ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » О споре между несколькими собственниками (дольщиками) жилого дома по участию в ремонте и содержании дома и по установлению долей между собственниками
О споре между несколькими собственниками (дольщиками) жилого дома по участию в ремонте и содержании дома и по установлению долей между собственниками
Заявительница проживает в частном доме, который находится в общей долевой собственности, где ей принадлежит ½ доли в праве. Дом старый, на нижнем этаже, где проживают остальные собственники, нет полов, дом постоянно затапливает, нужен хороший ремонт. Заявительница за свой счет отремонтировала крышу, остальные собственники отказываются участвовать в ремонте.
Вопросы.
1). Могу ли я заставить остальных собственников участвовать в расходах по содержанию дома?
2).Если они решат продать свою долю, должны ли они ее предложить сначала мне?
7 ПРИЧИН НЕ ВСТУПАТЬ В ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ!
3). Как можно выделить долю в доме?
Консультация юриста.
Ответ на вопрос 1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Пункт 2 ст. 244 ГК РФ предусматривает, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности).
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
При этом обязанность собственника нести бремя содержания имущества не ставится в зависимость от того, пользуется ли собственник этим имуществом или нет.
Таким образом, возможно обращение в суд с иском о понуждении остальных участников долевой собственности произвести ремонт дома в установленные сроки либо при наличии доказательств несения расходов по ремонту дома, через суд потребовать от других участников долевой собственности возмещения части расходов на ремонт дома соразмерно их долям в праве.
Ответ на вопрос 2. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Общая долевая собственность: сложности распоряжения #группафинансы
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Ответ на вопрос 3. Выдел доли в натуре возможен, если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания (пп. «а» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007);
— самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации (ст. 29 ЖК РФ; п. 10 Постановления N 4);
— если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.
Долю можно выделить во внесудебном порядке, когда против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.
В противном случае выдел доли будет осуществляться через суд.
Для выдела доли необходимо вызвать техника из БТИ, который даст заключение о возможности выдела доли в натуре и изготовит технический план помещения.
Если нет спора между сособственниками относительно условий выделения доли, то оформляется соответствующее соглашение. Стоимость выделяемых помещений должна быть пропорциональна выделяемой доле. То есть если общая стоимость жилого дома составляет, например, 1 млн руб., то стоимость помещений, выделяемых в счет 1/4 доли в праве собственности на такой дом, должна составлять 250 000 руб. Добиться такого совпадения на практике невозможно, поэтому образовавшуюся разницу необходимо компенсировать:
— выделяющемуся сособственнику со стороны остальных, если стоимость выделяемых помещений пропорционально меньше выделяемой доли, пропорционально его доле в праве собственности;
— иным сособственникам со стороны выделяющегося в обратном случае пропорционально их долям в праве собственности на оставшуюся часть дома.
Условие о размере такой компенсации и порядке ее выплаты обязательно прописывается в соглашении о выделе доли (п. п. 7, 9, 11 Постановления N 4).
Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариально удостоверять данное соглашение не требуется.
Затем Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) следует представить:
— заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников. Выделившийся собственник должен зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники — изменения в правах собственности на дом;
— правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
— соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре в количестве экземпляров, соответствующем числу собственников дома, плюс дополнительно составляется экземпляр для регистрирующего органа. При этом само соглашение регистрации не подлежит;
— технический паспорт БТИ;
— документы, удостоверяющие личность заявителей;
— нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем
Заявление на государственную регистрацию и документы можно также направить по почте, представить через многофункциональный центр либо в электронной форме (ст. ст. 16, 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
За государственную регистрацию права собственности выделяющийся собственник уплачивает госпошлину в размере 2000 руб., а другие сособственники, доли которых изменяются, — в размере 350 руб. (пп. 22, 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется, т.к. информация об уплате госпошлины содержится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.
Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Не позднее чем через 10 рабочих дней регистрирующий орган должен будет выдать выписки из ЕГРП: выделившемуся сособственнику — на часть жилого дома (с указанием литер), а остальным — на дом, но с измененной долей в праве собственности и иным составом помещений, или же выписки из Реестра (п. 3 ст. 13, ст. 14 Закона N 122-ФЗ).
Если выдел осуществляется в судебном порядке, то соответствующее исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома (ст.30 ГПК РФ)
К заявлению прикладываются следующие документы:
— правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
— технический паспорт БТИ;
— техническое заключение о возможности выдела доли в натуре;
— квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены выделяемой доли (пп. 3 п. 1 ст. 333.20, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
— иные документы, подтверждающие требования истца;
— копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.
Для принятия положительного решения необходимо доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на дом. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза
После удовлетворения исковых требований выделяющемуся собственнику необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре, а остальным – изменения в правах на дом.
Для этого в Росреестр подаются следующие документы:
— заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников;
— документы, удостоверяющие личность заявителей;
— решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах;
— нотариально удостоверенная доверенность, если документы представляются представителем.
Предъявления других документов технического характера не потребуется.
Консультация дана в ноябре 2016 г. в рамках Республиканского конкурса «Юрист-Профессионал 2016».
Консультант — Бригинская Людмила Анатольевна, частнопрактикующий юрист, тел. 8-922-510-42-09
Источник: www.ntvpkedr.ru
Мифы о долевой собственности на жилое помещение
Давайте начнем издалека и рассмотрим сначала что такое вообще право собственности.
На мой взгляд, зарождение некоторых жилищных конфликтов происходит из-за смешения понятий собственности.
Необходимо различать собственность как экономическую категорию и как право собственности.
Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между гражданами по поводу материальных благ, это вещи, автомобили и квартиры.
Эти определенные экономические отношения, подвергаются правовому оформлению – например – регистрация права собственности.
В общем смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые устанавливают и регулируют отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.
В узком смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.
Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим имуществом.
Т.е. существует три самостоятельных права – владение, пользование и распоряжение. Которые только в совокупности составляют право собственности.
Владение — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.
Здесь мы не должны путать право владения и фактическое владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.
Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении.
Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение.
Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.
Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.
Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК РФ).
И вот этот момент является второй причиной, по которой возникают жилищные конфликты – большинство собственников помнят о своих правах – проживать, пользоваться, распоряжаться. Но забывают о границах. Права пользования распространяются до тех пор, пока не начинаются права других собственников.
С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.
Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
На этом мы закончим теоретическую часть и перейдем к практической.
Многие считают, что наше законодательство оно как деревянное – что написано, то и должно быть.
Но если мы откроем гражданский или жилищный кодекс и посмотрим внимательнее, то почти каждая статья выглядит примерно таким образом: «это должно быть так, так и вот так… если иное не установлено законом или соглашением сторон».
Вопросы относительно долевой собственности не являются исключением.
Как я уже говорила – все вопросы относительно распоряжения правом собственности в квартире, у которой несколько собственников должны решаться с согласия всех сособственников. Т.е. законом прямо указано, что при долевой собственности, граждане должны договариваться и находить решения по всем вопросам. Это касается регистрации в жилом помещении, проживания, пользования и пр.
Если мы хотим распорядиться и продать или обменять свою долю, то обязаны вначале предложить воспользоваться других собственников преимущественным правом выкупа доли.
Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы эта теория наложилась на практику. Пример:
Квартира находится в долевой собственности – по ½ — отец и взрослый сын. Мать зарегистрирована и проживает в квартире. После расторжения брака, отец обратился в суд с иском о выселении женщины и снятии ее с регистрационного учета. Суд исковые требования удовлетворил.
Ведь закон устанавливает, что члены семьи собственника обладают равными с ним, собственником, правами.
Казалось бы – супругами они перестали быть, но женщина же осталась матерью второго собственника.
Суд придерживался такой логики – женщина была вселена в квартиру и зарегистрирована там на основании того, что она является членом семьи мужчины, его супругой. После расторжения брака она перестала быть членом его семьи.
В суде сын выразил свое согласие на проживание и регистрацию матери, но суд эти доводы отклонил.
Потому, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, что в силу указанной выше нормы права, требует согласия всех сособственников этого жилого помещения.
И что же, можно вот так свредничать и выселить человека?
Нет. В суде было установлено, что у женщины в собственности находится квартира, которая вполне пригодна для проживания.
Поэтому, суд посчитал возможным выселить и снять с регистрации гражданку из спорной квартиры.
В апелляции данное решение устояло.
Пример по общему имуществу супругов, которое подразумевается долевым:
Супруги в браке приобрели квартиру и оформили на мужа. Через время их брак был расторгнут. Но раздел имущества они не произвели, не было необходимости, бывшая жена осталась проживать в квартире, мужчина уехал.
Через время он повторно женился и зарегистрировал супругу в данной квартире.
Бывшая жена обратилась с иском о признании новой супруги не приобретшей право пользования квартирой и снятии ее с регистрационного учета. Право пользования квартирой взаимосвязано с регистрацией по месту жительства, с пропиской. Поскольку закон обязывает граждан регистрироваться по месту проживания. Т.е. имеешь право проживать – зарегистрируйся.
Нельзя снять с регистрации и оставить право проживания. Это не относится к кочевым случаям – тут пожил, там пожил. Регистрация производится по месту преимущественного проживания гражданина.
Суд исковые требования удовлетворил. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН зарегистрировано только на мужчину, поскольку квартира приобретена в браке, то она является общим имуществом супругов и в таком случае также требуется согласие бывшей супруги.
И еще один очень интересный пример:
Мужчина и его вторая супруга проживали в однокомнатной квартире. После смерти мужчины в наследство вступили его вторая жена и взрослый сын. Они стали долевыми собственниками по ½ доли на эту квартиру.
Видимо, отношения у них не были хорошими, поскольку сын подал исковое заявление о вселении в квартиру и считал возможным заселиться самому и своей семье. Женщина подала встречный иск – о том, что эта семья не приобрела права пользования квартирой и о снятии их всех с регистрационного учета.
Суд удовлетворил встречное исковое заявление, поскольку было установлено, что у семьи сына есть иное жилое помещение для проживания, где они все годы и жили. А метраж и планировка однокомнатной квартиры не позволяют проживать такому количеству человек.
Суд расценил иск о вселении как злоупотребление своим правом со стороны сына и отказал ему в удовлетворении иска.
То есть картинка складывается таким образом, что при долевой собственности любые действия должны производиться по соглашению со всеми собственниками.
Исключение – несовершеннолетние дети долевого собственника. Дети могут быть вселены и зарегистрированы в квартире только по желанию родителя-собственника.
В остальных случаях потребуется согласие.
Одна из частых манипуляций – если не дашь нам тут спокойно жить, то сдам свою комнату приезжим из стран ближнего зарубежья и они устроят тебе тут сладкую жизнь.
Не получится. Вселить кого-то платно или бесплатно, можно только с согласия всех собственников. Даже если это член семьи.
И кажется, что выход в такой ситуации только один — обратиться в суд. Но, как показывает практика, не всегда решение будет в вашу пользу. Порой, судебный акт оказывается очень неожиданным и весьма неприятным.
И для этой проблемы есть решение!
Как я писала выше — гражданский и жилищный кодексы прямо устанавливают, что все вопросы должны быть разрешены путем соглашения между всеми собственниками.
Самостоятельно достичь согласия людям, находящимся в эпицентре конфликта, практически невозможно.
Поэтому, закон предусмотрел Процедуру медиации. Это определенным образом построенные переговоры, которыми руководит беспристрастное лицо — медиатор.
Процедура медиации позволяет людям снять накал эмоций, понять и осознать свои потребности, интересы и желания, что в итоге позволяет найти необходимое решение.
Если посмотреть картотеку судебных дел, то мы увидим, что в сренем одно дело рассматривается около полугода.
Переговоры занимают в среднем 2 недели, а по итогу стороны получают на руки документ, равный по юридической силе судебному акту.
Любой жилищный конфликт имеет решение. Вопрос — кто будет это решение принимать? Вы сами или переложите отвествтенность на других?
Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России
Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним
Практика составления гражданско-правовых договоров
Похожие материалы
Комментарии (2)
Вот Вам еще один показательный пример :
Трех комнатная квартира приватизирована по 1/2 двумя родственниками ( 23-24-15 ) . Один проживал постоянно, второй не проживал вообще после приватизации. Причина — сложные взаимоотношения. Договорились устно , что тот кто проживает занимает комнату 25 кв.м. и пользуется без платно частью комнаты в 15 кв.м..
При этом раз он проживает один и пользуется почти всей квартирой, то и платит всю комуналку сам. Пришло время. Тот кто проживал купил себе другую квартиру и предложил второму собственнику выкупить у свою долю по специально завышенной цене.
Его, якобы жаба душила платить комуналку и не платить аренду доли второго собственника и потому он решил специально завысить цену, чтобы второй собственник отказался покупать и квартира была бы продана квартирным рейдерам ( со слов самого продавца). В итоге мы подали иск об установлении порядка пользования.
В иске специально попросили себе 15 и 24 кв.м., поясняя это тем, что вторая доля все равно будет продана рано или поздно другому покупателе, а с ним мы снова сходим определить порядок пользования в суд , если его не устроит этот . При этом мы пояснили, что будем платить аренду за пользование частью доли, что покроет второму собственнику часть коммунальных расходов , а также позволит продать конкретную комнату , определенную в этом порядке пользования. Вроде все по ДОБРОМУ — определили порядок — продай комнату и долю и живи спокойно.
Но зная склочность второго собственника и его связи в судебном департаменте, мы понимали, что будет вопрос решен через телефонное право. И не смотря на то. что раньше это была коммунальная квартира на три семьи и что у сторон нет претензий по сложившемуся порядку пользования, вторая сторона высказалась против определения порядка пользования и суд ее поддержал отказав нам в иске.
А нам ЭТО И НУЖНО было , чтобы отблагодарить второго собственника за 10 лет без платной аренды нашей доли и благодарности в виде квартирных рейдеров. Мы подали апелляцию и с успехом ее проиграли. Решение первой инстанции выносил сынок начальника областного суда и конечно в апелляции председатель не стал портить статистику сынку.
Когда пришли за мотивировкой после засиления решения, то в коридоре встретили судью, который выносил решение . Так как мы много лет знакомы, то он приватно дал понять , что ему не удобно за такое решение в отношении моего клиента. Но когда он услышал ответ, что нас всё устраивает и почему именно, он был просто в шоке от того, что его провели как школьника.
А дело все в том, что моему клиенту эта доля » что есть , что нет» ему все равно. Вещей у него там ни каких нет, кошмарить его не получиться, коммуналку он почти всю отключил, поэтому платежи минимальные. А вот второму собственнику свою долю уже никак не продать. Никто не хочет покупать долю в квартире, в которой не определен порядок и проблемный сосед.
Суд очень красноречиво описал почему нельзя определить порядок пользования и чтобы его определить новому собственнику доли придется опрокинуть решения двух инстанций судов. а они на это не пойдут.. Вот так.
А еще вредный сособственник может подать в суд за пользование своей долей. Но, если порядок пользования не определен, а проживающие в доме прописаны на доле, которая досталась другому сособственнику в наследство и имеют это жилье как единственное, в отличии от него, то это тоже проигрышное дело.Тк не доказан материальный ущерб причиненный другому собственнику за использование его доли.
Источник: zakon.ru
Долевая собственность: особенности продажи
Что такое долевая собственность?
Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.
Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.
Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.
Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными.
Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно?
Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми.
Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.
Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?
Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.
«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова.
Юлия Антясова руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
Как продать квартиру в долевой собственности?
В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.
Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.
Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев).
Тамерлан Барзиев адвокат
Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.
«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.
Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.
Как продать долю в квартире?
Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.
- При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
- Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).
- Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.
Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.
«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».
Как выкупить долю?
К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.
После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире. Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.
Можно ли обойтись без нотариуса?
В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.
Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.
«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ. Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.
Как организовать выкуп незначительной доли?
К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.
Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.
Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.
То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.
Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?
Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.
Следует учитывать, что на дом и на земельный участок существуют разные свидетельства о собственности. Поэтому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, необходимо обозначать, что они отказываются от покупки не только доли в доме, но и доли в земельном участке.
Тамерлан Барзиев адвокат
Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».
Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей. Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).
Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.
Источник: www.cian.ru