Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 N 04АП-931/2016 по делу N А19-788/2016
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 1 июня 2016 года по делу N А19-788/2016 по заявлению Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, место нахождения: 664025, г. Иркутск, ул. Ленина, 14) к Обществу с ограниченной ответственностью «СибЛесТранс» (ОГРН 1023801752810, ИНН 3812061605, место нахождения: 664074, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Леси Украинки, 35) об обязании приостановить строительные работы на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2713 до получения в установленном законом порядке разрешения на строительство по возведению объекта капитального строительства, с приведенными координатами,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, место нахождения: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, 19); Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области (ОГРН 1083808000715, ИНН 3808171877, место нахождения: 664007, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, 36А) (суд первой инстанции: Щуко В.А.),
Нюансы оформления дома в собственность. Разрешение на строительство. Как правильно? Виллози Хаус
Администрация города Иркутска (далее также — истец, Администрация г. Иркутска) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «СибЛесТранс» (далее также — ответчик, ООО «СибЛесТранс») о приостановлении строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2713 до получения в установленном законом порядке разрешения на строительство по возведению объекта капитального строительства, с указанными координатами.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом заявлено об изменении исковых требований, в котором он просит суд обязать Общество с ограниченной ответственностью «СибЛесТранс» о приостановлении строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2713 до получения в установленном законом порядке разрешения на строительство по возведению объекта капитального строительства, с указанными координатами:
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Публичное акционерное общество «Сбербанк России»; Служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области Решением Арбитражного суда Иркутской области от 1 июня 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Основанием для принятия судебного акта об отказе в удовлетворении иска послужили выводы суда о недоказанности истцом реальной опасности причинения вреда в будущем, противоправности поведения причинителя вреда, причинной связи между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда, то есть совокупности условий предупреждения причинения вреда согласно нормам пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как получить разрешение на строительство для нежилого здания.
Администрация города Иркутска, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловала его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции установил, что объект незавершенного строительства, о запрете строительства которого заявлен иск, является объектом капитального строительства, данное строение полностью замещено на земельном участка с кадастровым номером 38:36:000033:2713, при этом, разрешение на строительство данного объекта в материалах дела отсутствует.
К письму Комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска от 30.09.2015 N 945-70-3788/15 был приложен ситуационный план земельного участка с отражением границ земельного участка и проходящей по нему красной линии. Из сравнения координат и описания границ объекта, отраженных в приложении N 1 к Акту осмотра от 19.05.2016, и ситуационного плана земельного участка, приложенного к письму комитета, следует, что спорный объект частично расположен в границах существующих красных линий.
Само нарушение градостроительных норм и правил создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Предъявление иска о запрете строительства направлено на пресечение действий ответчика по незаконному строительству объекта, в обход требований действующего градостроительного законодательства. Отказывая в иске, суд не учел общественную опасность возводимого строения, связанную не только с нарушение норм права, но и нивелированием императивных требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, возводимый объект подпадает под требования статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, между тем, строительство объекта капитального строительства осуществляется без разработанной и утвержденной проектной документации, соответствие выполняемых работ требованиям технических регламентов не контролируется.
В материалы дела Обществом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу — не подлежащей удовлетворению.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 12.08.2016.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Обществу с ограниченной ответственностью «СибЛесТранс» принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 12 062 кв. м, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Леси Украинки, 35, кадастровый N 38:36:000033:2713. Разрешенное использование земельного участка «для эксплуатации базы материально-технического обеспечения».
09.04.2013 между Обществом с ограниченной ответственностью «СибЛесТранс» и Спасибко Оксаной Владимировной было заключено соглашение о совместной деятельности по использованию выше указанного земельного участка, по условиям которого стороны договорились о строительстве на данном земельном участке комплекса различных зданий и сооружений административного (офисного), производственного и складского назначения.
Согласно заключению МУП «БТИ г. Иркутска» от 02.10.2015 N 03.15/3852 на земельном участке по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Леси Украинки, 35, кадастровый N 38:36:000033:2713 выявлено, что на данной территории на месте снесенного одноэтажного бревенчатого административного здания (литер А, А1), находится объект в стадии строительства. Возводимое строение имеет следующие характеристики: фундамент железобетонный монолитный, производятся работы по монтажу несущих конструкций, состоящих из железобетонных колонн для строительства надземной части объекта недвижимости, со стороны улицы Леси Украинки возведена монолитная железобетонная стена. Примерные наружные размеры строящегося объекта: длина 37,0 м, ширина 18,0 м, высота колон с перекрытием около 4,0 м. Данный строящийся объект является объектом капитального строительства.
В соответствии с письмом комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска от 30.09.2015 N 945-70-3788/15 разрешение на строительство здания на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2713, расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Леси Украинки, 35 не выдавалось. Земельный участок частично расположен в границах территории общего пользования, в соответствии с проектом планировки северной части Свердловского округа г. Иркутска, утвержденным постановлением администрации города Иркутска от 18.04.2012 N 031-06-730/12.
Истец, являясь уполномоченным органом местного самоуправления в компетенции которого находится меры по земельному контролю за использованием земель муниципального образования, обратился в суд с иском о приостановлении строительных работ на земельном участке до получения в установленном законом порядке разрешения на строительство по возведению объекта капитального строительства.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: 1) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; 2) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», а также статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Таким образом, в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство.
Действующим Градостроительным кодексом Российской Федерации определено, что строительство объектов капитального строительства, может осуществляться только на основании разрешений на строительство, выдаваемых в установленном порядке уполномоченными органами.
Согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.
Согласно статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами. При осуществлении полномочий по муниципальному земельному контролю органы местного самоуправления, в частности, отслеживают наличие на территории города объектов самовольного строительства, принимают решения о применении мер правового характера для недопущения самовольного строительства и самовольного захвата земель городского округа.
Из статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в редакциях, действовавших на дату предъявления искового заявления) к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.
Согласно пункту 26 статьи 11 Устава города Иркутска, принятого решением Городской Думы г. Иркутска от 20.05.2004 N 003-20-430537/4, в ведении городского округа находятся в том числе: утверждение генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генерального плана городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение — информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.
Согласно пункту 26 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрено, что к вопросам местного значения городского округа относится утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки.
На основании пункта 2.5 статьи 42 Устава г. Иркутска, Администрация города Иркутска контролирует деятельность физических и юридических лиц в области застройки территории города.
Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции суд неоднократно определениями от 29.02.2016, от 30.03.2016, от 27.04.2016 предлагал сторонам совместно со Службой государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области провести совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:2713, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Леси Украинки, 35, на предмет нахождения на данном земельном участке строящегося объекта капитального строительства (объекта недвижимости) и представить в адрес суда подписанный всеми лицами, проводящими осмотр, акт осмотра с чертежом, нанесением точек координат, определяющих местоположение названного объекта на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2713 и материалами фотофиксации; в случае наличия разногласий — мотивированные разногласия приобщить к акту осмотра и также представить суду.
26 апреля 2016 года представителями истца, МУП «БТИ г. Иркутска» и Службой государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, без участия представителей ответчика, составлен акт осмотра, из которого следует, что в по данным обследования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:2713 выявлено, что на данной территории на месте снесенного одноэтажного бревенчатого административного здания (лит. А, А1) возведен четырехэтажный объект незавершенного строительства из газобетонных блоков на железобетонном монолитном фундаменте, в котором со времени предыдущего совместного осмотра, состоявшегося 22.03.2016, выявлены изменения: установлены стеклопакеты в часть проемов, ранее не заполненных; провести подробный осмотр строящегося объекта с определением координат, определяющих местоположение объекта на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2713, не имелось возможности в связи с не предоставлением доступа на территорию участка.
Впоследствии в материалы дела представлен акт повторного осмотра от 19 мая 2016 года, составленный представителями истца, ответчика, МУП «БТИ г. Иркутска» и Службой государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, из которого следует, что по данным обследования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:2713 выявлено, что на данной территории на месте снесенного одноэтажного бревенчатого административного здания (лит. А, А1) возведен четырехэтажный объект незавершенного строительства из газобетонных блоков на железобетонном монолитном фундаменте, в котором со времени предыдущего совместного осмотра, состоявшегося 22.03.2016 г., выявлены изменения: в часть оконных проемов и один проем для ворот, ранее не заполненных, установлены стеклопакеты и ворота подъемные металлические; наружные размеры строящегося объекта отражены на схеме, высота примерно 14,6 м, застроенная площадь составляет 668,8 кв. м; местоположение исследуемого объекта незавершенного строительства установлено геодезистами МУП «БТИ г. Иркутска» 11.05.2016 посредством определения координат характерных точек контура объекта. Каталог координат и описание границ объекта отражены в Приложении N 1; при наложении координат характерных точек объекта незавершенного строительства на территорию земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:2713, кадастрового квартала с кадастровым номером 38:36:000033, обозначенных в кадастровом плане территории, выданном филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области от 30.09.2015 N 3800/601/15-515578, установлено, что строение полностью размещено на территории земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:2713 (Приложением 1); данный объект незавершенного строительства является объектом капитального строительства (в соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ» от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ).
По результатам проведенного обследования должностными лицами истца, МУП «БТИ г. Иркутска» и Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2713 осуществляется строительство объекта капитального строительства.
По результатам исследования совокупности представленных в материалы дела доказательств, в том числе, заключения (т. 1. л.д. 41-45), актов осмотра (т. 2. л.д. 59-95, т. 4. л.д. 41-70), материалов дела правоустанавливающих документов (т. 3. л.д. 5-253), кадастровых дел в электронном формате (т. 4. л.д.
33) суд первой инстанции обоснованно установил, что на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2713 расположен объект капитального строительства в координатах, указанных в акте осмотра 19.05.2016; разрешение на строительство данного объекта в материалах дела отсутствует.
Суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца со ссылкой на статью 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации о приостановлении строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2713 до получения в установленном законом порядке разрешения на строительство по возведению объекта капитального строительства, исходя из следующего.
Согласно статье 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создавшей такую опасность.
Таким образом, правило пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации является общим и выполняет, прежде всего, превентивную (предупредительную) функцию, обеспечивая охрану прав и интересов граждан и организаций.
Пресечение деятельности, создающей угрозу нарушения чужого права, согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ один из способов защиты гражданских прав. Возможность наступления в будущем вредоносного результата признается достаточным основанием для обращения в суд с иском о запрете деятельности, создающей подобную опасность.
Статья 1079 Гражданского кодекса РФ относит осуществление строительной и иной связанной с нею деятельности, к деятельности, связанной с повышенной опасностью.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.
Пунктом 2 названной статьи определено, что, если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность.
Следовательно, статья 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в суд с иском о запрещении деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем.
В соответствии с диспозицией названной нормы бремя доказывания возможности причинения вреда, вины ответчика (не презюмируемой) и необходимости запрещения деятельности, создающей опасность причинения вреда, лежит на истце.
Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу данной правовой нормы для удовлетворения иска, основанного на ее положениях, истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между — наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда, в данном случае причинную связь между строительными работами, эксплуатацией строительного объекта и нанесением вреда либо угрозой нового вреда, вину причинителя вреда.
Суд первой инстанции предлагал истцу представить доказательства, свидетельствующие о том, что не приостановление деятельности ответчика по строительству либо реконструкции объекта, расположенного в определенных в Акте осмотра координатах, на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2713, причиняет вред либо создает опасность причинения вреда в будущем, о противоправности поведения причинителя вреда, о причинной связи между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда (причинную связь между строительными работами, эксплуатацией строительного объекта и нанесением вреда либо угрозой нового вреда, вину причинителя вреда.
Таких доказательств истцом в материалы дела не представлено, ходатайство о проведении соответствующей экспертизы также не заявлено. Не приведено такого обоснования с соответствующим документальным подтверждением и в суде апелляционной инстанции. Ссылки истца на отсутствие утвержденной проектной документации, разрешения на строительство объекта, а также нахождение частично земельного участка, на котором расположен спорный объект, в границах существующих красных линий, сами по себе не подтверждают обстоятельства, которые положены истцом в основание иска.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Суд первой инстанции, установив, что истцом не доказана реальная опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинная связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда, пришел к правомерному и мотивированному выводу, что совокупность условий предупреждения причинения вреда согласно нормам пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует.
Применяемый способ защиты нарушенного права должен быть соразмерным последствиям нарушения права и не должен выходить за пределы действий, необходимых для пресечения нарушения права (статьи 1, 2, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции, исходившего из того, что приведенные выше обстоятельства не лишают истца возможности осуществлять свои функции в области землепользования, а также не лишают стороны осуществлять защиту их прав и законных интересов путем использования иных способов защиты, в частности норм статьи 222 Гражданского кодекса РФ, а также применения процессуальных норм главы 8 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Заявителем апелляционной жалобы не приведено доводов, опровергающих вышеприведенные выводы суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают, в силу чего не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 1 июня 2016 года по делу N А19-788/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Источник: www.pravosudie.biz
Курорт поставили на паузу
Временный мораторий и городская среда — хватит ли двух лет?
Администрация Сочи на два года приостановила выдачу разрешений на строительство жилья. Исключение сделали для нескольких категорий объектов. Эксперты сошлись во мнении, что временный мораторий действительно необходим. Однако они сомневаются, что двух лет хватит для преобразований городской среды.
Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ / купить фото
Инвентаризация проблем
В распоряжении властей бывает два вида контроля, пояснил Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK. Первый — автоматический в виде генплана, градостроительной документации, где все заранее просчитано. Второй — ручное регулирование, когда каждый проект оценивается на предмет целесообразности, уместности, возможности реализации и дальше по нему принимается решение.
Ни тот, ни другой инструмент не применялся в Сочи. В Москве, например, работает ручное регулирование, которое проводится Москомархитектурой, Стройкомплексом и мэрией. В Сочи отсутствие механизма контроля привело к дисгармонии между жилым фондом, транспортной системой и инфраструктурой, некачественной городской среде.
Бесконтрольная застройка принесла курорту снижение рекреационного потенциала. «В таких городах важен баланс между природными и урбанизированными территориями»,— сказал Алексей Тимофеев, архитектор, руководитель «Бюро АРД».
Сильно снизилось качество и безопасность домов. Много лет возводились нелегальные объекты, которые составляли конкуренцию тем, что строились по правилам, добавил Кирилл Флутков, эксперт по рынку недвижимости Сочи. Еще одна больная тема — целевое использование земли. На многих участках под ИЖС выросли многоэтажки. «Документы на их оформление получены не совсем законным путем. Непонятно, как будет решаться данный вопрос»,— добавил Валерий Летенков, эксперт рынка недвижимости.
Дорожная, социальная, инженерная инфраструктура не справляются с нагрузкой, т. к. не была готова к такому количеству населения и туристов. «Многие проблемы — например, с дорогами, коммунальными сетями — решаемы. А вот «перекроить» облик города — задача почти невыполнимая. Невозможно оперативно провести реновацию и переселить тысячи людей в лучшее жилье»,— считает Сергей Мишин, генеральный директор АН «Солнечный Сочи».
Одна из целей моратория — актуализировать генплан города. Этот процесс скорее всего пойдет по краснодарскому сценарию, где в результате «актуализации» получился новый документ, напомнил Алексей Тимофеев.
Начало перемен
Два года для моратория — спорный срок. Чтобы привести город в порядок, нужно 5–6 лет, отметил Валерий Летенков. Но двух лет должно хватить для разработки актуальной градостроительной и нормативной документации, переформатирования рынка. В результате должны остаться только крупные компании, способные работать с долгосрочными большими объектами по нормативам и стандартам, уверен Алексей Тимофеев.
Юлий Борисов добавил, что в Москве за 2,5 года мэрия настроила в ручном режиме процесс формирования города, определила стратегию, сумела отладить механизм принятия решений и согласований. «Качественно улучшилась среда, застройка, появились новые дороги и виды транспорта. А Москва все же более крупный город»,— привел пример Юлий Борисов.
По мнению Алексея Мальцева, заместителя гендиректора компании «ОНИКС-Недвижимость», нужно не запрещать застройку, а фильтровать проекты по качеству и пользе — и, возможно, выдавать застройщикам квоты с тщательным согласованием и проверками.
Лазейки для предприимчивых
Сергей Мишин не исключает, что мораторий выдан с пролонгацией, если чиновники не справятся за двухлетний срок. А предпосылок не успеть хватает. Многие компании, узнав в кулуарах о готовящемся моратории, заблаговременно получили нужное им количество разрешений, так что вряд ли темпы застройки существенно упадут.
Кроме того, остались лазейки, которые позволят продолжать возведение новых домов. «Например, компании могут не строить объекты с нуля, а реконструировать их. Или возводить маленькие клубные домики на участках, которые рассчитаны на ввод по системе не многоквартирных, а частных домов»,— поделился мнением Кирилл Флутков.
Такие схемы были особенно распространены ранее, и они меняются параллельно с ужесточением регулирования. Но даже если застройщики найдут варианты для вывода новых домов, у них возникнут проблемы с реализацией: покупатели в курсе принятых ограничений и понимают серьезность рисков, уточнил Валерий Летенков.
У девелоперов будут и легальные способы заработать. Большинство уже переориентируются на коттеджные поселки. Возможно, стартует реализация крупных инфраструктурных проектов вроде набережной центра Сочи. Также планируется работа с олимпийским наследием, прогнозирует Алексей Тимофеев.
Источник: www.kommersant.ru