Чтобы здание признали самостроем и по решению суда сравняли с землей, его владельцу достаточно допустить всего один промах — начать стройку без согласования с властями. Из-за отсутствия необходимых разрешений под бульдозер может попасть не только ларек или гостиница, но и обычный частный дом. Не говоря уже о том, что такая недвижимость не считается собственностью, а значит, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни оставить в наследство. Впрочем, судебная практика показывает: в определенных обстоятельствах у нарушителей есть шанс выйти из тени.
Как «амнистировать» нелегальную постройку, рассказывает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова).
Для тех, кто уже возвел строение без ведома чиновников и теперь решил его оформить, единственный выход — признать право собственности на объект в судебном порядке. Сделать это будет непросто, но возможно: 222 статья Гражданского кодекса РФ позволяет узаконить сооружение, даже не имея на руках разрешения на строительство. Да и отечественная Фемида в подобных делах проявляет лояльность к гражданам и организациям. Так, по статистике Верховного суда, если в суд с требованиями о сносе самостроя обращаются чиновники и прокуроры, их требования удовлетворяются в 60% случаев. Если же в суд обращаются сами владельцы самостроев, то решения в их пользу принимаются почти в 90% случаев.
Что такое самовольная постройка?
Но прежде чем нанимать адвокатов и бежать в суд с подачей иска, необходимо убедиться в двух вещах:
а) у вас достаточно аргументов, чтобы выиграть процесс;
б) вы действительно нарушили закон.
Начну со второго пункта. По общему правилу, перед тем как возвести любой мало-мальски серьезный капитальный объект на своем участке, вы обязаны получить официальное одобрение от муниципалитета. Но есть исключения.
Главным образом это постройки на дачных и садовых наделах, гаражи, расположенные на земле, которая не предназначена для ведения бизнеса, а также различные вспомогательные сооружения — бани, сараи, теплицы, небольшие склады и бытовки. Если ваша «несогласованная» недвижимость относится к одной из этих категорий, Росреестр зарегистрирует ее в упрощенном режиме без какой-либо разрешительной документации. Владельцу достаточно предъявить правоустанавливающую бумагу на участок и собственноручно заполненную декларацию о создании объекта или технический план (с 1 января 2017-го требуется для дач, садовых домов и прочих загородных строений). Во всех остальных случаях без суда не обойтись, и исход тяжбы будет напрямую зависеть сразу от нескольких факторов.
Первый из них — на каком праве вам принадлежит территория под зданием. По закону для легализации самостроя земля должна быть либо в собственности, либо в постоянном пользовании, либо в пожизненном наследуемом владении. Если речь идет об аренде, то определяющее значение имеют условия договора, а именно, выражал ли хозяин участка свое согласие на конкретную стройку или нет.
Шоу 40+ #2.30 «Неполучение разрешения на строительство как признак (?) самовольности постройки»
Допустим, вы получали надел для установки нестационарного ларька, а сами возвели на нем торговый центр с фундаментом и кирпичной кладкой. Тут и говорить не о чем — с вероятностью 99% суд откажет в иске. И наоборот, поставив загородный коттедж на выделенной именно для этого земле, пусть и самовольно, арендатор обеспечивает себе неплохие шансы на победу в споре.
Кроме того, следует заранее удостовериться, что категория и вид разрешенного использования участка, как минимум, позволяют вести капитальное строительство, а лучше — полностью соответствуют типу незаконной постройки. Сведения, необходимые для такой проверки, можно найти в кадастровом паспорте надела, приказе Минэкономразвития № 540 и в Земельном кодексе (последние настоятельно рекомендую хотя бы полистать).
Так, для частного жилого дома идеальным вариантом являются земли ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта. А вот расположенную там же многоэтажку узаконить вряд ли получится — помешает нецелевое освоение территории. На огородах и полевых участках строиться нельзя в принципе, разве что удастся постфактум перевести сотки в нужную категорию или изменить их назначение. Но здесь опять же понадобится согласование местных властей.
Еще один ключевой момент — характеристики самого здания. В рамках разбирательства истцу придется доказать, что самострой удовлетворяет всем строительным нормам, требованиям по планировке территории, местным правилам землепользования и застройки, а также не нарушает ничьих прав, не угрожает жизни и здоровью граждан.
Как правило, на большую часть этих вопросов отвечает обязательная судебная строительно-техническая экспертиза. Только ее заключение вполне может быть не в вашу пользу. Так что если есть сомнения в качестве постройки, лучше подстраховаться и до подачи иска заказать независимое исследование. Оно выявит все недочеты, и у вас будет время их исправить, а при отсутствии каких-либо нареканий суд учтет его результаты без назначения дополнительной проверки.
Важную, если не сказать решающую роль при рассмотрении исков о самостроях играет тот факт, пытался ли владелец получить разрешение до и во время строительства. И насколько обоснованно чиновники ему отказали.
Два года назад Верховный суд настоятельно рекомендовал судьям учитывать этот нюанс при принятии решений (определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15- 6 и от 13.01.2015 № 18-КГ14-168). Те охотно следуют совету и крайне редко становятся на сторону истцов, которые даже не связывались с местной администрацией или получили от нее правомерный отказ.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, загодя соберите все документы, подтверждающие ваше обращение к властям. Если их нет — напишите заявление на получение разрешения прямо сейчас. Обычно госорганы отвечают на такие просьбы формальной отпиской. Для тяжбы этого хватит.
Когда доказательная база собрана, истцу останется лишь правильно составить заявление, подать весь комплект документов в суд и дождаться, когда тот примет решение. При положительном результате судебный акт станет основанием для регистрации права собственности на бывший самострой.
Обобщая сказанное выше, можно сделать простой вывод: чтобы самовольная постройка попала в базу Росреестра, отсутствие разрешения на строительство должно быть ее единственным недостатком. А владелец обязан приложить все возможные усилия, дабы этот недостаток законным способом устранить.
Источник: www.n-s-k.net
Разрешение на строительство самовольно возведенного строения
При этом сам сгоревший торговый центр в его нынешнем виде, как выяснилось, вообще нельзя было эксплуатировать, поскольку по проекту там предусматривалось совсем другое.
Фото: www.telegra.ph
В рамках расследования трагедии в Кемерово Главное управление по расследованию особо важных дел Следственного комитета РФ возбудило уголовное дело в отношении начальника Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области Танзилии Комковой (на фото слева), которой инкриминируют ч. 3 ст. 285 УК РФ (злоупотребление должностными полномочиями). К слову, уже после возбуждения уголовного дела по факту пожара и гибели людей в ТЦ г-жа Комкова спешно улетела в Москву, чтобы, по ее словам, «отдохнуть у подруги», и была принудительно доставлена в Кемерово .
По версии следствия, «она не приняла мер по пресечению эксплуатации самовольно возведенного здания торгово-развлекательного комплекса «Зимняя вишня» в городе Кемерово без разрешения на строительство (выделено нами — Ред.) , что повлекло гибель посетителей торгового центра». Следствие проверит действия арестованной чиновницы и на предмет коррупционной составляющей.
По данным Telegram-канала «112», проект сначала приняла Елена Комкова (на фото справа) из ныне упраздненного городского комитета строительного контроля г. Кемерово. Затем она отнесла документы на согласование в областной стройнадзор, который тогда возглавляла ее свекровь Танзилия Комкова. После этого, по словам самой задержанной Комковой, проект одобрил тогдашний вице-мэр города по вопросам городского развития Андрей Калинин.
Все эти чиновники явно не страдали от излишней скромности. Например, та же Танзилия Комкова, в течение 8 лет возглавлявшая областной стройнадзор и согласовавшая строительство ТЦ «Зимняя вишня», по информации «112» имеет 7 квартир, а ее годовой доход составляет 1,7 млн руб.
По версии следствия, инспекция Госстройнадзора была заинтересована в затягивании проверок ТЦ.
«Сын инспектора был сотрудником кондитерской фабрики, который участвовал в проверке здания, поэтому Комкова действовала в интересах своего сына», — привела доводы следствия судья Инна Михайленко.
Любопытная информация есть в Сети и о бывшем вице-мэре Андрее Калинине (он работал в этой должности до апреля 2016 года). В частности, его брат Максим Калинин провел 9 лет за решеткой за вооруженный разбой, бандитизм и незаконное хранение оружия. Его поймали на месте преступления, когда он с подельниками с автоматическим оружием в руках, уложив лицами в пол продавщиц, грабил салон меховой одежды. В колонии брат вице-мэра столицы Кузбасса пользовался авторитетом и поддержкой местных воров в законе. Позже, выйдя на свободу, Максим Калинин разбился в автокатастрофе, находясь за рулем в состоянии наркотического опьянения.
Супруга экс-вице-мэра Ирина, по утверждениям СМИ, всегда занималась строительством, да и сам он и сейчас в этом бизнесе. В частности, в 2014—2016 годах компания «СМУ-108», совладелицей которой была Ирина, получила от мэрии города подрядов более чем на 275 млн руб. В настоящее время Андрей Калинин возглавляет крупного застройщика «Програнд», которое является аффилированным предприятием УГМК-Холдинг (2-е место в ТОП региона) и участвует в реализации целого ряда масштабных проектов по строительству жилых микрорайонов.
Впрочем, сам Андрей Калинин (на видео) уже поспешил, что называется, на голубом глазу заявить, что ответственность за разрешение на строительство ТЦ «Зимняя вишня» должны нести… областные чиновники. Он пояснил, что, хотя сам, будучи вице-мэром города по строительству, и подписывал разрешительные документы, но они были не единственными бумагами.
«Для того чтобы выдать разрешение на строительство, необходимо четыре документа: это право собственности или аренды на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проект и экспертиза, — напомнил бывший вице-мэр. — Что касается объекта «Зимняя вишня» — все понимают, что данный проект прошел экспертизу у чиновников Кемеровской области. Нужно понимать, что там за профессионалы сидят, которые согласовывают экспертизы школ, детских садов и прочей инфраструктуры», — резюмировал он.
Как видим, бывший профильный заместитель мэра города, в котором располагался сгоревший торговый центр, с легкостью свалил вину за трагедию на «профессионалов» из области. Что тут можно сказать? На ум сами собой приходят строки филатовского «Федота-стрельца»: «Ну и ушлый вы народ — ажно оторопь берет! Всяк другого мнит уродом, несмотря, что сам урод».
Таким образом, объект, как сообщил Следственный комитет, был возведен без разрешения на строительство. Однако его проект был согласован во многих высоких инстанциях. Но давайте разберемся, а что, собственно, было согласовано? Как выяснил «112», «Зимнюю вишню» проектировали вовсе не как торговый, а как спортивно-развлекательный комплекс. По архитектурному проекту никаких магазинов в здании быть не должно, утверждает интернет-издание.
Источник: «112»
Например, на третьем этаже, по проекту должен располагаться бильярдный зал, но, согласно информации на сайте «Зимней вишни», там были боулинг и магазин детской одежды.
Подпись: Источник: «112»
На втором предполагалось организовать лазерный пейнтбол, но вместо него поставили кучу торговых павильонов.
Подпись: Источник: «112»
«Ни застройщик, ни тем более стройнадзор, вообще не следят за тем, что на самом деле реализуется по проекту, который был утвержден, — сказал в интервью порталу ЕРЗ президент Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) Шота Гордезиани. — Объект принимается в эксплуатацию только после того как строительный надзор выдаст заключение о соответствии (ЗОС). То есть тем самым стройнадзор берет на себя ответственность за то, что выполненный объект соответствует проектным решениям.
А что на деле? Нет именно надзора за ситуацией на объекте. В случае с «Зимней вишней» надзорное ведомство само является основным виновником трагедии: потому что в Кемерове объект был сдан с отступлениями от проекта. Так что это прямая вина органов стройнадзора», — заключил эксперт.
Фото: пресс-служба МЧС РФ
В этих условиях пожар мог произойти в любой момент. «Экономили при строительстве на всем, а после ввода в эксплуатацию, нагрузка на электропроводку из-за большого количества арендаторов, многократно возросла, — отмечает «112». — При такой нагрузке там должна была быть заново проложена электропроводка, заново рассчитана ее мощность, должна была быть и исправно работать система дымоудаления и пожаротушения. По факту же, даже простое оповещение о пожаре отключили».
К слову, по утверждениям МЧС, это ведомство не согласовало специальные технические условия, которые были необходимы для введения в эксплуатацию ТЦ «Зимняя вишня» после его реконструкции.
Между тем ответственной за соблюдение на объекте пожарной безопасности была генеральный директор компании «Кемеровский кондитерский комбинат» (этому предприятию принадлежало здание ТЦ) Юлия Богданова, которая, как и управляющая торговым центром «Зимняя вишня» Татьяна Судденок, арестована на период проведения следственных действий.
Как сообщает Следственный комитет, в ходе следствия установлено, что Богданова «неоднократно уведомлялась своими подчиненными о недостатках системы противопожарной безопасности здания. Однако при этом, всецело занимаясь лишь сдачей в аренду новых торговых площадей, она не предпринимала никаких мер к устранению недостатков».
Очевидно, что количество серьезных вопросов к надзорным инстанциям будет только расти. И есть все основания полагать, что список фамилий задержанных в связи с кемеровской трагедий (а таковых на сегодняшний день числится 7 человек) не окончательный, и еще пополнится.
Источник: erzrf.ru