Регистрация аренды незавершенного строительства

Резолютивная часть определения объявлена 20.06.2017. Полный текст определения изготовлен 27.06.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Маненкова А.Н. и Попова В.В.,
при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Домовой +» Стаховича А.А. (доверенность от 15.01.2016), Подлегаева Ю.П. (доверенность от 15.01.2016), администрации городского округа Серпухов Московской области Лебеденко Е.В. (доверенность от 30.12.2016), Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов Лебеденко Е.В. (доверенность от 23.12.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А41-13398/2016 по кассационной жалобе администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов (г. Серпухов) на постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2016 (судьи Русакова О.И., Бочарова Н.Н., Кобылянский В.В.),

Государственная регистрация договора аренды

УСТАНОВИЛА:
Общество с ограниченной ответственностью «Домовой +» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации города Серпухова Московской области, именуемой в настоящее время администрацией городского округа Серпухов Московской области (далее — Администрация), и Комитету по управлению имуществом города Серпухова Московской области, именуемому в настоящее время Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов (далее – Комитет), о признании права собственности Общества на объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб.м, на площади 67 кв.м, лит. Б, 1, 2, на сооружение в виде канализационных сетей лит. Г1 протяженностью 27 кв.м и лит. Г2 протяженностью 8 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:58:100203:35 по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского; о признании недействительным отказа ответчиков, оформленного уведомлением от 04.12.2015 № Зк-2/1815, от исполнения договора аренды земли от 26.11.2009 № 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013 и применении последствий недействительности сделки путем признания договора аренды земли от 26.11.2009 № 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями действующим; о признании договора аренды земли от 26.11.2009 № 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.
Комитет заявил встречный иск об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:58:100203:35.
Арбитражный суд Московской области решением от 30.05.2016 признал договор аренды земли с последующими дополнительными соглашениями к нему действующим на неопределенный срок, в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказал.

Регистрация договора аренды. Какие правила нужно знать обязательно! Ботова. РУНО

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.09.2016 отменил решение от 30.05.2016 в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок, в удовлетворении данного требования Общества отказал, в остальной части решение оставил без изменения.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.12.2016 отменил постановление от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, а также изменил решение суда первой инстанции от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 № ЗК-2/1915 об отказе от договора, в остальной части оставил судебные акты без изменения.
Администрация и Комитет, ссылаясь на нарушение окружным судом норм материального и процессуального права, обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановления суда округа от 22.12.2016 в кассационном порядке.
Дело 12.04.2017 истребовано из Арбитражного суда Московской области. Определением от 19.05.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Администрации и Комитета вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Администрации и Комитета поддержал доводы жалобы, а представители Общества просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемое постановление окружного суда от 22.12.2016 подлежит отмене ввиду следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Глава города Серпухова постановлением от 16.10.2009 № 2151 предоставил Обществу в аренду на один год земельный участок площадью 3160 кв.м с кадастровым номером 50:58:100203:35, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории; поручил Комитету заключить с Обществом договор аренды земельного участка, а Обществу зарегистрировать договор и получить разрешение на строительство.
Во исполнение указанного постановления Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земли от 26.11.2009 № 6068-I-1-2010 на срок до 31.07.2010.
Администрация выдала Обществу разрешение № RU50317000-124 на строительство на указанном участке автостоянки с кафе и для благоустройства прилегающей территории (площадь застройки 53,79 кв.м, строительный объем – 88 куб. м, 1-этажное строение) сроком действия 31.08.2012.
На основании подписанных сторонами дополнительных соглашений от 13.09.2010 и от 22.03.2013 срок аренды земельного участка был продлен с 01.08.2010 по 31.08.2012, а затем с 01.09.2012 по 31.08.2015.
Во исполнение постановлений Главы города Серпухова от 17.08.2010 № 1613 и от 18.03.2013 № 347 срок разрешения на строительство продлен до 31.08.2015. До окончания срока действия договора аренды Общество обратилось в Администрацию с заявлением о его продлении.
Администрация в письме от 18.11.2015 отказала Обществу в продлении договора аренды, сославшись на отсутствие установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оснований для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Кроме того, Администрация указала, что предоставленный Обществу земельный участок имеет вид разрешенного использования «для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории», однако при осмотре участка установлено, что его часть в нарушение условий договора аренды используется Обществом не по назначению.
Арендодатель 04.12.2015 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды и признании договора аренды действующим на неопределенный срок, ссылаясь на следующее: на спорном земельном участке в соответствии с выданным разрешением на строительство возведены объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб.м на площади 67 кв.м и канализационные сети; на участке полностью завершены работы по устройству твердого покрытия автостоянки, возведен капитальный забор, подведен свет; автостоянка находится на спорном земельном участке на законных основаниях, используется по назначению и является сложной недвижимой вещью; требования ответчиков, содержащиеся в уведомлении от 04.12.2015 об отказе от договора аренды, по существу, направлены на ликвидацию (снос) возводимого Обществом на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка объекта и нарушают права истца на продление арендных отношений на неопределенный срок.
Комитет, указывая на то, что договор аренды земельного участка прекращен на основании статьи 610 ГК РФ, обратился со встречным иском об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, дополнительные соглашения, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство, уведомление об отказе от договора, руководствуясь пунктом 1 статьи 222, статьями 606, 610, 615, 621, 622 ГК РФ, пунктом 5 статьи 1, статьей 39.6 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводам об обоснованности требования Общества в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок и об отсутствии оснований для удовлетворения остальных требований Общества и встречного иска Комитета.
Суд исходил из следующего: иск о признании права собственности является исключительным способом защиты, применяемым в тех случаях, когда отсутствует возможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке; Общество не представило доказательств, позволяющих установить факт возникновения у него в установленном порядке права собственности на объект незавершенного строительства, а также сведений о том, что оно обращалось в уполномоченный орган с заявлением от государственной регистрации права и ему было отказано в регистрации права; поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель, направив Обществу уведомление об отказе от договора, реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, поэтому не подлежит удовлетворению требование Общества о признании незаконным уведомления арендодателя об отказе от договор аренды; вместе с тем ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства – фундамента здания и канализационных сетей, на которые выданы технические паспорта, до решения вопроса о судьбе этих объектов арендодатель не вправе требовать от арендатора возвращения земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ; учитывая, что стороны не подписали соглашение о расторжении договора аренды и не определили судьбу названных объектов, является правомерным требование Общества о признании договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.
Апелляционный суд, установив, что признание судом договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок противоречит установленным по делу обстоятельствам о прекращении действия возобновленного на неопределенный срок договора аренды по истечении трех месяцев с момента направления арендодателем Обществу уведомления об отказе от договора и получения последним данного уведомления, отменил решение суда первой инстанции в части признания договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок, отказал Обществу в удовлетворении данного требования; в остальной части оставил решение суда первой инстанции без изменения, признав его выводы законными и обоснованными.
Суд округа, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, отменил постановление суда апелляционной инстанции от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отказал Обществу в удовлетворении требования о признании действующим на неопределенный срок договора аренды от 26.11.2009, изменил решение суда первой инстанции от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 № ЗК-2/1915 об отказе от договора. Судебные акты первой и апелляционной инстанций в части отказа Обществу в иске о признании права собственности на незавершенный строительством объект — фундамент здания и канализационные сети, а также в части отказа Комитету в иске об обязании Общества возвратить земельный участок арендодателю по акту суд округа оставил без изменения.
Суд округа сделал следующие выводы: на спорном участке, предоставленном Обществу по договору аренды для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории, находится объект незавершенного строительства – фундамент здания и канализационные сети, возведение которых осуществлено на основании разрешения на строительство; выдачу документов, разрешающих строительство, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого действуют Администрация и Комитет, с размещением на публичном земельном участке объекта недвижимого имущества; уведомление о расторжении договора и, как следствие, требование о возвращении участка предполагают его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора; при таком положении уведомление арендодателя об отказе от договора является недействительным.
Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций правильно отказали в иске Обществу о признании права собственности на объект незавершенного строительства и во встречном иске Комитету об обязании Общества передать арендодателю по акту земельный участок, на котором расположен принадлежащий арендатору объект, строительство которого не завершено. Судебные акты в данной части стороны не обжалуют.
Между тем при решении вопроса о правомерности требований Общества о признании незаконным отказа арендодателя от договора аренды и признании спорного договора действующим на неопределенный срок суд округа не учел следующее.
В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10.
Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 ЗК РФ.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 ЗК РФ, но только на три года.
Судами установлено, что по истечении 31.08.2015 срока спорного договора аренды его действие возобновилось на неопределенный срок. Комитет в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направил Обществу уведомление от 04.12.2015 о прекращении договора аренды, которое получено последним 11.12.2015.
С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права апелляционный суд пришел к правильным выводам о законности оспариваемого отказа Комитета от договора аренды от 26.11.2009 и о прекращении этого договора, поэтому у окружного суда не имелось предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления апелляционного суда.
Несостоятелен довод Общества о том, что в результате прекращения договора аренды земельного участка оно лишится прав в отношении возведенного на участке объекта незавершенного строительства. Общество не лишено возможности обратиться за государственной регистрацией права собственности на такой объект, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. Кроме того, Общество, получившее спорный участок в аренду для строительства до 01.03.2015, вправе приобрести этот участок в аренду без торгов на три года для завершения строительства.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое постановление окружного суда от 22.12.2016, как принятое с существенным нарушением норм материального права, следует отменить, а постановление апелляционного суда от 06.09.2016 — оставить в силе.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
ОПРЕДЕЛИЛА:
постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2016 по делу № А41-13398/2016 отменить.
Оставить в силе постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 по тому же делу.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий И.Л. Грачева
Судьи А.Н. Маненков В.В. Попов

(примечание): В городе Сочи очень часто наша «доблестная» и «бескорыстная», «абсолютно не коррумпированная» администрация города Сочи подает иски о расторжении договора аренды, в том числе и в случае если сама же, ранее, выдавала разрешения на строительство каких-либо объектов недвижимости.
Данное определение Верховного Суда РФ – гласящее истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства – возможно может помочь многим арендаторам и застройщикам города Сочи в судебных спорах с администрацией города Сочи и/или в судебных спорах с департаментом имущественных отношений администрации города Сочи.

Источник: xn—-otbbxhhbg2c8c.xn--p1acf

Арендованный объект незавершенного строительства может выступать в качестве места нахождения юридического лица

Арендованный объект незавершенного строительства может выступать в качестве места нахождения юридического лица при условии, что такой объект представляет собой здание ( помещение), пригодное для размещения органа юридического лица или иного лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, а также имеет присвоенный в установленном порядке адрес.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования ( непотребляемые вещи).

Законодательство не содержит прямых указаний относительно возможности передачи в аренду объектов незавершенного строительства. Арбитражная практика по этому вопросу противоречива. Как правило, суды не исключают возможности аренды объектов незавершенного строительства ( смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009 (19187 -А75-39), ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-12157/2009, ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09 (3 ). Вместе с тем высказывается и иная точка зрения ( смотрите, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 N А56-49787/04).

На наш взгляд, передача в аренду объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не противоречит законодательству ( смотрите п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 608 ГК РФ).

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего
исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности ( п. 2 ст. 54 ГК РФ).

Адрес ( место нахождения) одного из указанных органов ( лиц), по которому осуществляется связь с юридическим лицом, относится к числу сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц ( пп. « в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ „О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей“, далее — Закон о регистрации).

Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439 утверждены формы и требования к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, которые предполагают указание в составе адреса юридического лица почтового индекса, субъекта РФ, района, города, населенного пункта, улицы ( проспекта, переулка и т.п.), номера дома ( владения), корпуса ( строения) и квартиры ( офиса) ( смотрите, например, п. 2.3 формы N 11001, лист Б формы N 13001, лист А формы N 14001).

С учетом изложенного можно сделать вывод, что местом нахождения юридического лица может быть здание ( помещение), которому в установленном порядке присвоен конкретный адрес.

Законодательство не содержит прямого запрета на использование в качестве места нахождения юридического лица объекта незавершенного строительства. Правоприменительная практика также косвенно свидетельствует о том, что сам по себе факт незавершенности строительства не препятствует признанию объекта местом нахождения юридического лица. Отказ в государственной регистрации признается правомерным в случаях, когда объект незавершенного строительства не является зданием ( помещением), в котором может располагаться орган юридического лица ( смотрите постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2009 N А53-20272/2008-С1-31, ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А03-5976/2010), либо не имеет индивидуализирующего его конкретного адреса ( смотрите постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.10.2011 N Ф01-4439/11).

На основании этого полагаем, что местом нахождения юридического лица может быть арендованный объект незавершенного строительства при условии, что такой объект представляет собой здание ( помещение), пригодное для размещения исполнительного органа юридического лица, а также имеет присвоенный в установленном порядке адрес.

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

• О признании договора аренды недвижимости недействительным.
• Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
• О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
• О взыскании задолженности по арендной плате ( ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
• О возмещении убытков.

Наши телефоны:

1. 8 (985 ) 763-90-66

2. 8 (495 ) 776-13-39

3. 8 (985 ) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Источник: 6494149.ru

Содействие в государственной регистрации сделок, аренды, прав на объекты незавершенного строительства

Специалисты Юридического Центра «ЗаконЪ» оказывают квалифицированную помощь по всем вопросам регистрации прав собственности в отношении объектов недвижимости. Воспользовавшись нашей помощью, Вы сможете в сжатые сроки гарантированно добиться положительного результата.
Если Вы планируете самостоятельно заняться решением данного вопроса, то необходимо иметь ввиду, что в соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Основания для государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства перечислены в пунктах 2, 3 и 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 3 статьи 25 Закона о регистрации).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации).
При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:
-созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
-созданное без получения на это необходимых разрешений;
-созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При наличии хотя бы одного из указанных признаков строение признается самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом и подлежит государственной регистрации на основании соответствующего судебного акта (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Обязательным условием для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства является то, что данный объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ от 30.12.2004). Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных статьей 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
-наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
-прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Таким образом, данной нормой установлено, что право участников долевого строительства обратить взыскание на предмет залога, а, следовательно, и обязанность заказчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства возникают лишь в том случае, когда строительство объекта недвижимости фактически не осуществляется, т.е. подрядные отношения либо прекращены, либо приостановлены.
Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено:
-соглашением или решением суда о расторжении договора подряда;
-актом приемки-сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашением о приостановлении действия договора строительного подряда;
-иным документом о прекращении договорных отношений, предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика – юридического лица и пр.).
К заявлению о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства помимо документов, подтверждающих полномочия заявителя, и учредительных документов юридического лица либо нотариально удостоверенных их копий должны прилагаться следующие документы:
-платежный документ об уплате государственной пошлины в соответствии с п.п. 20 п.1 ст. 333.33. Налогового кодекса РФ;
-документы, подтверждающие право собственности или право пользования на земельный участок, отведенный для целей строительства данного объекта недвижимости;
-разрешение на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ).
-проектная документация (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ);
-сведения о степени готовности объекта в процентах на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (абзац 2 пункта 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
-документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление;
-иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Приобретение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного строительства) происходит на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с этим застройщику необходимо представлять документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, участников договора простого товарищества).
Объект недвижимости может создаваться несколькими лицами. При этом между участниками строительства может быть заключен договор простого товарищества (совместной деятельности), согласно которому они действуют для достижения общей цели, например, для постройки конкретного здания (сооружения). В этом случае созданный объект недвижимости поступает в общую долевую собственность. При этом размер доли каждого товарища в незавершенном строительством объекте определяется договором или соглашением сторон.
Если же для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц – инвесторов, объект не построен и является объектом незавершенного строительства, заказчик не выполнил своих обязательств перед инвесторами по созданию объекта и передаче каждому инвестору определенной договором части объекта и не может их выполнить, поскольку строительство объекта не завершено, то, соответственно, у инвестора право на определенную часть объекта возникнуть не может. Возможно, эта часть объекта еще не построена. Применительно к целому объекту незавершенного строительства у любого из инвесторов права нет, поскольку весь объект не является предметом договора инвестирования.
Зарегистрировать права инвесторов на конкретные части объекта незавершенного строительства возможно только в том случае, когда предметом каждого договора инвестирования является такая часть объекта, которая, исходя из проектной документации, может быть самостоятельным объектом строительства, т.е. может быть самостоятельно достроена. В этом случае также необходимо, чтобы определенные части объекта, не завершенного строительством, были переданы инвесторам.
В случае, когда при строительстве объекта привлекаются средства одного инвестора, и он поручает заказчику, не являющемуся инвестором, осуществлять реализацию инвестиционного проекта, у инвестора возникают права на весь объект незавершенного строительства. Данный объект должен быть передан во владение инвестору заказчиком, либо подрядчиком по поручению или с согласия заказчика.
В любом случае при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства для определения оснований для государственной регистрации необходимо исходить из того, каким образом осуществлялось строительство, какие лица и с какими целями участвовали в строительстве, учитывать дату начала строительства и дату получения разрешения на строительство. Поскольку практика выдачи разрешений на строительство складывалась по-разному, был период, когда орган местного самоуправления (администрация г. Омска) одним решением (распоряжением) предоставлял земельный участок под строительство и разрешал строительство.
Изменение объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано, в результате дальнейших действий по строительству отражается в Едином государственном реестре прав путем внесения изменений в записи подраздела I-2, содержащего описание объекта. В частности, изменению подлежат записи об объеме выполненных строительно-монтажных работ (проценте готовности объекта).
Объект незавершенного строительства может стать предметом сделок при соблюдении следующих условий. Во-первых, если его строительство велось на законных основаниях при наличии всех необходимых разрешений и согласований. Во-вторых, если «недострой» не является предметом действующего договора строительного подряда.

В-третьих, право собственности на «незавершенку» должно быть зарегистрировано и удостоверено свидетельством. В противном случае осуществление сделок с «недостроем» незаконно. Иными словами, его нельзя: сдать в аренду, продать, передать в качестве вклада в уставный капитал дочернего предприятия, внести как вклад в совместную деятельность.
Как и при обычной купле-продаже объекта недвижимости, в случае продажи «недостроя» договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ).
Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая «незавершенка», то покупателю передается право собственности на этот земельный участок. В случае если земля не принадлежит продавцу на праве собственности, продажа объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (статья 552 ГК РФ).

Головной офис Воронежского Юридического Центра «ЗаконЪ» расположен в деловом и историческом центре Воронежа, в непосредственной близости от Проспекта Революции, Дома офицеров, кинотеатра «Юность», Камерного театра. Именно в этом районе сконцентрированы главные административные, деловые и инфраструктурные ресурсы города.

Наш адрес: 394036, Воронеж, ул. Никитинская, дом 8-А, шестой этаж (имеется лифт), кабинет № 618. Ориентиры: девятиэтажное административное здание — левое крыло комплекса зданий Управы Центрального района городского округа г. Воронеж . Рядом — учебный корпус Воронежского филиала института заочного экономического образования ВЗФЭИ, ресторан «Боссфор». Напротив расположены ДК РЖД им. Карла Маркса.

Реквизиты ООО «Юридический Центр «ЗаконЪ»: ОГРН 1153668020660 ИНН/КПП 3664206501/366401001 Расчетный счет № 40702810113000007348 Корреспондентский счет № 30101810600000000681 в Центрально-Черноземном Банке Сбербанка России

Источник: centr-zakon.ru

Регистрация аренды незавершенного строительства

На портале правовой информации размещен проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменения в Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Фото: www.versia.ru

‎У собственника объектов, строительство которых не завершено после 01.03.2015, имеется право на заключение договора аренды для завершения их строительства. Если строительство не завершено к моменту окончания срока аренды земельного участка (ЗУ), объекты незавершенного строительства, расположенные на таком ЗУ, в соответствии со ст.239.1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом суды зачастую указывают, что собственник объекта имеет право на однократное заключение договора аренды, для завершения строительства. Об одном из таких случаев ранее рассказывал портал ЕРЗ.РФ.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договора аренды таких земельных участков, установлен Постановлением Правительства РФ №1299 от 03.12.2014 (Правила).

Вместе с тем, в соответствии c абз. 2 п. 4 стр. ст. 239.1 ГК РФ приобретение объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность является правом, а не обязанностью уполномоченного органа.

Фото: www.wiki-land.ru

Проектом Постановления предусматривается внести изменения в Правила путем дополнения их положениями, допускающими проведение повторных и последующих аукционов по продаже объектов незавершенного строительства в случае признания первых торгов несостоявшимися, порядок их проведения, в том числе порядок определения начальной цены предмета аукциона при проведении повторного и последующих аукционов.

Проектом устанавливается, что в случае если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи не заключен в течение двух месяцев со дня объявления первого аукциона несостоявшимся, предмет аукциона может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта.

Фото: www.pbs.twimg.com

В случае если по истечении двух месяцев предмет аукциона не приобретен в государственную или муниципальную собственность, проводится повторный аукцион. Начальная цена предмета повторного аукциона может быть снижена не более чем на 30% от начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся.

В случае если повторный аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи не заключен, то осуществляется проведение последующих аукционов. Начальная цена предмета каждого последующего аукциона может быть снижена не более чем на 30% от начальной цены предмета предыдущего аукциона, признанного несостоявшимся.

Фото: www.rosotkat.ru

Кроме того, действующая редакция Правил исключает возможность приобретения предмета аукциона лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе и допущенным к аукциону; либо лицом, признанным единственным участником аукциона; либо лицом, единственным принявшим участие в аукционе; что уменьшает эффективность взаимодействия участников рынка, направленного на поиск контрагентов и надлежащее оформление таких отношений, а также продуктивность торгов как способа обращения объектов гражданских прав.

Фото: www.s.pfst.net

Проектом предлагается установить, что в случае если аукцион признан несостоявшимся, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства заключается либо с заявителем, подавшим единственную заявку на участие в аукционе и допущенным к аукциону, либо с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с заявителем, единственным принявшим участие в аукционе.

В случае принятия данного Постановления оно должно вступить в силу с 1 сентября 2022 года и будет действовать до 1 сентября 2028 года.

Публичное обсуждение проекта Постановления продлится до 12 ноября 2021 года.

Другие публикации по теме:

Индексы сметной стоимости строительства в III квартале 2022 года: новые корректировки

Опубликовано письмо Минстроя России от №52440-ИФ/09 11.10.2022 «О рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во III квартале 2022 года, в том числе величине индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ».

Фото: www.obrazilla.ru

Письмо подготовлено в дополнение к письмам Минстроя от №51018-ИФ/09 от 04.10.2022, №409208-ИФ от 26.09.2022, №48203-ИФ/09 от 20.09.2022, №45276-СИ/09 от 07 09.2022, №43576-АЛ/09 от 30.08.2022, №42220-АЛ/09 от 23.08.2022, №40506-ИФ/09 от 15.08.2022, №39010-ИФ/09 от 05.08.2022.

Индексы разработаны к сметно-нормативной базе 2001 года в соответствии с положениями Методики расчета индексов изменения сметной стоимости строительства (ИИСС), утвержденной приказом Минстроя России от 05.06.2019 №326/пр, с использованием данных ФАУ «Главгосэкспертиза России», органов исполнительной власти субъектов РФ за II квартал 2022 года с учетом прогнозного показателя инфляции, установленного Минэкономразвития России.

В письме строительное ведомство сообщает о рекомендуемой величине ИИСС во II квартале 2022 года, в том числе о величине индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР), индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ (ПНР).

В качестве приложения к данному письму включены:

• ИИСС СМР и ПНР по объектам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок, на III квартал 2022 года для Приволжского федерального округа (ПФО).

• ИИСС по элементам прямых затрат по объектам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок, на III квартал 2022 года для Центрального федерального округа (ЦФО), Северо-Западного федерального округа (СЗФО), Южного федерального округа (ЮФО), Северо-Кавказского федерального округа (СКФО), Приволжского федерального округа (ПФО), Дальневосточного федерального округа (ДФО).

• ИИСС СМР по объектам строительства «Электрификация железных дорог» и «Железные дороги» на III квартал 2022 года для ЦФО, СЗФО, ЮФО, ПФО.

• Индексы изменения сметных цен услуг на перевозку грузов для строительства автомобильным транспортом на III квартал 2022 года для ПФО.

• ИИСС СМР, определяемых с применением отраслевой сметно-нормативной базы, на III квартал 2022 года для ЦФО, СЗФО, Сибирского федерального округа (СФО) и ДФО.

Источник: erzrf.ru