Разрешение на строительство публикация

1. Согласно положениям Федерального закона № к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, статья 18 Федерального закона от 30.12.2004 № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № применяется без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 01.07.2018 № «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № а также Федеральным законом от 29.07.2017 № «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон №

УВЕДОМЛЕНИЕ О НАЧАЛЕ СТРОИТЕЛЬСТВА В СОЧИ 2022 | ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Таким образом, в отношении указанных застройщиков применяется редакция Федерального закона № действовавшая до 29.07.2017. С учетом этого просим разъяснить:

— возможность отнесения к целевым банковских кредитов, предоставленных на финансирование расходов застройщика, предусмотренных пунктом 9 и пунктами части 1 статьи 18 Федерального закона № в действующей редакции;

— возможность использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам, полученным застройщиком до 01.07.2018.

Указанные вопросы касаются застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, которые заключают договоры участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона №

2. Статья 18 Федерального закона № в редакции, применяемой к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, предусматривает возможность использования застройщиками денежных средств на возмещение затрат застройщика (к примеру, затрат на приобретение права собственности/ аренды на земельные участки, подготовку проектной документации и т. п.). В то же время действующая редакция статьи 18 Федерального закона № допускает использование денежных средств застройщиков для совершения «платежей» (к примеру, на приобретение права собственности / аренды на земельные участки, подготовку проектной документации и т. п.). В этой связи следует ли считать термины «возмещение затрат» и «платежи» равнозначными по содержанию.

Вправе ли Банк относить к целевым кредиты, предоставляемые в целях возмещения ранее понесенных застройщиком затрат на строительство многоквартирного дома, в состав которого входят объекты долевого строительства.

Указанные вопросы касаются застройщиков вне зависимости от даты получения разрешения на строительство.

Отказ в разрешении на строительство

3. Обязан ли банк, предоставляющий целевой кредит застройщику, получившему разрешение на строительство до 01.07.2018, на финансирование расходов, предусмотренных подпунктами 8) −10) статьи 18 Федерального закона № в редакции, применяемой без учета изменений, внесенных Федеральным законом № и Федеральным законом № контролировать пропорциональность таких расходов доле общей площади многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, предусмотренную подпунктами 8) — 10) части 1 статьи 18 Федерального закона № 214‑ФЗ в указанной редакции.

В каком порядке и на основании каких документов Банку следует осуществлять такой контроль за расходами застройщика.

4. Федеральным законом № не ограничивается количество уполномоченных банков, которые могут предоставить застройщику целевой кредит на строительство многоквартирного дома (или нескольких домов, строительство которых осуществляется в рамках одного разрешения на строительство), в состав которого входят объекты долевого строительства.

В связи с этим просим разъяснить порядок открытия счетов эскроу при предоставлении целевых кредитов в целях финансирования строительства указанного выше дома (домов), а именно:

— в каком уполномоченном банке должны открываться счета эскроу в случае, если застройщику предоставляется целевой кредит сразу несколькими кредитными организациями и между такими кредитными организациями не заключено соглашение о синдицированном кредитовании.

5. Пунктом 8.1 статьи 8 Федерального закона № застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, запрещено совершать операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц. Согласно пункту 8.2 статьи 8 Федерального закона № указанное ограничение не распространяется на исполнение обязательств, возникших до 01.07.2018.

В каком порядке следует применять законодательные нормы, если застройщиком до 01.07.2018 заключен договор поручительства в обеспечение исполнения обязательств третьего лица (заемщика) перед банком по договору о предоставлении кредитной линии, в соответствии с которым кредитные средства выбираются заемщиком траншами в течение срока выборки, дата окончания которого приходится на период после 01.07.2018.

Вправе ли будет застройщик исполнять обязательства по такому договору поручительства в целях возврата траншей, выданных заемщику после 01.07.2018.

6. Просим разъяснить, требованиям какой редакции Федерального закона № должен соответствовать застройщик, имеющий разрешения на строительство, полученные до 01.07.2018 и после указанной даты.

7. В соответствии с пунктами 4 и 6 статьи 15.4 Федерального закона № в случае заключения договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих привлечение денежных средств дольщиков путем размещения их на счетах эскроу, требования (в том числе о соответствии застройщика), предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9, статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 Федерального закона № не применяются и на соответствующих застройщиков не распространяются. При этом статьей 15.4 Федерального закона № не уточняется, что требования по запрету совершения операций и заключения сделок, предусмотренные пунктами 8.1 — 8.3 статьи 8 Федерального закона № в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, также не подлежат применению.

Возможно ли не применять положения пунктов 8.1 — 8.3 статьи 8 Федерального закона № к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, по аналогии с неприменением положений статьи 18 Федерального закона № к застройщикам, получившим разрешения на строительство после 01.07.2018.

Может ли застройщик (вне зависимости от даты получения им разрешения на строительство), привлекающий денежные средства дольщиков путем размещения их на счетах эскроу и имеющий действующее заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации законодательным требованиям, привлекать нецелевые кредиты.

8. В соответствии с пунктом 8 статьи 16 Федерального закона № до дня вступления в силу подпунктов «г» и «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № застройщику, осуществляющему привлечение денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, будет отказано в выдаче заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации, в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона № Вместе с тем положениями пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона № с застройщика снимаются обязательства по соответствию положениям пункта 2 статьи 3 Федерального закона №

Просим разъяснить порядок применения пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона № и пункта 8 статьи 16 Федерального закона №

Возможна ли приостановка права застройщика, осуществляющего привлечение денежных средств дольщиков посредством применения счетов эскроу, на привлечение денежных средств, в случае его несоответствия требованиям части 2 статьи 3 Федерального закона №

9. В случае если между банком и застройщиком до 01.07.2018 заключен договор о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по кредиту, не связанному с долевым строительством, и стороны такого договора в момент его заключения приняли на себя определенные права и обязанности, возможна ли выдача траншей по такому кредитному договору после 01.07.2018.

10. Может ли, с точки зрения Федерального закона № считаться целевым кредит, выданный застройщику на цели приобретения прямо или косвенно через третьих лиц долей/акций балансодержателя земельного (-ых) участка (-ов), на котором (-ых) реализуется проект строительства многоквартирного дома с последующей передачей данного (-ых) земельного (-ых)участка (-ов) в аренду застройщику.

11. Обязан ли Банк относить нецелевой кредит, предоставленный застройщику, к обязательствам, указанным в пункте 1.5) части 2 статьи 3 Федерального закона №

В соответствии с частью 7 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 1 июля 2018 г. № «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 25 декабря 2018 г., с учетом изменений, установленных Федеральным законом от 25 декабря 2018 № «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № (далее — Федеральный закон № положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона № применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом № 175- ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных статьей 8 Федерального закона №

Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 — 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона № далее — Федеральный закон № не применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.

Следовательно, на деятельность застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., связанную с использованием денежных средств участников долевого строительства распространяются положения статьи Федерального закона № без учета изменений, внесенных Федеральными законами от 29 июля 2017 г. № от 1 июля 2018 г. № от 25 декабря 2018 г. №

При этом, частью 8.3 статьи 8 Федеральный закон № предусмотрены ограничения для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., в том числе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство и предоставляемых основным обществом застройщика целевых займов.

Указанные выше ограничения не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 478- ФЗ, т. е. до 25 декабря 2018 г.

Следовательно, действующим законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости допускается привлекать застройщикам денежные средства в форме кредитов, займов, ссуд, если соответствующий договор заключен до 25 декабря 2018 г.

Статьей 18 Федерального закона № (в редакции Федерального закона от 1 июля 2017 г. № предусмотрен перечень целей для использования денежных средств участников долевого строительства застройщикам, получившим разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., которым в том числе предусмотрены расходы на возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Направление расходования денежных средств участников долевого строительства регламентируется редакцией статьи 18 Федерального закона № в зависимости от даты выдачи застройщику разрешения на строительство, при этом для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., действующий правовой режим не допускает расходование денежных средств на затраты поименованные в действующей редакции статьи 18 Федерального закона № и отсутствующие в перечне целей, установленных статьей 18 Федерального закона № в редакции от 1 июля 2017 г.

Таким образом, для вышеуказанных застройщиков расходы на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам за счет средств участников долевого строительства не допускаются.

В соответствии со статьей 18.2 Федерального закона № при принятии распоряжния к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 указанного Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 11, 14, 15 части 1 статьи 18 Федерального закона №

Статьей 18 Федерального закона № установлены цели использования денежных средств с расчетного счета застройщика. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с положениями Федерального закона №

Следовательно, при осуществлении уполномоченным банком контроля в части запрещенных операций, устанавливается соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, а также соответствие платежа требованиям статьи 18 Федерального закона № Иной контроль за совершением операций по расчетному счету застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., уполномоченным банком не осуществляется.

При установлении соответствия платежа целям, указанным в части 1 статьи 18 Федерального закона № уполномоченный банк осуществляет операции по списанию денежных средств с расчетного счета застройщика вне зависимости от факта возникновения целевых расходов.

Так, по мнению Минстроя России целевыми будут являться кредиты, предоставляемые как для осуществления расходов, так и для возмещения произведенных ранее затрат на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, при условии соответствия целям, предусмотренным статьей 18 Федерального закона №

При этом, застройщики и уполномоченные банки руководствуются при совершении операций по расчетному счету застройщика положениями статьи 8 Федерального закона № и общими положениями постановления Правительства РФ от 1 августа 2018 г. № 897 «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика».

Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве установлены статьей 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон №

Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 Федерального закона №

Пунктом 4 статьи 2 Федерально закона № дано определение целевого кредита (целевого займа), из которого следует, что застройщик вправе привлекать средства в форме целевых кредитов на строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком), в том числе являющимся уполномоченным банком.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 15.4 Федерального закона № в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.

Таким образом, положениями Федерального закона № допускается открытие счетов эскроу в уполномоченных банках, предоставивших целевые кредиты в целях финансирования строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Дополнительно сообщаем, что ограничения, установленные частями статьи 8 Федерального закона № не применяются к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, за исключением застройщиков заключающих договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу.

В соответствии со частью 8.3 статьи 8 Федерального закона № застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 г. не вправе в том числе использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

Указанные выше ограничения не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 478- ФЗ, т. е. до 25 декабря 2018 г.

Положениями статьи 361 ГК РФ определено, что договор поручительства, является одним из способов обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства, начинает исполняться поручителем в тот момент, когда он принимает на себя обязанность отвечать перед кредитором за должника по основному договору. Такая обязанность принимается поручителем при подписании договора (если самим договором не предусмотрено иное), поскольку именно в этот момент происходит волеизъявление стороны отвечать солидарно с основным должником по его обязательствам.

При этом, частью 8.1 статьи 8 Федерального закона № предусмотрены ограничения для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., в том числе по расчетному счету застройщика не допускается совершение операции, связанной с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц.

Указанные выше ограничения, в соответствии с частью 8.2 статьи 8 Федерального закона № не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 478- ФЗ, т. е. до 25 декабря 2018 г.

В случае поступления распоряжений о совершении операций по расчетному счету застройщика, совершение которых не допускается частью 8.1 статьи 8 Федерального закона № уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом контролирующий орган и Фонд в день отказа от проведения операции по счету.

Уполномоченный банк осуществляет контроль за операциями по расчетному счету застройщика на основании информации, содержащейся в распоряжении застройщика. За операциями, связанными с обязательствами, возникшими до 25 декабря 2018 г. контроль осуществляется на основании информации, содержащейся в распоряжении застройщика, в котором должна быть указана дата возникновения таких обязательств.

Уполномоченный банк вправе запросить у застройщика дополнительные документы, копии документов, являющиеся подтверждением того, что дата возникновения соответствующего обязательства возникла до 25 декабря2018 г.

При этом, отдельный расчетный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке в отношении отдельного разрешения на строительство, имеет специальное назначение и денежные средства, находящиеся на нем, включают в себя денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства, указанного в данном разрешении на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство.

Законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов содержит прямой запрет на списание банком с такого счета застройщика денежных средств в целях обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирного дома.

Таким образом, в случае если требование к поручителю, который несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника в силу договора поручительства, возникает после того, как должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, то уполномоченный банк отказывает в проведении операции по исполнению застройщиком обязательств по договору поручительства, возникших в результате наступления после 25 декабря2018 года соответствующих обстоятельств, предусмотренных условиями такого договора.

Относительно соответствия застройщика требованиям Федерального закона № в зависимости от даты выдачи разрешения на строительства сообщаем.

Частями статьи 8 Федерального закона № (в редакции Федерального закона № уточнены положения ранее принятых законодательных актов в отношении застройщиков, которые по одним объектам заключают договоры участия в долевом строительстве при условии уплаты взноса в компенсационный фонд, а по другим объектам — договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу.

Застройщик, заключающий в отношении проектов строительства договоры участия в долевом строительстве только с использованием счетов эскроу, должен соответствовать требованиям, установленным пунктами 1, 2 — 6 и 8 части 2 статьи 3 Федерального закона №

1. В соответствии с ч. 20 ст. 8 Федерального закона № застройщик, получивший разрешение на строительство до 01 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:

1) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, требованиям, предъявляемым действующим законодательством к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу с учетом требований, предусмотренных частями 8 — 8 3 статьи 8 Федерального закона №

2) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям Федерального закона № с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона №

2. В соответствии с ч. 20 ст. 8 Федерального закона № застройщик, получивший разрешение на строительство после 01 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:

1) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, требованиям, предъявляемым действующим законодательством к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу с учетом требований, предусмотренных абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1 1 , пунктом 1 3 части 2 статьи 3, статьями 18 — 18 2 Федерального закона № и требований, предусмотренных пунктами 1 4 — 1 7 , 7 части 2 статьи 3 Федерального закона №

2) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям действующей редакции Федерального закона №

3.Застройщик, получивший разрешения на строительство до 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве только по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478- ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, должен соответствовать требованиям Федерального закона № с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона №

4. Застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве только по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478- ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, должен соответствовать требованиям действующей редакцией Федерального закона №

Таким образом, застройщики, получившие разрешения на строительство после 1 июля 2018 года и продолжающие реализацию проектов при наличии заключения контролирующего органа о соответствии критериям, в силу ранее установленного правового регулирования должны соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам: один застройщик — одно разрешение на строительство, отсутствие обязательств по кредитам, займам, не связанным со строительством, не осуществлен выпуск или выдача ценных бумаг, обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством, не превышают один процент от проектной стоимости строительства, имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц. При этом для таких застройщиков исключены требования по соблюдению нормативов финансовой устойчивости и к размеру собственных средств, в силу невозможности соответствия таких застройщиков данным требованиям.

Подпунктом «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № 151 -ФЗ отменяется необходимость получения заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона № для застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу. Подпункт «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № вступает в силу по истечении двух лет после дня официального опубликования Федерального закона № 151 -ФЗ, то есть с 28 июня 2021 года.

В выдаче заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации отказывается в случае выявления контролирующим органом фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 Федерального закона № в редакции Федерального закона № и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона № в редакции Федерального закона № Отказ в выдаче такого заключения по иным основаниям не допускается. При этом следует учитывать, что согласно части 8 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года N «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 02.08.2019 № к застройщикам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу предъявляются требования, установленные пунктами 1, 2 — 6 и 8 части 2 статьи 3 Федерального закона №

Таким образом, до момента вступления в силу подпунктов «г» и «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства оценивается соответствие застройщиков, планирующих привлечение денежных средств участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу, в целях получения заключения о соответствии по следующим требованиям:

1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;

2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;

3) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № «О несостоятельности (банкротстве)», за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом;

4) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

5) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;

6) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

7) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 Федерального закона

8) требованиям к содержанию информации о застройщике в проектной декларации;

9) требованиям к содержанию информации о проекте строительства к проектной декларации.

Основания для направления уведомления об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, установлены частью 2.6 статьи 3 Федерального закона № как для застройщиков, привлекающих денежные средства на расчетный счет, открытый в уполномоченном банке, так и для застройщиков, привлекающих денежные средства с использованием счетов эскроу.

При этом установленные частью 2.6 статьи 3 Федерального закона № 214- ФЗ положения не применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.

Так, основанием для направления уведомления об отсутствии у застройщика, получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. и привлекающего денежные средства с использованием счетов эскроу, права привлекать денежные средства граждан является установление фактов несоответствия застройщика требованиям, указанным пунктом 1, 2 — 6, 8, 9 части 2 статьи 3 Федерального закона № и неисполнения застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности.

В соответствии с частью 7 статьи 18 Федерального закона № (в редакции Федерального закона № 151 -ФЗ) застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 указанной статьи и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов.

При этом, в соответствии с пунктом 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона № (в редакции Федерального закона № застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе иметь обязательства, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, в объеме, не превышающем один процент от проектной стоимости строительства.

В соответствии с частью 7 статьи 8 Федерального закона № (в редакции Федерального закона № к застройщику, получившему разрешение на строительство до 1 июля 2018, требования, предусмотренные пунктом 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона № не применяются. При этом, в соответствии с частью 8.2 и частью 8.4 статьи 8 Федерального закона № (в редакции Федерального закона № указанный в настоящем абзаце застройщик вправе иметь обязательства, возникшие у него до вступления в силу указанных ограничений, введенных в действие Федеральным законом № и исполнять их.

Таким образом, в случае если между кредитной организацией и застройщиком заключен договор о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по кредиту, не связанному с долевым строительство, то выдача траншей по кредитному договору о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по нецелевому кредиту, заключенному до 25 декабря 2018 года, для застройщика, получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, ограничена требованием пункта 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона № (в редакции Федерального закона № а для застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, размером лимита задолженности по такому кредитному договору. Иных норм, ограничивающих выдачу траншей по такому кредитному договору, действующее законодательство не содержит.

Кроме того, для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. положениями статьи 18 Федерального закона № установлен запрет на привлечение средств в форме кредитов, займов, ссуд, не являющихся целевыми, в том числе на приобретение прямо или косвенно через третьих лиц долей (акций) балансодержателей земельных участков, на которых реализуется проект строительства многоквартирного дома с последующей передачей данных земельных участков в аренду застройщику.

Источник: cbr.ru

Правовое регулирование выдачи органами местного самоуправления разрешений на строительство Текст научной статьи по специальности «Право»

Текст научной работы на тему «Правовое регулирование выдачи органами местного самоуправления разрешений на строительство»

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЫДАЧИ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

С.А. Богатырева, преподаватель кафедры трудового права и социального

В соответствии со ст. 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации1 собственники, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них объекты недвижимости, включая строительство жилых и нежилых зданий, строений, сооружений. Однако строительство объектов недвижимости может осуществляться только по специальному разрешению, порядок выдачи которого регулируется градостроительным законодательством.

Ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации2 к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относит выдачу разрешений на строительство при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных соответственно на территориях поселений, городских округов, межселенных территориях.

Разрешение на строительство определяется ст. 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»3 как основание для реализации архитектурного проекта.

Градостроительный кодекс Российской Федерации 1998г.4 регулировал выдачу разрешений на строительство и определял разрешение на строительство как документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения, сооружения, благоустройство территории (ст. 62).

Регламентация порядка выдачи разрешений на строительство в ГрадК РФ претерпела существенные изменения. Прежде всего, ст. 51 ГрадК РФ характеризует разрешение на строительство как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Так, при выдаче разрешения на строительство приоритетное значение име-

ет соответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка.

В ч. 2 ст. 51 ГрадК РФ подчеркивается, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении застрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрадК РФ.

Признавая, что главной характеристикой разрешения на строительство, верно отраженной во всех указанных определениях, является то, что оно представляет собой итоговый, обобщающий документ, при получении которого можно начинать строительство, учеными отмечается некоторая неточность формулировок в определении сущности разрешения на строительство. Под разрешением на строительство предлагается понимать административный акт (поскольку выдается органами исполнительной власти или органами местного самоуправления), предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных, природоохранных и иных норм и правил5. Соответственно, разрешение на строительство — это не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта. Соблюдение указанных требований контролируется специально уполномоченными органами как на стадиях предпроекгной и проектной деятельности (при проведении инженерных изысканий, архитектурно-строительном проектировании, проведенш* государственной экспертизы проектной документации), так и при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также вводе объектов в эксплуатацию.

В то же время, в отличие от ГрадК РФ 1998г., разрешение на строительство согласно ГрадК РФ также требуется и для проведения капитального ремонта объекта, но отсутствует

необходимость получать разрешение на строительство для благоустройства территории. Так, среди видов строительной деятельности, требующих получения разрешения на строительство некоторые сложности на практике вызывает разграничение реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства6. При этом исследователями не усматривается существенной юридической разницы между понятиями «строительство», «реконструкция», «капитальный ремонт», поскольку любое из этих действий требует прохождения одинаковых процедур — подготовки проектной документации, получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию7.

В отличие от ГрадК РФ 1998г., ГрадК РФ детально регламентирует порядок утверждения формы заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки рассмотрения такого заявления, перечень предоставляемых к рассмотрению материалов, порядок утверждения формы разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство. Это объясняется необходимостью установления единого порядка выдачи разрешения на строительство с целью недопущения злоупотребления властью на уровне субъектов РФ, создания единого правового пространства при осуществлении строительной деятельности8.

Вместе с тем такая позиция разработчиков ГрадК РФ и законодателя вызвала резкое неприятие со стороны ряда субъектов РФ.

Позиция противников концепции, развитой в ГрадК РФ основывается на том, что законодательство в области градостроительной деятельности не указано в перечнях ст.ст. 71 и 72 Конституции РФ, что дает основания относить регулирование градостроительной деятельности к предметам исключительного ведения субъектов РФ, в регулировании которых субъекты РФ обладают всей полнотой государственной власти. Признавая комплексный, межотраслевой характер за некоторыми институтами градостроительного законодательства (связанными с использованием природных ресурсов, охраной окружающей среды, памятников истории и культуры), противники ГрадК РФ допускают, что по этим предметам ведения нормативные правовые акты субъектов РФ не должны противоречить законодательству РФ. При этом выделяются другие, присущие только градостроительному законодательству институты, в отношении

которых отстаивается право субъектов РФ на собственное правовое регулирование и отрицается необходимость приведения нормативных правовых актов субъектов РФ в соответствие с федеральным законодательством. К числу таких институтов относят и архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию объектов капитального строительства , в состав которого входят нормы о полномочиях органов местного самоуправления по выдаче разрешений на строительство.

Сложившаяся ситуация требует скорейшего разрешения, поскольку значительная часть нормативных правовых актов субъектов РФ в указанной сфере противоречит ГрадК РФ, не соответствуют ГрадК РФ и акты органов местного самоуправления, принятые на их основе. Примеры таких нормативных правовых актов будут приведены ниже.

В соответствии с ч.З ст.51 ГрадК РФ с 1 января 2010 г. не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных законом случаях. Введение такой нормы направлено на стимулирование исполнения органами местного самоуправления своей обязанности по принятию правил землепользования и застройки с целью недопущения злоупотреблений со стороны органов местного самоуправления при принятии индивидуальных решений по использованию земельных участков и пресечения хаотичной застройки городов и других населенных пунктов.

Это правило призвано исправить ситуацию, получившую резкую негативную оценку в юридической литературе, связанную с предоставлением органами местного самоуправления земельных участков под застройку и выдачей разрешений на строительство при условии выполнения застройщиком дополнительных финансовых обязательств, как-то: строительство объектов инженерной, социальной или транспортной инфраструктур и передача их в муниципальную собственность; передача в собственность муниципальных образований части возведенного жилья; выплата компенсаций за использование инфраструктуры муниципального образования10.

По пути признания недействительными

таких разрешений на строительство идет и судебная практика. Как следует из постановления Федерального арбитражного суда Севе-ро-Западного округа от 1 июня 2004 г.11 ОАО «Агропромтехресурс» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании недействительным пункта 3.5 постановления мэра Калининграда от 16.12.2002 N 3291 об обязании заявителя предусмотреть при проектировании жилого комплекса встроенные помещения для размещения станции скорой помощи и стоянку машин скорой помощи. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, пункт 3.5 постановления мэра признан не соответствующим ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации .

Заявитель полагал, что оспариваемым пунктом постановления мэра на него возлагаются дополнительные обязанности, не предусмотренные никакими правовыми актами, что ведет к неоправданному ограничению и нарушению его права собственности.

В обоснование правомерности включения в постановление пункта 3.5 мэрия ссылалась на п. 3 ст. 60 ГрадК РФ 1998 г., согласно которому органам местного самоуправления предоставлено право вводить дополнительные требования к проекту застройки в соответствии с местными условиями, в том числе требования к проектированию и строительству в зонах охраны памятников истории и культуры, озеленению территорий, размещению архитектурных объектов, малых форм, рекламы, вывесок и другой визуальной информации и иные требования.

Суд апелляционной инстанции справедливо указал, что мэрия не представила доказательств существования особых местных условий, которые вызвали бы необходимость в предъявлении к проекту застройки дополнительных требований, а также не доказала, что возложение на общество обязательств по выполнению проекта строительства жилого комплекса с обязательным размещением помещений скорой помощи и автостоянки для машин скорой помощи соответствует градостроительным регламентам, правилам землепользования и застройки. При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было оставлено в силе, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены решений судов первой и апелляционной инстанций.

ГрадК РФ четко разграничены полномочия различных уровней власти по выдаче раз-

решений на строительство. Согласно ч. 4 ст. 51 ГрадК РФ разрешение на строительство выдается соответственно органом местного самоуправления поселения, городского округа, муниципального района по месту нахождения земельного участка, за исключением разрешения на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент (ст. 36 ГрадК РФ), а также разрешения на строительство объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков (ст. 49 ЗК РФ).

Поскольку в ст. 51 ГрадК РФ не определено, какой именно орган местного самоуправления уполномочен на выдачу разрешений на строительство, в литературе высказываются опасения, что любой орган муниципального образования может на основании распорядительного документа органа власти осуществлять полномочия в области архитектуры и градостроительства13.

По нашему мнению, опасения несколько преувеличены, поскольку ст. 34 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»14 предусматривает обязательность наличия местной администрации как исполнительно-распорядительного органа в структуре органов местного самоуправления. Местная администрация наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения, структура местной администрации, в которую могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы, утверждается представительным органом муниципального образования, что позволяет учитывать особенности муниципального образования. Таким образом, отсутствуют законные возможности наделения на основании распорядительного документа полномочиями на выдачу разрешений на строительство каких-либо иных органов местного самоуправления, кроме входящих в структуру местной администрации. В тех случаях, когда соответствующие разрешения выдаются не уполномоченными на то органами, разрешения признаются недействительными в судебном порядке. Так, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 апреля 2000 г.15, товарищество собственников жилья обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к

Администрации Краснооктябрьского района г. Волгограда о признании недействительными п. 7 и п. 8 решения межведомственной Комиссии при Администрации Краснооктябрьского района г. Волгограда, которыми разрешено ряду граждан строительство балконов к их квартирам в многоквартирном доме, находящемся в управлении истца. Установлено, что оспариваемое решение было принято с нарушением положений Порядка перепланировки и реконструкции жилых и нежилых помещений в жилых домах, утвержденного постановлением Главы Администрации Краснооктябрьского района и Администрации области, а также с превышением своей компетенции, поскольку межведомственная Комиссия не уполномочена выдавать разрешения на строительство балконов. Кроме того, любое решение межведомственной комиссии для возникновения правовых последствий должно быть оформлено постановлением Администрации района. Исковые требования судом первой инстанции удовлетворены, суд кассационной инстанции оставил решение без изменения.

ГрадК РФ установил исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство (ч. 7 и 9 ст. 51). В числе документов, прилагаемых к заявлению, указан градостроительный план земельного участка, форма которого устанавливается Правительством РФ.

Согласно 4.1 ст.4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»16 до установления Правительством РФ такой формы (но не более чем через пять лет со дня введения ГрадК РФ в действие) для получения разрешения на строительство застройщик направляет орган местного самоуправления кадастровый план земельного участка. В связи с тем, что в таком случае проектная документация разрабатывается на основе архитектурно-планировочного задания, то, соответственно, для получения разрешения на строительство необходимо представлять также и архитектурно-планировочное задание.

К заявлению на выдачу разрешения на строительство как в отношении тех объектов, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе, так и объектов, государственная экспертиза проектной документации которых не проводится в обязательном порядке, может быть приложено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации. Оно также должно быть оценено органами местного самоуправления при принятии решения о выда-

че разрешения строительство или об отказе в выдаче такого разрешения17.

ГрадК РФ установлены особенности получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. Так, в отличие от ГрадК РФ 1998 г., не требуется подготовки проектной документации для объектов индивидуального жилищного строительства, при этом для строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов необходимо разрешение на строительство, для получения которого к заявлению наряду с правоустанавливающими документами на земельный участок, градостроительным планом земельного участка прилагается схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Как отмечается в литературе, при подготовке схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства необходимо исходить из требований градостроительного плана земельного участка, до утверждения Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка — руководствоваться действующими градостроительными и строительными нормами и правилами18.

Детально регламентирован порядок действий органа местного самоуправления с момента поступления заявления о выдаче разрешения на строительство: в течение десяти дней со дня получения указанного заявления орган местного самоуправления проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводит проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Основаниями для отказа в выдаче разрешений на строительство являются: отсутствие необходимых документов; несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В случае, если в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» для получения разрешения на строительство предоставлялся не градостроительный, а кадастровый план земельного участка и архитектур-

но-планировочное задание, на основе которого разрабатывалась проектная документация, то орган местного самоуправления проверяет соответствие проектной документации архитектурно-планировочному заданию, а не требованиям градостроительного плана. Соответственно, орган местного самоуправления не может отказать в выдаче разрешения на строительство по такому основанию, как несоответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, но может отказать при несоответствии такой документации архитектурно-

Из анализа ч. 7, 9, 13 ст.51 ГрадК РФ следует, что при поступлении заявления о выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства орган местного самоуправления должен проверять на соответствие требованиям градостроительного плана не проектную документацию (поскольку ее подготовка не требуется), а схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта. Если для получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства представлялся не градостроительный, а кадастровый план земельного участка, в выдаче разрешения может быть отказано, если схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта не соответствует действующим градостроительным и строительным нормам и правилам. При этом получения архитектурно-планировочного задания и подготовки проектной документации не требуется19.

Важное значение имеет закрепление возможности выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Выдача разрешений на строительство осуществляется без взимания платы.

Форма разрешения на строительство была утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. «О форме разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»20.

ГрадК РФ значительно расширил по сравнению с ГрадК РФ 1998 г. перечень случаев, когда разрешение на строительство не требуется. В него вошли: строительство гаража на земельном участке, предоставленном

физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.); строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не застрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; иные случаи, если в соответствии с ГрадК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется. Так, перечень ГрадК РФ не является исчерпывающим, субъекты РФ могут определять и иные объекты, для строительства которых не требуется разрешение.

Анализ нормативных актов свидетельствует о том, что законодательством субъектов РФ напротив, существенно расширяется перечень объектов и видов строительной деятельности, требующих получения разрешения на строительство, что ведет к противоречию соответствующих нормативных актов указанной норме ст.51 ГрадК РФ. Так, согласно Закону г. Москвы от 9 июля 2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешения на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве»; Порядку рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы и принятии решений о строительстве, реконструкции, утвержденному Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2005 г. № 43-ПП разрешение на строительство в городе Москве требуется при новом строительстве объекта, реконструкции, реставрации, установке нестационарных объектов, использовании территории, ее благоустройстве, капитальном ремонте зданий и покраске фасадов, перепланировке и переоборудовании помещений.

Согласно Закону Челябинской области от 8 октября 1996 г. № 34-03 «О правилах благоустройства городов и других населенных пунктов Челябинской области и административной ответственности за их нарушение» (с изм. от 19 декабря 2002 г.)21 разрешение на строительство новых, установку и перенос существующих киосков, павильонов, летних кафе, овощных базаров и других форм ста-

ционарной уличной торговли выдаются управлениями архитектуры и градостроительства. Разрешение на строительство и установку типовых киосков, павильонов, палаток выдается местными администрациями по согласованию с управлениями архитектуры и градостроительства. Запрещается самовольное строительство разного рода хозяйственных и вспомогательных построек (дровяных сараев, будок, гаражей, голубятен, теплиц и пр.) на дворовых территориях и приусадебных участках без получения разрешения в установленном порядке.

Согласно ч.З ст.З ГрадК РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить ГрадК РФ, следовательно, указанные положения нормативных актов субъектов РФ подлежат приведению в соответствие с ГрадК РФ. Это же требование касается и нормативных актов органов местного самоуправления (ч.4 ст.З ГрадК РФ)22.

Таким образом, при регулировании отношений по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, в том числе по выдаче разрешений на строительство первостепенную важность имеет вопрос об отнесении законодательства о градостроительной деятельности к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. От решения этого вопроса зависит исполнение требования ч.З и 4 ст.З ГрадК РФ о приведении нормативных актов субъектов Российской Федерации и актов органов местного самоуправления, противоречащих ГрадК РФ, в соответствие с положениями федерального законодательства.

1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. (далее — ЗК РФ)// Российская газета. 2001. 30 октября.

2 Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. (далее — ГрадК РФ)// Российская газета. 2004.30 декабря.

3 СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473.

4 См.: Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. (далее — ГрадК РФ 1998г.))// СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069.

s См.: Герасимов А. Разрешение на строительство// Строительство и право. 2005. № 12. С. 67.

6 См.: Корнийчук Г.А. Документальное оформление строительных работ//Строительство и право. 2005. № 2. С. 71; Малумов А.Ю. Лицензия на строительную дея-

тельность// Строительство и право. 2005. № 3. С. 17; Маскигина Е.В. Реконструкция объектов// Строительство и право. 2005. № 3. С. 54.

7 См.: Бандорин JI. Заложен фундамент градостроительства// Строительство и право. 2005. № 11. С. 50.

8 См.: Комментарий к Градостроительному кодексу РФ (под ред. С.А. Боголюбова)// Строительство и право. 2005. № 12. С. 29.

9 См.: Москвин-Тарханов М., Живетьев Ю. О проекте Градостроительного кодекса Российской Федерации// Городское управление. 2004. № 11. С. 34; Постановление Московской городской Думы от 13 апреля 2005г. №82 «О запросе в Конституционный Суд Российской Федерации»// Строительство и право. 2005. № 7. С. 90.

10 См.: Гладких С.Р., Гредасов A.B., Щербинин С.С. Правовая природа и юридическая квалификация соглашений между органами местного самоуправления и инвесторами о строительстве объектов недвижимости// Право и экономика. 2003. № 11. С. 27; Ханатаев Г. Застройка и новый Градостроительный кодекс РФ// Хозяйство и право. 2005. № 7. С. 10.

11 СПС «Гарант» (документ официально опубликован не был).

12 Гражданский кодекс Российской Федерации (далее -ГК РФ). Часть первая от 30 ноября 1994 г. (с изм. и доп.)// СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

13 См.: Кровяков Ю. Парламентские слушания о проекте Градостроительного кодекса Российской Федерации// Городское управление. 2004. № 11. — С. 34.

14 Федеральный закон от 6 октября 2003г.// СЗ РФ. 2003г. № 40. Ст. 3822.

15 СПС «Гарант» (документ официально опубликован не был).

16 Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. // Российская газета. 2004. 30 декабря.

17 См.: Ливитина В.В. Высокое качество проектных решений — залог эффективного строительства// Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. — 2005. — № 7. — С. 71; Леушин В.Ю., Малаханова Т.Б. О качестве проектов строительства объектов коммунального хозяйства// Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века.

2004. № 3. С. 56; Негосударственная экспертиза проектной документации: Комментарий// Городское управление. 2005. № 9. С. 59; Проблема безопасности возводимых объектов и сооружений/ Главгосэкспертиза России// Городское управление. 2004. № 11. С. 9.

18 См.: Комментарий к Градостроительному кодексу РФ (под ред. С.А. Боголюбова)// Строительство и право. 2005. № 12. С. 31.

19 См.: Комментарий к Градостроительному кодексу РФ (под ред. С.А, Боголюбова)// Строительство и право. 2005. №12. С. 31.

20 СЗ РФ. 2005. № 48. Ст. 5047.

21 Сборник законов и нормативных правовых актов Челябинской области. 1996. № 9. С. 2349.

22 Решение Челябинской городской Думы от 28 октября 2003г. «Об утверждении правил производства земляных и иных работ, влекущих нарушение благоустройства или естественного природного ландшафта на территории города Челябинска»// Челябинск за неделю. 2003. 14 и 21 ноября.

Источник: cyberleninka.ru

Разрешение на строительство

Тип документа:
Дата начала действия: None
Опубликован:

Кодекс РФ Кодекс РФ Кодекс РФ Постановление Правительства РФ Постановление Правительства РФ Федеральный закон Федеральный закон Постановление Правительства РФ Приказ Минрегиона России Образцы документов и формы отчетности Приказ Главгоссвязьнадзора при Минсвязи России

Материал актуален на 08.09.2014

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных в пункт 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

К заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 ГрК РФ), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 ГрК РФ;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6_2 ст.51 ГрК РФ случаев реконструкции многоквартирного дома;

6_1) в случае проведения реконструкции государственным (муниципальным) заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, на объекте капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого является государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и полномочия учредителя или права собственника имущества, — соглашение о проведении такой реконструкции, определяющее в том числе условия и порядок возмещения ущерба, причиненного указанному объекту при осуществлении реконструкции;

6_2) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме;

7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Требования к заявлению не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг

К заявлению также может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Не требуется выдача разрешения на строительство в случае :

— строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства

— строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)

— строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования

— изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом

— иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство уполномоченный орган направляет копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации, объектов обороны и безопасности, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 ст.51 ГрК РФ. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет

Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, срок действия разрешения на строительство может быть продлен уполномоченным на выдачу разрешения органом власти по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.

Согласно ч.12 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции . При этом под этапами строительства, реконструкции следует понимать достаточно широкий круг работ. Это могут быть подготовительные работы, например, связанные со сносом сооружения для нового строительства, или демонтаж отдельных конструкций при реконструкции, земляные работы по устройству котлованов, устройство фундаментов, строительство отдельных блоков объекта и т.д.

Источник: library.fsetan.ru