Разрешение на строительство объектов на земле сельхозназначения

Регистрации дома на землях сельскохозяйственного назначения

На землях сельскохозяйственного назначения возведен дом. Разрешенное использование земель по документам — для ведения садоводства. Дом в настоящее время не имеет централизованных водоснабжения и канализации. Водоснабжение местное, которое отключается на зиму. Требуется ли разрешение на строительство? Есть свидетельство о праве собственности на землю.

Оформление и регистрация дома осуществляется в порядке, предусмотренном для домов ИЖС, или есть другой порядок? Обязательна ли регистрация дома? Какие необходимы документы, где их оформить? Каковы сроки получения необходимых документов и регистрации?

Вопрос не содержит указания на тот факт, когда построен дом, т.е. когда окончено его строительство. Данный факт имеет важное значение, поскольку 4 августа 2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ), которым введены изменения относительно данного вопроса. Таким образом, вопрос будет рассмотрен комплексно.

Земли сельхозназначения. Что на них можно делать?

В рассматриваемом случае разрешение на строительство не требуется, поскольку в силу п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.

Однако с 4 августа 2018 г. в Градостроительный кодекс РФ введена новая ст. 51.1, в силу ч. 1 которой в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу этого закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 г. направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления предусмотренное ч. 1 ст.

Земли сельхозназначения. Что там можно делать?

51.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения ст. 51.1, ч. 16-21 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Закона № 340-ФЗ). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (введена Законом № 340-ФЗ) указано, что в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Часть 1.2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) содержит положение о том, что орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы, о чем уведомляет застройщика способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В случае ненаправления в установленный срок такими органом указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, представленные застройщиком такому органу, запрашиваются органом регистрации прав у данного органа по правилам, предусмотренным ч. 2 ст. 33 Закона о регистрации недвижимости.

Следует отметить, что согласно ч. 7 ст. 16 Закона № 340-ФЗ до 1 марта 2019 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.

Таким образом, выводы следующие.

1. Если строительство дома вы окончили до 4 августа 2018 г. (т.е. до вступления в силу Закона № 340-ФЗ), регистрация дома необязательна (действующим до 4 августа 2018 г. законодательством ни обязанность по регистрации, ни сроки, в течение которых необходимо было подать документы на регистрацию, не предусматривались). Однако в случае совершения с домом каких-либо сделок государственная регистрация должна быть осуществлена в обязательном порядке, поскольку единственным подтверждением возникновения права на дом является государственная регистрация (ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).

Кроме этого, следует помнить положения ч. 7 ст. 16 Закона № 340-ФЗ о том, что до 1 марта 2019 г. государственный кадастровый учет и государственную регистрацию допускается осуществить без направления уведомления о планируемом строительстве и уведомления об окончании строительства.

Достаточно будет заказать технический план у кадастрового инженера (список имеется на сайте Росреестра), который оформляется на основании заполненной вами декларации об объекте недвижимости (ст. 24 Закона о регистрации недвижимости). Срок изготовления технического плана устанавливается кадастровым инженером индивидуально. В вашем случае для регистрации документ на земельный участок предоставлять не требуется, поскольку исходя из вопроса следует, что право собственности на земельный участок у вас зарегистрировано.

Обращаю внимание, что если вы решите зарегистрировать дом после 1 марта 2019 г., вам необходимо будет оформить уведомления о строительстве, указанные выше.

2. Если строительство дома вы начали и не окончили до 4 августа 2018 г., тогда согласно ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ вы вправе до 1 марта 2019 г. направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, которое должно содержать следующие сведения (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ):

— фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

— кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

— сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

— сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

— сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

— сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

— почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

— способ направления застройщику уведомлений о соответствии или несоответствии объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:

— правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

— документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика.

По окончании строительства вы направляете в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства в соответствии с ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее — уведомление об окончании строительства). Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения:

— фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

— наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

— кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

— сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

— сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

— сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

— почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

— о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;

— об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав;

— о способе направления застройщику уведомления о соответствии или несоответствии объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

К уведомлению об окончании строительства прилагаются:

1) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;

2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Формы вышеуказанных уведомлений утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр.

В течение семи рабочих дней орган местного самоуправления в обязательном порядке направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации, уведомление об окончании строительства и прилагаемые к нему документы (ч. 1.2 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости).

Учитывая, что в рассматриваемом случае государственный кадастровый учет и государственная регистрация будут осуществляться одновременно (ст. 14 Закона о регистрации недвижимости), то сроки регистрации следующие (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):

— 10 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

— 12 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Государственная пошлина за государственную регистрацию прав для физических лиц составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Источник

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения допускается только при соблюдении целого ряда условий, установленных законом. В нашей статье рассмотрим подробно, кто и что может построить на сельхозземлях.

• Можно ли строить на землях сельхозназначения

• Сельскохозяйственные угодья-можно ли строить на пашне или пастбище
• Прочие сельскохозяйственные земли

• Какой дом можно построить в КФХ
• Региональный запрет на строительство для КФХ

• Строительство жилья в СНТ на землях сельхозназначения
• Строительство жилья в СНТ на землях поселений

Можно ли строить на землях сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за пределами городов, деревень и других населенных пунктов. Они предназначены преимущественно для сельскохозяйственного производства и всего, что с ним так или иначе связано (п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ). Строительство в списке возможных видов деятельности на таких землях не значится.

В то же время без построек не обойтись, ведь людям, ведущим сельское хозяйство, требуются жилые дома и сараи для хранения инвентаря, животным – скотные дворы.

Сельскохозяйственные угодья-можно ли строить на пашне или пастбище

Среди земель сельхозназначения выделяют:

• земли для сельского хозяйства, которые не относятся к сельхозугодьям;
• ценные земли, подлежащие особой охране, которые называются сельскохозяйственными угодьями (п. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ). К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

На сельскохозяйственных угодьях по общему правилу строительство запрещено. Их можно использовать только в сельскохозяйственных целях.

То есть нельзя строить вообще никаких сооружений на пашне, пастбищах и сенокосах. Нельзя строить на землях, отведенных под сады и вноградники.

Для этих земель не проводится градостроительное зонирование и не устанавливаются виды разрешенного использования. Это исключает возможность их использования для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014).

Прочие сельскохозяйственные земли

На земельных участках сельхозназначения, не относящихся к сельхозугодьям, могут располагаться различные объекты (внутрихозяйственные дороги, коммуникации, мелиоративные защитные лесные насаждения, водные объекты), а также постройки (объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, нестационарные торговые объекты, жилые дома).

Такие земельные участки имеют свой вид разрешенного использования, который и определяет, можно или нельзя что-то построить на них. Примеры наиболее распространенных видов разрешенного использования:

• выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур;
• овощеводство;
• выращивание лекарственных, цветочных культур;
• садоводство;
• животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство;
• хранение и переработка сельскохозяйственной продукции;
• размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции и др.

Особыми правами с точки зрения строительства на землях сельхозназначения обладают крестьянские (фермерские) хозяйства (К(Ф)Х) и владельцы участков в садоводческих и огороднических объединениях.

Строительство на землях КФХ

C 01.03.2022 в России действует новый закон о строительстве на земельных участках сельхозназначения, принадлежащих К(Ф)Х (закон № 299-ФЗ от 02.07.2021). До вступления в силу этого закона на таких участках фермеры могли возводить только хозяйственные постройки. Теперь на сельхозучастках для фермерства также разрешено строить жилые дома (п. 4 ст. 11 закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О К(Ф)Х»).

Это допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Может быть построен только один дом.
2. Количество этажей не должно превышать 3.
3. Общая площадь дома не должна быть более 500 кв. м, а площадь застройки под ним не должна превышать 0,25% от площади земельного участка.
4. На земельном участке реально осуществляется деятельность К(Ф)Х (объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество К(Ф)Х либо единолично).

Строительство жилого дома для К(Ф)Х возможно на сельхозземлях с любым видом разрешенного использования и даже на сельхозугодьях, но только если регион не наложил собственный запрет.

Какой дом можно построить в КФХ

При этом построенный дом должен соответствовать всем противопожарным, санитарным, строительным и иным требованиям, градостроительному регламенту. В противном случае, как и любой иной дом, он может быть признан самовольной постройкой.

О начале строительства необходимо уведомить местную администрацию. До 01.03.2031 регистрация права собственности на такой дом может быть также проведена в упрощенном порядке (по дачной амнистии) (п. 12 ст. 70 закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015).

Региональный запрет на строительство для КФХ

Нужно учесть, что субъект РФ может запретить строительство, реконструкцию и эксплуатацию жилых домов К(Ф)Х в конкретных муниципальных образованиях (п. 5 ст. 11 закона № 74-ФЗ). Например, законом Московской области от 25.04.2022 № 64/2022-ОЗ установлено, что фермерским хозяйствам нельзя строить жилые дома на территориях 60 муниципальных образований Московской области (например, городской округ Балашиха, Зарайский городской округ и др.)

В Ленинградской области запрет на строительство жилья для КФХ введен по всей области с 01.03.2022 и распространяется на всю область без исключения (см. закон Ленинградской области от 08.02.2022 № 5-ОЗ)

Такое право предоставлено регионам в первую очередь для того, чтобы предотвратить чрезмерный рост цен на участки, расположенные вблизи крупных городов.

Внимание! Если на фермерском участке построен жилой дом, то участок в дальнейшем нельзя делить, кроме случаев изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Строительство производственных зданий на участках КФХ

КФХ разрешено возводить некоторые производственные постройки на сельскохозяйственных землях с назначением «для размещения КФХ». Однако надо учитывать ограничения:

производственные здания на сельхозземле согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ могут служить либо для производства сельхозпродукции, либо для ее хранения, либо для ее первичной переработки. То есть, можно построить на земле КФХ животноводческую ферму, склад для хранения зерна, холодильник для молока, мельницу. Но пекарню построить уже нельзя, т.к. хлеб — это не продукт первичной переработки.

Лайфхак: проверить, какая продукция считается в РФ «продукцией первичной переработки сельхозпроизводства» можно в специальном постановлении Правительства РФ от 25.07.2006 № 458 (полный текст, актуальный на сегодня, есть в системе КонсультантПлюс, где документы обновляются постоянно). Если вы не можете зайти в систему онлайн, подключите бесплатный пробный доступ по нашей ссылке, он автоматически отключится через 2 дня.

Строительство на садовых и огородных земельных участках

Садоводческие и огороднические товарищества могут располагаться и на землях сельхозназначения, и на землях поселений. Такие земельные участки также различаются видом разрешенного использования, например, могут быть предназначены «для садоводства», «для огородничества».

Строительство жилья в СНТ на землях сельхозназначения

Вспомним: раньше были дачные поселки «с пропиской» и «без прописки». Как раз дачи «без прописки» располагались на землях сельхозназначения.

Сегодня в СНТ, которые расположены на землях сельхозназначения, можно построить сезонное жилье (т.е. садовый дом для отдыха) и хозяйственные постройки.

Жилье в таком СНТ строить можно только, если территория СНТ попала в местные Правила землепользования и застройки и для них предусмотрен такой вид использования как строительство ИЖС.

Это непростой момент. Местные власти утверждают Правила землепользования и застройки с градостроительными регламентами путем публичных слушаний (публикуют в газете, на сайте администрации и ждут замечаний граждан). Чаще всего граждане игнорируют эти публичные слушания Правил.

Между тем, может сложиться такая ситуация, что не только на участке нельзя построить жилой дом, но и уже ранее построенный жилой дом, построенный по закону, нельзя будет оформить или прописаться в нем. И все потому, что новые Правила землепользования предусмотрели использовать территорию СНТ, например, только для размещения плодовых деревьев и хозпостроек. Возможно и такое, что Правила землепользования и градостроительный регламент для удаленного от поселения СНТ просто не утверждены. Тогда, буквально следуя закону, на участке СНТ тоже нельзя строить.

Чтобы выяснить, какое использование разрешено на вашем садовом участке сельхозназначения, рекомендуем заказать в МФЦ свежую выписку из ЕГРН (все, что изменил муниципалитет, автоматически фиксируется кадастровой палатой и попадает в реестр — ЕГРН).

Строительство жилья в СНТ на землях поселений

Итак, согласно ст. 23.1 закона № 217-ФЗ строительство жилых домов допускается только на тех садовых участках, которые специально предназначены для жилой застройки в соответствии с Правилами землепользования и градостроительным регламентом (это часть правил землепользования). В основном градостроительные регламенты установлены для земель поселений.

Таким образом, скорее всего если участок СНТ имеет целевое назначение «земли поселений», то строительство на нем жилого дома будет разрешено, а значит и надворные постройки возводить можно.

Тем не менее, проверить, что местные власти прописали в градостроительном регламенте все равно нужно – см. выше, рекомендуем заказать свежую выписку из ЕГРН.

Градостроительным регламентом также определяются предельные параметры жилых домов, которые можно строить на садовых участках (п. 2 ст. 23.1 закона № 217-ФЗ). В любом случае такой дом не должен быть выше 3 этажей и 20 метров, должен быть предназначен исключительно для проживания граждан и не разделяться на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ). Но местный регламент может содержать и другие ограничения.

На огородных земельных участках строительство любых новых объектов недвижимости запрещено. Если же на таком участке была построена и зарегистрирована хозпостройка до 01.01.2019, то право собственности на нее сохраняется (ч. 32 ст. 54 закона № 217-ФЗ).

До 01.03.2031 жилые дома на садовых участках можно зарегистрировать в упрощенном порядке (по дачной амнистии).

***
Как видим, строительство на земельных участках сельхозназначения возможно, хотя и сильно ограничено.

На сельхозземлях, которые называются «сельскохозяйственные угодья» строить нельзя ничего;

На землях КФХ строить хозпостройки можно всегда, а жилье — только, если не запретили власти региона (области, края, республики);

На землях СНТ хозпостройки и сезонные дома можно возводить всегда;

Жилье для регистрации по месту жительства в СНТ строить можно, но только если территория СНТ попала в местные Правила землепользования и застройки и введен градостроительный регламент, который разрешает строить жилье именно на этой территории. Причем градостроительный регламент устанавливает ограничения для ИЖС (количество этажей, материал и т.п.)

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник