Реконструкция объекта капитального строительства санкт

Государственная жилищная инспекция Санкт‑Петербурга

Переустройство, перепланировка, реконструкция в МКД в Санкт‑Петербурге

Информация Государственной жилищной инспекции Санкт‑Петербурга по вопросам переустройства, перепланировки и реконструкции помещений в многоквартирных домах Санкт‑Петербурга

В соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В отношении недвижимого имущества – нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, законом установлен особый порядок пользования и распоряжения. Нежилые помещения, не отнесенные к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, являются помещениями общественного назначения, в отношении использования которых ограничения установлены законодательством, в том числе сводом правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», согласно которому помещение общественного назначения — это помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.

Капитальный ремонт или реконструкция?

Помещения общественного назначения, расположенные в жилых зданиях, находятся в собственности граждан и юридических лиц, в том числе в порядке статьи 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, а также – в соответствии с главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которой установлен порядок перевода жилых помещений в нежилые.

Требования к переводу жилых помещений в нежилые, а также к переустройству и перепланировке жилого помещения основаны на ограничениях, установленных для жилищного фонда рядом нормативных правовых актов Российской Федерации, исходя из положений о признании жилых помещений пригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным.

В целях организации и обеспечения государственного контроля соблюдения указанных требований в Санкт‑Петербурге образованы межведомственные комиссии при администрациях районов и при Жилищном комитете, в состав которых в числе прочих членов комиссии включаются представители органов государственного надзора, в том числе представитель Государственной жилищной инспекции Санкт‑Петербурга (далее – Инспекция).

Учитывая указанную схему реализации в Санкт‑Петербурге положений главы 3, 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», для получения более полной информации заинтересованным лицам целесообразно обращаться по рассматриваемым вопросам непосредственно в указанные исполнительные органы государственной власти Санкт‑Петербурга.

Чем отличается капитальный ремонт от реконструкции? ❘ Почему в 90 % случаев нужен капремонт?

В пределах компетенции органа государственного жилищного надзора Инспекция разъясняет следующее.

Согласно требованиям жилищного законодательства, собственник помещения в многоквартирном доме, желающий провести работы по перепланировке или переустройству принадлежащего ему помещения, в том числе в целях изменения функционального назначения нежилого помещения, должен обращаться в уполномоченный орган государственной власти с разработанным проектом для получения необходимых разрешений.

В Санкт‑Петербурге согласование проектов перепланировок (переустройств) помещений осуществляется районными межведомственными комиссиями, созданными при администрациях районов Санкт‑Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий». Контроль за ходом выполнения работ по согласованным проектам перепланировок (переустройств) помещений, приёмка выполненных работ осуществляется Администрациями районов Санкт‑Петербурга.

К полномочиям районных межведомственных комиссий было отнесено согласование проектов на перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах без изменения их назначения, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания. Данное положение было признано недействующим решением Санкт‑Петербургского городского суда от 20.03.2017 № 3а-36/2017 с момента вступления решения суда в законную силу.

В отношении реконструкции нежилых помещений необходимо отметить следующее. Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение этого объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Информация о порядке получения разрешений на реконструкцию многоквартирного дома размещена на веб-странице Государственной жилищной инспекции Санкт‑Петербурга официального сайта Администрации Санкт‑Петербурга.

В Санкт‑Петербурге выдача разрешений на реконструкцию многоквартирного дома осуществляется Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт‑Петербурга и Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт‑Петербурга (в случае, если многоквартирный дом, в котором предусматривается реконструкция, относится к объектам культурного наследия).

По вопросу последовательности действий жителей в случае проведения каких-либо работ на конструктивных элементах и инженерном оборудовании многоквартирного дома Инспекция также поясняет следующее.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, устанавливает в числе прочих следующие обязанности управляющей организации:

— выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;

— в случае выявления повреждений и нарушений — составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение;

— выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний перекрытий жилого здания;

— выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;

— при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В случае проведения каких-либо работ в подвальных и чердачных помещениях многоквартирного дома посторонними лицами жителям необходимо сообщить об этом в управляющую организацию, председателю ТСЖ или ЖСК в зависимости от способа управления многоквартирным домом для организации проведения проверки наличия документов, разрешающих проведение работ, а также проверки производства работ при наличии необходимых разрешений. Обращение жителей может быть принято через аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, а также председателем Совета многоквартирного дома.

В случае неисполнения управляющей организацией установленных Минимальным перечнем обязанностей по организации наблюдения за безопасным состоянием конструктивных элементов и инженерного оборудования жилого здания необходимо обращаться в Инспекцию и администрацию района для назначения мероприятий по государственному контролю. В случае нарушения требований проекта организации производства работ в целях незамедлительного пресечения противоправных действий следует как самостоятельно, так и через управляющую организацию, ТСЖ, ЖСК и совет МКД обращаться в полицию.

Напомним, что согласно статье 12 Федерального закона от 07.02.2011 № 3‑ФЗ «О полиции» на полицию возлагаются следующие обязанности:

— принимать и регистрировать заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях;

— передавать заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях в государственные и муниципальные органы, организации или должностному лицу, к компетенции которых относится решение соответствующих вопросов, с уведомлением об этом в течение 24 часов заявителя;

— прибывать незамедлительно на место совершения преступления, административного правонарушения, место происшествия, пресекать противоправные деяния, устранять угрозы безопасности граждан и общественной безопасности, документировать обстоятельства совершения преступления, административного правонарушения, обстоятельства происшествия.

Согласно статье 13 указанного Федерального закона № 3-ФЗ полиции для выполнения возложенных на нее обязанностей предоставляются следующие права:

— требовать от граждан и должностных лиц прекращения противоправных действий;

— проверять документы, удостоверяющие личность граждан, если имеются данные, дающие основания подозревать их в совершении преступления, либо если имеется повод к возбуждению в отношении этих граждан дела об административном правонарушении.

Согласно статье 15 указанного закона проникновение сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями, допускается в следующих случаях:

— для спасения жизни и обеспечения безопасности граждан и их имущества;

— для пресечения преступления;

— для установления обстоятельств несчастного случая.

В случае уклонения лиц, проводящих строительные работы, от предоставления необходимых документов или при отказе представителей управляющей организации, ТСЖ или ЖСК от проведения проверки документов, необходимо также обращаться в полицию с целью пресечения противоправных действий, так как в самовольных действиях по переустройству и перепланировке помещений в многоквартирных домах содержатся признаки самоуправства, а нанесение вреда имуществу граждан, к которому относятся стены и перекрытия жилого здания, общедомовые инженерные системы, должно немедленно пресекаться.

В случае нанесения ущерба имуществу собственников помещений необходимо вопросы возмещения вреда решать в добровольном или судебном порядке.

По вопросам передачи помещений общественного назначения в многоквартирных домах жителям этих домов Инспекция разъясняет следующее.

В целях рассмотрения обращений граждан, управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК по вопросам отнесения нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт‑Петербурга, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, при Комитете имущественных отношений Санкт‑Петербурга создан постоянно действующий коллегиальный совещательный орган — Межведомственная комиссия по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях. В состав Комиссии включены представители органов власти, государственных организаций и представители общественности, что позволяет коллегиально и открыто в досудебном порядке принимать решения о возможности или невозможности отнесения объектов нежилого фонда к общему имуществу многоквартирного дома/нежилого здания.

Полномочия по согласованию проектов переустройства в соответствии с Положением о районной межведомственной комиссии, утвержденным постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий», осуществляют районные межведомственные комиссии, созданные при администрациях районов Санкт‑Петербурга, действующих на основании Положения об администрации района, утверждённого постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 19.12.2017 № 1098 «Об администрациях районов Санкт‑Петербурга». Перечень документов, необходимых для получения согласования, а также сроки и условия проведения переустройства жилого помещения установлены главой 4 ЖК РФ, Правилами и административным регламентом предоставления государственной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в Санкт‑Петербурге, утвержденным распоряжением Жилищного комитета от 13.04.2012 № 263-р «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг» (Портал Государственные услуги в Санкт‑Петербурге» размещён в сети Интернет по адресу: www.gu.spb.ru).

Для согласования проекта переустройства в районные межведомственные комиссии собственником предоставляются, в том числе через Портал «Государственные услуги в Санкт‑Петербурге», определенные ст. 26 ЖК РФ документы:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения;

2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6. Заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения — в случае если переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Более подробную информацию к составу и порядку предоставления указанных документов для согласования проекта переустройства и (или) перепланировки возможно запросить в районной межведомственной комиссии при администрации района, на территории района проживания.

В случае отсутствия согласования перепланировки жилого помещения в установленном порядке с межведомственной комиссией в отношении физического лица, выполнившего работы по перепланировке помещений, может быть возбуждено административное производство по ч.2 ст.7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. В соответствии с ч.3 ст.29 ЖК РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Источник

Реконструкция зданий и сооружений в СПб

Реконструкция зданий и сооружений в Санкт-Петербурге довольно востребованное, но сложное направление в строительстве. Необходимо множество согласований, высокий профессиональный уровень строителей, значительные финансовые вложения и пр. ГК СМК предлагает качественно провести реконструкцию объекта в сжатые сроки. Наличие многолетнего опыта работ в строительной сфере обеспечивает нашим заказчикам большое количество преимуществ:

• Строгий технический надзор на всех этапах реконструкции объектов.
• В своей работе мы используем исключительно качественные материалы, которые имеют соответствующие сертификаты.
• Все работы проводятся в максимально короткие сроки, заранее согласованные с заказчиком.
• Возможность заказать в нашей компании весь перечень строительных работ под ключ, начиная от проектирования и заканчивая строительно-монтажными работами.
• На все услуги и материалы предоставляется длительная гарантия качества.
• В своей деятельности мы руководствуемся использованием передовых и традиционных строительных технологий.
• Конкурентоспособная стоимость наших услуг позволяет получить оптимальное соотношение качества к цене.

Наши специалисты проведут расчет стоимости реконструкции здания, независимо от его масштаба и конструктивных особенностей. Каждый клиент получает индивидуальное решение своей проблемы, которое оптимально соответствует его бюджету и поставленным целям. Позвоните нам прямо сейчас или оставьте заявку на сайте, и наши специалисты предоставят исчерпывающую информацию относительно сотрудничества и возможных путей решения поставленной задачи.

В статье мы осветим основные вопросы, связанные с данной темой, а именно:

• реконструкция и ее особенности
• основные виды работ
• этапы реконструкции
• как разработать и где согласовать проект реконструкции

Что такое реконструкция объекта

Реконструкция – одна из разновидностей строительных работ, которая предполагает усиление конструкций или их замену, изменение технических параметров объекта капитального строительства (этажности, площади, высоты, пр.). В некоторых случаях реконструкция выполняется с целью изменения функционального назначения объекта. Смена планировки, а также увеличение площади достигается за счет перестройки нежилых зданий в жилые, пристройки к основному зданию дополнительной части. Оптимальное решение для значительного увеличения площади здания – надстройка мансарды, которая может возводиться из сэндвич-панелей или по бескаркасной технологии с минимальными затратами времени.

Капитальный ремонт, в отличие от реконструкции, не направлен на изменение функционального предназначения здания и проводится только с целью восстановления его эксплуатационных характеристик. По этой причине при выполнении капремонта привлекать проектные организации не обязательно.

Реконструкция всегда сопровождается предварительной разработкой проектных решений с учетом всех изменений. Эти проектные решения необходимо согласовывать во множестве государственных органов и инстанций. Разработка и согласование проекта занимает довольно длительное время (подробнее об этом читайте далее). В итоге вы получаете функциональное, надежное и удобное в использовании здание (помещение), которое можно полноценно и безопасно эксплуатировать в течение еще многих лет.

Основные виды работ по реконструкции

В зависимости от поставленных целей, характера проведения будущих проектных и строительно-монтажных работ, реконструкцию проводят в следующих формах:

1. Изменение геометрических размеров. В эту категорию работ попали операции по перепланировке стен, достройке несущих конструкций, перестройки отдельных конструктивных частей. Подобная реконструкция может изменить этажность здания, его общий архитектурный облик и эксплуатационные характеристики.
2. Конструктивное изменение основных элементов. Перечень мероприятий по изменению конструктивных параметров зданий включает: усиление фундамента, несущих стен, межэтажных перекрытий, обустройство бескаркасной мансарды и других архитектурных элементов.
3. Фасадные работы. Для этой категории работ характерно выполнение следующих операций: декорирование, покраска, косметический и капитальный ремонт фасада, монтаж теплоизоляционных материалов и другие операции, связанные с обработкой фасада.
4. Кровельные работы. Относятся к категории общестроительных операций и включают широкий перечень мероприятий: усиление несущих конструкций, обустройство дополнительных скатов, утепление чердака, комплексную замену кровельных материалов.
5. Реконструкция полов. При проведении этого типа работ выполняют увеличение прочности пола, его облицовку декоративными материалами, изменение толщины и другие подобные операции.
6. Реконструкция инженерных коммуникаций. Ремонт, модернизация или полная замена имеющихся на объекте инженерных коммуникаций: канализации, пожаротушения, отопления, электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения.

В настоящее время все работы по реконструкции объектов проводят для достижения следующих целей:

• Смена функционального назначения объекта. Примером этого может служить перевод недвижимости из жилого в нежилой фонд или обратном направлении.
• Восстановление технического состояния объекта. Примером могут служить старинные здания, которые давно утратили свои рабочие характеристики и несут опасность для людей.
• Увеличение площади жилой или коммерческой недвижимости.
• Улучшение эксплуатационных характеристик. Например, установка лифтов, эскалаторов.

Этапы реконструкции

Весь процесс реконструкции объекта можно условно разделить на несколько основных этапов:

1. Предпроектный этап. Изучение реальных характеристик объекта.
2. Проведение экспертизы:
3. получение градостроительного плана с информацией о параметрах разрешенного строительства и характеристиках участка;
4. техническое исследование несущих конструкций;
5. санитарно-экологические исследования;
6. топографическая съемка объекта;
7. возможны геологические и инженерные изыскания.
8. Подготовка проектных решений по проведению будущих работ.
9. Согласование проекта с заказчиком, рассчитывается сметная стоимость.
10. Оформление всех разрешительных документов для начала работ. Это важный и сложный этап в процессе реконструкции.
11. Выполнение строительных мероприятий, предусмотренных проектом.
12. Сдача строительного объекта в эксплуатацию.

Следует отметить, что некачественно проведенная реконструкция может стать причиной трещин, деформаций, поломок инженерных систем и пр. и как следствие разрушения строения. Поэтому нужно серьезно подходить к выбору строительной компании, которой поручите работы по реконструкции. Нужно понимать, что это сложный, длительный и дорогой вид строительных работ.

Разработка проекта и согласование в государственных структурах

Разработка проекта проходит следующие этапы (основные):

1. Подготовка эскизного проекта (эскизы фасадов, планировочные решения, разрез здания, генеральный план участка) и согласование его в КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре СПб).
2. Стадия «П» или проект. Это самый трудоемкий этап. Для прохождения экспертизы, нужно разработать проект в полном объеме, чтобы получить разрешение на строительство. Все разделы проекта на данном этапе должны быть лаконичные, четкие, содержать достаточную информацию чтобы обосновать проектные решения, определить потребности в оборудовании, объеме строительных работ, строительных конструкций и материалов, сметной стоимости строительства.

Отметим, что согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ не все проекты должны проходить экспертизу (см. части 2, 3, 3,1 статьи 49 ГрК РФ).

1. Разрешение на строительство. Когда экспертиза проектной документации пройдена и получено положительное заключение, нужно направить проект для получения разрешения на строительство в Службу госстройнадзора и экспертизы СПб.
2. Стадия «Р» или рабочая документация. Разрабатывать эту документацию нужно для проведения строительных работ, т.к. по проектным документам (стадия «П») невозможно осуществить строительство. В стадии «Р» все графические материалы разрабатываются более детально. Рабочая документация включает в себя так же специфику материалов, оборудования и конструктивные чертежи.

Реконструкция зданий и сооружений в СПб от ГК СМК

ГК СМК занимается строительством и реконструкцией зданий и сооружений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области более 10 лет. В свой деятельности мы применяем современные технологии и качественные стройматериалы. Помимо работ по реконструкции, строим быстровозводимые склады и ангары по бескаркасной и каркасной технологиям. Обращайтесь к нам за строительными услугами и получите качественную реализацию ваших строительных идей.

Источник