В середине 2018 года мне пришла в голову идея открыть комплекс с апартаментами в Москве.
Уже через год — в августе 2019 года — мы с четырьмя партнерами открыли апарт-отель и приняли первых гостей. К этому моменту мы уже продали 23 студии из 26 и сейчас готовим к открытию второй апарт-отель.
Расскажу, как проходил каждый из этапов, какие ошибки допустили, сколько инвестировали и какую прибыль получили.
Идея бизнеса: планировал окупить вложения за год
Мой основной бизнес основан на посуточной аренде жилья. Я занимаюсь этим уже четыре года. Сдаю 45 объектов недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье. Семь из них мои собственные. Десять квартир в субаренде — я снимаю жилье долгосрочно, а сдаю посуточно, предупредив об этом собственника.
Зарабатываю на разнице в цене аренды. Еще 28 квартир находятся в доверительном управлении, то есть когда собственник поручает мне сдавать квартиры посуточно от его имени и платит фиксированный процент от прибыли. Так что знаю на практике, как устроена краткосрочная аренда.
Строим апарт-отель с бесконтактным заселением
Благодаря этому опыту я узнал о спросе на инвестиционную недвижимость — когда инвесторы покупают квартиры, чтобы сдавать в аренду. Так я решил создать апарт-отель. Заработать на продаже апартаментов можно на порядок больше, чем на сдаче в аренду.
Апарт-отель — это недвижимость, которая объединяет в себе квартиры и гостиницу. Если совсем просто — это здание, в котором много маленьких апартаментов с кухней. Этим они отличаются от гостиницы. Но, как и в гостинице, в апарт-отеле есть стойка регистрации.
Обычно апарт-отели располагают в недвижимости, которая имеет статус нежилой — бывших предприятиях, офисных центрах и так далее. Поэтому там нельзя прописаться, а часто и получить временную регистрацию. Коммунальные платежи и налоги выше, чем для жилой недвижимости.
Владелец таких апартаментов может жить в своей мини-квартире сам, но в большинстве случаев их покупают для сдачи в аренду. Часто создатели апарт-отеля организуют собственную управляющую компанию, которая берет на себя все хлопоты инвесторов, связанные с арендой — ищет гостей, организует уборку, заселение, выселение, закупает необходимые расходные материалы. А управляющая компания получает за это процент.
Я уже зарабатывал на аренде жилья, сдавал квартиры от имени собственников и организовывал весь процесс. Поэтому решил, что в моем апарт-отеле владельцы апартаментов смогут поручить всю работу с квартирами управляющей компании. Но основную прибыль рассчитывал получить именно от продажи апартаментов, потому что в этом случае вложения окупились бы всего за год, а не за 5—6 лет , если бы мы сдавали апартаменты сами.
Схема выглядела так. Я планировал купить нежилую недвижимость, разделить ее на апартаменты, сделать перепланировку и ремонт, обставить квартиры мебелью, а потом продать.
Инвестиции, по моим расчетам, составили бы около 60 млн рублей, а выручить с продажи апартаментов удалось бы около 78 млн рублей.
На каком этапе строительства апарт-отель Park Side в начале 2023 года?
Чтобы реализовать эту идею, я пригласил в команду еще четверых партнеров. Все они из сферы недвижимости, со всеми я давно знаком и когда-то работал. У каждого в проекте была своя роль: один человек занимался сделками купли-продажи недвижимости, другой — закупками, третий — привлекал инвестиции, четвертый — общался с подрядчиками и отвечал за пожарную безопасность. Я курировал проект в целом. Каждый из нас выполнял свою функцию, но работали мы на равных — никто из партнеров не получал зарплату, все трудились ради будущей прибыли.
Какое помещение подходит для апарт-отеля
Строить собственный апарт-отель дорого, долго и хлопотно. Мы решили купить готовый объект площадью от 400 м². По нашим приблизительным оценкам, требовалось от 15 до 50 млн рублей — это в разы дешевле, чем строить здание самим. К тому же можно поторговаться или попросить отсрочку платежа.
Для посуточной аренды крайне важно расположение. Туристы, командировочные и все, кто арендует жилье посуточно, предпочитают варианты в центре или в пешей доступности от метро, чтобы быстро добираться до достопримечательностей и деловых центров.
Мы выбрали бюджетный сегмент рынка — небольшие квартиры-студии, чтобы они не стоили слишком дорого. Ориентировались на цену на 20—30% ниже рыночной стоимости квадратного метра в Москве или около 200 000 Р за квадрат, чтобы продать квартиры как можно быстрее. В центральных районах подходящих помещений за такую цену не найти, поэтому искали недалеко от Третьего транспортного кольца и с хорошей транспортной доступностью. Кроме того, важно, чтобы в помещении была холодная и горячая вода, канализация, электричество.
Одно из помещений, которое мы рассматривали для покупки, располагалось на первом этаже жилого дома. Так называемый закон Хованской запрещает размещение отелей, гостиниц и хостелов в жилых помещениях в многоквартирных домах.
Формально апарт-отель не гостиница и не хостел, но проблемы все равно могли возникнуть. Например, если бы жильцы постоянно жаловались участковому на то, что фактически по соседству располагается гостиница. Поэтому мы сконцентрировались на поиске недвижимости в нежилых домах.
Было важно найти помещение нужной большой площади, но не переплачивать. Помещение предстояло разделить на апартаменты и продавать по отдельности. Если бы мы купили помещение площадью 400 м² за 50 млн рублей, разделили его на 20 студий и еще 10 млн вложили в ремонт, то себестоимость каждых апартаментов составила бы 3 млн рублей. За столько же мы и планировали его продать, то есть мы сработали бы в ноль.
Но если купить помещение площадью 500 м² за 30 млн рублей, разделить на 25 студий и вложить те же 10 млн в ремонт, то себестоимость студии будет уже 1,6 млн рублей. То есть при той же цене продажи мы заработаем 1,4 млн рублей на каждых апартаментов.
Подходящую недвижимость мы нашли через три месяца, потом еще два месяца оценивали его, торговались, и все это время на всякий случай продолжали поиски. Мы всегда торгуемся, даже если помещение изначально продается по очень низкой цене. Это позволяет получить скидку, иногда даже на 300 000—500 000 Р . Правда, пока мы торговались, одно из помещений на том этаже, который мы хотели выкупить, было продано. Нам пришлось купить меньше квадратных метров, чем мы изначально рассчитывали.
Перед покупкой помещения тестировали спрос в этом районе
Чтобы понять, будет ли востребована посуточная аренда в конкретной локации, мы разместили два тестовых объявления о продаже апартаментов и сдаче в аренду на «Циане» и «Авито». В них указали площадь апартаментов, написали, что посуда, техника, полотенца и прочее имеется. В качестве иллюстраций взяли фотографии квартир, которые мы уже сдавали, потому что понимали, что отделка будет примерно такого же уровня. Поставили и цену: 1900 Р за сутки или 40 000 Р за месяц аренды. Цены для тестовых объявлений мы взяли для расчетов будущей доходности бизнеса.
За неделю объявление о посуточной аренде просмотрели 320 раз, 20 клиентов позвонили. А в разделе долгосрочной аренды объявление просмотрели 434 раза, и мы получили 23 звонка. Одновременно с этим опубликовали объявление и о продаже апартаментов за 4 млн рублей. За ту же неделю объявление просмотрели 564 раза, 14 клиентов позвонили.
Спрос на бюджетные апартаменты в Хорошево-Мневниках явно был.
Только в самом конце 2018 года мы вышли на сделку. Помещение площадью 443,5 м² за 32 млн рублей располагалось в административном здании на улице, примыкающей к Хорошевскому шоссе. Забегая вперед, скажу, что в итоге получилось разделить его на 26 апартаментов. Квадратный метр обошелся чуть дороже 72 000 Р .
стоил квадратный метр в здании будущего апарт-отеля
Прямо под домом есть остановка общественного транспорта, в трехстах метрах — станция Хорошево Московского центрального кольца, в пятнадцати минутах ходьбы — станции метро Хорошевская и Полежаевская. Вокруг — магазины, кафе и аптеки. Для посуточной аренды это важные факторы.
В одном здании с апарт-отелем расположен Налоговый институт, и это лучше, чем соседство с жилыми квартирами. И остановка общественного транспорта прямо напротив входа
На проект требовалось более 50 миллионов рублей
Покупка недвижимости обошлась нам в 32 млн рублей. Но этим расходы на первоначальном этапе не ограничились. Предстояло заплатить проектировщикам за разработку технической документации и проект, а также строителям за ремонт. Кроме того, мы заложили и предстоящие расходы на маркетинг и рекламу, а также комиссионные для риелторов — обычно они берут до 2% от общей стоимости. Нужен был и юридический аудит сделки — сбор всей подноготной о недвижимости, информации о предыдущих собственниках, разрешенного вида деятельности на земельном участке, сопровождение сделки юридической компанией.
Чтобы покрыть все эти расходы, по нашим прикидкам, необходимо было найти больше 50 млн рублей.
мы рассчитывали потратить на ремонт
Что касается юридического оформления, то до последнего некоторые участвовали в проекте как физлица, другие как ИП. Общество с ограниченной ответственностью мы оформили только накануне открытия апарт-отеля в августе 2019 года. У нас несколько учредителей, поэтому ООО — самая простая форма для нас и для дальнейшего взаимодействия с клиентами. В сделке купли-продажи участвовали двое из пяти партнеров, на них и оформили недвижимость. Доходы и расходы разделили поровну.
Чтобы покрыть предстоящие траты, мы нашли инвесторов, которые вложили деньги в наш проект. С ними мы заключили договор, поэтому в списке расходов учли еще и стоимость заемных денег — проценты инвесторам. Расходы на старте были колоссальными, а получать доход мы бы начали только через несколько месяцев, в июне, когда смогли бы продавать апартаменты по предварительным договорам.
Какие документы нужны, чтобы открыть апарт-отель
Поскольку мы разделили существующее помещение на 26 отдельных студий, потребовалось согласовать перепланировку в Мосжилинспекции. Это стандартный процесс, и у нас он прошел без осложнений. Все расходы на согласование обошлись в 220 000 Р .
Чтобы превратить несколько нежилых помещений в полноценный апарт-отель , требовалось подготовить несколько пакетов документов.
Дизайн-проект на 26 номеров. Чтобы сделать перепланировку, нужен ее проект, который создает проектное бюро с допуском саморегулируемой организации. Его нужно согласовать в Росреестре. Также понадобится подтверждение права собственности на недвижимость. Если бы это была жилая недвижимость, то нужно согласовать проект в Мосжилинспекции, но у нас нежилое помещение.
Архитектурное решение разрабатывала девушка из Нижнего Новгорода, с которой мы сотрудничаем давно. Если бы проверенного дизайнера не было, пришлось бы искать его по объявлениям. И тут важна специализация: искать нужно того, кто специализируется на отелях. Потому что есть много нюансов: при планировке важно учитывать минимальную площадь каждых апартаментов, санузлов, комплектацию всей необходимой мебелью и бытовой техникой.
Техническое обследование строительных конструкций перекрытий. Его проводят инженерные компании, чтобы узнать, не разрушатся ли перекрытия под весом новых возведенных стен и перегородок. Это нужно, чтобы оценить риски при перепланировке. Техническое обследование делают после подачи заявления на согласование перепланировки не по типовому проекту, и без него перепланировку не согласуют. Мы заказали его у давних подрядчиков за 60 000 Р .
Проектная документация на водоснабжение и канализацию, вентиляцию, электроосвещение, пожарную безопасность. Все эти документы прописаны в строительных нормах и сводах правил. Мы наняли проектную организацию, которая все оформила за 200 000 Р — по 50 000 Р за каждый документ.
Кадастровый учет для каждых апартаментов. После постановки на учет у каждой студии появится кадастровый номер — уникальный номер, который присваивают объекту недвижимости при регистрации в Росреестре. Мы купили единое помещение, но продавать его планировали по частям. Чтобы каждый из собственников владел отдельным объектом недвижимости, нужно присвоить всем апартаментам кадастровые номера.
Чтобы подать заявление в Росреестр, понадобится технический план помещения. Конечно, можно обойтись и без этого, например, продать апартаменты как доли в огромном помещении — своего рода комнаты. Но цены на недвижимость в долевой собственности существенно ниже, а продать долю в будущем новым владельцам будет сложнее.
С получением отдельных кадастровых номеров возникли сложности. Мы рассчитывали закончить ремонт и кадастрирование к июню. В итоге процесс затянулся на три месяца — до сентября 2019 года.
Это наш первый подобный опыт, поэтому возникло много мелких вопросов с документами, бюрократических проволочек, которые приходилось решать по ходу дела. Например, сотрудники Росреестра говорили нам, что оформление пояснительной записки, которую нужно приложить к техническому плану помещений, не соответствует требованиям. А самая банальная проблема заключалась в том, что один из чиновников ушел в отпуск, и никто из его подчиненных не хотел принимать решение за него.
Сроки работ над проектом
| Август 2018 года | Идея проекта и начало поиска помещения |
| Декабрь 2018 года | Сделка купли-продажи |
| Февраль 2019 года | Начало ремонта помещения |
| Июнь — сентябрь 2019 года | Регистрация в Росреестре и оформление остальных документов |
| Июнь 2019 | Старт продаж по предварительному договору |
| Июль 2019 года | Окончание ремонта |
| Август 2019 | Ввод апарт-отеля в эксплуатацию и сдача апартаментов в аренду |
| Сентябрь 2019 года | Старт продаж по основному договору |
Сроки работ над проектом:
- Август 2018 года — идея проекта и начало поиска помещения.
- Декабрь 2018 года — сделка купли-продажи.
- Февраль 2019 года — начало ремонта помещения.
- Июнь — сентябрь 2019 года — регистрация в Росреестре и оформление остальных документов.
- Июнь 2019 — старт продаж по предварительному договору.
- Июль 2019 года — окончание ремонта.
- Август 2019 — ввод апарт-отеля в эксплуатацию и сдача апартаментов в аренду.
- Сентябрь 2019 года — старт продаж по основному договору.
Перепланировка и ремонт: площадь студий должна быть минимальной, но комфортной
Будущая доходность напрямую зависит от того, на какое количество апартаментов в итоге удастся разделить имеющееся помещение. Ведь покупаем мы единый объект и платим за квадратный метр, а продаем жилье уже поштучно. Поэтому важно разработать грамотный проект перепланировки — чтобы площадь студий была минимальной, но при этом все же достаточной для комфортной жизни.
Апартаменты могут иметь и несколько комнат, но мы выбрали формат студий, когда кухня расположена в комнате. Это позволяет сэкономить место и на той же площади создать больше отельных помещений. В нашем случае 443 квадратных метра разделили на 26 студий площадью 12―19 м².
26 апартаментов вытянутой формы и скромной площади. Но в каждом есть все необходимое для комфортной жизни
Сделка купли-продажи состоялась в самом конце 2018 года, а уже в феврале мы приступили к первой фазе ремонта. Все работы закончили к июлю.
Административное здание советской постройки оказалось неплохим вариантом для создания апарт-отеля . Коридор в центре сохранили, часть стен демонтировали и возвели новые, разделив бывшие кабинеты на студии.
Менять старые радиаторы отопления не стали — они вполне исправно работали. Да и выглядели прилично, поэтому просто покрасили все трубы. Раньше на этаже был один санузел, а теперь он появился в каждой студии. Поэтому пришлось установить в каждых апартаментах насос, который качает сточные воды к месту вывода канализации. В каждых апартаментах поставили датчики протечки и отсечные краны, чтобы в случае протечки перекрывать воду в каждых апартаментах отдельно.
Часть расходов на ремонт и оборудование — 1 664 400 Р
| Пластиковые окна | 700 000 Р |
| Оформление стен рейками | 260 000 Р |
| Натяжные потолки | 250 000 Р |
| Входные и межкомнатные двери в апартаменты | 120 000 Р |
| Интернет и три точки раздачи вайфая | 120 000 Р |
| Раковины под стиральную машинку | 114 400 Р |
| Накопительные бойлеры для горячей воды | 100 000 Р |
Мы учитывали, что ремонт потребуется не только в каждых конкретных апартаментах, но и на общей территории. Холл и коридор тоже должны выглядеть презентабельно — покупатели и будущие арендаторы обращают на это внимание.
В общем коридоре мы хотели сделать потолок грильято — это особая решетчатая конструкция в индустриальном стиле. Но стоимость материалов и монтажных работ была такой, что мы решили просто покрасить потолок в черный цвет и оставить проводку и трубы на виду. Конечно, грильято выглядел бы лучше, но мы предпочли не переплачивать 200 000—300 000 Р только за внешний вид.
Почти все, кроме несущих конструкций, демонтировали. Не только отделку, но и стены снесли до основания
Звукоизоляция — важный параметр для отеля. Поэтому стены сделали из пазогребневых блоков с шумоизоляционной прослойкой. На них можно повесить не только зеркало или картину, но и кухонный гарнитур
Один из главных плюсов студий — огромные окна. Благодаря виду, который из них открывается, даже самое маленькое помещение кажется просторней. К тому же возле дома растут старые деревья, поэтому большую часть года здесь зелено
Через месяц после старта ремонтные работы пришлось приостановить. В мае 2019 года мы решили сменить строительную компанию. Старая срывала сроки.
В договоре мы прописали все этапы выполнения работ с конкретными сроками: демонтаж перегородок, электрика, сантехника.
Это позволило нам сразу понять, что строители не успевают к датам. К тому же мы обнаружили недочеты в работе первой строительной бригады, когда они начали возводить перегородки. Несколько стен «завалили» — они были кривыми, пересекались не под прямым углом. Переделали ее уже другие ремонтники.
Возникли вопросы и по электрике. Чтобы электрика была более надежной, мы выбрали распаечную систему соединения кабелей, то есть все кабели нужно перепаять. Вместо этого ремонтники соединили кабели через клеммы — это проще и дешевле, но менее надежно. И это не то, о чем мы договаривались изначально. Строители просто хотели заработать на нас деньги.
В итоге нам удалось договориться со строительной бригадой, решить вопросы и расстаться быстро.
Строительные материалы тоже поставляли с задержкой. Ремонт пришлось поставить на паузу на две с половиной недели. Но новая строительная бригада справилась быстро — в июле мы уже начали обустраивать апартаменты.
Обустройство апартаментов: все покупали в сетевых магазинах
Поскольку в будущем большинство апартаментов планировалось сдавать в краткосрочную аренду, их необходимо было оснастить всем необходимым: мебелью, бытовой техникой, постельным бельем и посудой.
Апартаменты компактные, поэтому много мебели не требовалось. Для каждого мы приобрели кровать и пару прикроватных тумбочек, кухонный гарнитур, обеденный стол или барную стойку и пару стульев. Все это мы старались покупать в крупных магазинах — «Икее», «Оби», «Леруа Мерлен». Выбор там большой, поэтому можно заказать сразу все необходимое. К тому же есть гарантия, и, если что-то сломается, мебель можно починить или заменить.
Вариант сделать мебель на заказ даже не рассматривали. Получилось бы дороже и намного дольше. К тому же качество у частных исполнителей не всегда хорошее. К примеру, мы заказали рейки для декорирования стен, но мастер нас подвел — не оценил масштаб работ, сроки и стоимость, и в итоге просто их не сделал. Пришлось заказывать их у другого исполнителя.
Из бытовой техники в каждую студию требовался большой телевизор с плоским экраном и настенным креплением. Такой не занимает много места, а это критически важно на 12—19 квадратных метрах. В каждом номере установили маленький холодильник, индукционную панель на две конфорки, кухонную мойку. В каждом номере своя ванная комната с туалетом и душевой кабиной.
Еще одна сложность, которую мы не учли — сроки комплектации студий. Чтобы собрать 26 комплектов мебели и прикрутить все на свои места, потребовалось намного больше времени, чем мы рассчитывали изначально. Мы планировали сделать все за три недели, а в итоге вышло в два раза дольше. Части комплектующих не хватало, их приходилось заказывать дополнительно, чего-то не было на складе, поэтому приходилось ждать. Из-за таких мелких неприятностей сроки и выросли.
Поиск покупателей: снизили цену, чтобы продать апартаменты быстрее
Итоговую сумму всех расходов — 59 млн рублей — мы разделили на 26 квартир, которые должны были получиться после перепланировки. Себестоимость одной студии оказалась равна 2,2 миллиона рублей. Продавать каждую мы планировали минимум за 3 миллиона, поэтому 800 000 Р — минимальная чистая прибыль с каждого из 26 апартаментов. Общий доход должен был составить 18 млн рублей или 32% доходности на вложенные средства. Но по факту получилось больше, потому что мы продали не все студии сразу, а постепенно повышали стоимость каждых апартаментов.
минимальная чистая прибыль с каждого из 26 апартаментов
Мы планировали продавать апартаменты по предварительному договору купли-продажи через несколько месяцев после покупки недвижимости и начала ремонта. Квартиры можно начинать продавать сразу же , как появляются кадастровые номера, даже если ремонт еще не закончен.
Продажи по предварительному договору начали в июне, а в активную фазу вступили в сентябре. Стартовая цена апартаментов была от 3 миллионов рублей. Это на 20—30% ниже цен в среднем по рынку, но мы сознательно пошли на такое снижение, чтобы быстрее продать все апартаменты. Об этом мы волновались сильнее всего. По мере завершения строительных и кадастровых работ мы повышали стоимость квадратного метра наших студий: прибавляли примерно по 100 000 Р по мере того, как проходили очередной этап — ремонт, оснащение квартир и другое.
В среднем продавалось по 3—4 студии в месяц. Но однажды мы случайно узнали, что владелец одной из студий сразу после покупки выставил ее на продажу. Мы увидели это объявление. Уже через два месяца он смог получить за нее на миллион рублей больше. Мы поняли, что можно повысить стоимость апартаментов.
Спустя девять месяцев после запуска апарт-отеля у нас остались непроданными только трое апартаментов. Цена каждого — 4,15 млн рублей.
Для продажи апартаментов мы сделали отдельный сайт и презентацию. Попробовали использовать контекстную рекламу в Яндексе, но это не сработало — клиенты не приходили. Мы практически выкинули на ветер порядка 150 000 Р .
мы потратили на контекстную рекламу
Зато дали результат объявления на «Авито» и «Циане». Самый серьезный эффект дало сарафанное радио: 22 из 26 студий купили инвесторы, которые потом отдали апартаменты нам же в доверительное управление. Часть из этих людей — знакомые нам люди, которых мы привлекали через вебинары, «Инстаграм», телеграм-каналы. Все они интересовались бизнесом в сфере недвижимости, поэтому пришли к нам сначала за полезным контентом, а потом совершили покупку.
Один из апартаментов покупатель перепродал на миллион дороже. Но даже это на 20% ниже средней цены за квадратный метр в этом районе
На чем можно заработать после продажи апартаментов
Мы планировали заработать не только на перепродаже недвижимости после ремонта, но и на том, что нам уже понятно и знакомо — на управлении жильем для краткосрочной аренды. Для этого мы открыли управляющую компанию, которая обслуживает апарт-отель.
Все наши покупатели приобрели жилье для краткосрочной аренды, но не хотят заниматься этим самостоятельно. Делать это через управляющую компанию удобнее и выгоднее. Издержки на управление одними апартаментами выше, чем на 22.
Заселение, выселение, уборка, работа с объявлениями и отзывами отнимает много времени. Совмещать сдачу квартиры и основную занятость сложно. А те же обязанности для 22 объектов отнимают не сильно больше времени, зато прибыль в 22 раза выше. К тому же все расходные материалы и бытовую химию можно покупать оптом, на прачечную и клининг тратить меньше из-за скидок от объема.
Инвесторам, которые не хотят сдавать апартаменты в аренду самостоятельно, мы оказываем услугу доверительного управления: находим арендаторов, встречаем их, размещаем, делаем в апартаментах уборку, стираем постельное белье, следим за оснащением. За это мы берем 20% прибыли — в среднем получается чуть больше 200 000 Р в месяц за все апартаменты.
Мы работаем с площадками для размещения объявлений о краткосрочной аренде. На каждой из них установлена своя сумма за продвижение. Где-то ее берут просто за публикацию, а, например, на «Букинге» и Airbnb платить нужно только за фактическую бронь. «Букингу» мы платим около 21% с каждой брони — это немало. Кроме того, мы оплачиваем услуги уборки в апартаментах, прачечную и интернет.
Для оснащения апартаментов постоянно требуются расходные материалы — чай, кофе, специи, одноразовые зубные щетки, шампуни и гели для душа, чистящие средства для уборки, мыло, туалетная бумага и прочие мелочи. Как правило, раз в месяц что-то приходится обновлять или ремонтировать: прочищать канализационные трубы, менять смесители, посуду, постельное белье, полотенца.
Основную статью расходов составляют коммунальные платежи, интернет, услуги уборки и прачечной. Апартаменты сдаются посуточно, от их внешнего вида напрямую зависят отзывы гостей и прибыль. Источник: Ксения Колесникова
Расходы на персонал небольшие. У нас работает посменно три администратора. Уборку, прачечную мы отдали на аутсорс. Источник: Ксения Колесникова
Расходов на бухгалтера не было, потому что мы получили поддержку от правительства Москвы. Сервисы помогли нам справиться самостоятельно. Например, там можно зарегистрировать ИП или ООО онлайн, получить электронную подпись и сформировать налоговую декларацию. Можно даже бесплатно проконсультироваться со специалистом.
Источник: journal.tinkoff.ru
Можно ли на земле пож ИЖС построить здание под апарт отель, 3 этажа с одним подьездом
Добрый день. Хочу построить апарт отель в Крыму на 20 номеров, 3-х этажное здание с одним подъездом. Интересует:
1. Могу ли я это сделать на земле под ИЖС или нужно переводить назначение под что то другое?
2. Необходимо ли получать разрешение на строительство такого здания?
Леонид, добрый вечер! Для того чтобы построить сооружение во-первых Вам необходимо разрешение на строительство, однако необходимо учесть, что вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать коммерции, для этого вам необходимо обратиться в администрацию и заказать градплан в котором будет указан как основной вид так и вспомогательный вид разрешенного использования. После чего вы примите решение о строительстве либо об изменении вида земли.
Градостроительный кодекс РФ устанавливает, что объекты индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи. Если Вы собрались строить отель, то то это не правомерно, т.к. он не будет являться объектом индивидуального жилищного строительства.
Также обращаю Ваше внимание, что если в ходе дальнейшей проверки будет установлено, что Вы построили отель на земельном участке под ИЖС, Вас могут привлечь к административной ответственности по ст.8.8 КоАП РФ. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, которая влечет отвественность для граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Учитывая вышеизложенное, предлагаю сначала принять меры по возможному изменению целевого назначения земельного участка (если это возможно) и только потом строить отель, иначе сами знаете не дай бог кто-то куда-то сообщит (как у нас обычно бывает) и плачевные результаты ждут.
Источник: pravoved.ru
Строительство апартаментов в Москве — новости строительства от RETERRA
Спрос на апартаменты в столице в прошлом 2017 году показал отрицательную динамику в прошлом году. Если в 2015-2016 годах наблюдалось увеличение спроса на апартаменты и регистрацию договоров долевого участия, то в прошлом году произошел его резкий скачок в минус.
Отчасти это связано с тем, что граждане стали более ответственно относиться к своим вложениям — в прошлом году вырос интерес со стороны граждан на жилые помещения (квартиры).
Покупатели апартаментов должны (и постепенно начинают) понимать, что на них не распространяются гарантии, предусмотренные законом о долевом строительстве (214-ФЗ).
Так, в случае банкротства застройщика они попадают в третью очередь кредиторов. Их помещения не выделяются в отдельную очередь, значит, они берут на себя все риски обычных кредиторов.
Половина апартаментов возводится в бывших промзонах, оставшихся после ликвидации промышленных объектов, или размещается в бывших производственных зданиях.
Около 30% апартаментов появляются на участках, предназначенных для строительства гостиниц.
20% – на площадках под возведение зданий для временного проживания людей.
С законодательной точки зрения это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. В отношении апартаментов действуют иные санитарные нормы и требования по инсоляции.
На них не распространяется закон о тишине, может отсутствовать придомовая территория, социальные услуги будут предоставляться по остаточному принципу.
Преимущество апартаментов – их стоимость, которая ниже на 15-20% по сравнению с традиционным жильем. Кроме того, их можно строить в центральной части города, где по разным причинам невозможно возвести жилье.
В апартаментах можно будет прописаться после принятия закона
После принятия закона об апартаментах в них можно будет прописываться — после принятия законопроекта апартаменты будут строиться по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство жилья.
Недавно Минстрой РФ опубликовал законопроект о регулировании рынка апартаментов — к ним будут применяться те же положения Жилищного кодекса, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах.
В частности, вводятся понятия апартаментов и многофункциональных зданий, предусматриваются особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений в таких зданиях.
Кроме того, законопроект предусматривает особенности регулирования установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многофункциональных зданиях и устанавливает механизм перевода нежилых помещений в апартаменты.
Покупатели апартаментов будут защищены 214-ФЗ
Дольщики, покупающие апартаменты, будут защищены федеральным законом о долевом строительстве (214-ФЗ).
В ходе долгих дискуссий, что же такое апартаменты, было выработано единое мнение по ним, а также разослан проект закона федеральным органам исполнительной власти.
Введено понятие апартаментов — это многофункциональное здание, на которое распространяются требования Жилищного кодекса. Но самое главное — апартаменты должны строиться по 214-ФЗ. В первое время особенно тщательно будет отслеживаться реакция и порядок действий представителей из органов федеральной исполнительной власти из Москвы, где в большей мере апартаменты находятся.
Застройщики апартаментов должны отчислять взносы в компфонд
Застройщики, реализующие апартаменты по договорам долевого участия (ДДУ), должны будут перечислять денежные средства в компенсационный фонд.
В Москве строится порядка 14 млн кв. м площадей, которые застройщики реализуют населению по договорам долевого участия. Из них около 20% – это площади нежилого назначения, в частности, апартаменты.
Однако отчисления за продажу этого сегмента недвижимости в компенсационный фонд не поступают. Получается, что объекты гражданам реализуются.
И государство, и дольщики несут определенные риски, но застройщики за эти риски не платят. Если бы застройщики апартаментов перечисляли 1,2% от каждого ДДУ в фонд, тогда были бы понятны и механизм контроля над застройщиками, и механизм ответственности.
В 2017 году в Москве было введено порядка 300 м 2 апартаментов
Почти 300 тыс. кв. м апартаментов введено в Москве по итогам 2017 года.
Что касается их юридического статуса – он очень сильно варьируется. Например, апартаменты в районе гостиницы «Москва» сильно отличаются от комплекса а в районе Митино.
Градостроители считают, что апартаменты, приспособленные для длительного проживания, стоит признавать жильем, чтобы люди могли там прописываться и рассчитывать на социальные блага. Тогда как апартаменты, рассчитанные на временное проживание, планируется оставлять нежилыми помещениями.
Апартаменты Москвы
На Ходынке ввели комплекс апартаментов для сдачи в аренду
Западный корпус комплекса апартаментов «Лайнер» на Ходынском поле сдан в эксплуатацию.
Площадь здания составила 146,5 тыс. кв. м, апартаменты занимают 83,5 тыс. «квадратов», говорится в сообщении компании-застройщика, передает РИА Недвижимость.
Комплекс «Лайнер» состоит из двух корпусов – восточного и западного, которые расположены по двум сторонам торгово-развлекательного центра «Авиапарк». Восточный корпус ввели летом 2017 года.
«Лайнер» входит в программу Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по развитию в России рынка жилой аренды. Осенью прошлого года АИЖК приобрело в комплексе примерно за 2 миллиарда рублей почти 300 апартаментов для сдачи в аренду.
Продажу апартаментов по ДДУ могут запретить до ввода объекта
Реализацию апартаментов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) нужно запретить до ввода объекта в эксплуатацию.
Градостроители не против продажи апартаментов – построил объект, пожалуйста, продавай. Но при этом будет исключен риск невыполнения обязательств перед участниками строительства. Тем более, что этот риск не покрыт и не защищен.
Строительством апартаментов, гостиниц и лофтов в Москве занимаются 30% застройщиков, работающих с привлечением денежных средств населения.
Сейчас в столице в рамках 214-ФЗ строится 12,6 млн м 2 недвижимости, из них площадь апартаментов составляет порядка 1,6 млн м 2 .
Такая инициатива также поможет решить проблему реализации на этапе строительства лофтов и так называемых офисно-жилых помещений.
Апарт-отель на 200 номеров построили в Лефортово
Апарт-отель на юго-востоке Москвы планируется ввести до конца 2017 года. Застройщик подал извещение об окончании строительно-монтажных работ, и, после итоговой проверки будет решаться вопрос о вводе в эксплуатацию.
Десятиэтажное здание гостиницы на 200 номеров возвели на ул. Золоторожский вал, вл. 16 в районе Лефортово. Оно построено за счет инвестора.
Жилые помещения располагаются на 2-10 этажах. На каждом из них предусмотрено восемь номеров категорий «апартамент» и «студия» площадью от 17,4 до 67,6 кв. м с кухней или кухней-столовой.
На всех этажах обустроят комнаты для персонала. На первом этаже расположится зона обслуживания комплекса с помещением регистрации и баром, а также зона для проведения встреч с переговорными.
В подземной части здания обустроят парковку на 50 машин.
Сдача апартаментов в аренду может быть прибыльнее их продаж
Доход от сдачи в аренду недвижимости для временного проживания в ряде случаев выше, чем прибыль от ее продажи – это уже неоднократно обсуждалось на различных отраслевых мероприятиях, но для Москвы такая практика пока непривычна в силу «молодости» самого понятия апартаменты.
В первую очередь, речь идет о недвижимости, которая находится у станций метро, там, где сосредоточено большое количество рабочих мест, в том числе в бизнес-центрах.
В городе много площадок, на которых строительство жилой недвижимости невозможно в силу их функционального назначения. Эти участки, где строится нечто похожее на жилье, так называемые апартаменты, — та самая ниша, где возможно появление арендных домов.
Государственные программы также поддерживают формирование рынка арендного жилья в столице. Граждане, которые сдают в аренду свою недвижимость во вторичном фонде, могут легализовать свой заработок и приобрести патент. Стоимость патента варьируется в зависимости от расположения квартиры и площади.
В Москве вводится около 110-120 тыс. кв. м арендной недвижимости для проживания, в то время как несколько лет назад этот показатель составлял лишь 15-20 тыс. кв. м.
На московском рынке появится альтернатива покупке жилья
На столичном рынке недвижимости появится новый продукт — арендные дома. Жителям Москвы, которые хотят улучшить жилищные условия и остаться мобильными, предлагают арендовать квартиры у государства.
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) запустило два пилотных проекта — в районе Ходынского поля и на Кутузовском проспекте, предлагая москвичам новый уровень качества съемного жилья. Первый доходный дом примет постояльцев летом 2017 года.
По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн готовы арендовать жилье.
Тема арендного жилья, безусловно, актуальна — 4 млн семей в России сейчас снимают жилье.
Это 150 млн кв. метров, почти 4% жилищного фонда. Часто такая аренда осуществляется без договора, в частном секторе, в обход бюджета, без прозрачности для налоговых органов. Права арендаторов по таким договорам не защищены. Люди чувствуют неопределенность, зная, что их могут выселить или условия аренды могут измениться.
В доходных домах предлагают апартаменты с качественной мебелью и отделкой, круглосуточной охраной и консьерж-сервисом, подземным паркингом и развитой инфраструктурой.
Потенциальные арендаторы покупают не квадратные метры, а комфортную среду. Желающие арендовать жилье в доходном доме заключают официальный договор с государственной управляющей компанией.
При установлении стоимости арендного жилья застройщики ориентировались на рынок — например, цена за съем 22 «квадратов» в «Лайнере» составит 36 тыс. рублей (сюда включена аренда и часть коммунальных услуг).
Принесут ли доход доходные дома?
Государство поддерживает программу арендного жилья, однако называть этот продукт доходным рано. Какая доходность будет у проектов АИЖК – будет видно лишь со временем.
С одной стороны, сейчас застройщики не заинтересованы вкладывать деньги в арендное жилье.
Была проанализирована такая модель: взяли одинаковый участок площадью 20 тыс. кв. метров. В первом случае застройщик строит доходный дом, во втором — жилье, которое продает на рынке. Доходность по жилью составляет 4 года, а по арендным домам — 17 лет. Поэтому все, кто имеет сегодня ГПЗУ — градостроительный план земельного участка, в котором написано «жилая застройка», никогда не станут строить арендное жилье.
С другой стороны, существуют механизмы, которые позволили бы сделать этот продукт приоритетным и инвестиционно привлекательным. Например, застройщиков можно освободить от налога на имущество на первые годы функционирования арендного дома или от налога на землю, а также снизить для них платеж за изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Некоторые девелоперы смотрят на рынок арендного жилья более оптимистично. Практика показывает, что разница между доходностью арендного жилья и продажами жилой застройки на рынке недвижимости заметно сокращается.
Сегодня отчетливо видно, что предложение жилья в разы превышает спрос, поэтому аренда становится стратегическим направлением. Тут могут быть разные формы — и доходные дома, и аренда квартиры с возможностью выкупа. Так что съемное жилье начинает расцениваться как вполне реалистичный продукт.
Арендные дома создаются с использованием механизма коллективных инвестиций через паевые инвестиционные фонды.
Для экономически активных граждан покупка пая, стоимость которого начинается от 100 тыс. рублей, может стать альтернативой банковскому вкладу. Этот инструмент позволит инвесторам получать доход от сдачи жилья в аренду, а также участвовать в росте стоимости недвижимости. Чтобы приобрести полноценную квартиру даже для сдачи ее в наем нужен более серьезный бюджет.
Первые паи будут предложены рынку уже в 2018 году.
Аренда или ипотека?
Стоимость аренды квартиры в доходном доме сопоставима с оплатой ипотеки – например, неплохая «двушка» обойдется арендатору в 70 тыс. руб.
В таких услових люди охотнее согласятся на выплату ипотечного кредита, чем аренды. Съемные квартиры в доходных домах скорее для тех, кому нужно находится в данное время в данном месте. Арендаторы будут платить за среду, а не за квадратные метры.
Арендное и ипотечное жилье — не взаимоисключающий, а дополняющий друг друга продукт. Например, человек может купить квартиру в строящемся доме и параллельно снимать жилье, дожидаясь окончания строительства.
Неоспоримый плюс арендного жилья — в его мобильности.
Например, появился ребенок — вы снимаете квартиру побольше. Вы сменили место работы — переезжаете в более удобный район. С ипотекой так не получится.
Среди других достоинств аренды — отсутствие первоначального взноса и более низкие (на 20-30%) ставки по сравнению с ипотечным платежом.
Но в отличие от западных стран, где аренда жилья становится популярнее год от года, россияне по-прежнему хотят владеть недвижимостью, а не снимать ее.
Необходимость первоначального взноса и высокие проценты по ипотеке не пугают наших сограждан так, как отсутствие собственного жилья. Но рынок недвижимости непрерывно разивается, и столичные девелоперы все чаще обращаются к международной практике. Однако приживется ли новый тренд в нашей стране — покажет время.
Комплекс «Московский силуэт»
Архсовет одобрил проект комплекса «Московский силуэт» с апартаментами, бассейном и террасами – это многофункциональный комплекс на пересечении Садового кольца и проспекта Академика Сахарова.
Голландское бюро MVRDV стало победителем закрытого Международного архитектурного конкурса на создание концепции многофункционального комплекса с апартаментами в центре столицы. На заседании Архсовета создатель бюро Якоб ван Райс презентовал концепцию здания. Оно получило название «Московский силуэт».
По задумке архитекторов, комплекс будет состоять из стилобата (нижняя часть здания) и высотной части. Стилобат будет нежилым.
На минус первом этаже расположатся технические помещения и супермаркет, на первом – коммерческие помещения, на третьем – бассейн, на четвертом – террасы. Высотная часть будет состоять из апартаментов.
Силуэт здания задуман как абстракция классических московских построек.
Архитекторы предложили несколько вариантой материалов для строительства. Сами они склоняются к использованию красного кирпича, чтобы комплекс гармонировал со зданием Наркомзема, расположенным напротив, автор которого – знаменитый конструктивист Алексей Щусев. Рядом также находится здание Центрсоюза, спроектированное Ле Корбюзье.
Из других вариантов – природный камень розового оттенка, бежевый камень и белый кирпич. Архитекторы одобрили проект, но высказали некоторые замечания – в частности, по цвету будущего здания. Некоторые считают, что комплекс нужно выполнить в светлых тонах.
Комплекс апартаментов будет построен в Таганском районе
Согласована проектная документация на строительство апарт-отеля в центре столицы по адресу: Серебряническая набережная, вл. 7-11 в Таганском районе.
Комплекс будет состоять из четырех секций разной этажности, объединенных одноуровневой подземной автостоянкой. Первые этажи займут помещения общественного назначения.
Апартаменты будут размещены на 2-9 этажах. Это 10 студий, 25 двухкомнатных, 32 трехкомнатных, 17 четырехкомнатных и 5 пятикомнатных номеров.
Во всех секциях обустроят вестибюли с санузлом, багажной комнатой, помещением консьержа и комнатой уборочного инвентаря.
На первых этажах некоторых секций появятся офисы с автономными входами с улицы. На первом этаже одной из секций разместится кафе.
Подземная автостоянка сможет вместить 96 машин. Въезд и выезд автомобилей организуют по двум автомобильным лифтам.
На прилегающей территории появятся площадки для отдыха с газонным покрытием, тротуары, пешеходные зоны и детская площадка.
Здесь разобьют газоны, выполнят озеленение, установят наружное освещение, скамейки и урны.
В Бутырском районе появится апарт-комплекс высотой в 38 этажей
38-этажный апарт-отель построят на северо-востоке столицы — он появится на ул. Складочная, вл. 1 в Бутырском районе в рамках третьего этапа строительства многофункционального комплекса.
В отеле будет 407 апартаментов: 222 однокомнатных, 148 двухкомнатных и 37 трехкомнатных. На первом этаже здания расположатся помещения общественного назначения, вестибюль, колясочная и санузел для персонала.
В подземном этаже оборудуют помещение для хранения, мойки и сушки уборочного инвентаря и мусоросборную камеру.
В корпусе появятся также два кафе и офисы для продажи и сдачи в аренду. Жители смогут воспользоваться подземным паркингом на 367 мест и наземной открытой стоянкой.
На прилегающей территории устроят проезды и разворотную площадку, установят скамейки и урны, высадят деревья и кустарники, разобьют газоны.
Получено разрешение на строительство апарт-отеля в Ростокино
Это будет второй московский проект сети YE’S — 26-этажная высотка площадью 50 тыс. кв. м будет возведена в составе транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Ботанический сад», у южного выхода со станций метро и Московского центрального кольца (МЦК), в 50 метрах от Сада будущего.
В здании появится 991 апартамент площадью от 18 до 103 кв. м с чистовой отделкой и сантехникой. Также будут представлены апартаменты с мебелью и встроенной бытовой техникой.
Для удобства жителей в апарт-отеле будет работать круглосуточная консьерж-служба, сервисы house-keeping и room-service.
В здании установят современное инженерное оборудование, в том числе бесшумные высокоскоростные лифты, время ожидания которых не превысит 60 секунд.
Концепция сети проектов YE’S предполагает создание полноценной инфраструктуры и общественных пространств для постояльцев апарт-отеля.
На первом этаже будущего здания разместятся лобби-бар, ресторан, магазины; там же запроектирован паркинг.
Завершить строительство апарт-отеля планируется в конце 2020 года.
Гостиничный комплекс апартаментов построили в Хамовниках
Завершено строительство гостиничного комплекса апартаментов в центре столицы — застройщику уже выдано заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Высококлассный комплекс для временного проживания возведен в Курсовом переулке, д. 10/1 в районе Хамовники за счет средств инвестора.
На первом этаже расположатся входная группа, кафе, детский клуб и помещения для обслуживания проживающих, на втором-шестом этажах — 15 апартаментов. Благодаря панорамному остеклению жильцы получат хороший вид на исторический центр Москвы.
В комплексе разместится механизированная подземная автостоянка для 30 автомобилей представительского класса. При благоустройстве территории покрытие проездов и тротуаров выполнят из долговечных материалов.
Мосгосстройнадзор по поручению мэра Сергея Собянина уделяет особое внимание качеству работ на объектах гостиничного назначения. Проверки на строительстве комплекса апартаментов в районе Хамовники проводились регулярно. Все нарушения застройщик устранял в сроки.
Источник: reterra.ru