Разрешение строительства на двух участках

Законно ли построить одно здание на нескольких участках?

Собираетесь построить таунхаус? Есть вероятность, что вы столкнетесь с проблемой строительства недвижимости на нескольких участках. В наше время это актуально не только при возведении домов блокированной застройки, но и в других случаях. Хотите оставаться в выгодном положении? Тогда эта статья для вас.

Для того чтобы построить объект капитального строительства на земельном участке, необходимо оформить разрешительную документацию. Часто именно на этом этапе у владельцев земельных участков (ЗУ) возникают трудности.

Ни тот, ни другой не закрепляет прямого запрета на строительство здания одновременно на нескольких ЗУ. В то же время в этих нормативных актах нет и конкретной нормы, которая регулирует подобную правовую ситуацию.

В большинстве случаев постройка одного здания на нескольких ЗУ противоречит принятым в конкретном муниципальном образовании правилам землепользования и застройки.

В соответствии со ст. 38 ЗК РФ устанавливаются минимальные отступы от границ земельного участка. Эти отступы составляют от трех до пяти метров, и в случае их несоблюдения (обращаемся к ст. 222 Гражданского кодекса РФ ) постройку могут признать самостроем и включить в список объектов, подлежащих сносу. Это обстоятельство может привести к необходимости оформления дополнительного разрешения на отступление от установленных градостроительных регламентов.

Строительство на садовом участке. ДАЧНЫЙ ЗАКОН 2019. Юрист для Вас. Наталья Гузанова.

Минэкономразвития РФ в своём письме от 31.08.2011г.
высказывает мнение о невозможности строительства здания на нескольких земельных участках, ссылаясь на Градостроительный Кодекс РФ. Но поскольку данный орган не обладает компетенцией по официальному толкованию нормативных правовых актов, письмо носит лишь рекомендательный характер.

Ранее действовавший Приказ «Об утверждении порядка ведения единого государственного кадастра недвижимости» закреплял порядок, при котором в Единый государственный реестр недвижимости вносились сведения о кадастровом номере каждого из земельных участков, на территории которых располагалось возведенное здание. На данный момент этот Приказ утратил силу, но все же из него следует, что Минэкономразвития РФ допускало строительство одного объекта капитального строительства на нескольких участках земли.

В действующем Приказе Минэкономразвития РФ № 943 присутствует пункт, буквальное толкование которого предполагает размещение зданий на одном или нескольких земельных участках.

Таким образом, строительство здания на нескольких смежных участках – вопрос дискуссионный и неоднозначный. При этом существует большая проблема.

Часто государственные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию, ссылаясь именно на Градостроительный и земельный Кодекс, а также на Письмо Минэкономразвития. Следовательно, возникает необходимость обжаловать решения органов за их необоснованный отказ.

В целом судебная практика чаще занимает сторону правообладателей ЗУ. Суды, ссылаясь на отсутствие в законодательстве прямого запрета, встают на их сторону.

ДВА ДОМА НА ОДНОМ УЧАСТКЕ / как оформить 2 дома на участке ?

С другой стороны не обходится и без отказов в удовлетворении исковых требований. Здесь уже все целиком и полностью зависит от вашей аргументации и представленной правовой позиции в суде первой и апелляционной инстанции.

Минимизировать свои шансы на неблагоприятный исход дела поможет соблюдение следующих рекомендаций:

Тем, кто столкнулся с данной проблемой, скорее всего придется получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта в судебном порядке. Но даже в случае отказа можно пойти другим путём. Вначале объединить участки, затем построить одно здание на одном участке, а после получения разрешения разделить участок на нужное количество.

Так как вопрос строительства здания на нескольких участках довольно спорный, и здесь может потребоваться помощь профессионального юриста. Опытный специалист поможет разобраться в положениях земельного и градостроительного законодательства, а также предложит наиболее оптимальную стратегию решения проблемы.

Строительство здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках

А.В. ЖИГАЧЕВ

Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО «Саратовский государственный университет им. Н.Г. Чернышевского», налоговый юрист.

На практике весьма распространенной является ситуация, когда одно лицо обладает правами на несколько смежных земельных участков. При этом такие смежные земельные участки могут иметь идентичный правовой режим, но могут и существенно отличаться по своим правовым характеристикам: принадлежать одному лицу на различных правах (например, праве собственности и праве аренды), иметь различное разрешенное использование и даже относиться к различным категориям земель.

С точки зрения градостроительных правоотношений актуальным является вопрос: допускается ли в таких случаях строительство здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках? И если допускается, какие особенности следует учитывать при правовом оформлении строительства?

Попытаемся ответить на данные вопросы в рамках настоящей статьи.

В то же время правовой анализ некоторых норм ГрК РФ позволяет обнаружить закрепленную законодателем при формулировании базовых положений о строительстве ОКС «единичность» земельного участка.

Как видим, в приведенном положении законодатель исходит из принципа строительства ОКС на одном земельном участке.

В свою очередь ГПЗУ является одним из основополагающих документов для выдачи разрешения на строительство ОКС на данном земельном участке (см. ч. ч. 1, 7, 9 ст. 51 ГрК РФ).

Кроме того, следует учитывать положения ч. 1 ст. 48 ГрК РФ, согласно которым «архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка. «, и положения п. 2 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ, императивно устанавливающие, что в состав проектной документации ОКС (за исключением проектной документации линейных объектов) включается схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с ГПЗУ.

Т.е. и архитектурно-строительное проектирование ОКС, исходя из буквального толкования положений ст. 48 ГрК РФ, «привязано» к одному земельному участку.

Тем не менее полагаем, даже с учетом буквального содержания рассмотренных положений ст. 44, 48, 51 ГрК РФ вопрос о допустимости строительства ОКС на нескольких смежных земельных участках весьма неоднозначен.

Так, например, если обратиться к Порядку ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42) применительно к порядку внесения в Реестр объектов недвижимости сведений о зданиях, то в аспекте рассматриваемого в настоящей статье вопроса особое значение имеет пп. 7 п. 73 раздела V Порядка. Согласно указанной норме в Реестр объектов недвижимости вносится кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. При этом отдельно подчеркивается, что если здание расположено на нескольких земельных участках, то вносятся кадастровые номера всех таких земельных участков.

Таким образом, как видим, Минэкономразвития России в принципе допускает ситуацию, когда здание располагается на нескольких земельных участках. Здесь нельзя не согласиться с выводом, изложенным в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 г. по делу N А33-4596/2012 и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2013 г. по этому же делу, в котором суды на основании толкования именно пп. 7 п. 73 раздела V Порядка ведения государственного кадастра недвижимости указывают, что расположение объекта недвижимости на двух и более земельных участках является следствием строительства данного объекта.

Действительно, если допускается размещение здания на нескольких земельных участках (как следствие), то, соответственно, допустимо и строительство этого здания на нескольких земельных участках (как необходимая первопричина).

Судебная практика по вопросу о допустимости строительства ОКС на нескольких смежных земельных участках крайне немногочисленна, но тем не менее содержит решения, в которых указанный вопрос разрешен в положительную сторону.

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 8 октября 2009 г. по делу N А56-54913/2008 подтвердил правомерность и допустимость государственного кадастрового учета здания, находящегося в границах двух земельных участков. Такой вывод суда, следовательно, косвенно подтверждает также и допустимость строительства здания на нескольких земельных участках.

В то же время, например, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 23 августа 2010 г. по делу N А43-16325/2009 сделал вывод о незаконности выдачи разрешения на строительство (и, соответственно, о незаконности самого строительства) административно-гостиничного комплекса на трех земельных участках. Однако, обстоятельства данного дела имели существенную специфику:

В качестве общего вывода выскажем собственную позицию: по нашему мнению, строительство одного ОКС на нескольких смежных земельных участках допустимо, хотя и несколько расходится с буквальным толкованием отдельных положений ГрК РФ. При этом, на наш взгляд, для такого строительства в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

Может ли здание располагаться на 2х земельных участках с разными адресами?

Добрый день. Есть здание, в форме буквы Г. Часть здания принадлежит 2м собственникам.

Под этим зданием, два земельных участка.

Один в моей единоличной собственности, а второй земельный участок находится в долевой собственности с другим собственником.

При этом, адреса у этих земельных участков разные, то есть например Советская 135а и Советская 135в.

Ситуация запутанная, если вникать в детали, то много ньюансов и как так получилось и почему, это уже второй вопрос, нет смысла об этом говорить.

Вопрос: Можно ли, чтобы здание стояло на 2х земельных участках с разными адресами? Чем для собственника это чревато и какие в этом минусы?

Теоретически согласно ст. 263 ГК РФ застройка допускается на одном земельном участке, принадлежащем одному или нескольким лицам.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Но, в законе ничего не сказано о том, что здание не должно располагаться на нескольких земельных участках, поэтому какая либо ответственность за расположение здания на двух земельных участках не предусмотрена.

Из минусов пожалуй лишь возможные проблемы при отчуждении здания, так как в соответствии со статьей 273 ГК РФ

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

То есть, к приобретателю перейдет право собственности на земельный участок, принадлежащий не собственнику, а иному лицу.

Лучше конечно объединить эти участки в один чтобы не было путаницы в адресах.

Действующее законодательство не предусматривает запрета на строительство зданий на двух смежных участках. При этом в обязательном порядке не должно меняться целевое назначение земельных участков.

Однако, при получении разрешения на строительство могут возникнуть сложности. Тогда получение разрешения на строительство придется добиваться через суд. Поэтому, если у Вас зарегистрировано право собственности на здание, то Вам уже нечего опасаться.

Сложности с получением разрешения на строительство могут возникнуть, так как в Градостроительном кодексе при получении разрешения на строительство, если буквально толковать норму права, речь идет о земельном участке в единственном числе:

Статья 51 ГрК РФ. Разрешение на строительство

4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 — 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

При этом Вы можете воспользоваться следующим правом:

Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Однако, тогда возникнет право общей собственности, что вряд ли Вас устроит, как единоличного собственника одного земельного участка и собственника доли другого земельного участка.

Проблема может возникнуть при получении разрешения на строительства здания на двух участках, но так как здание уже построенное, то ничего с этим уже не поделаешь. Такая ситуация в принципе допускается.

До 1 января 2017 года. действовал Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, так там прямо предусматривалась возможность расположения одного здания даже не на двух участках, а на нескольких:

73. В Реестр вносятся следующие общие сведения о здании:

7) кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, — кадастровые номера всех таких земельных участков;

Если собственность на него зарегистрировано, то переживать на этот счёт не стоит.

Здание когда построено, знаете?

Старое здание, ясно. Риск претензий в этом плане ещё снижается.

Можно ли, чтобы здание стояло на 2х земельных участках с разными адресами?

Отвечая на Ваш вопрос, могу только согласиться с коллегами о том, что строить здание на 2-х земельных участках не запрещено. Есть судебная практика.

М-1396/2015 М-1396/2015 от 24 августа 2015 г. по делу № 2-1375/2015
http://sudact.ru/regular/doc/L.

С уважением, Татьяна.

В дополнение к сказанному, обращаю ваше внимание на ст.38 ГрК РФ.

Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2015 N 459-ФЗ)

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Г. Гулькевичи 24 августа 2015 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего: Ермакова Ю.Б.,

При секретаре: Воликовой В.П.,

С участием заявителя Наумова В.Н.,

представителя заинтересованного лица Поповой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Наумова В.Н. об оспаривании действий органа власти (должностного лица) администрации Гулькевичского городского поселения,

Заявитель обратилась в суд и просит признать действия администрации незаконными и обязать выдать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в г. Гулькевичи на смежных земельных участках по ул. Российская №21 и ул. Российская №23а, а после окончания строительства выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель администрации Гулькевичского городского поселения Попова И.В. заявленные требования признала.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 254 ГПК РФ предусматривает, что гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Из материалов дела следует, что Наумову В.Н., на праве собственности принадлежит земельный участок в городе Гулькевичи по ул. Российская №21, площадью 1750 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 09.12.2013г.

При обращении Наумова В.Н. в администрацию Гулькевичского городского поселения за разрешением на строительство многоквартирного жилого дома, но получил отказ, потому что объект запроектирован на двух земельных участках.

Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

В силу ст. 264 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ земельные участки (за исключением изъятых из оборота участков, указанных в п.4 ст.27 ЗК РФ) могут предоставляться их собственникам в аренду другим лицам в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии со ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка осуществляет права его собственника, установленные ст. 40 ЗК РФ.

Итак, организация вправе осуществлять строительство зданий и сооружений на принадлежащих ей земельных участках при соблюдении вышеуказанных условий (т.е. в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов).

В соответствии с частью 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключение случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечившее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

Порядок выдачи разрешения на строительство регулируется ст. 51 ГрК РФ. Для получения разрешения на строительство застройщик в соответствии с частью 7 ст. 51 ГрК РФ обязан представить органу пакет документов, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

По окончании строительства объекта он должен быть введен в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию построенного объекта регулируется ст. 55 ГрК РФ. Документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 ст. 55 ГрК РФ), которое выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (часть 2 ст.55 ГрК РФ). Формы разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлены Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 19.02.2015г. №117/пр)

Указанные нормативные правовые акты не содержат запрета на строительство одного объекта на нескольких смежных земельных участках и даже допускают ситуацию, когда одно здание может располагаться на нескольких земельных участках.

Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на строительство одного объекта на нескольких смежных земельных участках, осуществляемое с соблюдением требований о соответствии целевому назначению земельных участков и их разрешенному использованию, а также требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных необходимых правил, нормативов.

Суд приходит к выводу, что действия администрации Гулькевичского городского поселения, которыми Наумову В.Н. отказано в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу г. Гулькевичи, ул. Российская, 21 должны быть признаны необоснованным, обязать администрацию Гулькевичского городского поселения выдать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в г. Гулькевичи на смежных земельных участках по ул. Российская №21 и ул. Российская №23а, а после окончания строительства выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Обязать администрацию Гулькевичского городского поселения выдать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в г. Гулькевичи на смежных земельных участках по ул. Российская №21 и ул. Российская №23а, а после окончания строительства выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме

Источник: dom-srub-banya.ru

Инструкция по объединению двух земельных участков в один

Вопрос объединения земельных участков стоит крайне остро для многих современных людей. Некоторые из них и вовсе не знакомы с сутью указанного понятия, поэтому вопрос требует более детального изучения.

Актуальные законодательные нормы позволяют землевладельцу распоряжаться принадлежащей ему территорией по личному усмотрению. Он имеет полномочия как для деления местности на несколько обособленных землевладений, так и для объединения имеющих общие границы территорий в один большой участок с новым индивидуальным кадастровым номером. Именно мероприятие по объединению смежных земельных наделов считают объединением. Данную процедуру можно рассматривать в качестве разновидности кадастровых работ, когда несколько территорий объединяются в одну, более крупную, а прежние земли прекращают свое существование в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Прекращение существования прежних земельных участков влечет за собой снятие таковых с учета в Госкадастре Недвижимости.

Процедура объединения земель регламентирована положениями п.1 Ст.11.2 ЗК РФ. Законодательные нормы допускают объединение лишь тех участков, которые обладают смежным расположением относительно друг друга. Если участвующие в процедуре земли принадлежат единственному владельцу, то он будет наделен исключительным правом на распоряжение вновь созданным объектом недвижимого имущества. Допускается и объединение территорий, принадлежащих разным собственникам. В данном случае, они получают новый объект в совместную собственность со всеми вытекающими последствиями.

Некоторые лица владеют землями на праве бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения или безвозмездного срочного пользования. Принадлежащее им имущество также можно подвергать объединению, но при выполнении главного условия: все территории, участвующие в процедуре, должны иметь одного и того же владельца. Законодательные нормы не исключают и возможности объединения залоговых земель. Особенность мероприятия заключается в том, что новый объект недвижимости также получит обременение в виде залога. Исключение могут составлять случаи, когда стороны пришли к иной договоренности и зафиксировали ее должным образом в письменной форме.

Особого внимания заслуживает проблема объединения землевладений с двумя уникальными кадастровыми номерами, находящимися в аренде или личной собственности. Законодательство допускает проведение подобных мероприятий лишь по инициативе собственников земельных наделов. Операции предшествует организация комплекса кадастровых процедур с последующей постановкой новой земельной единицы на учет в ГКН и регистрации территории в базе ЕГРН.

Об объединении земель

У каждого сформированного землевладения существуют определенные характеристики качественного и количественного типов. Речь идет об установленных границах, категории и виде разрешенного использования, величине площади. Указанными параметрами обладает каждый участок, поэтому он может быть однозначно идентифицирован среди всех прочих объектов недвижимого имущества с аналогичными данными.

Слияние территорий считается вполне легальным мероприятием, предполагающим соблюдение нескольких требований:

• в процессе объединения, первоначальные землевладения теряют статус суверенных недвижимых объектов, новый участок получает единые для объединяемых земель границы;
• инициировать объединение территорий может как их единоличный собственник, так и правообладатели двух смежных земель (с образованием у них права совместной собственности на новое недвижимое имущество);
• объединение участков не влечет за собой смены их категории и принадлежности к виду разрешенного использования.

Лишь собственники обладают полномочиями на объединение территорий со смежными границами. Если инициатор мероприятия является арендатором участков, то с соответствующей просьбой ему придется обратиться к непосредственному землевладельцу. Он должен получить у собственника разрешение и сформировать комплект документации для последующего представления в контролирующие инстанции.

Наиболее часто происходит объединение земель, находящихся во владении одного лица. Это лишает его необходимости вести распределение долей в имущественных правах на создаваемый объект и использовать новую недвижимость в качестве объекта индивидуальной собственности.

Требования к землевладениям

Очевидно, что объединение территорий доступно не во всех ситуациях. Для прохождения процедуры, необходимо соблюсти ряд требований, зафиксированных на законодательном уровне. Требования предъявляются к субъектам предстоящего объединения. Несоответствие землевладений хотя бы одному из требований грозит однозначным отказом уполномоченной инстанции в проведении процедуры объединения.

• Подлежащие объединению земли обязательно должны обладать смежными границами, т. е. располагаться в непосредственной близости друг от друга.
• Границы землевладений должны быть определены должным образом, т. е. в рамках проведения соответствующих кадастровых мероприятий — межевания.
• Информация о проведенном межевании должна найти отражение в базе ГКН. Если необходимые данные отсутствуют, то процедуре объединения предшествует межевание территорий.
• Объединяемые земли должны принадлежать к единой категории;
• Допустима принадлежность земель к различным видам разрешенного использования, т. к. землевладелец наделен полномочиями по самостоятельному выбору вида использования для создаваемого объекта недвижимости.
• Объединяемые территории должны относиться к единому населенному пункту и не выходить за его пределы.
• Объединение территорий с правом бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования и пожизненного владения возможно лишь при соблюдении условия принадлежности одному и тому же лицу.
• На территориях, где ранее было разрешено эксплуатировать объекты недвижимого имущества, данное право сохраняется и по окончании мероприятия.
• Новый участок не должен создавать препятствий к размещению построек с различным назначением и обладать прочими недостатками, создающими сложности или делающими невозможным рациональное использование и охрану местности.
• Новое землевладение должно быть лишено изломанных границ, участков вкрапливания и вклинивания.
• Проводимые мероприятия не должны приводить к нарушению законодательных норм, принятых в РФ.

Если рассматривать заключительный пункт более тщательно, то наибольшее значение имеет соблюдение норм минимальных и максимальных размеров землевладений. Они должны быть соблюдены инициатором процедуры объединения территорий.

Алгоритм объединения землевладений

Первым шагом на пути к реализации намеченной цели станет проведение межевых работ на территории или территориях, если ранее подобные операции не были осуществлены. Межевание может выполнить лишь лицензированный специалист компании, имеющей членство в профильной СРО. Межевание невозможно выполнить без организации ряда геодезических изысканий на местности, поэтому выезд исполнителя на объект неизбежен. Самостоятельно проводить подобные измерения недопустимо, поскольку специалист оперирует современным спутниковым оборудованием. Кроме того, данные, представленные не лицензированным специалистом, не будут иметь и минимальной юридической силы.

Проведенные геодезические изыскания позволяют инженеру собрать информацию для установки характерных точек землевладения и определения точных границ территории. Результатом его профессиональной деятельности станет изготовление межевого плана по объединению земель. Данный документ подготавливают с учетом зафиксированных законодателями требований, актуальных на момент организации мероприятий.

Объединение смежных землевладений подразумевает:

Формирование межевого плана для нового объекта недвижимого имущества;

Проведение необходимых кадастровых мероприятий на местности;

Постановку объединенной территории на учет в ГКН.

Законодательными актами предусмотрены определенные особенности, применимые по отношению к объединяемым участкам:

Вносимые в базу ГКН данные относительно нового участка обладают временным характером.

Обременения, существовавшие для участвующих в объединении участков, сохраняют свою силу в отношении нового объекта.

Образуемой территории должен быть присвоен адрес. Если его еще не существует, в базе ГКН находят отражение сведения о точном местоположении земли.

Для заявителей сохраняет актуальность вопрос присвоения новому участку почтового адреса. Удобнее всего заниматься решением проблемы по окончании всех кадастровых мероприятий, но до постановки территории на учет в ГКН. Это позволит существенно сократить временные издержки на процедуру оформления бумаг. Если в указанный временной промежуток землевладелец не занимался решением вопроса о присвоении адреса, то он может приступить к данным мероприятиям позже, в удобный для себя момент.

Процедуру объединения считают завершенной, когда землевладелец или землевладельцы оформят свои имущественные права в отношении нового объекта недвижимого имущества. Это невозможно без прохождения процедуры госрегистрации имущественных прав, в ходе которой заявитель получает документы, подтверждающие его права на местность. Как только госрегистрация будет завершена, сведения относительно прежних участков, содержащиеся в базе ГКН, обретут статус архивных.

Объединение доступно лишь для территорий с однозначно определенными границами и характерными точками. Проведение процедуры находится в компетенции лицензированного кадастрового инженера. Результатом его профессиональной деятельности станет подготовка актуальной версии межевого плана на создаваемый недвижимый объект.

Операции по слиянию земель представляют в качестве небольшого алгоритма:

Принятие землевладельцами решения о необходимости организации процедуры;

Вызов лицензированного кадастрового инженера с целью выполнения межевых операций и выявления характерных точек объединенной территории;

Согласование специалистом полученных границ с собственниками соседствующих земель, с последующем заполнением акта;

Формирование актуальной версии межевого плана;

Направление документации в представительство Росреестра с целью постановки на учет в ГКН и легализации имущественных прав в отношении него.

Особого внимания заслуживает стадия выполнения межевых операций кадастровым инженером, поскольку корректность выявления границ территории определяет возможность постановки недвижимости на учет в ГКН в дальнейшем. Межевание осуществляется на основании информации в отношении объединяемых участков, нашедших ранее отражение в базе ЕГРН.

Если территория не стояла на учете в ГКН (наиболее актуально для земель, приобретенных ранее 2013г. И объектов, принадлежащих к муниципальному фонду), данную процедуру выполнит представительство Росреестра в рамках дела об объединении территорий.

Определив границы создаваемого объекта, кадастровый инженер в обязательном порядке согласует их с собственниками смежных земельных наделов. На данной стадии велика вероятность возникновения проблем, поскольку сосед может высказать несогласие с установленными характерными точками. Это влечет за собой передачу спора на рассмотрение судьей. При отсутствии каких-либо разногласий, собственники смежных земель ставят подписи в подготовленном едином акте согласования. Указанный документ выступает в качестве приложения к экземпляру межевого плана.

Стоимость объединения земельных участков зависит от количества участков и их размеров.

Именно экземпляр межевого плана будет выступать в качестве основного бланка для постановки территории на учет в ГКН и дальнейшей легализации имущественных прав на него.

В межевом плане находят отражение все базовые характеристики нового объекта недвижимого имущества. Содержащиеся в бумаге сведения должны соответствовать представленным в ЕГРН. При нарушении указанного требования, постановка местности на учет в ГКН станет невозможна.

Создание увеличенного участка неизбежно связано с присвоением ему нового уникального кадастрового номера. Ранее существовавшие земельные наделы прекращают существование в качестве самостоятельных единиц недвижимости, в связи с чем их кадастровые номера будут аннулированы. Мероприятие по объединению землевладений будет признано завершенным в момент получения заявителей выписки из ЕГРН с обновленными данными.

Источник: gkki.ru

Присоединение 2-го участка одним владельцем

Прошу уважаемых экспертов ответить по присоединению 2-го участка.

История такова. В 2007 году, покупая у бывшего владельца участок, который состоял из оформленного в собственность участка (ЛПХ) с жилым домом и 2-го участка (ИЖС) без строений, взятого в аренду на 25 лет, я по договору купли/продажи получил свидетельство о собственности на участок и дом и зарегистрировался по адресу дома.
По 2-му участку по договору переуступки прав перевел аренду на себя и в дальнейшем, зарегистрировав хозяйственную постройку, выкупил его в собственность.
Таким образом, возникли два самостоятельных участка в собственности одного владельца.
Оба смежных участка находятся в границах населенного пункта в сельской местности.
Ранее присоединенной мощности нет.
Объектов сетевой организации с напряжением 0,4 кВ на расстоянии 1,2 км нет.
Электроснабжение (220 В) не подведено к 14хозяйствам на деревенской улице. Все подали заявки на технологическое присоединение и я, в том числе на присоединение своего жилого дома (1-й участок).
Договор заключен 20 августа 2009 г, ТУ получены Приложением. 550 рублей уплачены. Так как находимся недалеко от центральной усадьбы сельского поселения, были включены в инвестиционную программу сетевой организации на 2010 год. Сетевая организация подтянет дополнительную мощность (ТП 100 кВа) в деревню и линию 0,4 кВ по границам участков в нашем углу. Электрификация, однако!
Неразрешимых вопросов по 1-му договору присоединения к существующему жилому дому у меня нет.
Будет сеть — будет присоединение.

Теперь вопрос по 2-му участку с отдельным присоединением. В планы входит строительство жилого дома, дети растут — жизнь покажет как им распорядиться.
В августе 2009 года от меня сетевой организацией была принята заявка на присоединение по 2-му участку.
Сейчас в феврале 2010 мне прислали для акцепта договор и ТУ (они такие же как и в первом договоре) и стоимость услуги в нем определена из расчета 20638 руб/кВт без НДС и составляет 365291,47 руб. Насколько я понимаю, эта сумма посчитана по формальному признаку отсутствия сетевых объектов. Наверняка играет роль и отсутствие зарегистрированного жилого дома.

Перед обращением в сети прошу просветить.
1. Мой отказ от договора по 2-му участку (а это в силу неподъемности однозначно)
приводит к аннулированию заявки и, в дальнейшем (при получении свидетельства на вновь построенный дом), необходимо подавать новую?
2. Есть ли какой-то лимит присоединений для одного владельца по 550 руб? Например — один раз и не более как с «бесплатной» приватизацией?
3. Можно ли в дальнейшем развести присоединенные 15 кВа по 1-му договору на два жилых дома с отдельным договором присоединения 2-го дома и соответственно узлами учета с двумя договорами на оплату за потребление?
4. На каком расстоянии устанавливаются опоры 0,4 кВ деревянные антисептированные с проводом СИП 2А?
1-участок находится ближе к границе населенного пункта, следовательно опора под него подразумевает промежуточную — длина по фронту2-х участков составляет 64 м (40 и 24 м соответственно)
5. Заявка на временное присоединение является единственным способом присоединения за 550 рублей при отсутствии построенного и зарегистрированного жилого дома?Как классифицируется заявитель — физическое лицо с зарегистрированной нежилой постройкой (баня) для заключения договора присоединения?
6. Могу ли я организовать два узла учета в рамках одного договора — один на опоре, второй непосредственно на вводе в существующем доме?
7. В досужих разговорах (неспециалистов) звучала мысль — один владелец, значит один ввод по присоединению, возникнет новый — тогда и присоединение отдельное получит. Рассудите по грамотному.

Большое спасибо тому, кто прочитал до конца.
А тому, кто ответит по существу, заранее благодарен.

05.02.2010 в 09:41

Спасибо тем, кто просматривал тему, надеюсь на квалифицированный ответ.

Вчитался в наш главный документ (Пп 861 в ред 334) и обнаружил для себя ранее упущенное понятие из пункта 14 — «электроснабжение . предусматривается по ОДНОМУ ИСТОЧНИКУ».
Прошу дать толкование этого понятия принятое в энергетическом законодательстве
применительно к случаю присоединения по пункту 14 Правил.
Если линия «раздающяя» 0,4 кВ от понижающей подстанции ОДИН ИСТОЧНИК, то заявитель, имея два (или более) обособленных энергопринимающих устройства может получить соответствующее количество точек присоединения.
Или же ОДИН ИСТОЧНИК это одна отпайка от 3-хфазной линии?

08.02.2010 в 16:42

Прояснилась позиция СО. «Мы вас присоединяем по пункту 17 Правил — (с учетом ранее присоединенной в данной точке присоединения мощности)». То есть точку присоединения определяем сами, а т.к. с неё вы получаете 15 кВт, то все что сверх положенного норматива — по индивидуальному проекту из рассчитанной цены за кВт 24353 руб/кВт с НДС.
Варианты в таком разрезе, на мой взгляд, следующие:
1. Все оставить, как есть. Не производить дополнительного присоединения. На 2-е домохозяйство, когда придет время, выделить из 15 кВт 7,5 отдельным договором со сбытовой организацией и подавать заявки на присоединение каждому до 15 кВт.
(столкнемся с дефицитом мощности, все будет расхватано за ближайшие год-два)
2. Купить по индивидуалке 2 кВт, то есть за 50 тыс рублей ухватиться за мощность, которая со временем будет в дефиците. (жалко — лишних денег не бывает)
3. Переводить 2-й участок на другое лицо (хлопотно и политически неграмотно)
Как ни прикидывай, получается опосредованное присоединение 2-го энергопринимающего устройства с узла учета 1-го потребителя, с установкой в перспективе второго счетчика для раздельного учета. Да и не хотелось опутывать проводами или кабелем свою территорию. Лучше бы каждый ввод от отдельной опоры напротив соответствующего участка.
Получилось, что мой вопрос по теме сводится к следующему:
Можно ли в рамках одного технологического присоединения до 15 кВт получить ДВЕ оборудованные приборами учета точки для присоединения отдельных энергопринимающих устройств?

24.02.2010 в 14:33

ivolog:
Спасибо тем, кто просматривал тему, надеюсь на квалифицированный ответ.

Вчитался в наш главный документ (Пп 861 в ред 334) и обнаружил для себя ранее упущенное понятие из пункта 14 — «электроснабжение . предусматривается по ОДНОМУ ИСТОЧНИКУ».
Прошу дать толкование этого понятия принятое в энергетическом законодательстве
применительно к случаю присоединения по пункту 14 Правил.
Если линия «раздающяя» 0,4 кВ от понижающей подстанции ОДИН ИСТОЧНИК, то заявитель, имея два (или более) обособленных энергопринимающих устройства может получить соответствующее количество точек присоединения.
Или же ОДИН ИСТОЧНИК это одна отпайка от 3-хфазной линии?

Один источник питания, это 3я категория надежности энергоснабжения. ТЕ вы одновременно запитаны от одной ТП и в случае аварии допускается временное отключение Вас от энергоснабжения.

24.02.2010 в 14:40

ivolog,В законе нет ограничения на присоединение нескольких участков по социальной норме. Вам обязаны, при наличии в 500 м от участка сетей необходимого классанапряжения выдать договор на ТП.

24.02.2010 в 14:43

ivolog:
Прояснилась позиция СО. «Мы вас присоединяем по пункту 17 Правил — (с учетом ранее присоединенной в данной точке присоединения мощности)». То есть точку присоединения определяем сами, а т.к. с неё вы получаете 15 кВт, то все что сверх положенного норматива — по индивидуальному проекту из рассчитанной цены за кВт 24353 руб/кВт с НДС.
Варианты в таком разрезе, на мой взгляд, следующие:
1. Все оставить, как есть. Не производить дополнительного присоединения. На 2-е домохозяйство, когда придет время, выделить из 15 кВт 7,5 отдельным договором со сбытовой организацией и подавать заявки на присоединение каждому до 15 кВт.
(столкнемся с дефицитом мощности, все будет расхватано за ближайшие год-два)
2. Купить по индивидуалке 2 кВт, то есть за 50 тыс рублей ухватиться за мощность, которая со временем будет в дефиците. (жалко — лишних денег не бывает)
3. Переводить 2-й участок на другое лицо (хлопотно и политически неграмотно)
Как ни прикидывай, получается опосредованное присоединение 2-го энергопринимающего устройства с узла учета 1-го потребителя, с установкой в перспективе второго счетчика для раздельного учета. Да и не хотелось опутывать проводами или кабелем свою территорию. Лучше бы каждый ввод от отдельной опоры напротив соответствующего участка.
Получилось, что мой вопрос по теме сводится к следующему:
Можно ли в рамках одного технологического присоединения до 15 кВт получить ДВЕ оборудованные приборами учета точки для присоединения отдельных энергопринимающих устройств?

ТОчку присоединения они должны в данном случае определить на ближайшей опоре не далее 25м от границы вашего участка.

24.02.2010 в 16:06

energoexpert,
Спасибо, за ответы. С одним источником для 3-й категории понятно.

Нужен контрдовод для сетевиков, которые 2-е присоединение рассматривают по коммерческому варианту.

Договор на 2-е присоединение мне выдан для подписания (365 тыс руб за 15 кВт). К объекту он не привязан,
вернее присоединение касается земельного участка.
Жилого дома на 2-м участке нет, поэтому и бытовых нужд нет.
Участки граничат, поэтому точка присоединения на опоре для сетевиков одна, они дальность 25 м не нарушают.
Поэтому, ссылаясь на Правила, присоединяют меня на 15 кВТ за 550 руб
(плюс расходы заявителя по участкувнутри границы балансовой принадлежности) по ПЕрвому договору,
ВТОРОЙ ДОГОВОР СЧИТАЮТ СВОЕЙ ДОБЫЧЕЙ, т.к. мне выделяется сверхлимитная мощность в данной точке.
Насколько я понимаю, все упирается в компенсацию выпадающих доходов сетевой организации.
А с моим вариантом хочется без лишних хлопот снять с потребителя приличную сумму денег.

Скажите, для городского жителя, у которого в собственности две квартиры на одной лестничной площадке,
также не может быть 2-х нормативных присоединений по 550 руб?

26.02.2010 в 13:22

ivolog:
energoexpert,
Спасибо, за ответы. С одним источником для 3-й категории понятно.

Нужен контрдовод для сетевиков, которые 2-е присоединение рассматривают по коммерческому варианту.

Договор на 2-е присоединение мне выдан для подписания (365 тыс руб за 15 кВт). К объекту он не привязан,
вернее присоединение касается земельного участка.
Жилого дома на 2-м участке нет, поэтому и бытовых нужд нет.
Участки граничат, поэтому точка присоединения на опоре для сетевиков одна, они дальность 25 м не нарушают.
Поэтому, ссылаясь на Правила, присоединяют меня на 15 кВТ за 550 руб
(плюс расходы заявителя по участку внутри границы балансовой принадлежности) по ПЕрвому договору,
ВТОРОЙ ДОГОВОР СЧИТАЮТ СВОЕЙ ДОБЫЧЕЙ, т.к. мне выделяется сверхлимитная мощность в данной точке.
Насколько я понимаю, все упирается в компенсацию выпадающих доходов сетевой организации.
А с моим вариантом хочется без лишних хлопот снять с потребителя приличную сумму денег.

Скажите, для городского жителя, у которого в собственности две квартиры на одной лестничной площадке,
также не может быть 2-х нормативных присоединений по 550 руб?

Данный вопрос нами неоднократно обсуждался с представителями ТЭК МО(слава богу уже с бывшими :pardonв законе нет ограничения на получение данной льготы на одно физическое лицо. Если у вас несколько участков даже стоящих рядом, СО обязана на каждый подать до 15 кВт по550р. Аргумент только один — в законе нет ограничений. Обратитесь в местную администрацию за получением ходатайства на строительство дома, и вы снимете вопрос СО о том, что вам там не нужно электричество для бытовых нужд.

26.02.2010 в 16:40

energoexpert,
Спасибо, Ваши ответы вселяют уверенность.

Обозначу своего оппонента. В данном случае это «ЛЕНЭНЕРГО».
Всплыл новый аргумент, которым они пользуются для того, чтобы не заниматься «благотворительностью», как выразился представитель СО.
Это ссылка на п.14 абзац 3 Приказа Федеральной службы по тарифам(ФСТ России) от 21 августа 2009 г. N 201-э/1 г. Москва от «Об утверждении Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям»
Опубликовано 21 октября 2009 г. Вступает в силу: 1 ноября 2009 г. Зарегистрирован в Минюсте РФ 7 октября 2009 г. Регистрационный N 14985
«В случае, если с учетом последующего увеличения присоединяемой мощности ранее присоединенного Устройства присоединяемая мощность превысит 15 кВт или вышеуказанные расстояния, расчет платы за технологическое присоединение производится в соответствии с разделом III Методических указаний.»

В моем случае оба участка не имеют ранее присоединенной мощности.
Логика, которой пользуются сетевики следующая. Даем вам на точке присоединения 15кВт по одной заявке, а следующие 15кВт с этой точки оплачивайте по коммерческому тарифу. Я им говорю о раздельных энергопринимающих устройствах и 2-х точках. Не сдаются — точку выбираем мы и с нее 15 кВт за 550 руб в одни руки и не более. Вот такое ГОЭЛРО.

Работы по нашей деревне сейчас в стадии проекта, повторюсь они попали в инвестпрграмму СО, лимита мощности нет (он учитывается поданными заявками и неким запасом развития), СМР в лучшем случае лето-осень.

Если можно добавьте мне аргументов в свете приведенного выше извлечения из Приказа ФСТ

Разрешение на строительство жилого дома на 2-м участке получено в августе 2009.

01.03.2010 в 11:43

ivolog:
energoexpert,
Спасибо, Ваши ответы вселяют уверенность.

Обозначу своего оппонента. В данном случае это «ЛЕНЭНЕРГО».
Всплыл новый аргумент, которым они пользуются для того, чтобы не заниматься «благотворительностью», как выразился представитель СО.
Это ссылка на п.14 абзац 3 Приказа Федеральной службы по тарифам(ФСТ России) от 21 августа 2009 г. N 201-э/1 г. Москва от «Об утверждении Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям»
Опубликовано 21 октября 2009 г. Вступает в силу: 1 ноября 2009 г. Зарегистрирован в Минюсте РФ 7 октября 2009 г. Регистрационный N 14985
«В случае, если с учетом последующего увеличения присоединяемой мощности ранее присоединенного Устройства присоединяемая мощность превысит 15 кВт или вышеуказанные расстояния, расчет платы за технологическое присоединение производится в соответствии с разделом III Методических указаний.»

В моем случае оба участка не имеют ранее присоединенной мощности.
Логика, которой пользуются сетевики следующая. Даем вам на точке присоединения 15кВт по одной заявке, а следующие 15кВт с этой точки оплачивайте по коммерческому тарифу. Я им говорю о раздельных энергопринимающих устройствах и 2-х точках. Не сдаются — точку выбираем мы и с нее 15 кВт за 550 руб в одни руки и не более. Вот такое ГОЭЛРО.

Работы по нашей деревне сейчас в стадии проекта, повторюсь они попали в инвестпрграмму СО, лимита мощности нет (он учитывается поданными заявками и неким запасом развития), СМР в лучшем случае лето-осень.

Аргумент только один — в законе нет ограничений.

Если можно добавьте мне аргументов в свете приведенного выше извлечения из Приказа ФСТ

Разрешение на строительство жилого дома на 2-м участке получено в августе 2009.

В вашем случае нет последующего увеличения мощности, а есть две самостоятельные заявки. Наймите грамотного юриста и ведите переписку с обязательным фиксированием всего происходящего. Далее в ФАС.

Источник: energovopros.ru