Расторжение договора ипотеки долевого строительства

Принимая решение о том, чтобы стать участником долевого строительства, очень внимательно нужно в первую очередь изучить застройщика, с которым предстоит иметь дело. Важно, чтобы клиенту было предложено подписание договора долевого строительства. Ведь его подписание накладывает определённые обязательство на все стороны: застройщик должен обеспечить дольщика конкретным, прописанным в ДДУ жильём, заявленного качества, дольщик же обязуется вносить оговорённые суммы в зафиксированные в договоре сроки в счёт уплаты за будущее жилье.

Когда можно расторгнуть расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Казалось бы, всё просто, но ситуация осложняется, когда для оплаты ДДУ привлекаются заёмные или кредитные целевые средства. Такой вид кредитования ещё называют ипотекой.

В этом случае соблюдение всех условий ДДУ со стороны застройщика становится особенно актуальным для клиента, ведь он не просто платит деньги, а ещё и переплачивает проценты. Если же случилось так, что условия договора всё же были нарушены, качество жилья не соответствует заявленным, то выходом из ситуации может стать расторжение ДДУ по инициативе дольщика. В этом случае застройщик обязан вернуть все уплаченные суммы, но как быть, если при подписании ДДУ привлекалась ипотека?

Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика имеет свои тонкости. В этом случае причина передумали или разонравился район, не могут быть приняты как обоснованные.

Как Расторгнуть Договор Долевого Участия?

Ведь в ДДУ с ипотекой, кроме сторон застройщик и дольщик, есть ещё и банк, у которого ДДУ числится на балансе, а все возможные действия ограничены обременением. В такой ситуации денежные потери могут быть весьма значительными.

И всё же для того чтобы ответить на вопрос можно ли расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, нужно определить в каких случаях расторжение вообще возможно:

1. Основной причиной чаще всего является проблемы со сроками сдачи готового объекта и ввода его в эксплуатацию. Тут имеется в виду, что здание не только должно быть построено, оно должно быть пригодным для проживания. Также недобросовестный застройщик может просто не достроить объект, оставив его на неопределённый срок. В случае судебных разбирательств эти факты придётся доказывать путём проведения экспертиза, чтобы вернуть уже уплаченные деньги.
2. Расторгнуть ДДУ можно, если застройщик изменил стоимость жилья, путём увеличения квадратуры или изменения проекта без предварительной договорённости, в одностороннем порядке.
3. При обнаружении незаконных действий, со стороны застройщика, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ. В такие действия входит двойная продажа или отказ от регистрации ДДУ в соответствующих органах.

Дольщик должен знать, что расторжение ДДУ в одностороннем порядке с застройщиком можно только через суд, который и сможет определить порядок возврата уплаченных сумм.

Как расторгнуть ДДУ?

Вопрос как расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги, очень важен, если такое решение все же принято. Правильный алгоритм действий может ускорить процесс и сделать его менее болезненным. Дольщику нежно быть готовым, что вся процедура занимает некоторое время, а все действия должны быть в рамках закона и подтверждаться на бумажном или ином носителе с необходимыми отметками.

Поэтому требуется сделать следующее:

• необходимо обратиться в банк с заявлением о желании расторгнуть ДДУ по своей инициативе. В заявлении должны быть чётко изложены причины такого решения. Отправить письмо в банк можно двумя способами, это доставить его самостоятельно, с получением визы на заявлении и снятием копии, и второй, предпочтительный, способ это доставка заказным письмом;
• параллельно нужно запросить у кредитора справку об уплаченных суммах и остатке долга с реквизитами кредитного счета;
• если стороны договорились решить вопрос расторжения договора без участия суда, то на адрес застройщика отправляется письмо с указанием реквизитов кредитного счета и суммы для перечисления на него, и реквизиты второго счета для перечисления собственных средств дольщика. Сталкиваясь с тем, что застройщик игнорирует требование дольщика о прекращении действия ДДУ, необходимо обратиться в суд. В этом случае дольщик вправе вписать в исковое заявление ещё и сумму по уплаченным процентам, как понесённые убытки вследствие неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств.

Обращение дольщиком в суд за помощью должно быть оформлено с соблюдением всех норм законодательства.

Помощь от судебных органов

К сожалению, не все застройщики соблюдают закон о досудебном регулировании споров, особенно когда это касается возврата средств своим клиентам. В этом случае единственным выходом становится обращение в суд.

При этом порядок действий будет следующим:

1. Исковое заявление должно быть составлено грамотно и обоснованно. Для этого можно обратиться к профессиональному адвокату или юристу, также в помощь можно призвать интернет.
2. Сделать копии всех страниц ДДУ.
3. К иску обязательно нужно приложить документы, подтверждающие неисполнение условий ДДУ со стороны застройщика, что повлекло необходимость расторжения в одностороннем порядке.
4. Так же нужно приложить документы с расчётами, где приводится итоговая сумма для взыскания в пользу дольщика.
5. И последнее – это копии пакета документов, которые подписывались при оформлении ДДУ.

Обязательным условием положительного решения суда в пользу дольщика будет неукоснительное и своевременное исполнение всех обязательств, взятых на себя при подписании ДДУ. Ведь если застройщик подаст встречный иск, то он может аргументировать свой отказ любой мелочью, которую один раз в какой-то момент упустил дольщик.

После принятия судом решения, в пользу истца у застройщика есть 10 дней, чтобы возвратить указанные в судебном приказе суммы. В противном случае нужно обращаться уже к приставам.

Дополнительно нужно учитывать и кредитный договор, в котором зачастую прописано, что после прекращения действия ДДУ заёмщик обязан вернуть остаток долга по кредиту, или же, наоборот, он может воспользоваться этими средствами для покупки другой недвижимости с последующим оформлением обременения на новую покупку.

ДДУ с участием материнского капитала и ипотеки, а так же военная ипотека

Решение вопроса как расторгнуть ДДУ с ипотекой и материнским капиталом и вернуть деньги будет сложно и проблематично. При этом основная загвоздка будет именно в материнском капитале. Он выдаётся один раз, и если будет возвращён обратно в Пенсионный фонд, чего сложно будет избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Поэтому правильным будет предварительная консультация в пенсионном фонде.

Ведь участие материнского капитала в сделке обязывает наделить детей долями. В противном случае придётся дело иметь с прокуратурой и отчитываться за нецелевое использование государственной субсидии. Что касается заёмных от банка средств, то остаток долга по нему будет переводиться в банк, по указанным реквизитам.

Расторжение ДДУ при ипотеке весьма хлопотное и неоднозначное занятие, однако, это не значит невозможное, порой дольщику удаётся решить все вопросы с застройщиком мирным путём, без всякого суда. Достижение таких договорённостей называют соглашением сторон. Относительно военной ипотеки дела обстоят так же.

Правда в этом случае ДДУ находится ещё и на балансе ФГКУ «Росвоенипотека».

• застройщик возвращает средства на счёт банка;
• банк переводит полученные деньги на счёт ФГКУ.

Тут военнослужащий никаких прав, ни на какие суммы не имеет, если только не вносил собственных средств, что встречается крайне редко.

Соглашение сторон

В ситуациях, когда застройщик, это зарекомендовавшая себя организация, и дольщик по обоснованным и объективным причинам просит расторжение ДДУ, несмотря на участие банка в таком договоре, возможно, достичь договорённости в досудебном порядке.

• поставить в известность кредитора, путём заявления и параллельным запросом справки об уплаченных процентах и остатке долга;
• обратиться с заявлением к застройщику, в котором чётко изложены причины расторжения и реквизиты для возврата уплаченных сумм.

Если в компании уже имеется такая практика, то дольщик информируется о возможности подписания договора о расторжении ДДУ, в котором будут указаны сроки возврата средств. В дальнейшем такой договор обязательно должен пройти регистрацию в «Росреестре».

При расторжении ДДУ если застройщик предлагает вариант возврата полученных средств после перепродажи предмета договора, то этот факт не должен вводить в заблуждение. В этом случае можно вообще ничего не получить, и ещё остаться должным. Также не стоит идти на поводу, когда застройщик день за днём откладывает дату перевода в нарушение собственных обязательств.

Последствия расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Расторжение ДДУ с ипотекой может повлечь за собой довольно серьёзные последствия для дольщика, ведь он ещё является заёмщиком в банке. Перед тем как принимать решение о расторжении обязательно нужно изучить кредитный договор, так что по нему, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, кредитные обязательства с него не снимаются.

Чаще всего кредитный договор не привязан напрямую к ДДУ, а прекращение его не вменяет в обязанности кредитора ожидания возврата уплаченных дольщиком средств от застройщика. То есть он может потребовать полного досрочного погашения остатка по задолженности. Не менее важно знать, что до тех пор, пока запись об ипотеке не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.

Рассматривая вопрос расторжения ДДУ, дольщику нужно внимательно оценить финансовое состояние застройщика. Ведь в случае банкротства риск остаться без компенсации, пока идёт судебное разбирательство, очень велик. При этом в период возврата денег дольщику он, по сути, остаётся и без средств, и без предмета залога, которые опять же в случае разорения застройщика, может быть реализован, тем самым компенсировав часть затрат.

• расходы, связанные с уплатой процентов по кредиту;
• расходы, связанные с процессом оформления ипотеки, это и оценка, и госпошлина за регистрацию ДДУ;
• разница между уплаченной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен. Для примера можно рассмотреть последние три года, когда цены резко поднялись, а потом начали опять снижаться;
• расходы, связанные с услугами третьих лиц, если таковые были (пример: риэлтерские услуги).

Очень сложно гарантировать возврат всех этих расходов, даже через суд.

Когда ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика невозможно

Несмотря на то, что дольщик имеет право расторгнуть ДДУ на любом этапе, существуют ситуации, когда это все же становится невозможным. Точнее говоря после подписания акта приёма-передачи, тем более после того, как истёк гарантийный срок.

Также нужно знать, что ДДУ не подлежит расторжению без согласия застройщика в случае, когда он соблюдает все взятые на себя обязательства, не нарушая действующего законодательства. Не факт, что даже судебное разбирательство будет иметь положительный для дольщика результат.

Существенным условием прекращения действия ДДУ являются оговорённые выше основания.

• направить встречный иск с требованиями;
• устранить нарушения со стороны дольщика.

Ведь у каждого человека случаются разные ситуации, и не всегда, тем более на протяжении длительного срока, возможно, спрогнозировать собственное финансовое положение.

Дополнительно стоит сказать, что если все же ДДУ расторгается необходимо этот факт зафиксировать в органах регистрации прав с недвижимостью. Сделать это нужно в соответствии с действующим законодательством и в установленном порядке.

Как погашается ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Для того чтобы расторгнутый ДДУ был окончательно аннулирован или погашен, обязательно нужно внести соответствующую информацию в реестр прав на недвижимое имущество.

Для этого нужно обратиться в местное отделение «Росреестра» или МФЦ с установленным пакетом документов, в состав которого входят:

1. Заявление
2. Документ, на основании которого произошло прекращение действия ДДУ.
3. Уведомление, подтверждающее желание расторгнуть ДДУ, так как произошло это в одностороннем порядке.
4. Паспорт заявителя, если их несколько, то нужны паспорта всех.
5. Нотариальное согласие супруга или супруги на сделку, при наличии брака.

Может показаться, что этого достаточно, однако в случае с ипотекой имеется обременение, и необходим пакет документов и от банка, а конкретнее закладная с отметкой о том, что задолженность погашена. Именно этот документ является основным.

Среди прочего нужна будет доверенность от банка, чтобы дольщик мог самостоятельно подписать заявление от лица своего кредитора. Если выдачу необходимого пакета на руки заёмщику банк не осуществляет, то в регистрирующий орган должно явиться уполномоченное лицо банка как залогодержатель.

Каждый, кто задумал участие в долевом строительстве, тем более с привлечением ипотеки, просто обязан взвесить все за и против. К сожалению, очень часто среди застройщиков встречаются недобросовестные компании, которые нацелены только на получение прибыли.

Ни в коем случае нельзя ориентироваться исключительно на мнение окружающих. Необходимо тщательно изучить репутацию компании, наличие всех документов на предлагаемую новостройку, оценить финансовое положение и ознакомиться с типовыми договорами с дольщиками.

Также важно самостоятельно изучить правовую базу, на случай если все же придётся прибегнуть к радикальным мерам после подписания ДДУ. Не менее важна его регистрация в государственных органах. Насторожить будущего дольщика может ситуация, когда застройщик уклоняется от этого. Ну и если уже, став недовольным дольщиком, принято решение о расторжении ДДУ, очень важно внимательно всё взвесить, проконсультироваться с кредитором и юристом, и только тогда принимать окончательное решение.

Источник: zhiloepravo.com

Основания для расторжения договора ипотеки

Кредит на недвижимое имущество — это наиболее сложная финансовая операция банка. Такой заем выдают на длительный срок (до 30 лет). За указанный период может произойти немало реформ и других изменений, в связи с этим возможно расторжение ипотечного договора. Банк может аннулировать контракт в ситуации, когда заемщик уклоняется от уплаты либо не соблюдает условий контракта.

Оснований на прекращение отношений с кредитно-финансовой организацией у самого должника куда больше. Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком? Рассмотрим в этой статье.

Как можно расторгнуть ипотечный договор с банком?

Чаще всего расторжение ипотечного договора с финансовым учреждением возникает:

• по инициативе банка – основанием для этого становятся нарушения условий ипотечного кредита заемщиком;
• по обоюдному согласию сторон – кредитор и заемщик находят компромиссное для всех сторон решение.

Причины и условия для расторжения договора ипотеки

Основания прекращения договора ипотеки со стороны кредитора:

• невыполнение условий соглашения по выплате займа;
• применение банковских денег не по целевому назначению;
• предоставление ложной информации;
• осуществление перепланировок без получения согласия финансового учреждения;
• причинение вреда недвижимости (предмету залога);
• неисполнение обязательств по страхованию.

Самая распространенная причина для прекращения соглашения банка с заемщиком — постоянные просрочки. При этом, если должник не будет уклоняться от разговора с кредитным учреждением, то возможен альтернативный вариант — реструктуризация задолженности.

Ипотека — кредит, который берется на длительный срок, и от потери работы, уменьшения заработка, болезни, возникновения дополнительных обязательных затрат не застрахован ни один заемщик.

Юристы в сфере кредитования рекомендуют рассчитывать возможность погашения ипотечного займа исходя из того, что взнос не должен превышать трети дохода, даже если кредитно-финансовая организация позволяет приобрести более дорогостоящую квартиру при большем платеже.

Способы расторжения ипотечного договора

Законодательство России предусматривает следующие способы прекращения кредитных обязательств перед банком:

• по обоюдному согласию сторон;
• по судебному решению.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе?

Такая возможность у должника имеется. Способы расторжения контракта в этом случае:

• у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании. При полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
• у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк может отобрать недвижимость через судебный орган. В таком случае возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно.

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банковского учреждения

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка осуществляется крайне редко.

• Чаще всего банк требует погасить весь долг, если должник не выполняет обязательств по кредитному договору.
• Банки могут добавлять в соглашение пункт, согласно которому должник не вправе сдавать жилье. Если выясняется, что владелец недвижимости все же решился на подобные действия, банковское учреждение может потребовать прекращения кредитных обязательств.
• Это касается и тех ситуаций, когда должник перестает платить страховку. От последней заемщик отказаться не может, а вот от платежей, к примеру, по страховке жизни — имеет право. Если это является неисполнением обязательств по соглашению, банк может потребовать расторгнуть договор.
• Расторжение договора со стороны кредитно-финансовой организации имеет место даже в той ситуации, если заемщик решил сделать перепланировку жилья, не обговорив этот момент с банком.

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон

Это лучшее решение проблемы для всех сторон. Но банк не пойдет на соглашение, если последнее не будет для него выгодным. При этом удается прийти к обоюдному согласию в следующих ситуациях:

• должник хочет продать предмет залога и расплатиться за счет вырученных денег по ипотеке. Для снижения своих рисков и получения денег, банк может предложить реализацию недвижимости своими силами либо под его полным контролем.
• заемщик отказывается от кредита с переводом задолженности и прочих обязательств на иного субъекта. В таком случае речь идет и о продаже квартиры, и о передаче вслед за этим своих обязательств по займу. Если удастся получить согласие банка, то кредитный договор расторгают, а новое соглашение заключается уже с другим заемщиком-залогодателем.

При наличии штрафных санкций и просрочек платежей вам лучше обратиться в судебный орган для прекращения кредитных обязательств. В такой ситуации можно будет ходатайствовать перед судебным органом о снижении неустойки.

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора?

Как расторгнуть ипотечный кредитный договор с банком после подписания официального соглашения? Рассмотрим следующие ситуации:

• договор подписан, но вы еще не получили средства. В этой ситуации сложности будет создавать банк, поскольку клиент отказался от денежных средств, что не входит в интересы кредитора. Но до получения вами соответствующей суммы, соглашение является не вступившим в силу, что согласуется с действующими законами РФ. Главное, не поддаваться на давление банковского учреждения;
• если вы подписали ипотечный договор и деньги поступили на ваш счет, ситуация затрудняется. В этом случае отказаться от ипотеки практически невозможно, только если сам банк пойдет на уступки, что случается крайне редко. Лучший выход из такой ситуации — досрочное погашение займа за счет имеющихся средств.

Экономика страны переживает кризисный период, причем уже довольно долгий, что затрудняет получение ипотеки. Поэтому не стоит думать, что кредитное учреждение без проблем согласится с потерей заемщика. Но, если вы получили деньги и больше не нуждаетесь в ипотечном займе, стоит попытаться от него отказаться.

Резюме

Договор ипотеки может быть расторгнут по инициативе банковского учреждения и по желанию заемщика. Осуществляется это в одностороннем порядке (в основном через суд) либо по соглашению сторон. Безусловно, разумнее всего прийти к обоюдному решению и не доводить дело до судебного процесса, но это не всегда удаётся.

Поэтому для каждого клиента банка очень важно выполнять кредитные обязательства, которые накладывает договор по ипотеке.

При необходимости судебного разбирательства рекомендуется заручиться помощью квалифицированного юриста, так как обычному человеку будет довольно сложно провести процесс расторжения ипотечного соглашения с выгодой для себя. Если у вас остались вопросы по поводу того, как расторгнуть ипотеку с банком, специалисты портала Правовед.RU готовы оперативно на них ответить.

Источник: pravoved.ru