможете решить проблему, а для начала сможете в телефонном режиме решить важные для дела вопросы:

• о правильных формулировках ответа на запрос;
• о наличии оттиска гербовой печати почтового отделения (из опыта, официальной печати ни на одном из ответах на розыск писем не было, и приходилось дополнительно договариваться, чтобы поставили печать, и второй раз отправлять курьера. Конечно, для регистратора Росреестра наличие печати важно в силу требований закона к оформлению документов, и отсутствие оттиска печати может (но не обязательно) влечь отказ в регистрации.

Также вы можете решить другие технические вопросы:

• о сроках получения ответа на запрос;
• о получении ответа на запрос посредством вручения лично курьеру.

На мой взгляд, целесообразно к подаваемому запросу на розыск письма приложить другой запрос, написанный, хотя и не «по уставу» (например, как во вложении), но который даст понять ответственному сотруднику, что от него вы хотите, и в котором вы укажете, в частности, что ответ на запрос в первую очередь необходим в качестве документа-основания, т.е. на основании которого регистратор в Росреестре будет погашать в реестре (ЕГРН) реестровую запись о ДДУ.

По принятии от вас запроса на розыск письма, сотрудник почтового отделения выдаст Вам отрывной талон, с указанием номера регистрации Вашего запроса во внутренней СЭД (системе электронного документооборота) и который вы будете сообщать в переговорах с сотрудниками Почты России. Храните отрывной талон, как зеницу ока!

Итак, надеюсь, вы намного раньше, чем через месяц, получите нужный ответ (пример – во вложенном файле), и тогда встанет вопрос о комплекте документов для сдачи в Росреест в целях регистрации расторжения ДДУ.

Комплект документов

1. Платёжное поручение об оплате госпошлины. Пошлина платится в размере 350 рублей за внесение изменений в ЕГРН на основании подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. Как показывает опыт, подавать можно простую распечатку платёжки, выгруженной из 1С (или другой СЭД), если оплата осуществлялась через банк-клиент.
2. Доверенность (ксерокопия). Оригинал Доверенности должен быть предъявлен на обозрение.
3. Ответ на запрос о розыске письма (ксерокопия). Оригинал – на обозрение.
4. Предупреждение (ксерокопия). Оригинал – на обозрение.
5. Опись в письмо с предупреждением (ксерокопия). Оригинал – на обозрение.
6. Квитанция или Чек-ордер к письму (речь идёт о платёжном документе, выданным почтовым отделением, в доказательство оплаты почтовых услуг почтового отправления). Также подаётся ксерокопия, а оригинал – на обозрение.
7. Отчёт об отслеживании отправления (простая распечатка). Речь идёт о письме с предупреждением. Необязательный документ, но полезный для полноты картины.
8. Уведомление об отказе от договора (ксерокопия). Оригинал – на обозрение.
9. пись в письмо с уведомлением об отказе от договора (ксерокопия). Оригинал – на обозрение.
10. Квитанция или Чек-ордер к письму с уведомлением об отказе от оговора (речь идёт о платёжном документе, выданным почтовым отделением, в доказательство оплаты почтовых услуг почтового отправления). Также подаётся ксерокопия, а оригинал – на обозрение.

В качестве результата регистрации, росреестр Вам выдаст уведомление о внесении в ЕГРН записи о прекращении права по договору долевого участия. Например, такой, как во вложенном файле.

И в завершение, хотелось бы задать небольшой вопрос в аудиторию: как взаимосвязаны друг с другом выражение «беречь, как зеницу ока» и Микеланджело?

Источник: regforum.ru

Как происходит расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика по ФЗ №214

Законом предусмотрена возможность расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика. При этом все уплаченные участником долевого строительства средства подлежат возврату. Для осуществления этой процедуры необходимо иметь веские основания. Расскажем в статье, как происходит прекращение правоотношений дольщика и застройщика.

Когда дольщику можно расторгнуть ДДУ?

Основания для расторжения договора долевого участия изложены в ст.9 ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. В общем случае предусмотрено два порядка расторжения – внесудебный и судебный. Рассмотрим, какие основания есть для каждого варианта.

Внесудебный порядок может быть реализован, если:

• застройщик задерживает срок передачи квартиры дольщику более чем на два месяца;
• застройщик не исправляет дефекты или не возмещает дольщику убытки, когда он устраняет дефекты собственными силами;
• застройщик существенно нарушил требования к качеству дома или квартиры;
• договором предусмотрены иные основания для расторжения дольщиком в одностороннем порядке.

В каждом из этих случаев дольщик вправе принять решение о расторжении и направить об этом застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ. Уведомление может быть отправлено посредством заказного письма с описью вложений и извещением о доставке адресату.

Для возможности расторжения в судебном порядке предусмотрены следующие основания:

1. Строительство приостановлено, но при этом очевидно, что сдать дом в установленный срок застройщик не сможет.
2. Проектная документация потерпела значительные изменения уже в процессе строительства. К примеру, застройщик изменил площадь квартиры на 5 % и более.
3. Застройщик скорректировал назначение общедомового имущество или нежилых помещений.

ДДУ может включать в себя также иные основания для возможности подачи иска в суд.

В том случае, когда застройщик выполняет свои обязательства, расторгнуть ДДУ во внесудебном порядке не удастся. Однако ст. 32 Закона о защите прав потребителей допускает расторжение договора дольщиком, даже если он просто передумал покупать жилье. При этом застройщик не вправе применять штрафные санкции. Расторжение по этой причине возможно только через суд.

Когда оснований для расторжения нет и не хочется тратить время на суд, участник долевого строительства может воспользоваться вариантом переуступки права требования на квартиру третьему лицу. Такой вид сделки называется в юриспруденции цессией.

Каким бы способом не прекращались отношения дольщика и застройщика, расторжение возможно только до момента подписания акта приема-передачи. Если это уже произошло, обязательства будут считаться исполненными, а значит расторгать по факту нечего.

Так как ДДУ подлежит государственной регистрации, о его расторжении также следует уведомить Росреестр. Если расторжение происходит по соглашению сторон, потребуется уплатить госпошлину в размере 350 рублей. В иных случаях пошлина не взимается.

Порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика

Существует три варианта расторжения ДДУ по инициативе участника долевого строительства:

1. По обоюдному согласию с застройщиком.
2. В одностороннем порядке при наличии на то оснований с обязательным уведомлением застройщика.
3. По решению суда.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Алгоритм действий этой процедуры следующий:

1. Направление письменного уведомления с указанием причин от инициатора расторжения второй стороне.
2. При согласии второй стороны определение места и времени составления дополнительного соглашения.
3. Оформление соглашения о расторжении.
4. Определение порядка и сроков возврата денег дольщику.
5. Регистрация оформленного соглашения в Росреестре. До прохождения регистрации соглашение не имеет законной силы.

Как правило, регистрацией дополнительного соглашения о расторжении занимается дольщик. Для этого ему потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ.

При мирном решении вопроса основание для прекращения правоотношений не имеет значения. Стороны приходят к согласию, а застройщик, в свою очередь, обязуется вернуть деньги дольщику.

Расторжение дольщиком в одностороннем порядке

При наличии вышеперечисленных оснований для расторжения во внесудебном порядке дольщику нужно действовать следующим образом:

1. Предложить застройщику расторжение по обоюдному согласию. При этом он будет должен вернуть выплаченную дольщиком сумму, а также дополнительно 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования деньгами.
2. Когда застройщик соглашается на условия дольщика, дальнейшие действия происходят по алгоритму, указанному выше.
3. Если застройщик отказывается, дольщик направляет ему официальное уведомление о расторжении ДДУ. К уведомительному письму прикладывается расчет суммы, которую должен вернуть застройщик и реквизиты для перечисления.
4. Средства должны быть уплачены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Если этого не произошло, дольщик может обращаться в суд.

Если застройщик вернет указанную сумму, ДДУ будет считаться расторгнутым с момента направления ему уведомления. Несмотря на это, процедуру государственной регистрации в Росреестре все равно придется пройти.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Дольщик вправе обращаться в суд не только при наличии на то веских оснований, но даже в том случае, когда он просто не может договориться с застройщиком мирным путем. В последнем случае суд сам определит возможность расторжения.

Дольщику необходимо обратиться в суд по месту нахождения строительной компании (ответчика). В судебный орган направляется иск, в котором необходимо указать:

• данные истца и ответчика;
• требование о возврате уплаченных средств и компенсации понесенных убытков;
• доказательства изложенных обстоятельств;
• причину требования;
• контактные данные;
• список прилагаемых документов.

К иску прикладывается:

• копия ДДУ;
• документы, подтверждающие факт нарушения обязательств;
• копию направленного уведомления;
• расчет неустойки и нанесенного ущерба;
• квитанция об уплате госпошлины.

При удовлетворении искового заявления застройщик должен вернуть установленную судом сумму в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в легитимную силу. Если этого не произошло, дольщик вправе направить исполнительный лист судебным приставам.

Расторжение ДДУ с ипотекой

Покупка квартиры часто не обходится без привлечения заемных средств. В этом случае процесс расторжения усложняется, так как в правоотношения вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, с которым у дольщика оформлен ипотечный договор.

Сам по себе ДДУ, а в частности, право требования по нему, находится в залоге у банка. Без ведома залогодержателя дольщик не может совершить ни одного юридического действия.

Процесс расторжения будет иметь следующие особенности:

• о намерении расторгнуть ДДУ нужно оповестить банк и получить его письменное согласие;
• потребуется оформить заявление о досрочном погашении ипотеки, чтобы банк произвел итоговые расчеты;
• в уведомлении к застройщику указывается два номера счета – свой и банка для возврата кредитных средств;
• представитель банка также будет участвовать в судебном процессе как заинтересованное лицо.

Допускается направление всех денег на счет дольщика, если такое допускается договоренностями, достигнутыми с банком. В таком случае заемщик будет продолжать выплачивать ипотеку.

Важно также учесть, что договор об ипотеке также регистрируется в Росреестре. Если он расторгается, необходимо уведомить об этом ведомство и снять все обременения с предмета залога.

Судебная практика

До начала процесса расторжения ДДУ необходимо изучить все условия достигнутых с застройщиком договоренностей. Следует убедиться, что никаких существенных потерь после расторжения не предвидится.

Будьте готовы, что застройщик, скорее всего, будет не настроен на возврат денежных средств. Для него это может вызвать массу негативных последствий. К примеру, множество подобных исков вполне могут спровоцировать банкротство или остановку строительства.

Суд может назначить экспертизу для определения наличия недостатков и обоснованности требований дольщика. Допускается также снижение штрафных санкций для застройщика.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите свою ситуацию и задайте вопрос юристу в специальном окне.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика допускается ФЗ № 214. Однако разобраться во всех тонкостях законодательства без помощи профессионала будет затруднительно.

Источник: estatelegal.ru