Разница между капитальным и некапитальным строительством

Законодательство разделяет типы построек 🏠 на капитальные и некапитальные. Разберемся, что можно строить 👷‍♂️ на участке ИЖС без разрешения на строительство, а для каких сооружений разрешение нужно – и что будет, если таковым не заручиться.

Как отличить некапитальный объект от капитального

Кадастровая палата сообщает о внесении в ЕГРН сведений о памятнике Пушкину. Это значит, что Росреестр посчитал его недвижимым имуществом. Напомним, что по определению недвижимого имущества в статье 130 Гражданского кодекса, к нему относится «. все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…». А также напомним, что памятник Пушкину до 1950 года стоял на другой стороне Тверской улицы.

Кроме памятника Пушкину, в ЕГРН учтены тысячи подобных объектов, которые то ли недвижимость, то ли нет. Это всевозможные заборы, ворота, асфальтовые площадки, даже Водоотводный канал в Москве.

Иногда наоборот, правообладатели стремятся признать вполне полноценные объекты, вроде контрольно-пропускных пунктов или офисов продаж в жилых комплексах, некапитальными и не подлежащими внесению в ЕГРН.

Это нужно из-за особенностей нашего законодательства: под капитальным объектом недвижимости можно сформировать земельный участок и взять его в аренду или выкупить в собственность без торгов. Отсюда столько учтенных в ЕГРН асфальтовых площадок. И наоборот, если участок уже сформирован, возвести на нем некапитальный объект чаще всего проще, чем получить разрешение на строительство капитального. Кроме того, налоги с движимого и недвижимого имущества взимаются по-разному.

При этом объективных критериев, какие объекты считать капитальными и подлежащими внесению в ЕГРН, а какие нет, не существует. Мы уже касались этой темы в статье о том, как определить капитальность объекта.

На эту тему накопилось большое количество решений судов и разъяснительных писем Росреестр, ФНС и некоторых министерств. Они постепенно формируют правоприменительную практику, но все равно носят рекомендательный характер. Пожалуй, единственное, что сейчас раскрыто в федеральном законодательстве — что замощение и покрытие являются неотделимыми улучшениями земельного участка и не могут быть объектами капитального строительства, то есть не подлежат учету в ЕГРН.

Нет и порядка признания объекта капитальным или некапитальным, или единого документа, который может подтвердить капитальность или некапитальность.

По логике получается, что если объект капитальный, то кадастровый инженер может подготовить на него технический план для постановки на кадастровый учет. А если объект некапитальный, то кадастровый инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ.

Заключение или справка кадастрового инженера — такие документы, например, принимает Москомархитектура при подготовке ГПЗУ, Мосгосстройнадзор при вводе объекта в эксплуатацию, или такое заключение многие государственные или муниципальные учреждения используют для приема объекта на баланс, как движимого имущества.

Заключение проектной организации — обычно более объемное заключение, содержащее более детальное описание конструктивных элементов объекта и его характеристик. Отдельной частью такого заключения может быть исследование параметров безопасности объекта на соответствие градостроительным нормам и правилам и установление возможных угроз жизни и здоровью граждан.

Наконец, если вопрос дошел до суда, в отношении объекта проводится строительно-техническая экспертиза. Содержание заключения экспертизы чаще всего аналогично заключению проектной организации.

Признание объекта некапитальным может и постановка его на баланс предприятия как некапитального может быть альтернативой для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на такой объект недвижимости. Однако не стоит забывать, что у проверяющих органов задача прямо противоположная, чем задача собственника, поэтому нужно быть готовым к тому, что Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (ГИН) сочтет заключение о некапитальности объекта недостаточным основанием, и вам придется отстаивать свою точку зрения в суде.

Убрать сейчас ошибочно учтенный в ЕГРН некапитальный объект можно только по решению суда. Потому что акт обследования кадастрового инженера может быть подготовлен только в результате гибели объекта, а не в результате отнесения его к некапитальным. Напомним, что обсуждаемые поправки в закон о регистрации должны дать возможность убирать такие объекты из ЕГРН по заявлению собственника.

Когда-то недвижимым имуществом считали и деревья, поэтому, медленно и мучительно, но мы идем к наведению порядка в нашем законодательстве.

позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.

Знаете разницу ? между капитальными и некапитальными объектами Вопрос об отнесении конкретного существующего или проектируемого объекта к капитальным или некапитальным имеет принципиальное значение для: определения законности размещения уже существующих на земельном участке объектов; минимизация рисков при строительстве новых некапитальных объектов (нужно ли разрешение на строительство ?).

Какие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Разбираем виды сооружений и ответственность за самострой

Градостроительный кодекс (ГрК) РФ предусматривает разделение построек на участке на два типа – капитальные и некапитальные. Основное различие между ними в том, что некапитальные собственник участка может возводить на своём участке, не ставя никого в известность, не получая разрешения на строительство и не регистрируя их потом в Росреестре. Разберёмся, какие именно постройки можно возводить самовольно, не нарушая закон. А для каких построек разрешение нужно – и что будет, если им не заручиться.

🏠 Что можно строить на своём участке без специального разрешения

Вначале – коротко о нормах законодательства на этот счёт.

Некапитальные постройки и их характерные признаки

Согласно пп. 10 и 10.2 ст. 1 ГрК РФ, в градостроительном законодательстве чётко различаются два типа построек:

1. Капитальные – это собственно все здания, строения, сооружения, объекты незавершённого строительства и т. д. Для них требуется получать разрешение на строительство, а потом регистрировать в органах Росреестра.
2. Некапитальные (они же временные) – все объекты, которые можно переместить, демонтировать, разобрать и собрать заново без несоразмерного ущерба. Они регистрации не подлежат, разрешения на их строительство не требуется (пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Применительно к некапитальным постройкам на участке основными признаками такого рода объектов будут:

1. Лёгкость в возведении. В ГрК РФ прямо упоминаются навесы, киоски.
2. Возможность перемещения. Надо отметить, это самый спорный признак: при желании тот же бревенчатый сруб деревянной избы можно без особого ущерба разобрать и собрать на новом месте, не причинив значительного ущерба. Однако этот признак позволяет отграничить, например, беседку или уличный туалет от кирпичного дома или гаража.
3. Отсутствие прочной связи с землёй. Это, среди прочего, подразумевает, что наличие фундамента или коммуникаций (водопровода, канализации) уже выводит строение за рамки некапитальных. Наличие же электроснабжения – нет: современные счётчики электроэнергии часто имеют внешние розетки, позволяющие легально запитывать от них даже временные постройки с помощью кабелей.

Кроме того, определяя статус построек на участке, следует руководствоваться и ст. 135 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Она касается главной вещи (с точки зрения права, здания и сооружения – тоже вещи) и принадлежностей. Статья предусматривает, что, если договор не определяет другого, то судьба главной вещи и принадлежности должна быть единой. С этой точки зрения сооружения, призванные обслуживать главное здание (обычно жилой дом) могут рассматриваться, как его принадлежности – при условии, что без него они не могут использоваться. Такими будут, например, котельная, пристроенная ванная комната, летняя кухня и т. д.

Рассматривая некапитальные постройки, нужно руководствоваться и Строительными нормами и правилами СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Они прямо разрешают строительство некоторых временных сооружений – в частности, уличного туалета и компостной ямы – при условии, что площадь участка равна или превышает 600 кв. м (классические «шесть соток»).

Некапитальные объекты — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и которые можно переместить или демонтировать и позже собрать без несоразмерного ущерба и без изменения основных характеристик. К ним относятся киоски, навесы и другие подобные строения и сооружения. … Вопросом разницы между понятиями «объект капитального строительства » и «объект недвижимости» озаботились и чиновники. Например, Минэкономразвития РФ посвятило ему одно из своих писем. … Значит, возведенный объект капитального строительства , скорее всего, будет признан объектом недвижимости, чего нельзя сказать о некапитальных постройках.

Капитальное и некапитальное строение

Все строения делятся на капитальные и некапитальные. Принадлежность сооружений к конкретному типу накладывает на владельцев определенные обязательства или снимает их. Она же наделяет их правами, например возможностью, получить в собственность земельный участок.

Критерии капитальных и некапитальных строений указаны Градостроительном Кодексе РФ. Точность классификации зачастую обеспечивает строительная экспертиза, осуществляемая в судебном и досудебном порядке.

Содержание

1. Значение капитального и некапитального объекта
2. Капитальное сооружение
3. Некапитальное сооружение
4. Отличия капитальных и некапитальных объектов
5. Стоимость экспертизы в Москве и Московской области

Значение капитального и некапитального объекта

Отнесение сооружений к тому или иному классу имеет строго практическое применение. Капитальный и некапитальный объект предполагают различный подход к самому строительству и перечень требований к владельцу. Выделяется:

• Обязательность разрешения на строительство капитального объекта;
• Особенности фундамента ОКС
• Регистрация капитальных строений в Росреестре;
• Налогообложение капитальных строений;
• Оформление земельных участков в собственность.

Некапитальное сооружение не требует разрешений на строительство и не облагается налогом. Но оно же лишает владельца права собственности на землю. Самым актуальным примером для Москвы стал снос торговых павильонов в 2019 году, т.н. «ночь больших ковшей».

Теоретически мэрия имела на это право, если речь шла он некапитальных сооружениях (большинство киосков и павильонов). Они не подлежат госрегистрации, поэтому доказать право собственности невозможно. Соответственно никакой перспективы у судебных исков владельцев и арендаторов нет.

Однако если объект имел признаки капитального, то собственник мог рассчитывать как на его регистрацию в Росреестре и даже права на землю, расположенную под строением. В этом случае перед истцом открываются совершенно иные перспективы.

Зачастую собственники земельных участков указывают капитальные объекты как некапитальные. Делается это с целью ухода от налогов и необходимости получения разрешений. Обнаружив такую ситуацию, госорганы могут обратиться в суд, который в свою очередь обяжет владельца снести здание.

ВАЖНО! Во всех случаях важно Заключение строительной экспертизы, оно поможет, как признать объект некапитальным, так и легализовать самострой, без необходимости его последующего сноса .

Капитальное сооружение

Действующее законодательство признает объектом капитального строительства (ОКС) сооружения, обладающие рядом признаков. Профиль и задачи не имеют значения. Это могут быть жилые здания, производственные и складские комплексы, хозяйственные строения и.т.д.

Признаки капитального строения

Критерии, согласно которым строение относится к капитальному или некапитальному типу, включают несколько пунктов. Часть из них формируют классификацию объекта, а другие вытекают из нее, давая прав и накладывая обязательства.

Итак, капитальное сооружение это объект:

• Построенный на отдельном участке;
• Имеющий прочную привязку к земельному участку (заглубленный фундамент);
• Получивший разрешение на строительство;
• Чей демонтаж и перенос в другое место невозможен;
• Имеющий несущие и ограждающие конструкции;
• Обладающий длительным сроком службы – от 15 лет;
• Подлежащий регистрации в Росреестре.

Существуют и косвенные признаки, например наличие коммуникаций и подключение к ним. Однако решающей роли они не играют. Так некапитальный объект (гараж, павильон) может быть подключен к электричеству и водоснабжению, а аналогичный ОКС не иметь подключений.

Некапитальное строение

Относительно некапитальных (временных) строений, закон не имеет ни определения, ни четких критериев. Это дает определенное пространство для домыслов и судебных споров.

Формально временное строение это любое сооружение, которое не является капитальным и не имеет его критериев. При этом нужно учитывать, что строительная сфера далека от умозрительных категорий и требует четких ответов.

Их юриспруденция и суд получают у строительных экспертов, что делает экспертизу обязательным этапов судебных процессов по делам связанным с определением статуса капитального или некапитального здания.

Признаки временного строения

Сложности связаны не только с отсутствием законодательной формулировки, но и с видами объектов (временных и ОКС). Гараж, баня, торговый павильон, киоск, склад, стоянка, бытовка, колодец и навес могут быть и капитальным и некапитальным строением.

Итак, признаком временного строения выступает:

• Отсутствие углубленного фундамента;
• Возможность демонтировать сооружение с последующим переносом;
• Ограниченный срок службы – до 10 лет;
• Вспомогательный характер сооружения;
• Отсутствие разрешения на строительство и проектной документации.

Объект не обязательно должен соответствовать всем перечисленным критериям. Он может нести самостоятельную функцию (киоск, склад), оставаясь при этом временным сооружением.

ВАЖНО! Большинство вопросов строительной экспертизы связано с фундаментом и особенностями его обустройства. Вкратце некапитальный фундамент не имеет неразрывной связи с землей и при необходимости может быть демонтирован. Заключение об этом также дает строительная экспертиза .

Отличия капитальных и некапитальных объектов

С учетом критериев приведенных выше, выделяется несколько принципов по которым можно легко отличить капитальное и некапитальное строение. Сохраняйте статью на своей странице в соцсетях (кнопка репоста слева), чтобы всегда иметь под рукой полезную информацию и поделиться ею с друзьями.

Для наглядности отличия приведены в форме таблицы

Таблица 1. Разница капитальных и некапитальных объектов

Капитальные строения	Некапитальные строения
Фундамент неразрывно связан с землей	Фундамент отсутствует или демонтируется
Имеется разрешение на строительство	Разрешение на строительство отсутствует
Объект нелья перенести	Допускается переноска объекта
Наличие несущих конструкций	Несущие конструкции могут отсуствовать
Срок службы 10 лет и выше	Срок службы до 10 лет
Регистрация в Росреестре обязательна	Регистрация в Росреестре не требуется
Дает право собственности	Не дает права собственности

Все перечисленное не означает постоянный статус того или иного объекта. Так временные сооружения часто реконструируются в ОКС, а некапитальные строения после получения результатов экспертизы, признаются капитальными.

Стоимость строительной экспертизы в Москве и Московской области

Большинство спорных вопросов связанных с капитальностью строений разбирается в судах. Ввиду отсутствия специальных знаний судья прибегает к услугам строительных экспертов. Правом их привлечения обладают и другие участники процесса.

Кроме этого процедура проводится и за рамками процесса (общего, арбитражного), когда собственнику нужна информация и фиксированные экспертным Заключением выводы.

В Москве и Подмосковье экспертиза о признании объекта капитальным (некапитальным) будет стоить:

• От 10 000 рублей для небольшой постройки (частного дома)
• От 50 000 рублей для крупного объекта

Экспертиза решает вопросы, связанные с возобновлением незавершенного строительства и легализацией самостроя. По преимуществу затраты ее Заказчика – кратно окупаются.

Компания ЭкспертТехСтрой выполняет экспертизу капитальности строения в Москве, Московской области и других регионах России. Высокая квалификация инженеров обеспечивает качество и сжатые сроки процедуры. Обращайтесь прямо сейчас!

Рассказываем, чем отличается правовой режим капитальных и некапитальных объектов и какой документ поможет признать объект некапитальным . … И наоборот, если участок уже сформирован, возвести на нем некапитальный объект чаще всего проще, чем получить разрешение на строительство капитального . Кроме того, налоги с движимого и недвижимого имущества взимаются по-разному. При этом объективных критериев, какие объекты считать капитальными и подлежащими внесению в ЕГРН, а какие нет, не существует. Мы уже касались этой темы в статье о том, как определить капитальность объекта.