По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Субъекты договора участия в долевом строительстве:
застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
Риски в долевом строительстве — Выбор застройщика и договора
участник долевого строительства — юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство (создание) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.
Форма договора участия в долевом строительстве
Ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» устанавливает, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантии качества на объект долевого строительства;
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Содержание договора участия в долевом строительстве
Содержание договора участия в долевом строительстве составляют взаимные права и обязанности сторон:
застройщик обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;
участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Риски при заключении предварительного договора долевого строительства
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.
В регистрирующий орган — Росреестр — необходимо представить:
1. Заявление о государственной регистрации;
2. Документ об уплате государственной пошлины;
3. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
4. Документы, устанавливающие наличие права;
5. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации;
6. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
7. Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.
При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).
Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):
1) определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Как купить материалы для подготовки: ответы на тест, теорию и задачи за 2490 рублей?
1. Нажмите на кнопку «Перевести»;
2. Заполните необходимые поля;
3. При возврате в магазин сервис автоматически перенаправит Вас на страницу для скачивания материалов (теорию, задачи, тест) и на всякий случай отправит Вам материалы на указанный адрес электронной почты.
Источник: xn—-7sbabhllohkibd4aqe7cr8s.xn--p1ai
Юридический анализ договора долевого участия 2022
Возможные риски долевого строительства
Проверка хода строительства
Как получить информацию о застройщике
Подводные камни ДДУ
Решившись на приобретение жилья по ДДУ (договор участия в долевом строительстве), необходимо проявить высокую степень осмотрительности еще до подписания договора.
Следует внимательно выбирать компанию-застройщика и объект вложений.
Разумеется, заключая договор не хочется думать о возможности каких-либо споров с застройщиком, каждый надеется своевременно получить качественное жилье.
Однако, как известно, сегодня риски ДДУ не ограничиваются срывами сроков строительства.
Покупка квартиры по ДДУ несет в себе массу других возможных рисков, а потому, прежде чем вложить свои денежные средства в строительство, важно получить достаточную информацию о проекте строительства и застройщике.
Чтобы проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке придется изучить и проанализировать большой объем информации о девелопере и возводимом объекте, по возможности проверить фактические обстоятельства, темпы строительства, их соответствие планируемому сроку сдачи жилья и многое другое. Кроме того, необходимо детально изучить текст проекта самого договора, проанализировать его на соответствие законодательству и на наличие всей предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ информации об объекте строительства, проверить целый ряд других аспектов.
Разумеется, простому обывателю, не имеющему юридическую подготовку, сложно будет справиться с такой задачей.
Проще и разумней доверить проверку надежности застройщика профессиональным юристам.
Юристами компании «ПетроЮрист», специализирующимися в области законодательства о долевом участии в строительстве, проводится тщательный правовой анализ условий договора долевого участия в строительстве.
Юридический анализ ДДУ включает в себя:
- Предварительная проверка информации о застройщике и объекте вложений
- Юридическая экспертиза и правовой анализ документов застройщика: учредительной и разрешительной документации, проектной декларации, правоустанавливающих документов на земельный участок и др.
- Детальный юридический анализ условий договора долевого участия на соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве
- Выявление сомнительных и неоднозначных пунктов договора
- Прогнозирование правовых последствий подписания договора в предлагаемой застройщиком редакции
- Подробная юридическая консультация клиента по результатам проведенной работы
- Комплексное юридическое (правовое) заключение по безопасности сделки
- Составление протокола разногласий к договору участия в долевом строительстве
- Ведение переговоров с застройщиком на предмет внесения изменений в условия договора (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)
- Юридическое сопровождение на всех этапах заключения договора участия в долевом строительстве, в том числе при регистрации ДДУ (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)
- Проверка информации о судебных делах с участием застройщика, в том числе на предмет банкротства
Возможные риски долевого строительства
Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.
Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.
Проверка хода строительства
В проектной документации застройщика должна быть отражена информация о сроках начала и окончания строительства объекта, а также о примерном графике реализации проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации.
Если застройщик соблюдает заданные параметры, то вероятность своевременного получения жилья дольщиками возрастает.
Следовательно, до заключения ДДУ следует проверить, какими темпами осуществляется строительство объекта, соответствуют ли фактически эти темпы проектным документам. Исходя из этих наблюдений можно сделать вывод о том, возможно реально ли окончание строительства в срок, указанный в декларации проекта.
Сведения о ходе строительства можно отследить на сайте застройщика, где он в силу закона обязан размещать фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта, либо можно непосредственно посетить объект и воочию во всем убедиться.
Разумеется, такая проверка не является абсолютной гарантией своевременного завершения стройки, однако и этому фактору следует уделить внимание наравне с другими.
Как получить информацию о застройщике
Если вы пока еще не являетесь дольщиком конкретного застройщика, предварительную информацию о нем можно найти на общедоступных ресурсах сети Интернет, в том числе на официальном сайте самого застройщика.
В силу ст. 3.1 Федерального закона 214-ФЗ, застройщик обязан раскрыть информацию о себе и объекте строительства в единой информационной системе жилищного строительства, где она находится в свободном доступе, и любой желающий может с ней ознакомиться.
На указанном Интернет-ресурсе можно проверить проектную декларацию застройщика, его учредительную и разрешительную документацию, утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую (финансовую) отчетность за последние три года деятельности компании, план земельного участка, правоустанавливающие документы на землю, и ряд других сведений. Что касается учредительной документации и финансовой отчетности, застройщик обязан представить их подлинники или заверенные копии на ознакомление любому обратившемуся лицу.
Застройщик перед подписанием договора может по требованию представить будущему дольщику всю необходимую информацию о компании и объекте строительства вместе с проектом ДДУ. Если же застройщик отказывается предъявить документы, необходимые для проверки компании, ссылаясь на их отсутствие, либо приводит иные отговорки, стоит задуматься о том, нужно ли вообще заключать договор.
Подводные камни ДДУ
Договор участия в долевом строительстве жилого дома регламентирует правоотношения сторон на всех этапах – с момента заключения договора до передачи объекта строительства дольщику.
Как показывается практика, заключенный даже с самым надежным застройщиком договор долевого участия может содержать ряд сомнительных условий, которые по сути ограничивают участника долевого строительства в его правах во взаимоотношениях с застройщиком, и, как следствие, могут принести достаточно негативные последствия при разрешении спорных ситуаций с застройщиком.
Говоря простым языком – подписывая ДДУ будущий дольщик подтверждает, что им принимаются все условия договора. При этом, необходимо понимать, что сложно, не будучи юристом, дать объективную оценку условиям договора и их последствиям.
Помните, договор долевого участия изначально разрабатывается таким образом, чтобы максимально защитить интересы застройщика, а не дольщика, и условия договора фактически навязываются дольщику. Внесение в договор изменений и корректировок в пользу дольщика – задача не из простых, а подчас невозможная.
Посудите сами, станет ли застройщик подстраивать условия договора под интересы дольщика, и прописывать в нем повышенную ответственность для себя? Как правило, застройщики отказываются менять условия ДДУ, за исключением редких случаев, когда застройщики в ходе переговоров все же соглашаются внести некоторые коррективы в договор.
Результативные переговоры, как правило, возможны только с надежными застройщиками, дорожащими своей деловой репутацией.
Так называемые подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве могут касаться пределов ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, порядка разрешения споров и разногласий между застройщиком и участником долевого строительства, сроков окончания строительства и передачи жилья дольщикам, и многого другого.
Исходя из вышесказанного, будущий дольщик должен четко понимать все риски подписания договора в предлагаемом застройщиком виде. Необходимо проанализировать все условия договора, выяснить, включены ли в него неоднозначные и сомнительные формулировки, позволяющие застройщику уйти от ответственности в случае нарушения договорных обязательств, в одностороннем порядке продлить срок передачи жилья и т.д.
Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве определяет форму и порядок заключения договора. Законодатель четко определил, какие сведения в обязательном порядке должен содержать ДДУ: описание объекта строительства, дата передачи квартиры, срок гарантии, цена договора, порядка и сроки расчетов и др.
В частности, договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать срок передачи жилья дольщику. Это должна быть конкретная дата, либо четкая привязка к конкретному периоду (например квартал).
Тем не менее, застройщики довольно часто стараются уйти от указания в договоре конкретной даты окончания строительства, применяя различные формулировки, позволяющие трактовать условие о сроке сдачи объекта неоднозначно.
Приведу примеры сомнительных формулировок касаемо сроков сдачи жилья:
«В случае неисполнения или несвоевременного исполнения обслуживающими организациями (Водоканал, Ленэнерго) обязательств по заключенным с застройщиком договорам на присоединение к инженерным сетям и предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям, невыдачи (несвоевременной выдачи) разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, срок передачи квартир подлежит соразмерному увеличению»
«Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в течение … месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения застройщиком разрешения на ввод объекта к эксплуатацию и исполнение участником долевого строительства в полном объеме обязательств по внесению денежных средств».
В первом случае мы видим ссылку на действия третьих лиц, устраняющие ответственность застройщика за нарушение обязательств, что дает застройщику право в производном порядке увеличивать срок передачи квартиры. Во втором случае застройщик привязывает срок сдачи объекта дольщику в наступлению события, зависящего от его же воли, ведь ввод дома в эксплуатацию носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления застройщика (статья 190 Гражданского кодекса РФ), а значит данное событие не является неизбежным и зависит только от действий самого застройщика.
Подобные пункты ДДУ никак не соответствуют интересам дольщика.
Между тем, свобода договора предполагает, что стороны могут включить в него любые условия, и подписанием договора стороны подтверждают, что приняли все, без исключения, условия договора и одобрили их, хотя бы некоторые пункты и противоречили действующему законодательству, в частности, требованиям ФЗ-214. Как бы ни было, стороны обязаны придерживаться принятых правил.
Следовательно, ваша задача – максимально обезопасить себя и минимизировать свои риски до подписания ДДУ и перечисления денежных средств. Четкое понимание правовых последствий заключения ДДУ на предлагаемых застройщиком условиях позволит вам еще «на берегу» понять и принять важное решение относительно того, стоит ли идти на сделку.
Как известно, проблему всегда легче предупредить. А значит, профессиональная юридическая экспертиза ДДУ – это обязательный шаг, если вы хотите просчитать все возможные риски, иметь понимание, как их минимизировать, насколько серьезны будут последствия подписания договора с предложенными условиями, сможете ли в случае возникновения спора с застройщиком оспорить отдельные пункты ДДУ.
Юристы компании «ПетроЮрист» проведут тщательный и всесторонний анализ проекта ДДУ, выявят скрытые, неоднозначные, ущемляющие права дольщика условия договора, проверят и проанализируют весь имеющийся объем информации о застройщике и объекте ваших вложений. Это поможет минимизировать ваши риски, и в целом принять решение относительно участия в долевом проекте.
Источник: zvonok-yuristu.ru
Анализ рисков договора долевого участия
Риски договора долевого участия, как не переплатить застройщику, не стать жертвой обмана и не идти на уступки, когда этого не хочется.
Конечно законодателем специально был разработан ФЗ -214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, для того, что бы как можно лучше защитить права дольщиков.
К сожалению у ФЗ-214 есть слабые места, которые создают благоприятную почву для недобросовестных застройщиков.
Договор долевого участия: риски и как их избежать
Рассмотрим одно из слабых мест данного закона, что бы вы уже знали как можно себя обезопасить в будущем.
Изменение проектной декларации застройщиком в одностороннем порядке
Одним из слабых мест является то, что застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения в проектную декларацию.
Проектная декларация это информация о застройщике и проекте строительства. Информация о застройщике и проекте строительства указано в ст.ст. 20,21 ФЗ-214.
Т.е. закон обязал его все изменения о застройщике и( или) проекте о строительстве в течение трех дней вносить в проектную декларацию и все, а указанные изменения он согласовывать с дольщиками не обязан.
А поэтому недобросовестный застройщик может очень здорово вас подвести.
- вместо обещанного вам 5-ти этажного дома, построить 10- этажный;
- может изменить характеристики квартиры по своему усмотрению, если в договоре они не будут прописаны (изменить вид отделки, либо вообще без отделки
- вместо обещанного застеленного балкона может не застеклить
- вместо обещанной сантехники может ее не установить
- вместо обещанного газифицированного дома может не подключить газ
- изменить фасады
- вместо обещанного паркинга может их не построить
- и таких примеров может быть множество
Пример договора долевого участия с большой степенью риска
По одному из обращений клиента, мною был изучен договор ДДУ в котором, технические характеристики продаваемой квартиры были указаны следующим образом:
«застройщик своими силами обязуется построить многоквартирный жилой дом на земельном участке № … расположенном по адресу …… ,точное месторасположение указано в приложении №1 на схеме»
Было указано описание квартиры с указанием площади, расположении на этаже, площадь лоджии и балкона, план-схемы и все.
Что не было указано в договоре долевого участия:
- из какого материала будет построен дом
- этажность дома
- виды и перечень отделочных, монтажных, строительных, электромонтажных, сантехнических видов работ
- вид отделки
- комплектация квартиры
- перечень строительных материалов из которого будет состоять отделка квартиры
Имелась только одна формулировка, содержащиеся в одном предложении:
«стены оштукатурены, стяжка на полу, металлопластиковые окна, входная металлическая дверь, радиаторы отопления алюминиевые»
Из данной формулировки непонятно какие именно стены будут оштукатурены, может в подъезде их оштукатурят.
В приведенном условии договора долевого участия нет частички «все», соответственно можно будет установить не все окна, не оштукатурить все стены, на каком полу стяжка не понятно.
Расплывчатые и неясные формулировки в договоре долевого участия увеличивают риски дольщика
А устно дольщику сообщили, что дом будет 6-этажным с подземным гаражом и административным зданием.
В договоре нигде не было указано про этажность дома , подземные гаражи и административное здание. Что дало право застройщику потом поменять свои планы и он решил еще надстроить три этажа, и не стал торопиться строить гараж и административное здание.
В связи с чем срок сдачи дома необоснованно затянулся на года и по настоящее время дом не сдан, и что еще застройщику придет в голову неизвестно, остается только догадываться.
В таком случае что то предъявить застройщику будет сложно, поскольку в договоре долевого участия не указано вообще этажность дома и другие характеристики.
И нет гарантии, что застройщик еще что нибудь не придумает. В данном случае дольщику только можно будет взыскать неустойку за просрочку сдачи объекта, что уже очень радует.
Что четко прописать в договоре долевого участия:
- точное описание технических характеристик квартиры (строительный адрес, подьезд, секция, этаж, количество этажей в доме, расположение относительно других квартир, площадь, наличие лоджии или балкона, террасы, схематичное изображение плана квартиры с подробным описанием, вид остекления, описание наружных стен, перегородок и т.п. )
- если желаете приобрести квартиру с отделкой, то следует указать все виды и перечень отделочных работ с указанием всех строительных материалов (например, оштукатуривание, облицовка, окраска, укладка кафеля, настил полов линолеумом или плиткой, перечень строительных материалов-краска, обои, линолеум, плитка и т.д.)
- перечень монтажных работ (установка окон, дверей, сантехники и т.п)
- перечень электромонтажных работ (разводка проводки, установка внутриквартирных щитков или наружных и т.д.)
- сантехнические работы (установка сантехники, разводка трубопроводов холодного и горячего водоснабжения и т.д.)
- перечень имущества,входящее в комплектацию квартиры(двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, счетчики, радиаторы, люстры и т.д.)
- с указанием всех технических и административных зданий (нежилые помещения), если застройщик планирует их возвести (паркинг ,подземный гараж и т.п. и они для вас будут иметь значение), может вы покупаете квартиру только из за наличия парковки или места в подземном гараже.
Данный перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен, но если вы составите описание придерживаясь данного перечня, думаю основные характеристики будут учтены.
Резюме: чем точнее и больше характеристик будет указано в договоре, тем будет надежней договор, чем меньше, тем будет дольщик уязвим и будет благоприятная почва для злоупотреблений застройщиком.
Источник: www.habrealty.ru