Нами был построен блокированный жилой дом г.Уфа, тер. зона ОД 2, на момент покупки, в данной зоне был ВРИ под блокированную жилую застройку, в выписке у нас сответсвенно ВРИ такой же. Но на момент подачи иска были внесены изменения в ПЗЗ и данный ВРИ из зоны ОД 2 убрали. Суд счел это важным обстоятельством и ссылаясь на то что в данной зоне нет этого ВРИ прировнял наш дом к малоэтажной многоквартирной застройке, а там минимальная площадь участка должна быть 10 соток, а у нас только 6. Сейчас спустя практически год, снова внесены изменения в ПЗЗ, и блокированную жилую застройку вернули, вопрос, могу ли я подать ходатайство о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам, т.к на сегодняшний день наш дом целиком и полностью соттветсвует всем градостроительным нормам.
Это не вновь открывшиеся и не новые обстоятельства, к сожалению. Возможно, есть иной путь решения проблемы, но решение суда отменить по указанному вами основанию нельзя, к сожалению.
А зачем пытаться пересматривать судебное решение если теперь сблокированный жилой дом можно регистрировать в обычном порядке? Можно подать новый иск о признании права собственности на сблокированный жилой дом или на его отдельную секцию. Вы получали разрешение на строительство этого дома? Как-то, так. Выбор только за вами.
Себестоимость строительства малоэтажных многоквартирных домов (Часть 1)
Добрый день. Кирилл, исходя из информации в вопросе, могу предположить, что Вам нужно было обжаловать решение. Но на сегодняшний день сроки для обжалований прошли. В данный момент, скорее всего, что есть смысл обратиться с заявлением о пересмотре, только не по вновь открывшимся, а по новым обстоятельствам, на основании п.1 ч.4 ст.392 ГПК. Более точно, в рамках интернет консультации, ответить не получится.
Это квадратура по внешним стенам или по жилой площади?
В законе описано что до 1500 кв м. можно выполнить малоэтажный многоквартирный дом. При квадратуре более 1500 требуются разрешения дополнительные. Это квадратура по внешним стенам или по жилой площади?
В настоящее время жилищное законодательство России оперирует понятием общей площади.
В статье 15 ЖК РФ сказано:5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Исходя из статьи 15 ЖК РФ в вашем случае получается должна быть квадратура по внешним стенам, так как в расчет берется общая площадь жилья.
Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
По внешнему фасаду никто никогда не измерял.
Здравствуйте. Порядок расчета установлен приказом.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения»
[quote]4. [b]Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).
Сроки получения разрешения на строительство многоквартирного дома. Часть 2. Тел.: +7-916-134-3630.
Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.[/b]
Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.
В площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей.
В площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).
Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.
5. Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.[/quote]
Добрый день Алексей.
Приказ Росреестраот 23 октября 2020 г. N П/0393
8.3. Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах
внутренних поверхностей наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются). То хе самое и в жилых домах.
Алексей, Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. N 531
«Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» — этот приказ утратил силу.
Сейчас действует Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. N П/0393
«Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».
к приказу Росреестра
от 23 октября 2020 г. N П/0393
к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места
1. Настоящие требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий с назначением «жилое», «многоквартирный дом» (далее — жилые здания), «нежилое» (далее — нежилые здания), помещений с назначением «жилое», «нежилое» (далее соответственно — жилые, нежилые помещения), машино-мест, площади или площади застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки 1.
Настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 2, в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации 3), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации 4).
Используемые в настоящих требованиях понятия и термины применяются в значении, установленном законодательством в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.
9. Площадь застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь застройки, определяется на основании значений координат характерных точек контура такого сооружения как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (надземных и (или) подземных (при наличии таковых) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие надземные и (или) подземные части такого сооружения (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, балконы, консоли, приямки, входы в подвал, рампы и тому подобное). В площадь застройки включаются площадь проекции сооружения, расположенного на столбах, арки, проезда под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены.
10. Площадь указанных в пункте 1 настоящих требований жилых зданий определяется с учетом положений пунктов 2 — 7, 10.1 — 10.4, 13 настоящих требований. Исходя из положений пункта 39 статьи 1, части 1 статьи 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации 6, частей 1 и 3 статьи 23, части 9 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 7, правила определения площади жилых зданий применяются при определении площади зданий с разрешенным использованием «объект индивидуального жилищного строительства» («жилой дом») или «садовый дом», зданий с назначением «жилой дом», «жилое строение» или «садовый дом».
10.1. В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.
10.2. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).
10.3. В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.
10.4. Площадь мансардного. Этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 13 настоящих требований.
11. Площадь нежилого помещения, в том числе расположенного в многоквартирном доме, определяется с учетом положений пунктов 2 — 4, 6, 7, 8.6, 11.1, 11.2 настоящих требований.
12. Площадь жилого помещения определяется с учетом положений пунктов 1 — 4, 6, 12.1 — 12.4, 13 настоящих требований.
12.1. Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
12.2. К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.
12.3. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).
12.4. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 метра и менее не включается в площадь помещения, в котором размещена лестница.
12.5. Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания и не являются декоративными, в площадь жилого помещения не включается.
13. Площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне до 45° — от 1,6 метра, при наклоне от 45° и более — от 1,9 метра. Площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания с высотой потолка менее 1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка не учитываются (не включаются).
Вопрос, в доме есть подвал с тех помещениями высотой 2.2 м., как правильно его отразить в тех описании?
Новая Москва. Индивидуальный жилой дом на участке ЛПХ. Общедолевое имущество на 9 долей (9 долей на участок и 9 долей на дом). По требованию администрации проводим реконструкцию в малоэтажный многоквартирный дом с выделом долей в квартиры, ври земли будет изменён на 2.1.1 соответственно. Вопрос, в доме есть подвал с тех помещениями высотой 2.2 м., как правильно его отразить в тех описании? Может он считаться полноценным этаже в таком доме или подводить под тех помещение/ тех подполье?
С такой высотой подвал будет включатся в общую площадь дома и будет считаться этажом. Соответственно это повлияет на кадастровую стоимость дома. Может вы хотите создать в подвале обособленные нежилые помещения, для каждой из 9 квартир каждое со своим кадастровым номером или оставить подвал местом общего пользования? А что говорит по этому вопросу ваш кадастровый инженер или вы таковым являетесь.? Можете посмотреть этот нормативный правой акт — Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения”
Землепользование.
В 2018 г. приобрёли с семьёй в кредит коттедж в черте города с земельным участком в собственности, в правоустанавливающих документах в выписке с Росреестра на ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК указано: кадастровый номер..; категория земель — земли населённых пунктов; виды разрешённого использования — для индивидуального строительства; особые отметки: общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, право (ограничения права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости с видом (ами) разрешённого использования: для индивидуального строительства. На ЗДАНИЕ (вид объекта недвижимости) также имеется выписка с Росреестра: кадастровый номер..; назначение — жилое; наименование — ЗДАНИЕ — индивидуальный жилой дом, включающий мансарду и гараж; количество этажей, в том числе подземных этажей — 3, в том числе подземных — подвал — цокольный этаж.
В этом году в конце осени на земельном участке построил птичник с соблюдением всех границ от соседей и проезда по СНИП. Данная хоз. постройка на данном этапе установлена на передвижном фундаменте, электрический кабель с ближайшей опоры пока не заведён (хочу завести).
Птичник — хоз. постройка не понравился соседям, — двум юристам, муж и жена — оба юристы, на меня подали жалобы во все инстанции города. Меня уже вызывали на беседы в отделы Землепользования и Архитектуры. В очереди стоят Госпожнадзор и Санэпидемстанция. Жалобы следующего плана:1) петухи ей мешают спать; 2) загрязняю воздух; 3) появление мышей в доме. Разумеется это всё придирки, с целью обратить службы города и выписать мне предписания, чтобы на основании этого обратиться в суд. К примеру птичник от дома расположен на расстоянии 17 м, с учётом того, что спальные места соседей на другой стороне дома, чем отравляю воздух — осталось загадкой, а мыши, они всегда были до моего заезда, да и рядом вокруг микрорайона ведутся две масштабные стройки.
Этот коттедж имеет две квартиры с разными входами на на разные земельные участки, но также имеет общую смежную глухую стену. Коммуникации разные, чердака общего нет, мест общего пользования нет, фундамент — ж/б сваи.
В процессе разбирательства с отделами по Землепользованию, и с отделом Архитектуры я выяснил, что по городу установлено зонирование территории и хоз. постройку я не имел права возводить в связи с несоответствием жилой зоны. По градостроительному регламенту города Губкинский по правилам земельной застройки данная жилая зона в настоящий момент относится к жилой зоне Ж-2 — ЗОНА ЗАСТРОЙКИ МАЛОЭТАЖНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ, и данный дом по их информации является малоэтажным многоквартирным домом. Данная информация не соответствует действительности, то есть, в результате беседы с отделами по Землепользованию и Архитектуры, в отделах пришли к выводу, что данный дом на два хозяина относится не к Зоне Ж-2, а к зоне Ж-1 — это зона застройки индивидуально жилыми домами, и по виду разрешённого земельного участка относится к БЛОКИРОВАННОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКЕ. Но в ПЗЗ г.Губкинский в графе «виды разрешённого использования» отпечатано следующее: Блокированная жилая застройка (2.3) — это жилой дом, не предназначенный для раздела на квартиры, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Я не знаю, верно ли рассмотрен данный тип дома?!
1) По документам в акте о строительстве за 1996 г. у меня ИЖС, в современной выписке с Росреестра — ИНДИВИДУАЛЬНО ЖИЛОЙ ДОМ;
2) Жилые зоны сейчас на данный момент на мой взгляд не соответствуют действительности;
3) Я не хочу, чтобы жилую застройку отнесли к Блокированной жилой застройке (подзона 2.3), так данный тип застройки не предусматривает возведение хоз. постройки на моём земельном участке. Только разрешает садоводчество. По определению специалистов данный коттедж в «индивидуально жилой дом (подзона 2.1)» не попадает, так как дом не на одного хозяина.
4) Когда я покупал данный дом с земельным участком, то в актах о строительстве и выписке с Росреестра везде указано ИЖС, про зоны зонирования по микрорайонам города я честно сказать даже и не слышал.
Как мне поступить в этой сложной ситуации? Я же не на колхозном рынке покупал данное жилищное строение, в документах везде прописано-ИЖС. Как мне переоформить в подзону 2.1?
Не хочу отступать, да и не могу. Покупал одно, а оказалось «кот в мешке».
С уважением ко всем, кто откликнется на данный вопрос! Дети переживают за курят, взрослые, не для комерческого использования держу.
Ваш вопрос является обширным и сложным, Вам лучше обратиться за платной консультацией.
Отступы от межи на земельном участке многоквартирного дома
На земельном участке расположен МНОГОКВАРТИРНЫЙ (2 квартиры) малоэтажный (2 этажа) жилой дом. Хозяин одной из квартир задумал строить сарай на своем земельном участке. Возник вопрос, на каком отступе от межевой линии можно строить этот сарай, какой высоты он может быть. Подскажите пожалуйста, где, в каком законе, какой статье закона, приведены значения минимального отступа от межевой линии для строящихся объектов, принадлежащих собственникам такого многоквартирного малоэтажного жилого дома. Для ИЖС такие цифры легко найти, а вот для многоквартирного пока не удалось. Спасибо!
Расстояние от окон одного дома и до стен соседнего дома и его гаражей и других построек должно быть не менее 6 метров. Регламентируется даже расстояние до деревьев (не менее 4 метров) и кустов (не менее одного метра).
Законны ли индивидуальные постройки на общедомовой территории?
Одноэтажный дом из 3 квартир, имеется земельный участок 2931 кв. м, владельцы квартир разделили эту площадь (устно) на 3 части, отгородив заборами. Я владелец 2/5 в одной из этих квартир, на этой части земли возвели гараж и баню, законны ли эти постройки, что будет в случае жалоб, снос или штраф?
Из документа о свидетельстве на мою долю:
Общее имущество в многоквартирном доме: адрес. наименование: Земельный участок, назначение: Земли населенных пунктов — Для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, под многоквартирный жилой дом, состоящий из трех квартир, площадь: 2931 кв. м.
Оформляется письменно соглашение между всеми собственниками.
Вид разрешенного использования з/у
Построили малоэтажный блокированный дом, во всех документах: свидетельстве на землю, в разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию указано и как малоэтажный блокированный жилой дом, и как малоэтажный блокированный дом. Получается здание одно, а секций 10 (таунхаус). Теперь нужно, чтобы назначение з/у стало малоэтажный многоквартирный дом. Как это сделать?
Здравствуйте. Если требуется внести изменения по таким параметрам, как описание положения границ участка, площадь, контактная информация владельца, вид земель и разрешенное использование, обременение части земельного участка, то заявитель должен обратиться в орган кадастрового учета с пакетом документов и заявлением на изменение данных в кадастре.
Какие риски при покупке квартиры в многоквартирном доме, построенном на землях под личное подсобное хозяйство?
Нестандартная ситуация, прошу Вашего совета!
Хочу приобрести квартиру в многоквартирном доме малоэтажной застройки – 3 этажа, Московская область.
Изначально владельцем земельного участка и застройщиком в одном лице выступало физическое лицо. Которое построило многоквартирный жилой дом на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования – под личное подсобное хозяйство.
В 2012 году городской суд признал право собственности на эту самовольную постройку согласно п 1. ст.222 ГК РФ. В решении суд обосновал свою позицию как ”жилой дом построен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, соответствует действующим строительным нормам и правилам, не создает угрозы для жизни и здоровья граждан и не нарушает интересы владельцев соседних участков”. Справедливости ради отмечу, что представитель администрации города на суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие и предоставил отзыв о том, что не возражает против исковых требований истца. Также истец предоставил строительно-техническую экспертизу на жилой дом.
В этом же году на основании судебного решения, собственник оформил Решение о разделе жилого дома на 45 квартир и несколько нежилых помещений. И на этом основании были присвоены кадастровые номера и начались продажи квартир в этом доме. По состоянию на сегодня проданы почти все квартиры, многие счастливо живут уже 5 лет.
Перевод земель в другую категорию не планируется, так как со слов, дом уже узаконен и это не требуется. И ещё, на градостроительной карте города земельный участок указан как зона под малоэтажную застройку.
В 2016 году собственник опять же через суд оформил увеличение площади квартиры за счет антресоли.
Вопрос! Чего мне можно опасаться в данной ситуации, какие риски? Может ли быть кем-то инициировано новое дело о сносе незаконной постройки и аннулировано/пересмотрено прежнее судебное решение? Может ли быть восстановлен срок исковой давности? Больше всего меня в данной ситуации беспокоят земли ЛПХ.
Здравствуйте. Да может инициировано новое дело о сносе незаконной постройки. Восстанавливают пропущенные сроки при наличии уважительных причин, а согласится суд с этими причинами или нет сказать невозможно.
Согласно ст. 112 ГПК РФ [quote]1. Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.
2. Заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока подается в суд, в котором надлежало совершить процессуальное действие, и рассматривается в судебном заседании. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к разрешению поставленного перед судом вопроса.
3. Одновременно с подачей заявления о восстановлении пропущенного процессуального срока должно быть совершено необходимое процессуальное действие (подана жалоба, представлены документы), в отношении которого пропущен срок.[/quote]
Ничего серьезного в данном случае не будет, опасаться не стоит. Главное, что есть решение суда, вступившее в законную силу о признании права собственности на самовольную постройку. Ст.222 ГК РФ. Оно является обязательным для всех, ст.13 ГПК РФ. Ест ь квартиры по документам.
Восстановить срок для обжалования решения суда в апелляцию можно при наличии уважительных причин. Но учитывая, что другая сторона — юридическое лицо, это будет сделать крайне проблематично.
Земля под. ЛПХ — не повод беспокоиться. По хорошему администрация должна перевести земельный участок из ЛПХ на «земли под размещение многоквартирного дома»
Статья 321. Порядок и срок подачи апелляционных жалобы, представления
«»1. Апелляционные жалоба, представление подаются через суд, принявший решение. Апелляционные жалоба, представление, поступившие непосредственно в апелляционную инстанцию, подлежат направлению в суд, вынесший решение, для дальнейших действий в соответствии с требованиями статьи 325 настоящего Кодекса.
«»2. Апелляционные жалоба, представление могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, если иные сроки не установлены настоящим Кодексом.
Т.к. есть решение суда о признании самовольной постройке ст 222 ГК РФ, то опасаться нечего, полагаю, что можете приобрести недвижимость.
Если что — то будет не так Вам на стадии регистрации Росреестр не пропустит сделку и Вы вправе будете отказаться от сделки и вернуть свои деньги.
Мое мнение, что риски все отпали, поскольку пристройка узаконена в судебном порядке. Так же как и само строение, Закон — ст. 13 ГПК РФ — предусматривает обязательность судебных решений. Мое мнение, что нужно менять назначение участка под многоквартирный дом, если еще не изменено.
Собственники пусть обращаются в администрацию муниципального образования. Отказ также можно оспорить в суд — ст. 218 КАС РФ
Статья 13 ГПК РФ. Обязательность судебных постановлений (действующая редакция)
[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Глава 1] [Статья 13]
1. Суды принимают судебные постановления в форме судебных приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума суда надзорной инстанции.
Судебное постановление, за исключением постановления, содержащего сведения, составляющие охраняемую законом тайну, может быть выполнено в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. В случае, если постановление принято судом коллегиально, оно подписывается всеми судьями, рассматривавшими дело, усиленной квалифицированной электронной подписью.
При выполнении судебного постановления в форме электронного документа дополнительно выполняется экземпляр данного судебного постановления на бумажном носителе.
2. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов [b]являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.[/b]
[b]3. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.[/b]
Опасаться можно того, что после какой-нибудь проверки прокуратуры возбудят уголовное дело, потом подадут на пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам и признают объект самовольным.
[i]Статья 392. Основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам)
(в ред. Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.
2. Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются:
1) вновь открывшиеся обстоятельства — указанные в части третьей настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного постановления существенные для дела обстоятельства;
2) новые обстоятельства — указанные в части четвертой настоящей статьи, возникшие после принятия судебного постановления и имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства.
3. К вновь открывшимся обстоятельствам относятся:
1) существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю;
2) заведомо ложные показания свидетеля, заведомо ложное заключение эксперта, заведомо неправильный перевод, фальсификация доказательств, повлекшие за собой принятие незаконного или необоснованного судебного постановления и установленные вступившим в законную силу приговором суда;
3) преступления сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей, преступления судей, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела и установленные вступившим в законную силу приговором суда.
4. К новым обстоятельствам относятся:
1) отмена судебного постановления суда общей юрисдикции или арбитражного суда либо постановления государственного органа или органа местного самоуправления, послуживших основанием для принятия судебного постановления по данному делу;
2) признание вступившим в законную силу судебным постановлением суда общей юрисдикции или арбитражного суда недействительной сделки, повлекшей за собой принятие незаконного или необоснованного судебного постановления по данному делу;
3) признание Конституционным Судом Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации закона, примененного в конкретном деле, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Конституционный Суд Российской Федерации;
О выявлении конституционно-правового смысла пункта 4 части четвертой статьи 392 см. Постановление Конституционного Суда РФ от 06.12.2013 N 27-П.
4) установление Европейским Судом по правам человека нарушения положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод при рассмотрении судом конкретного дела, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Европейский Суд по правам человека;
О выявлении конституционно-правового смысла пункта 5 части четвертой статьи 392 см. Постановление Конституционного Суда РФ от 17.10.2017 N 24-П.
5) определение (изменение) в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации практики применения правовой нормы, примененной судом в конкретном деле, в связи с принятием судебного постановления, по которому подано заявление о пересмотре дела в порядке надзора, или в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации, вынесенном по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора, или в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации.[/i]
Ситуация у Вас не такая уж простая как тут некоторые пишут. Такой объект покупать не рекомендую.
Согласно статье 112 ГПК РФ пропущенный срок для обжалования данного решения суда можт быть восстановлен только при наличии уважительных причин пропуска Из вашего же вопроса таких уважительных причин не усматривается Срок исковой давности статья 196 ГК РФ здесь вообще е при чем, потому оспаривать нужно решение суда А срок исковой давности дается для предъявления иска в суд.
Что касается вновь открывшихся или новых обстоятельств ст 392 ГПК РФ,то их также не усматривается
[b]Основания для пересмотра по вновь открывшимся или новым обстоятельствам судебных постановлений, вступивших в законную силу, заключаются в том, что они не отражены в судебном решении, хотя они или причины их появления существовали в момент вынесения решения, но не были и не могли быть известны суду [/b]
Статья 392 ГПК РФ. Основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам) (действующая редакция)
[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Глава 42] [Статья 392]
1. Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.
2. Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются:
1) вновь открывшиеся обстоятельства — указанные в части третьей настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного постановления существенные для дела обстоятельства;
2) новые обстоятельства — указанные в части четвертой настоящей статьи, возникшие после принятия судебного постановления и имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства.
3. К вновь открывшимся обстоятельствам относятся:
1) существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю;
2) заведомо ложные показания свидетеля, заведомо ложное заключение эксперта, заведомо неправильный перевод, фальсификация доказательств, повлекшие за собой принятие незаконного или необоснованного судебного постановления и установленные вступившим в законную силу приговором суда;
3) преступления сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей, преступления судей, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела и установленные вступившим в законную силу приговором суда.
4. К новым обстоятельствам относятся:
1) отмена судебного постановления суда общей юрисдикции или арбитражного суда либо постановления государственного органа или органа местного самоуправления, послуживших основанием для принятия судебного постановления по данному делу;
2) признание вступившим в законную силу судебным постановлением суда общей юрисдикции или арбитражного суда недействительной сделки, повлекшей за собой принятие незаконного или необоснованного судебного постановления по данному делу;
3) признание Конституционным Судом Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации закона, примененного в конкретном деле, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Конституционный Суд Российской Федерации;
4) установление Европейским Судом по правам человека нарушения положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод при рассмотрении судом конкретного дела, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Европейский Суд по правам человека;
5) определение (изменение) в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации практики применения правовой нормы, примененной судом в конкретном деле, в связи с принятием судебного постановления, по которому подано заявление о пересмотре дела в порядке надзора, или в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации, вынесенном по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора, или в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
Может быть инициировано, той же прокуратурой.
Ваши опасения совершенно справедливы.
На таком земельном участке строительств МКД запрещено.
Вот Вам пример судебного решения ВС РФ, на него ориентируются все суды России.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, создавшим в результате реконструкции новый объект, если возведение такого объекта осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
А., Б.Л., Б.А., Б.С., Д., К., Л., М., Р., С., Т., Ф. обратились в суд с иском к Д.А. о прекращении права общей долевой собственности и о разделе жилого дома, указав, что сторонам по делу на праве общей долевой собственности принадлежат жилой дом и земельный участок. Истцы обратились к ответчику с предложением о прекращении права общей долевой собственности на данный дом путем выдела каждому отдельного помещения в виде квартиры. Однако Д.А. безосновательно уклоняется от заключения соответствующего соглашения, что создает препятствия остальным собственникам спорного дома для реализации своих прав.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены: прекращено право общей долевой собственности на спорный жилой дом, данный дом признан многоквартирным, сторонам по делу в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на дом выделены изолированные части дома – квартиры и нежилые помещения.
Разрешая спор, суд установил, что стороны являются собственниками земельного участка, на котором возведен многоквартирный жилой дом. Придя к выводу, что данный жилой дом является самовольной постройкой, суд, приняв во внимание заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности объемно-планировочных и конструктивных решений жилого дома, признал за истцами право собственности на помещения в данном доме, удовлетворив тем самым заявленные исковые требования.
Не согласившись с принятым решением суда, администрация муниципального образования подала апелляционную жалобу, в которой указывалось на невозможность признания права собственности граждан на часть самовольной постройки, однако судебная коллегия по гражданским делам краевого суда оснований для отмены решения суда не усмотрела.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по кассационной жалобе администрации 11
муниципального образования отменила состоявшееся апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее.
По смыслу действующего законодательства, совершать какие-либо юридически значимые действия, как правило, возможно только в отношении существующего объекта гражданских прав.
Обосновывая свои требования, истцы ссылались на то, что они являются собственниками долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом общей площадью 1437,8 м 2 на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности.
К исковому заявлению были приложены соответствующие копии свидетельств о государственной регистрации права собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, копия договора, из которых следует, что спорное строение является жилым домом с тремя этажами и площадью 1437,8 м.
Как установлено судом, по данному адресу расположено шестиэтажное строение с цокольным этажом и площадью, существенно превышающей 1437,8 м 2, истцы просили суд выделить реальные доли именно из этого объекта, который не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Право общей долевой собственности истцов на данный объект, о выделе реальной доли в котором ставился вопрос в исковом заявлении, ничем не подтверждено, в связи с чем у суда не было оснований удовлетворять исковые требования о выделе реальных долей так, как они были заявлены.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По смыслу ст. 128, 129, 222 ГК РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.
Ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом, требования как к собственнику к нему предъявлены быть не могут. 12
Право собственности Д.А. на возведенный им объект, о выделе реальной доли из которого ставили вопрос истцы, не зарегистрировано, судом такое право не признавалось.
В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:
1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
2) без получения на это необходимых разрешений;
3) с существенным нарушением градостроительных и строительных
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
При рассмотрении дела судом не были добыты и исследованы доказательства, свидетельствующие о том, что самовольная постройка может быть введена в гражданский оборот.
Суд не дал оценки тому обстоятельству, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначения для индивидуального жилищного строительства, в результате проведенной реконструкции на земельном участке возведено шестиэтажное здание с цокольным этажом, которое признано судом многоквартирным жилым домом.
Многоквартирный жилой дом объектом индивидуального жилищного строительства не является, его нахождение на данном земельном участке не соответствует целевому назначению данного земельного участка.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 13
В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.
Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капительного строительства.
В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных
Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа. 14
В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.
Согласно ч. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.
Согласно п. 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.
В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждается при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. 15
Согласно ч. 1 ст. 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.
Учитывая приведенные выше нормы права, при разрешении настоящего спора суду надлежало установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена, и лишь при установлении перечисленных обстоятельств было возможно удовлетворять требования о признании на нее права собственности.
Необходимая документация на фактически возведенный объект в материалах дела отсутствует, суд не исследовал вопрос о ее наличии.
На данные обстоятельства администрация муниципального образования указывала в апелляционной жалобе, однако судебная коллегия по гражданским делам краевого суда данные доводы не проверила и не дала им оценки.
Источник: www.9111.ru
Разбираем закон о долевом строительстве коттеджных поселков
Федеральный закон — 476-ФЗ от 30.12.2021 — внес изменения в действующее законодательство Российской Федерации, направленные на создание в стране механизма привлечения средств дольщиков в строительство индивидуальных домов.
Поправки внесены в четыре законодательных акта:
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (214–ФЗ);
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ).
1. Распространение действия 214-ФЗ на строительство объектов ИЖС
Действие 214-ФЗ распространено на строительство индивидуальных жилых домов (объектов ИЖС) в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (ч. 2.1-1 214-ФЗ).
2. Понятия «объект долевого строительства», «проект строительства», «малоэтажный жилой комплекс»
2.1. Объект долевого строительства
Расширен перечень объектов долевого строительства. В рамках нового регулирования к объектам долевого строительства относится, в том числе индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса (п.2 ст. 2 214-ФЗ).
2.2. Проект строительства
Проект строительства теперь включает в себя также проект строительства малоэтажного жилого комплекса в пределах одного разрешения на строительство, в дополнение к проекту строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п.2.1 ст.2 214-ФЗ).
2.3. Малоэтажный жилой комплекс
Новое понятие «малоэтажный жилой комплекс» определено как совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (п. 6 ст. 2 214-ФЗ).
Комментарий Портала ЕРЗ.РФ: юридическое понятие «малоэтажный жилой комплекс» очевидно вошло в противоречие с русским языком. Поскольку малоэтажными могут быть не только индивидуальные, но и многоквартирные дома. Совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов юридически надо было именовать «жилой комплекс индивидуальных домов».
3. Право на привлечение средств дольщиков в строительство объектов ИЖС
Определена совокупность условий, при наличии которых возникает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства в целях строительства объектов ИЖС (ч.1.3 ст. 3 214-ФЗ):
1) утверждение проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ) (см. пункт 3.1 публикации);
2) получение разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа (см. пункт 3.2 публикации);
3) и характеристики объектов ИЖС и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса;
10) планируемое подключение объектов ИЖС и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса, к сетям инженерно-технического обеспечения, размер платы за такое подключение;
11) состав общего имущества в строящемся в рамках проекта строительства малоэтажном жилом комплексе (перечень объектов с указанием видов их разрешенного использования, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания этих объектов);
12) сроки строительства, в том числе предполагаемый срок передачи объектов ИЖС дольщикам, срок завершения строительства (создания) общего имущества в соответствии с утвержденным ППТ, утвержденным ПМТ и проектной декларацией;
13) банк, в котором участниками строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения застройщиком целевого кредита;
14) реквизиты утвержденных ППТ и ПМТ;
15) промежуточная и годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность;
16) фотографии малоэтажного жилого комплекса, отражающие текущее состояние его строительства (создания);
17) сведения о введении одной из процедур банкротства;
18) об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика;
19) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, если такой объект будет входить в состав общего имущества малоэтажного жилого комплекса;
20) иная информация, предусмотренная настоящим Федеральным законом.
5. ДДУ в отношении объекта ИЖС
Согласно ч.1.1. ст.4 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении объекта ИЖС застройщик обязан:
1) в предусмотренный договором срок осуществить строительство объектов ИЖС с системами инженерно-технического обеспечения;
2) передать дольщику ИЖС вместе с правами на ЗУ после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию всех ИЖС, построенных в рамках проекта строительства;
3) построить объекты, входящие в состав общего имущества.
Требования к существенным условиям ДДУ в отношении объекта ИЖС сведены в таблицу.
Таблица. Содержание ДДУ в отношение объектов ИЖС
определение подлежащих передаче земельного участка (ЗУ) и объекта ИЖС, в том числе:
• площадь ЗУ, условный номер ЗУ, подлежащего образованию, адрес ЗУ (при наличии), кадастровый номер ЗУ (в случае, если на день заключения ДДУ ЗУ образован в соответствии с утвержденным ПМТ и сведения о нем внесены в ЕГРН);
• вид права, на котором ЗУ подлежит передаче дольщику;
• реквизиты утвержденных ППТ и ПМТ, схему расположения сетей;
• план объекта ИЖС с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
• обязательство осуществить строительство объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными ППТ, ПМТ и проектной декларацией;
• перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества
пункт 1 части 4.2 статьи 4
срок передачи застройщиком объекта ИЖС и завершения строительства объектов, которые будут входить в состав общего имущества (указывается единый срок)
пункт 2 части 4.2 статьи 4
обязанность застройщика передать объект ИЖС и земельный участок после их кадастрового учета и при условии завершения строительства общего имущества, всех объектов ИЖС в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства, либо проектом этапа
часть 3.1 статьи 8
цена договора, сроки и порядок ее уплаты
пункт 3 части 4.2 статьи 5
раздельное указание цен: объект ИЖС; ЗУ
если ЗУ под объектом ИЖС находится в собственности застройщика
часть 1.1. статьи 5
обязанность участника долевого строительства оплатить цену ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию
если застройщик привлекает денежные средства дольщиков с использованием счетов эскроу
часть 2.1 статьи 15.4
порядок расчетов в случае изменения общей площади объекта ИЖС и ЗУ
часть 1.1. статьи 5
гарантийный срок (не может составлять менее 5 лет)
пункт 4 части 4.2 статьи 5
реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона)
если застройщик привлекает денежные средства дольщиков с использованием счетов эскроу
пункт 5 части 4.2 статьи 5
порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество
если ЗУ под объектом общего имущества предоставляется дольщикам на праве аренды
часть 4.6 статьи 4
порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) договора аренды такого участка
последствия истечения срока договора аренды земельного участка, права на который входят в общее имущество
состав объектов общего имущества
если затраты на создание объектов общего имущества возмещаются за счет средств дольщиков
часть 5 статьи 23.6
сведения о том, в чью собственность подлежат передаче объекты общего имущества
размер затрат на строительство объектов общего имущества
часть 1.1. статьи 5
6. Передача объекта ИЖС и земельного участка
В передаточном акте указываются:
1) дата передачи;
2) кадастровые номера объектов ИЖС и ЗУ;
3) основные характеристики объектов ИЖС и ЗУ;
4) обязательство по договору аренды ЗУ права на который подлежат передаче в состав общего имущества;
5) иная информация.
Передача объекта ИЖС и ЗУ и принятие их участником долевого строительства является основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на ЗУ, находящий в собственности застройщика, или аренды, если ЗУ находится в аренде у застройщика. (часть 3.3. статьи 8 Федерального закона). Если строительство объектов ИЖС осуществлялось на ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, такие участки предоставляются в аренду участникам долевого строительства без проведения торгов (пп.8.2 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).
7. Образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для строительства объектов ИЖС
В случае привлечения средств дольщиков образование земельных участков из ЗУ, предоставленного для строительства объектов ИЖС, осуществляется исключительно при наличии утвержденного ПМТ (пп.6 п.3 ст. 11.3 ЗК РФ).
8. Проектная декларация
Введены дополнительные требования к:
1) внесению изменений в проектную декларацию проекта строительства, предусматривающего строительство объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса;
2) содержанию проектной декларации проекта строительства, предусматривающего строительство объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса.
8.1. Изменение проектной декларации
Изменение проектной декларации не допускается после заключения первого ДДУ, за исключением изменений сведений:
1) о сроках строительства;
2) о предполагаемом сроке передачи индивидуальных жилых домов дольщикам;
3) о сроке завершения создания общего имущества.
8.2. Содержание проектной декларации
В отношении сведений о застройщике объектов ИЖС в проектной декларации законом не установлено особенностей, указанная информация в проектной декларации объектов ИЖС заполняется аналогично проектной декларации многоквартирных домов.
Объем информации о проекте, подлежащий размещению в проектной декларации объектов ИЖС значительно сокращен по сравнению с проектной декларацией в отношении многоквартирных домов. В частности, в проектной декларации объектов ИЖС отсутствуют следующие разделы, которые имеются в проектной декларации многоквартирных домов:
1) о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности;
2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);
3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;
4) о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование;
5) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства;
6) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
7) о размере подлежащих осуществлению платежей по договорам КРТ;
8) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства.
В проектной декларации объектов ИЖС сохранены следующие разделы, которые имеются в проектной декларации многоквартирных домов:
1) сведения о местоположении и характеристиках объектов ИЖС;
2) сведения о составе общего имущества в строящемся малоэтажном жилом комплексе;
3) сведения о сетях инженерно-технического обеспечения;
4) сведения об этапах и сроках строительства, в том числе предполагаемом сроке передачи объектов ИЖС дольщикам, сроке завершения строительства объектов, которые будут входить в состав общего имущества;
5) сведения о целевом кредите, в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита в соответствии с условиями договора кредита, сумме задолженности по договору кредита на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита;
6) сведения о количестве заключенных ДДУ (об общей площади объектов долевого строительства и о цене договора).
Проектная декларация объектов ИЖС дополнена следующими разделами, отсутствующими в проектной декларации многоквартирных домов:
7) сведения о составе имущества, которое безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность;
8) сведения о составе общего имущества, планируемых затратах на создание таких объектов, о договоре КРТ или иных соглашениях, заключенных с застройщиком органом власти.
10. Общее имущество
10.1. Перечень общего имущества
Определен перечень общего имущества собственников объектов ИЖС в малоэтажном жилом комплексе. В частности, к такому имуществу в том числе относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса объектов ИЖС, в том числе:
• детские и спортивные площадки;
• площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
А также иное имущество и земельные участки, если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников, указанных объектов ИЖС.
10.2. Судьба имущества, предназначенного для общего использования
Статьей 23.6 Федерального закона №476-ФЗ установлено два варианта судьбы объектов, предназначенных для общего использования, после завершения их строительства.
Первый – долевая собственность участников долевого строительства. Если строительство объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенных для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса объектов ИЖС осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, то после завершения строительства указанные объекты переходят в общую долевую собственность участников долевого строительства на основании соглашения, заключаемого с застройщиком.
Соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество заключается сторонами при заключении ДДУ и должно содержать:
1) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;
2) порядок определения доли в праве общей долевой собственности на такие объекты. Размер участника долевого строительства определяется пропорционально площади земельного участка, на котором планируется строительство объектов ИЖС;
3) информацию о налоговых и об иных обязательствах собственников объектов, входящих в состав общего имущества.
Второй – государственная/муниципальная собственность. Если строительство объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктур и иного имущества осуществлялось в рамках соглашения с уполномоченным органом власти, договором комплексного развития территории (КРТ), то указанные объекты безвозмездно передаются застройщиком в государственную/муниципальную собственность и не будут входить в состав общего имущества. Порядок передачи таких объектов устанавливается соответствующем соглашением с органом власти или договором КРТ.
11. Регистрация ДДУ, права собственности и кадастровый учет
Введены особенности государственной регистрации в части:
1) порядка государственной регистрации ДДУ в отношении объекта ИЖС;
2) дополнительных требований к подготовке технического плана объекта ИЖС, строительство которого осуществлялось по 214-ФЗ;
3) особого порядка кадастрового учета объекта ИЖС, общего имущества, земельного участка;
4) государственной регистрации прав в отношении объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества.
11.1. Регистрация ДДУ в отношении ИЖС
В отношении объекта ИЖС сохранено разделение требований к составу документов, необходимых для регистрации первого и последующих ДДУ (в рамках одной проектной декларации). Согласно ч.2.1 ст. 48 218-ФЗ в целях государственной регистрации первого ДДУ в отношении объекта ИЖС заявитель самостоятельно подает:
1) заявление о государственной регистрации первого ДДУ;
2) документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию;
3) иные документы, необходимые для государственной регистрации.
При этом следующие необходимые для регистрации документы заявитель не вправе предоставлять, их орган регистрации получает самостоятельно путем информационного взаимодействия с Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС):
4) сведения об утверждении ППТ и ПМТ и о внесении в ЕГРН сведений об утвержденном ПМТ (учетный номер такого ПМТ в реестре границ);
5) разрешение на строительство;
6) проектная декларация;
7) план создаваемого объекта ИЖС с указанием его местоположения, планируемой площади и каждого из помещений в таком объекте, описанием технических характеристик помещений в таком объекте;
8) план ЗУ, на котором осуществляется строительство объекта ИЖС, с указанием его площади, условного номера и расположения.
Для регистрации последующих ДДУ не требуется предоставлять документы, указанные в пунктах 4-6.
11.2. Технический план объекта ИЖС
Технический план объекта ИЖС, строительство которого осуществлялось по 214-ФЗ готовится на основании:
1) разрешения на строительство;
2) ДДУ (при наличии);
3) плана объекта ИЖС, в том числе являющегося составной частью ДДУ.
В техническом плане объекта указываются сведения о ДДУ (наименование, дата и номер), если в отношении объектов ИЖС заключены ДДУ.
Разрешение на строительство не включается в состав приложений технического плана, если оно ранее представлялось в орган регистрации прав при регистрации первого ДДУ. В таком случае в техническом плане указываются только сведения о нем (ч.11.2 ст.24 218–ФЗ).
11.3. Кадастровый учет объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества
Согласно ч.20 ст.40 218-ФЗ в отношении общего имущества, земельного участка, объекта ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, кадастровый учет производится по заявлению застройщика. В отношении объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось без привлечения средств дольщиков, кадастровый учет производится по заявлению органов местного самоуправления.
В отношении общего имущества, земельного участка, объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, кадастровый учет производится отдельно от регистрации прав. В отношении объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось без привлечения средств дольщиков, кадастровый учет производится одновременно с регистрацией прав.
Помимо заявления застройщика в целях кадастрового учета общего имущества, земельного участка, объекта ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, в орган регистрации прав представляются следующие документы:
1) разрешение на ввод в эксплуатацию;
2) технический план;
3) соглашения, заключенные застройщиком с дольщиками (при наличии);
4) межевые планы ЗУ, образуемых в соответствии с ПМТ.
В случае, если в отношении объектов ИЖС заключены ДДУ, в заявлении указываются сведения о таких договорах (наименование, дата, номер).
11.4. Регистрация прав в отношении объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества
11.4.1. Регистрация прав на объект ИЖС и земельный участок
Согласно части 11.2 ст. 48 Федерального закона 218-ФЗ для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект ИЖС и земельный участок, заявитель самостоятельно подает:
1) заявление о государственной регистрации первого ДДУ;
2) документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию;
3) иные документы, необходимые для государственной регистрации.
При этом следующие необходимые для регистрации документы заявитель не вправе предоставлять, их орган регистрации получает самостоятельно путем информационного взаимодействия с Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС):
4) разрешение на ввод в эксплуатацию (не требуется, если представлено ранее);
5) ДДУ или договор об уступке прав требований (представляется подлинный экземпляр ДДУ или договора об уступке прав требований, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);
6) передаточный акт или иной документ о передаче объекта.
Комментарий ЕРЗ: из норм закона непонятно, откуда в ЕИСЖС возьмутся документы, указанные в п.5 и 6. Застройщик не обязан и не вправе предоставлять в ЕИСЖС указанные документы для размещения.
11.4.2. Регистрация прав на общее имущество
В соответствии с частью 1 ст. 42 218-ФЗ права на общее имущество регистрируются автоматически одновременно с регистрацией прав на объекты ИЖС без соответствующего заявления. Если земельный участок, который включен в состав общего имущества, передается дольщикам на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, государственная регистрация такого договора аренды осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты общего имущества.
В отношении общего имущества в ЕГРН вносятся сведения без указания ФИО (наименований) собственников объектов ИЖС и размера принадлежащих им долей.
12. Другие изменения, не связанные с долевым строительством коттеджных поселков
12.1. Введено понятие «многоквартирный дом»
Многоквартирный дом — здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя следующее имущество (ч.6 ст.15 ЖК РФ):
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:
• межквартирные лестничные площадки;
• лифтовые и иные шахты;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая:
• помещения для организации досуга;
• помещения для организации культурного развития;
• помещения для организации детского творчества;
• помещения для организации занятий физической культурой и спортом;
• принадлежащие отдельным собственникам машино-места
4) ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
12.2. Новое понятие «дом блокированной застройки»
Дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п.40 ст.1 ГрК).
Согласно новым нормам:
1) понятие «блок» в доме блокированной застройки заменено на «жилой дом, блокированный с другими жилыми домами». Таким образом блок, указанный в п.2 ч.2 ст. 49 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2022г.), соответствующий признакам дома блокированной застройки, указанным в п.40 ст.1 ГрК, с 1 марта 2022 г. признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании;
2) дом блокированной застройки может быть выше трех этажей;
3) жилой дом в доме блокированной застройки может быть предназначен для проживания более одной семьи;
4) все жилые дома блокированной застройки могут располагаться на одном земельном участке.
При этом требования к проведению экспертизы проектной документации дома блокированной застройки сохранились прежние.
Согласно п.2 ч.2 ст.49 ГрК экспертиза проектной документации не проводится, если дом блокированной застройки:
• не более трех этажей;
• с количеством жилых домов в одном ряду — не более десяти;
• строится без привлечения бюджетных средств.
12.3. Разрешение на реконструкцию дома блокированной застройки
Для выдачи разрешения на реконструкцию одного из домов блокированной застройки необходимо будет предоставить согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду.
13. Вступление в силу
Федеральный закон №476-ФЗ от 30.12.2021 вступит в законную силу с 01.03.2022.
Источник: nostroy.ru