Порядок осуществления учетно-регистрационных действий в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, в том числе по решению суда.
Что касается жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства), то он прежде всего «единый и неделимый».
Частью 7 статьи 41 Закона о регистрации установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.
Однако в части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) выделен, в том числе, такой вид объектов капитального строительства как жилые дома блокированной застройки.
Это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти. При этом каждый из них предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Блокированная застройка. Общая долевая собственность.
Кроме того, пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ, по причине того, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной жилой застройки, либо к многоквартирному дому, в зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты. В этом случае конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.
В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый его блок будет соответствовать признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания – жилого дома блокированной застройки.
Необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом, индивидуальный жилой дом, жилой дом блокированной застройки имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования и категория земельного участка, на котором будет создан жилой дом блокированной застройки либо многоквартирный дом, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.
В настоящее время раздел жилого дома возможен только в случае образования блоков жилого дома блокированной застройки. Поэтому кадастровым инженером составляется один технический план на все вновь образованные объекты недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости по заявлению всех собственников исходного объекта недвижимости.
По решению суда государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект недвижимости, образовавшийся в результате раздела, осуществляется в общем порядке.
Источник: vlandeh-admin.ru
О вопросе регистрации в блоки жилых домов блокированной застройки
Заместитель начальника управления Сергей Анатольевич Щербатов отметил:
При осуществлении государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации, о возникновении ситуаций, при которых в органы регистрационного учета в качестве документа, подтверждающего право собственности заявителя на объект недвижимого имущества, предъявляется документ, в котором объектом права выступает «блок жилого дома блокированной застройки», понятие которого не определено жилищным законодательством.
МВД России дает разъяснения по данному вопросу
В соответствии с Законом Российской федерации от 25.06.1993 №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» для регистрации по месту жительства (месту пребывания) гражданину Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» для регистрации по месту жительства (месту пребывания) гражданину Российской Федерации необходимо представить заявление о регистрации по месту жительства (месту пребывания) установленной формы, документ, удостоверяющий личность, и документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием вселения в жилое помещение для постоянного жительства (временного проживания). При таком условии у органа регистрационного учета возникают правовые основания зарегистрировать гражданина по месту жительства (месту пребывания) по заявленному адресу.
С учетом используемого в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ)понятия «жилое помещение» в Законе даны определения «место жительства» и «место пребывания», с применением которых осуществляется регистрационный учет граждан. Указанные правовые нормы означают, что регистрация граждан по месту жительства (месту пребывания) производится только в жилые помещения.
Статьей 16 (часть 1) ЖК РФ определен исчерпывающий перечень жилых помещений, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Тем не менее, территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестра) при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости применяются новые термины («жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»), понятие которых не определено жилищным законодательством, регулирующим жилищные правоотношения.
В этой связи в Минстрой России и Минэкономразвития России направлялись соответствующие запросы о правовых основаниях применения новых терминов и их нормативном закреплении.
Как следует из позиции вышеуказанных ведомств, с учетом статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)использование Росреестром при учете объектов недвижимости терминов «жилой дом блокированной застройки», «автономный жилой блок» не может являться основанием для отказа в регистрации, так как по своей сути они являются жилыми помещениями, аналогичными жилым домам, частям жилых домов, и используются гражданами для постоянного проживания. В настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок».
Понятие «обособленное жилое помещение» не противоречит понятию «квартира, находящаяся в доме блокированной застройки». Напротив, дом блокированной застройки предполагает нахождение в нем нескольких жилых помещений. Исходя из положений ЖК РФ (статья 16), ГК РФ (статья 49) и Положения о признании помещения жилым помещения непригодным для проживания дома аварийным и подлежащим сносу (пункт 6) утвержденного Правительство Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, указания на конструктивные характеристики дома (дом блокированной застройки) и на наличие в нем нескольких квартир (назначение — многоквартирный дом) не входят в противоречие между собой, что подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 сентября 2017 г. № Ф08-6721/2017).
Учитывая изложенное, при представлении (получении) документов, подтверждающих внесение сведений о «жилом доме блокированной застройки» и иных в кадастр недвижимости как о жилом помещении, подразделения по вопросам миграции МВД России по Рязанской области оказывают государственную услугу по регистрационному учету граждан Российской Федерации в установленном порядке.
Источник: 62.xn--b1aew.xn--p1ai
Входят ли дома блокированной застройки в программу капитального ремонта
Форматы жилья с иностранными названиями английского происхождения такие как таунхаус, дуплекс и им подобные пользуются большим спросом среди наших граждан. Но в российском законодательстве эти дома причисляются к малоэтажным домам блокированной застройки. Некоторые люди еще не знают, что из себя представляют эти жилища и как обстоят дела с их строительством и оформлением. Ответы на эти вопросы подробно раскрыты далее по тексту.
Что значит дом блокированной застройки
Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.
Законодательная база
- Градостроительный кодекс РФ (фиксирует определение дома блокированной застройки);
- Жилищный кодекс РФ (описывает свойства здания, характеризующие жилой дом блокированной застройки);
- Земельный кодекс РФ (разъясняет вопросы, связанные с оформлением земельных участков под строительство домов).
Статус дома блокированной застройки
Каждый жилой блок таунхауса оформляется в собственность как отдельный дом со своим земельным участком, который тоже оформляется в собственность. Площадь земельного участка в зависимости от проекта равна от 100 до 300 кв. метров. Эта территория может использоваться для обустройства зоны отдыха с барбекю и озеленения. Впереди имеется парковочное место для одного автомобиля.
Метраж предусмотрен генеральным планом г. Михайловска и документом ПЗЗ. Если в будущем владелец решит продать свой дом, то ему не нужно будет спрашивать на это разрешения у своих соседей.
Дом автономен – он имеет свое газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Соответственно для каждого собственника выделены отдельные лицевые счета на газ, электричество и воду.
Индивидуальное отопление позволяет экономить на коммунальных платежах. Это является немаловажным фактором при выборе таунхаусов нашими клиентами в жилом районе «Гармония» в 9 километрах от Ставрополя.
Когда дом признается домом блокированной застройки
Дома блокированной застройки являются юридически законными на территории нашей страны. Разрешение на их строительство отображается в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных предписаний). Стоит отметить, что многие организационные процедуры выполняются застройщиком заранее, порядок прохождения дальнейших инстанций сокращается до минимума.
- Застройщик подготавливает проектную документацию;
- Получает разрешение на строительство;
- Строит объект и вводит его в эксплуатацию.
Когда выдается разрешение на строительство
Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:
- Градостроительный кодекс РФ;
- Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
- Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
- Собственно, разрешающая документация.
Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.
- Проектная документация;
- Градостроительный план земельного участка;
- Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.
Управление домами блокированной застройки
Дома блокированного типа не считаются многоквартирными, поэтому все работы по ремонту и их содержанию возлагаются на самих жителей.
Индивидуальный жилой дом не предусматривает плату за капремонт и услуги управляющей компании.
По всем интересующим вопросам по поводу управления подобным видом жилой недвижимости рекомендуется обращаться к юрисконсультам и прочим специалистам в сфере недвижимости.
О земельных участках
Жилой район «Гармония» – это разные типы застройки по индивидуальным проектам:
- Среднеэтажная многоквартирная жилая застройка (считается от 4 до 8 этажей);
- Индивидуальная застройка (таунхаусы, дуплексы, флэтхаусы и особняки);
- Коммерческие помещения (магазины и прочее);
- Социальное строительство (детский сад, спортивный комплекс) в том числе религиозной направленности (храм святого Артемия, духовно-просветительский центр, дом Милосердия);
- Инженерная инфраструктура (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, автодороги);
- Благоустройство (аллея «Ласточек», зоны отдыха, арт-объекты, спортивные площадки).
Строительство домов в жилом районе «Гармония» близ Ставрополя ориентируется на ГК РФ. Планирование и развитие территории рассчитано на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.
Основной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.
В планировании учитывается:
- Количество жителей;
- Количество единиц жилья;
- Социальные объекты;
- Объекты инженерной инфраструктуры.
Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.
Варианты оформления строения в собственность
При покупке дома в блокированном доме у застройщика следует запросить следующие документы:
- Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
- Разрешение на строительство, разрешение на ввод;
- Договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи.
Выводы
Конструкция домов блокированной застройки высокоэкономичная и эффективная: имеются все удобства при существенном сокращении затрат на возведение внешних стен.
Плотность постройки позволяет такому жилью быть более доступным по стоимости чем отдельностоящие дома и даже квартиры.
Ценители современного комфорта городского жилья с удовольствием предпочитают селиться именно в жилом районе «Гармония».
Включение домов блокированной застройки и дома, помещения в которых принадлежат одному собственнику
- Подлежат ли включению в региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, и дома блокированной застройки?
- Ответ:
- В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональные программы капитального ремонта) в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — МКД).
- В региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД подлежат включению все МКД, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением МКД, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.
- В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться МКД, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) МКД, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Состав общего имущества МКД определяется в соответствии с разделом I Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
Поскольку в МКД, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, отсутствует общее имущество собственников помещений, нормы Жилищного кодекса в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на них не распространяются, и, соответственно, такие дома не подлежат включению в региональную программу капитального ремонта.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Статьей 16 Жилищного кодекса определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию «многоквартирный дом».
В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3 указанной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования.
Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.
В связи с тем, что дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к МКД.
Таким образом, дома блокированной застройки не подлежат включению в региональные программы капитального ремонта.
Какие дома могут остаться не охваченными региональной программой капитального ремонта и почему?
- Вопрос:
- Какие дома могут остаться не охваченными региональной программой капитального ремонта и почему?
- Ответ:
Правила формирования региональных программ капитального ремонта закреплены в ст. 168 ЖК РФ.
Такие программы утверждаются высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ (ч. 1 ст. 168 ЖК РФ). В соответствии с п. 1 ч. 2 ст.
168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД должна включать в себя перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу.
Таким образом, однозначно в региональную программу не включаются дома, признанные межведомственной комиссией в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 28.01.
2006 N 47, аварийными и подлежащими сносу либо реконструкции.
Такое положение вещей соответствует норме ЖК РФ об освобождении собственников помещений в таких домах от обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ).
Одновременно п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ субъектам РФ предоставлена возможность осуществить еще ряд изъятий из перечня МКД, включаемых в региональную программу.
- Так, в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ в региональную программу капитального ремонта могут не включаться дома:
- — в которых имеется менее трех квартир;
- — физический износ основных конструктивных элементов (крыш, стен, фундамента) которых превышает 70%;
— в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД, в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ.
В Письме от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 Минстрой обозначил еще ряд критериев, которые препятствуют включению отдельных домов в региональные программы капитального ремонта (вопрос 1 из приложения к письму).
- Так, выведенными за рамки региональных программ оказались МКД, все помещения в которых принадлежат одному собственнику.
- Дело в том, что в таких домах отсутствует общее имущество.
- Следовательно, нормы ЖК РФ в части организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на них не распространяются, соответственно, такие дома не подлежат включению в региональную программу капитального ремонта.
- В региональную программу также не попадут дома, которые не отвечают признакам и характеристикам МКД.
- Само понятие «многоквартирный дом» указывает, что таковым может быть признан дом, состоящий из нескольких квартир.
- Далее следует задаться вопросом, сколько должно быть квартир в доме, чтобы он считался многоквартирным, и что такое квартира.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции МКД признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, если в доме имеются хотя бы две квартиры, он уже может считаться многоквартирным.
В свою очередь, согласно п. 5 названного положения и ч. 3 ст.
16 ЖК РФ квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
На основании приведенных определений Минстрой констатировал, что жилые дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, а значит, не относятся к категории МКД и не подлежат включению в региональные программы капитального ремонта.
Дело в том, что из описания жилых домов блокированной застройки, приведенного в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, следует, что такие дома (не более трех этажей) состоят из нескольких блоков (не более 10).
- При этом каждый блок предназначен для проживания одной семьи.
- Он имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками.
- Блок расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
- Получается, что жилые дома блокированной застройки не имеют квартир, так как из блоков имеется выход только наружу (на придомовую территорию), прямого сообщения с помещениями общего пользования блоки не имеют.
- Это и является основанием для невключения таких домов в региональную программу капитального ремонта.
Типовые вопросы
Региональный оператор. Что это за организация?
Региональный оператор — специализированная некоммерческая организация, создаваемая в организационно-правовой форме фонда и осуществляющая деятельность, направленную на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества. В Ставропольском крае — это некоммерческая организация Ставропольского края «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов».
Что из себя представляет региональная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов?
Региональная программа — это перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Ставропольского края, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, для каждого из них указан плановый период проведения капитального ремонта общего имущества, а также виды работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества.
Какие виды работ предусмотрены в рамках выполнения региональной программы по капитальному ремонту?
Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, включает в себя:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- ремонт фасада;ремонт фундамента многоквартирного дома.
Должны ли собственники помещений в домах блокированной застройки платить ежемесячные взносы на капитальный ремонт?
Должны. Первоначально в Ставропольском крае не планировалось включать дома блокированной застройки в региональную программу капитального ремонта общего имущества МКД.
Однако ситуация изменилась с принятием 28 декабря 2013 года изменений в Жилищный кодекс РФ.
Данными поправками предусмотрено обязательное включение домов блокированной застройки в региональную систему программу капитального ремонта.
Кто будет платить взносы за капитальный ремонт, если квартира не приватизирована?
Собственником не приватизированных квартир может быть Российская Федерация, Ставропольский край, муниципальное образование, организация или предприятие. Оплачивать взносы за капитальный ремонт – их обязанность.
Можно ли отказаться от участия в капитальном ремонте?
Нельзя. В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ взнос на капитальный ремонт включен в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст.
169 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества (за исключением собственников помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также в случае принятия решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором располагается МКД).
Какая очередность включения домов в региональную программу?
В первоочередном порядке включаются дома, нуждающиеся в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в соответствии со следующими критериями:
- год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома;
- дата проведения последнего капитального ремонта;
- техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме (физический износ).
Какие существуют способы накопления средств на капитальный ремонт многоквартирного дома?
Предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта МКД:
- перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора;
- перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет.
Решение по выбору одного из них принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Кто может быть владельцем специального счета?
Владельцем специального счета может быть:
- региональный оператор;
- ТСЖ (в случае, если оно управляет одним многоквартирным домом или несколькими домами, количество квартир в которых в сумме составляет не более 30);
- жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом.
В каких банках можно открыть специальный счет?
Специальный счет допускается открывать только в российских кредитных организациях. При этом величина собственных средств кредитной организации должна составлять не менее 20 млрд. рублей.
Узнать, какие банки отвечают этому требованию можно на сайте Центрального банка Российской Федерации.
Собственники помещений вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете и могут аккумулировать и использовать средства на капитальный ремонт только одного многоквартирного дома.
Что будет, если собственники помещений не выберут способ формирования фонда капитального ремонта?
Если собственники в назначенный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбрали, но не реализовали его, орган местного самоуправления примет решение о формировании фонда капитального ремонта такого дома на счете регионального оператора.
Может ли специальный счет по накоплению средств на капитальный ремонт МКД быть депозитным?
Не может. Однако допускается начисление банком процентов за пользование денежными средствами на специальном счете клиента.
Кто из собственников будет контактировать с региональным оператором при проведении ремонта дома?
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в данном МКД будет уполномочено для участия в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Какой порядок привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества?
Привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества осуществляется путем заключения договоров с подрядными организациями, отбираемыми на конкурсной основе.
К нам в редакцию обратилась староста поселка Кривец (Судское с/п) с просьбой о содействии в возвращении ветеранам льготы на оплату коммунальных услуг. Ее не начисляют из-за долгов по капремонту, хотя дома исключены из областной программы с июля этого года. Наш журналист попыталась разобраться в данном вопросе.
Речь идет о жильцах домов блокированной застройки. Мы уже писали в одном из июльских номеров о проблеме исключения зданий данной категории из областной программы капремонта.
Дома блокированной застройки — это жилые здания, состоящие из нескольких блоков, предназначенных для проживания одной семьи. Они имеют общие стены, но без дверных проемов, ведущих в соседнюю квартиру. Выход из каждого блока отдельный.
В Череповецком районе порядка 380 таких домов, большая часть из них находится в Югском МО и Судском с/п.
Из программы капремонта данные здания исключаются по заявлению собственников с обязательным предоставлением справки из бюро технической инвентаризации (БТИ) о том, что дом, в котором проживают граждане, действительно относится к категории блокированной застройки.
Десятого июля этого года вступило в силу постановление правительства Вологодской области, которое актуализировало областную программу, и шесть домов Череповецкого района были исключены из нее. Но с собственников почему-то так и не сняли задолженность и не восстановили льготы по оплате коммунальных услуг.
— Дело в том, что нам понадобилось время для обработки информации, — пояснила нашей газете Ирина Рубцова, начальник отдела по работе с собственниками Фонда капитального ремонта МКД ВО. – Необходимо было проанализировать, на каком основании данные дома были исключены.
Если дом признан аварийным, то будут аннулированы начисления только с момента признания здания аварийным. За весь предыдущий период собственник обязан заплатить взносы. Если речь идет о доме блокированной застройки, то начисления будут аннулированы, начиная с момента возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.
Также отмечу, что если мы получаем информацию от районов, что дом относится к категории «аварийный» или блокированной застройки, мы приостанавливаем начисления со следующего месяца.
В случае если собственниками помещений домов блокированной застройки, исключенных из программы, были произведены платежи по вносам на капитальный ремонт, то по заявлению с приложением подтверждающих документов, им будет осуществлен возврат денежных средств.
В настоящее время вся информация о начислениях и задолженности по взносам на капитальный ремонт уже направлена в органы социальной защиты всех муниципалитетов области.
Стоит сказать, что в будущем всем собственникам, подавшим заявления на исключение их домов из программы капремонта, также придется ждать актуализации областной программы. После этого уже будет запущен дальнейший алгоритм по снятию с жильцов долгов, возврату уплаченных средств и возвращению льгот.
— Напоминаю, что для исключения дома блокированной застройки из областной программы капремонта необходимо заявление от собственников и справка из БТИ, — поясняет Екатерина Шамаханова, главный специалист управления строительства и ЖКХ Череповецкого района. – Эти документы граждане приносят к нам в управление лично либо передают через сотрудников администраций сельских поселений. А мы эти документы уже перенаправляем в Вологду, в департамент строительства.
Жилой дом блокированной застройки не является многоквартирным
Из общих правил строительства: «Возведение одного жилого дома на двух и более земельных участках неправомерно». Чтобы выполнить строительство согласно закону, отдельно существующие земельные участки объединяются воедино.
Алгоритм действий, которые необходимо выполнить землевладельцу/застройщику, чтобы возвести дом блокированной застройки: подготовить и оформить пакет документов на земельный участок, на котором предполагается строение, и предоставить строительный план из Градстройнадзора.
Только после предоставления перечисленных выше документов разрешение на строительство дома блокированной застройки будет на руках у застройщика.
Если ваше жилье отвечает установленным нормативными документами требованиям, вы можете оформить его как дом блокированной застройки. Для этого придется подать заявку в органы БТИ, местную администрацию, органы судебного следования, которые занимаются рассмотрением дел по присуждению жилым домам статуса, и дождаться ее рассмотрения.
Блокированная застройка
- Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
- Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
- Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
- Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
- Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
- Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
- В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.
Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет.
Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами.
Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.
PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)
- В кадастровый реестр при регистрации дом оформляется как единое целое строение. Нельзя зарегистрировать отельный блок или какую-то их часть. В наследство передается только часть дома и участка земли находящаяся во владении.
- Дом, блокированной застройки не относится к многоквартирным домам, а считается отдельным цельным строением.
Жилой дом является не многоквартирным жилым домом, а жилым домом блокированной застройки
Кроме того, единого, установленного документа, подтверждающим отнесение объекта к дому блокированной застройки нет. В каждом случае, этот факт устанавливается индивидуально – например, в случае судебного спора с помощью судебной экспертизы – см. Постановление ФАС СКО от 04.09.2009 № А32-18302/2008.
Так, согласно п. 2 ч. 2 ст.
49 ГрК РФ жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Что такое дома блокированной застройки — статус и управление
По общим правилам строительства возведение одного дома на нескольких отдельных участках земли не является правомерным. В таком случае необходимо предварительно объединить земельные участки. Получается, что для получения разрешение на строительство дома блокированной застройки, необходимо выполнить такой алгоритм действий:
В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ. Одна из них – Региональная программа капитального ремонта, в рамках которой дома, признанные аварийными или нуждающиеся в проведении капитального ремонта получают надлежащую помощь.
Дома блокированной застройки — это
- Регистрация отдельной части блокированного строения в кадастровом реестре как отдельной единицы. Данное мнение является ложным, так как согласно определению, регламентируемому ст. 49 Градостроительного кодекса, дом совмещенного типа застройки – совокупность отдельных частей, и должен восприниматься как единое целое. Итак, отдельный блок не может считаться отдельным самостоятельным жильем (зданием). Приравнивание частей дома к целому дому не соответствует реальности, даже чисто с логической и математической точек зрения. Поэтому единым целым выступают все составляющие части блокированных застроек. При этом постройка, состоящая из одного блока, также не является блокированной, так как, в данном случае, нет соответствия той части определения, которая прописывает наличие общих стен у блоков всего строения. Как объект права собственности, передается только право относительно принадлежащего блока или части здания (не входят соседние блоки и земельные участки дома данного типа застройки), дабы не допустить нарушения прав собственности остальных жильцов;
- Дом блокированного типа застройки выступает разновидностью МКД (многоквартирного дома). Представленные виды недвижимости обладают рядом общих характеристик. В соответствии с нормативно-правовыми документами, многоквартирным домом выступает жилое помещение, которое состоит из двух и более отдельных квартир, имеющих выход на участок земли или место общего пользования.
- Оформление документации относительно земли, на которой будут возведены конструктивно-объединенные блоки;
- Создание градостроительного плана на земельный участок по каждой эксплуатируемой территории земли;
- Получение согласия на постройку жилого помещения, по конструкции состоящего из отдельных частей (блоков);
- Для каждого из домов, путем разделения первоначального участка земли, создается отдельный земельный участок, а также составляется межевой план. Затем следует получение разрешения относительно введения блокированной застройки в эксплуатацию;
- Постановка на кадастровый учет каждого дома обособленного модуля с земельным участком, в качестве блокированной застройки.
Еще почитать: Где серия и номер в страховом полисе
2. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем указанный в обращении жилой дом подпадает под предусмотренное п. 2 ч. 2 ст.
49 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие «жилые дома блокированной застройки», под которыми понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Вопрос: Чем многоквартирный жилой дом отличается от блокированного жилого дома? ( — Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение, N 3, март 2014 г
Блокированный тип многоквартирного дома может иметь объемно-планировочные решения, когда один или несколько уровней одной квартиры располагаются над помещениями другой квартиры или когда автономные жилые блоки имеют общие входы, чердаки, подполья, шахты коммуникаций, инженерные системы (приложение Б к СП 54.13330.2011).
Строительство жилых домов блокированной застройки может осуществляться на одном земельном участке, сформированном для их строительства, однако с учетом ч. 2 ст. 49 ГрК РФ в целях эксплуатации указанных жилых домов каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования (Письмо Минэкономразвития РФ от 28.11.2013 N Д23и-5649).
Что такое дома блокированной застройки
Таким образом, если объект является отдельно стоящим домом с количеством этажей не более трех, а каждая секция предназначена для размещения только одной семьи и не содержит элементов общедомового имущества, он признается домом блокированной застройки и рассматривается как самостоятельное строение с присвоением ему уникального идентификационного номера.
По большинству основных параметров дома блокированной застройки напоминают многоквартирные дома, однако, имеют существенно отличие — у них отсутствует имущество общего пользования. Данное различие является главной проблемой, которая определяет правовой статус дома блокированной застройки.
Жилой дом блокированной застройки — это что такое
Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними — только в наличии или отсутствии общедомового имущества.
- Строение расположено на отдельном участке земли. Последняя является общей собственностью всех владельцев секционного дома. Но при этом возможно выделить в личное владение участок перед своей секцией, и у каждой секции есть отдельный выход на него.
- Все блоки обособлены — между ними не существует связи через общедомовое имущество. Таким образом, секционный дом — это комплекс идивидуальных блоков.
26 Июн 2018 stopurist 238
Дом блокированной застройки в 2019 году — что это такое, жилой, определение, Градостроительный комплекс
Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.
Что в 2019 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.
Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2019 году подразумевается под домом блокированной застройки?
Общие аспекты
В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.
Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.
Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.
Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.
В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.
От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?
Определение
В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.
По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.
Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.
Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.
Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.
Отличительными признаками блокированной застройки считаются:
- придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
- отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
- общий вход к отдельным блокам отсутствует;
- отсутствуют помещения совместного пользования;
- в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
- имеется выход на территорию коллективного пользования.
Каковы его особенности
Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:
| При постановке на кадастровый учет | Такое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится |
| В наследство можно передать часть дома | Вместе с прилегающей частью участка |
| Блокированная застройка признается цельным строением | С отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным |
Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.
То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).
Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.
За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.
Нормативное регулирование
Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.
В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.
Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.
Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.
Градостроительный Кодекс
В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.
Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.
Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.
По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.
По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.
Жилищный Кодекс
В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.
В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.
Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.
Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».
На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.
Что значит дома блокированной застройки
Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.
Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.
В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.
Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.
Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:
| Расположение дома на отдельном участке земли | Являющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком |
| Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имущество | Что в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов |
Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.
Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:
| Таунхаус | Здание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией |
| Виолетта | Элитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом |
| Лэйнхаус | Блокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом |
| Дуплекс | Двухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной |
| Квадрохаус | Включает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж |
Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.
Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.
Как признать его таковым
Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:
- БТИ;
- органы местного самоуправления;
- судебные инстанции.
Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.
- Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.
- Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.
- Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:
Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.
Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.
Технический план
Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.
Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:
| Информация о здании | Необходимая для постановки объекта на кадастровый учет |
| Сведения о частях здания | При выполнении кадастровых работ |
| Данные о здании с присвоенным кадастровым номером | Необходимые для внесения записи в ЕГРН |
План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.
Отличия МКД от жилого дома — Audit-it.ru
Н. Н. Максимова
Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» № 12/2016
В чем отличия МКД от жилого дома? Как можно изменить в реестре назначение здания с «МКД» на «жилой дом»? Подсказки – в разъяснениях Росреестра.
Вопрос о том, какой статус имеют таунхаусы, важен для целей их надлежащего содержания. Должны ли собственники уплачивать взносы на капитальный ремонт? Нужна ли лицензия на управление МКД для компании, обслуживающей такие дома? Обязаны ли ОМСУ проводить открытые конкурсы на право управления таунхаусами, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления?
В настоящей статье приведем нормы законов и подзаконных актов, которые помогут правильно квалифицировать таунхаусы, а также представим разъяснения компетентных органов на этот счет.
Понятийный аппарат
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п.
6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
Строительные нормы и правила
Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:
- не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
- не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
- имеют самостоятельные системы вентиляции;
- имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.
В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.
При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.
Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.
Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:
Источник: gradpk.ru
Дома блокированной застройки: как зарегистрировать, особенности оформления
Дома блокированной застройки: как зарегистрировать, особенности оформления
Юридическое оформление жилых сооружений должно проводится с учетом того, к какому классу недвижимости он относится. Довольно большое распространение получило понятие дома блокированной застройки. Общее описание этого термина – система объединенных между собой квартир. Подобный класс недвижимости характеризуется своими определенными особенностями, о которых далее поговорим подробнее.
Особенности блокированного жилого дома
Блокированный объект недвижимости – специфический и уникальный со всех точек зрения вид строения. Уникальными чертами можно назвать нижеприведенные моменты:
1. В большинстве случаев сооружение имеет стены, которые одновременно входят в состав двух или более строений одновременно. Другими словами, одна стена примыкает к двум домам и является несущим элементов. При этом между ними практически нет свободного пространства.
2. Нет большого количества этажей. В большинстве случаев сооружение имеет только один этаж, но максимальный показатель составляет три этажа. Большое количество этажей в этом случае недопустимо, так как на общую стену может оказываться высокая нагрузка.
3. В каждом отдельном блоке не должно быть большого количества комнат. При рассмотрении этой информации не учитывается сантехнический узел и кухня.
4. У подобного сооружения, как правило, есть общая инженерно-коммуникационная система. При этом она выделяется в отдельные узлы для каждого помещения.
5. У каждого блока есть отдельный вход.
Подобный вид жилья большой популярностью пользовался за рубежом на протяжении длительного периода. В последнее время сооружение получило весьма широкое распространение и на территории России.
Это можно связать со следующими преимуществами подобного типа недвижимости:
1. Эргономичность сооружения.
2. Простота и удобство.
3. Экономичность в плане приобретения отдельных квартир.
Несмотря на достаточно высокую популярность сооружения есть довольно большое количество проблем, связанных с его официальным оформлением. Акты, регулирующие многие вопросы, следующие:
1. Гражданский, Жилищный, Земельный Кодекс РФ.
2. Градостроительный Кодекс РФ.
3. Постановление Правительства под номером 220.
Как ранее было отмечено, процедура оформления характеризуется достаточно большим количеством особенностей, о которых далее поговорим подробнее.
Оформление собственности и основные варианты узаконивания
Есть несколько рекомендаций, связанных с непосредственной регистрацией дома блокированной застройки.
Варианты узаконивания следующие:
1. Официальная регистрация может проводится через административный орган. В большинстве случаев в его качестве выступает местная администрация.
2. Государственное подразделение БТИ. Для проведения регистрации в этом случае нужно предоставить технический паспорт и справку о присвоении почтового адреса. Этот орган также отвечает за регистрацию права собственности, для чего требуется кадастровый паспорт, нужно записать заявление, документы на землю, технический паспорт на дом, ИНН и паспорт, а также квитанция об оплате пошлины.
3. В спорных ситуацию приходится обращаться в суд с соответствующим иском. Примером можно назвать случай, когда возведение сооружения проводилось без соответствующего разрешения. В этом случае при обращении проводится узаконивание процедуры и постановка на кадастровый учет.
В большинстве случаев применяется первый и второй способ регистрации. К третьему приходится обращаться исключительно в случаев возникновения серьезных проблем.
Процедура регистрации и постановки на учет
Для того чтобы при проведении официальной регистрации не возникало серьезных проблем нужно полностью исполнить процедуру оформления земельного участка в право собственности.
Для этого проводятся следующие этапы:
1. Для начала проводится внесение основных сведений в градостроительный план.
Процедура проводится довольно быстро и просто, обычно подобной работой занимается специалист.
2. Следующий этап заключается в получении соответствующего разрешение на проведение строительства жилого сооружения.
3. Кадастровые службы проводят межевание участка. Эта процедура может проводится и частным кадастровым инженером, все зависит от особенностей конкретного случая.
Созданный план должен отображать форму и площадь участка.
4. Завершающий этап заключается в соответствующем оформлении дома в кадастровой палате.
В большинстве случаев проводится подобная работа застройщиком или квалифицированным специалистом, который представляет соответствующие услуг.
Случаи обращения в суд
Довольно большое распространение получили случаи, когда приходится обращаться в суд с иском.
Примером можно назвать нижеприведенные моменты:
1. Иск, связанный с признанием дома в качестве сооружения блокированной застройки.
2. Признание права собственности возведенного дома и земельного участка, который оформлен под возведение жилищного сооружения.
3. Попытка оформления части земельного участка, который был выделен для возведения рассматриваемого сооружения, в собственность. Если иск не удовлетворяется, то землю можно попробовать оформить в долевую собственность при коллективном обращении собственников.
4. Довольно большое распространение получили случаи, когда нужно провести признание части дома отдельной квартирой. Это связано с тем, что многие проводят выкуп нескольких квартир и их объединение для получения большого объекта недвижимости.
5. Иск о признании сооружения домам блокированной застройки.
Судебные иски могут длится на протяжении длительного периода. Именно поэтому рекомендуется доверять подобную работу специалистам.
Разновидности и определение домов блокированной застройки
Рассматриваемая группа сооружений имеет общие черты, однако проводится их определенная классификация.
Примером можно назвать следующую классификацию:
1. Танхаусы – сооружения городского типа застройки, которые имеют определенные признаки загородной жизни. Среди особенностей можно отметить небольшую площадь и вертикальную планировку, когда сооружение напоминает колону. Распространенные проекты характеризуются тем, что каждый владелец имеет собственный вход с небольшой территорией под ним. Стоит учитывать, что у подобного сооружения нет заднего двора.
2. Виолетта – разновидность танхауса, возводимый сегодня в итальянском стиле. Стоит учитывать, что сооружение сегодня считается элитным классом жилья, поэтому есть большая придомовая территория. В большинстве случаев проводится создание гаража, веранды и террасы, бассейна. За счет этого обеспечиваются наиболее комфортные условия для проживания.
3. Лэйнхаус – здания небольшой площади, объединяемые в одну группу для создания целого комплекса. Среди отличительных качеств можно назвать наличие большой территории возле входа, на которой расположен гараж. Этот тип блокированного жилого дома чаще всего встречается на территории Франции, но сегодня сооружение встречается и на территории России.
4. Дуплекс – еще один вид сооружения, представленный сочетанием двум квартир.
Ключевыми моментами можно назвать общую крышу и одну стену. Впервые квартиры подобного типа стали возводится в 19 веке на территории Англии. В большинстве случаев сооружение двухуровневое, но в некоторых случаях проводится достраивание третьего.
5. Квадрохаус – название сооружения определяет то, что дом рассчитан на 4 семьи. При этом каждый имеет собственный вход, а также гараж, небольшую придомовую территорию. Все жилые помещения имеют общую стену. Планировка представлена улучшенным типом, жилая площадь довольно большая. Среди особенностей отметим также тот момент, что первый этаж в большинстве случаев отведен под кухню и технические помещения, на втором расположены спальни, третий отводится под спортивный зал и бильярд.
6. Британхаусы – сооружения, возводимые в традиционном английском стиле. В большинстве случаев при отделке применяется терракотовый кирпич, характеризующийся высокими изоляционными свойствами. При строительстве применяются исключительно качественные материалы с высокой экологической чистотой. Этот вид жилой недвижимости также относится к премиальному классу.
Приведенная выше классификация считается условной.
Юридическая значимость сооружения
Уделяется внимание также статусу, который соответствует рассматриваемому сооружению. Среди нормативных тонкостей отметим следующие моменты:
1. В кадастровом реестре регистрация проводится как оформление единого сооружение.
Законодательная база не позволяет проводить официальную регистрацию отдельных блоков или только их часть. В наследство переходит часть дома и земля, которая с ним связана.
2. Дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным сооружениям. Это связано с тем, что они регистрируются как отдельное целое сооружение.
Это связано с тем, что многоквартирные дома имеют только один вход, в то время как у каждого владельца дома блокированной застройки есть собственный. Другими словами, соседи не встречаются на общей площадке.
В заключение отметим, что сооружение рассматриваемого типа сегодня получило весьма широкое распространение. Дома блокированной застройки весьма комфортные, также обходятся в относительно небольшую стоимость. В последнее время процедура регистрации упрощается, но проблемы все же возникают. Именно поэтому следует уделять внимание при покупке подобной недвижимости регистрационным документам.
Источник: argos-omsk.ru