Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет обитую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК) к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
На основании части 2 статьи 16 ЖК жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ) определяет государственный кадастровый учет недвижимого имущества как внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом N 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости.
С чего начинается блокированное строительство? | Как грамотно построить блокированный дом
При внесении в ЕГРН сведений о здании в реестре объектов недвижимости ЕГРН в качестве дополнительных сведений указывается в том числе назначение здания – нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом.
Исходя из положений Закона N 218-ФЗ (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14), сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения прав или обременения объекта недвижимости.
Учитывая пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”, часть жилого дома представляет собой помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной (неотъемлемой) частью здания; отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, не наделяет его признаками отдельно стоящего здания и не дает оснований для осуществления его государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в силу части 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, которой установлен запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства).
Разрешение на строительство блокированных домов
Также необходимо учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для размещения частей здания.
Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением “жилое” (с соответствующим наименованием, в частности, “жилой дом блокированной застройки”, “блок жилого дома блокированной застройки”), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.
Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий “многоквартирный дом”, “жилой дом блокированной застройки”, а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешённого использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)
В частности, проектом федерального закона “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации (в части определения понятий “многоквартирный дом” и “жилой дом блокированной застройки”)” (далее – законопроект) вводится понятие жилого дома блокированной застройки – жилого дома, имеющего общую (общие) без проемов стену (стены) или примыкающую (примыкающие) стену (стены) с соседним жилым домом (соседними жилыми домами), не имеющих общих помещений (в том числе расположенных над или под ними), а также общих лестниц, лифтов, коридоров, и каждый из которых расположен на земельном участке, образованном для размещения этого жилого дома, и имеет непосредственный выход на указанный земельный участок.
Источник: domurist.ru
Раздел дома блокированной застройки
Раздел блокированного дома – сложный процесс, главная проблема которого – это отсутствие четкого определения подобной недвижимости в законодательстве. На практике подобные помещения обычно рассматривают как долевую собственность от всего здания. Это позволяет делить существующие доли на несколько частей поменьше.
Понятие дома блокированной застройки
Под блокированными домами понимают малоэтажные строения, разделенные на несколько квартир, каждая из которых получает свой отдельный выход. Формально даже обычный жилой дом, разделенный на две изолированные части, признается блокированным.
Чаще же всего к таким строениям относят таунхаусы в любой их разновидности. То есть – это отдельные жилые помещения с собственной инфраструктурой, земельным участком и выходом никак не связанные с соседними квартирами-блоками, кроме как общими стенами. Каждый собственник следит за своей частью дома и может делать с ней все, что ему захочется, при условии, что это не будет нарушать закон и/или права остальных владельцев.
Пример: Собственник одного блока может разместить на своем участке дополнительные постройки, покрасить стены своей части дома в другой цвет или изменить планировку внутренних помещений. Но он не имеет права пробивать дыры в общих с соседями стенах или любым образом занимать чужие земельные участки.
Характерные особенности блокированного дома:
- Максимальное количество блоков: 10.
- Минимальное количество блоков: 2.
- Максимальная этажность: 3.
- Отдельный вход/выход на собственный участок.
- Участок может быть огороженным или не огороженным.
- Каждый блок имеет собственную инфраструктуру и коммуникации: свет, газ, вода и канализация.
- С каждого участка можно выйти на улицу.
- Нет общедомовой собственности, принадлежащей всем собственникам.
В некоторых случаях владельцы могут назначать/выбирать своего представителя, который отслеживает состояние коммуникаций и отвечает за бесперебойную подачу воды, газа и света. Это актуально только при условии, что все они отходят из одного источника и уже потом разделяются на каждый конкретный блок. На практике подобное встречается редко.
Юрист по недвижимости в Оренбурге Горяинов Александр Александрович оказал юридическую помощь по разделу между участниками долевой собственности земельного участка и жилого дома в натуре на самостоятельных жилых блока.
Обстоятельства дела:
- Члены семьи Доверителя юриста являлись собственниками по 1/4 (4 человека) доли в праве собственности на земельный участок.
- Без разрешения на строительство семья возвела жилой дом.
- Перед юристом стояла задача разделить жилой дом и земельный участок в натуре таким образом, чтобы в результате образовались два отдельных жилых помещения и два самостоятельных земельных участков.
- Во вновь образованных объектах должны быть собственниками по двое членов семьи.
Порядок действий:
- Изучив все обстоятельства и проанализировав ситуацию, юрист предложил порядок решения задачи.
- В первую очередь было необходимо придать самовольно построенному жилому дому статус законной постройки.
- И только после этого было возможно осуществить раздел жилого дома и участка в соответствии с требованиями доверителя.
Узаконение жилого дома:
- Юрист организовал проведение необходимых экспертиз для признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку (санитарная, строительная и пожарная экспертизы) и проведение технической инвентаризации жилого дома.
- Собрав предусмотренную практикой доказательную базу, юрист обратился с иском в суд о признании права собственности на жилой дом за доверителями, как на самовольную постройку.
- По результатам рассмотрения иска и представленных юристом доказательств, суд посчитал возможным придать жилому дому законный статус.
- Юрист получил вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольно построенный жилой дом.
Раздел жилого дома и земельного участка:
- Юрист обратился в одну из экспертных организаций г. Оренбурга и по согласованию с Доверителями заключил с организацией договор на проведение экспертного обследования возможности раздела жилого дома и земельного участка.
- Юрист сформулировал необходимые для суда вопросы, ответы эксперта на которые позволят доказать суду возможность раздела жилого дома и участка.
- Проведя необходимые обследования, эксперт подготовил заключение, согласно которому произвести раздел жилого дома возможно на два дома блокированной жилой застройки.
- Аналогичное заключение эксперт сделал и в отношении земельного участка — вновь образуемые участки соответствовали необходимым требованиям земельного законодательства.
- Юрист сформировал правовую позицию о необходимости и порядке раздела жилого дома и участка. Изложив ее в иске, юрист обратился в суд.
Решение суда:
По результатам рассмотрения исковых требований и правовой позиции юриста, суд пришел к выводу о возможности их удовлетворения и произвел раздел жилого дома и земельного участка в натуре.
Весь процесс решения поставленной задачи занял более одного года.
Таким образом, юрист Оренбурга по вопросам недвижимости Горяинов Александр Александрович успешно завершил достаточно сложный и трудоемкий юридический проект, получив для своих доверителей реальный положительный результат.
Если Вам нужны юридические услуги в Оренбурге по вопросу оформления самовольных строений или раздел индивидуальных на жилые блоки, Вы можете обратиться к юристу за помощью по телефону +.
Особенности раздела дома блокированной застройки
Главной особенностью раздела таких строений является то, что земельный участок, выделяемый под каждый отдельный блок зачастую берется минимально возможного размера. Получается, что разделить такую территорию невозможно и единственным доступным вариантом остается общая совместная собственность, при которой владельцы вместе проживают в одном помещении, пользуются общими для них коммуникациями и землей в соответствии с достигнутыми между ними договоренностями. Если же земли достаточно, то собственники могут решить проблему с разделом через суд или по соглашению.
Раздел дома блокированной застройки через суд
Если у одного блока образуется несколько владельцев, которые не могут договориться друг с другом об особенностях совместного использования помещений, можно подать исковое заявление в суд с требованием определить порядок пользования или разделить блок дома в натуре.
Порядок действий
- Попытаться договориться с другими собственниками блока. Если не получается, рекомендуется оформить отказ от переговоров документально или, как минимум записать процесс переговоров на видео.
Всех попадающих в кадр следует предупреждать, что их снимают и для чего это делается. В противном случае суд может посчитать, что запись сделана незаконно.
- Определить для себя, каким именно образом будет осуществляться раздел блокированного дома.
- Составить исковое заявление.
- Подать заявление в суд.
- Оплатить государственную пошлину.
- Ожидать заседания и присутствовать на нем (как вариант, можно отправить представителя).
- Получить решение и строго следовать всем пунктам.
Если одна из сторон отказывается следовать решению суда и при этом не подает на апелляцию, то можно обращаться в исполнительную службу, способную заставить собственника выполнять решение суда в принудительном порядке.
Исковое заявление
Исковое заявление такого типа аналогично любым другим вариантам раздела имущества. При его составлении следует руководствоваться требованиями, описанными в ст.131 ГПК РФ. В документе должна быть следующая информация:
- Название суда, в который подается иск.
- Данные истца и ответчика/ответчиков.
- Описательная часть возникшей проблемы.
- Требования к ответчику.
- Перечень прилагаемых бумаг.
- Подпись и дата.
В какой суд обращаться
Если цена вопроса меньше 50 тысяч рублей, то обращаться нужно в мировой суд. Во всех остальных случаях – в районный. Учитывая, что даже часть дома с землей вряд ли будет стоить меньше 50 тысяч, можно сразу же идти в районный суд по месту проживания ответчика.
Если адрес проживания ответчика неизвестен, можно подавать иск в суд по месту регистрации истца или расположению спорной недвижимости.
Документы
К исковому заявлению нужно приложить:
- Паспорт истца.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Доказательства своей правоты.
- Правоустанавливающие документы на дом и землю.
Истец и ответчик могут прилагать абсолютно любые документы, которые способны повлиять на решение суда. Но не нужно доказывать очевидные факты.
Расходы
Раздел дома блокированной застройки предполагает, что у помещений уже есть несколько собственников и они хотят тем или иным образом реализовать свои права на данное имущество. Госпошлина в такой ситуации составит 300 рублей (пп.3, п.1 ст.333.19 НК РФ).
Однако если раздел производится между разводящимися супругами и их доли еще не определены, тогда придется руководствоваться пп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ. Заплатить придется значительно больше: от 0,5 до 4% + фиксированная сумма, в зависимости от стоимости недвижимости.
Пример: Блок стоит 6 миллионов рублей. Требуется раздел между двумя бывшими супругами. Каждый из них претендует на недвижимость стоимостью 3 миллиона рублей. В исковом заявлении указывается именно эти 3 миллиона, а не 6. В такой ситуации нужно руководствоваться последним абзацем подпункта 1. Госпошлина составит 0,5% от 2 миллионов (3-1) + 13200 рублей. Итого: 10+13,2=23,2 тысяч рублей.
Сроки
Подать иск в суд можно в любой момент, как только у заявителя появилось право претендовать на недвижимость. Исключение составляют ситуации с разделом имущества супругов. В данном случае действует трехлетний срок исковой давности с момента нарушения права одной из сторон (а не с момента развода).
После подачи всех документов и оплаты госпошлины, до даты заседания обычно проходит от 2 до 4 месяцев. Решение выдается в течение 5 дней и после этого у сторон есть 1 месяц на апелляцию. Только после этого документ вступает в силу.
Мировое соглашение
Если стороны в процессе судебного разбирательства смогли договориться между собой, и определили порядок раздела блокированного дома, они могут заключить мировое соглашение. Этот документ немедленно прекращает судебное разбирательство. В отличие от решения суда, соглашение практически невозможно оспорить. Поэтому идти на уступки и договариваться есть смысл только тогда, когда все требования выполняются или альтернативный вариант, к которому явно склоняется суд, будет отчетливо хуже.
Пример: После подачи искового заявления ответчик, оценив решительный настрой истца, соглашается пойти на уступки и принять часть требований заявителя. Если последний согласен с таким вариантом решения проблемы, стороны могут заключить мировое соглашение.
Встречный иск
Ответчик также имеет право подать встречный иск, в котором опишет ситуацию со своей стороны, приложит другие документы и укажет собственные требования к истцу по первому заявлению. Это право нужно учитывать, однако на практике к нему прибегают редко.
Делим в натуре жилой дом на блоки
Где делить дом на жилые блоки?
В Администрации муниципального образования
Порядок подачи заявления о намерении изменения статуса жилого дома на жилой дом блокированной застройки
1.1. Заявители направляют в отдел архитектуры и градостроительства администрации округа заявление о намерении изменения статуса жилого дома и признанием его жилым домом блокированной застройки.
1.2. Заявление подается совместно от всех собственников жилого дома. От имени собственника может выступать уполномоченное собственником лицо, действующее по нотариально удостоверенной доверенности.
1.3. Заявление должно содержать:
— при обращении юридического лица: полное и сокращенное название юридического лица в соответствии с учредительными документами, ИНН, ОГРН юридический и почтовый адрес;
— при обращении физического лица: фамилию, имя, отчество, адрес места жительства гражданина;
— сведения о жилом доме, в отношении которого Заявитель просит изменить статус жилого дома.
1.4. К заявлению прилагаются:
— копия документов на право собственности на жилые помещения;
— технический паспорт жилого дома;
— топографическая съемка земельного участка масштаба 1:500, на котором расположен жилой дом.
Порядок подготовки документа об изменении статуса жилого дома
2.1. Отдел в месячный срок, с момента представления заявителями заявления и документов, указанных в подпункте 3.4 настоящего Порядка, рассматривает документы и подготавливает проект постановления главы округа об изменении статуса жилого дома на жилой дом блокированной застройки при наличии признаков блокированного дома, согласно подпункту 2.1 настоящего Порядка, с присвоением адреса каждому блоку. При необходимости, специалисты Отдела совместно со специалистами Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа (далее –
КУМИ) осуществляют выезд по адресу, указанному в заявлении по смене статуса жилого дома на предмет обследования строения. После выезда составляется акт обследования жилого дома с приложением фотоматериалов. Акт составляется в трех экземплярах (форма Акта осмотра – приложение № 2).
3.2. В соответствии с постановлением главы округа о признании дома блокированным, собственникам необходимо получить технический паспорт на блокированный жилой дом, который готовит кадастровый инженер, внести изменение в Единый государственный реестр недвижимости и в архив отдела технической инвентаризации, после чего провести государственную регистрацию права собственности на вновь возникшие (измененные) объекты недвижимости.
4.2. После проведения государственной регистрации права собственности на вновь возникшие (измененные) объекты недвижимости (блоки жилого дома) рекомендовать собственникам жилых блокированных домов, обратиться в КУМИ с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков, либо с заявлением о предоставлении земельных участков, на которых расположены такие блокированные дома.
5.2. Заявителю может быть отказано в изменении статуса жилого дома блокированной жилой застройки:
— в случае отсутствия признаков блокированного жилого дома, перечисленных в подпункте 1.1 настоящего Порядка;
— заявителем представлены не все документы, предусмотренные подпунктом 3.4 настоящего Порядка;
— жилой дом расположен на территории, сформированной под развитие застроенных территорий (документом территориального планирования зарезервирован для федеральных, региональных либо муниципальных нужд);
— земельный участок сформирован под многоквартирным жилым домом и поставлен на государственный кадастровый учет
Обратится в суд с иском о разделе (выдели доли) жилого дома. Опираясь на заключение эксперта о возможности отнести жилой дом к типу домов блокированной застройки, решить вопрос об образовании блоков жилого дома. Признать право собственности на отдельный блок жилого дома.Вопрос о разделе жилого дома, которому необходима реконструкция, с целью создания дома блокированной застройки, решается после её проведения, которая осуществляется в соответствии с градостроительными нормами.
Раздел дома блокированной застройки при помощи соглашения
Раздел по соглашению – это более простой вариант, при котором обе стороны готовы договариваться и идти на уступки без обращения в суд. Они могут самостоятельно определить права пользования блоком-домом и разделить его по собственному усмотрению, не оглядываясь на решение суда.
Порядок действий
- Обговорить со всеми владельцами особенности раздела. Следует учитывать все требования всех сторон, так как если документ не подпишет хотя бы один собственник, соглашение не будет иметь юридической силы.
- Составить соглашение опираясь на ранее достигнутые договоренности. Рекомендуется каждой стороне предоставить возможность вычитать документ и увериться, что ее права сохраняются в нужном объеме.
- Заверить соглашение у нотариуса.
- Оплатить госпошлину.
- Следовать пунктам договора.
Соглашение
Четких требований к документу нет, однако в нем обязательно должно быть описание сложившейся ситуации, детальная характеристика разделяемого имущества, четкие определения того, что и кто именно получает при разделе блокированного дома, а также цена вопроса, дата и подпись.
К какому нотариусу обращаться
Заверять соглашение можно у любого нотариуса, где бы он ни находился. Главное, чтобы выбранная контора устраивала всех. Помимо госпошлины, нужно будет оплатить еще и услуги нотариуса за составление или проверку соглашения. В отличие от пошлины, цена за услуги может варьироваться в широких пределах и потому разумнее выбирать того нотариуса, который запросит меньше всех. Очень важно проверить его лицензию, так как любой документ, заверенный нотариусом, который не имеет права заниматься своей деятельностью, автоматически теряет свою юридическую силу.
Документы
К соглашению прилагаются паспорта всех сторон и документы на блокированный дом. Больше ничего не требуется, однако, если в соглашении будут использоваться отсылки на другие бумаги, их тоже нужно приложить.
Расходы
Госпошлина составит 0,5% от суммы соглашения. Кроме нее, нужно оплатить услуги нотариуса: около 5 тысяч рублей. Если стороны не смогли самостоятельно оценить недвижимость, то понадобятся еще затраты на оплату услуг оценочной компании: около 5 тысяч.
Пример: Согласно отчету об оценке, блок дома стоит 2 миллиона рублей. Заплатить нужно 10 тысяч госпошлины, 5 тысяч нотариусу и еще 5 тысяч оценочной компании. Итого 20 тысяч рублей. Эта сумма разделяется на всех собственников так, как это было оговорено. Например, один из них может заплатить только 10% от суммы, а второй, оставшиеся 90%.
Сроки
Соглашение может быть заключено в любой момент. В данном случае не применяется срок исковой давности или другие ограничения. На заверение документа уходит около 1 часа. После этого останется только обратиться в Росреестр и переоформить все правоустанавливающие документы.
Оспаривание соглашения
Если уже после заключения сделки права одной из сторон будут грубо нарушаться, она имеет право подать иск в суд с требованием оспорить соглашение, признав его недействительным, изменить текст документа или же заставить ответчика строго следовать пунктам соглашения при помощи исполнительной службы.
Раздел блокированного дома может быть очень сложным, особенно при наличии большого числа собственников и/или слишком маленького земельного участка. Чтобы заранее представлять все возможные проблемы, рекомендуем предварительно обсудить вопрос на нашей бесплатной консультации. Опытные юристы помогут подготовить все необходимые документы и выступят в качестве представителей в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Полезная информация по теме
Делится ли квартира при разводе полученная по дарственной
Раздел имущества при разводе не вызывает особых проблем и вопросов…
Как разделить трехкомнатную квартиру
Трехкомнатную квартиру несложно разделить, при условии, что все владельцы могут…
Отказ от имущества при разводе
Далеко не всегда бывшие супруги идут на раздел совместного нажитого…
Признание завещания недействительным
Любое завещание может быть оспорено в суде, но далеко не…
Раздел неприватизированной квартиры при разводе
Любое совместно нажитое имущество подлежит разделу, в том числе и…
Соглашение о разделе долговых обязательств супругов
Любой бракоразводный процесс сопровождается разделом имущества, большинство из них осложняется…
Источник: s70perm.ru
Нужен ли допуск СРО для строительства жилых домов блокированной застройки
Вопрос: требуется ли получать свидетельство СРО строителей для выполнения работ по строительству жилых домов блокированной застройки?
Под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
В силу п. 2 Приказа Минрегиона России N 624 Перечень видов работ, требующих получения допуска СРО, не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту жилых домов блокированной застройки.
Таким образом, для строительства жилых домов блокированной застройки не требуется получать свидетельство СРО строителей.
Допуск СРО на подключение жилых домов к магистральным наружным инженерным сетям
Не следует забывать, что, несмотря на то, что для выполнения работ по строительству малоэтажных жилых домов и, в том числе, жилых домов блокированной застройки, не требуются допуски СРО, такие допуски обязательны для выполнения работ по подключению таких домов к магистральным наружным инженерным сетям. Такая позиция выражена также в Письме Минрегиона России от 05.04.2011 N 8003-ИП/08 (О необходимости вступления в саморегулируемую организацию).
Источник: stroykasro.ru
Необходимость Разрешения на Реконструкцию Дома Блокированной Застройки
Что такое дом блокированной постройки и его примеры
Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.
Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены.
Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Приведем примеры домов блокированной постройки.
Таковыми могут являться:
- Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
- Виолетта. Это тоже таунхаус, но — элитного типа. В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.
- Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
- Лейнхаус. Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.
- Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.
Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.
Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.
Именем Российской Федерации
29 октября 2021 года г. Брянск
Советский районный суд г. Брянска в составе:
председательствующего судьи Бурлиной Е.М.,
при секретаре Нехаевой Ю.А.,
представителя истца Машкова Э.А.,
представителя ответчика Брянской городской администрации Маслова Д.А.,
представителя Управления по строительству и развитию территории г.Брянска Грибовой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Выборновой И.Е. к Брянской городской администрации, Макаренкову Н.И. о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании жилого дома домом блокированной застройкой, прекращении права общей долевой собственности,
УСТАНОВИЛ:
Выборнова И.Е. обратилась в суд с настоящим иском, указывая на то, что является собственником 61/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме, общей площадью 159 кв.м. и земельного участка, общей площадью 448 кв.м., расположенных . 39/100 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом принадлежит Макаренков Н.И. В целях улучшения жилищных условий, она без получения разрешения на реконструкцию дома возвела постройки лит.
А6, А7, а, а1, и отепление лит. А.5, в связи с чем общая площадь дома увеличилась и составляет 182,5 кв.м. Фактически между собственниками сложился определенный порядок пользования, жилой дом поделен между собственниками на две части капитальной стеной, с отдельными входами, отоплением, водоснабжением, канализацией и электроснабжением.
Согласно техническому заключению от 01.08.2018 года АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Центральному Федеральному округу несущие и ограждающие конструкции обследованных пристроек (Лит. А5, А6, А7, а, а1) к жилому дому выполнены из качественных строительных материалов, находятся в исправном состоянии и обеспечивают безопасное пребывание граждан, сохранность материально – технических ценностей и инженерного оборудования, не имеют разрушений и повреждений, снижающих их несущую способность, устойчивость и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций строения в целом.
Пристройки соответствуют действующим строительным нормам и правилам, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью и пригодны для дальнейшей эксплуатации. Кроме того указывает, что фактически жилой дом состоит из двух изолированных частей. Согласно технического заключения жилой дом состоит из двух блоков.
Блок № 1 общей площадью 64,9 кв.м, состоящий из семи помещений: (веранда, площадью 6,3 кв.м. — лит. а1; коридор, площадью 2,6 кв.м. — лит. А1; жилая комната, площадью 17,6 кв.м. — А,А1; жилая комната, площадью 31,0 кв.м. — лит.А; столовая, площадью 7,8 кв.м. — лит. А1; кухня, площадью 2,2 кв.м. — лит.А6; санузел, площадью 3,7 кв.м. — лит.
А6, расположен на земельном участке принадлежащем Макаренкову Н.И. и находится в его пользовании. Блок № 2 общей площадью 117,6 кв.м, состоящий из двенадцати помещений: (веранда, площадью 3,2 кв.м. — лит. А; прихожая, площадью 6,7 кв.м. — лит. А5; кладовая, площадью 0,8 кв.м. — лит.
А4; жилая комната, площадью 17,4 кв.м. — лит.А4; жилая комната, площадью 23,8 кв.м. — лит.А2; ванная, площадью 5,0 кв.м. — лит.А7; туалет, площадью 1,7 кв.м. — лит.А7; кухня, площадью 19,4 кв.м. — лит.А3,А7; коридор, площадью 7,8 кв.м. — лит. А4; лестница, площадью 2,7 кв.м. — лит.
А4; жилая комната на втором этаже, площадью 24,6 кв.м. — лит.А4; кабинет, площадью 7,7 кв.м. — лит.А5, расположен на ее земельном участке и находится в ее пользовании. Техническим заключением, выданным АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ», подтверждается возможность раздела жилого дома на два независимых строения.
В настоящее время возникла необходимость выделить доли в натуре по домовладению, так как долевая собственность препятствует в полной мере владеть и распоряжается своим имуществом. На основании изложенного, просит суд сохранить жилой дом адрес в реконструированном состоянии, общей площадью 182,5 кв.м., с учетом самовольно возведенных построек, согласно техническому паспорту АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по состоянию на 20.07.2008 года со следующими параметрами: общей площадью – 182,5 кв.м. и жилой – 114,4 кв.м.; признать жилой дом адрес общей площадью 182,5 кв.м. жилым домом блокированной жилой застройки, состоящим из двух блоков: блок № 1 в виде здания общей площадью 64,9 кв.м.. в том числе жилой — 48,6 кв.м. состоящим из помещений: веранда, площадью 6,3 кв.м. — лит. а1; коридор, площадью 2,6 кв.м. — лит.
А1; жилая комната, площадью 17,6 кв.м. — А,А1; жилая комната, площадью 31,0 кв.м. — лит.А; столовая, площадью 7,8 кв.м. — лит. А1; кухня, площадью 2,2 кв.м. — лит.А6; санузел, площадью 3,7 кв.м. — лит. А6; блок № 2 в виде здания общей площадью 117,6 кв.м., в том числе жилой — 65,8 кв.м. состоящим из помещений: веранда, площадью 3,2 кв.м. — лит. А; прихожая, площадью 6,7 кв.м. — лит. А5; кладовая, площадью 0,8 кв.м. — лит.
А4; жилая комната, площадью 17,4 кв.м. — лит.А4; жилая комната, площадью 23,8 кв.м. — лит.А2; ванная, площадью 5,0 кв.м. — лит.А7; туалет, площадью 1,7 кв.м. — лит.А7; кухня, площадью 19,4 кв.м. — лит.А3,А7; коридор, площадью 7,8 кв.м. — лит. А4; лестница, площадью 2,7 кв.м. — лит.
А4; жилая комната на втором этаже, площадью 24,6 кв.м. — лит.А4; кабинет, площадью 7,7 кв.м. — лит.А5; прекратить право общей долевой собственности Выборновой И.Е. и Макаренковым Н.И. на жилой дом, общей площадью 159 кв.м., расположенный адрес, погасив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационную запись №… от дата; признать за Выборновой И.Е. право собственности на жилой дом, блок № 2, общей площадью 117,6 кв.м., расположенный адрес, образованный из помещений: веранда, площадью 3,2 кв.м. — лит. А; прихожая, площадью 6,7 кв.м. — лит.
А5; кладовая, площадью 0,8 кв.м. — лит. А4; жилая комната, площадью 17,4 кв.м. — лит.А4; жилая комната, площадью 23,8 кв.м. — лит.А2; ванная, площадью 5,0 кв.м. — лит.А7; туалет, площадью 1,7 кв.м. — лит.А7; кухня, площадью 19,4 кв.м. — лит.А3,А7; коридор, площадью 7,8 кв.м. — лит. А4; лестница, площадью 2,7 кв.м. — лит. А4; жилая комната на втором этаже, площадью 24,6 кв.м. — лит.А4; кабинет, площадью 7,7 кв.м. — лит.А5.
Определением Советского районного суда г.Брянска от 04.10.2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.
В судебном заседании представитель истца по ордеру Машков Э.А. исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить в полном объеме, указав, что противопожарные нормы соблюдены, права третьих лиц не нарушены.
Представитель ответчика Брянской городской администрации по доверенности Маслов Д.А. не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель третьего лица Управления по строительству и развитию территорий г.Брянска по доверенности Грибова Е.С. разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда.
Истец Выборнова И.Е., ответчик Макаренков Н.И. в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление от ответчика Макаренкова Н.И. о рассмотрении дела без его участия, в котором он указывает, что не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.
Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом, Выборнова И.Е. является собственником 61/100 доли в праве общей долевой собственности жилого дома площадью 159 кв.м. и земельного участка с кадастровым №…, площадью 448 кв.м., расположенных адрес, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии №… от дата, №… от дата.
Макаренкову Н.И. принадлежит 39/100 доли в праве общей долевой собственности жилого дома и земельный участок с кадастровым №…, площадью 459 кв.м., расположенные адрес, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии №… от дата, №… от дата.
Выборновой И.Е. в целях улучшения жилищных условий была произведена самовольная реконструкция, принадлежащей ей части дома, путем возведения пристроек (А6, Лит. А7, а, а1) и утепления жилой пристройки А.5, в результате чего общая площадь жилого дома увеличилась.
С учетом самовольно возведенных построек и отепления общая площадь дома составила 182,5 кв.м., жилая – 114,4 кв.м., что подтверждается техническим паспортом АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по состоянию на 20.07.2018 г.
Согласно заключения Филиала АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» от 01.08.2018 года по обследованию жилого дома №… с самовольными постройками по адрес и возможности эксплуатации частей жилого дома как самостоятельных объектов, установлено, что несущие и ограждающие конструкции обследованных пристроек (лит.А5, А6, А7, а, а1) к жилому дому выполнены из качественных строительных материалов, находятся в исправном состоянии и обеспечивают безопасное пребывание граждан, сохранность материально-технических ценностей и инженерного оборудования, не имеют разрушений и повреждений, снижающих их несущую способность, устойчивость и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций строения в целом.
Жилой дом обеспечен инженерными системами (отоплением, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и вентиляция), находящимися в исправном состоянии.
Обследованные пристройки (лит.А5, А6, А7, а, а1) к жилому дому адрес соответствуют действующим строительным нормам и правилам, не нарушают права и законным интересы граждан, не создают угрозу их жизни или здоровью и пригодны для дальнейшей эксплуатации.
Расположение пристроек (лит.А5, А6, А7, а, а1) на земельных участках в полной мере отвечает требованиям п.5.3.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», согласно которому до границы соседнего приквартирного участка расстояние по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома — 3 м.
Расстояния между стенами пристроек (лит.А5, А6, А7, а, а1) и границами земельных участков составляют более трех метров.
Согласно ответа Управления по строительству и развитию территории города Брянска от 29.08.2018 года № 2521, данного на заявление истца о легализации возведенных пристроек, Управление отказало Выборновой И.Е. в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) жилого дома, поскольку работы по реконструкции жилого дома осуществлялись без полученного в установленном порядке разрешения на строительство, то есть самовольно и в настоящее время завершены. Выборновой И.Е. разъяснено право на обращение в суд.
В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Реконструкция объекта капитального строительства – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Исходя из требований пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» квартиры и помещения отнесены к объектам недвижимости, входящим в состав зданий и сооружений.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно- технического обеспечения.
В соответствии со статьей 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.
Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания, повышение уровня инженерного оборудования (Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р.) (утв. Приказом государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 года № 250).
В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что для признания постройки самовольной необходимо наличие определенных условий, а именно: возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Кроме того, юридически значимым обстоятельством также является установление того обстоятельства, что возводимый объект недвижимости нарушает права и охраняемые законом интересы собственников, создает угрозу жизни и здоровью.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно ответа Департамента природных ресурсов и экологии Брянской области № 758-ДПРи от 25.09.208 года земельный участок, с кадастровым №…, расположенный адрес, не располагается на землях особо охраняемых природных территорий регионального значения.
Согласно Выписки из правил землепользования и застройки г. Брянска, утвержденных Решением Брянского Городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 года № 796, земельный участок, расположенный адрес, расположен в зоне П-2 «Зона коммунально – складских объектов».
Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Учитывая, что земельные участки, на которых расположен жилой дом, принадлежит Выборновой И.Н. и Макаренкову Н.И. на праве собственности, при реконструкции жилого дома не допущено существенных нарушений градостроительных норм и правил, объект индивидуального жилищного строительства в реконструированном виде по адрес, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а жилой дом и пристройки к нему, согласно данным технического паспорта объекта, были возведены еще до принятия Решения Брянского Городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 года № 796, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка, суд находит исковые требования Выборновой И.Е. в части сохранения жилого дома, расположенного адрес, в реконструированном состоянии обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В силу пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Согласно Своду правил «Дома жилые одноквартирные» № СП 55.13330.2011, введенного в действие 20 мая 2011 года, он распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет вход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), если они не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков; имеют самостоятельные системы вентиляции; имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.
Согласно заключения Филиала АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» от 01.08.2018 года по обследованию жилого дома адрес жилой дом состоит из двух жилых блоков (блок1 и блок 2), предназначенных для проживания одной семьи в каждом, одно-двухэтажного, имеющих общую стену без проемов, расположенных на отдельных земельных участках и имеющих отдельные входы и выходы на придомовую территорию и земли общего пользования.
Технические показатели по жилому дому блокированной застройки составят: общая площадь — 182, 5 кв.м., жилая площадь — 114, 4 кв.м., из них:
— одноквартирный жилой дом — блок № 1 (поз.1-6, площадью 6,3 кв.м.) в составе жилого дома блокированной застройки: общая площадь — 64,9 кв.м., жилая площадь — 48,6 кв.м.;
одноквартирный жилой дом — блок № 2 (поз.1-11, площадью 3,2 кв.м.) в составе жилого дома блокированной застройки: общая площадь — 117,6 кв.м., жилая площадь — 65,8 кв.м.
Эксплуатация жилых блоков как самостоятельных объектов, одноквартирных жилых домов в состав жилого дома блокированной застройки возможна.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что жилой дом, расположенный адрес является жилым домом блокированной застройки.
В силу статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).
В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объекты недвижимости). При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, а также жилые дома блокированной застройки — это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В силу части 7 статьи 41 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.
В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.
В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки.
Из заключения Филиала АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» от 01.08.2018 года следует, что блок № 1 имеет общую площадь 64,9 кв.м, состоит из семи помещений: (веранда, площадью 6,3 кв.м. — лит. а1; коридор, площадью 2,6 кв.м. — лит. А1; жилая комната, площадью 17,6 кв.м. — А,А1; жилая комната, площадью 31,0 кв.м. — лит.А; столовая, площадью 7,8 кв.м. — лит. А1; кухня, площадью 2,2 кв.м. — лит.А6; санузел, площадью 3,7 кв.м. — лит. А6 и расположен на земельном участке, принадлежащем Макаренкову Н.И.
Блок № 2 имеет общую площадь 117,6 кв.м, состоит из двенадцати помещений: (веранда, площадью 3,2 кв.м. — лит. А; прихожая, площадью 6,7 кв.м. — лит. А5; кладовая, площадью 0,8 кв.м. — лит.
А4; жилая комната, площадью 17,4 кв.м. — лит.А4; жилая комната, площадью 23,8 кв.м. — лит.А2; ванная, площадью 5,0 кв.м. — лит.А7; туалет, площадью 1,7 кв.м. — лит.А7; кухня, площадью 19,4 кв.м. — лит.А3,А7; коридор, площадью 7,8 кв.м. — лит. А4; лестница, площадью 2,7 кв.м. — лит. А4; жилая комната на втором этаже, площадью 24,6 кв.м. — лит.А4; кабинет, площадью 7,7 кв.м. — лит.А5 и расположен на земельном участке, принадлежащем Выборновой И.Е.
На основании изложенного, право общей долевой собственности Выборновой И.Е. и Макаренкова Н.И. на жилой дом, общей площадью 182,5 кв.м., расположенный адрес подлежит прекращению и выделению в собственность Макаренкова Н.И. одноквартирного жилого дома (блок № 1) в составе жилого дома блокированной застройки: общей площадью – 64,9 кв.м., жилой – 48,6 кв.м.; Выборновой И.Е. одноквартирного жилого дома (блок № 2) в составе жилого дома блокированной застройки: общей площадью – 117,6 кв.м., жилой – 65,8 кв.м.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Особенности домов блокированной постройки
Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:
- Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
- Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
- У каждого блока свой отдельный вход.
- В каждом блоке собственные коммуникации.
- Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
- Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.
Блокированная постройка — это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.
Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки
Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.
Для этого нужно:
- Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
- Оформить межевой план для исходного участка.
- Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.
Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его — и поставить на кадастровый учет с земельным участком.
Официальный сайт Общественная палата Ульяновской области
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов. Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ. Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них. Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция. Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме этого, для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.
Также необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка на «блокированная жилая застройка».
Признание прав собственности на дом блокированной постройки
Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:
- БТИ или службу кадастра.
- Местную администрацию.
- Судебные органы.
Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.
Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.
Управление и право распоряжения домами блокированной застройки
Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.
Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).
Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.
Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.
Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию документы
Спасибо! Реконструкция дома производилась без разрешительной документации, как нашей части дома, так и у второго собственника. Именно поэтому дело рассматривается в суде. Сосед реконструкцию своей половины завершил!
У меня, по мнению эксперта, незавершенное строительство. Земля ИЖС. Ранее построенный дом индивидуальный, находящийся в совместной собственности. Части дома изолированы, самостоятельное пользование, земля разделена, свидетельство на собственность. Вопрос: какой вид собственности будет после раздела дома: ИЖС (части дома), квартиры (МКД или блочная застройка)?
И может ли здание считаться завершенным, если у одна часть здания считается незавершенным строительством (общий фундамент, одна стена общая и все)?
Преимущества и недостатки домов блокированной застройки
Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:
- Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
- Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.
- Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
- Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
- Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
- Неповторимый стиль и дизайн помещений. Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.
Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:
- Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
- Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
- Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.
- Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
- Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.
С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.
Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.
Источник: donmatrix.ru