Разрешение строительства дома у реки

На использование водоохранных зон накладываются ограничения. В них может быть осуществлено частное строительство. Однако процесс предполагает соблюдение ряда правил. По этой причине важно заранее разобраться, какие ограничения по строительству имеет водоохранная зона водного объекта.

Такие места обладают особым правовым статусом. Процесс их использования регулируется действующим регламентом. О том, что такое водоохранная зона по закону, о существующих ограничениях на строительство, когда возведение зданий и сооружений запрещено, поговорим далее.

Что такое водоохранная зона

Понятие охраняемой территории закрепляется в Водном кодексе РФ. Определение фиксирует статья 65. В ней говорится, что земля, прилегающая к берегу водоема, может быть использована для хозяйственных, культурных и строительных целей, но с соблюдением особых условий. Это делается для того, чтобы защитить водоемы от загрязнения и иного ущерба.

Таким образом закон гарантирует сохранность обитающих там животных и водных растений. Для сохранения природного баланса закон фиксирует правила использования земель и строительства на них объектов, а также наказание за нарушение принятых постановлений. Регламент использования водоохранных зон зафиксирован законодательством.

Как построить дом у воды, чтобы его не снесли?

Когда строительство на береговой полосе запрещено

Уполномоченные органы стремятся предотвратить нарушение водного законодательства. Это делается для того, чтобы избежать проблем, с которыми можно столкнуться после завершения строительства на береговой полосе. Неприятности могут возникнуть и при оформлении свидетельства на право собственности.

Получая разрешение на застройку, гражданин должен соблюдать нормы закона и быть готов столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Поэтому эксперты рекомендуют выполнить предварительное согласование и получить разрешение на строительство и только потом заниматься непосредственно возведением зданий и сооружений на берегах водохранилищ. В иной ситуации можно столкнуться с потребностью в уплате штрафа за нарушение, которое было доказано.

Существует риск получения предписания на снос возведенного на береговой линии здания. Отменить такое решение может быть очень трудно. Согласно действующему законодательству, запрещено строительство в прибрежной зоне, размер которой составляет 20 м от кромки воды. Если дом или хозяйственные постройки были размещены ближе, их снесут по судебному постановлению. 20-метровое ограничение действует всегда.

Нельзя устанавливать заборы и иные заграждения, препятствующие доступу третьих лиц к водоему.

Если гражданин огородил часть береговой зоны и создал неудобства для его посещения, ему выпишут штраф и заставят снести заграждение. Потребность в оплате ликвидационных работ ложится на плечи нарушителя. Если лицо отказывается платить, средства будут взысканы в порядке исполнительного производства.

Ограничения на строительство вблизи водоема

Строительство в водоохранной зоне реки по законодательству должно осуществляться с соблюдением установленных нормативов. Береговая полоса утверждена законом. Она становится отправной точкой для проведения всех измерений.

Чтобы понять, сколько метров составляет протяженность прибрежной зоны, необходимо обратиться к закону. Разрешение на ИЖС также предоставляется с учетом этого показателя. Использование Береговой полосы может осуществляться строго соблюдением ограничений на различные виды деятельности. Процесс зависит от удаленности от истока водоема.

Ширина полосы, на которой нельзя строится, для рек составляет:

• 50 м от кромки воды, если от истока менее 10 км;
• 100 метров от кромки воды, если исток расположен на расстоянии 10-50 км;
• 200 м от кромки воды, если исток расположен на расстоянии более 50 км.

Если планируется осуществление строительства рядом с озерами или иными замкнутыми водохранилищами, расчет отступа будет осуществляться в зависимости от площади поверхности объекта. Так, если размер озера меньше 0,5 километра, величина водоохранной зоны составит 50 м. Правило действует в отношении природных и искусственных водоемов.

Если речь идет о море, значение показателя будет существенно выше. Оно составит минимум 500 м. Причал нужно размещать правильно. Если протяженность реки не превышает 10 км, защитная зона совпадает с берегом. Однако из правила бывают исключения. Они касаются строительства, которое разрешено возле ручья или небольшой реки.

Отступ от берега должен составлять 50 м. Иначе считается, что гражданин допустил нарушение.

Дополнительно необходимо соблюдать следующие требования и ограничения:

• В водоохраняемой зоне запрещено создавать летние загоны и пасти скот.
• Нельзя применять сточные воды для каких-либо сельскохозяйственных потребностей. Если земельный участок расположен вблизи водоема, после полива и орошения сточные воды попадут в него.
• В водоохраняемой зоне запрещается стихийная и плановая стоянка всех видов транспорта. Его передвижение также запрещено.
• Нельзя организовывать захоронение животных, кладбище или хранение промышленных отходов. Правило особенно актуально, если речь идет о веществах повышенной токсичности.
• Запрещено осуществлять запашку участков в водоохранной зоне. Нельзя воздействовать на береговую линию при помощи тяжелой техники.

Выяснив, можно ли строить в водоохранной зоне водного объекта, гражданин должен четко соблюдать установленные правила. Потребуется получить необходимые разрешения на возведение дома.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

(11 голосов, в среднем: 5 из 5)

комментария 3

Тут вопрос в том, что когда речь идет о строительстве какого-то государственного объекта, то иногда на нормы смотрят сквозь пальцы. А вот к частникам требования по всей строгости. Но в любом случае нормы приходится учитывать, чтобы потом придраться не к чему было.

У меня была такая ситуация. Купили землю возле водоема. А потом возник вопрос – можно ли строиться возле него? Прочитала много разных законов и статей по этой теме. Данная статья помогла прояснить ситуацию.

Спасибо автору за содержательный текст!

Были с семьей на пруду Краснознаменский за пос.Юровка Анапского района. Пришлось заплатить и за отдых и за стоянку машины,вода в пруду грязная, построены беседки,домики и баня прямо около воды и весь мусор и сливные воды идут в пруд, а мы должны еще и платить за эту рыбу, скот прямо по берегу гуляет, вообще не осталось мест,где просто с детьми можно отдохнуть…ни воды, ни берега, ни рыбы..сколько же они всем платят, чтобы быть такими хозяевами.

Что такое водоохранная зона

Водоохранная зона — это особая территория, примыкающая в береговой линии (границе водного объекта), на которой устанавливается специальный режим использования земельных участков, объектов недвижимости и осуществления хозяйственной деятельности человека.

К водным объектам, на которые распространяется действие Водного кодекса Российской Федерации, относятся: водохранилища, озера, реки, ручьи, каналы, моря и даже океаны.

Целью установления водоохранных зон и особо режима использования недвижимости является сохранение экологического благополучия водного объекта: предотвращение его загрязнения, засорения и истощения вод, сохранение водных биологических ресурсов, растительного и животного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы — это территории с дополнительными ограничениями. Режим использования недвижимости в границах таких защитных полос еще более строгий по сравнению с водоохранными зонами.

С точки зрения градостроительства и кадастра недвижимости водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы водных объектов — это зоны с особыми условиями использования территорий.

Как устанавливаются и закрепляются на местности водоохранные зоны

За пределами населенных пунктов водоохранная зона и прибрежная защитная полоса пресноводного объекта (водохранилища или реки) устанавливается от береговой линии (границы водного объекта), особые зоны моря устанавливаются от линии максимального прилива.

При наличии на территории населенного пункта набережных со специальными парапетами и централизованных систем водоотведения прибрежные защитные полосы совпадают с этими парапетами. При их отсутствии водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы устанавливаются также от местоположения береговой линии (границы водного объекта).
На местности водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы закрепляются специальными информационными знаками, которые представляют собой металлические щиты синего цвета с надписью «Водоохранная зона (или Прибрежная защитная полоса). В соответствии с законодательством Российской Федерации установлен специальный режим хозяйственной деятельности»

Какой ширины может быть водоохранная зона

Как правило, ширина водоохранной зоны составляет от 50 до 200 метров, ширина прибрежной защитной полосы — 50 метров.
В зависимости от вида, категории водного объекта и географических условий (уклона берега) для него могут быть установлены водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы различной ширины.
Прибрежная защитная полоса водного объекта устанавливается в зависимости от уклона прилегающего к береговой линии побережья (точные данные приведены в таблице № 2).
Для водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нагула, нереста или зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой, обе зоны имеют ширину в 200 метров от береговой линии

Особо ценные водные объекты имеют высшую категорию рыбохозяйственного значения. Сведения о категории водного объекта можно проверить в Федеральном агентстве Российской Федерации по рыболовству и его территориальных органах. Запрос в Росрыболовство может отправить физическое или юридическое лицо, в том числе с помощью официального сайта ведомства или через портал «Государственные услуги».

Водоохранная зона моря (океана) устанавливается в размере 500 метров.

Отдельным нормативно-правовым актом установлены границы водоохранной зоны водной жемчужины нашей страны — озера Байкал. Водоохранные зоны рек и их частей, помещенных в коллекторы закрытого типа, не устанавливаются.

Что запрещено в границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов

В границах водоохранных зон запрещаются:

• использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
• размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
• осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
• движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
• размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (с исключениями), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
• размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;
• сброс сточных, в том числе дренажных, вод;
• разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (с исключениями).

В границах прибрежных защитных полос дополнительно запрещаются:

• распашка земель;
• размещение отвалов размываемых грунтов;
• выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Разрешено ли строительство в водоохранной зоне

Да, в соответствии с пунктом 16 статьи 65 Водного кодекса РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 29.07.2017) в границах водоохранных зон допускается строительство, реконструкция и эксплуатация объектов недвижимости при условии соблюдения охраны водного объекта в соответствии с законодательством Российской Федерации в сфере водных ресурсов и охраны окружающей среды.

Хозяйственный или иной объект, в том числе объект недвижимости, расположенный или проектируемый в границах водоохранной зоны должен быть оборудован сооружением, которое обеспечивает защиту водного объекта от засорения, заиления, загрязнения и истощения вод. К таким сооружениям относятся:

• централизованные системы водоотведения (канализация, ливневые системы);
• системы отведения сточных вод;
• очистные сооружения;
• сооружения для сбора отходов.

Осуществляя проектирование и строительство в водоохранной зоне, важно помнить, что береговая полоса всегда должна оставаться свободной для беспрепятственного доступа граждан к водному объекту.

Что такое береговая полоса?

Береговая полоса — это полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта), она предназначена для общего пользования, а значит не может быть занята объектом недвижимости. Как правило, ширина береговой полосы составляет 20 метров (в отдельных случаях — 5 метров).

Как проверить, находится ли земельный участок в водоохранной зоне

Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы считаются установленными с момента внесения сведения о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН, ранее ГКН — Государственный кадастр недвижимости).

Для того, чтобы проверить: попадает ли земельный участок или объект недвижимости в границы водоохранной зоны (прибрежной защитной полосы) необходимо воспользоваться Публичной кадастровой картой (http://pkk5.rosreestr.ru/):

• выполнить поиск интересующего земельного участка или объекта недвижимости, осуществив его визуально по карте или с помощью кадастрового номера;
• в разделе «Управление картой» поставить галочку напротив пункта «Зоны с особыми условиями использования территории» (водоохранные зоны на карте выделяются светло зеленым, салатовым цветом (пример));
• визуально определить пересечение границ водоохранной зоны и земельного участка.

Для документального подтверждения указанных сведений необходимо заказать выписку из ЕГРН.

Вместе с этим, важно понимать, что в настоящее время в ЕГРН внесены не все сведения о водоохранных зонах и не все они установлены в надлежащим порядке.

Кто устанавливает водоохранные зоны

Установление (утверждение) границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов осуществляется Федеральным агентством водных ресурсов и его территориальными органами (http://voda.mnr.gov.ru/).
Например, в Москве и Московской области, а также некоторых областях центральной части России, таких как Тверская и Тульская, это Московско-Окское бассейновое водное управление (БВУ), в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и других субъектах Северо-Западного федерального округа — это Невское-Ладожское БВУ. Аналогичным образом территория всей страны поделена на зоны ответственности территориальных органов Росводресурсов — бассейновые водные управления.

С целью внесения сведений в ЕГРН (а также ГВР — Государственный водный реестр) БВУ подготавливают Распорядительные акты об утверждении границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов.

Какие документы готовятся в отношении водоохранных зон

И кто осуществляет их подготовку, согласование

В соответствии с Приказом Росреестра № П/0465 от 15.09.2016 в отношении водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы необходимо формировать «Текстовое и графическое описание местоположения границ зоны с особыми условиями использования территории». Этот документ пришел в 2017 году на смену более привычным «Картам (планам) объектов землеустройства» (ЗОУИТ были исключены из перечня объектов землеустройства), однако практически не отличается от них.

Формирование такого документа осуществляет кадастровый инженер. Подготовленные материалы в обязательном порядке должны быть согласованы с территориальным органом Росводресурсов — Бассейновым водным управлением, в зоне деятельности которого расположен водный объект.

После согласования документов в БВУ и подготовки Распорядительного акта кадастровым инженером будут сформированы электронные XML-документы, заверенные усиленной электронно-цифровой подписью. БВУ самостоятельно направит их в ФГБУ «РосИНИВХЦ» — еще одно структурное учреждение Росводресурсов — для внесения в государственные реестры: ГВР и ЕГРН.

Ведение Государственного водного реестра осуществляет непосредственно ФГБУ «Российский информационный и научно-исследовательский водохозяйственный центр», а Единый государственный реестр недвижимости ведется органом кадастрового учета — Росреестром и его территориальными подразделениями: филиалами ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в субъекте Российской Федерации.

После успешного внесения сведений в государственные реестры водоохранную зону можно будет увидеть на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Возможна ли корректировка местоположения водоохранной зоны

Что делать если водоохранная зона установлена с нарушением

Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы водных объектов в соответствии с действующим законодательством устанавливаются картометрическим методом и имеют довольно низкую точность определения координат характерных точек, а значит и всех границ на местности.

Если земельный участок «попал» в водоохранную зону ошибочно (расстояние от него до водного объекта составляет значительно меньше 200 метров), то водоохранную зону необходимо корректировать. Для этого следует обратиться к кадастровому инженеру, который:

• на основании полевых геодезических работ с помощью спутникового оборудования произведет уточнение местоположения береговой линии (границы водного объекта);
• камерально рассчитает и скорректирует 200 метровую зону;
• подготовит Текстовое и графическое описание местоположения уточненной водоохранной зоны;
• согласует документы с территориальным органом Росводресурсов — Бассейновым водным управлением;
• сформирует электронные XML-документы и передаст их в БВУ для дальнейшего внесения в государственные реестры.

Иные зоны с особыми условиями использования территории

зоны оказывающие существенное влияние на проектирование и строительство объектов недвижимости, — зоны затопления, подтопления.

Помимо водоохранных зон и прибрежных защитных полос большое влияние на хозяйственную деятельность человека, на проектирование и строительство недвижимости и объектов инфраструктуры оказывают зоны затопления, подтопления водных объектов, они также относятся к зонам с особыми условиями использования территории.

Сведения о них находятся в Едином государственном реестре недвижимости, а также Государственном водном реестре, ознакомиться с ними можно с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра.

В границах зон затопления, подтопления водных объектов запрещается:

• размещение новых населенных пунктов;
• строительство объектов недвижимости без инженерной защиты от затопления, подтопления;
• использование сточных вод;
• размещение кладбищ, отходов производства, токсичных и отравляющих веществ;
• захоронение радиоактивных отходов;
• применение авиации при борьбе с вредными организмами.

Для установления таких зон также следует обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит «Текстовое и графическое описание местоположения границ зоны с особыми условиями использования территории», а также согласует его с:

• Федеральным агентством водных ресурсов (его территориальным органом — Бассейновым водным управлением); (http://voda.mnr.gov.ru/)
• Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (Управлением МЧС России по Федеральному округу); (http://www.mchs.gov.ru/)
• Федеральной службой по надзору в сфере природопользования; (http://rpn.gov.ru/)
• Федеральной службой по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды (только при определении границы зоны затопления); (http://www.meteorf.ru/)
• Федеральным агентством по недропользованию (только при определении границы зоны подтопления). (http://www.rosnedra.gov.ru/)

Границы зон затопления и подтопления считаются установленными со дня внесения сведений в ЕГРН.

Что еще нужно знать о водоохранных зонах водных объектов

1. Зоны с особыми условиями использования территории, в том числе водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и зоны затопления, подтопления, оказывают значительное влияние на кадастровую стоимость земельных участков и объектов недвижимости, так как с одной стороны устанавливают различные ограничения, а с другой — свидетельствуют об экологической обстановке.
2. Отсутствие на местности специальных информационных знаков не отменяет специальный режим хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон и не умаляет ограничений, накладываемых на земельные участки и объекты недвижимости.
3. Физические и юридические лица не уполномочены заключать договора подряда на установление границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос, таким правом наделено только Федеральное агентство водных ресурсов. Однако граждане и коммерческие компании могут выступать инициаторами уточнения (корректировки) таких зон с особыми условиями использования территории и заключать с кадастровыми инженерами соответствующие договора (при этом кадастровый инженер должен быть сотрудником юридического лица или индивидуальным предпринимателем).
4. Проектирование и строительство объектов капитального строительства в границах водоохранных зон должно вестись таким образом, чтобы береговая полоса (20 метров от береговой линии, границы водного объекта) всегда оставалась общедоступной для граждан, так как водные объекты являются объектами общего пользования.

Нарушение требований водного законодательства при строительстве и реконструкции может привести к невозможности получить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (или продлить Разрешение на строительство).

Недвижимость, расположенная вблизи водных объектов (озёр, рек, водохранилищ итп), всегда пользовалась особой популярностью среди частных застройщиков. Это объясняется прекрасной экологией, великолепными пейзажами и возможностью получить новые, уникальные возможности для загородного отдыха.

Собираясь строить дом вблизи водоохранных зон важно следовать определенным правилам. Это обусловлено тем, что частное строительство на таких территориях часто запрещено или входит в список относительных ограничений. Последнее означает, что застройка береговой линии возможна только при соблюдении условий, указанных в законе и правилах местной администрации.

В этой статье мы разберем основные нюансы и ограничения, который должен знать частный застройщик, прежде, чем построить коттедж на берегу реки или озера.

Правила застройки прибрежных зон

Основным законом, устанавливающим правила и нормы строительства на прибрежных территориях, является Водный кодекс РФ. Его основная задача — обеспечить чистоту водоемов, защиту растений и животных, обитающих в воде и на территориях, которые прилегают к водоемам.

Для сохранения окружающей среды, от владельцев и пользователей прибрежных участков требуется соблюдать определенные нормы. В случае их нарушения положена административная и уголовная ответственность, снос построек, а также высокие штрафы.

Разновидности водоемов

Следует понимать, что любые прибрежные земли в России имеют особый статус. Все действия, связанные с ними, регулируются специальным Водным регламентом.

Согласно закону, все водоемы классифицируются на две группы:

К подземным относятся карстовые озера и грунтовые воды. К поверхностным — все остальные. Все они обладают определенными характеристиками, границами и объемом водного режима.

В свою очередь, поверхностные водоемы подразделяются на:

Эти водоемы могут использоваться в различных целях. Например, в целях водоснабжения населенного пункта, выработки электроэнергии, ведения рыболовства, перевозки леса и т. д. В зависимости от целей использования на них либо разрешено, либо запрещено частное строительство.

Источник: lawsexp.com

Аренда участка в границах береговой полосы водного объекта

Земля

Знаете ли вы о существующих ограничениях покупки и строительства дома рядом с водоемами? В этой статье мы подробно расскажем, на что обратить внимание при покупке или постройке недвижимость в непосредственной близости от водоема.

Что такое водоохранная и береговая зона?

Водоохранная зона — территория, которая примыкает к береговой линии моря, реки, ручья, канала, озера, водохранилища и на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления водного объекта и истощения его вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Береговая полоса—это полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, предназначенная для общего пользования.

Береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации — полоса земли шириной 20 метров от края воды вглубь берега в пределах внутренних водных путей Российской Федерации[2] (расположенных за пределами населённых пунктов), используемая безвозмездно для работ, связанных с судоходством и сплавом.

Водный кодекс устанавливает следующие размеры береговой полосы:

• для каналов, рек и ручьев протяжённостью менее 10 км — 5 м;
• для остальных водных объектов общего пользования – 20 м;
• для болот, ледников, снежников, родников, гейзеров – не устанавливается.

Как понять, что участок входит в водоохранную зону

Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно воспользоваться Публичной кадастровой картой.

1. Для отображения границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос нужно соблюдать следующую послеовательность действий:
2. Сначала выберите инструмент «Слои» в панели инструментов в левом верхнем углу.
3. Теперь раскройте строку с названием слоя «Зоны с особыми условиями использования территорий».
4. В выпадающем списке поставьте галочку на слое «Зоны охраны природных объектов».
5. Теперь увеличьте карту, территории этих зон будут обозначены светло-зелёным цветом. В окне поиска найдите свой земельный участок по кадастровому номеру или адресу.

Важно! Границы водоохранной зоны отображаются только в том случае, если координаты ее границ внесены в ЕГРН. На 1 сентября нынешнего года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены данные о 11 903 границах водоохранных зон. В топ-3 регионов по количеству учтенных зон входят: Пермский край, Свердловская область, Краснодарский край.

Чтобы получить 100-процентно точную информацию, можно заказать выписку из ЕГРН через онлайн портал Росреестра или же непосредственно в ведомстве или МФЦ по месту жительства.

Что запрещено в пределах береговой линии и водоохранных зон

Вдоль береговой линии водного объекта общего пользования выделяется полоса земли (береговая полоса) предназначается для общего пользования. В связи с назначением указанной земли как объекта общего пользования предоставление земельных участков в пределах береговой полосы в собственность или постоянное пользование частным лицам не допускается. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженностью не более десяти километров (береговая полоса данных водных объектов составляет пять метров).

Помимо береговой полосы вдоль береговой линии водного объекта устанавливаются также водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы. Ширина водоохранных зон для пресных водоемов может составлять от 50 до 200 метров, для морей – до 500 метров. Ширина прибрежных защитных полос устанавливается от 30 до 50 метров, а для озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение – до 200 метров.

В границах водоохранных зон запрещаются:

• использование сточных вод для удобрения почв;
• размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
• осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;
• движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В целях аренды земельного участка, расположенного в границах водоохранной зоны, принципиально важное значение имеет то, что в границах водоохранных зон законодательством допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Более жесткие ограничения использования земельных участков установлены для земель в границах прибрежных защитных полос. Наряду с указанными выше ограничениями запрещаются:

• распашка земель;
• размещение отвалов размываемых грунтов;
• выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Важное прикладное значение имеет то обстоятельство, что помимо отражения водоохранных зон и прибрежных защитных полос в соответствующих документах на земельный участок, границы водоохранных зон и границы прибрежных защитных полос должны быть закреплены на местности специальными информационными знаками.

В отношении водных объектов, водные ресурсы которых являются природными лечебными ресурсами, могут быть установлены зоны, округа санитарной охраны в соответствии с законодательством о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В этом случае на земельные участки, входящие в соответствующие зоны или округа санитарной охраны, будут распространяться дополнительные ограничения в их использовании.

Покупка участка в пределах береговой полосы

В ч. 8 ст. 27 ЗК РФ содержится запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы. По смыслу ст. 217 ГК РФ под приватизацией понимается передача государственного и муниципального имущества в частную собственность.

Судебная практика подтверждает, что ни земельное, ни водное законодательство Российской Федерации не устанавливает запрета на предоставление и использование земельных участков по договору аренды, находящихся в границах береговой полосы, а лишь устанавливает ограничения и условия, при которых земельный участок может использоваться в соответствии с видом разрешенного использования.

Доступ к береговой полосе. Ограничения

Закон запрещает каким-либо образом ограничивать доступ к водным объектам общего пользования и их береговой полосе. Это, например, является необходимым условием заключения договоры аренды земельного участка, находящегося в береговой. А за ограничение права такого доступа установлена административная ответственность.

Береговые полосы водного объекта общего пользования отнесены к территориям общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (статья 1 Градостроительного кодекса РФ). Проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам включаются в основную часть проекта планировки территории (статья 42). Если вокруг береговой полосы располагаются места общего пользования, то проблем с доступом к водному объекту быть не должно. Проблемы могут возникнуть в случае, если на пути к заветной береговой полосе встаёт чей-то частный участок.

В таком случае на помощь приходит публичный сервитут. Если Вы любитель постоянных вечерних прогулок у воды, то установить публичный сервитут будет целесообразно. Сервитут позволяет пользоваться чужим земельным участком без его предоставления на каком-либо праве. То есть в случае его установления Вы спокойно сможете пройти по чужому участку к водоёму, а его хозяин не вправе будет этому препятствовать. Для этого нужно заключить соглашение с собственником такого земельного участка, а в случае отказа – обратиться с этим вопросом в суд.

Аренда береговой полосы

Если относительно приватизации береговой полосы закон устанавливает жёсткий запрет, то в отношении аренды береговой полосы так сказать нельзя. Поскольку запрета на аренду береговой полосы водного объекта общего пользования в законе нет, то сделать это можно. Арендовать береговую полосу могут как юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации), так и физические лица (в том числе и иностранные граждане). Порядок предоставления береговой полосы в аренду регулируется статьями главой V.1 Земельного кодекса РФ.

Важно помнить: если Вам удалось получить заветную береговую полосу в аренду, то всё равно необходимо обеспечивать свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. В противном случае это может обернуться штрафом по статье 8.12.1 КоАП. Ограничением свободного доступа к водному объекту считается полное или частичное ограждение береговой полосы, наличие там строений, сторожевых собак, взимание платы за вход.

Строительство в береговой полосе

В законе нет прямого запрета на строительство в береговой полосе. Если получится организовать строительство таким образом, чтобы обеспечить свободный доступ граждан к водоёму и береговой полосе, то в принципе это возможно. Под запретом строительство объектов для различных видов отходов, заправок, складов ГСМ, СТО, хранилищ пестицидов и агрохимикатов, а также объектов, не оборудованных очистными сооружениями и системами сбора отходов.

Правила использования береговой полосы

Каждый гражданин беспрепятственно и бесплатно может использовать береговую полосу для передвижения и пребывания около них (гулять, отдыхать, загорать), рыбачить, причаливать лодки и другие плавучие средства, за исключением механических.

Поскольку береговая полоса является составной частью водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, на неё распространяются все ограничения, которые для них установлены.

Источник: pravo-doma.ru

Участок у воды под частный дом, дачу: что нужно знать будущему владельцу

Участок земли у воды дает своим хозяевам восхитительный визуальный вид. Но что еще предполагает близость водоема и нахождение земельного владения на первой его линии? Попробуем разобраться во всех подробностях.

Дом у озера

Дом у озера или реки — мечта многих. Но ведь природный водоем — целая экосистема, диктующая окружающему пространству собственные правила жизни. Также не стоит забывать о повышенном внимании к нему со стороны различных надзорных органов, а еще неравнодушной общественности и просто граждан, желающих отдохнуть на берегу.

К чему же должен быть готов покупатель подобной недвижимости, помимо того, что стоимость такого участка окажется существенно выше по сравнению с аналогичными, но находящимися где-то в другом, далеком от воды месте?

Берег берегу рознь

Можно заметить, что в старинных деревнях, расположенных у рек, особый микроклимат, очень благоприятный для проживания человека. Это потому, что раньше места для поселений выбирали с умом — строили дома на высоких солнечных берегах водных транспортных артерий. А вот в советские времена дачников совсем не жаловали, поэтому отводили под садово-огородные товарищества чаще всего заболоченные местности. Что же касается дней сегодняшних, то загородные коттеджные поселки тоже строят не где лучше (удобнее, красивее), а «где землю дали».

Рассматривая предложение о приобретении земли у воды, следует обязательно обращать внимание на следующие моменты:

• что это за участок?
• каких времен надел?
• выбран он был когда-то разумно или «по разнарядке»?
• и т.д.

Все это имеет важное значение.

С какой стороны берег?

Нужно непременно проверять сторону. Если предстоит выбор между западным и восточным берегом водоема, то это, по большому счету, дело вкуса будущего собственника. А вот когда речь идет о понижении рельефа к северу или к югу, тут стоит задуматься.

Северные склоны (и они же южные берега) весной прогреваются и освобождаются от снега достаточно поздно. Здесь более влажный климат и холодный воздух. Для таких ландшафтов характерными являются заросли болотной растительности, а она — рассадник всяческой мошкары и комаров. А это не может не волновать будущих владельцев участка.

Склоны, ориентированные на юг, могут быть неблагоприятными для растений, поскольку практически постоянно находятся под воздействием прямых солнечных лучей. Поэтому дендрологи заинтересованным покупателям советуют выбирать юго-западные или юго-восточные берега, как наиболее благоприятные для дачной жизни и садоводства.

Низкий берег — это плохо

Для освоения и облагораживания низкий берег природного водоема, заросший камышом и регулярно подтопляемый — не самое лучшее место. Здесь оптимальное решение — мостки, ведущие прямиком к чистой воде. Потому что с камышом бороться — дело бесполезное.

Если участок осматривается летом, когда под ногами ничего не хлюпает, есть вероятность недооценить проблему. Надо обязательно обращать внимание на окружающую растительность — о сезонных подтоплениях территории «расскажет» все тот же камыш и густые заросли кустарника прямо у воды.

Можно посмотреть и на деревья. На заведомо низком берегу с высоким уровнем грунтовых вод тонкие и кривые стволы берез, осин и сосен поражены лишайниками. Их кроны недоразвиты, а ветки вытянуты и беспорядочно раскиданы в стороны.

Высокий берег — не лучше

Другой вариант проблемного участка — место на высоком, подмываемом берегу. На таком все постройки год за годом все ближе и ближе подбираются к краю, а потом и вовсе начинают «съезжать» в воду. Кстати, это не обязательно должен быть речной берег. И на озерах нередки значительные перепады бережных высот.

Важно: Выбирая сложный в плане ландшафта участок, следует внимательно оценивать все рельефные особенности. Некоторые из недостатков можно исправить, применяя современные методы землеустройства, а другие не поддаются абсолютно никакой коррекции — от такого надела лучше сразу отказаться.

Правовые вопросы и ограничения

Еще 10 лет назад (в 2007 г) вступил в действие новый Водный кодекс Российской Федерации. Он серьезно ограничил возможности собственников земельных наделов, расположенных по берегам водоемов. И чем ближе участок в открытой воде, тем больше распространяется на него ограничений. Точнее, на его владельцев и пользователей.

Так, например, ст 65 данного кодекса определяет ширину морской водоохранной зоны в 500 м. А размер такой зоны у рек и ручьев зависит от протяженности их русла. У ручья в 10 км — это будет 50 м, а у реки в 50 км и более — уже 200 м. Ширина водоохранной зоны озера, акватория которого более 0,5 кв км, будет тоже 50 м. А исключение составляют лишь озера внутри болот, но они мало кого интересуют в плане обустройства дач и строительства частных домов.

А что такое водоохранная зона? Это территория, на которой установлено ограничение на ведение хозяйственной, а также иной деятельности. Там запрещается:

• использовать сточные воды для регулирования плодородия почвы;
• размещать кладбища и скотомогильники;
• обустраивать объекты размещения отходов производства и бытовых отходов (свалки);
• организовывать масштабные мероприятия по борьбе с вредными организмами;
• передвигаться на транспорте (кроме специального) и организовывать несанкционированную стоянку ТС;
• размещать склады горюче-смазочных материалов, пестицидов и агрохимикатов;
• применять пестициды и агрохимикаты;
• сбрасывать в водоем сточные воды, в том числе дренажные;
• разведывать и добывать полезные ископаемые;
• проектировать и возводить хозяйственные сооружения без оборудования их специальными элементами, обеспечивающими охрану водных объектов.

Разумеется, многие пункты из вышеперечисленных не имеют отношения к индивидуальной хозяйственной деятельности (скажем, на дачном участке), но некоторые касаются ее напрямую и становятся непреодолимым препятствием.

Кроме того, в действующих границах водоохранных зон обозначаются еще и прибрежные защитные полосы, в рамках которых запрещено и то немногое, что разрешено в зонах водоохраны. Размеры таких полос варьируются от 30 до 50 м (зависит от крутизны склона) или от 0 (в населенных пунктах) до 200 м, если речь идет о водохранилищах и озерах рыбопромыслового значения.

Обязательная парковка с твердым покрытием

На прибрежной территории движение частного автомобильного транспорта разрешено только по существующим дорогам. А стоянка автомобиля возможна лишь в специально отведенном месте с твердым покрытием. Это нужно иметь в виду, собираясь купить участок у воды.

На приобретенной земле придется специально обустраивать парковку. А это дополнительные затраты и, естественно, место, «вырванное» из хозяйственной деятельности. Потому что, если машину оставлять просто на газоне, можно легко получить штраф. Ведь «просвещенные» в этих вопросах соседи наверняка оповестят соответствующие органы.

Козу завести нельзя

Желающим разводить домашних животных тоже лучше отказаться от мысли приобрести землю на берегу природного водоема. Потому что закон и в этой области накладывает существенные ограничения. Нельзя пасти скот, а также использовать химические удобрения для лучшего роста травы. Игнорирование этих требований карается серьезными штрафами.

Вопросы канализации

Обустраивая участок за городом для постоянного или временного (сезонного, на даче) проживания, нельзя обойти стороной «канализационные» вопросы. А на земле у природной воды потребуется самая тщательная очистка канализационных стоков.

Нет прямого законного запрета на сброс осветленных стоков локальной канализации в близлежащий водоем. Но есть требование их качественной очистки. А проверяют соответствие очистных сооружений требованиям действующих нормативов Роспотребнадзор и местные природоохранные структуры.

Самый «проходной» вариант канализации на подобных участках – «коробочное» решение. Так называется локальное очистное сооружение с принудительной аэрацией и дальнейшей почвенной фильтрацией. Обустроить его обойдется недешево. Это также следует иметь в виду.

Постройки у воды — свайные

Что касается построек на дачном или придомовом участке у воды (бань, сараев, беседок), то наименее травматичным для окружающего ландшафта считается вариант их размещения на фундаментах из винтовых свай.

Водный кодекс РФ также не содержит никаких запретов на частное строительство в водоохранных зонах и даже в местах прибрежных защитных полос. Но любое вмешательство в такой ландшафт осложняется наличием множества подзаконных актов, которые очень часто противоречат один другому. Обязательно потребуется разрешение на строительство от органов местного самоуправления. Те в свою очередь потребуют заключение экспертов (а оно всегда платное и делается за счет владельца участка), и также согласований проекта с представителями самых разных ведомств.

Список надзорных и согласующих инстанций в этом случае широк и зависит от:

• типа и характеристик будущей постройки;
• режима эксплуатации конкретного водного объекта.

В стандартной «комплектации» нужны будут решения территориальных управлений таких федеральных структур, как:

• природоохранное ведомство;
• Росрыболовство;
• Бассейновые водные управления;
• МЧС (государственная инспекция по маломерным судам).

Если же затеять строительство, что называется, «на свой страх и риск», велика вероятность признания судом постройки самовольной и последующего ее сноса.

Пляж — не ваш личный

Следует иметь в виду, что в последние 10 лет в России нельзя получить участок с пляжем ни в собственность, ни во временное владение. В соответствии со ст 6 все того же Водного кодекса РФ, зона в 20 метров от кромки (береговой линии) любого природного водоема — ее еще называют береговой полосой — это территория, которая должна быть доступна для отдыха всем желающим.

Правда, вышеупомянутая норма вступила в действие только в 2007 году. А к тому времени многие берега уже были поделены, приватизированы и застроены. Естественно, закон обратной силы не возымел, и все, что случилось ранее, осталось «как есть». Немудрено, что сегодня на вторичном рынке береговые земельные участки с застройкой и частными пляжами стоят не просто дорого, а очень и очень дорого.

Однако даже берег в собственности «по старым нормам» не означает, что его можно просто взять и отгородить для себя забором. Все без исключения объекты земельной недвижимости, в состав которых входят береговые полосы, имеют публичный сервитут. А подобный статус обязывает их владельцев обеспечивать не только проход, но и свободное нахождение граждан в пределах берегов природных водоемов.

Подобное положение дел, конечно, предполагает возникновение конфликтов. Особенно, если береговая полоса, входящая в состав домовладений — живописный обустроенный пляж с золотистым песочком. Желающих отдыхать в таком месте всегда хоть отбавляй, а владельцу потом приходится убирать оставленный отдыхающими мусор и вообще приводить территорию в порядок.

И все-таки по закону собственник прибрежного участка не в праве препятствовать отдыху граждан у водоема, даже если они будут не просто купаться, загорать и рыбачить, а расположатся там на несколько дней с палатками-мангалами и будут петь песни под гитару до самого утра. Кроме того, нельзя запретить людям подплывать к берегу со стороны акватории на плавсредствах и без таковых.

Если владелец земли идет на конфликт и незаконно запрещает подобные действия, граждане вправе обратиться в природоохранную прокуратуру. Та по заявлениям инициирует проверки и каждый раз выписывает штрафы собственнику, который препятствует свободному отдыху граждан. Правда, штрафы невелики, но, если место популярное, и обращений много, штрафы могут сложится за сезон во вполне приличную сумму.

Отдельно следует сказать об огороженных частных пляжах. По обращению граждан прокуратура не только штрафует их владельцев, но и выносит предписания о сносе незаконных построек (а ограждения являются именно такими). Заборы ликвидируются, затем возводятся вновь, граждане жалуются… и такой круговорот идет постоянно.

Выводы

Потенциальные владельцы участков у воды, должны отдавать себе отчет, какого рода предложение они рассматривают. И четко сопоставлять свои желания с возможностями конкретной территории и ограничениями, которые накладываются на ее хозяев.

Хотите баню на берегу? Мечтаете построить собственный причал? Об этом надо забыть, если ваша земля — зона повышенного внимания местных (и не только) жителей. Каждый, кому покажется, будто тень от частного забора мешает его отдыху на «диком» пляже, может инициировать конфликт — не только бытовой, но и судебный.

Приобретая дом на первой линии в коттеджном поселке у реки или озера, нужно помнить, что это практически всегда некомфортный для проживания (как сезонного, так и постоянного) вариант, поскольку на окультуренном собственниками клочке земли наверняка будут постоянно толпится более дальние (по месту нахождения участков) соседи, а также их гости. И ничего с этим сделать законными способами не получится.

Оптимальный вариант — берег какого-нибудь заповедного озера (но только с учетом всех особенностей местности). Или массив частной застройки у природного водоема (реки, озера, водохранилища). В этом случае лучше приобретать участок с понижением берега в южную сторону. И не у самой кромки воды, а где-то за границей водоохранной зоны.

Конечно, универсального «рецепта» приобретения земли у открытой воды для потенциальных собственников не существует. Надо индивидуально оценивать абсолютно все особенности и нюансы конкретного места.

Однако некоторые общие правила все же существуют:

1. Чем выше у рассматриваемой территории градостроительная ценность, тем популярнее в народе окрестные пляжи и рыболовные места. А значит выше вероятность конфликтов, проверок, судебных разбирательств.
2. Если планируется застройка (жилая и хозяйственная), земля у природного водоема — не самый лучший вариант. Придется помучится с разного рода разрешениями и согласованиями. И не факт, что в итоге получится построить.
3. Для осуществления сельскохозяйственной деятельности (любой), надо однозначно искать другую территорию. Потому что на берегу реки, озера или даже ручья законно это делать не получится.

Так что стоит трижды подумать, прежде чем заключать сделку купли-продажи. Жить и отдыхать у «своей» воды очень непросто.

Источник: okeymaster.ru

Дом в 100 метрах от воды: как не стать нарушителем закона

Выбирая участок для своего загородного дома, многие обращают внимание и на наличие рядом с ним водоема. Если вы решили купить коттедж у реки, будьте внимательны – возможно, что вы невольно нарушите Земельный кодекс.

Выбирая участок для своего загородного дома, многие обращают внимание и на наличие рядом с ним водоема. Если вы решили купить коттедж у реки, будьте внимательны – возможно, что вы невольно нарушите Земельный кодекс.

Нюансы закона

Дело в том, что у всех существующих в столице и области источников чистой воды (речь идет о 15 водохранилищах и впадающих – вытекающих из них реках) есть санитарно-охраняемые зоны (так называемые ЗСО). Зоны делятся на пояса. Первый расположен вокруг гидротехнических сооружений и запрещает любую деятельность, кроме деятельности, связанной с водоснабжением.

В Подмосковье этот пояс составляет примерно 5 тысяч гектаров. Второй пояс ЗСО представляет собой полукилометровую зону вблизи водной линии на протяжении всех «питьевых» водоемов, и эти земли, согласно законодательству, не могут быть переданы в частное пользование. Также запрещается строить дома и коттеджи у воды на расстоянии 150 метров – здесь разрешена только реконструкция существующих строений при согласовании с надзорными органами. С 2010 года в стометровой зоне второго пояса запрещено любое строительство – максимум здесь можно поставить пляжные зонтики или беседку.

На практике же, однако, большая часть земель, попадающая в зону санитарных поясов, в Подмосковье уже застроена, и сейчас «Мосводоканалу» приходится принимать меры по запретам начатой застройки сразу по нескольким сотням земельных участков, часть которых находится в коттеджных поселках класса «бизнес» и выше. Как такое возможно?

Проблемы водоема

Каждому покупателю хочется иметь коттедж как можно ближе к водоему. Продажа коттеджей, близких к реке, приносит на 10-20 процентов больше дохода, чем продажа дома в том же поселке, но дальше от воды. Особенно хорошо продаются дома и коттеджи у воды с хорошим видом. Тем более что продаже земельных участков или коттеджей местные власти особенно не препятствуют – ведь земли менее чем в 100 метрах от водохранилища уходят как горячие пирожки. Правда, те же чиновники умалчивают о том, что строительство на такой земле незаконно.

Чем же грозит землевладельцу нарушение Земельного кодекса? Часто второй пояс ЗСО и прибрежные земельные участки в пределах 100 метров от воды под видом реконструируемых объектов прячут строительство нового жилья, которое затем продается в собственность. Но тут не стоит забывать, что с 2010 года земельные участки в зоне ближе 500 метров к воде запрещено выделять в частную собственность, а вести любое строительство ближе, чем в 100 метрах от воды чревато немалым штрафом.

Если после проверки контролирующих органов – прокуратуры области, Роспотребнадзора или Росприроднадзора – обнаружится, что какое-либо из этих нарушений имело место после 2007 года, в суде будет разбираться дело о признании договора купли-продажи земли недействительным и выделенный под застройку земельный участок у собственника просто отберут задаром. Такие проверки регулярно проводятся по инициативе «Мосводоканала». В частности, в 2011-13 годах компания пожаловалась в надзорные органы примерно 300 раз, обратившись к ним с просьбой принять меры по случаю нарушения природоохранного законодательства. Прокуратура подала в суд порядка 40 исков с целью признать недействительным выделение земельного участка в частную собственность ближе 100 метров от воды – и 25 из них было удовлетворено.

Проблемы у собственников запретной земли может вызывать и сама вода. После многоснежной зимы разлив водоема может способствовать затоплению стометровой прибрежной зоны, в результате чего строения на этой территории сильно страдают. Возможность затопления территорий также является одной из причин, по которой застройка санитарной зоны ограничена, – ведь затопление может быть губительно и для самих собственников.

Источник: www.vesti.ru