Как правильно достроить «незавершенку» спустя N лет
Ситуация: есть объект незавершенного строительства, жилой 16 этажный дом, построено 10 этажей, допустим с момента получения разрешения на строительство прошло 7 лет, а с момента консервации (ну или просто бросили стройку, как это чаще бывает) прошло 5 лет.
Ниже набросал план работы, интересно что не учел, т.к. план предварительный «на скорую руку», и сразу же возникли вопросы.
Основная цель: правильно достроить.
Задачи (вопросы):
1. Провести анализ проектной документации (состав соответствие)
2. Провести анализ рабочей документации (состав соответствие)
3. Провести анализ исполнительной документации (состав соответствие)
4. Провести анализ журнала авторского надзора
5. Выполнить техническое обследование
6. Выполнить инженерно-геологические изыскания
6.1 А точно ли нужно?
6.2 В каком объеме? Неужели как для нового строительства?
7. Выполнить инженерно-геодезические изыскания
7.1 А точно ли нужно?
7.2 В каком объеме? Неужели как для нового строительства?
8. Что делать с техническими условиями, скорее всего они просрочены? Получать заново? Или можно продлить? (думаю, если они изменяться, то лучше сначала получить их и только потом заказывать изыскания и съемку, чтобы за досъем потом не платить)
9. Требуется ли заново проходить экспертизу? Если да, то в каком объеме (какие разделы)?
10. Разрешение на строительство получать по новой?
11. Если объект связан с «программой обманутых дольщиков» есть ли какие-то особенности (поблажки, особые процедуры и т.д.)?
п.с. пока все, но думаю, что вопросы будут расти как снежный ком, думаю многим тема будет интересна, т.к. она актуальна.
Особенно прошу отписаться действующих ГИПов и их помощников, т.к. интересуют не только технические вопросы, но и бумажная волокита. Как это делали Вы или поделитесь опытом Ваших коллег.
Возможно, в данном случае, будет удобно провести это дело как реконструкцию объекта незавершенного строительством.
Тогда первые 7 пунктов можно будет решить в рамках обследования, эспертиза будет, разрешение на строительство нужно получать заново.
;1034494]1. Провести анализ проектной документации (состав соответствие)
2. Провести анализ рабочей документации (состав соответствие)
3. Провести анализ исполнительной документации (состав соответствие)
4. Провести анализ журнала авторского надзора
5. Выполнить техническое обследование
;1034494]6. Выполнить инженерно-геологические изыскания
6.1 А точно ли нужно?
6.2 В каком объеме? Неужели как для нового строительства?
Достаточно будет актуализировать старые. В каждом случае индивидуально, геологи должны знать.
;1034494]7. Выполнить инженерно-геодезические изыскания
7.1 А точно ли нужно?
7.2 В каком объеме? Неужели как для нового строительства?
Опять же — актуализировать. Но в отличие от геологии — считай выполнить заново (мог измениться рельеф, пройти новые сети по площадке и т.д.)
;1034494]8. Что делать с техническими условиями, скорее всего они просрочены? Получать заново? Или можно продлить? (думаю, если они изменяться, то лучше сначала получить их и только потом заказывать изыскания и съемку, чтобы за досъем потом не платить)
Если сети выполнены и приняты, то обычно достаточно справок снабжающих организаций о выполнении ТУ. Если нет — продлеватьть или получать новые.
Судя по прошедшему времени, скорей всего Вам не удастся завершить строительство по старому проекту и придется по сути разрабатывать новый проект — завершения строительства объекта незавершенного строительством. И этот новый проект сдавать в экспертизу в полном объеме.
;1034494]11. Если объект связан с «программой обманутых дольщиков» есть ли какие-то особенности (поблажки, особые процедуры и т.д.)?
ИсточникРазрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 38 «Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов) Суд удовлетворил требования истца к ответчику о выделе в натуре доли ответчика в общей долевой собственности на недвижимое имущество в виде земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства.
При этом суд отклонил довод ответчика о том, что образуемые при выделе земельные участки будут иметь площадь менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования. Как указал суд, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст.
38 Градостроительного кодекса РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь. В данном случае в результате раздела объекта незавершенного строительства образуется блокированный жилой дом. В соответствии с правилами землепользования и застройки для блокированной застройки установлен предельный минимальный и максимальный размер 0 — 0,04 га. Образуемые земельные участки, в том числе выделенный в собственность ответчика из исходного земельного участка, вышеуказанным требованиям соответствуют.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2021 N 16АП-4697/2021 по делу N А63-9618/2020
Требование: О признании права собственности на объект недвижимого имущества.
Решение: В удовлетворении требования отказано. Таким образом, приобретение объекта не завершенного строительством объекта, право на которое не зарегистрировано в установленном порядке за продавцом, и его дальнейшая реконструкция без получения соответствующего разрешения от уполномоченных органов свидетельствует о наличии признаков недобросовестности со стороны истца.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Земельные споры. Особенности судебного правоприменения Конституционного и Верховного судов Российской Федерации: практическое исследование»
(Резников Е.В.)
(«Сфера», 2021) В обоснование иска Андямов А.В. указал, что он на основании постановления главы <. >администрации <. >от 8 сентября 1993 г. N 65 является собственником земельного участка с кадастровым номером <. >, расположенного по адресу: <. >. Смежными земельными участками являются земельный участок с кадастровым номером <. >, принадлежащий на праве собственности Шумкиной Л.П., и земельный участок с кадастровым номером <. >, принадлежащий на праве собственности Юткину В.В. Полагает, что при проведении кадастровых работ установлено неверное местонахождение названных участков, ввиду чего сведения, содержащиеся в ЕГРН в части определения границ этих земельных участков, являются реестровой ошибкой, так как данные сведения не соответствуют правоустанавливающим документам и фактическому местонахождению таких границ, ссылаясь на заключение специалиста от 20 июля 2018 г., которым установлено, что расхождение в местоположении поворотных точек границы согласно выписке ЕГРН на местности составляет от 0,55 м до 1,51 м, что не соответствует допустимой погрешности к точности определения координат, установленной Приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения». Ввиду допущенной реестровой ошибки у истца, по его утверждению, отсутствует возможность получить разрешение на реконструкцию расположенного на принадлежащем ему земельном участке жилого дома.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Что является объектом незавершенного строительства?
(Консультация эксперта, 2022) Кроме того, следует отметить, что объекты незавершенного строительства, строительство или реконструкция которых осуществляются за счет бюджетных средств и не завершены, будут признаваться незавершенными объектами капитального строительства со дня включения сведений о них по определенным основаниям в федеральный (региональный) реестр незавершенных объектов капитального строительства (ст. ст. 55.34, 55.35 ГрК РФ).
Нормативные акты: Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства
Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» «7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.»;
Федеральный закон от 30.12.2021 N 447-ФЗ
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» 4) строительство, реконструкция объекта капитального строительства не завершены и возникли ограничения, установленные земельным и иным законодательством Российской Федерации, являющиеся в соответствии с пунктом 5 части 6 статьи 55 настоящего Кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию;
Утверждены варианты решений по незавершенным объектам
Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал Постановление №1333 от 26 июля 2022 г. о последствиях включения объекта незавершенного строительства, строительство или реконструкция которого осуществлялись полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ и не завершены, в федеральный и региональные реестры незавершенных объектов капитального строительства.
С 1 мая 2022 г. Минстрой России наделен полномочиями по координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по снижению количества объектов незавершенного капитального строительства. С этого момента ведомством ведется разработка нормативно-правовой базы для дальнейшего создания федерального реестра. В него войдут все долгострои, которые полностью или частично финансировались за счёт бюджетных средств.
«Ранее Правительство уже утвердило правила формирования и ведения федерального реестра незавершенных объектов капитального строительства, состав включаемых в него сведений и порядок их предоставления. Новое Постановление №1333 устанавливает последствия включения в реестр: завершение строительства или реконструкции незавершенного объекта и ввод его в эксплуатацию, приватизацию объекта либо снос», — прокомментировал заместитель главы Минстроя России Юрий Гордеев.
Для формирования федерального реестра по утвержденным Правительством правилам Минстроем России направлены письма главным распорядителям бюджетных средств для внесения в него объектов незавершенного строительства. В течение 10 дней со дня включения объекта в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства главный распорядитель средств федерального бюджета должен предоставить в Минстрой России предложения в отношении такого объекта и в течении 30 рабочих дней со дня включения объекта в федеральный реестр ведомство будет выносить на рассмотрение Штаба Правительственной комиссии по региональному развитию в РФ предложение о принятии решения в отношении объекта.
Управленческое решение о целесообразности завершения строительства или реконструкции будет приниматься с учетом совокупности критериев: степени готовности объекта на 50 процентов и более и отношения общего объема произведенных затрат. В случае, если срок приостановления строительства более 5 лет, степень готовности менее 50 процентов, у объекта отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность завершения строительства не подтверждена, будет принято решение о сносе объекта.
Минстрой России проводит комплексную работу по решению вопросов с недостроями. Мероприятия по завершению строительства будут взаимоувязаны с федеральной адресной инвестиционной программой на 2023-2027 годы. Согласно Методическим рекомендациям, утвержденных Штабом и размещенных на сайте Минстроя России, приоритетными для включения в ФАИП являются переходящие объекты, объекты, по которым имеются поручения Президента и Председателя Правительства РФ и объекты незавершенного строительства. Это позволит сократить количество недостроев и снизить возможность появления новых подобных объектов.
Источник