Реконструкция объекта капитального строительства перечень документов

Регистрация здания после реконструкции В процессе ведения хозяйственной деятельности собственники нежилых зданий зачастую производят работы по изменению технических характеристик (увеличение

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: необходимые документы

Чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, требуется четко знать процедуру и собрать все необходимые документы. Ниже рассмотрим, в чем особенности такого разрешения, кем оно выдается, в какой последовательности производится его оформления, и какие бумаги потребуются. Знание этих правил позволяет по закону выполнить реконструкцию в Москве или другом городе с учетом требований действующего законодательства.

Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?

В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.

Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:

• Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
• Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.

Какие полномочия оно дает?

Как отмечалось выше, выполнение работ по реконструкции нежилого помещения требует получения разрешения. После прохождения необходимых процедур открывается возможность для выполнения следующей работы:

• Изменения этажности здания в сторону увеличения или уменьшения.
• Обустройства антресольного этажа.
• Перестройки имеющегося чердака под мансардное помещение.
• Пристраивания к объекту дополнительного нежилого объекта.
• Усиления конструкций или установке новых коммуникаций, если речь идет о капитальном ремонте.

Кроме того, если речь идет о реконструкции помещений в жилом доме по отношению к объектам общего пользования, требуется разрешение всех владельцев квартир. Это обязательство прописано в ЖК РФ (ст. 3, ч.3).

Во всех упомянутых случаях согласование реконструкции является обязательным, ведь в ином случае выполненные работы будут признанные незаконными, а результатом станут штрафные санкции (о них ниже).

Порядок согласования

Чтобы согласовать работы по реконструкции нежилого здания, требуется:

• Пойти в БТИ и взять копии технического плана интересующего объекта. Эта информация лежит в свободном доступе и должна предоставляться по первому требованию владельца сооружения.
• Отнести собранные документы в отдел архитектуры своего города. Также у специалистов этого органа стоит заказать проектную документацию на работы по реконструкции интересующего объекта. Для этого в нежилое помещение или здание выезжает архитектор, который составляет проект с учетом действующих нормативных актов в пожарной, технической и санитарной сфере.
• Предать готовый проект на утверждение в городской отдел архитектуры или другую инстанцию, которая уполномочена на выполнение таких работ. В эту категорию органов входит пожарная инспекция, санэпидемстанция, а также коммунальные службы. Одобрение коммунальных служб обязательно в случае, если при выполнении работы затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, подводка газа, проводка.
• Получить одобрение жилищной комиссии, которая по законодательству отвечает за акт выполненных работ. В случае успешного решения вопроса требуется завизировать разрешение у главы администрации, после чего собранные бумаги направить в орган самоуправления.
• Получить разрешение на строительство — документ, который дает право на проведение реконструкции нежилого объекта капстроительства. Он выдается органом местного самоуправления после предоставления заявления. Вместе с ним требуется предать бумаги, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы и другие. На рассмотрение выделяется до 10 суток, после чего уполномоченный орган должен выдать разрешение или отказать с объяснением причин.

Что дальше?

Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее). Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные, а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта. Это относится и к работам, которые не затрагивают существующие показатели разрешенного строительства, прописанные в градостроительном регламенте. Бывает так, что разрешение получено, но хозяин участка, на котором находится недвижимость, поменялся. В такой ситуации выданное разрешение остается в силе.

• Дальше требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Бумага закрепляет факт выполненной реконструкции объекта с учетом предоставленного ранее разрешения на выполнение работ. Кроме того, документ свидетельствует о соответствии реконструированного сооружения градостроительному плану участка и проекту. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, требуется обратиться в орган, который выдал разрешение на реконструкцию. Здесь потребуется оформить заявление и передать пакет бумаг, указанных в ГсК РФ (ст.55, ч.3).

Орган, выдавший разрешение, имеет 10 суток с момента получения заявления на ввод объекта, чтобы проверить наличие и корректность оформления переданных к рассмотрению бумаг, выехать на реконструируемый объект для проверки и принять решение — выдать разрешение на ввод или отказать. Если принято решение об отказе, обязательно указание причин.

Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.

Стоит учесть, что разрешение на реконструкцию от органов самоуправления удается получить не всегда. В этом случае стоит выяснить причины отказа, после чего пройти процедуру с нуля.

Список необходимых документов

Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:

• Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
• Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
• Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
• Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
• Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
• Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
• План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
• Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:

• Часть 1. В ней указано, что реконструкция без получения разрешения влечет к наложению штрафа на нарушителя. Если в этой роли выступает обычный гражданин (физическое лицо), придется заплатить от двух до пяти тысяч рублей. Сложнее обстоит ситуация, если нарушителем является компания (юридическое лицо). Здесь штрафные санкции более суровые и составляют от 0,5 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законодательно допускается приостанавливать работу такой компании на период до 90 дней. Закон относится к подрядным организациям и застройщикам, которые выполняли незаконную реконструкцию.
• Часть 5. При отсутствии соответствующего разрешения ввод реконструированного объекта является незаконным. Это, в свою очередь, влечет наложение взыскания в размере до 1000 рублей. Если речь идет о должном лице, взимается штраф до двух тысяч рублей. В случае, когда нарушителем является юридическое лицо, придется заплатить до 20 тысяч рублей.

В каких случаях разрешение не требуется?

Выше отмечалось, что разрешение на реконструкцию необходимо при внесении глобальных изменений в объект (добавлении этажей, увеличении площади, изменении назначения и так далее). Если речь идет о менее масштабных работах, в оформлении разрешения нет нужды. Сюда стоит отнести:

• Монтаж дверей и окон в уже имеющиеся проемы.
• Изменение размера помещения за счет сноса одной или нескольких перегородок.
• Выполнение работ, которые не влекут за собой увеличения или уменьшения площади.

Таким образом, любые изменения в конструкции недвижимости, которые не приводят к корректировке его пределов, можно делать без выполнения рассмотренных выше мероприятий.

6. Строительство , реконструкция объекта капитального строительства , ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства могут включать следующие мероприятия … 9. Правительство Российской Федерации утверждает исчерпывающий перечень документов , сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения предусмотренных частями 3 — 7 настоящей статьи мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства .

Регистрация здания после реконструкции

В процессе ведения хозяйственной деятельности собственники нежилых зданий зачастую производят работы по изменению технических характеристик (увеличение площади, высоты, этажности). В действующем законодательстве Российской Федерации существует несколько понятий, определяющих такие изменения. Это «переустройство», «перепланировка», «реконструкция» и иные. Главным отличием указанных понятий является то, что реконструкция, в отличие от переустройства или перепланировки, предусматривает изменения габаритов и фасада здания.

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкцией является — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Рассмотрим ситуацию, когда правообладатель объекта недвижимости изменил технические характеристики антресоли (что повлекло изменение внешних границ), заказал технический план у кадастрового инженера и подал заявления в Росреестр о регистрации учета таких изменений и постановки на кадастровый учёт.

Следует отметить, что представленное для кадастрового учета изменений помещение не относится к перечню объектов, в отношении которых не требуется разработка проектной документации, получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с его реконструкцией.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Во исполнение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 8 статьи 49 Градостроительного кодекса города Москвы, Правительством Москвы принято постановление от 27 августа 2012 г. № 432-ПП, которое устанавливает требования к видам работ, а также к порядку выполнения работ, не требующих получения разрешения на строительство на территории города Москвы (в частности, согласно пункту 2 постановления Правительства Москвы отдельные виды работы осуществляются на сновании согласованной проектной документации при наличии положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ, оформленного проектной организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к указанным видам работ).

Вместе с тем, при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, а также при сопоставлении кадастровых сведений об объекте недвижимости, имеющихся в едином государственном реестре недвижимости, и сведений указанных в техническом плане будет установлено, что изменились внешние границы антресоли. Мнение о том, что объект недвижимости будет являться реконструированным, только при изменении внешних границ на плоскости земельного участка является ошибочным, так как объемные изменения (пристройка, надстройка) также будет являться реконструкцией.

В этой связи, собственник здания получит отказ в регистрации учета изменений.

Для предотвращения подобных ситуаций, следует внимательно отнестись к вопросу реконструкции, предварительно получить необходимые документы, а также до проведения работ по изменению технических характеристик объекта недвижимости иметь чёткое понимание о том, на каком основании будут регистрироваться данные изменения в Росреестре.

Реконструкция объекта недвижимости может предусматривать пристройку, надстройку новых этажей, что повлечет увеличение объема, площади. Также возможна перестройка здания, после чего изменятся его основные характеристики. … Ограничения на реконструкцию . При строительстве и реконструкции объектов всегда нужно учитывать ограничения и запреты. Они могут быть указаны в нормативных актах, СП и СНиП, градостроительной документации региона или населенного пункта. … Перечень документов по пожарной безопасности в организации 2022 году. Документы по пожарной безопасности нужен каждой организации. 04.5к.

Процесс оформления разрешения на реконструкцию зданий и сооружений

Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – тот документ, без получения которого проведение соответствующих работ является незаконным. Можно, конечно, все сделать и без наличия данной бумаги, но это чревато неприятными последствиями.

Процесс получения разрешения является довольно сложным, ведь требуется собрать приличный пакет документов, посетить множество инстанций для согласования с ними предстоящих действий, заказать проект реконструкции у специалистов.

В общем, времени и усилий придется потратить достаточно много. С чего начать и как его ускорить, делимся ниже в статье.

Понятие реконструкции

Под реконструкцией понимается полное либо частичное переустройство здания или сооружения с целью изменения его назначения, перепланировки территории и общей схемы застройки, установки нового оборудования.

Под определение реконструкции попадают следующие работы:

• Перепланировка и увеличение высоты помещений.
• Разборка некоторых конструкций и замена их новыми.
• Усиление конструктивных составляющих.
• Укрепление фундамента либо грунта. Подразумевается цементизация, битумизация, установка набивных свай, термообработка и проч.
• Возведение пристройки к зданию.
• Переделывание фасада с целью улучшения. Оштукатуривание, утепление (с последующей окраской), увеличение числа оконных и дверных проемов.
• Надстройка.
• Полная реорганизация сооружения.
• Капитальные строительные работы.
• Монтаж новых инженерных коммуникаций (взамен старых).
• Кровельные работы, надстройка мансарды.
• Укладка новой гидроизоляции, утеплителя (либо частичная его замена).
• Усиление кровли или создание дополнительного уклона.

Какие именно работы, и какой тип реконструкции будет выполняться – определяется с учетом текущего состояния строения. Различают полную и малую реконструкцию (комплексную и частичную соответственно).

В ходе полной реконструкции повышается капитальность здания, расширяется полная и полезная площадь помещений, благоустраиваются прилежащие территории.

Под частичной реконструкцией понимаются менее масштабные работы, а именно — внутренняя перепланировка (стены и перекрытия не перекладываются). Этого вполне достаточно для зданий с малым физическим износом.

Основные сведения о разрешении на реконструкцию

Для проведения реконструкции капитальных объектов требуется разрешение на строительство в целях реконструкции. Его выдает наделенный соответствующими полномочиями государственный орган.

Оно подтверждает, что вся документация по проекту этой деятельности отвечает действующим требованиям градостроения. То есть данное разрешение позволяет осуществлять реконструкцию того или иного капитального сооружения.

Все работы при этом должны выполняться в строгом соответствии проекту. Прочие действия считаются незаконными, и объект не принимается в эксплуатацию, если обнаруживаются нарушения или отклонения от представленной на согласование документации.

Подают заявление для получения разрешения на реконструкцию застройщики. Это могут быть юридические и физические лица (ИП в том числе), являющиеся собственниками земельных участков, на которых расположены строящиеся или подлежащие реконструкции капитальные объекты.

Процесс согласования в различных инстанциях

Какие бы ни планировались действия с жилым либо нежилым фондом, они в обязательном порядке подлежат согласованию в соответствующих инстанциях. Их, к слову сказать, довольно много, поэтому процесс получается небыстрый, но по сути он вполне простой.

Итак, какие нужны документы для получения разрешения на реконструкцию? Для начала необходимо в БТИ взять копию техпаспорта объекта. Она выдается собственнику по запросу и затем направляется в архитектурный отдел.

Ещё потребуется разработка проекта реконструкции. Плюс нужны визы пожарной службы, санстанции и от коммунальщиков. Разрешение от последней инстанции необходимо лишь в случаях, когда предстоит переделка каких-либо инженерных коммуникаций (газо-, водо-, электропроводов, системы отопления).

Следующий шаг при получении разрешения на проведение реконструкции – обращение в жилищную комиссию, которая оформляет акт выполненных работ. Далее собранный пакет документов можно направлять в городской муниципалитет.

Необходимые документы для получения разрешения

Вот какая документация должна быть подготовлена для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию сооружения:

• документы, подтверждающие право владения земельным участком. Это может быть свидетельство на право собственности, арендный договор и т. п.;
• градостроительный план участка, на котором находится объект;
• пояснительная записка;
• планировочная схема земельного участка. На ней обозначаются место расположения самого строения, подходы и подъезды к нему, границы с публичными сервитутами и объектами, имеющими статус археологического наследия (если таковые поблизости имеются);
• схематические изображения архитектурных решений;
• полная информация о задействованных инженерных сетях. То есть планы сетей, перечень используемого оборудования, указание точек подключения рассматриваемого объекта капитального строительства ко всем имеющимся городским инженерно-техническим сетям;
• проектная документация по работам, связанным с частичным демонтажом или сносом строения;
• описание (проект) организационных работ, необходимых для проведения реконструкции объекта;

Кто именно дает разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства? Застройщику необходимо обратиться с заявлением в органы власти, наделенные соответствующими полномочиями (это может быть орган федерального либо местного значения).

В регионах, например, за разрешением на реконструкцию нужно обращаться в отдел архитектуры районной администрации.

Выдача нужной бумаги – бесплатная процедура, на выполнение которой по закону отводится семь рабочих дней со дня подачи заявления (при условии, что для отказа не имеется никаких оснований).

По окончании связанных с реконструкцией работ необходимо получить ещё и акт о вводе объекта в эксплуатацию (там же, где выдавалось разрешение). Плюс следует составить технический план объекта с уже измененными характеристиками и передать эти сведения в службу государственного кадастрового учета.

Основания для отказа в выдаче разрешения

Причин, по которым в выдаче разрешения на реконструкцию может быть отказано, немного. Это:

1. Подача неполного пакета документов, требуемых по административному регламенту.
2. Недостоверная информация в предоставленных документах. То есть, если они идут вразрез с требованиями градостроительного плана участка (на котором предстоит проведение работ). Или, если строится линейный объект, то документация по нему не отвечает требованиям проекта планировки территории и проекта её межевания. И еще обязательно должно быть соответствие предусмотренным разрешением требованиям на отклонение от предельных параметров строительства (реконструкции).
3. Лицо, подающее заявление, не имеет на это узаконенных полномочий.
4. Заявитель просит продлить срок действия разрешения на строительство, но при этом ни строительные, ни реконструкционные работы на объекте так и не были начаты.

Случаи, не требующие разрешения на реконструкцию

Согласно Градостроительному кодексу РФ, реконструкция объектов капитального строительства в общем случае (что означает – всегда) должна выполняться лишь при наличии разрешения на реконструкцию. Но есть и исключения, то есть ситуации, в которых реконструкцию можно осуществлять, не запрашивая этого документа.

Не нужно получать разрешение, если не планируется проводить серьезные конструктивные изменения, способные повлиять на надежность и безопасность здания. Либо если в процессе работ не будут превышены предельные параметры строительства.

Разрешение на реконструкцию собственного жилого дома тоже не требуется.

Это относится и к сооружениям, которые не считаются объектами капитального строительства.

Разрешения не нужны для реконструкции жилого дома, находящихся на садовом земельном участке хозяйственных построек, гаража (но при условии, что на данной территории не осуществляется предпринимательская деятельность).

Последствия реконструкции без разрешения

Вообще очень часто владельцы зданий не запрашивают разрешение на реконструкцию, когда начинают те или иные преобразования. Почему? Чтобы не тратить время и деньги (порой немалые) на разработку проекта и сбор всей прочей необходимой документации.

По сути, происходит самовольная реконструкция, и последствия подобных действий могут быть весьма неприятными.

В чем разница между самовольной реконструкцией и таким же строительством? В первом случае изначально уже есть некий объект, возведенный на основании ранее выданного разрешения и имеющий конкретные технические параметры (которые, разумеется, внесены в кадастровый учет).

Тут есть вот какой тонкий момент: если имело место самовольное строительство, то здание может быть снесено. Но если речь идет о реконструкции без разрешения, то демонтаж – слишком серьезная мера наказания для подобного нарушения, ведь лицо уже имело в собственности объект (ранее правомочно возведенный), и лишь последующие конструктивные преобразования были выполнены в обход закона.

С учетом всего вышесказанного, норма о сносе в случае незаконной реконструкции звучит как «приведение в предыдущее состояние». То есть правила требуют вернуть объекту вид, который был у него в момент, когда он считался законно возведенной постройкой (собственно убрать всё, что было сделано в процессе самовольных преобразований).

Но относительно самостоятельного строительства в законодательстве появилась альтернатива: «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».

Тогда становится не совсем понятно, применять ли для самовольных реконструкций тоже это новое требование вместо «приведения в предыдущее состояние». Ведь иногда может получиться так, что здание, возвращенное в «предыдущее состояние», по своим параметрам уже не будет соответствовать ныне действующим требованиям градостроения.

В общем, сложности тут есть. Ясно следующее: если работы проведены без разрешения на реконструкцию и впоследствии предписано приведение объекта в соответствие с установленными требованиями, то владелец имеет право: «привести в предыдущее состояние», если при этом не окажутся нарушенными существующие нормативы, либо привести в соответствие с действующими требованиями.

Если есть предписание о сносе самовольно реконструированного объекта, и его владелец обращается в суд, решение о демонтаже принимается лишь в том случае, когда в процессе разбирательства выясняется, что строение никак нельзя привести в предыдущее состояние.

Проведение реконструкционных работ требует больших знаний, опыта и последовательного соблюдения всех необходимых этапов. Лишь тогда можно рассчитывать на безопасный и успешный ввод объекта в эксплуатацию.

Нарушения могут привести к появлению трещин, разрушению перекрытий, фундамента и даже всего строения целиком. Именно поэтому нельзя игнорировать установленные законом нормативы, строительные технологии и вообще любые требования, действующие в отношении реконструкции зданий и сооружений.

И следует уделять особое внимание выбору компании-исполнителя, которая будет заниматься выполнением работ. Нужно убедиться, что предстоит иметь дело с грамотными, опытными специалистами.

Разрешение на реконструкцию — документ , позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку. Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. … Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее). Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные, а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта .