Кроме возведения новых зданий и сооружений строители выполняют ремонты, перепланировки (модернизации), реконструкции и реставрации зданий. Эта сторона профессиональной деятельности строителей сегодня не менее востребована.
Под реконструкцией понимается радикальное переустройство гражданских или промышленных зданий и сооружений в целях изменения их назначения, размеров, замены технологического оборудования и т.п. Реконструкция может сопровождаться надстройкой этажей (рис. 2.4) или пристройкой помещений с включением их в общий объем здания и в осуществляющийся в нем технологический процесс. Реконструкция зданий предполагает восстановление работоспособности оставляемых конструкций и оборудования или их замену на новые, изменение планировки помещений, благоустройство территории.
Проведение работ по реконструкции, как правило, оказывается технологически более сложным, чем новое строительство, так как требует частичной разборки старых строительных конструкций, демонтажа оборудования, часто тяжелого и громоздкого, возведения новых конструкций и установки нового технологического оборудования внутри ограниченного пространства реконструируемого здания, где невозможно применить мощную строительную технику. При выполнении таких работ стараются использовать малогабаритные машины, механизмы и электроинструменты, но часто и это не удается из-за стесненных условий, поэтому велика доля ручного труда.
Строительство и ремонт в Америке. Как выглядит проект за $50000
При реконструкции промышленных зданий иногда требуется заменить несущую конструкцию, например колонну, не разбирая покрытия здания. В этом случае возводят временные опоры, чтобы можно было убрать старую колонну, и затем под старые конструкции подводят новую колонну. Поддерживаемые элементы здания после замены колонны не должны просесть, должно быть обеспечено их надежное соединение с новой конструкцией.
Надстройка этажей и пристройка дополнительных помещений позволяют придать зданию современный облик, приспособить старое здание под новое оборудование. Такие работы в большинстве случаев выполняются так же, как новое строительство, т.е. с применением монтажных кранов, монтажом сборных конструкций или изготовлением монолитных. Часто указанные работы осложнены стесненными условиями, необходимостью обеспечить примыкание возводимых частей здания к существующим конструкциям, для чего приходится пробивать дверные проемы в стенах, продлевать лестницы, устраивать коридоры.
Здания и сооружения, имеющие историческое значение, подвергают реставрации, т.е. возвращают им первоначальный вид в целях сохранения их как памятников архитектуры. Реставрации обычно предшествуют работы по изучению исторических документов (фотографий, чертежей, зарисовок, описаний и т.п.).
В старой части города наряду с реконструкцией зданий приходится проводить и реконструкцию городской территории: благоустраивать проезжую часть, прокладывать новые дороги, изменять дворовую территорию, уплотнять существующую застройку, тем самым, обновляя и приспосабливая городскую среду к меняющимся требованиям.
Заказчик в шоке от ремонта | Ремонт от Гоши Пескова | Строительные приколы
2.4. Основные сведения об архитектурно- и объемно-планировочном решении
Архитектурно-планировочные решения. Применяемые при проектировании архитектурно-планировочные решения, т.е. число и состав помещений, их планы, зависят от типа здания. Помещения различного функционального назначения подразделяют на основные, вспомогательные и коммуникационные.
Основными считаются помещения, ради которых построено здание. Например, в жилых домах основными помещениями являются жилые комнаты, в промышленных зданиях − помещения цехов. Основные помещения обычно занимают большую часть объема здания, и все делается для удобства их использования.
К вспомогательным относят помещения, функции которых подчинены основному технологическому процессу, т.е. помещения, помогающие выполнять этот процесс. В квартирах такими помещениями являются кухни, санитарные узлы, прихожие, в производственных цехах − вентиляционные, инструментальные помещения, кладовые, комнаты отдыха и др.
К коммуникационным относят помещения, предназначенные для связи между отдельными частями здания, комнатами или этажами (коридоры, лестницы, лифты, эскалаторы и т.п.). Взаимосвязь между всеми помещениями должна обеспечивать удобство осуществления технологического процесса, для которого проектируется здание. Чтобы достичь этого, отслеживают пути и оценивают интенсивность перемещения людей, машин, оборудования. Полученные результаты в значительной степени определяют планировочное решение, от которого зависит удобство проживания в здании или возможность производительного труда в нем.
Объемно-планировочные решения. Объемно-планировочные решения − это принятые при проектировании крупные части (элементы) здания, на которые можно разбить весь его объем. К таким элементам относятся этаж, лестничная клетка, секция.
Они определяют планы здания и взаимосвязь всех помещений в его объеме. От того как сгруппированы между собой объемно-планировочные элементы зависят размещение в проектируемом здании основных, вспомогательных и коммуникационных помещений, пути движения людей, возможность выполнения технологических процессов.
Наиболее распространены следующие общие схемы планировки зданий:
· коридорная − все помещения примыкают к коридору, который связывает их между собой, а также с лестницами и лифтами;
· анфиладная − помещения располагаются последовательно одно за другим и связываются между собой дверными проемами, расположенными обычно по одной оси;
· центрическая − все помещения группируются вокруг основного, центрального;
· зальная − используется единое нерасчлененное пространство − зал. Такая схема удобна для торговых, выставочных помещений;
· павильонная − усложненная зальная схема, при которой залы или павильоны связаны между собой переходами, галереями, эскалаторами;
· секционная − схема, при которой отдельные функционально изолированные отсеки или секции образуют единый объем и комбинируются путем смещения и поворота отдельных секций. По такой схеме проектируют многоэтажные жилые дома.
Архитектор, принимая в проекте определенные архитектурно-планировочные и объемно-планировочные решения, учитывает технологический процесс, который будет осуществляться в здании, состав, размеры и взаимосвязь помещений, этажность здания, на основании чего формирует объемную модель здания, создает архитектурную композицию с учетом его конструктивных особенностей.
Архитектурно- и объемно-планировочные решения должны придавать зданию архитектурную выразительность, обеспечивать пропорциональность отдельных его частей.
2.5. Общие сведения о типизации размеров и стандартизации
продукции в строительстве
Выполняя проект здания, принимая те или иные архитектурно- и объемно-планировочные решения, архитектор и строители-проектировщики опираются на существующую в строительстве типизацию размеров. Проект здания начинают с нанесения разбивочных осей (рис. 2.5), т.е. линий, которые служат основой для «привязки» к ним всех конструкций здания, как в проекте, так и на строительной площадке.
Для организации массового производства необходимо, чтобы заводы выпускали однотипные и взаимозаменяемые изделия. В этих целях установили определенные типоразмеры конструкций и деталей, которые легко вписываются в размеры зданий, так как и те, и другие выбираются по одному и тому же принципу.
Типизация размеров конструкций и расстояний межу разбивочными осями зданий основана на модульной координации размеров в строительстве. Все размеры конструкций, а значит, и здания в целом, принимаются кратными единому модулю − М (100 мм). Модульная система координации размеров направлена на то, чтобы, например, плиты перекрытия выпускались не любой произвольной длины, а кратной модулю, допустим 3М (300 мм). В этом случае длина плит может быть 5,7, 6,0 либо 6,3 м, но не 5,8 или 6,1 м. Тем самым ограничивается число типоразмеров плит и заводам не требуется множество различных форм для их изготовления.
Указанная система позволяет проектировщику устанавливать размеры между разбивочными осями здания, кратными укрупненному модулю, например 30М (3 м) или 60М (6 м).
Принцип типизации пронизывает всю систему проектирования конструкций и зданий. Преимущества ее еще более очевидны при проектировании большепролетных промышленных зданий, у которых пролеты здания и размеры перекрывающих эти пролеты конструкций часто принимаются кратными 120М (12, 24, 36 м и т.д.).
Рис. 2.6. План здания с модульными размерами:
1 − перегородки; 2 − разбивные оси здания; 3, 4 − внутренние и наружные стены
Для получения продукции нужного качества проводится ее стандартизация, т.е. отбор проверенных, удобных в применении конструкций и изделий с наиболее рациональными размерами, очертаниями и формами. Некоторые из параметров изделий закреплены в государственных стандартах, в которых также определена система контроля за качеством продукции, установлены допустимые отклонения для некоторых размеров конструкций и изделий. Государственные стандарты дополняются стандартами предприятий. Стандартизированы не только несущие конструкции, но и размеры окон, дверей, лифтов и других изделий, которые используются при строительстве зданий.
Источник studopedia.ruРеставрация зданий
Реставрация зданий и сооружений представляет собой весьма сложный, комплексный вид строительных работ. Она включает следующие действия: ремонт, консервацию, консолидацию и реновацию памятников архитектуры. Эти процессы основа всех инженерно-технических проблем защиты исторических памятников. Восстановление и усиление наземных и подземных конструкций зданий в наибольшей степени служат сохранения памятников и продлению их жизни.
Строительные работы, входящие в реставрацию зданий
Реставрация зданий может включать в себя выполнение следующих строительных работ:
- Капитальное строительство всего здания, если архитектурный объект был разрушен (выполняющееся по сохранившимся материалам – фотографии, чертежи, видеосъемки), строительство отдельных утраченных элементов сооружения — пристройки, надстройки, колонны, башенки.
- Надстройка утраченных этажей.
- Разборка и усиление несущих конструкций объекта.
- Ремонт и реставрацияфасада здания.
- Реставрация или воссоздание кирпичных кладок.
- Реконструкция инженерных систем и коммуникаций объектов.
Реставрация дома направлена в первую очередь на восстановление исторического облика объекта – это ремонт и реставрация фасадов, восстановление интерьеров, дизайна помещения. В большинстве случаев при реставрации здания используются прежние несущие конструкции: капитальные стены, перекрытия, лестничные площадки и марши. Меняются все инженерные коммуникации, полы, стены или перегородки, потолки, кровля. Но бывают случаи, в которых необходимо капитальное строительство – так сказать с ноля, наша компания готова восстановить давно утраченные памятники истории по сохранившимся фото- и видеоматериалам, планам и чертежам.
Реставрация с приспособлением – частичная реставрация той части здания (сооружения), которая является объектом охраны, остальная часть дома, как правило, подлежит реконструкции и приспособлению под нужды владельца. Например, реставрируется только фасад здания, а его внутренняя часть полностью реконструируется под офисные или жилые помещения, для чего проводятся инженерные системы и коммуникации, меняются перекрытия и многое другое.
Частичная реставрация домов стала довольно распространенным явлением.
Критерии принятия технических решений в процессе реставрации
Но не стоит не стоит забывать при этом, что главными критериями в принятии технических решений в процессе реставрации должны стать:
адаптивное приспособление, основанное только на коррекции структуры без нарушения системообразущих связей;
адекватность методов рестоврации и их техническая соразмерность;
сохранение замысла и конструктивных особенностей памятника архитектуры;
совместимость материалов и их обратимость.
Реставрация интерьеров.
Реставрация внутренних помещений архитектурного исторического памятника может включать следующие ремонтно-отделочные работы:
Восстановление и реставрация потолков и потолочных балок (с подбором материала)
Восстановление или частичная реставрация росписи стен и потолка;
Восстановление или частичная реставрация кирпичной кладки (с подбором материала);
Восстановление или реконструкция перекрытий;
Восстановление или частичная реставрация паркета, и других напольных покрытий;
Восстановление или реставрация оконных рам, витражей;
Восстановление дверных проемов, дверей;
Восстановление или частичная реставрация каминов, печей и других систем отопления;
Источник restorewiki.ruРаздел 1. Реконструкция отдельных объектов недвижимости и их комплексов[1]
Глава 1. Сущность реставрации и реконструкции объектов недвижимости
1.1. Термины и определения
Реставрация – это сложный, комплексный вид строительных работ, объектом которых являются памятники культурного наследия, от реставрации живописи до ремонта фасадов. Основная цель реставрации – продление жизни памятника. Она обычно включает в себя элементы и ремонта, и консервации.
Ремонт памятника – это периодически проводимые работы по его поддержанию, осуществляемые обычными строительными методами. При этом, как правило, основная структура памятника затрагивается в минимальной степени. Главные виды ремонтных работ – смена и окраска кровель, восполнение утрат штукатурки, возобновление покраски стен и т. д.
Консервация – это работы по сохранению памятника, требующие принятия специальных мер, не входящих в обычную ремонтную практику. Консервация необходима тогда, когда памятник по каким-либо причинам оказывается в неудовлетворительном состоянии.
Различают два типа консервации:
– мероприятия по временной защите зданий, которым угрожает быстрое разрушение: установка подпорок, устройство навесов и т. д.;
– сложные работы по укреплению и защите памятников, разрушенных под влиянием длительно действующих факторов (например, укрепление оснований и фундаментов, усиление основных несущих конструкций, устранение деформаций, мероприятия по борьбе с влажностью, биологическая защита).
Консервация не инженерная задача, ей должны предшествовать не только инженерно-технические, но и очень серьезные архитектурные исследования. Архитектору-реставратору принадлежит основная координирующая роль, как при выработке программы консервации, так и при ее практическом проведении. Но наряду с этим важным компонентом реставрации становится и изменение существующего вида памятника для более полного раскрытия его художественных качеств, что позволяет яснее подчеркнуть его общественную ценность и тем самым способствовать созданию условий для его длительной жизни.
Случаи реставрации столь же различны, как различны и сами памятники. Однако для подавляющего большинства реставрации характерны отсутствие стремления к стилистическому единству, признание ценности многих из позднейших наслоений, ограничение восстановления элементами, форма которых может быть безупречно документирована. Реставрация такого типа, отвечающая современным теоретическим взглядам, получила название фрагментарной. Фрагментарная реставрация представляет собой как бы частичное расширение сферы консервации, и между ними не всегда легко провести четкую границу.
Целостная реставрация отличается от фрагментарной, прежде всего не масштабами работ, а основной целью – обязательным возвратом к прежнему состоянию памятника во всей полноте. Бесспорна правомерность целостной реставрации для памятников, получивших разрушения и утраты уже в наше время. Тогда реставрация ориентируется на воссоздание не предполагаемого первоначального вида, а того композиционно-завершенного архитектурного облика, который существовал ко времени разрушения и мог включать целый ряд позднейших наслоений. Целостная реставрация произведения искусства в тех немногих случаях, когда она может быть признана правомерной, мотивируется преимущественно не необходимостью воссоздания древнего облика памятника как такового, а решением более широкой задачи, так как целостная реставрация подчинена реставрации или реконструкции всего архитектурного комплекса. Как правило, задача целостного восстановления может быть достигнута за счет привлечения как прямых, так и косвенных данных.
Реставрация состоит из двух операций:
– раскрытие памятника путем удаления поздних искажающих его элементов;
– восстановление утраченных элементов.
Раскрытие возможно только тогда, когда удаляемые части не представляют интереса ни с художественной, ни с исторической стороны, либо представляют весьма ограниченный интерес, несовместимый с ценностью раскрываемого подлинника. Это признается при открытом коллегиальном обсуждении с участием авторитетных специалистов.
В простейших случаях реставрация может вообще свестись к одному раскрытию (например, фрагментарное удаление штукатурки на фасаде Софийского собора в Киеве).
Но, как правило, реставрация – это сложное сочетание раскрытия и дополнений. Реставрация памятника обязательно должна опираться на многосторонние комплексные исследования (историко-библиографические и историко-архивные изыскания).
Объект реставрационного исследования – это всегда памятник культурного (архитектурного) наследия, а не только его части, признанные заведомо ценными.
Система ценностей культурного (архитектурного) наследия:
Основными методами реставрации являются ступенчатая система методологии реставрационно-реконструкционного процесса и научно-исследовательское проектирование.
Рассмотрим технологию реставрационных работ на примере реставрации фасада здания. Важной составляющей системы реставрации фасада здания является ее технологическая программа, которая включает используемые в ней материалы и базируется на доскональном обследовании состояния фасада, с выявлением имеющихся разрушений и вызвавших их причин, определением исторически достоверных материалов и конструкций, исследованием всех предыдущих ремонтов.
Разработка технологической программы включает в себя обоснованный подбор целостной системы реставрационных материалов и методов их применения. При этом следует решать не только защитные и декоративные задачи – необходимо обеспечивать историческую достоверность материалов и предусмотреть наименьшую степень вмешательства в реставрируемый объект.
К сожалению, на практике реставрация очень часто оказывается похожа на подлинную лишь названием. Есть немало примеров, когда памятники архитектуры превращаются в копии самих себя: например, сносятся исторические штукатурные слои, произвольно заменяются исконные материалы на новые, «прогрессивные», фасады окрашиваются пригодными лишь для бетонных поверхностей «плиолитом» или ему подобной синтетикой. Это приводит к медленному но глубокому разрушению фасада.
Чаще всего это происходит из-за низкого профессионализма исполнителей, которые не видят разницы между понятиями «ремонт» и «реставрация». Это одна сторона медали, с другой стороны, работа с настоящими реставрационными материалами требуют серьезной подготовки специалистов-реставраторов, а также строгого использования регламентированных приемов работ. В развитых странах, например в Италии, федеральный закон предписывает производить реставрацию исключительно минеральными составами. В Германии исторические объекты защищены нормами WTA. В нашей стране такие нормативны, которые регламентировали бы технологические процессы реставрационных работ, отсутствуют и в большей степени зависят от профессионализма и четкости работы исполнителей.
Еще раз отметим, что при реставрации фасадов имеет место применение силикатных окрасочных материалов, не отвечающих реставрационным требованиям. В них присутствуют акрилаты сверх допустимых по европейским нормам 5% (по данным анализа – более 10 бутилакрилата состиролом). Кроме того, часть используемых в красках пигментов – органические (непригодные для фасадных работ).
Свойства материалов из-за указанных отклонений от требований изменились: цена понизилась, работа с ними перестала требовать специальных навыков, а получение желаемого цвета не ограниченное минеральными пигментами, упростилось. Но изменились и столь важные для жизни фасада свойства: паропроницаемость упала, светостойкость снизилась, материалы перестали быть силикатными, то есть минеральными.
На сегодняшний день на рынке реставрационных работ широко применяется технология реставрации фасадов, разработанная совместно с итальянскими специалистами и базирующаяся на материалах «SADOLIN» итальянского производства, которые помимо надежности обладают декоративными свойствами. Эту технологию используют реставрационные фирмы «КАСТ», «Горьков и Горьков», «Красный город», ООО «Лира» и др.
Необходимо отметить, что зачастую восстановление современных зданий и сооружений нельзя называть реставрацией, это скорее реконструкция или капитальный ремонт.
В ХХ в. Реставрационная школа в Ленинграде воспитывала молодых специалистов, разрабатывала технологии и методики, которые использовались во всех уголках бывшего Советского Союза. В тот период сохранение памятников исторического и культурного наследия Ленинграда имело большое значение в связи с государственной политикой.
Так, в мае 1946 г. появилось производственно-строительное объединение «Реставратор», его мастера были призваны возродить Ленинград, поднять его из руин и вернуть городу былую красоту. Объединение «Реставратор» было уникальным государственным предприятием, выполняющим весь комплекс работ: от создания проектов до выполнения всех видов реставрационных работ, от подготовки специалистов до разработки научных методик.
В производственно-строительное объединение входили: несколько профильных реставрационных мастерских, институт «Ленпроектреставрация», реставрационное училище, лаборатория, архив. Реставрационные работы велись специалистами трех крупных мастерских; центральная находилась в Ленинграде, две других в Петергофе и Пушкине.
В конце 1980-х гг. была создана и четвертая – общестроительная мастерская, которая впоследствии специализировалась только на реставрационных работах. Мастерские в свою очередь, делились на многочисленные участки. Количество специалистов, работающих в объединении «Реставратор», приближалось к двум тысячам.
Кадры для производственно-строительного объединения готовились в профильных учебных заведениях. Большинство специалистов начинало свой трудовой путь в качестве учеников, работавших под руководством опытных реставраторов в производственно-строительном объединении. На протяжении многих лет ПСО «Реставратор» было единственным реставрационным объединением, специалисты которого выполняли все виды реставрационных работ не только в Ленинграде, но и по всему Советскому Союзу.
Изменилась политическая ситуация, а изменение социально-экономической обстановки в 1990-х гг. привело к упразднению многих государственных институтов, в том числе и реставрационной отрасли. Финансирование объектов реставрации снизилось до критического уровня. В течение десяти лет из реставрационной отрасли ушли многие высококлассные специалисты, и, как следствие, перестала существовать система профессиональной подготовки реставраторов при производственных мастерских. В Санкт-Петербурге было расформировано крупнейшее производственно-строительное объединение «Реставратор», в результате чего образовалось несколько небольших узкоспециализированных реставрационных компаний.
После стабилизации экономической ситуации в стране государство, наконец, обратило внимание на состояние культурного наследия России. Появились федеральные программы, направленные на сохранение памятников истории и культуры.
Реконструкция. Проблема реконструкции, несмотря на всю актуальность, до настоящего времени не получила глубокого теоретического обоснования. Отдельные разработки в области реконструкции зданий, технико-экономического обоснования реконструкционных процессов не обеспечивают комплексного решения проблемы.
Прежде чем приступить к рассмотрению сути реконструкции необходимо точно установить, что понимается под исторической реконструкцией (См. Приложение 1).
Историческая реконструкция – воссоздание целого на основе сохранившихся данных, иногда отрывочных, описывающих это целое. В качестве основных данных могут использоваться: сохранившиеся фрагменты объекта реконструкции, а также упоминания о нем в письменных источниках, в устной традиции (сказания и легенды); изображения различного рода; сохранившиеся аналогичные объекты, выполненные по той же методике и в том же стиле; современные публикации; археологические находки и музейные экспонаты. Чем больше данных сохранилось об объекте, тем выше степень достоверности реконструкции.
В чем принципиальное отличие исторического города от «неисторического», ведь каждый город имеет свою историю? Сегодня критерием является факт возникновения, то есть хронологический, определяющий характер застроек по времени их создания.
Этот подход лег в основу совместного постановления коллегии Министерства культуры РСФСР, Госстроя РФ и Президиума Совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры по утверждению списка исторических населенных мест РФ, в который включен, например, Томск, основанный в 1604 г. На его территории 43 объекта Федерального значения, 252 регионального и 1340 – муниципального значения.
Выделение государством этой группы городов и поселков из общего списка российских городов подняло их значимость в общественном сознании, а так же возложило дополнительную ответственность на местные органы власти за сохранение этих населенных пунктов. К сожалению, статус исторического города не был подкреплен дополнительными правами органов местного самоуправления, налоговыми льготами, целевыми Федеральными программами и т. д. в отношении данных городов.
В XX в. в результате неудачного проведения проектов реконструкции в Ленинграде были утрачены памятники «исторического наследия», которые в настоящее время содержатся лишь в каталогах, дающих возможность изучения памятников и получения эстетического удовольствия. К таким объектам относятся:
часть Гостиного двора на Биржевой линии, д. 1 в связи с изменением зданий Библиотеки Академии наук;
особняк Яковлевой на Московском пр., д. 10-12 в результате реконструкции Сенного рынка.
Обуховская больница (наб. р. Фонтанки, д. 106) – была надстроена и переделана в начале 1950-х гг.;
Повивальный институт по адресу наб. р. Фонтанки, д. 148 – утратил облик в результате реконструкции по проекту Д.Д. Устругова в 1910-1913 гг.;
Перинная линия на Невском пр., 33а. В 1930-е гг. все здание было реконструировано с целью дальнейшей его охраны как исторического памятника, однако в начале 1960 гг. было снесено с целью развития метрополитена;
Крестовоздвиженская община (наб. р. Фонтанки, д. 154). В настоящее время это здание имеет вид, приданный ему в 1903-1904 гг. архитектором общины Ю.Ю. Бенуа, перестроившим ампирный особняк, возведенный в начале XIX в. для крупного лесоторговца Жербина;
жилой дом на Невском пр., д. 7-9, построенный в стиле классицизма;
Троице-Сергиево подворье (наб. р. Фонтанки, д. 44);
Английское собрание (Дворцовая наб., д. 16);
Свято-Владимирская школа (Московский пр., д. 104);
Сергиевский собор (Литейный пр., д. 6);
Знаменская церковь (пл. Восстания);
При изучении исторических памятников по различным источникам следует отличать истинную информацию от недостоверной. Для этого необходимо выделять временной и кадровый резерв на поиск информации о памятниках культуры и архитектуры, проверку ее достоверности и устранение недостоверной информации
Необходим индивидуальный подход к решению вопросов реконструкции каждого отдельного памятника и каждого отдельного участка городской территории.
Повышенное внимание к градостроительному наследию означает, что надо непросто сохранять то, что есть, но изучать и стараться распознавать различные историко-культурные ценности. Невозможно сохранить и воссоздать все памятники, но можно и нужно все «раскапывать» и фиксировать, накапливая научные фонды, сохраняя информацию для потомков.
Реконструкция, представляет собой коренное переустройство, переделку с целью усовершенствования, комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или отдельных их элементов и систем.
Основные задачи реконструкции:
– обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы;
– предотвращение преждевременного выхода зданий из эксплуатации и их сноса;
– переустройство с целью частичного или полного изменения функции;
– улучшение потребительских качеств;
– повышение комфортности проживания.
Реконструкция объекта, как правило, является частью общей реконструкции городского района, жилого массива, квартала исторического ядра города, вызванной совершенствованием комплекса социально-бытовых и культурных учреждений города.
Реконструкция зданий и сооружений включает в себя ряд мероприятий по переустройству их объемно-планировочного и конструктивного решения:
– усиление, частичную разборку или замену конструкций;
– надстройку (повышение этажности дома или его частей), в том числе мансарды;
– пристройку (новый объем пристраивают чаще всего в торец или сбоку);
– улучшение состояния фасадов здания;
– формирование современных интерьеров помещений.
В целом, реконструкция должна носить комплексный характер с учетом требований по перспективному развитию всего города, отдельного квартала или объекта.
В процессе становления ремонтно-строительного производства как самостоятельной отрасли народного хозяйства ведется поиск путей максимального повышения эффективности реконструкции, совершенствования объемно-планировочных, архитектурно-конструктивных, организационно-технологических решений. Опытные данные показывают, что реконструкция отдельных строений в сложившейся застройке препятствует применению прогрессивных методов работы, оптимальных инженерных решений и современных методов организации строительства.
Реконструкция зданий почти всегда связана с восстановлением эксплутационных показателей и усилением несущих конструкций остова. Для проекта реконструкции необходимо проводить очень тщательное обследование технического состояния всех деталей и узлов конструктивного решения оснований и фундаментов, стен и перекрытий, покрытий и кровель сооружения, а также работу всех инженерных систем.
Данное обследование требует выполнения правил техники безопасности. Выявленные дефекты в работе различных конструктивных элементов позволяют определить индивидуальные подходы в решении проблем их усиления и разработки новых конструктивных решений. Наибольший объем работ по реконструкции в исторических городах приходится на жилой фонд.
Технология ремонтно-строительного производства представляет собой совокупность технологических процессов, выполняемых последовательно во времени и пространстве со строительными материалами, изделиями и конструкциями с целью превращения их в готовую продукцию строительства – здания, сооружения и их комплексы. В основе ремонтно-строительных процессов всегда лежат физические, химические процессы и их совокупности (Рис. 1.1.). Примеры реконструкции зданий приведены на Рис. 1.2. и 1.3.
По итогам международных конференций, симпозиумов, семинаров, проводимых Комитетом европейской экономической комиссии по жилищным вопросам, строительству и градостроительству ООН, установлено, что наиболее общей является тенденция максимального сохранения существующих зданий, причем не только архитектурных и исторических памятников, но и зданий рядовой застройки, возведенных в традиционной манере и являющихся важными элементами городской среды. За рубежом наибольший опыт реконструкции жилых зданий накоплен в Германии (на территории бывшей ГДР). Работы с самого начала не ограничивались ремонтом и реконструкцией отдельных зданий или даже отдельных групп зданий, а охватывали целые районы старой застройки.
При комплексной реконструкции исторической городской среды необходимо рассматривать ее как инновационный процесс, включающий:
— реновацию – инновационный процесс в сфере основного капитала, при котором изменяется функциональное назначение объектов реконструкции;
— техническое перевооружение – локальную разновидность инновационного процесса реконструкции, которую осуществляют путем замены части процессов, осуществляемых в рамках отдельного объекта реконструкции;
— комплексную автоматизацию – локальную разновидность инновационного процесса, основанную на системотехническом применении новейших средств автоматизации и принципов развития «интеллектуальных» зданий;
— реконструкцию близлежащих объектов к каждому из объектов реконструкции.
При проведении реконструкции, помимо реконструкции в обычном понимании, необходимо осуществлять, так называемую, организационную реконструкцию.
Реконструкция должна осуществляться на основе организационных проектов, которые носят локальный характер. В организационной части проекта реконструкции упор делается на инновации в области информационных, а не строительных технологий.
1– блок градостроительных обоснований; 2 – проект зон охраны исторической застройки; 3 – градоформирующая роль архитектурного наследия; 4 – блок анализа исходной ситуации; 5 – внешние факторы реконструкции; 6 – внутренние аспекты реконструкции; 7 – концепция реконструкции; 8 – генеральная схема реконструкции; 9 – комплексные программы осуществления реконструкции; 10 – архитектурное наследие; 11 – жилой фонд; 12 – общественные здания; 13 – транспортная сеть; 14 – инженерная инфраструктура; 15 – проект комплексной реконструкции участка; 16 – проект реконструкции отдельного объекта; 17 – блок общественного контроля; 18 – блок финансовых инвестиций.
Рис. 1.1.– Блок-схема проекта реконструкции
Рис. 1.2. – Пример реконструкции доходного дома с двумя
«черными» лестницами
а) план типового этажа до реконструкции
б) план типового этажа после реконструкции
Рис. 1.3. – Пример реконструкции доходного дома с двумя
«черными» лестницами
В последнее время в России у потребителей и у профессиональных участников рынка недвижимости все больший интерес вызывает концепция интеллектуальных зданий и сооружений (intelligent Building Systems – 1ВS), которая родилась в США в начале 1980-х гг.
Интеллектуальным является такое здание или сооружение, которое обеспечивает продуктивную и эффективную по стоимости среду за счет оптимизации 4 элементов структуры, систем, служб, управления и взаимоотношений между ними. Другими словами, интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рациональным образом расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем, позволяет максимально увеличить эффективность функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию при помощи единой кабельной архитектуры.
Становлению IBS как направления способствуют многие факторы. Во-первых, оказывают известное влияние архитектурные шедевры и замыслы прошлых столетий. Во-вторых, проявляется связь духовных начал IBS с идеями великого Ле Корбюзье в его проекте «Жилище-машина» (1923). В-третьих, констатируется некоторая обусловленность идей IBS опытом эксплуатации сооружений для экстремальных или внеземных условий жизни (подземные убежища, глубоководные аппараты, орбитальные станции). В-четвертых, достаточно наглядны используемые при проектировании IBS средства автоматизации как результаты известных достижений в микроэлектронике, связи и вычислительной технике.
Централизованное управление не отменяет существования различных эксплуатационных служб – оно позволяет снять с них часть нагрузки и оптимальным образом координировать их деятельность с помощью ресурсных, информационных и сигнальных связей.
Пример сигнальной связи наглядно прослеживается во взаимодействии квартирной и домовой систем безопасности. Так, аварийные сигналы с квартирных датчиков системы контроля доступа и противопожарной безопасности поступят не только на центральный диспетчерский пульт, но и на установленный в квартире монитор, если хозяин дома, в противном случае сигналы поступят на его мобильный или рабочий телефоны.
Схема построения интеллектуального современного жилого дома включает: управление освещением; микроклиматом; системой безопасности (видео наблюдение, охранно-пожарная сигнализация, контроль доступа, контроль протечки воды); автоматикой и бытовой техникой (ставни, шторы, жалюзи и перегородки, двери и т.д.); аудио(видео) аппаратурой и многозонным распределением звуковых и видео сигналов; лифтами; телефонизацию и доступ к сети Интернет; системы пожаротушения и дымоудаления; видеодомофон; системы контроля качества воды, приема эфирного и цифрового спутникового телевидения, резервного электро и водоснабжения; фасадное освещение и т. д.
Появление новых проектов IBS демонстрирует новое представление об архитектурно-строительном объекте, которое характеризуется большой технической системой со специализированными возможностями применения соответствующих подходов к проектированию при строительстве и реконструкции зданий и сооружений
С начала 1970-х гг. в Ленинграде впервые в нашей стране начали осуществлять реконструкцию жилой застройки групповым методом. В последние годы этот метод успешно применен при реконструкции ряда районов Москвы (ул. Палиха, Тихвинская, Хавско-Шаболовская, Тульская). Установлено, что групповой метод является единственно возможным при реконструкции исторического центра столицы.
Подготовлены проектные предложения и начаты работы по реконструкции таких крупных градостроительных образований в центральной части города, как Маросейка – Солянка – Яузские ворота, ул. Арбат – Пречистенка, Кузнецкий мост, ряд кварталов между Цветным бульваром и Сретенкой. Запроектировано обновление Тверской ул. и прилегающих к ней кварталов, где встраиваются новые жилые здания общей площадью 100 тыс.м 2 . Предусмотрено реконструировать жилые здания старой постройки общей площадью около 40 тыс. м 2 , сделать в них благоустроенные квартиры для посемейного заселения. В первых этажах зданий планируется разместить предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания. В процессе реконструкции предусмотрены снос ветхих и малоценных зданий и сооружений и возведение на их месте детских учреждений и предприятий бытового обслуживания, реконструкция транспортно-пешеходных и инженерных коммуникаций, благоустройство территории.
Особую группу составляет жилищный фонд первых массовых серий (ФПМС) застройки 1960-х гг. Отсутствие капитального ремонта на протяжении 40 лет привело к критическому состоянию большинства подобных зданий, а их физический износ контрастирует с современными требованиями комфортности проживания, энергосбережения, а также эстетики архитектурной среды Санкт-Петербурга.
Сходные проблемы имеют и характерные для многих периферийных районов города кварталы типовой двух-трехэтажной шлако-блочно-кирпичной застройки фонда послевоенного репарационного строительства (ФПРС) конца 1940-х гг.
Всего в городе кварталы ФПМС и ФПРС, составляя до 15% жилого фонда и обладая достаточно развитой городской инфраструктурой, имеют плотность застройки в диапазоне 3500-8000 кв. м/га, что заметно ниже современных норм.
В условиях дефицита бюджетных средств требуется разработка решений, обеспечивающих финансирование процесса реконструкции ФПМС/ФПРС за счет внебюджетных источников. Как показывает практика, наиболее целесообразен путь квартальной реконструкции, учитывающий решение градостроительных, экономических и социальных аспектов задачи.
Важным и даже переломным в методическом плане фактором ускорения перехода к поквартальной реконструкции стала недавно внедренная КГА и КС практика разработки корректур проектов застройки (КПрЗ) кварталов на этапе подготовки предпроектных предложений.
Если 3-5 лет назад инвестиционная привлекательность квартальных реконструкций была достаточно спорной, то теперь стала очевидна не только их социальная и градостроительная, но и экономическая эффективность, снижающая затраты буквально на всех тапах реализации проекта.
В условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям начал расти поразительно быстро: уже в конце 2002 г. произошел резкий скачок инвестиционного спроса на квартальные реконструкции с одновременным оформлением прав агентств развития территорий.
Следует отметить, что для специфических условий Санкт-Петербурга использование практики создания таких агентств является достаточно эффективным средством привлечения внебюджетных инвестиций в комплексную реконструкцию квартальной застройки.[2]
[2] Ю.И. Курбатов, Л.Н. Коренная, В.В. Чесноков Актуальные задачи реконструктивного преобразования жилых кварталов массовой застройки Санкт-Петербурга // Дизайн и строительство. Санкт-Петербург.
2003. № 1(19).
Источник www.aup.ru