Социально-экономическое развитие региона является системным показателем. Система — это некоторая целостность, состоящая из взаимосвязанных частей, каждая из которых вносит свой вклад в характеристики целого [1].
В теории систем различают простые, большие и сложные системы. Под простой системой понимают систему, которую в рамках решения конкретной проблемы можно исследовать как нечто целое, без разбиения на мелкие подсистемы. Большой называют систему, которую трудно исследовать без разбиения на более простые подсистемы. После разбиения функционирование подсистем можно исследовать практически независимо друг от друга. Принципиально отличается от простой и большой систем сложная система, в которой изолированное рассмотрение подсистем невозможно, а между подсистемами существует информационная связь.
Подсистемы – это крупные составляющие сложных систем. Подсистемы, в свою очередь, могут состоять из более мелких подсистем. Все подсистемы взаимозависимы, поэтому неправильное функционирование хотя бы одной подсистемы влияет на систему в целом [1].
Развитие жилищного строительства
Социально-экономическая политика является сложной системой — это совокупность элементов, взаимосвязанных, взаимообусловленных и представляющих целостное образование, составными элементами которой являются многочисленные подсистемы. Современная схема функционирования экономики региона характеризуется значительным усилением взаимосвязанности его основных элементов и подсистем.
В экономической литературе принято выделять три направления: социальная политика, экономическая политика и бюджетная политика. Основные направления социально-экономической политики региона отражены на рисунке 1.
В основе социальной политики лежит формирование благоприятного социального климата для деятельности и здорового образа жизни населения: улучшение медицинского и социального обслуживания, повышение качества образования, жилищно-коммунальных и других услуг, повышение эффективности использования средств, выделяемых на социальные нужды, усиление адресной социальной поддержки, более широкое привлечение внебюджетных финансовых источников.
Социальная политика региона, формируемая и реализуемая региональными и муниципальными органами власти, становится основой развития социальной сферы.
Рост степени удовлетворенности социальной ситуацией различных слоев и групп населения — это существенный фактор не только социального, но и социально-экономического развития. Основными инструментами удовлетворения важнейших потребностей населения различных регионов являются социальные стандарты.
Толковый словарь «Социальная политика» под редакцией Б.В. Ракитского дает следующее определение: «социальный стандарт есть законодательно установленный на определенный период уровень социальных гарантий, выраженный через социальные нормативы или нормы, отражающие важнейшие потребности человека в материальных благах, общедоступных услугах, и соответствующий уровень их потребления».
Устанавливаемые государством социальные стандарты регламентируют приоритетные направления социально-экономической политики: доходы населения, социальную поддержку граждан, здравоохранение, культуру, образование, жилищное строительство, увеличение рождаемости.
РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Экономическая политика направлена на развитие эффективной многоотраслевой экономики, создание условий для развития основных отраслей промышленности области, транспортной системы, современных средств связи и телекоммуникаций, рынка жилья на основе увеличения объемов строительства, сети инженерных коммуникаций, эффективного функционирования агропромышленного комплекса, торговли и общественного питания, малого предпринимательства.
Бюджетная политика направлена на определение источников поступления доходов и каналов расходования средств.
Рисунок 1 — Основные подсистемы региональной социально-экономической политики Павлодарской области
Развитие экономики регионов во многом определяется эффективностью расселения людей, развитием трудовой мобильности, степенью готовности работников при необходимости осваивать новые территории или, наоборот, оставаться на своих местах, когда закрываются производства в моногородах и осуществляется их перепрофилирование. Во всех случаях решающую роль в этом вопросе играет фактор жилья, его наличие, перспективы улучшения, рост качества услуг жилищно-коммунальной сферы [2].
При этом жилье выступает одновременно и как инструмент создания условия для формирования важнейшего ресурса региональной экономики – кадрового ресурса, и как самоцель в рамках реализации главного приоритета социально-экономического развития – повышения качества жизни населения. Все это обуславливает исключительную важность той роли, которую играет региональная жилищно- строительная политика в комплексном социально-экономическом развитии региона, а соответственно и важность наличия эффективных инструментов ее проведения – разработанных теоретических и методических основ формирования и реализации этой политики.
В составе экономических эффектов региональной жилищно-строительной политики, прежде всего, можно выделить общий подъем экономики за счет увеличения оборота собственно строительной отрасли, развитие сферы банковских и страховых услуг, которые, как правило, сопровождают жилищное строительство, развитие региональной инфраструктуры (транспортной, коммуникационной, образовательной и пр.), увеличение доходной части регионального бюджета и пр. [3].
Рисунок 2 — Схема взаимодействия участников системы жилищного строительства
Развитие строительной индустрии приводит к оживлению смежных отраслей (производство строительных материалов, машиностроение, отрасли химической промышленности, деревообработки и т.д.); позитивно воздействует на финансово-кредитную систему (через инвестиционный и кредитный каналы); активизацию функционирования системы образования.
Анализ социальных эффектов указывает на то, что проведение региональной жилищно- строительной политики, в первую очередь, способствует улучшению качества жизни: демографическому росту, развитие трудовой мобильности и содействие занятости экономически активного населения.
Жилищное строительство является одной из важнейших социально-экономических подсистем, выступая, как организованная совокупность экономических субъектов, объектов и процессов, обеспечивающих строительство жилья с целью удовлетворения потребностей населения территории в жилье. Взаимодействие участников системы жилищного строительства представляется автору в следующем виде (рисунок 2).
При этом жилищное строительство, с одной стороны, это территориальная система, функционирующая в рамках определенной территории (региона), а с другой стороны, межотраслевая система, объединяющая такие сектора экономики, как рынок строительства, первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, кредитные организации, страховые компании.
Стратегия регионального развития меняется во времени в зависимости от социально- экономической и политической ориентации государства на конкретном этапе модернизации страны. В сложившихся экономических условиях эффективным и социально привлекательным путем выхода из экономического кризиса и последующего долговременного развития могло бы стать жилищное строительство. Жилье относится к числу таких материальных благ, которые соединяют в себе экономические и социальные функции.
Игнорирование проблем, связанных с рынком жилья, может привести к экономической и социальной нестабильности, снижению темпов экономического роста, ухудшению структуры хозяйства, снижению занятости и жизненного уровня населения.
Президент Казахстана Н. Назарбаев в ежегодных Посланиях народу страны постоянно одной их основных направлений выделяет вопросы обеспечения населения жильем [4]. В своем Послании Президент отметил следующие направления: доступность и качество жилья; предоставление государственным служащим и работникам бюджетной сферы через систему жилищных строительных сбережений предварительных жилищных займов по процентной ставке, не превышающей 4 % годовых; акцент на строительстве арендного жилья; обеспечение прозрачности деятельности строительных компаний и повышение уровня конкуренции в отрасли; усиление защиты прав участников долевого строительства жилья; упрощенные правила предоставления и оформления земельных участков в целях стимулирования индивидуального жилищного строительства; освоение индустриальных, недорогих и экологичных технологий строительства индивидуального жилья; нужно использовать передовой опыт зарубежных стран.
В странах Западной Европы удельный вес жилищного строительства в общем объеме капиталовложений достигает 30-40 %, в США этот показатель составляет около 23 %. Доля строительства в России составляет примерно 3-4 % в структуре общенационального объема инвестиций в основной капитал.
Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем, доступность жилья влияют на уровень жизни, демографическую ситуацию, кадровый потенциал. Массовый рынок жилья необходим не только для решения социальных проблем, но и для развития экономики в целом.
Формы и источники финансирования жилищного строительства могут быть различными. В развитых рыночных экономиках они сводятся к использованию собственных и заемных средств строительных компаний. В качестве механизма повышения платежеспособного спроса населения на жилье широко используется ипотечное кредитование, в ряде стран наряду с ипотекой выступает государственная поддержка ссудозаемщиков.
Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Обеспечение граждан доступным жильем является важным фактором создания атмосферы стабильности, так как человек, имеющий недвижимость, подумает, прежде чем совершить противоправное действие или нарушить права другого человека.
Для большинства казахстанских семей необходимость улучшения жилищных условий является насущной проблемой. В улучшении жилищных условий нуждается около 70 % населения республики. Однако недостаточные объемы жилищного строительства, ежегодный рост цен на жилую недвижимость, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного строительства над нормативными, значительный износ производственных фондов в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию формирования рынка доступного жилья как проблемную. В стране выявилось большое количество проблем, препятствующих формированию рынка доступного жилья. Основными причинами, сдерживающими доступность жилья в республике по проведенным исследованиям, позволили выявить: спекулятивный рост стоимости жилья на вторичном рынке; монопольно завышенная стоимость строящегося жилья; высокая доходность инвестиций в недвижимость; низкое соотношение между уровнем денежных доходов и стоимостью жилья; неэффективная система ипотечного кредитования; неразвитость системы жилищных строительных сбережений; недостаточное предложение на рынке жилья; отсутствие рынка арендного жилья.
В развитии экономики Казахстана в 2004-2014 гг. наблюдается рост спроса на жилую и коммерческую недвижимость. Это дало импульс развитию строительного сектора и рынка ипотеки. К примеру, в 2007 г. цены на вторичном рынке жилья выросли на 1780 % по отношению к 2000 г., а на новое жилье на 775 % тоже соответственно. Объем ипотечного кредитования банками второго уровня достиг 700 млрд тенге.
В рамках программы для удовлетворения растущего спроса стимулируется строительство жилья. Финансирование ведется через акиматы и банки второго уровня (АО «Жилстройсбербанк») для финансирования из числа своих вкладчиков. Идея финансирования через АО «Жилстройсбербанк» заключается в реализации новой схемы строительства жилья с использованием потенциала системы жилстройсбережений.
Источник: articlekz.com
Федеральный закон от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ
Настоящий Федеральный закон в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий в целях настоящего Федерального закона (далее — иное развитие территорий) регулирует отношения, возникающие между единым институтом развития в жилищной сфере (далее также — единый институт развития), органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности осуществления единым институтом развития в жилищной сфере деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
(Утратила силу — Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
Статья 3. Цели осуществляемой в соответствии с настоящим Федеральным законом деятельности единого института развития в жилищной сфере, задачи и функции единого института развития в жилищной сфере при осуществлении этой деятельности
(Наименование в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
1. Целями предусмотренной настоящим Федеральным законом деятельности единого института развития являются содействие развитию жилищного строительства, содействие иному развитию территорий, включая создание парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, для формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан. (В редакции Федерального закона от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
2. Основными задачами единого института развития при осуществлении предусмотренной настоящим Федеральным законом деятельности являются: (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
1) оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, земельных участков, предоставляемых в целях иного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе иное строительство, а также содействия стимулированию развития рынка жилья, развития рынка найма (аренды) гражданами (юридическими лицами) помещений, предназначенных для проживания; (В редакции федеральных законов от 08.03.2015 № 48-ФЗ, от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
11) оказание содействия стимулированию строительства жилых помещений, которые соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — стандартное жилье); (Пункт введен — Федеральный закон от 10.07.2012 № 118-ФЗ; в редакции федеральных законов от 24.11.2014 № 356-ФЗ; от 31.12.2017 № 506-ФЗ)
12) оказание содействия комплексному развитию территории, осуществляемому в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, в которых расположены земельные участки (в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства), не обремененные правами третьих лиц, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (далее — комплексное развитие незастроенной территории); (Пункт введен — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ)
2) оказание содействия развитию городской среды, развитию деятельности по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному проектированию; (В редакции Федерального закона от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
3) оказание содействия обустройству территорий городских населенных пунктов, городских поселений и городских округов, городов федерального значения, используемых гражданами, проживающими на территориях таких поселений и округов, городов федерального значения; (В редакции Федерального закона от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
4) (Пункт утратил силу — Федеральный закон от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
5) (Пункт утратил силу — Федеральный закон от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
21. В целях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, единый институт развития выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, предусмотренным статьей 11 настоящего Федерального закона другим имуществом, в отношении которых уполномоченным Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом (далее — межведомственный коллегиальный орган) принято предусмотренное пунктом 2 части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона решение. (Часть введена — Федеральный закон от 24.11.2014 № 356-ФЗ; в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
3. Для достижения указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи целей и решения соответствующих задач единый институт развития осуществляет следующие функции: (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
1) проводит аукционы на право заключения договоров аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков, в отношении которых межведомственным коллегиальным органом приняты решения, предусмотренные пунктами 2, 22 части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона (далее — земельные участки единого института развития), в том числе с расположенным на земельных участках единого института развития, находящимся в федеральной собственности и предусмотренным статьей 11 настоящего Федерального закона другим имуществом, для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, а также аукционы по продаже земельных участков единого института развития для жилищного строительства; (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ)
11) (Пункт введен — Федеральный закон от 10.07.2012 № 118-ФЗ) (Утратил силу — Федеральный закон от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
12) (Пункт введен — Федеральный закон от 10.07.2012 № 118-ФЗ) (Утратил силу — Федеральный закон от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
13) (Пункт введен — Федеральный закон от 23.07.2013 № 239-ФЗ) (Утратил силу — Федеральный закон от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
14) проводит аукционы на право заключения договоров аренды (субаренды) земельных участков в границах территории, которая подлежит комплексному развитию с участием единого института развития, в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 167-3 настоящего Федерального закона (далее — комплексное развитие территории с участием единого института развития); (Пункт введен — Федеральный закон от 31.12.2017 № 506-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ)
15) проводит торги на право заключения договоров о комплексном развитии незастроенной территории; (Пункт введен — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ)
2) (Пункт утратил силу — Федеральный закон от 27.12.2009 № 343-ФЗ)
3) проводит аукционы по продаже земельных участков единого института развития для строительства объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов и (или) объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (далее — объекты инфраструктуры), иного строительства, а также на право заключения договоров аренды таких земельных участков, договоров аренды земельных участков единого института развития для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе строительство указанных объектов; (В редакции федеральных законов от 24.11.2014 № 356-ФЗ, от 08.03.2015 № 48-ФЗ, от 23.06.2016 № 221-ФЗ, от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
31) представляет сведения об участниках предусмотренных пунктами 1 — 5 части 1 статьи 122 настоящего Федерального закона аукционов, уклонившихся от заключения по итогам аукционов договоров купли-продажи или договоров аренды земельных участков единого института развития либо договоров безвозмездного пользования такими земельными участками, а также о лицах, с которыми заключенные договоры купли-продажи или договоры аренды земельных участков единого института развития либо договоры безвозмездного пользования такими земельными участками расторгнуты в связи с существенным нарушением указанными лицами условий этих договоров, для включения данных сведений в реестр недобросовестных участников аукционов, ведение которого предусмотрено статьей 3912 Земельного кодекса Российской Федерации; (Пункт введен — Федеральный закон от 30.12.2012 № 290-ФЗ; в редакции федеральных законов от 23.07.2013 № 239-ФЗ; от 24.11.2014 № 356-ФЗ; от 08.03.2015 № 48-ФЗ; от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
32) заключает договоры о комплексном освоении территории на условиях, установленных законодательством о градостроительной деятельности, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом; (Пункт введен — Федеральный закон от 08.03.2015 № 48-ФЗ)
33) осуществляет в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с условиями заключенных по итогам аукционов договоров аренды земельных участков единого института развития продажу таких земельных участков, в том числе земельных участков, образованных из переданного в аренду по результатам аукциона земельного участка единого института развития, лицам, с которыми заключены указанные договоры аренды; (Пункт введен — Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
34) заключает договоры о комплексном развитии незастроенной территории на условиях, установленных законодательством о градостроительной деятельности, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом; (Пункт введен — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ)
35) заключает договоры аренды земельных участков с лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии незастроенной территории; (Пункт введен — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ)
4) осуществляет в случае принятия решения межведомственным коллегиальным органом, предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона, продажу находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, в том числе жилых помещений, либо, если такие объекты недвижимого имущества расположены на находящихся в федеральной собственности земельных участках, продажу этих объектов одновременно с продажей, предоставлением в аренду указанных земельных участков (далее также — объекты недвижимого имущества единого института развития); (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 506-ФЗ)
5) осуществляет передачу земельных участков единого института развития, предназначенных для строительства объектов инфраструктуры, в безвозмездное пользование на срок строительства этих объектов; (В редакции федеральных законов от 08.03.2015 № 48-ФЗ; от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
51) осуществляет передачу в безвозмездное пользование земельных участков единого института развития, предназначенных для строительства общежитий, необходимых для обеспечения образовательного процесса в федеральных государственных образовательных организациях высшего образования и профессиональных образовательных организациях, на срок строительства таких общежитий; (Пункт введен — Федеральный закон от 30.12.2012 № 290-ФЗ; в редакции федеральных законов от 02.07.2013 № 185-ФЗ; от 08.03.2015 № 48-ФЗ; от 08.06.2015 № 142-ФЗ; от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
52) осуществляет в соответствии с решением межведомственного коллегиального органа передачу земельных участков единого института развития в безвозмездное пользование организациям единого института развития в жилищной сфере, указанным в статье 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — организация единого института развития), на срок, определенный решением межведомственного коллегиального органа, в целях создания наемных домов, иных объектов, помещения в которых предназначены для проживания граждан, или в иных целях жилищного строительства, определенных данным решением; (Пункт введен — Федеральный закон от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
6) осуществляет безвозмездную передачу в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность земельных участков единого института развития (в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества): (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
а) занятых находящимися в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности объектами регионального или местного значения либо предназначенных в соответствии с документами территориального планирования, документацией по планировке территории для размещения таких объектов;
б) расположенных в границах планируемых (изменяемых, вновь образуемых) территорий общего пользования, а также занятых находящимися в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности объектами обустройства территорий общего пользования (площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами и другими объектами);
в) занятых находящимися в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности и необходимыми для обеспечения образовательной деятельности в государственных или муниципальных образовательных организациях высшего образования и профессиональных образовательных организациях общежитиями либо предназначенных в соответствии с документами территориального планирования, документацией по планировке территории для размещения таких общежитий;
г) предназначенных для создания парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территорий, а также для других целей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в том числе для формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества; (Подпункт введен — Федеральный закон от 29.12.2015 № 405-ФЗ; в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
(Пункт в редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 356-ФЗ)
61) осуществляет продажу земельных участков единого института развития, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность; (Пункт введен — Федеральный закон от 27.12.2009 № 343-ФЗ; Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
62) осуществляет продажу земельных участков единого института развития, на которых расположены находящиеся в собственности граждан или юридических лиц объекты индивидуального жилищного строительства и иные объекты недвижимого имущества (за исключением многоквартирных домов), данным гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 64 настоящей части; (Пункт введен — Федеральный закон от 27.12.2009 № 343-ФЗ; в редакции федеральных законов от 24.11.2014 № 356-ФЗ; от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
63) в установленных решениями или поручениями Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации случаях либо по решению или распоряжению Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации осуществляет передачу земельных участков единого института развития в жилищной сфере, объектов недвижимого имущества единого института развития в жилищной сфере, а также иного имущества без проведения торгов в собственность (в том числе безвозмездно), аренду, безвозмездное пользование юридическим лицам либо публично-правовым образованиям (Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию); (Пункт введен — Федеральный закон от 24.05.2010 № 102-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 23.06.2016 № 221-ФЗ, от 02.12.2019 № 401-ФЗ)
64) осуществляет передачу земельных участков единого института развития в безвозмездное пользование жилищно-строительным кооперативам, которые созданы в целях обеспечения жильем граждан, указанных в части 4 статьи 165 настоящего Федерального закона, и удовлетворяют условиям, установленным статьей 165 настоящего Федерального закона (далее — кооперативы), а также безвозмездную передачу земельных участков единого института развития в собственность кооперативов и (или) граждан, являющихся членами кооперативов; (Пункт введен — Федеральный закон от 18.07.2011 № 244-ФЗ; в редакции федеральных законов от 30.11.2011 № 349-ФЗ; от 08.03.2015 № 48-ФЗ; (в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
7) осуществляет образование земельных участков из земельных участков, находящихся в федеральной собственности, земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении которых могут быть подготовлены предложения, предусмотренные пунктами 2 и 21 части 7 статьи 11 настоящего Федерального закона, земельных участков единого института развития; (В редакции федеральных законов от 24.11.2014 № 356-ФЗ; от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
71) осуществляет в соответствии с земельным законодательством заключение соглашений о перераспределении земельных участков единого института развития и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков либо земельных участков единого института развития или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и находящихся в частной собственности земельных участков; (Пункт введен — Федеральный закон от 24.11.2014 № 356-ФЗ; в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
8) направляет в межведомственный коллегиальный орган предложения, указанные в частях 7, 71 и 72 статьи 11, части 6 статьи 14 настоящего Федерального закона; (В редакции федеральных законов от 24.11.2014 № 356-ФЗ, от 08.03.2015 № 48-ФЗ, от 30.12.2021 № 476-ФЗ)
9) проводит мониторинг осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности;
10) (Пункт утратил силу — Федеральный закон от 24.11.2014 № 356-ФЗ)
11) приобретает в собственность земельные участки и иные объекты недвижимого имущества для обеспечения деятельности единого института развития; (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)
Источник: www.kremlin.ru
Развитие жилищного строительства в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Глаголев Е.С., Сулейманова Л.А., Марушко М.В.
Социально-экономические преобразования, происходящие в Российской Федерации, кардинальным образом изменили подходы к решению жилищной проблемы, экономические и организационные основы жилищного и коммунального обслуживания. Многолетняя работа по формированию правовых и экономических условий перехода к рыночным методам регулирования, а также реализация целевых программ дали определенные результаты в сфере жилищного строительства : увеличение объемов жилых площадей, улучшение условий проживания граждан страны, доступность жилья для малообеспеченных семей.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Глаголев Е.С., Сулейманова Л.А., Марушко М.В.
Состояние жилищного фонда в Орловской области, необходимость его капитального ремонта и обновления за счет развития жилищного строительства
Повышение качества жилищного обеспечения граждан как стратегическое направление государственной социально-экономической политики
Текст научной работы на тему «Развитие жилищного строительства в России»
Глаголев Е.С., канд. техн. наук, заместитель губернатора,
начальник департамента, Департамента строительства и транспорта Белгородской области
Сулейманова Л.А., д-р техн. наук, проф., Марушко М.В., магистрант Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова
РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ
Социально-экономические преобразования, происходящие в Российской Федерации, кардинальным образом изменили подходы к решению жилищной проблемы, экономические и организационные основы жилищного и коммунального обслуживания. Многолетняя работа по формированию правовых и экономических условий перехода к рыночным методам регулирования, а также реализация целевых программ дали определенные результаты в сфере жилищного строительства: увеличение объемов жилых площадей, улучшение условий проживания граждан страны, доступность жилья для малообеспеченных семей.
Ключевые слова: жилье, жилищное строительство, многоквартирные дома, индивидуальные жилые дома, развитие, целевая программа, обеспечение.
Во многих субъектах России ситуация с аварийным и ветхим жилым фондом остается важной актуальной проблемой. Аварийные многоквартирные дома (МКД), в связи с ухудшением эксплуатационных характеристик, приводящих к снижению до недопустимого уровня надежности, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, физический износ которых составляет 75 % и более, несут в себе угрозу не только проживания в них людей, но даже кратковременного пребывания в помещениях таких зданий. Основанием для признания жилых домов непригодными для проживания также может служить изменение параметров микроклимата в помещениях, не позволяющих обеспечить соблюдение санитарно-
эпидемиологических требований. Поэтому увеличение объемов жилищного строительства в России является одной из приоритетных задач, требующих скорейшего решения. Обеспеченность граждан комфортным и доступным жильем представляется важным фактором социально-экономического развития государства. Это оказывает непосредственное влияние на уровень и качество жизни населения, отражается на демографической ситуации, а также сказывается на экономической культуре людей, так как приобретению жилой площади предшествует длительный период накопления денежных средств. Развитие массового рынка жилья необходимо как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.
По данным Росстата [1-3], в Российской Федерации в 2015 г. введено в эксплуатацию 1169,4 тыс. квартир общей площадью 85,3 млн. кв. м, что соответствует максимальному показателю ввода жилых площадей в новейшей исто-
рии России, при этом объем ветхого и аварийного жилищного фонда в 2015 г. составил 88 млн. кв. м (рис. 1). Приведенные статистические данные указывают на общую отрицательную динамику — количество аварийного и ветхого жилья превышает показатель вводимого на 3,17 % (в 2010 г. — на 70 %). Такое положение связано, в том числе, и с тем, что решить вопрос об увеличении вводимых жилых площадей за короткий период времени не представляется возможным.
Для обеспечения гарантированного конституционного права на жилье требуется целенаправленное и устойчивое развитие жилищной сферы. Большое значение для развития строительного и жилищно-коммунального комплекса имеет принятие и совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы, а также начало реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» — программы по улучшению жилищных условий граждан, объявленной Президентом РФ Владимиром Путиным 5 сентября 2005 года на его встрече с правительством, парламентом и главами регионов в рамках Программы приоритетных национальных проектов. Развитие рыночной среды в жилищной и коммунальной сферах объективно подтверждается приходом в этот сектор экономики крупного частного бизнеса и существенных внебюджетных инвестиций.
Двумя основными категориями вводимого жилья в России являются индивидуальные жилые дома, построенные населением (за счет собственных и заемных средств), и МКД от застройщиков — юридических лиц. Число построенных квартир в России (табл. 1) в 2005 г. составило 515 тыс., а в 2015 г. — 1195 тыс. единиц — из
них 272 тыс. — индивидуальные дома (в стати- сятилетие прирост — более чем в 2 раза, что ука-стике Росстата индивидуальный дом для одной зывает на положительную тенденцию в жилищ-семьи также считается одной квартирой). За де- ной сфере.
~ Н вод жилья, млн. кв. м Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн.кв.м
Выбытие по ветхости и аварийности, млн.кв.м ^^^»Лварийный жилищный фонд, млн.кв.м
Рис. 1. Динамика общей площади введенного, ветхого и аварийного и выбытие жилищного фонда в Российской Федерации в период 2000-2015 гг.
Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер в период 2000-2015 гг. [1]
2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Число квартир, тыс. 373 515 609 722 768 702 717 786 838 929 1124 1195
Их средний размер, кв. м общей площади 81,1 84,5 83,1 84,7 83,4 85,3 81,5 79,3 78,4 75,8 74,9 71,4
Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода:
однокомнатные 20 28 29 31 33 33 34 36 38 39 41 43
двухкомнатные 29 32 32 32 32 31 32 31 32 31 31 30
трехкомнатные 34 27 25 24 23 23 23 21 20 20 19 18
четырехкомнатные и более 17 13 14 13 12 13 12 12 10 10 9 9
Число квартир, тыс. 11 9 8 14 9 6 5 6 4 8 7 11
Их средний размер, кв. м общей площади 67,1 69,3 70,8 66,2 68,9 81,4 69,1 59,5 66,1 59,0 56,3 54,9
Населением за счет собственных и заемных средств
Число квартир, тыс. 106 127 144 190 200 210 192 201 211 228 268 272
Их средний размер, кв. м общей площади 118,8 138,3 138,7 138,8 136,7 135,9 132,6 132,9 134,4 134,4 135,2 129,6
Развитие жилищного сектора сопровождается растущим социальным расслоением. Возрастает неравенство в размерах индивидуальных домов и квартир в МКД. Средний размер квартир в новых МКД достиг максимума в 81,4 кв. м в 2009 г. и с тех пор на протяжении последних 6 лет снижается, по итогам 2015 года составив лишь 54,9 кв. м. Максимум среднего размера индивидуальных домов оказался почти вдвое больше квартирного (138 кв. м) и был достигнут в 2004-2007 годах, после чего в период экономического кризиса средний размер вводимых домов немного уменьшился, а в 2015 г. стал равным 129,6 кв. м. В связи с этим, средний размер вводимых в России индивидуальных домов уже примерно в 2,4 раза превышает средний размер квартир в МКД [4].
Из введенных в 2015 году 85,3 млн кв. м жилой площади 62 млн. кв. м или 73 % приходится на города и поселки городского типа, и 23,3 млн. кв. м или 27 % — на сельскую местность. Данные показатели практически соответствует соотношению городского и сельского населения в России и поддерживает примерно равную обеспеченность населения жильем в городе и на селе. Жители сельских территорий в основном проживают в частных домовладениях: из введенных индивидуальных домов (35,2 млн. кв. м в 2015 году) больше половины (18,9 млн. кв. м) приходится на сельскую местность. В сельских поселениях индивидуальные дома обеспечивают 81 % вводимой площади, а в городах — только 26 %.
В структуре ввода жилья в России по этажности видны 3 основные группы (рис. 2):
— малоэтажные (1-3 этажа) здания — на них в последние годы стабильно приходится около половины вводимой жилой площади, причем доля трехэтажного жилья растет (с 6,2 % до 11,6% за 6 лет), а одноэтажного — сокращается (с 24% до 16,7 %);
— «классические» МКД (9-10 этажей) — их доля падает (с 17 % до 10,2 % за 6 лет);
— современные МКД (11 этажей и выше) -их доля быстро растет, по итогам 2015 года достигнув 35 %, хотя еще 6 лет назад она составляла лишь 23 %.
На долю зданий прочей этажности приходится лишь 7 % вводимой в стране площади, в это число входят дома от четырех до восьми этажей (6,5 % в 2015 году) [1, 4].
Из рис. 1 видно, что снижение объемов ввода жилищного фонда в 2009 -2010 гг. после продолжительного роста вызвано общеэкономи-
2009 г. 2010 г. 2011г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.
ческим кризисом 2008 года. При этом с 2011 г. снова наблюдается ежегодное увеличение количества жилых площадей. В ходе исследования было установлено, что ускорение ввода жилья происходит в начальные периоды экономического кризиса, что хорошо заметно как раз на примере сегодняшних тенденций: темпы ввода возрастали в 2014 году на фоне замедления инвестиционных процессов в экономике, и особенно в начале 2015 года, когда кризис стал явным ввиду обостряющейся политической обстановкой, что привело к падению ВВП, девальвации рубля. В связи с этим, как в период 20092010 гг., в январе-сентябре 2016 г., по данным [1], после роста снова наблюдается спад — введено в эксплуатацию 701,7 тыс. квартир общей площадью 49,5 млн. кв. м (см. рис. 3), что составило 94,5 % к соответствующему периоду предыдущего года (в январе-сентябре 2015 г. было введено 52,4 млн. кв. м).
• 17 и более этажные
12-16-этажные 111 -этажные | 10-этажные 9-этажные
I 8-этажные ‘ 7-этажные 16-этажные 15-этажные 14-этажные ‘ 3-этажные 12-этажные
Рис. 2. Ввод общей площади жилых домов по этажности в Российской Федерации в период 2009-2015 гг., млн. кв. м
Рис. 3. Помесячная динамика ввода в эксплуатацию жилых домов в Российской Федерации,
млн. кв. м общей площади
При исследовании ценовых показателей жилья, проанализирована средняя стоимость
одного кв. м. общей жилой площади отдельно стоящих жилых домов (табл. 2).
Основные показатели стоимости строительства и рыночной стоимости 1 кв. м общей площади отдельно стоящих жилых домов в Российской Федерации
2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья
Всего, тыс. руб. 4,8 13,8 16,8 20,7 26,6 30,3 31,9 33,3 34,4 36,4 39,4 39,3
в городах и поселках городского типа, тыс. руб. 4,8 13,7 16,7 20,6 26,6 30,3 31,8 33,4 34,6 36,6 39,5 39,5
в сельской местности, тыс. руб. 4,0 16,8 20,8 22,7 25,9 30,1 32,4 32,4 31,2 33,8 38,5 36,8
Средние цены на первичном рынке жилья в Российской Федерации без пристроек, надстроек и встроенных помещений
Все квартиры, тыс. руб. за 1 кв. м общей площади 8,7 25,4 36,2 47,5 52,5 47,7 48,1 43,7 48,2 50,2 51,7 51,5
Индексы цен на первичном рынке жилья в Российской Федерации
Все квартиры, в % к концу предыдущего периода 113,1 117,5 147,7 123,4 110,3 92,4 100,3 106,7 110,7 104,8 105,7 99,7
В России динамика рынка жилой недвижимости является одним из важных индикаторов состояния экономики. Перед кризисом 20082009 гг. наблюдался резкий рост цен на квартиры — только в 2006 году прирост достиг 21,7 %. Причиной стало увеличение спроса населения на объекты жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках. В кризис 2009 г. произошло снижение цен, но к 2010 году рынок начал восстанавливаться. При этом темпы роста цен в 2010-2014 годах были значительно ниже, чем до кризиса 2009 г.: в среднем 5 % в год против 23 % в 2004-2008 годах. Текущий кризис способствовал снижению цен на квартиры в 2015 году в среднем на 0,3 %.
Общие положительные тенденции увеличения количества жилых площадей за последние годы наблюдаются благодаря действию основных принятых нормативных правовых актов:
1) Федеральный закон №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» [5];
2) Федеральный закон №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» [6];
3) Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015 — 2020 годы [7] с подпрограммами:
— Обеспечение жильем молодых семей;
— Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством;
— Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов РФ;
— Обеспечение жильем отдельных категорий граждан;
— Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.
Федеральная целевая программа «Жилище» начала действовать с 2002 г. и охватывает 3 периода: 2002-2010 гг., 2011-2015 гг. и 2015-2020
гг. Согласно паспорта Программы последнего периода действия [7], основными ее целями являются: формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.
Для выполнения поставленных целей Программой ставятся основные задачи:
— создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса;
— повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства;
— обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством;
— предоставление социальной поддержки на приобретение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в первую очередь молодым семьям.
Общий объем финансирования Программы в 2015 — 2020 годах составит 691,82 млрд. руб., в том числе за счет средств федерального бюджета — 357,92 млрд. руб.; за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов — 105,31 млрд. руб.; за счет средств внебюджетных источников — 228,59 млрд. руб.
Конечные результаты реализации Программы и показатели ее социально-экономической эффективности ожидаются следующие:
— ввод 7,33 млн. кв. м жилья в рамках мероприятий по стимулированию жилищного строительства субъектов РФ;
— улучшение жилищных условий 235,22 тыс. семей в совокупности по всем мероприятиям Программы;
— совершенствование нормативном правовой базы России в целях повышения доступности жилья для населения;
— создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе.
Анализируя региональные особенности жилищного строительства, можно сделать вывод, что доля, например, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) высока на юге европейской части России: в Белгородской, Астраханской, Липецкой и Ростовской областях, а также республиках Северного Кавказа и юга Сибири. По среднедушевому показателю введенной площади ИЖД в последние годы (кроме 2014 года) лидирует Белгородская область, где вла-120
стями успешно реализуется масштабная программа ИЖС, которая может стать примером для всей страны [4]. В реализации программ Фонда содействия реформированию ЖКХ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и в области предоставления доступного и качественного жилья населению также активно работают власти данной области.
Стоит отметить, что приоритетным способом расселения граждан в регионе является возведение новых МКД (рис. 4). Доля такого способа в 2013 году составила 88,8 % (29,4 тыс. кв. м), а в 2015 г. колоссальный показатель — 100 % (17,4 тыс. кв. м) [8]. Реализация названной программы способствует, в том числе, повышению объемов жилищного строительства.
Долевое строительство и Новое строительство покупка на первичном рынке
Выкуп помещений 12015 г.
Рис. 4. Способы расселения граждан из аварийного жилищного фонда в Белгородской области в 2013 — 2015 гг., в процентах
Всего в 2015 г. в Белгородской области сдано в эксплуатацию 1,554 млн. кв. м общей площади жилых домов, что, например, больше показателя 2012 г. в 1,3 раза (1,215 млн. кв. м). А всего за период 2012-2015 гг. построено жилых домов общей площадью 5,533 млн. кв. м. Такие показатели говорят не только об увеличении ввода в эксплуатацию новых жилых домов, но и о создании комфортных условий для проживания людей.
На сегодняшний день в Белгородской области с 2014 г. исполняется государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами жителей Белгородской области на 2014-2020 годы» (Программа) [9], цели которой — создание условий для комплексного развития жилищной сферы, повышение доступности жилья и обеспечение качественными жилищно-коммунальными услугами в Белгородской области. Одной из подпрограмм Программы [9] является стимулирование развития жилищного строительства, конечным результатом которой будет увеличе-
ние ввода жилья за 2014-2020 гг. на 11,5 млн. кв. м общей площади и обеспеченности населения жильем — не менее 30 кв. м на 1 жителя.
Для снижения административных барьеров в жилищном строительстве, создания условий для развития конкуренции и расширения доступа застройщиков к кредитным ресурсам, внедрения механизмов привлечения кредитных и инвестиционных средств для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, необходимо выполнение основных мероприятий, связанных с совершенствованием законодательной и нормативной правовой базы:
1) создание системы государственной экспертизы проектной документации и совершенствование системы государственного строительного надзора;
2) разработка технических регламентов, устанавливающих требования безопасности, соблюдаемые при территориальном планировании, градостроительном зонировании и планировке
территории, при архитектурно-строительном проектировании, строительстве зданий;
3) регулирование деятельности застройщиков по привлечению средств участников долевого строительства МКД;
4) законодательное обеспечение введения местного налога на недвижимость с целью стимулирования деятельности муниципалитетов по развитию жилищного строительства.
Уровень жилищных условий для граждан России ежегодно улучшается. Перечисленные действующие программы требуют постоянных расходов и комплексных расширений. Однако, решение проблем строительства жилищ уже дает свои положительные результаты — увеличение объемов жилых площадей, рост социального благополучия, поддержка малообеспеченных слоев населения, экономическое развитие.
1. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики / Официальная статистика [Электронный ресурс]. Режим доступа: https:// www.gks.ru.
2. Российский статистический ежегодник. 2015: Стат.сб./Росстат. М., 2015. 728 с.
3. Российский статистический ежегодник. 2012: Стат.сб./Росстат. М., 2012. 786 с.
4. Официальный сайт Аналитического центр при Правительстве Российской Федерации / Бюллетени о текущих тенденциях российской экономики [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://ac.gov.ru.
5. О содействии развитию жилищного строительства: Федеральный закон от 24.07.2008 №161-ФЗ (ред. от 23.06.2016) // Собрание законодательства РФ. 28.07.2008, №30 (ч. 2), ст. 3617,
6. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ (ред. от 23.06.2016) // Собрание законодательства РФ. 23.07.2007, №30, ст. 3799.
7. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 — 2020 годы» (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.06.2016): Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 №1050 (ред. от 26.05.2016) // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru.
8. Официальный сайт Государственной корпорации — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства / Реформа ЖКХ [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.reformagkh.ru.
9. Об утверждении государственной программы Белгородской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами жителей Белгородской области на 2014-2020 годы»: Постановление Правительства Белгородской области от 28 октября 2013 года №441-пп // Официальный интернет-портал губернатора и правительства Белгородской области [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://belregion.ru.
Glagolev E.S., Suleymanova L.A., Marushko M.V.
THE DEVELOPMENT OF HOUSING CONSTRUCTION IN RUSSIA
Social and economic reforms, occurring in Russian Federation, radically changed approaches to solving the housing problem, economic and organizational basis for housing and communal services. Long-term work on the formation of legal and economic conditions of transition to market methods of regulation and also the realization of targeted programs gave certain results housing construction: increase the volume of living spaces, improvement of living conditions of citizens, affordability of housing for low-income families. Key words: housing, housing construction, apartment houses, individual houses, development, targeted program, provision.
Сулейманова Людмила Александровна, доктор технических наук, профессор, зав. кафедрой строительства и городского хозяйства.
Марушко Михаил Викторович, магистрант.
Источник: cyberleninka.ru
Основные тенденции развития жилищного строительства в Российской Федерации в современных условиях
Ключевую социально-экономическую роль в стабилизации современного российского общества играет решение жилищной проблемы. Развитие жилищного строительства характеризуется обеспечением темпов строительства, сокращением бюджетного финансирования и увеличением доли внебюджетных средств. В последнем случае основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты. Сегодня в числе приоритетных направлений социально-экономического развития Российской Федерации является формирование рынка доступного жилья. Решение этой проблемы достигается посредством повышения спроса населения с помощью развития различных механизмов кредитования и государственной поддержки.
Жилищная проблема является важнейшей задачей управления развитием жилищной сферы и неотъемлемой частью общих структурных преобразований, одним из приоритетов проведения государственной социально-экономической политики, частью которой является жилищная политика. Активизация инвестиционно-строительной деятельности, способствуя увеличению объемов строительства жилья и стимулируя спрос, несомненно, скажется на повышении доступности жилья.
Сегодня обеспечение доступности жилья является ключевым направлением развития жилищного строительства на ближайшую перспективу. В связи с этим необходимо выделить следующие социально-экономические тенденции развития и функционирования жилищного строительства (рис. 1.1), позволяющие выделить наиболее важные рыночные факторы, которые формируют и прямо влияют на изменение показателя доступности жилья.
В связи с вышеизложенными задачами были проанализированы следующие показатели социально-экономической тенденции функционирования и развития жилищного строительства.
1. Выделение проблемы жилищного строительства в статус ключевых задач развития социального общества, формирование системных методов ее решения дает свои результаты. Анализ динамики основных показателей инвестиционной и строительной деятельности в 2000-2014 гг. позволяет сделать вывод, что в 2014 году отмечен рост инвестиций в основной капитал, составивший 16,0% против 12,2% в 2013 году. Из общего объема инвестиций, направленных на строительство многоквартирных жилых домов, привлеченные застройщиками в порядке долевого участия средства населения составили 216,5 млрд рублей, или 39,1% (против 39,4% в 2013 г.). Это дает основание говорить об оживлении инвестиционной активности строительной отрасли.
Рис. 1.1. Социально-экономические тенденции и показатели развития и функционирования жилищного строительства
В 2013 году общий вклад всей строительной индустрии в ВВП России составил 5,5%. Объем отрасли — 3,5 трлн руб., из которых на малоэтажное домостроение приходится, по оценкам НАМИКС, около 600 миллиардов рублей, что соответствует примерно 1% от совокупного объема ВВП, составляющего 62 трлн руб. Таким образом, потенциальный рост «малоэтажной» отрасли даже на 10% (примерно 60 млрд руб.) может отразиться на динамике ВВП в пределах 0,1% [149].
Анализ динамики ввода массового (многоэтажного) жилья и общей площади незавершенного массового жилья в России, находившегося в стадии строительства, позволяет сделать вывод, что в 2014 году отмечен рост как введенных многоэтажных жилых домов, так и количества зданий, находящихся в незавершенном строительстве (рис. 1.2).
Рис. 1.2. Динамика ввода жилья в России noj округам за период 1990-2014 гг. (млн кв. м)
По итогам января — сентября 2014 года в стране было построено 48,2 млн кв. м жилья (в 2013 г. — 70,2 млн кв. м), при этом современный уровень жилищного строительства по количеству введенного жилья составляет около 96% от наибольшего ввода, достигнутого в 1987 г., который составил 72,8 млн кв. метров.
Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 216 кв. м в 2000 г. до 512 кв. м в 2014 г. по сравнению с 2013 г. он увеличился на 23 кв. м (рис. 1.3).
В последние годы наблюдается тенденция роста ввода в действие жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками, — это свидетельствует о том, государство перестало быть основным источником в жилищном строительстве. Так, в 2014 г. индивидуальными застройщиками введено 260,3 тыс. жилых домов общей площадью 35,2 млн кв. м (114,8% к 2013 г.) (табл. 1.1). 1
См.: Росстат: обеспечение жильем — дело рук самих граждан // Индикатооы пынка недвижимости: сайт lRN.ru, 2006. URL: http://www.im.ru/articles/34633.html/ (дата обращения: 20.12.2014)
Динамика ввода в действие жилых домов, построенных индивиду- __ альными застройщиками_
Периоды, в годах
Введено в действие индивидуальных жилых домов, тысяч
Их общая площадь, млн м’
в % к предыдущему году
удельный вес в общей площади введенного жилья, %
- 1 См.: Росстат: обеспечение жильем — дело рук самих граждан // Индикатопы оынка недвижимости: сайт IRN.ru, 2006. URL: http://www.im.ru/articles/34633.html / (дата обращения:
- 20.12.2014)
- 2См.: Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/ (дата обращения:
- 17.12.2014)
Рис. 1.3. Ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения (м 2 общей площади)
Жилищное строительство служит индикатором не только инвестиционной активности, но и привлекательности регионов для населения.
Объем ввода жилья в России превысил докризисный уровень только в 2013 г., при этом в трети регионов показатели все еще ниже докризисных, в том числе в федеральных округах, Московской, Калининградской, Челябинской, Омской, Тульской областях, республике Чувашия — на 15- 28%’.
В 2014 г. ввод жилья вырос почти на 5% по сравнению с 2013 г., позитивную динамику имели 3/4 регионов. Среди регионов с душевыми показателями, равными или превышающими средние по стране, быстрее всего рос ввод жилья в Челябинской области (на 27%), Краснодарском крае (на 17%), Воронежской, Новгородской областях (12%) и целой группе регионов Поволжья — Пензенской, Самарской, Ульяновской областях и Республике Марий Эл (на 10-12%).
По итогам 2014 года, наиболее значительное уменьшение объема ввода в эксплуатацию массового жилья было зафиксировано в Центральном федеральном округе. Средняя площадь многоэтажных (массовых) жилых домов в 2005-2013 гг. сокращалась, несмотря на рост совокупных объемов введенной площади и количества домов, что объяснимо ростом цен на жилье, обусловившим переориентацию на квартиры меньшей площади.
Оценивая результаты рыночных преобразований в современном жилищном строительстве России, следует отметить, что объем жилищного строительства с конца 80-х гг. снизился более чем вдвое. [1] [2]
Ввод в действие жилых домов в России_
Всего построено, млн м2 общей площади
Удельный вес в общем вводе, процентов
населением за счет собственных и заемных средств
жилых домов жилищностроительных кооперативов
1938-1 полугодие 1941
II полугодие 1941— 1945
Тем не менее рост ввода жилья за последнее время не скрашивает неблагополучного состояния, выраженного в обеспеченности граждан жильем. Кроме недостатка инвестиций в жилищное строительство существует проблема старения и вывода из состава жилищного фонда изношенного жилья. Объемы ввода нового жилья недостаточны для замещения неблагоустроенного жилья в необходимых масштабах. Причиной данному обстоятельству является увеличение объемов и доли ветхого и аварийного жилищного фонда (к примеру, износ жилищного фонда составляет в среднем 60%) (рис. 1.5), которые также не компенсируется достаточным вводом нового жилья.
Так, по данным Госкомстата, общая потребность населения России в жилье составляет 1,5 млрд кв. м, или 46% существующего жилищного фонда. В 2014 году ввели 81 млн кв. м, поэтому для того, чтобы выйти на 1,5 млрд кв. м, надо по крайней мере лет 20-25.
В то же время, по данным выборочного обследования бюджетных домашних хозяйств, желающих приобрести жилье, 84,2 % домохозяйства, собираются улучшать свои жилищные условия (табл. 1, рис. 1 и рис. 2 прил. 1).
Главным условием обеспечения доступности жилья для этих категории граждан является стимулирование платежеспособного спроса при одновременном увеличении объемов ввода жилья. К сожалению, большинству россиян рынок ничего доступного в условиях возрастающих цен на жилье предложить не может (рис. 1.6).
Рис. 1.5. Динамика показателей ветхого и аварийного жилищного фонда
Рис. 1.6. Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в Российской Федерации в 2008-2014 гг. (тыс. рублей за 1 кв. метр общей
По данным Госкомстата России, только 10% граждан имеет возможность в настоящее время приобрести или построить себе жилье, а для того, чтобы через 5 лет это мог сделать каждый третий россиянин, необходимо привлечь в жилищное строительство около 5,5 трлн рублей, что практически невозможно при нынешней ситуации в стране.
2. Удельная жилищная обеспеченность за 2014 года составляет 23,4 кв. м общей площади жилья на одного человека. По сравнению с 1990 г. она увеличилась на 41%, аза последние пять лет на — 9,5%. Однако рост жилищной обеспеченности вызван не столько объемами ввода жилья, сколько сокращением численности населения. В некоторых регионах (Кировская, Ярославская области идр.) численность населения за этот период уменьшилась на 6-10%.
Значительна дифференциация жилищной обеспеченности между регионами Российской Федерации: от 14 кв. м на человека в Республике Ингушетия до 30 кв. м на человека в Чукотском АО.
3. Попытки решения проблемы жилищного строительства за счет бюджетного финансирования строительства в России себя, к сожалению, не оправдали. Первая программа доступного жилья для рабочих с целевым нормативом 21 кв. м на человека была разработана еще П. Столыпиным.
В течение новейшей истории России (с начала 20-х годов XX века), когда были введены очереди на улучшение жилищных условий за счет средств государства, ситуация ежегодно ухудшалась. Наиболее системным решением было массовое строительство 60-70-х годов прошлого века. В то же время индивидуальное жилищное строительство допускалось только в малых городах и сельской местности.
Действовали жесткие ограничения на площадь загородных домов для горожан. Лозунг 80-х об обеспечении каждой семьи отдельной квартирой не был подкреплен инструментом реализации. Граждан отучали решать жилищную проблему своими силами. Несмотря на ежегодное увеличение объемов жилищного строительства, количество семей-очередников резко увеличивалось.
Снятие с началом рыночных реформ правовых ограничений, появление легальных альтернативных путей решения жилищной проблемы привело к сокращению количества семей — очередников на улучшение жилищных условий с 9,96 млн семей в 1990 году до 2,68 млн семей на начало 2014 года. Основная причина- недоверие граждан к возможностям государства быстро решить их жилищную проблему. Сыграло свою роль и развитие рынка жилья.
Возможность бесплатной приватизации жилищного фонда привела к росту доли частного (индивидуального) жилищного фонда с 30% (в основном в сельской местности) до 88%. В 2014 году частный жилищный фонд составлял более 2 млрд 950 млн кв. метров общей площади жилья (рис. 1 прил. 2).
При этом, решая задачу капитализации собственности, процесс приватизации жилищного фонда не обеспечил повышения эффективности ее эксплуатации.
4. Угроза прекращения бесплатной приватизации стимулировала всплеск приватизационной активности населения. Однако продление этого процесса практически ликвидировало категорию социального жилья, каковым являлся весь построенный за счет государства жилищный фонд.
В большинстве зарубежных стран категория жилья социального использования четко очерчена и формализованы критерии на право его получения и пользования им. В основном эти критерии связаны с доходами семей, требуют систематического подтверждения и имеют ограниченный срок. Преобладание популистских настроений при определении соответствующих критериев в Российской Федерации фактически ликвидировало возможность формирования жилищного фонда социального использования для малодоходных групп найма для использования молодыми семьями, переселенцами.
Снятие ограничений на самостоятельное решение гражданами жилищной проблемы сопровождалось населения. Не получила развития система доходных домов стремлением сократить бюджетные расходы на жилищное строительство и ремонт жилья. Такая концепция экономии бюджетных средств в результате жилищной реформы проявляется до сих пор и является неоправданной с точки зрения социальной справедливости и экономической целесообразности. Уменьшение финансирования жилищного строительства привело к существенному падению объемов ввода жилья.
Объемы ввода жилищного фонда, которые за пять лет увеличились с 0,35 до 0,41 кв. м на человека, недостаточны для нормального его воспроизводства и обеспечения комфортности проживания. Предусмотренный на 2013 год ввод 66,2 млн кв. м/142,9 млн чел. (около 0,46 кв. м на чел. в год) также не решит проблему повышения доступности и комфортности жилищ. Перспективным критерием является ввод не менее 1 кв. м на человека.
5. Рынок жилья существенно разбалансирован. Анализ показывает, что потребность в жилье только очередников превышала фактический ввод жилья в 1990 году в 8,7 раз, в настоящее время имеет место 3-кратное превышение. Так, к примеру, более 40% населения России живет в не отвечающих современным требованиям домах. Около 2,8 млн семей принято на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Однако, несмотря на то что в последнее время сформировался некий баланс между предложением жилья и спроса очередников, это не означает полного баланса спроса предложения (поскольку жилье покупают не очередники), но характеризует общую динамику рынка жилья.
Так, при суммарном масштабе первичного и вторичного рынка жилья не более 1,5% от жилищного фонда срок ожидания очередниками существенно не сократится. «Разогрев» цен, в том числе спросом, не сбалансированным с предложением, ростом обременения привел к увеличению разрыва между себестоимостью строительства и продажной ценой 1 кв. м жилья (рис. 1.7).
Рис. 1.7. Динамика изменения стоимости 1 кв. м жилья
- 6. Коэффициент доступности (в соответствии с методикой ФЦП «Жилище» рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья — 54 кв. м) снизился с 4,4 в 2002 г. до 4,1 в 2003 г., а к 2008 г. увеличился до уровня 5,7. Однако к 2014 году данный коэффициент снизился до 4,18, что характеризует положительную динамику. По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения, нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет [172]. В общем, доступность жилья отстает от запланированной программой «Жилище» на 2012 год — 3,6 (рис. 1.8).
- 7. По данным выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств, около 5,7% домохозяйств не удовлетворены своими жилищными условиями.
Причинами неудовлетворенности (по данным комплексного наблюдения условий жизни населения) для 27,6% домохозяйств является стесненность проживания. По домохозяйствам с детьми эта доля составляет 48,6%. Примерно каждое четвертое домохозяйство указало на недостаток тепла и на проблемы с шумоизоляцией в своем жилище, каждое десятое домохозяйство оценивает состояние своего жилого помещения как плохое или очень плохое.
Рис. 1.8. Коэффициент доступности жилья
Намерения улучшить свои жилищные условия в ближайшие 2-3 года имеют около 10% домохозяйств, треть из них собираются купить другое жилье, в основном на рынке вторичного жилья, или построить новый дом для постоянного проживания. Для покупки (постройки) другого жилья эти домохозяйства намерены использовать собственные средства — 39,2%, средства от продажи имеющегося жилья — 36,6%, ипотечные кредиты — 31,4% и средства материнского капитала — 19,7% домохозяйств.
Порядка 36,6% россиян планируют приобрести жилье самостоятельно, порой и за счет старого имеющегося жилья. Более 31% предполагают воспользоваться ипотечным кредитованием, 3,7% рассчитывают на получение субсидий от государства. Наибольшей популярностью из госсубси- дий пользуется материнский капитал, которым предполагает воспользоваться для приобретения квартиры 19,7% граждан.
В настоящее время около 2,8 млн семей (2% населения страны) признаны остро нуждающимися в улучшении жилищных условий и являются очередниками по критерию обеспеченности удельной площадью жилья. По мере развития рыночных механизмов решения жилищной проблемы в очереди остались в основном семьи с низкими доходами.
Таким образом, ключевыми направлениями развития жилищного строительства на ближайшую перспективу определены: обеспечение доступности жилья, строительство жилья экономического класса, развитие финансовых механизмов и новые формы управления жилищным фондом (рис. 1, прил. 3).
Жилищные условия в значительной степени определяют качество жизни населения и влияют на динамику демографических процессов, экономическую активность населения и производительность труда. Поэтому адекватность и доступность жилья являются важнейшими факторами социально-экономического развития страны. К сожалению, несмотря на положительную динамику показателя доступности жилья, существует ряд проблем, которые необходимо решать в рамках формирования доступного жилья.
- 1. Показатель доступного жилья сильно отличается от реальной доступности жилья, поскольку не учитывает текущих расходов домохозяйств и далек от зарубежных критериев.
- 2. Осуществление комплексного жилищного строительства должно осуществляться на условиях государственно-частного партнерства и бюджетного софинансирования в части инфраструктурных инвестиций и строительства жилья по социальным и целевым программам с привлечением средств местных, региональных и федерального бюджетов.
- 3. Повышение платежеспособности населения, как важнейшее условие обеспечения доступности жилья и развития рынка жилья в стране, должно осуществляться посредством развития системы финансовой поддержки граждан с учетом их реальных доходов и платежеспособности на рынке жилья. Поэтому основным направлением формирования современного рынка жилья является развитие новых финансовых кредитных механизмов. Важно повысить доступность ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений, снизить первоначальный взнос и ставку кредитования посредством применения новых способов кредитования на основе дифференцированного подхода распределения доходов граждан.
- 4. Для совершенствования форм управления жилищным фондом необходимо развивать институты кооперативов собственников квартир и совершенствовать механизм по созданию объектов кондоминиума. В целях углубления проводимого преобразования и повышения доступности жилья, а также оптимизации жилищных отношений необходимо разработать программу развития жилищно-строительной кооперации.
- 5. Несмотря на рост объемов инвестиций и экономический подъем, темпы строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры значительно отставали от темпов жилищного строительства. Недостаток мощностей предприятий коммунального комплекса на территориях застройки и отсутствие свободных земельных участков, обустроенных объектами коммунальной инфраструктуры, также является одним из основных факторов, сдерживающих развитие жилищного строительства. Поэтому развитие коммунальной инфраструктуры должно проходить посредством формирования инвестиционных программ, которые и должны быть согласованы с программами развития жилищного строительства, что, в свою очередь, обеспечит существующие объекты и новое строительство качественными коммунальными услугами, бесперебойное обеспечение городов и поселений энерго- и водными ресурсами.
- 6. Важнейшим фактором повышения эффективности строительного производства, обеспечения конкурентоспособности строительных организаций, снижения себестоимости и повышения доступности жилья является инновационно-инвестиционное развитие жилищного строительства. Основой инновационного развития отрасли является модернизация предприятий строительного комплекса, широкое применение новых эффективных технологий, обеспечивающих снижение себестоимости строительной продукции, ресурсе- и энергосбережение как при создании, так и при эксплуатации зданий и сооружений.
- 7. Значимость строительного комплекса в экономике страны определяется его ролью в формировании и обновлении производственнотехнического потенциала всех отраслей. Прогрессивность и качество строительных технологий, сроки и стоимость строительства обеспечивают в конечном счете научно-технический уровень и конкурентоспособность продукции всех отраслей экономики. Поэтому основными задачами развития производственно-технического потенциала экономики является обеспечение доступности земельных участков для потенциальных инвесторов на основе формирования целостной и прозрачной системы землепользования, модернизации материально-технической базы строительства, увеличение мощностей производства строительных материалов и развитие местной сырьевой базы.
Таким образом, приоритетные направления развития жилищного строительства в целом формируют точки роста экономики страны и позволяют оценить деятельность развития рынка доступного жилья.
Источник: studref.com