Риск незавершенного строительства это

Проведение проверки учета незавершенного строительством объекта основных средств можно разбить на несколько этапов:

1) проверка разрешительной документации на строительство;

2) проверка правильности учета расходов на капитальное строительство;

3) проверка правильности проведения инвентаризации и оценки объекта, незавершенного строительством, на конец года.

Проверка разрешительной документации на строительство является важным элементом аудита. Незаконное строительство не только не может рассматриваться как актив (имущество) организации, но и потенциально может повлечь негативные последствия в виде расходов на принудительную ликвидацию самостроя, уплату административных штрафов и т.д.

Поэтому аудитор должен убедиться в наличии разрешения на строительство, идентичности объекта, на строительство которого оформлено разрешение, и строящегося объекта. С проверкой разрешительной документации тесно связана и проверка оформления земельных отношений.

Несвоевременное оформление аренды земельного участка может привести к трудностям в последующем распоряжении построенным объектом, а также к административным штрафам. Часто аренда земельного участка оформляется в меньшем объеме, чем занято строительной площадкой.

Оценка профессиональных рисков

Такие факты должны быть проверены аудитором, так как их влияние на признание произведенных расходов активов имуществом общества крайне велико. Например, общество заплатило крупную сумму денег за строительно-монтажные работы, построен первый этап производственного корпуса. Расходы отражены в бухгалтерском балансе по строке «Незавершенное строительство».

Однако при проверке разрешительных документов аудитор выявил, что строительство ведется без разрешения в зоне землеотвода близлежащей магистрали и оформление разрешения на строительство этого объекта достаточно проблематично. Может ли аудитор игнорировать данный факт? Ведь пользователи бухгалтерской отчетности расценивают величину капитальных вложений как имущество организации. Однако продать данное имущество в настоящих условиях невозможно, о чем должен знать пользователь бухгалтерской отчетности. Поэтому, если сумма произведенных капитальных вложений является существенной величиной, аудитор должен модифицировать свое аудиторское заключение путем привлечения внимания к неопределенным обстоятельствам.

Модификация заключения может выглядеть следующим образом:

«По нашему мнению, финансовая (бухгалтерская) отчетность ЗАО «YYY» отражает достоверно во всех существенных отношениях финансовое положение на 31 декабря 20(ХХ) г. и результаты финансово-хозяйственной деятельности за период с 1 января по 31 декабря 20(ХХ) г. включительно.

Не изменяя мнения о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности, мы обращаем внимание на существенную неопределенность в отношении фактов, подтверждающих правомерность осуществленных ЗАО «YYY» капитальных вложений в объеме ХХХ тыс. руб.».

Проверка правильности осуществления расходов на капитальное строительство заключается прежде всего в проверке соблюдения требований к организации аналитического учета.

Риск и Бизнес.Нужно ли Рисковать? Успех в Жизни! Предпринимательство это Риск..

В бухгалтерском учете затраты на строительство объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией. В соответствии с Письмом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160 учет рекомендуется вести по следующей структуре расходов:

а) строительные работы;

б) работы по монтажу оборудования;

в) приобретение оборудования, сданного в монтаж;

г) приобретение оборудования, не требующего монтажа; инструмента и инвентаря; оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;

д) прочие капитальные затраты;

е) затраты, не увеличивающие стоимости основных средств.

Аудитору следует проверить правильность аналитического учета расходов.

Завершающим этапом проверки является инвентаризация незавершенного строительством объекта на конец года. В соответствии с федеральным Правилом (стандартом) № 5 «Аудиторские доказательства» инвентаризация является составной частью процедуры инспектирования, под которой понимается проверка записей, документов или материальных активов.

В процессе инвентаризации аудитор в составе комиссии выезжает на объект и производит обмеры постройки. В результате может обнаружиться несоответствие реальных объемов строительства данным учета. Подобные расхождения приводят к искажению себестоимости строительства, а также инвентарной стоимости объекта.

Для получения аудиторских доказательств анализируются следующие источники:

• журнал учета выполненных работ (форма № КС-6), который ведется по каждому объекту строительства;

• отчет (форма № М-19) материально ответственного лица, т.е. производителя работ, начальника строительного участка;

• ежемесячный отчет о расходе основных материалов в строительстве в сопоставлении с расходом, определенным по производственным нормам;

• формы № КС-2 и № КС-3;

• регистры бухгалтерского учета материалов по счету 10.

Нарушения, выявленные с помощью данного анализа, можно разделить на следующие типы.

1. Завышение объемов строительства. Данный тип нарушений влечет за собой такие последствия, как завышение размера списания материальных ресурсов на строительство объекта, неправильный расчет трудозатрат в результате завышения объемов строительства и др. Согласно п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций при выявлении завышения стоимости строительных и монтажных работ по оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций заказчик уменьшает на сумму завышения принятые от них затраты с соответствующим возмещением (за счет полученных подрядчиками сумм) использованных источников финансирования или уменьшением задолженности по принятому к оплате счету от подрядной организации за выполненные работы.

2. Неправильное применение строительных материалов (как правило, замена дорогостоящего материала более дешевым) и/или расценок по ним.

3. Невыполнение отдельных скрытых работ, утвержденных проектно-сметной документацией. Следует отметить, что выявление подобных нарушений возможно только при участии эксперта-строителя. Аудитору следует заранее оценить риск возникновения таких нарушений, присущий им уровень существенности и обсудить вопрос о привлечении эксперта с руководством проверяемого предприятия для выявления нарушений.

5.2.5. Способы оценки незавершенного производства

5.2.5. Способы оценки незавершенного производства Незавершенное производство в массовом и серийном производстве может отражаться в учете и балансе:• по нормативной или плановой себестоимости;• по прямым статьям расходов;• по стоимости сырья, материалов и

2.6. Учет незавершенного производства продукции

2.6. Учет незавершенного производства продукции 2.6.1. Методологический аспект 2.6.1.1. Определение незавершенного производства (п. 63 Положения).2.6.1.2.

Способ оценки незавершенного производства в организациях с серийным и массовым типом производства [п. 64 Положения; отраслевые

3.4.1. Обеспечение строительства материалами

3.4.1. Обеспечение строительства материалами Обеспечение строительства материалами в целом или в определенной части может осуществлять заказчик (заказчик-застройщик). Но это должно быть закреплено в договоре строительного подряда (ст. 704, п. 1 ст. 745 ГК РФ).Обеспечение

3.4.5. Приостановление строительства

3.4.5. Приостановление строительства В процессе строительства заказчик-застройщик может столкнуться с необходимостью приостановления строительства (консервацией). Необходимость приостановления строительства объекта может быть вызвана разными причинами. Наиболее

3.5. Завершение строительства

3.5. Завершение строительства 3.5.1. Формирование инвентарной стоимости объекта Учет долгосрочных инвестиций должен осуществляться по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него. Такое правило

Оценка незавершенного производства

Оценка незавершенного производства Незавершенное производство в массовом и серийном производстве может отражаться в бухгалтерском балансе:1) по фактической или нормативной (плановой) производственной себестоимости;2) по прямым статьям затрат;3) по стоимости сырья,

Оценка незавершенного производства и готовой продукции

Оценка незавершенного производства и готовой продукции Под незавершенным производством (НЗП) понимается продукция (работы, услуги) частичной готовности, т.е. не прошедшая всех операций обработки (изготовления), предусмотренных технологическим процессом. В НЗП

Оценка незавершенного производства при оказании услуг и выполнении работ

Оценка незавершенного производства при оказании услуг и выполнении работ С 1 января 2005 г. налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе относить сумму прямых расходов, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме на уменьшение доходов от производства и

71. Управленческий аудит, аудит хозяйственной деятельности и аудит на соответствие требованиям как виды внутреннего аудита предприятия

71. Управленческий аудит, аудит хозяйственной деятельности и аудит на соответствие требованиям как виды внутреннего аудита предприятия Некоторые виды внутреннего аудита называются управленческим, или производственным, аудитом .Основные задачи данного аудита –

105. Аудит издержек производства и обращения, аудит прочих затрат

105. Аудит издержек производства и обращения, аудит прочих затрат Аудит издержек производства и обращения – это независимый финансовый контроль за распределением и обоснованностью включения в состав затрат различных расходов предприятия, от состава которых зависит

106. Особенности аудиторской проверки незавершенного производства

106. Особенности аудиторской проверки незавершенного производства Одним из важных направлений аудита затрат на производство и калькулирование себестоимости продукции является формирование мнения о достоверности оценки незавершенного производства.К незавершенному

103. Проектирование капитального строительства (начало)

103. Проектирование капитального строительства (начало) Строительство любого объекта производственного и непроизводственного назначения может быть осуществлено только на основании соответствующего проекта, от качества которого зависит эффективность работы будущего

104. Проектирование капитального строительства (окончание)

104. Проектирование капитального строительства (окончание) Генпроектировщик отвечает перед заказчиком за своевременность разработки и качество всего проекта, субпроектировщики ответственны перед генпроектировщиком за порученную им часть проектирования. Готовый

Вопрос 53. Статистика строительства

Вопрос 53. Статистика строительства Деятельность строительства как отрасли экономики направлена на создание новых, расширение, реконструкцию и восстановление действующих основных фондов. Конечная продукция строительства определяется как здания, сооружения и другие

Источник: econ.wikireading.ru

Продажа объектов незавершенного строительства: налоговые риски (Стародубцева И.)

Если у компании нет возможности достраивать ранее начатый объект капитального строительства, его можно продать (налоговые риски, связанные с ликвидацией объекта незавершенного строительства, подробно рассмотрены в предыдущем номере журнала). Как правило, в этом случае редко удается компенсировать понесенные затраты на строительство. Проанализируем налоговые риски, возникающие в этом случае, а также порядок отражения операций в бухгалтерском учете.

Сразу оговоримся, что объекты незавершенного строительства (далее — объекты НС) отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Из сложившейся судебной практики следует, что к объектам НС относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.
При реализации объектов НС отношения сторон квалифицируются как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. А правоотношения сторон регулируются положениями главы 30 ГК РФ (постановления АС Уральского округа от 22.05.2017 N А60-43622/2016, Поволжского округа от 02.02.2017 N А65-5373/2016).

Проблемные вопросы исчисления налога на прибыль

По общему правилу, установленному в подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, доход от реализации имущества уменьшается на цену приобретения (создания) этого имущества.
Если указанная цена превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Как разъяснено налоговиками, доход от реализации здания, строительство которого не закончено, уменьшается на стоимость незавершенного строительства, стоимость работ по договору подряда, так как данные расходы не учитываются как косвенные расходы, расходы по оплате посреднических услуг по реализации указанного имущества (письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 N 20-12/12075.1).
Доход от реализации недостроя признается в налоговом учете на дату подписания акта приемки-передачи объекта НС (п. 3 ст. 271 НК РФ). В связи с чем в бухгалтерском учете возникают отложенный налоговый актив (в части продажной цены) и отложенное налоговое обязательство (в части стоимости реализованного недостроя).
Если в налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС, такой убыток не является убытком от реализации амортизируемого имущества и в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.
Таким образом, специальный порядок признания убытка от сделки по реализации недостроя, не являющегося основным средством, не применяется (п. 3 ст. 268 НК РФ).
Однако причиной непризнания убытка может быть отсутствие первичных документов по приобретению объектов НС независимо от срока их хранения, поскольку такие расходы не соответствуют п. 1 ст. 252 НК РФ (письмо Минфина России от 15.09.2005 N 03-03-02/84).
Нормами налогового законодательства установлена обязанность организаций в течение четырех лет обеспечивать сохранность данных бухгалтерского учета и других документов, необходимых для исчисления и уплаты налогов, а также документов, подтверждающих доходы, расходы и уплаченные налоги (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ).
Согласно норме п. 12 ст. 89 НК РФ на налогоплательщика возложена обязанность в ходе выездной проверки ознакомить сотрудников налогового органа, проводящих проверку, с документами, связанными с исчислением и уплатой налогов, а также представить копии таких документов в ответ на требование, направленное в порядке, установленном ст. 93 НК РФ.

И если компания создает препятствия к проведению налоговой проверки, умышленно уничтожает первичные документы и регистры учета, не предоставляет налоговикам возможности ознакомится с оригиналами первичных документов, регистров бухгалтерского и налогового учета, подтверждающих соответствие доходов и расходов по налогу на прибыль организаций, суды подтверждают правомерность применения налоговиками подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ. Это означает, что налоговики могут определить реальные налоговые обязательства расчетным путем на основании анализа имеющейся о налогоплательщике информации из банковской выписки и документов, полученных в ходе проверок его контрагентов (постановление АС Московского округа от 05.06.2017 N А40-128864/2016).
Поэтому для подтверждения размера полученного убытка компания должна в течение четырех лет хранить первичные документы, подтверждающие возникновение убытка при продаже объектов НС.

Проблемные вопросы исчисления НДС

Согласно п. 16 ст. 167 НК РФ моментом определения базы по НДС по сделкам реализации недостроя признается день передачи объекта покупателю с оформлением передаточного акта. Это означает, что исчисление и уплата НДС производятся независимо от перехода права собственности от продавца к покупателю.

Поэтому в течение пяти дней с момента подписания передаточного акта продавец должен выставить счет-фактуру на переданный объект незавершенного строительства и зарегистрировать в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Спорным вопросом в части необходимости исчисления НДС являются операции по передаче недостроенных жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Дело в том, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от обложения НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
В пункте 7 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены статьей ЖК РФ.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно позиции Минфина России, неизменной на протяжении ряда лет, реализация жилых домов, не завершенных строительством, не освобождается от обложения НДС (письма от 13.08.2015 N 03-07-11/46755, от 12.05.2012 N 03-07-10/11, от 30.07.2009 N 03-07-11/186).
Для обоснования выводов финансисты обратились к нормам жилищного законодательства, отметив, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом на основании п. 1 ст.

16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Поэтому правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома не имеется.
Однако налогоплательщики в судебном порядке могут доказывать правомерность применения льготы при реализации жилого объекта НС. Как отмечают суды, из смысла подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ следует, что закон связывает наличие у налогоплательщика права на применение льготы со сферой применения и видом реализуемого имущества, для отнесения объекта недвижимости к жилому дому необходимо исходить из его целевого и функционального назначения.
Если реализованные объекты недвижимости предназначены для проживания, отвечают признаку изолированности, все представленные налогоплательщиком разрешительные и правоустанавливающие документы подтверждают целевое назначение объектов — жилые дома, налогоплательщик не подавал заявления об отказе от освобождения от налогообложения операции по реализации не завершенного строительством жилого дома в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ, суды признают правомерным использование льготы по подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.
В доказательство применения льготы налогоплательщики представляют кадастровую выписку и кадастровый паспорт на объекты недвижимости, подтверждающие их назначение в качестве жилых домов (постановление АС Московского округа от 17.06.2016 N А40-80423/2015).
Однако есть и иная позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 27.04.2015 N 304-КГ15-2879.
Так, высшие судьи, руководствуясь письмом Минфина России от 12.05.2012 N 03-07-10/11, пришли к выводу, что на дату заключения договора купли-продажи в отношении 14-этажного дома объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 2%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением о признании помещения жилым помещением, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее — Положение N 47).
Таким образом, отсутствуют объективные обстоятельства, с наличием которых закон связывает применение льготы (фактическое наличие жилого дома, жилого помещения), в связи с чем спорная операция подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке.
Аналогичный вердикт со ссылкой на позицию высших судей был вынесен Третьим арбитражным апелляционным судом (постановление от 19.12.2016 N А74-5546/2016). Из него следует, что на дату заключения договора купли-продажи объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 40%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением N 47. В связи с этим суд признал обоснованным довод ИФНС о том, что ни жилищным, ни градостроительным законодательством не предусмотрен запрет на изменение назначения недостроенного помещения, поэтому наличие льготы в связи с реализацией объекта недвижимого имущества должно определяться по факту реализации уже пригодного к проживанию помещения.

Проблемные вопросы исчисления налога на имущество

Как уже было отмечено в начале статьи, объекты НС отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Исходя из этого, при регистрации объекта незавершенного строительства с целью последующей продажи налоговики могут потребовать уплачивать налог на имущество с объектов НС.
Напомним, что необходимость в регистрации объекта недостроя может возникнуть для последующего заключения договора купли-продажи либо по прямому указанию закона — п. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (при обращении взыскания на строящийся предмет залога).
Сам порядок регистрации объектов НС прописан в ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Нужно ли исчислять налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства?
Напомним, что объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).
А статьей 378.2 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ, а также в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
Согласно ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). При этом к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната (п.

1 ст. 16 ЖК РФ).
Таким образом, в силу положений ст. 374 и 378.2 НК РФ объекты незавершенного строительства, в том числе не завершенные строительством жилые дома (и помещения в них), не признаются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций.
Аналогичная позиция высказана финансистами в письме Минфина России от 17.04.2017 N 03-05-05-01/22623.

Бухгалтерский учет операций по реализации объектов НС

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций по продаже объекта НС.
Для того чтобы реализовать объект недостроя, продавец должен в общеустановленном порядке зарегистрировать на него право собственности (ст. 219 ГК РФ, п. 21 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Впоследствии необходимо уже покупателю недостроя зарегистрировать право собственности на данный объект, уплатив государственную пошлину (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с реализацией объектов НС, регламентирован Положениями по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160), «Доходы организаций» ПБУ 9/99 (утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н) и «Расходы организации» ПБУ 10/99 (утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
До момента продажи объект НС числится у продавца на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств», либо 41 «Товары», субсчет 41-1 «Приобретение объектов НС для перепродажи» (если объект НС приобретался с целью его последующей перепродажи).
Для того чтобы отразить списание объекта недостроя до момента признания доходов и расходов, необходимо использовать счет 45 «Товары отгруженные» с отражением аналитической информации по каждому проданному объекту НС.
Использование счета 45 «Товары отгруженные» обусловлено тем, что недострой передан покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности объекта НС.
Периодом отражения стоимости реализуемого объекта НС является дата подписания между продавцом и покупателем передаточного акта.
Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий (п. 12 ПБУ 9/99):
— компания имеет право на получение этой выручки (вытекает из договора купли-продажи объекта НС);
— сумма выручки может быть определена;
— имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
— право собственности перешло от организации к покупателю;
— расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
При выполнении вышеперечисленных условий (при переходе права собственности на объект к покупателю при регистрации права собственности) компания-продавец признает выручку от реализации недостроя и, соответственно, расходы, связанные с такой реализацией.
Поступления от продажи объекта НС классифицируются как прочие доходы, а расходы, связанные с реализацией, — как прочие расходы (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).
Рассмотрим на примере, как отразить в учете продажу объекта НС.

Пример. Компания приняла решение о продаже недостроенного склада товаров. Фактические расходы на строительство склада на момент принятия решения о ликвидации объекта составили 118 000 000 руб.
Продажная цена недостроя составила 100 000 000 руб., в том числе НДС 15 254 237,29 руб.
На счетах бухгалтерского учета компании операции по строительству и продаже склада товаров отражены следующими бухгалтерскими записями:
Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств»
Кредит 02, 10, 70, 69
— 118 000 000 руб. — отражены затраты, связанные со строительством склада;
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Кредит 68 «Расчеты по госпошлине»
— 22 000 руб. — отражена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект НС;
Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств»
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
— 22 000 руб. — отнесена стоимость госпошлины на удорожание стоимости НС;
Дебет 68 «Расчеты по госпошлине»
Кредит 51 «Расчетные счета»
— 22 000 руб. — перечислена госпошлина;
Дебет 45 «Товары отгруженные»
Кредит 08-3 «Строительство объектов основных средств»
— 118 022 000 руб. — отражена стоимость проданного объекта недостроя;
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Кредит 68 «Расчеты по НДС»
— 15 254 237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);
Дебет 09 «Отложенные налоговые активы» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»
— 16 949 152,44 руб. (84 745 762,21 руб. x 20%) — начислен отложенный налоговый актив (для целей исчисления налога на прибыль отражен доход от реализации недостроя в сумме: 100 000 000 руб. — 15 254 237,29 руб. = 84 745 762,71 руб.);
Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77 «Отложенные налоговые обязательства»
— 23 604 400 руб. (118 022 000 руб. x 20%) — начислено отложенное налоговое обязательство (для целей исчисления налога на прибыль отражены расходы в сумме 118 022 000 руб.);
Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
Кредит 91-1 «Прочие доходы»
— 100 000 000 руб. — начислена выручка от реализации недостроя;
Дебет 91-2 «Прочие расходы»
Кредит 68 «Расчеты по НДС»
— 15 254 237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);
Дебет 68 «Расчеты по НДС»
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
— 15 254 237,29 руб. — зачтен НДС, исчисленный к уплате в бюджет в момент подписания акта приема-передачи недостроя;
Дебет 91-2 «Прочие расходы»
Кредит 45 «Товары отгруженные»
— 118 022 000 руб. — списана стоимость реализованного объекта незавершенного строительства;
Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль»
Кредит 09 «Отложенные налоговые активы»
— 16 949 152,44 руб. — отражено погашение отложенного налогового актива;
Дебет 77 «Отложенные налоговые обязательства»
Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»
— 23 604 400 руб. — отражено погашение отложенного налогового обязательства.
В налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС в размере 33 276 237,29 руб. Как уже было отмечено, он не является убытком от реализации амортизируемого имущества, а поэтому в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: lexandbusiness.ru

Учет реализации объекта незавершенного строительства

Приступая к строительству объекта основных средств (осуществлению капитальных вложений), инвестор обычно надеется, что все будет идти в соответствии с задуманным. Но согласно одному из законов Мерфи, всякая работа длится значительно дольше и обходится намного дороже, чем было запланировано. И довольно часто имеющихся денег не хватает, банк на устраивающих инвестора условиях новый кредит не выдает, подрядчик, равно как и поставщики, срывают все сроки, а чиновника, обещавшего в кратчайшие сроки подписать все согласования и разрешения, увольняют, либо, что еще хуже, объявляют фигурантом уголовного дела.

Темпы строительства замедляются, затем оный процесс вообще прекращается, и пейзаж украшается еще одним недостроем. И зачастую оптимальным вариантом является продать остановившуюся стройку, пусть и без большой прибыли, а то и с убытком. Ведь затраты на консервацию могут принести еще больше ущерба.

Продолжим разговор на тему учета в строительстве и капитальных вложений.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Вся деятельность специалистов по оценке регламентирована федеральными стандартами. На сегодняшний день действует три федеральных стандарта оценки (ФСО):

• ФСО 1 содержит основные положения оценочной деятельности, подходы, на основе которых определяют метод оценки и требования к проведению самой процедуры оценки.
• ФСО 2 определяет цели и стоимость оценочных мероприятий. Третья глава данного стандарта выделяет рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимость объекта.
• ФСО 3 содержит требования к оформлению и содержанию отчёта оценки, а также к отображению информации о проанализированных документах.

Цели оценки незавёршенного строительства

130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:

• Приватизации госсобственности.
• Оформления залога для кредита.
• Постановки объекта на баланс компании.
• Переуступки прав.
• Страхования здания.
• Внесения его в уставной капитал.
• Судебного разбирательства относительно постройки.
• Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.

Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.

Особенности оценки ОНС

Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.

С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:

• долгосрочный этап вложения средств;
• существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
• необходимость в выходе на рынок земли (участок);
• прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.

При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:

• потребность в точном выявлении степени его готовности;
• фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
• наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
• меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.

Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.

В чём заключается сложность оценки объектов незавершенного строительства?

Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:

• Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
• Финансовые сложности строительства.
• Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.

Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.

Учет незавершенного строительства подрядным способом

В случае, когда организация для строительства привлекает подрядную строительную организацию, бухгалтерский учет незавершенного строительства формируется иначе.

Аналогично незавершенное строительство отражается по дебету счета 08. Только в данном случае, затраты на незавершенное строительство подтверждаются актами выполненных работ, которые подписаны с подрядной организацией. Показатели данных актов должны совпадать со сметами и договорной ценой, являющейся приложениями к договору строительного подряда.

По факту принятия всех актов выполненных работ, компания-заказчик может ввести в эксплуатацию законченный объект, первоначальная стоимость которого составит сумму затрат по дебету счета 08.

Так, в процессе строительства отдельные объекты строительства, формируют незавершенное строительство у организации-заказчика, и незавершенное производство у организации-подрядчика.

Этапы определения стоимости незавершённого строительства

Перечень стадий оценки может отличаться в случае различных строений. Но начинается любая оценка с уточнения данных законного владельца объекта, а также причин «заморозки» строительства.

Обычно такими причинами являются:

• Финансовые проблемы инвестора.
• Технические недочёты проекта.
• Юридические и иные чрезвычайные обстоятельства.

Уточнить реальные причины остановки строительства важно для понимания того, как этот объект будет использоваться в будущем. Таким образом, специалисты оценки учтут все риски и рыночные факторы, и дадут наиболее объективную оценку.

Следующий этап оценки – определения класса постройки:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40 (Москва)

+7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

• Здания общественного назначения.
• Жилые дома.
• Производственные здания.

Производственные объекты могут быть универсальными и особого назначения. Профиль зданий особого назначения нельзя менять, так как он определён документацией на объект.

Следующая стадия оценки незавершённого строительства – сравнение данных сметной документации с фактическим использованием стройматериалов и выполненными работами.

Важным элементом оценки является определение технических параметров постройки:

• Размеры здания.
• Стадия готовности элементов конструкции.
• Степень износа этих элементов и возможность их функционального использования, либо стоимость восстановления их функциональной составляющей.

После оценки всех технических и правовых параметров незавершённого строительного объекта, оценщики определяют лучшие способы его последующего использования. Именно этот этап является наиболее важным, поскольку определяет размер финансовых вложений, необходимых для завершения строительства, и потенциальную рыночную стоимость здания.

Важно понимать, что специалисты, проводящие оценку незавершённого строительства, выбирают наиболее выгодный для заказчика оценки вариант коммерческого использования объекта.

На практике обычно выбор будущего назначения объекта производится среди трёх вариантов:

• Окончание строительства в соответствии с планом.
• Изменение проекта и функционального назначения постройки, с учётом уже возведённых элементов конструкции.
• Снос недостроя для последующего строительства на его месте нового объекта, либо для иного использования данного земельного участка.

В последнем случае инвесторы будут рассматривать только землю, а её стоимость ниже, чем участка с постройкой (даже незаконченной). Кроме того, сам демонтаж постройки также стоит денег. Эти расходы лягут на плечи владельца участка, либо на будущих инвесторов, но в этом случае стоимость участка станет ещё ниже.

Выводы

Инвестирование в подобные объекты привлекательно для покупателя:

• Повышенным уровнем защиты от фактической инфляции;
• Приобретением участка земли;
• Возможностью разнопланового использования достроенного объекта.

Минусом вложений можно считать:

При оценке следует учитывать масштабность предстоящих инвестиций в строительство посредством выбора устраивающей ставки дисконта.

Выбор метода оценки объекта незавершённого строительства

Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.

Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.

Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.

Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.

Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.

Выбор метода всегда определяется индивидуальными особенностями незавершённой постройки. Иногда используются все три метода в той или иной комбинации.

Необходимые документы

Проведение оценки объекта незавершённого строительства требует предварительного сбора следующих документов:

• О регистрации прав собственности на объект.
• О владении землёй.
• Разрешения на строительство.
• Остаточной стоимости (если владелец юридическое лицо).
• О наличии обременений.
• О стадиях, на которых прервано строительство.
• Строительный проект с пояснительными записками.

Кроме этих документов могут потребоваться дополнительные. Какие именно – зависит от специфики объекта.

Как отразить это в бухгалтерском учете?

В регистрах бухгалтерского учета инвестора затраты на возведения объекта недвижимости подлежали отражению на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Следовательно, принятие результата работ от подрядчика, технического заказчика, подлежит отражению записями:

• Дебет счета 08 Кредит счета 60 —принят результат работ от подрядчика (техзаказчика);
• Дебет счета 19 Кредит счета 60 —отражена сумма предъявленного налога на добавленную стоимость по выполненным работам;
• Дебет счета 68(субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 — зачтен НДС по принятым от подрядчика (техзаказчика) строительно-монтажным работам.

За регистрацию права собственности на объект недвижимости застройщик должен будет заплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время составляет 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Затраты на ее уплату подлежат отражению записями:

• Дебет счета 76 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») — 22 000 руб. — начислена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
• Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам) Кредит счета 51 — 22 000 руб. — оплачена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
• Дебет счета 08 Кредит счета 76 — 22 000 руб. — госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.

Инвестор также должен передать новому владельцу незавершенного строительства и права на земельный участок, на котором возводится данный объект (п. 1 ст.552 ГК РФ).

Если участок находится в собственности застройщика, то он обязан, кроме самого объекта, продать новому владельцу и земельный участок, приобретенный для застройки (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок был арендован, то новый владелец незавершенного строительства становится его арендатором на тех же самых условиях, что и продавец недостроя (п. 3 ст.

552 ГК РФ). При этом согласия собственника участка на переоформления договора аренды не требуется (там же).

На дату подписания приемопередаточного акта фактическая передача объекта новому владельцу (с сохранением права собственности еще за старым) должна быть отражена записью:

• Дебет счета 45 Кредит счета 08

Для целей налогообложения прибыли доход от реализации недвижимости подлежит начислению на дату подписания акта «сдал-принял» (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Возникают (п.п. 11, 12 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов по налогу на прибыль» ПБУ 18/02, утвержденного приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н) налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы. От их сумм следует начислить (п.п. 14, 15 того же ПБУ 18/02) отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство.

Источник: vse-ob-1c.ru