Задержка начала строительства. С момента инициирования проекта, т.е. с момента принятия решения о реализации проекта, до выхода на стройплощадку может пройти немало времени. Решение о реализации проекта предусматривает определенный срок на разработку и согласование всей необходимой документации, оформление разрешения на строительство. Тем не менее по самым разным причинам возможны задержки начала строительства по отношению к запланированному сроку.
Одним из наиболее существенных факторов, оказывающих влияние на отсрочку начала строительства, являются более продолжительные по сравнению с запланированными сроки оформления и согласования исходно-разрешительной и проектной документации. Такая задержка, как правило, происходит вследствие одной или нескольких из следующих причин:
- • сложного характера земельного участка, выделенного под строительство (трудный рельеф местности, близость грунтовых вод, проложенные через участок коммуникации, необходимость согласования вырубки деревьев и т.д.);
- • действия, или, скорее, бездействия государственных органов, согласующих различного рода разрешения;
- • противодействия жителей выходу на площадку (выражающегося в многочисленных собраниях, пикетах, блок-постах, жалобах во все возможные инстанции);
- • отсутствия необходимых на момент начала строительства ресурсов;
- • недостаточной активности самой компании в преодолении возникающих препон, отсутствия у компании необходимого опыта.
Часто задержка выхода на площадку бывает связана с необходимостью оформления документов на землю, что может быть сопряжено с трудностями расторжения договоров с предыдущими арендаторами, переселения жильцов и вывода организаций из сносимых строений и т.д.
NPV Оценка риска инвестиций
Оценить заранее точную дату реального выхода на площадку трудно: задержка по отношению к запланированной дате может составлять от нескольких дней до нескольких лет. Поскольку у любой строительной компании из оперирующих на строительном рынке опыт работы редко превышает 10 лет, а число введенных в эксплуатацию объектов, как правило, составляет несколько десятков, индивидуальные особенности каждого проекта не позволяют вывести какую-либо характерную среднюю продолжительность задержки начала строительства.
Отсутствие опыта. В строительстве возможно огромное разнообразие направлений деятельности, например, строительство жилья, строительство нежилых помещений, промышленное строительство, военное строительство, строительство инженерных сооружений, строительство коммуникаций. Каждое направление может иметь дополнительную специализацию, как, например, представлено в табл.
1. В каждой специализации возможно разделение по виду возводимых объектов строительства. Более того, для каждого вида объектов возможно как новое строительство, так и проведение реконструкции и ремонта существующего объекта. Отдельную группу составляют ремонтные и отделочные работы, которые сильно отличаются даже для аналогичных объектов не только разного, но и одного класса (например, вполне естественно, что отделка элитной и обыкновенной квартиры будут различны, но даже отделка двух рядом расположенных квартир одного класса может быть существенно разной, требующей от выполняющей ее организации разного опыта проведения работ).
Инвестиционный анализ — что такое NPV, IRR и другие понятия.
Кроме функционального деления возможно и деление по географическому принципу: строительство в Москве, в ближнем и в дальнем Подмосковье, в городах-миллионерах, в областных центрах и т.д. Каждый регион имеет свои особенности, существенно влияющие как на расходы на строительство, так и на спрос на возводимые объекты.
Направление
Специализация
строительного объекта
Многоэтажное элитное жилье
Многоэтажное жилье бизнес-класса Многоэтажное жилье эконом-класса Малоэтажное элитное жилье
Монолитный многоэтажный дом
Панельный многоэтажный дом
Кирпичный многоэтажный дом
Каменные коттеджи Деревянные коттеджи
Строительство нежилых помещений
Торговые помещения Склады
Отдельно стоящие здания Многофункциональные комплексы
Помещения производственного назначения
Заводы и фабрики Предприятия сферы общественного питания Предприятия сферы бытового обслуживания
Объекты гражданской обороны
Объекты военного назначения
Защитные сооружения гражданской обороны Военные базы
Строительство инженерных сооружений
Понтонные мосты Подвесные мосты Туннели Эстакады
Железные дороги Нефте-, газопроводы Канализация Водопровод Электрические сети Сети теплоснабжения
Приведенная в таблице классификация не полная, но служит иллюстрацией многообразия строительной деятельности. Далеко не всегда верно, что организация, имеющая огромный опыт строительства торговых центров, сможет так же успешно реализовать проект строительства офисного центра; организация с обширным опытом возведения различных коммуникаций успешно выйдет на рынок строительства промышленных объектов, а организация, успешно построившая множество панельных домов в Подмосковье, успешно возведет элитный дом в центре Москвы.
Увеличение сроков строительства. Очень многие строящиеся объекты вводятся в эксплуатацию с задержкой по отношению к запланированным срокам сдачи, которая может составить до нескольких лет.
Основные причины увеличения сроков строительства — недофинансирование строительства в отдельные периоды, задержки по вине подрядчиков и поставщиков, действия государственных органов.
Часто увеличение сроков строительства бывает вызвано отсутствием у компании опыта реализации подобных проектов, а также изменением проекта в ходе реализации. В России в последнее время участились случаи активного противодействия жителей близлежащих к строительной площадке домов, что также не приводит к ускорению строительства.
Задержка ввода в эксплуатацию. Процесс ввода в эксплуатацию проходит следующие стадии:
- 1) государственная комиссия проверяет объект (первой этап), и передает компании-застройщику список обнаруженных недоделок;
- 2) компания-застройщик устраняет недоделки в течение трех месяцев с момента сдачи объекта по первому этапу;
- 3) государственная комиссия проверяет объект (второй этап) и, если существенных недоделок не обнаружено, подписывается акт;
- 4) выходит распоряжение местных властей о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Здесь под недоделками подразумеваются отклонения готового результата — построенного объекта — от рабочей документации. Недоделки по работам, выполняемым подрядчиками, должны быть устранены за их счет, поэтому сметный расчет проекта не предусматривает выделенной статьи расходов на устранение недоделок. Для минимизации числа возможных недоделок заказчиком строительства регулярно осуществляется технический контроль за объемом и качеством выполнения строительных работ. Тем не менее, как и во всякой человеческой деятельности, брак (недоделки) в строительстве встречается.
Задержка ввода в эксплуатацию, как правило, связана с увеличением сроков строительства, но может происходить и по другим причинам:
- • проверка комиссией переносится по каким-либо причинам, не связанным с задержкой строительства, на более поздний срок;
- • компании-застройщику на устранение недоделок, обнаруженных в ходе первого этапа комиссии, не хватает трех месяцев (что, скорее всего, связано либо с низким качеством строительства либо с недофинансированием объекта);
- • в ходе второго этапа комиссия обнаружила неустраненные либо новые недоделки;
- • местные власти задерживают выход распорядительного документа.
Задержка ввода объектов в эксплуатацию редко превышает девять месяцев с момента проведения первого этапа комиссии.
Удорожание проекта в ходе реализации. В любую строительную смету закладывается некоторое увеличение стоимости выполнения работ и/или строительных материалов за время реализации проекта. Но, как показывает практика, многие проекты выполняются с существенным превышением первоначально запланированных в смете расходов, что может быть вызвано:
- • изменением курса валют;
- • неконтролируемым увеличением стоимости строительных материалов;
- • изменением объема необходимых работ, связанным с недостатками в предпроектных исследованиях;
- • изменением графика строительства, повлекшим за собой дополнительные работы;
- • изменением тарифов на энергоносители, стоимости транспортных перевозок;
- • изменением самого проекта;
- • недооценкой стоимости отдельных этапов работ вследствие незнания рынка и/или отсутствия опыта;
- • хищениями.
Как правило, сметный расчет, на основании которого строятся договорные отношения между заказчиком строительства и генеральным подрядчиком, предусматривает 2—4%-ное увеличение стоимости в ходе реализации проекта, но на практике реальное увеличение стоимости строительно-монтажных работ может составить до 100% первоначально запланированных затрат. В большинстве случаев реальное увеличение стоимости проекта ложится на заказчика строительства, вынужденного дополнительно финансировать работы на строящемся объекте.
Изменение проекта в ходе строительства. Как правило, изменение проекта (здесь — комплекта проектной документации) в ходе строительства связано либо с недостаточной предпроектной подготовкой, когда оказывается, что, к примеру, при проектировании не учтены коммуникации, пролегающие через выделенный под строительство участок, не проработано расположение дома на участке и т.п., либо с недобросовестностью компании-застройщика, приступившей к выполнению работ до получения всех необходимых разрешений и согласований от государственных органов, а те в качестве условия согласования указывают на исправление несоответствий проекта каким-либо нормативным актам, регулирующим требования к возводимым объектам.
Поскольку срок реализации строительного проекта может составлять до нескольких лет, весьма возможна ситуация, когда требования рынка в отношении объектов аналогичного типа или класса и потребительские предпочтения за время строительства изменяются. Постоянный мониторинг ситуации на рынке позволяет учесть непринципиальные изменения с наименьшими затратами (например, изменения в цветовом оформлении объекта, предпочтения в отношении используемых для окончательной отделки материалов); в то же время может понадобиться внесение в проект существенных изменений, связанных с переделкой и повторным согласованием проектной документации, что влечет за собой дополнительные издержки.
Гораздо реже встречаются случаи, когда в ходе реализации проекта изменяются нормы и правила, регулирующие строительство, и компания бывает вынуждена спешно адаптировать существующий проект под изменившиеся правила игры.
Риск неверной оценки спроса. Этот риск представляется весьма существенным. Рынок можно сегментировать по географическому признаку, по типу объекта, по его классу и т.д. Каждый рыночный сегмент имеет свои особенности, и ошибка в проектировании и последующем позиционировании объекта может стоить компании очень дорого.
Маркетинговые ошибки приводят к задержкам в реализации площадей в возводимых объектах, образованию неликвидных площадей вследствие неверной оценки потребностей потенциальных потребителей, даже к полной невозможности реализовать возведенный объект по запланированным ценам.
Отклонения в оценке спроса могут происходить как в меньшую, так и в большую сторону — в обоих случаях компания несет ощутимые потери.
В случае недооценки спроса на начальном этапе продается большее по отношению к запланированному число квартир. Поскольку цены на начальном этапе продаж ниже, чем на завершающем (продажи, как правило, начинаются на «нулевом цикле» строительства, когда даже фундамент будущего здания не готов и более низкая цена соответствует премии за риск, уплачиваемой застройщиком покупателю за принятие на себя риска незавершения проекта), это означает недополучение дохода в будущие периоды.
В случае переоценки спроса поступлений от продаж площадей (прав требования на площади) строящегося объекта недостаточно, чтобы финансировать строительство в полном объеме, что ведет к задержкам строительства, а также дополнительным издержкам, связанным как с задержками строительства, так и с дополнительными расходами на продвижение продажи площадей объекта, не пользующихся ожидаемым спросом.
Текучесть кадров. Большая текучесть кадров означает постоянные издержки на поиски новых работников, а также возможные задержки в ходе строительства из-за отсутствия в нужный момент необходимых специалистов.
В практической деятельности текучесть кадров принято характеризовать следующими показателями: коэффициентом текучести кадров по всем причинам Кто = (Nув + Nnp)/Ncpcn и коэффициентом текучести кадров по предотвратимым причинам Кх пр = (NcyK + ^н.д)/^ср.сп5 где /Vcp.cn — среднесписочная численность сотрудников в рассматриваемом периоде, УУуВ — численность уволенных за этот период времени, Nnp — численность принятых на работу за тот же период, УУс.ж — численность уволившихся по собственному желанию, NH д — численность уволенных за нарушение трудовой дисциплины.
Область значений первого коэффициента не ограничена сверху, что создает определенные неудобства в его практическом применении, его максимальное значение не определено. Второй коэффициент малоприменим на практике, так как в реальности NHa = 0 (в большинстве случаев работники и работодатели договариваются об увольнении с формулировкой «по собственному желанию»).
Для характеристики текучести кадров мы предлагаем использовать коэффициент текучести кадров kjK:
В таком виде коэффициент текучести кадров может принимать значения от близких к единице (полное отсутствие текучести, NyB и yVnp — малы, т.е. max (NyB, Nnp) « Ncpcn), до значений, близких к нулю (большая текучесть, когда численность уволенных близка к среднесписочной).
Раздел I. Основы риск-менеджмента
инвестиционного проекта 7
Глава 1. Введение в риск-менеджмент 8
Библиографический список 39
Вопросы и упражнения 40
Глава 2. Инвестиционный проект как объект
- 2.1. Понятие «инвестиционный проект» 42
- 2.2. Классификация инвестиционных проектов 45
- 2.3. Жизненный цикл проекта 48
- 2.4. Критерии оценки эффективности инвестиционных
Библиографический список 59
Вопросы и упражнения 60
Раздел II. Методология риск-менеджмента
инвестиционного проекта 62
Глава 3. Процедуры риск-менеджмента
инвестиционных проектов 63
3.1. Этапы и организация риск-менеджмента
инвестиционного проекта 63
- 3.2. Классификация проектных рисков 70
- 3.3. Согласование интересов участников проекта 79
- 3.4. Инструменты управления рисками 80
Библиографический список 91
Вопросы и упражнения 92
Глава 4. Сущность риск-анализа инвестиционного проекта. Инструменты идентификации проектных рисков 93
- 4.1. Сущность риск-анализа инвестиционного проекта 93
- 4.2. Инструменты риск-анализа 97
Библиографический список 111
Вопросы и упражнения 111
Глава 5. Инструменты качественного анализа
проектных рисков 113
- 5.1. Сущность качественного анализа проектных рисков 113
- 5.2. Идентификация рисков 114
- 5.3. Оценка вероятности неблагоприятных событий 124
Библиографический список 138
Вопросы и упражнения 138
Глава 6. Методы количественного риск-анализа
инвестиционного проекта 139
- 6.1. Предварительные замечания 139
- 6.2. Анализ чувствительности проекта 142
- 6.3. Сценарный подход 147
- 6.4. Имитационное моделирование 150
Библиографический список 173
Вопросы и упражнения 173
Глава 7. Экономико-математическое моделирование
в управлении проектными рисками 175
7.1. Экономико-математические модели для управления
проектными рисками 175
7.2. Модели оценки эффективности инвестиционных
проектов с учетом рисков 178
- 7.3. Применение имитационного моделирования 204
- 7.4. Вероятностная имитационная модель управления
риском инвестиционного проекта 211
7.5. Оптимизация методов управления рисками 218
Библиографический список 224
Вопросы и упражнения 224
Глава 8. Компьютерный инструментарий проектного
8.1. Предпосылки информационных технологий проектного
- 8.2. Функциональные и обеспечивающие подсистемы информационных систем проектного риск-менеджмента 230
- 8.3. Типология информационных технологий управления
проектными рисками 232
8.4. Компьютерная поддержка управления рисками
на предынвестиционных фазах проекта 235
- 8.5. Составление сетевого плана 241
- 8.6. Технологии PERT, ЕРМ и ERP в управлении рисками
на этапе мониторинга выполнения проекта 249
8.7. Риски информационных технологий 257
Библиографический список 261
Вопросы и упражнения 262
Раздел III. Аудит в управлении инвестиционным
Глава 9. Аудит в риск-менеджменте инвестиционного
- 9.1. Аудит: сущность, стандарты, виды 264
- 9.2. Аудит в риск-менеджменте инвестиционного проекта 269
Библиографический список 272
Вопросы и упражнения 272
Глава 10. Аудит на разных стадиях управления
- 10.1. Предынвестиционная стадия 273
- 10.2. Стадия инвестирования 281
- 10.3. Стадия эксплуатации 284
Библиографический список 285
Вопросы и упражнения 286
Раздел IV. Новые подходы в риск-менеджменте
инвестиционных проектов 287
Глава 11. Теория планирования эксперимента
в риск-менеджменте 289
- 11.1. Основы теории планирования эксперимента 289
- 11.2. Методы планирования эксперимента в риск-менеджменте 293
Библиографический список 308
Вопросы и упражнения 309
Глава 12. Концепция риска как ресурса 310
- 12.1. Ресурсно-подобные риски 310
- 12.2. Управление риском как ресурсом в ходе
формирования инвестиционного портфеля 320
Библиографический список 324
Вопросы и упражнения 325
Глава 13. Методы нечеткой математики
в риск-менеджменте инвестиционных проектов 326
- 13.1. Подходы нечеткой математики в риск-анализе 326
- 13.2. Модель оценки эффективности инвестиционного
проекта с применением теории нечетких множеств 342
13.3. Лингвистическая оценка риска. Расчет величины непредвиденных расходов инвестиционного проекта 359
Источник: studref.com
Риски в инвестиционно-строительном проекте Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
Рассмотрены стадии инвестиционно-строительного проекта , выявлены основные риски, которые могут встретиться при реализации проекта, а также причины их возникновения. С целью минимизации рисков рассмотрены основные методы управления ими.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Шнырова А.И.
Особенности построения организационно-экономического механизма управления рисками генподрядной организации
Текст научной работы на тему «Риски в инвестиционно-строительном проекте»
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №12/2015 ISSN 2410-6070
Студе нт-магистр Институт горного дела и строительства Тульский государственный университет, г. Тула, РФ
РИСКИ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОМ ПРОЕКТЕ
Рассмотрены стадии инвестиционно-строительного проекта, выявлены основные риски, которые могут встретиться при реализации проекта, а также причины их возникновения. С целью минимизации рисков рассмотрены основные методы управления ими.
Инвестиционно-строительный проект, строительные риски, методы управления рисками
Инвестиционно-строительный проект характеризуется как объект вложения денежных средств инвестора с целью получения прибыли и/или прироста капитала от реализации проекта строительства здания, сооружения [1, с. 45].
Жизненный цикл проекта образуют три стадии: предынвестиционная, инвестиционная и эксплуатационная. На первой стадии разрабатывается проект, идет подготовка его технико-экономического обоснования, осуществляются маркетинговые исследования, проводится выбор поставщиков материалов и оборудования, ведутся переговоры с участниками проекта, а также потенциальными инвесторами.
Результатом предынвестиционной стадии является развернутый бизнес-план инвестиционного проекта. Вторая стадия характеризуется формированием постоянных активов предприятия, заключением контрактов на поставку материалов и оборудования, набором рабочих и служащих. В завершении этой стадии организуется приемка и сдача объекта в эксплуатацию. На эксплуатационной стадии развития инвестиционного проекта происходит возврат вложений в проект инвестиций.
В связи с тем, что инвестиционному проекту всегда сопутствует неопределенность, он может столкнуться с различными проектными и строительными рисками на каждой из вышеперечисленных стадий. Проектные риски характеризуются предполагаемым ухудшением в результате неопределенности итоговых показателей эффективности проекта, а также угрозой реализации проекта. Строительные риски могут возникнуть в процессе строительства объекта и вызвать отклонение хода строительства от плановых заданий.
Риски, встречающиеся при реализации проекта, отличаются своим многообразием. Существует множество причин, по которым возникают риски: политическая нестабильность, снижение платежеспособного спроса, удорожание сырья и материалов, ошибки в планировании маркетинговой стратегии, инфляция, задержка поставок, несоблюдение графика строительства, увеличение первоначальной стоимости проекта, превышение бюджета проекта, прерывание финансирования, неблагоприятное изменение валютного курса, природные и техногенные катастрофы, нерациональное распределение инвестиций и другие [1, с. 47].
Наиболее часто встречаются такие виды риска, как риски несоблюдения графика строительства и превышения бюджета проекта. Такие риски могут возникнуть по объективным и субъективным причинам. Объективной причиной может служить, например, задержка поставки материала в результате сбоя в транспортной сети поставщика.
Субъективные причины характеризуются недостаточной проработкой и несогласованностью работ по реализации проекта. Несоблюдение графика строительства влечет за собой такие последствия, как увеличение срока его окупаемости. Риск превышения бюджета проекта может возникнуть в результате нерационального распределения денежных средств в процессе строительства объекта, а также неправильного расчета потребности в финансировании при составлении бизнес-плана.
Использовать различные меры, способные в некоторой степени прогнозировать наступление определенного рискового события и принимать необходимые меры по снижению степени риска значит управлять риском. Проблема управления рисками — одна из ключевых направлений деятельности организации.
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА»
Основными методами управления рисками являются прогнозирование, страхование, резервирование и распределение риска между участниками. Прогнозирование риска характеризуется как предвидение возможных рисков, оценка степени их влияния на деятельность компании, а также выработка необходимых мер по уменьшению последствий.
Страхование является передачей определенной степени риска на страховую компанию. Резервирование характеризуется созданием резервов для покрытия потерь от влияния рисков. Благодаря резерву повышается надежность функционирования системы. Распределение риска между участниками заключается в том, чтобы передать участнику, который лучше всех сможет контролировать риск, максимальную ответственность за него[2, с. 479].
Таким образом, при реализации строительно-инвестиционных проектов всегда есть вероятность неудачи. На разных фазах жизненного цикла проекта риски могут меняться, поэтому эффективное управление рисками — необходимое условие достижение целей проекта.
Список использованной литературы:
1. Гумба Х.М., Карпенко А.А., Шумейко А.Н., Бакрунов Ю.О. Планирование в строительстве: Учебно-практическое пособие. Под общей редакцией Х.М. Гумба. — М.: Издательство АСВ, 2012. — 248 с.
2. Ширшиков Б.Ф. Организация, планирование и управление строительством: Учебник для вузов. — М.: Издательство АСВ, 2012. — 528 с.
Студент-магистр, институт горного дела и строительства Тульский государственный университет, г. Тула, РФ
СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ РИСКОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Рассмотрены наиболее часто использующиеся методы расчета рисков, проведен их сравнительный анализ с выявлением положительных и отрицательных сторон.
Ключевые слова Строительные риски, методика оценки рисков, анализ рисков
Для жилищного строительства характерны особенности, определяющие виды, степень влияния рисковых факторов, а также комплекс методов и инструментов диагностики. Строительные риски появляются в результате строительства объектов и вызывают отклонение хода строительства от плановых заданий. Виды рисков, встречающихся при реализации проекта, многообразны.
В общем виде их можно разделить на внутренние и внешние. Основными внешними рисками являются природные, экономические, технические и административные риски. Внутренние риски разделяются на ресурсные риски, классифицируемые по видам ресурсов, потребляемых в процессе строительства, потери которых могут возникнуть на различных этапах строительства, и партнерские риски, включающие контрактные, объектные, риски взаимодействия между субъектами системы поставок и риски управления потоковыми процессами. Поскольку внешние риски не поддаются воздействию, основное внимание направлено на управление внутренними рисками [1].
Анализ риска позволяет при принятии решений в рисковых ситуациях определить тенденции изменения будущей неопределенности [2]. Существуют различные методики оценки рисков, каждая из которых обладает как положительными, так и отрицательными сторонами.
Анализ чувствительности позволяет оценить влияние различных факторов на ключевые показатели реализации проекта. Для жилищного строительства такими факторами являются изменения закупочных цен, стабильность работы технических средств, непрерывность обеспечения строительных участков
Источник: cyberleninka.ru