Мне на праве собственности принадлежит земельный участок (земли сельхозназначения, ВРИ — КФХ). На нем я построил склад для временного (сезонного) хранения продуктов сельскохозяйственного производства. Я подал документы на регистрацию в Росреестр этого вновь созданного объекта как вспомогательного.
При этом на земельном участке нет основного строения.
Получил Уведомление о приостановлении гос. регистрации в связи с тем , что отсутствует разрешение на строительство, а также в связи с отсутствием документов, свидетельствующих о том, что рассматриваемое строение является объектом вспомогательного использования.
Кадастровым инженером в подготовленном на указанное строение техническом плане в разделе «Заключение кадастрового инженера» указано следующее: «В ходе выполнения кадастровых работ было выявлено, что нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 72:17:1104002:159, граница которого установлена в соответствии с законодательством РФ. С учетом основных видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным планом указанного земельного участка, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию созданного объекта в рассматриваемом случае не требуется.
Строительство на землях сельхозназначения. Полная инструкция
1. Достаточно ли заключения кадастрового инженера, чтобы не представлять разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию?
2. Если нет, то какие еще специализированные организации могут дать соответствующее заключение?
3. Обязательно ли наличие на земельном участке основного объекта по отношению к вспомогательному? Или же можно дать пояснения о том, что основное будет построено позже (и какими документами это подтвердить)?
4. Должен ли основной объект обязательно принадлежать правообладателю вспомогательного объекта или собственником основного объекта может выступать иное лицо?
5. Может есть какой-то другой выход из этой ситуации (для меня главное получить право собственности на объект, чтобы Земельный надзор не мучал, а какое у него будет по документу назначение — не важно)?
3. Обязательно ли наличие на земельном участке основного объекта по отношению к вспомогательному? Или же можно дать пояснения о том, что основное будет построено позже (и какими документами это подтвердить)?
Максим
Конечно, в этом суть «вспомогательности» здания. Причем основное здание и вспомогательное должны быть в границах одного земельного участка.
А имеет значение очередность возведения вспомогательного и основного строения? Например, прежде чем строить основное здание было возведено сначала вспомогательное, которое будет, в т.ч. использоваться как место хранения строительных материалов и оборудования, необходимых для строительства основного строения.
Можно ли вспомогательное строение зарегистрировать в Росреестре до начала строительства основного?
Вы подскажите, как можно выйти из этой ситуации. Главное, зарегистрировать объект (пусть он и не будет объектом вспомогательного значения — это не важно).
Просто о сложном. Вспомогательные объекты недвижимости.
Я скину в прилагаемом файле, проект жалобы на уведомление о приостановлении гос. регистрации. В ней подробны изложены все нюансы. Может Вы что-нибудь посоветуете.
В соответствии с действующим законодательством:
Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 марта 2016 г. N ОГ-Д23-3182 «О порядке строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости»
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение относительно соотношения понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства», а также по отдельным вопросам порядка строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости и объектов капитального строительства, и в пределах компетенции сообщает.
По общему правилу, объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Гражданский кодекс, Закон о кадастре, Закон о регистрации соответственно).
Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек относятся к объектам капитального строительства.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства, либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит.
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает предоставление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса), которое в силу положений статьи 25 Закона о регистрации, наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен этот объект, является основанием для государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости.
При этом обращаем внимание, что согласно пункту 1.2 статьи 20 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, не допускается.
Одновременно следует отметить, что положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен ряд случаев, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.
Кроме того, в силу пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.
В то же время, по мнению Департамента недвижимости, объекты, для строительства которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, могут являться объектами недвижимости с последующей возможностью государственной регистрации прав на них, если такие объекты отвечают признакам, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса, например, дачные и садовые дома.
Право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества в случае, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации, положения которой также предусматривают необходимость подтверждения прав на земельный участок, на котором расположен такой объект.
В силу положений части 9 статьи 25 Закона о кадастре постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, для строительства которого выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации, в рамках взаимодействия органа кадастрового учета и регистрирующего органа.
Правила указанной части не ограничивают заявителя в возможности постановки на учет указанного объекта недвижимости в соответствии с Законом о кадастре на основании заявления о постановке на учет указанного объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов.
При этом следует отметить, что положения главы V.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), в том числе нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, принимаемые в соответствии с нормами указанной главы Земельного кодекса, регулируют отношения, возникающие в области использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута и не предусматривают принятие распорядительных актов. Разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку такое решение не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит государственной регистрации.
Учитывая изложенное, регистрация права собственности на объекты, обладающие признаками недвижимого имущества и для строительства которых не требуется разрешение на строительство, в рамках реализации положений главы V.6 Земельного кодекса, в настоящее время не представляется возможной.
Вместе с тем обозначенный вопрос урегулирован в положениях статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу 1 января 2017 г.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В. БочаровМинэкономразвития России разъясняет отдельные вопросы порядка строительства, кадастрового учета и госрегистрации объектов недвижимости и объектов капстроительства.
В отношении объектов недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет, и права на них подлежат госрегистрации.
Строительство таких объектов осуществляется на основании разрешения на строительство. При этом необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок. Завершение строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию. Если объект не учтен в госкадастре, его госрегистрация не допускается.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71274988/#ixzz57HEzY1GO
Таким образом, если у Вас по факту отсутствует основной объект, принадлежащий Вам на праве собственности, в государственной регистрации вспомогательного объекта Вам будет отказано.
Вместе с тем, Вы имеете право отозвать документы из Росреестра по заявлению. Привести документы(технический план) на объект в соответствие, после чего обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект, при условии, если имеется разрешение на строительство объекта и акт его ввода в эксплуатацию.
Источник: pravoved.ru
Разрешение на строительство объектов вспомогательного назначения
Кадастровый инженер
Александр Ершов
СПб, пр.Шаумяна д.49 офис 102
Что такое вспомогательный объект недвижимости?
Четкого определения объекта вспомогательного использования на законодательном уровне не установлено, но исходя из судебной практики и практики иных законодательных органов, существуют общие критерии отнесения объекта недвижимости к вспомогательному:
- Расположение вспомогательного объекта на одной земельном участке с основным строением;
- Наличие непосредственной связи с главным строением — выполнение вспомогательной функции;
- Невозможность использования вспомогательного объекта недвижимости без основного.
Какие объекты считаются вспомогательными?
В зависимости от вида разрешенного земельного участка и функции основного строения, к вспомогательным объектам могут относиться бани, теплицы, гаражи, павильоны, склады, котельные и иные здания или сооружения. Такие объекты не должны иметь одинаковое назначение и наименование с основным строением и выполнять одну функцию. Необходимо подчеркнуть, что регистрация прав проводится только в отношении недвижимых объектов. Вместе с тем, практика показывает, что объекты, относящиеся к категории опасных производственных, а также линейные объекты не признаются вспомогательными.
Александр Ершов
Кадастровый инженер с лицензией для составления технического плана, межевого плане или акта обследования в Санкт-Петербурге
Мои преимущества:
— отсутствие посредников — прямой договор
— личная ответственность за результат — личная печать и подпись
— гибкие условия сотрудничества
Александр Ершов
Кадастровый инженер для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей с лицензией для проведения технической инвентаризации в Санкт-Петербурге
В 2019-2021 годах, по моим документам,
принято 443 положительных решения и 1 отказ.
Допустимые параметры строительства вспомогательных объектов
Параметры строительства таких объектов определяется с учетом действующих градостроительных регламентов. Так, предельные параметры вспомогательного объекта (площадь, высотность, количество этажей) могут быть установлены Правилами землепользования и застройки. Например, правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга ограничивают площадь вспомогательных видов использования до 30% от основного строения. Однако, каждый объект нужно рассматривать индивидуально.
В практике ведения кадастровой деятельности установлены случаи, когда объект вспомогательного использования был по площади больше основного объекта (например, главным строением выступало производственное здание, а вспомогательным – склад).
Другой пример вспомогательного здания — здание Энергоцентра, расположенное на одном земельном участке с основным зданием.
Документы, необходимые для кадастрового учета вспомогательного объект
Важной особенностью постановки на учет вспомогательных объектов является отсутствие необходимости получения разрешения на строительство и последующего разрешения на ввод в эксплуатацию. Постановка на ГКУ происходит в упрощенном порядке. На основании правоустанавливающих документов на земельный участок и декларации об объекте недвижимости подготавливается технический план. В заключении технического плана объясняется по отношению к какому объекту данное здание выполняет вспомогательную функцию, какую именно функцию выполняет и на основании какого документа сделан такой вывод (например, проектной документации).
Этапы постановки вспомогательных объектов на кадастровый учет
Постановка на ГКУ вспомогательных объектов происходит по стандартной процедуре. Правообладатель земельного участка, на котором возведен вспомогательный объект недвижимости, или другое заинтересованное лицо обращается к кадастровому инженеру и заключает договор на подготовку технического плана.
После чего кадастровый инженер проводит предварительный анализ имеющейся документации и производит сбор недостающих сведений. На следующем этапе работ кадастровый инженер выезжает на обследование здания: проводит обмерные работы, выполняет геодезическую съемку. Если основанием для подготовки технического плана является декларация, то на правообладателя объекта недвижимости или его представителя возлагается обязанность на составление и заверение подписью данного документа. Во избежание ошибок кадастровый инженер может подготовить декларацию самостоятельно или проконсультировать заказчика в случае возникновения трудностей при заполнении.
Итогом выполнения работ кадастрового инженера является технический план в электронной форме в виде XML-документа, подписанный усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью и содержащий все необходимые для кадастрового учета сведения об объекте.
Технический план на электронном носителе (диске), оплаченная государственная пошлина за регистрацию права на объект недвижимости подаются в многофункциональный центр того субъекта РФ, в котором он расположен. Заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости заполняется специалистом МФЦ.
Источник: adershov.ru