Реконструкция объекта капитального строительства

Как рационально спланировать затраты на реконструкцию и модернизацию

Реконструкция или новое строение

В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.

Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.

Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?

Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.

Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.

Последствия самовольной реконструкции

Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.

Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.

В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».

Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.

Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу № А40-144203/16).

В дальнейшем, по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек – «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».

Одновременно в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ.

В связи с вышеизложенным, возникает вопрос — заменяет ли вновь введенный в законе вариант «приведения в соответствие с установленными требованиями» существовавшую практику «приведения в предыдущее состояние» для самовольной реконструкции.

Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при «приведении в предыдущее состояние» объект восстанавливает свои предыдущие характеристики и внешний облик, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока.

Условно можно говорить о том, что «приведение в предыдущее состояние», есть «снос» тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.

Более того, такое «приведение в предыдущее состояние» во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).

Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) — такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым.

Читайте также:  Фонд капитального строительства руководство

Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как «соответствие установленным требованиям», то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может.

Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений в реальном времени и в соответствии с действующей градостроительной документацией.

Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:

1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;

2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.

Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Постановлении Пленума ВАС РФ № 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.

В случае, когда о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества обращается заинтересованное в его сносе лицо, суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

строительства , реконструкции , капитального ремонта , эксплуатации и (или) сноса объекта капитального строительства ; (п. 10.3 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ). 11) красные линии — линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; (п. 11 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ). … 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов ) — изменение параметров объекта капитального …

Планируем затраты на реконструкцию, модернизацию основных средств

Поддержка основных средств в работоспособном состоянии требует немалых расходов. При этом далеко не все расходы связаны с устранением мелких неисправностей. Нередко требуется реконструкция или модернизация объектов. На практике возникают сложности с тем, как отличить ремонт от модернизации и реконструкции, как рациональнее спланировать затраты, в какие периоды запланировать расходы. Эти и многие другие вопросы подробно рассмотрим в статье.

ЧТО ТАКОЕ РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ

Различные нормативные источники дают свои определения реконструкции и модернизации применительно к разным объектам, разным областям деятельности.

Обобщим основные определения в табл. 1.

Таблица 1. Определения реконструкции и модернизации

Определение реконструкции/Источник

Определение модернизации/Источник

Реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

Модернизация — установка дополнительных устройств («ГЭСНмр 81-06-01-2020. Сметные нормы на капитальный ремонт оборудования. Сборник 1. Капитальный ремонт и модернизация оборудования лифтов»).

Многие нормативные акты ставят знак равенств между реконструкцией и модернизацией:

• Приказ Минстроя России № 254/пр;

• Приказ Минстроя России № 774/пр

Реконструкция — переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (п. 2 ст. 257 НК РФ)

Модернизация — изменения технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, характеризующиеся повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами (п. 2 ст. 257 НК РФ)

Читайте также:  Акты освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства

Из приведенных в табл. 1 определений можно сделать вывод, что в основном в нормативных актах в термины «реконструкция» и «модернизация» вкладывается единый смысл. Ранее было принято, что реконструкция осуществляется в отношении объектов капитального строительства, а прочее оборудование модернизируется. Хотя сегодня в специальной литературе можно встретить смешение понятий.

В налоговом законодательстве модернизация — это формально самостоятельный вид работ, но по факту зачастую провести грань между модернизацией и реконструкцией очень сложно.

Разные области законодательства в случае реконструкции и модернизации предусматривают изменение параметров объекта в сторону повышения его характеристик.

ЧЕМ ОТЛИЧАЮТСЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ОТ РЕМОНТА

Определение ремонта дают в своих письмах различные органы — Минстрой, Минфин, ФНС.

Минфин России в письме от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 рекомендовал руководствоваться, в частности, нормами Приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 № 312, согласно которому текущий ремонт здания — это ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

В письме Минстроя России от 27.02.2018 № 7026-АС/08:

к текущему ремонту относится устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются;

к капитальному ремонту относится восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Вывод: текущий ремонт направлен на поддержание имущества в исправном состоянии и не связан с улучшением его характеристик. Отличительный признак реконструкции и модернизации — повышение технико-экономических показателей объектов. В этом состоит основное отличие между ремонтом и реконструкцией (модернизацией). При этом стоимостной фактор на определение характера работ не влияет.

Производственное предприятие «Святогор» использует в своей деятельности 10 расточных станков. В ходе регламентных работ:

• по восьми станкам произвели расходы в сумме 1 214 570 руб., связанные с устранением имеющихся неисправностей;

• по одному станку произведено проектирование и замена стойки и коробки скоростей, повышающих жесткость станка (в результате можно изменить режимы резания, что повышает производительность на 12 %). Сумма расходов по станку составила 125 000 руб.;

• еще один станок оснастили цифровой индикацией и ЧПУ. В результате повысилась точность обработки деталей и производительность станка. Стоимость этих работ составила 107 200 руб.

Исходя из того, что по восьми станкам их технико-экономические показатели не улучшились, несмотря на значительную сумму расходов, они будут представлять собой расходы на ремонт. Затраты по двум агрегатам, по которым в результате проведенных работ повысилась производительность и точность обработки, будут представлять собой расходы на реконструкцию.

КАК ОФОРМЛЯЮТ РАСХОДЫ НА МОДЕРНИЗАЦИЮ И РЕКОНСТРУКЦИЮ

Мало провести реконструкцию, модернизацию. Нужно правильно оформить и учесть все осуществленные расходы.

С 01.01.2022 организации должны применять ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», утвержденные Приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н.

Согласно п. 24 ФСБУ 6/2020 первоначальная стоимость объекта основных средств увеличивается на сумму капитальных вложений, связанных с улучшением и (или) восстановлением этого объекта, в момент завершения таких капитальных вложений.

Налоговый кодекс РФ (далее — НК РФ) содержит аналогичные нормы. Первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям (п. 2 ст. 257 НК РФ).

То есть расходы на реконструкцию, модернизацию капитализируются, не подлежат единовременному списанию. Они должны быть выделены отдельно в учете (налоговом и бухгалтерском) так, чтобы их можно было корректно включить в стоимость актива. В ходе планирования это нужно учитывать.

Если для реконструкции, модернизации объектов привлекают подрядчиков, то возникающие при этом гражданско-правовые отношения оформляют договорами, рассчитывают сметы работ, выставляют счета. После выполнения работ в обязательном порядке оформляется соответствующий акт.

Работы своими силами оформляют соответствующими нарядами. Накладные (универсальный передаточный документ) выставят поставщики при приобретении материалов, отсутствующих на складе компании. Требованиями-накладными, лимитно-заборными картами оформляется отпуск необходимых материалов со склада.

Читайте также:  Что такое ситуационный план расположения объекта капитального строительства

Если по результатам достройки, дооборудования, реконструкции и модернизации объекта основных средств принимается решение об увеличении его первоначальной стоимости, то корректируют данные в инвентарной карточке этого объекта.

Если отражение корректировок в указанной инвентарной карточке затруднено, взамен открывается новая инвентарная карточка (с сохранением ранее присвоенного инвентарного номера) с отражением новых показателей, характеризующих достроенный, дооборудованный, реконструированный или модернизированный объект (п. 40 Приказа Минфина России № 91н). Этот документ утратил силу с 01.01.2022, но описанный порядок действий остается актуальным и в настоящее время.

Есть и специальная унифицированная форма, применяемая для оформления и учета приема-сдачи объектов основных средств из ремонта, реконструкции, модернизации. Это Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (введен в действие Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

С 01.01.2013 формы первичных учетных документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, не являются обязательными к применению.

Необязательна к применению форма документа, но не сам документ. Это значит, что хозяйствующий субъект должен оформить при проведении реконструкции, модернизации соответствующий акт в любом случае.

Форму акта компания может взять из альбома унифицированных форм или разработать ее самостоятельно с сохранением всех законодательно установленных реквизитов. Без особой необходимости отказываться от унифицированной формы в пользу самостоятельно разработанной формы не стоит из-за дополнительных трудозатрат по ее разработке.

Акт можно составлять в одном экземпляре, если работы проводила сама организация. Если для работ привлекались подрядчики, акт составляют в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон).

Акт обязательно подписывает представитель организации, производившей ремонт, реконструкцию и модернизацию. Со стороны компании акт должны подписать:

• работник предприятия, уполномоченный осуществить приемку основных средств;

• главный бухгалтер (бухгалтер);

• руководитель организации или иное лицо, уполномоченное утверждать такие документы.

На основании составленного акта вносят все необходимые изменения в инвентарную карточку учета объекта основных средств (форма № ОС-6).

Д. В. Крымов, канд. экон. наук

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Планово-экономический отдел» № 4, 2022.

Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства , т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил. Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством , является существование до проведения работ какого-либо объекта , возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.

Что учитывать при изменении объекта капитального строительства

Собственник здания может проводить реконструктивные работы, переустройство и перепланировку, капитальный ремонт. У каждого вида работ есть свои ограничения. Если их нарушить, здание могут признать самовольной постройкой. Как это предотвратить?

Фото: bogdanhoda / Shutterstock

Реконструкция

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих конструкций. Исключение — замена отдельных элементов таких конструкций аналогичными или иными улучшающими показатели элементами и восстановление указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГК).

То есть объект капитального строительства, созданный в рамках реконструкции, всегда будет связан с изменением каких-либо характеристик. Реконструкция отличается от других видов работ (капитальный ремонт или перепланировка) тем, что для нее нужно получить разрешение на строительство. Поэтому реконструированное здание может оказаться самовольной постройкой, если собственник не согласует необходимых изменений или нарушит обязательные градостроительные нормы.

1. Строительство , реконструкция объектов капитального строительства , а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 1.1. До выдачи разрешения на строительство объекта федерального значения, объекта регионального значения, объекта местного значения подготовительные работы, не причиняющие существенного вреда окружающей среде и ее…

Источники
  • https://zakon.ru/blog/2020/05/16/rekonstrukciya_ili_novoe_stroenie
  • https://www.profiz.ru/peo/4_2022/planiruem_zatraty/
  • https://pro.rbc.ru/demo/5eece1879a7947ea8c4f1f6b

Рейтинг
Загрузка ...