Друзья, мы подготовили обзор корпоративных споров в практике Верховного Суда РФ за май 2021 г. Участники споров, судебные акты по которым проанализированы в обзоре, обжаловали сделки по отчуждению долей и выходу участников из состава ООО, а также требовали взыскания убытков с руководителей обществ
ВОССТАНОВЛЕНИЕ КОРПОРАТИВНОГО КОНТРОЛЯ
При дарении доли в ООО согласие остальных участников ООО требуется, если это предусмотрено уставом
Продажа или уступка участником общества своей доли третьему лицу допускается, если это не запрещено уставом. При этом другие участники общества, по общему правилу, имеют преимущественное право покупки этой доли по цене предложения третьему лицу.
Однако право преимущественной покупки не распространяется на случаи дарения доли. Если уставом общества необходимость получения согласия общества или остальных участников на уступку доли участника третьему лицу иным образом, чем продажа не предусмотрена, отсутствие согласия на ее безвозмездную передачу не является основанием для оспаривания такой сделки.
Самовольная постройка
Участник ООО (далее – Истец) обратилась в арбитражный суд с требованием о переводе на общество права на долю в размере 50% в уставном капитале этой организации. Спорная доля была подарена ответчику, однако согласие Истца на совершение сделки получено не было.
Суды трех инстанций в удовлетворении требований отказали, разъяснив право преимущественной покупки на случаи безвозмездной передачи участником принадлежащей ему доли третьему лицу не распространяется. Уставом общества может быть предусмотрена необходимость получения согласия общества или остальных участников на уступку доли участника третьему лицу иным образом, чем продажа. Именно такие разъяснения содержатся в пункте 12 12 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 09 декабря 1999 №90/14 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».
В рассмотренном деле доля была получена ответчиком по договору дарения, удостоверенному нотариусом, и соответствующие изменения зарегистрированы в ЕГРЮЛ. При этом из буквального анализа содержания устава ООО необходимость получения согласия общества или остальных участников на уступку доли участника третьему лицу иным образом, чем продажа, прямо не следовала.
В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ было отказано.
ВЗЫСКАНИЕ УБЫТКОВ С ДИРЕКТОРА
Свыше миллиарда рублей взыскали с директора общества в качестве убытков по сделке, связанной с оплатой доли в уставном капитале ООО
Совершение обществом сделки с заинтересованностью без надлежащего корпоративного одобрения, повлекшей причинение обществу убытков, является основанием для взыскания таких убытков с генерального директора.
С учетом конкретных обстоятельств, убытки подлежат взысканию независимо от последующего одобрения сделки, а также признания ее недействительной и возврата обществу ранее отчужденного имущества.
Самовольные постройки — обзор судебной практики и позиции Верховного суда по незаконным постройкам.
Акционеры ЗАО «СОВХОЗ им. ЛЕНИНА» (далее также – Совхоз, Общество) обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о взыскании с Грудинина П.Н. (далее – ответчик) в пользу Общества убытков в сумме свыше 2 млрд., в том числе 1,095 млрд. руб. в качестве реального ущерба и 998 млн. руб. – упущенной выгоды.
Решением Арбитражного суда Московской области от 1 ноября 2019 г., оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, взысканы убытки в размере 1,066 млрд. руб.
Суды ссылались на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда по делу № А41-10337/18 от 6 марта 2018 г., которым установлена невыгодность для Совхоза сделок по передаче в счет оплаты доли в уставном капитале ООО «ТТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» земельных участков.
В 2008 г. Совхоз и еще 6 физических лиц заключили учредительный договор о создании ООО «ТТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» с уставным капиталом 61 млн. руб. Основной вид деятельности общества — Строительство жилых и нежилых зданий (ОКВЭД 41.2).
Совхоз в оплату доли в уставном капитале ООО «ТТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» стоимостью 29 млн. руб. передал два земельных участка в ближайшем Подмосковье общей стоимостью свыше 1 млрд. руб. (см. схему).
/files/schema.png)
Акционеры Совхоза оспорили эту сделку, так как она не предусматривала равноценное встречное исполнение обязательств, и, являясь сделкой с заинтересованностью, не была одобрена собранием акционеров.
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2018 г. по делу № А41-10337/18, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, учредительный договор и сделка по внесению земельных участков признаны недействительными.
14 сентября 2018 г. ООО «ТТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» было принято решение о ликвидации, в настоящий момент общество является действующим.
Удовлетворяя частично требования, суды пришли к выводу о том, что Грудинин П.Н. действовал недобросовестно. Являясь генеральным директором Совхоза, он совершил сделку по передаче в счет оплаты доли в размере 48% уставного капитала ООО «ТТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» номинальной стоимостью 29 млн. руб., земельных участков, рыночная стоимость которых превышала 1 млрд. рублей. Сделка была очевидно невыгодной и убыточной для Совхоза, а кроме того, не была одобрена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об АО).
При этом суды отклонили доводы о последующем одобрении сделки в декабре 2018 года, поскольку еще ранее решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-10337/18, вступившем в силу 18 мая 2018 г. такая сделка была признана недействительной.
Отметим, что при первоначальном рассмотрении спора во взыскании убытков было отказано. Суды ссылались, в частности, на то, что (i) передача имущества являлась частью взаимосвязанных сделок, преследующих единую хозяйственную цель, и (ii) в связи с ликвидацией ООО «ТТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» в 2018 году Совхозу был передан земельный участок, рыночная стоимость которого составляла 1,037 млрд. руб. и убытки отсутствовали.
СДЕЛКИ С ДОЛЯМИ
Назначение бывшего участника ООО руководителем этого общества не свидетельствует о мнимости сделки по продаже доли
Особенностью мнимой сделки является то, что ее стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий.
В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась бывшая супруга (далее – Истец) участника ООО «ЮГЭНЕРГОМОНТАЖ» (далее также – Общество), продавшего 1/3 доли в уставном капитале этого общества своему родственнику.
Истец настаивала на ничтожности (мнимости) оспариваемой сделки ввиду того, что:
(1) стороны договора являются родными братьями;
(2) цена отчуждаемой доли общества не соответствует ее действительной стоимости;
(3) сделка заключена с целью сокрытия стоимости имущества, подлежащего разделу после расторжения брака;
(4) супруг после продажи доли остался руководителем общества, а значит, сохранил контроль над ООО.
Согласно обстоятельствам рассмотренного дела, договор купли-продажи доли был заключен в декабре 2018 г., при этом Истец дала нотариальное согласие как супруга продавца, на совершение оспариваемой сделки.
Обращаясь в суд, Истец настаивала на том, что была введена в заблуждение относительно существа сделки: доля была отчуждена по цене 2 млн. рублей, что значительно ниже ее рыночной стоимости.
По данным СПАРК, чистые активы Общества на конец 2018 года составили 50 млн. рублей. Деятельность Общества была прибыльной, сумма чистой прибыли за 2018 год превысила 53 млн. рублей, за 2017 и 2016 гг. – около 26 млн. рублей.
Суды трех инстанций в удовлетворении требований Истца отказали на основании следующего:
Обстоятельства совершения оспариваемой сделки устанавливаются на основе совокупности согласующихся между собой доказательств, которые представляются в суд лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
В рассмотренном деле сделка была фактически исполнена, право собственности перешло к покупателю, денежные средства в размере 2 млн. рублей, полученные при продаже доли, переданы Истцу.
Суды также отклонили довод Истца о нарушении норм процессуального права в связи с употреблением судом первой инстанции латинского выражения Venire contra factum proprium. Данная терминология является юридической и восходит еще к римскому праву, и подразумевает, что сторона не может ставить себя в противоречие к своему предыдущему поведению по отношению к другой стороне, если последняя действовала разумно, полагаясь на такое поведение. Это соответствует признанной международным и национальным правом и широко используемой на практике доктрине estoppel.
ВЗЫСКАНИЕ УБЫТКОВ С ДИРЕКТОРА
С директора АО взыскали убытки по договору аренды, заключенному на нерыночных условиях
Акционер общества, предъявляя к единоличному исполнительному органу требование о возмещении убытков, должен доказать, что речь идет не просто об элементах обычного хозяйственного риска, а о виновном поведении лица.
При этом должен быть доказан (i) факт причинения обществу убытков и их размер, (ii) противоправность действий директора, (iii) наличие причинной связи между действиями директора и наступившими неблагоприятными последствиями.
В случае отказа директора от дачи пояснений по требованиям Истца, такое поведение признается недобросовестным. Суд вправе возложить на директора бремя доказывания отсутствия нарушения обязанности действовать в интересах юридического лица добросовестно и разумно.
Акционерное общество (Истец) обратилось в Арбитражный суд с требованием о взыскании с директора этого общества убытков в сумме 33 млн. рублей, в виде разницы между фактически выплаченной суммой арендных платежей и определенной экспертом рыночной стоимостью аренды оборудования для производства комбикорма.
В обоснование своих доводов истец ссылался на отчет аудиторской фирмы, согласно которому фактическая ставка аренды по договору превышала рациональную величину аренды за оборудование более чем в 12 – 14 раз.
Суды отклонили ссылки ответчика на:
(1) расчеты планово-экономического отдела общества;
(2) письмо в адрес старшего вице-президента общества о том, что решение о заключении сделки было принято в результате необоснованного повышения цен на комбикорма поставщиками;
(3) доводы о том, что с учетом всех затрат на производство кормов с использованием арендованного оборудования их себестоимость была ниже цены закупаемых кормов у сторонних производителей.
Суды согласились с доводами Истца о том, что арендная плата в размере 3 млн. рублей в месяц была явно завышенной, поскольку стоимость всей комбикормовой установки составляла около 10 млн. рублей.
Кроме того, арендованные комбикормовые станции не предусматривали термическую обработку кормов, что являлось нарушением действующего законодательства.
ВЫХОД УЧАСТНИКА ИЗ ОБЩЕСТВА
Суд расценил фактические действия участников спора как доказательство признания ими действительности сделки участника ООО по выходу из общества
Суд отказывает в признании оспариваемой сделки недействительной, если предыдущие фактические действия участников спора свидетельствуют о том, что они воспринимали ее как действительную.
Такой подход применим также в корпоративных спорах в случае оспаривания сделки по выходу участника из ООО в нарушение предусмотренного уставом и (или) законом прямого запрета..
Бывшая супруга участника ООО, а также сам участник (далее – Соистцы) обратились в Арбитражный суд с требованием о признании недействительной сделкой заявление участника о выходе из общества. Соистцы, в частности, требовали (1) признать право их общей собственности на эту долю, а также (2) признать недействительными все принятые после выхода участника из ООО корпоративные решения (в связи с отсутствием кворума).
По их мнению, сделка по выходу из ООО являлась ничтожной потому, что была совершена в нарушение (i) установленного уставом общества прямого запрета на выход участника из состава участников общества, и (ii) положений статьи 246 Гражданского кодекса РФ. Так как спорная доля находилась не в совместной, а в долевой собственности, и распоряжение ею должно было осуществляться по соглашению всех участников (то есть Соистцов). Такое согласие бывшая супруга не давала.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды сослались на то, что:
(1) поведение Истца, инициировавшего судебный процесс по связанному с рассматриваемым спором делу № А40-222400/2018, и фактические действия участников спора свидетельствуют о том, что они воспринимали одностороннюю сделку истца по выходу из общества как действительную;
(2) заявление о выходе участника из состава ООО подано спустя год после расторжения брака между Соистцами, при этом процедура раздела совместно нажитого имущества не была инициирована;
(3) Бывшая супруга не представила доказательств того, что ООО знало или должно было знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ);
Кроме того, суды указали на пропуск Соистцами срока исковой давности по требованию о признании заявления о выходе участника из общества недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности.
Источник: www.pen-paper.ru
Разрешение на строительство обзор судебной практики
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года утвержден обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета
В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел о применении отдельных положений Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), Верховным Судом Российской Федерации проведено обобщение судебной практики по спорам, связанным с отказом в осуществлении кадастрового учета.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с названным законом осуществляется кадастровый учет объектов недвижимости, а именно: земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или иных сведений об объекте, указанных в Законе о кадастре (учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя), а также прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости). Учет части объекта недвижимости, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости (описание части объекта недвижимости), осуществляется в целях внесения сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости.
Федеральным законом от 30 декабря 2015 года № 452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров» Закон о кадастре дополнен статьей 26.1, вступившей в силу с 1 декабря 2016 года. Указанная норма предусматривает обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при уполномоченном органе. Такое обжалование осуществляется заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете. При этом обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.
Кроме того, с 1 января 2017 года вступили в силу положения Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки). Статьей 72 Закона о регистрации указано, что законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с названным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат Закону о регистрации. Данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, а по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, — к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.
С 1 января 2017 года также изменилось наименование Закона о кадастре на Федеральный закон «О кадастровой деятельности».
Кроме того, Верховным Судом даются, в частности, следующие разъяснения: действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости; объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи); часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной; изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как один объект.
Старший помощник прокурора
Артинского района Скрынник Н.
Президиумом Верховного Суда
30 ноября 2016 года
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ОСПАРИВАНИЕМ ОТКАЗА
В ОСУЩЕСТВЛЕНИИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел о применении отдельных положений Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), Верховным Судом Российской Федерации проведено обобщение судебной практики по спорам, связанным с отказом в осуществлении кадастрового учета, которые подлежат рассмотрению по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее — КАС РФ) и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).
В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с названным законом осуществляется кадастровый учет объектов недвижимости, а именно: земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (часть 5 статьи 1).
Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или иных сведений об объекте, указанных в пунктах 7, 9, 11 — 21.1, 25 — 30 части 2 статьи 7 Закона о кадастре (учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя), а также прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости). Учет части объекта недвижимости, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости (описание части объекта недвижимости), осуществляется в целях внесения сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости.
Порядок кадастрового учета объектов недвижимого имущества установлен главой 3 Закона о кадастре. Статья 26 Закона о кадастре предусматривает основания для приостановления осуществления кадастрового учета, статья 27 — основания для отказа в проведении кадастрового учета.
Федеральным законом от 30 декабря 2015 года N 452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров» (далее — Закон N 452-ФЗ) Закон о кадастре дополнен статьей 26.1, вступающей в силу с 1 декабря 2016 года. Указанная норма предусматривает обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при уполномоченном органе. Такое обжалование осуществляется заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете. При этом обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.
Кроме того, с 1 января 2017 года вступают в силу положения Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки). Статьей 72 Закона о регистрации указано, что законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с названным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат Закону о регистрации. Данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, а по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, — к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.
С 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» также изменяется наименование Закона о кадастре на Федеральный закон «О кадастровой деятельности».
Со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.
Статьей 26 Закона о регистрации предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
Статья 27 названного выше закона предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Установленные Законом о регистрации основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета сходны с основаниями, которые закреплены в статьях 26 и 27 Закона о кадастре.
Так, Закон о регистрации аналогично Закону о кадастре указывает на следующие общие основания, препятствующие кадастровому учету:
— обращение с заявлением ненадлежащего лица (пункт 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 5 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);
— непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 4 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);
— несоответствие формы и (или) содержания документа требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);
— подписание документа неправомочными лицами (пункт 8 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 7 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);
— непредставление (непоступление) документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных по межведомственным запросам, или наличие информации об отсутствии запрошенных документов (пункты 9, 10 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 8 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);
— представление заявления о государственном кадастровом учете объекта, не являющегося объектом недвижимости (пункт 19 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);
— нарушение законодательного запрета, не допускающего совершаемое образование объекта недвижимости путем раздела или выдела доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым(и) объектом(ами) недвижимости (пункт 35 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);
— наличие противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости (государственного кадастра недвижимости) о таком объекте недвижимости (пункт 49 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 1 части 2 статьи 26 Закона о кадастре).
Законы для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета применительно к земельным участкам называют такие основания, как:
— пересечение одной из границ земельного участка, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, одной из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, или границы территориальной зоны, населенного пункта, муниципального образования, за исключением установленных случаев (пункты 20, 21, 27, 43 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункты 2, 6, 7 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);
— поступление возражений в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и отсутствие в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, документов, подтверждающих снятие указанных возражений (пункт 24 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 7 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);
— нарушение законного порядка согласования местоположения границ земельных участков или отсутствие согласования местоположения границ, за исключением установленных законом случаев (пункт 25 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 2 части 5 статьи 27 Закона о кадастре);
— отсутствие доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута (пункт 26 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и часть 2.1 Закона о кадастре);
— несоответствие размера образуемого или измененного земельного участка установленным требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков (пункт 28 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);
— образование земельного участка из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев (пункт 29 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 6 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);
— отличие площади земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов (пункт 30 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 8 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);
— изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ, не обусловленное образованием земельного участка или уточнением его границ (пункт 31 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и часть 4 статьи 27 Закона о кадастре);
— превышение площади земельного участка в связи с уточнением сведений на установленную законом величину (пункт 32 части 1 статьи 26 Закона о кадастре и пункт 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре);
— отличие площади земельного участка от площади, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания территории, схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, более чем на десять процентов (пункт 42 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 8 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);
— истечение срока действия утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при условии, что образование земельного участка, о кадастровом учете которого подано заявление, осуществляется на основании данной схемы (пункт 51 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 9 части 2 статьи 27 Закона о кадастре).
Закон о регистрации аналогично Закону о кадастре указывает на невозможность снятия с государственного кадастрового учета земельного участка, если он не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с положениями закона (пункт 33 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и часть 6 статьи 27 Закона о кадастре).
Кроме того, в отношении помещений, законодательно установлено, что не допускается постановка на кадастровый учет, если:
— помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (пункт 34 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и часть 7 статьи 27 Закона о кадастре);
— имеется полное или частичное совпадение местоположения помещения с местоположением другого помещения, за исключением преобразуемого объекта, а также совпадение местоположения квартиры и комнаты в ней (пункт 50 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 3 части 2 статьи 26 Закона о кадастре).
В отношении сведений, которые носят в соответствии с Законом о кадастре временный характер, часть 7 статьи 72 Закона о регистрации содержит правило о том, что временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Закона о кадастре, сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, не допускается. В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.
1. Действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в постановке на кадастровый учет навеса для ожидания транспорта, указывая на то, что ему был предоставлен земельный участок именно для возведения спорного объекта, имеющего прочную связь с землей, а демонтаж его без ущерба назначению невозможен.
Суды отказали в удовлетворении заявления исходя из следующего.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Судами с учетом представленных в дело доказательств было установлено, что спорный объект является типовым, изготовлен в заводских условиях, состоит из готовых модулей и представляет собой металлический каркас с ограждающими конструкциями из ударопрочного стекла и стеклопакетов; части комплекса и соединительные элементы поставляются в разобранном состоянии; собранная конструкция крепится на бетонную площадку анкерными болтами, обеспечивающими временную прочную связь с такой площадкой; установка комплекса производится без устройства заглубленного фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей. Суды признали недоказанным, что демонтаж либо перемещение объекта (его отдельных частей) нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования комплекса по назначению. Кроме того, суды также установили, что земельный участок предоставлен заявителю в целях размещения остановочно-торгового комплекса (временного объекта) на условиях краткосрочной аренды.
Исходя из указанного, суды признали оспариваемое решение органа кадастрового учета об отказе в постановке на кадастровый учет спорного объекта соответствующим пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
2. Асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам самостоятельного сооружения, не подлежит кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в осуществлении кадастрового учета асфальтобетонного покрытия, ссылаясь на то, что указанный объект является капитальным строением в виде элемента благоустройства территории и примыкает к объекту недвижимости, в связи с чем отказ кадастровой палаты в осуществлении государственного кадастрового учета является незаконным.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявление было удовлетворено со ссылкой на то, что спорный объект обладает всеми признаками объекта недвижимости, установленными статьей 130 ГК РФ.
Арбитражный суд округа судебные акты отменил, в удовлетворении заявления отказал, исходя из того, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что асфальтобетонное покрытие не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (сооружения), является улучшением земельного участка, на котором оно размещено.
Ввиду указанного суд признал решение органа кадастрового учета об отказе в постановке асфальтобетонного покрытия на кадастровый учет соответствующим пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
3. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Предприниматель обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства — трех железобетонных свай, вбитых в землю.
Орган кадастрового учета приостановил, а затем отказал в постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, сославшись на положения пунктов 1 и 6 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд, указав на то, что он является арендатором земельного участка под строительство объекта, им получена разрешительная документация на строительство, ГК РФ и Закон о кадастре исходят из существования самостоятельного объекта недвижимости — объекта незавершенного строительства, кадастровым инженером был заверен технический план, содержащий сведения о спорном объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет этого объекта.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды указали на то, что спорный объект — три железобетонные сваи, вбитые в землю, на момент обращения общества с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет не является созданным объектом незавершенного строительства в смысле статьи 130 ГК РФ и Закона о кадастре.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Работы, выполненные в данном случае, не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости.
Однако в случае выполнения строительных работ, в результате которых будет возведен самостоятельный объект недвижимого имущества, предприниматель не лишен возможности обратиться за постановкой на кадастровый учет созданного объекта (объекта незавершенного строительства).
4. Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения кадастровой палаты об отказе в постановке на кадастровый учет помещения (части коридора на третьем этаже).
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.
При принятии решения суды исходили из того, что из буквального содержания части 7 статьи 27 Закона о кадастре не следует требование законодателя об одновременном соответствии помещения критериям как обособленности, так и изолированности при постановке на кадастровый учет. В связи с этим суды пришли к выводу о незаконности отказа в постановке на кадастровый учет помещения, представляющего собой часть коридора, огражденного строительными конструкциями, поскольку оно является обособленным, хотя и имеет вспомогательное, обслуживающее назначение — используется для доступа в иное помещение.
Арбитражный суд округа отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении заявления по следующим основаниям.
В силу части 7 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.
В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.
Согласно техническому плану спорное помещение ограничено строительными конструкциями (стенами), однако используется для доступа в другое помещение, о кадастровом учете которого заявлено отдельно.
Поскольку спорное помещение неразрывно функционально связано с другим помещением, оно не является изолированным.
Учитывая, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью, арбитражный суд округа пришел к выводу о законности отказа в постановке спорного помещения на кадастровый учет.
По другому делу арбитражный суд также признал законным отказ в постановке на кадастровый учет помещения, являющегося частью подвала жилого дома, поскольку оно не соответствовало ни признаку обособленности, ни признаку изолированности: данное помещение не было ограничено строительными конструкциями (стенами). Сформировать нежилое помещение из части подвала, чтобы оно отвечало признакам изолированного объекта недвижимости, было также невозможно, поскольку это привело бы к перекрытию доступа в часть подвала, используемую другим арендатором.
5. Часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
Орган кадастрового учета отказал Т. в осуществлении кадастрового учета части одноэтажного жилого дома, указав, что кадастровый учет частей здания не производится.
Считая данный отказ незаконным, Т. обратилась в суд.
Судом установлено, что ранее одноэтажный жилой дом блокированной застройки находился в долевой собственности Т. и А.
Решением суда, вступившим в законную силу, право долевой собственности прекращено. Т. выделена доля в виде отдельного блока, состоящего из трех комнат, кухни, коридора, уборной и кладовки, имеющего отдельный выход на территорию общего пользования, систему отопления и индивидуальные инженерные коммуникации.
Статья 16 ЖК РФ к числу жилых помещений относит часть жилого дома.
В части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался приведенными правовыми нормами и исходил из того, что данный одноэтажный жилой дом состоит из двух блоков, являющихся самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.
При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
6. Комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как один объект кадастрового учета (жилое помещение), если они являются смежными и изолированы от других помещений.
Б. и Г. обратились в суд с заявлением об оспаривании решения органа кадастрового учета об отказе в осуществлении кадастрового учета двух комнат в четырехкомнатной коммунальной квартире.
Судом установлено, что заявителям по договору социального найма предоставлены в пользование две смежные комнаты в четырехкомнатной коммунальной квартире, а также доля общего имущества пропорциональная передаваемой жилой площади. Указанные комнаты впоследствии приватизированы заявителями, которым выдано свидетельство о праве собственности на данные комнаты как на один объект жилищных прав.
Для осуществления государственного кадастрового учета заявителями представлен технический план комнат, согласно которому названные помещения имеют общую стену, при этом одна из комнат используется для прохода в другую. Кроме того комнаты отделены от иных помещений в квартире, в том числе от мест общего пользования, строительными конструкциями.
Б. и Г. обратились в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет указанных комнат как одного жилого помещения, в чем им было отказано, поскольку данное помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании.
В силу пункта 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (часть 7 статьи 27 названного закона).
Пункт 2 статьи 15 ЖК РФ определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно пункту 3 части 1, части 4 статьи 16 данного кодекса комната является жилым помещением, представляющим собой часть жилого дома или квартиры, предназначенным для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Проанализировав приведенные нормы закона и фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о незаконности отказа органа кадастрового учета, поскольку комнаты в коммунальной квартире переданы в собственность Б. и Г. как один объект жилищных прав, спорные жилые помещения являются смежными между собой, имеют общую стену и отграничены от иных помещений в квартире строительными конструкциями. В связи с этим суд указал, что указанные комнаты, как единый объект, отвечают признакам изолированности и обособленности, поэтому не имеется препятствий для осуществления их государственного кадастрового учета как одного объекта.
7. Изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как один объект.
Ф. оспорила в суде решение органа кадастрового учета об отказе в осуществлении кадастрового учета.
Судом установлено, что Ф. является собственником двух комнат в коммунальной квартире, которые она просила поставить на кадастровый учет как один объект. Согласно техническому плану данные комнаты не имеют общих стен и перегородок, имеют два отдельных выхода и разделены местами общего пользования (коридором в коммунальной квартире).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о виде объекта недвижимости (помещени
На территории деревни Ильчигулово введены ограничения на оборот животных.
О НОВЫХ ТРЕБОВАНИЯХ К ОБРАЩЕНИЯМ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ.
Свердловское региональное отделение Фонда социального страхования РФ отвечает на вопросы
Источник: arti.midural.ru
Справочные правовые системы
«Консультант Плюс»
19 марта Верховный Суд РФ на своем президиуме обобщил практику по делам, связанным с самовольными постройками.
Разъяснены вопросы процессуального и материального права на примерах конкретных дел. В частности:
— запрет на производство строительных работ в качестве меры по обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен как в отношении ответчика, так и иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте;
— приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке;
— при рассмотрении дел о самовольных постройках судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки; существенные и неустранимые нарушения указанных норм и правил при возведении самовольной постройки являются основанием для ее сноса;
— законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть самовольной постройки;
— при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения;
— при самовольной пристройке к первоначальному объекту недвижимости дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструируемом виде;
— возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.
Подробный обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (..)
Обзор утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года.
Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и равными им судами проведено изучение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта — строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.
При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Вопросы применения процессуального права (..)
При определении подведомственности дел, связанных с применением положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), судам необходимо учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их совокупности.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что определение подведомственности дел по искам о признании права собственности на самовольно возведенные нежилые строения, а также по искам муниципальных образований и прокуроров о сносе таких самовольных построек вызывает у судов определенные сложности. Частью 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) установлено, что суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Из приведенных норм права следует, что основными критериями отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного суда являются субъектный состав и экономический характер спора, применяемые в совокупности.
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у истца по иску о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по иску муниципального образования или прокурора о сносе такой постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе и нежилые помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности, само по себе не является основанием для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки по основаниям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ. Например, определением районного суда прекращено в связи с неподведомственностью суду общей юрисдикции производство по делу по иску В.А. и В.Н. к администрации города о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание — магазин.
Отменяя определение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу о том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, поскольку согласно материалам дела истцы не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляют предпринимательскую деятельность, ими заявлены требования о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, какие-либо сведения о том, что нежилое здание эксплуатируется истцами в целях предпринимательской или иной экономической деятельности, в материалах дела отсутствуют.
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора.
В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании незаконным строительства жилого дома и автомобильной дороги на земельных участках, расположенных в зоне малоэтажной жилой застройки города Владимира, указывая, что ответчик осуществляет строительство без необходимых разрешений и согласований с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил, строительство создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью.
Определением районного суда города Владимира гражданское дело было передано для рассмотрения по подсудности в районный суд города Москвы по месту нахождения ответчика.
Отменяя указанное определение, судебная коллегия по гражданским делам областного суда обоснованно указала, что требования В. сводятся к ограничению права пользования и распоряжения ответчиком указанными земельными участками, что по смыслу части 1 статьи 30 ГПК РФ, устанавливающей правило об исключительной подсудности исков о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, суду по месту нахождения этих объектов, является основанием для рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов недвижимости. Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов.
На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании статьи 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГПК РФ) и в соответствии со статьями 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.
Например, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации были оставлены без изменения определения районного суда об оставлении искового заявления К. и А. о признании права собственности на самовольно возведенные строения без движения и о возвращении искового заявления, а также определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГсК РФ) предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. В соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке статьи 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности на самовольно возведенные строения не были приложены документы, подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов в установленном порядке в орган местного самоуправления за разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию или отказ в их выдаче мэрией города.
Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по вопросу получения разрешения на строительство и ввод объектов недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они не обращались, а представленный ответ отдела муниципального строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования статьи 131 ГПК РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации признала данные процессуальные решения судьи правильными. (Определе
ние Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 80-В09-23) Запрет на производство строительных работ в качестве меры по обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте.
В ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки судом может быть удовлетворено ходатайство о применении обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных работ. Однако в судебной практике возникают случаи, когда, несмотря на принятый судом в отношении ответчика (заказчика самовольного строительства) запрет на производство строительных работ, такие работы продолжают осуществляться иными лицами, что снижает оперативность и эффективность принимаемых судом мер по обеспечению иска.
Следует признать обоснованной практику судов, которые в соответствии с пунктами 2, 3 части 1 статьи 140 ГПК РФ такие обеспечительные меры применяют как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте по заданию заказчика на основании гражданско-правовых либо трудовых договоров.
Например, определением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением областного суда, в ходе рассмотрения дела по иску Б. о сносе самовольной пристройки к жилому дому удовлетворено заявление истца об обеспечении иска. Ответчику Д., а также любым уполномоченным ею лицам запрещено до окончания производства по делу проведение строительных работ в жилом доме и на соответствующем земельном участке.
В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (статья 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В силу пункта 1 статьи 18 названного Закона в решении должны содержаться сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП).
С учетом положений статьи 12 того же Закона, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219, в резолютивной части такого решения суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе (местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении, площади, а если объект находится в общей долевой собственности, — доле в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями статьи 202 ГПК РФ.
Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при наличии соответствующего ходатайства истца вправе установить определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с последнего необходимых расходов.
В соответствии с частью 1 статьи 206 ГПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Такое указание может быть произведено судом с учетом конкретных обстоятельств дела и только при наличии соответствующего ходатайства истца.
Например, судом апелляционной инстанции было отменено решение районного суда и принято новое решение по делу по иску администрации муниципального образования к Ш. о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. Установив, что спорный объект представляет собой пятиэтажный многоквартирный жилой дом, возведенный в отсутствие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство с нарушением строительных норм и правил на земельном участке, предоставленном для эксплуатации индивидуального жилого дома, надлежащих мер к легализации которого Ш. не принимал, судебная коллегия удовлетворила заявленные требования о сносе самовольной постройки.
Для исполнения принятого решения суда был установлен трехмесячный срок, по истечении которого администрации города предоставлено право совершить действия по сносу самовольной постройки за счет Ш. с взысканием с него необходимых расходов.
Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права. Х.К.А. обратился с иском к Х.С.А., П.Д.И. о признании права собственности на жилые помещения — квартиры в многоквартирном доме, указывая, что между ним и ответчиками был заключен договор об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном объеме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре помещений, а также документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, уклоняются.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Х.К.А., суд первой инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав, что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом интересов.
Между тем в материалах дела имелось вынесенное ранее по другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина. Решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования органом местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в самовольно возведенном строении и ссылаясь на признание иска ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли положения статьи 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка и вид его разрешенного использования.
Использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что в соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ13-100)
(По материалам аналитических обзоров, подготовленного компанией Консультант Плюс )
Источник: www.artiks.ru