Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала коротко разберемся:
- что такое разрешенное использование земельного участка,
- поймем что такое территориальная зона,
- что такое градостроительный регламент,
- узнаем что такое карта градостроительного зонирования,
- что такое Правила землепользования застройки.
Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.
Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.
Вид разрешенного использования земельного участка под автомойку, автосервис и сопутствующие товары
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.
Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.
Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.
Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.
Продолжим начатую в начале статьи тему изменения разрешенного использования участка, который находится в собственности.
В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления.
Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства.
Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания.
Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования.
В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц.
По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации.
На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешенного использования земельного участка.
Отказ можно обжаловать в суде.
Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.
К участкам, на которых не действуют ПЗЗ, как правило, относятся земли сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, и земли лесного фонда.
Про изменение разрешенного использования таких земельных участков, напишу отдельную статью, если в комментариях будет достаточно запросов на эту тему.
Вкратце скажу, изменение видов разрешенного использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.
Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.
Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:
- Открываем раздел градостроительных регламентов;
- Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
- Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.
К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.
А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.
Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:
- возможно ли добиться перевода законным путем;
- сколько денег на это потребуется;
- и так ли это нужно.
В случае целесообразности действий — начинаем.
В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.
КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.
В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.
К примеру, вы хотите купить земельный участок сельскохозяйственного назначения с ВРИ — для сельскохозяйственного производства, а потом изменить ВРИ на ведение садоводства или дачное строительство, организовать СНТ и распилить участок на более мелкие участки для членов товарищества. Реально ли изменить ВРИ у такого земельного участка?
Согласно положений п.1 ст. 78 ЗК РФ — земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), далее по тексту данной статьи — крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, ГРАЖДАНАМИ, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями, НЕКОММЕРЧЕСКИМИ организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями.
В п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Таким образом, изменить ВРИ земельного участка с целевым назначением СХ реально, однако, не зная всех аспектов вашей ситуации точного порядка действий вам дать к сожалению не смогу. Скажу лишь, что после приобретения такого земельного участка для реализации вашей задумки будет необходимо подготовить генеральный план вашего СНТ, после чего уже производить межевание и организацию проездов.
Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка. Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.
Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.
С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.
Обратите внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.
Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ — в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены. Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки — маловероятен, т.к. размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.
Законодательная регламентация перевода ЗУ Лесного фонда в иную категорию закреплена в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ., в редакции от 29.07.2017 г. Обратите внимание на ст. 11 вышеупомянутого Федерального Закона, которая устанавливает условия и особенности перевода земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий. В статье 11 Закона дается исчерпывающий перечень оснований изменения целевого назначения земель лесного фонда, а также определяются условия, при которых эти основания могут быть реализованы.
Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится. Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение. Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.
Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.
Изменение разрешенного использования земельного участка — порядок действий
Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней. Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли.
На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.
Для изменения вида разрешенного использования нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
По закону при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка (кроме случаев, предусмотренных законом) вправе самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
Если назначение, необходимое вам, относится к основному ВРИ, то вы можете выбрать его для своего участка просто по заявлению, не согласовывая свой выбор ни с какими инстанциями.
Порядок действий собственника участка при изменении вида разрешенного использования:
- подаете заявление в Росреестр о замене ВРИ;
- получаете уведомление о том, что назначение участка изменено.
Подавать заявку можно любым подходящим вам способом: через портал Росреестра в электронной форме, Госуслуги либо лично через любое отделение МФЦ. Госпошлина не оплачивается.
Предположим, некий предприниматель захотел открыть собственный спортклуб. Помещение есть, однако, существующее назначение земли не соответствует будущему виду использования. Сначала необходимо выяснить, к какой территориальной зоне относится участок и какие назначения земли предусмотрены для этой зоны.
Ниже приводим фрагмент выписки из ПЗиЗ одного из городов РФ. Имеющийся в распоряжении предпринимателя участок попал в зону общегородского центра второго типа (Ц-2).
Спортивные объекты предусмотрены в качестве основных объектов, которые могут располагаться в данной зоне.
Это означает, что собственнику земельного надела необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ, портал Госуслуг – при наличии электронной подписи) для перевода ВРИ в соответствие с правилами.
Срок рассмотрения заявки займет около 5-7 дней.
По окончании этого времени в ЕГРН будут внесены изменения.
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.
Порядок изменения вида использования земельного участка
Собственнику земельного участка необходимо тщательно подготовиться к процедуре, заранее собрав все документы. В частности следует обратиться в местную адимнистрацию, чтобы уточнить: имеется ли соответствующее постановление, на основании которого может быть осуществлено изменение ВРИ.
Помимо этого потребуются:
- Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Его заполняет собственник и подает в местную администрацию на имя ее главы.
- Паспорт или иной документ, подтверждающий личность землевладельца.
- Если землевладелец – юридическое лицо, предоставляется выписка из ЕГРЮЛ.
- Если интересы заявителя представляет третье лицо (адвокат), прилагается копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, в которой точно перечислены все полномочия представителя.
- Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности и содержащая все основополагающие характеристики участка, а также документ, на основании которого это право было приобретено: завещание, купчая, дарственная и т.д.
- Ситуационный или адресный план участка, исходя из которого можно легко определить, где именно находится сам участок и смежные с ним.
- Согласование с арендодателем вопроса изменения ВРИ, если участок находится в долгосрочной аренде, а заявление подает от своего имени арендатор.
- Если на участке имеются какие-либо капитальные строения (объекты недвижимости), то к заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и на них.
- Проект планировки той территории, к которой относится данный участок.
Скачать образец заявления на изменение вида разрешенного использования земельного участка
Этот перечень – основной. В зависимости от конкретного ВРИ, список может быть расширен. Чтобы не потратить время впустую, лучше всего заблаговременно уточнить полный перечень в местной администрации, а также ознакомиться с формой заявления и другими обязательными формами.
В общем случае заявление и все приложения к нему в администрацию подает сам землевладелец. Однако с его согласия это могут сделать доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности), а также арендаторы. Документы можно отправить и Почтой России.
В том случае, когда заявитель или его доверенное лицо подают документы в приемной администрации, взамен выдается расписка в получении, на которой поставляется полный перечень принятых документов, а также дата и подпись уполномоченного лица.
Срок рассмотрения заявления ограничен. В общем случае он не может быть дольше 60 дней, но если рассмотрение вопроса не требует организации и проведения публичных слушаний, тогда заявление рассматривают и принимают по нему решение в течение не дольше 30 дней.
Общего закона, согласно которому за изменение ВРИ взимается госпошлина в установленном размере – нет. Однако, на местном уровне вполне могут издаваться постановления, по которым за изменение ВРИ может взиматься в пользу бюджета субъекта федерации установленная сумма. Уточнить этот вопрос следует там же, куда и подается заявление вместе с приложениями к нему.
После рассмотрения поданного землевладельцем или его доверенными лицами заявления, глава администрации принимает решение об удовлетворении или отказе в изменении ВРИ. Чтобы получить решение, необходимо явиться в администрацию и предъявить паспорт или доверенность. И решение, и отказ выдаются только в письменной форме. Отказ обязательно должен быть мотивированным, а при несогласии землевладельца с ним документ можно использовать для оспаривания в суде или в вышестоящей инстанции.
Для собственника участка решение администрации является основанием для внесения изменений в ЕГРН. При этом сведения в Росреестр подает местная администрация, которая и вынесла такое решение.
Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.
Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее.
Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.
Определение ВРИ относится к градостроительной и землеустроительной деятельности. Ее осуществляют органы власти МО или субъекта РФ. Для этого могут проводиться следующие процедуры:
- категорирование и зонирование территорий, в зависимости от целей органов власти и с учетом мнения населения;
- проведение открытых публичных слушаний, где рассматриваются предложения и возражения от частных лиц, организаций, инициативных групп;
- утверждение ПЗЗ, градостроительных планов и регламентов, других документов по зонированию и градостроительству;
- обнародование актов, связанных с определением категорий, зон и видов землепользования.
Корректировка на вид разрешенного использования ЗУ может осуществляться по инициативе властей, правообладателя или арендатора, группы лиц. Например, органы власти могут изначально планировать развитие частного жилищного строительства на территории. Если от строительной компании поступит привлекательный инвестиционный проект, можно изменить ВРИ с учетом мнения и интересов населения. Для этого нужно провести слушания, обосновать целесообразность смены.
Очевидно, что смена разрешенного использования земельного участка требуется, если ранее утвержденный вид не отвечает целям собственника, арендатора. Вот наиболее распространенные ситуации, когда может потребоваться смена ВРИ:
- если вид землепользования определен до принятия ПЗЗ и не соответствует правилам, что может создать проблемы при оформлении документов;
- если владелец земли решил заняться другим видом деятельности (например, вместо производства решил строить торговый центр или офисное здание);
- если невозможно обойти ограничения по условно-разрешенному виду землепользования;
- если проводится объединение, раздел, выдел с участками с разными ВРИ.
Порядок изменения ВРИ земельного участка зависит от того, какие цели преследует заявитель. Их нужно указывать в заявлении при обращении в муниципалитет, в Росреестр. Например, если в ПЗЗ или регламентах для земли указано несколько основных видов, их можно менять на усмотрение собственника. Для этого достаточно указать текущий и планируемый вид пользования.
Но если заявитель просит перейти на ВРИ, ранее вообще не указанный в документах зонирования и территориального планирования, цели изменения нужно подробно обосновать при обращении. Например, необходимость перевода земли под застройку торговым центром можно обосновать динамичным ростом жилищного строительства в районе, недостаточностью магазинов для населения.
Чтобы рассчитывать на положительное решение вопроса о смене ВРИ, нужно знать положения ПЗЗ вашего города или региона, текущий вид землепользования, ограничения и запреты. В перечень документов, которые могут потребоваться заявителю, обычно входит:
- заявление с указанием цели смены ВРИ, обоснованием просьбы;
- паспорт или регистрационные документы юр. лица (собственника, арендатора);
- правоподтверждающие документы на участок, объект (выписка ЕГРН, свидетельство, постановление, договор аренды и т.д.);
- ГПЗУ, содержащий информацию об участке из правил землепользования и застройки.
Ряд документов уполномоченный орган обязан запрашивать самостоятельно, поэтому заявитель подавать их не должен. Например, выписка ЕГРН или ГПЗУ обычно запрашивается в порядке межведомственного обмена.
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления о выдаче ГПЗУ | Скачать |
| 2 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 3 | Образец заявления о вводе в эксплуатацию | Скачать |
| 4 | Бланк заявления об изменении вида землепользования | Скачать |
| 5 | Заявление о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
| 6 | Образец договора о выкупе земельного участка с ДГИ | Скачать |
| 7 | Образец заполнения заявления на изменение ПЗЗ | Скачать |
| 8 | Образец заявления о постановке участка на кадастровый учет | Скачать |
Слушания по изменению вида разрешенного использования проводятся, если будет одновременно меняться категория и зона территорий. Слушания назначаются постановлением местных властей, которое размещается в интернете или СМИ. Если слушания не требуются, решение будет вынесено администрацией или другим уполномоченным органом.
По итогам рассмотрения заявления вносятся изменения в приложения к ПЗЗ, градостроительную документацию. Также Росреестр внесет новые данные в ЕГРН, о чем заявитель узнает из выписки из реестра. Когда новый вид землепользования будет отражен в ЕГРН, собственник сможет законно заниматься деятельностью.
Наша компания оказывает полный комплекс услуг по оформлению документов и сопровождению согласований в сфере кадастра, строительства, землепользования. Вы можете не только заказать сопровождение по изменению ВРИ участка, но и следующие услуги:
- подготовку проектной, кадастровой и технической документации для любых видов работ;
- помощь в согласовании границ, объединения, раздела и выдела участков;
- сопровождение при урегулировании земельных споров в суде, при обжаловании действий и решений чиновников.
Примерные цены за наши документы и услуги можно посмотреть в таблице ниже. О точных условиях сотрудничества вам расскажут наши консультанты после изучения документов.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Сопровождение процедуры изменения вида землепользования | от 20 000 руб. |
| 2 | Оформление проекта на строительство | от 60 000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта) |
| 3 | Сопровождение изменений в ПЗЗ через суд | от 30 000 руб. |
| 4 | Оформление межевого плана на новый участок | от 12 000 руб. |
| 5 | Помощь в согласованиях проектной документации | от 15 000 руб. |
Смена вида разрешенного использования с одного на другой производится в соответствии с градостроительным регламентом и правилами землепользования и застройки.
Начать процедуру необходимо с получения сведений о правилах землепользования и застройки земельного участка (ПЗЗ). С заявлением о предоставлении сведений ПЗЗ можно обратиться в любой офис МФЦ. Такие сведения может запросить как сам собственник, так и любое третье лицо.
Сведения предоставляются за плату.
После того, как сведения получены, нужно внимательно с ними ознакомиться.
Правила землепользования и застройки будут содержать информацию о трех категориях видов разрешенного использования:
- Основные;
- Условно-разрешенные;
- Вспомогательные.
ВРИ по желанию: как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Изменить основной и (или) вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка собственник может самостоятельно без получения дополнительных разрешений и согласований.
Для этого через офис МФЦ собственником подается заявление в Росреестр о внесении изменений вида разрешенного использования.
К заявлению прилагаются:
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права;
- Сведения о правилах землепользования и застройки (ПЗЗ);
- Декларация об изменении вида разрешенного использования (бланк даст сотрудник МФЦ).
В декларации необходимо указать характеристики земельного участка (адрес, кадастровый номер, площадь) и информацию с какого на какой вид меняется разрешенное использование.
Внимание! Вид разрешенного использования можно выбрать только из тех, которые указаны в сведениях о правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Изменения вида разрешенного использования производится без оплаты госпошлины.
После внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о виде разрешенного использования земельного участка, собственнику выдается выписка ЕГРН с внесенными изменениями.
Изменить вид разрешенного использования земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
Если участок расположен на землях населенных пунктов, то перевод участка из ЛПХ или СНТ в ИЖС выполняется бесплатно по заявлению собственника в РосРеестре (МФЦ). Если участок расположен на землях сельхозназначения, то переходите к пункту ниже.
В случае отказа в изменении ВРИ с огородничества или садоводства на ИЖС, придется довольствоваться условно-разрешенными видами (например «Садоводство»), строить дом и регистрировать его по дачной амнистии.
Обратите внимание, что изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после перевода из аренды в собственность.
Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.
Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.
КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.
В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.
Изменение категории земель и вида разрешенного использования земельного участка
Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка. Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.
Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.
С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.
Обратите внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.
Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ — в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены. Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки — маловероятен, т.к. размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.
Законодательная регламентация перевода ЗУ Лесного фонда в иную категорию закреплена в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ., в редакции от 29.07.2017 г. Обратите внимание на ст. 11 вышеупомянутого Федерального Закона, которая устанавливает условия и особенности перевода земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий. В статье 11 Закона дается исчерпывающий перечень оснований изменения целевого назначения земель лесного фонда, а также определяются условия, при которых эти основания могут быть реализованы.
Источник: zavod57gbk.ru
Правила использования участка земли. Виды, условия, правовые формы
Оформляя земельную территорию в собственность/аренду в 2019 году, обязательно заполняют поле «разрешенное использование земельного участка».
Из статьи вы узнаете об особенностях такого использования. Сюда относят: садоводство, огородничество, подсобное хозяйствование, жилищную застройку и пр. Возможно и иное назначение — например, для возведения производственных зданий или бизнес-центров.
Границы вашего участка будут указаны в генеральном плане по развитию города, с учетом Норм Градостроительного кодекса РФ.
Проблемой считается разработка генерального плана, предназначенного для крупного мегаполиса. Составить его трудно технически, кроме того, немало усилий требует согласование интересов собственников. План представляет собой объемный документ по территориальному зонированию. У каждой зоны свое целевое назначение, с учетом множества нюансов. К примеру, фабрики и заводы располагают вдали от жилой застройки.
Какие существуют категории земель?
В ходе разработки стратегии и проектной работы по охране/целевому применению земельного фонда участок относят к определенной категории.
Различие здесь в предназначении: плодородная земля — к сельскому хозяйствованию, земля с уникальными экологическими характеристиками — в качестве охраняемой территории и пр. В статье 7 ЗК всего выделяется семь категорий земель:
- Сельскохозяйственные.
- Под объекты — энергетика, телекоммуникации, организация транспорта, промышленность.
- Лесные.
- Под населенные пункты.
- Земли для охраняемых территорий, имеющих культурное, историческое, экологическое и др. значение.
- Для водного фонда.
- Для запаса — участки, в данное время не используемые частными лицами.
Что такое ВРИ
Расшифровывается ВРИ как вид разрешенных использований.
Понятие
Нормативные акты Российской Федерации не содержат определения термина ВРИ. Однако это понятие часто фигурирует в документах, касающихся формирования правовых режимов для земельных участков.
Опираясь на пункт второй статьи 7 ЗК РФ вид разрешенных использований определить можно, как специальную характеристику земли, применяемую для формирования правового режима и самих территориальных зон.
Порядок выполнения зонирования устанавливают в соответствии с требованиями федеральных законов, для чего необходимо учитывать большое число законодательных актов. Чтобы упростить процесс, деятельность человека классифицируют по видам, выделяя значимые для общественных отношений.
Основные группы
Перечислим основные группы ВРИ. Сюда относятся:
- сельское хозяйство — выращивание растений, овощей, зерновых, лекарственных трав, льна, конопли, скотоводство, птицеводство, переработка сельхозпродукции, ведение подсобных хозяйств и т.д.;
- жилищное строительство — возведение малоэтажных зданий, средне- и многоэтажная застройка и др.;
- общественное строительство — коммунальные и социальные службы, поликлиники, школы, религиозные строения, научные учреждения и т.д.;
- предпринимательство — рынки, торговые центы, банки, страховые организации, гостиницы и др.;
- отдых/развлечения — туризм, охота, рыбалка, территории под конные прогулки, поля для гольфа, причалы, спортивные площадки;
- производственная деятельность — промышленность, недропользование, коммуникации, энергетика, складские помещения, космические станции;
- транспорт — наземный, водный, воздушный и трубопроводный;
- безопасность и оборона — военные территории, граница и т.д.;
- изучение и охрана природы — курорты, заповедники и пр.;
- лес — плантации, леса для резерва, склады древесины и др.;
- водные объекты — различные гидротехнические конструкции;
- прочее использование.
Отличие категории земли от вида разрешенного использования
На категории (группы) земли разделяют для упрощения зонирования территорий. При этом категория земель представляет собой закрепленное законом описание характерных свойств.
Вместо нее нередко используют понятие-синоним «целевое назначение». Определение ВРИ (вид разрешенных использований) для категорий земли имеет уточняющий характер. Применяется для более детального зонирования.
Виды разрешенных пользований также подразделяются на 3 основных типа:
- Основной.
- Вспомогательный — гаражи, трансформаторы, заборы и т.д..
- Условно разрешенный — уникальный тип, используемый с учетом ситуации.
Территория может иметь следующие стандартные характеристики: ВРИ — для садоводства, категория — земли сельхозназначения.
ВРИ земельного участка. Дополнительные нюансы
Виды разрешенных использований имеют 13 специальных кодов плюс подробное описание для каждого. Это упрощает применение основных, вспомогательных, а также условно разрешенных видов.
По коду определяется информация о видах участков, подходящих для сельского хозяйства, частного строительства, предпринимательства и пр. Предполагается, что с 2020 года ВРИ той или иной территории узнать можно будет по общественной кадастровой карте.
Введение структуры видов разрешенного использования позволило упорядочить виды использования земель и разрешить двусмысленность многих формулировок. Все это значительно упростило решение профессиональных задач для градостроителей, государственных служащих, юристов, а также для предпринимателей, дачников и других групп населения.
Что будет, если использовать землю не по назначению?
Возможны негативные последствия в виде штрафов или, например, изъятия участка. Величина штрафа оговаривается в статье 8.8 КОАП. На нее влияет кадастровая стоимость, статус пользователя (частное или официальное лицо) и назначение земли. Предусмотрены следующие штрафы:
- от 3000 руб. на сумму в 0,5-0,3% общей стоимости для сельских хозяйств;
- от 20000 руб., 1,5-1% для садоводства или строительства;
- от 50000 руб., 1,5-0,5% для сельских хозяйств, если владелец должностное лицо;
- от 50000 руб., 2-1,5% для строительства или садоводства, если владелец должностное лицо;
- от 200000 руб., 10-2% для сельских хозяйств, если владелец организация;
- от 400000 руб., 5-3% для огородничества или строительства, если владелец организация.
Вместе с начислением штрафа составляется предписание для устранения нарушений. В случае не следования предписанию надел может быть изъят. Землю также необходимо содержать в требуемом для использования состоянии.
Если же ценность земли снижается, участок также изымается. О том, как проводится данное мероприятие, можно прочитать в законе № 123 ФЗ. Таким образом, важно знать назначение территории и применять ее по назначению.
Полезные видео
[yvideo number=»HsIKgpIdzqw»]
[yvideo number=»NrbP52efO_w»]
[yvideo number=»8PretEs7qrI»]
Задача государства — побудить собственников к целевому использованию земельных наделов, придерживаясь установленного порядка содержания территорий.
К примеру, если нарушить предписание по использованию участков в водоохранной зоне, применяются административные штрафы для граждан, предпринимателей или должностных лиц. В качестве наказания возможно административное приостановление деятельности. Благодаря таким мерам разрешенное использование земли способствует максимально устойчивому способу ее эксплуатации.
Источник: domavlad.ru
Земельный участок площадью 1571 кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Местоположение земельного участка: Перм.
Общая информация:
Земельный участок площадью 1571 кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Местоположение земельного участка: Пермский край, г.о. Суксунский, с. Ключи, ул. Курортная, категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровый номер: 59:32:1530102:1497.
Сведения о реквизитах решения о проведении аукциона: Распоряжение Управления имущественных отношений и градостроительства Администрации Суксунского городского округа от 07.10.2022 № 452 «О проведении аукциона по продаже земельных участков находящихся, в государственной и муниципальной собственности». Вид договора: Договор купли-продажи Только для граждан: да Права на земельный участок Ограничения прав на земельный участок Максимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства (при необходимости): Параметры разрешенного строительства объекта указаны в извещении о проведении аукциона Минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства (при необходимости): Параметры разрешенного строительства объекта указаны в извещении о проведении аукциона Возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения): Техническая возможность подключения к сетям газоснабжения имеется, к системам водоснабжения отсутствует. Информация об обязательствах по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке Информация об обязательствах по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке Возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения): Техническая возможность подключения к сетям газоснабжения имеется, к системам водоснабжения отсутствует. Информация об обязательствах по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке Информация об обязательствах по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке Пермский край, г.о. Суксунский, с. Ключи, ул. Курортная Информация по предыдущим торгам: Извещение № 270722/40943835/01 от 27.07.2022 Форма собственности: Муниципальная собственность Площадь земельного участка: 1571 м² Кадастровый номер земельного участка: 59:35:1530102:1497 Вид разрешённого использования земельного участка: Для индивидуального жилищного строительства
- Ссылка на лот (ГИС Торги)
- Ссылка на оповещение (ГИС Торги)
Земельный участок 59:35:1530102:1497
- Кадастровый номер: 59:35:1530102:1497
- Адрес: Пермский край, г.о. Суксунский, с. Ключи, ул. Курортная
- Тип: Земельный участок
- Площадь: 1571 кв. м.
- Тип объекта: Земельный участок
- Кадастровый номер: 59:35:1530102:1497
- Статус объекта: Учтенный
- Дата постановки на кадастровый учет: 18.04.2022
- Категория земель: Земли населенных пунктов
- Разрешенное использование: Для индивидуального жилищного строительства
- Площадь: 1571
- Единица измерения (код): Квадратный метр
- Способ образования объекта: 3
- Кадастровая стоимость: 83678.43
- Дата определения стоимости: 01.01.2019
- Дата внесения стоимости: 28.04.2022
- Адрес (местоположение): Пермский край, г.о. Суксунский, с. Ключи, ул. Курортная
- Дата обновления информации: 14.05.2022
- Дата актуальности информации в ЕГРП: 11.10.2022
- Количество правообладателей: 1
Наименование: АДМИНИСТРАЦИЯ СУКСУНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПЕРМСКОГО КРАЯ
Телефон: (34275) 3 13 80
ФИО контактного лица: Порядина Ирина Владимировна
Телефон контактного лица: +7(34275)31439
Порядок оформления участия в торгах, перечень документов участника и требования к оформлению:
Требования к документам: Заявка на участие в аукционе подается в письменной форме согласно приложению к прилагаемому извещению
Срок и порядок подписания договора купли — продажи:
Срок заключения договора купли – продажи земельного участка – не ранее 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.
Источник: xn—-etbpba5admdlad.xn--p1ai
С видом на психбольницу: в Екатеринбурге распродают землю на въезде на Химмаш
Рядом с действующей психиатрической больницей областные и городские власти распродают землю под строительство. Речь идет о территории за храмом во имя иконы Божией Матери «Казанская» и прямо на въезде в район Химмаш. В теории там можно построить и торговый центр, и жилые высотки.
Областные власти в лице регионального министерства по управлению государственным имуществом выставили на торги два участка (с кадастровыми номерами 66:41:0508057:127 и 66:41:0508057:128). Площадь первого — 3480 квадратных метров, а начальная цена — рублей. Площадь второго — 2954 «квадрата» с начальной стоимостью лота рублей. Победитель аукциона получит право аренды земли на 7 лет и 4 месяца.
На обоих участках можно строить магазины, культурные и научные объекты, заведения общепита, среднеэтажное и высотное жилье, медицинские и торговые центры и комплексы, гостиницы, парковки, гаражи и многое другое.
— Условно разрешенные виды использования: религиозное использование, заправка транспортных средств, автомобильные мойки, производственная деятельность, связь, — говорится в обоих договорах аренды земли.
Заявки на участие в торгах принимаются до 14 ноября.
Примечательно, что еще 3 октября в Екатеринбурге обновили программу приватизации городского имущества. За три года планируется избавиться от 527 объектов (их все можно посмотреть по ссылке). В том числе и от участка, который захватывает территорию психиатрической больницы.
Речь идет о земле (с кадастровым номером 66:41:0508057:10) площадью 5033 квадратных метра. Эта территория также позволяет строить жилье, офисы и магазины.
В генеральном плане Екатеринбурга до 2025 года территория с вышеописанными участками относится к зоне смешанной и общественно-деловой застройки, а значит, жилые высотки тут тоже можно строить.
Ранее на аукционе продали легендарный завод олигарха-банкрота из 1990-х. За недвижимость просили 304 миллиона, но цену сбили почти в два раза.
Порой, чтобы получить нужную землю, застройщики идут на огромные денежные жертвы. Например, несмотря на то что стоимость участка увеличилась в 128 раз, компания всё же купила территорию. За недвижимость фирма заплатила 45,1 миллиона рублей.
Помимо земли с торгов продают офисы. Прочитайте, как в центре Екатеринбурга выставили на продажу здание рейдера Павла Федулева.
Источник: www.e1.ru