Владелец садового участка, который находится в границах охранной зоны линии электропередачи, не смог получить одобрение на строительство там дома. Он счел это нарушением своих прав собственности. КС разъяснил, почему такие запреты правомерны.
Конституционный суд предписал властям определить критерии того, когда можно и нельзя строить в охранной зоне электросетей. На этот пробел в Постановлении КС от 13.10.2022 №43-П указали после обращения дачника, которому запретили строить садовый дом.
История вопроса
Валерию Кубареву* принадлежит земельный участок для садоводства в Подмосковье. Он расположен в границах охранной зоны линии электропередачи.
Кубарев сообщил администрации городского округа Клин, что намерен выстроить на своей земле садовый домик. Администрация потребовала от него получить разрешение на строительство от собственника линии электропередачи — филиала АО «Московская объединенная электросетевая компания». И тот не разрешил Кубареву возвести дом.
Определяем координаты участка по кадастровому номеру!
Дачник попытался оспорить этот отказ в Тимирязевском райсуде, но ему отказали, как и в вышестоящих инстанциях. При этом суды ссылались на подп. «а» п. 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, которые требуют такого согласования. Они отказались применить п. 3 ст. 106 Земельного кодекса, как настаивал Кубарев, — эта норма запрещает требовать согласование для строительства зданий, если они находятся не в границах придорожных полос автодорог.
По мнению Кубарева, такой подход нарушает его право собственности, в том числе право на землю.
Позиция КС
Ограничение на строительство зданий в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства требуется, чтобы обеспечить как их безопасность, так и безопасность граждан, указал КС. Но это не должно нарушать баланс интересов общества и принципы защиты собственности.
В 2018 году в Земельном кодексе закрепили запрет требовать согласования строительства в зонах с особыми условиями использования территорий, если прямо не закреплено иное. Таким образом, безопасность объектов электросетевого хозяйства зависит преимущественно от правительственных актов. Но исчерпывающего перечня таких запретов до сих пор нет.
В таком случае отказ от согласования строительства вызовет недопустимо высокий риск, полагает Конституционный суд. При этом отказ в таком согласовании обязательно нужно четко мотивировать, а заявитель должен иметь возможность его оспорить в суде.
КС предписал кабмину как можно быстрее установить нормы об охранных зонах объектов электроэнергетики, которые позволят в дальнейшем обходиться без таких согласований. Дело Кубарева суд постановил пересмотреть.
Источник: pravo.ru
Почему важно уточнять границы земельных участков, рассказали в Росреестре
Если у вас есть земельный участок, который поставлен на кадастровый учет, но при этом не имеет точных границ, площади и конфигурации, вы вправе провести межевание. Для собственников земельных участков проведение такой процедуры дает ряд преимуществ.
Отступы от границ земельного участка — Как построить дом на участке
Если у вас есть земельный участок, который поставлен на кадастровый учет, но при этом не имеет точных границ, площади и конфигурации, вы вправе провести межевание. Для собственников земельных участков проведение такой процедуры дает ряд преимуществ.
Во-первых, это защита от споров с соседями по границам земельного участка — при межевании четко определяется место, где можно устанавливать ограждения.
Во-вторых, это исправление возможных ошибок, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Например, если в сведениях ЕГРН указана площадь больше, чем по факту использует собственник, это может стать причиной неверного определения кадастровой стоимости и, как следствие, неверного расчета земельного налога.
С 2021 года реализуется Программа социальной газификации, и если участок поставлен на кадастровый учет, а его границы четко установлены, собственник может подать заявку и бесплатно провести газ до границ своего земельного участка.
Узнать установлены ли границы земельного участка можно из выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. При отсутствии межевания в выписке будет особая отметка — «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Информацию также можно узнать с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Если границы не установлены, то план участка на карте отсутствует, а в таблице с параметрами будет запись — «без координат границ». Если же границы установлены, то в графе «площадь» будет отображено — «площадь уточненная».
Процедуру межевания может проводить только кадастровый инженер. На официальном сайте Росреестра есть сервис, который поможет выбрать кадастрового инженера для проведения процедуры межевания земельного участка.
Источник: iskitim-gazeta.ru
Размеры от границ участка при строительстве
Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) введен в действие с 1 января 2017 года.
Насколько он оправдал ожидания заявителей и профессионального сообщества? Устранены ли проблемы, возникавшие при применении Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон №122-ФЗ), что стало поводом для принятия нового закона? Не появились ли новые административные барьеры?
Ответы на эти вопросы мы, наверное, получим по прошествии как минимум одного года работы по новым правилам. Между тем практика первых месяцев применения Закона №218-ФЗ, часто основанная на практике применения Закона №122-ФЗ, показала, что некоторые комментарии к новому закону необходимы уже сегодня. С учетом уже имеющейся практики применения нового закона прежде всего необходимо ответить на наиболее существенные вопросы.
И ранее, и сейчас вопросы о пределах правовой экспертизы документов, об основаниях для приостановления государственной регистрации прав на недвижимость и для отказов в государственной регистрации были предметом дискуссий. Разобраться в этих вопросах нам поможет сравнительный анализ соответствующих правовых норм законов №122-ФЗ и №218-ФЗ.
Вопрос 1. Пределы правовой экспертизы
Согласно статье 13 Закона № 122-ФЗ при проведении правовой экспертизы документов было необходимо:
- проверить законность сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки);
- установить отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;
- установить отсутствие других оснований для отказа в государственной регистрации прав;
- установить отсутствие других оснований для приостановления государственной регистрации прав.
Основания для отказа в государственной регистрации прав были установлены частью 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ: «В государственной регистрации отказывали в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;
- в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона».
Регистратор имел право приостановить государственную регистрацию лишь в следующих трех случаях:
- при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав:
- при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений;
- в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам (часть 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ).
Наделение регистратора правом сомневаться в наличии оснований для государственной регистрации прав в качестве основания для приостановления регистрации приводило к многочисленным жалобам и вызывало судебные споры, поскольку не всегда его сомнения корреспондировались с основаниями для отказа в государственной регистрации прав, установленных статьей 20 Закона №122-ФЗ.
В настоящее время при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, должно осуществляться только на предмет наличия или отсутствия установленных Законом №218-ФЗ оснований для приостановления либо для отказа в государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ), поэтому далее рассмотрим эти два вопроса подробнее.
Вопрос 2. Основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
В целях исключения случаев необоснованных приостановлений государственной регистрации прав по причинам, не связанным с основаниями для отказа в государственной регистрации прав, частью 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ установлен весьма обширный, но (что следует особенно подчеркнуть и обратить на это внимание) закрытый перечень оснований для приостановления такого права.
Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
Как видим, часть 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав, и в настоящее время приостановление осуществления государственной регистрации прав возможно только по перечисленным в законе основаниям.
Таким образом, в случае приостановления государственной регистрации прав на основании, указанном в пункте 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, в уведомлении о приостановлении регистрации должны быть названы документы, отсутствие которых послужило причиной для принятия такого решения, со ссылкой на соответствующие федеральные законы. В случае приостановления государственной регистрации прав на основании, указанном в пункте 9 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ, в уведомлении должны быть также названы документы, отсутствие которых послужило причиной для принятия такого решения, со ссылкой на соответствующие федеральные законы.
Здесь важно обратить внимание на то, что непредставление или несвоевременное представление документов и информации в регистрирующий орган по межведомственному запросу не может являться основанием для отказа в предоставлении заявителю государственной услуги (часть 6 статьи 7.1 Федерального закона от 27 июля 2010 года №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»).
Вопрос 3. Основания для отказов в государственной регистрации прав
Итак, мы имели возможность убедиться в том, что в ранее действовавшем Законе №122-ФЗ основания для приостановления и отказа в государственной регистрации не были жестко взаимосвязаны. Это, как мы уже отмечали, порождало жалобы и судебные споры. В настоящее время отказ в регистрации возможен только по тем же основаниям, что и предшествовавшее отказу приостановление.
Статьей 27 Закона № 218-ФЗ установлено, что только в случае если в течение срока приостановления государственной регистрации прав не устранены причины, препятствующие ее осуществлению, указанные в статье 26 Закона №218-ФЗ, государственный регистратор отказывает в регистрации прав.
В заключение следует обратить внимание на то, что расширительное (распространительное) толкование приведенных норм части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ недопустимо. В сложных случаях, когда возникают сомнения в наличии оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав, следует руководствоваться одним из принципов регулирования административных процедур: «государственному органу запрещено все, кроме того, что разрешено». Не секрет, что игнорирование этого принципа в деятельности государственных органов и организаций приводит к появлению новых административных барьеров и может повлечь коррупционные последствия.
Андрей КИРСАНОВ, доцент Российского государственного университета правосудия, кандидат юридических наук
- О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.
- О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ.
- Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг : Федеральный закон от 27 июля 2010 года №210-ФЗ.
- О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июля 2016 года №304-ФЗ.
[1] Пункт 55 введен Федеральным законом от 3 июля 2016 года №304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Источник: erzrf.ru