Уже не раз подчеркивалось, что среди всех возможных кредитов строительные кредиты являются самыми рискованными, а значит и самыми дорогими.
В любом случае, при рассмотрении каждого заявления на кредит банк должен убедиться в том, что уровень рисков, которым он себя подвергнет при утверждении кредита, соответствует оговоренным в кредитной политике критериям.
Банкам не рекомендуется браться за кредитование проектов с повышенным уровнем рисков, если они не готовы к этому как с точки зрения профессиональной подготовки персонала, так и по финансовым соображениям.
Все риски кредитования жилищного строительства можно разделить на четыре блока:
• риски внешних факторов;
Кредитные риски, свойственные любому виду кредитования, присутствуют, безусловно, и при кредитовании строительства жилья. Соответственно методы контроля и управления подобными рисками при кредитовании строительства идентичны процедурам, которые должен осуществлять банк при выдаче любых других видов кредитов.
Из чего складывается СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА частных жилых домов в РФ? // ПРОГНОЗ ЦЕН на 2022 год
Рыночные риски – это риски, связанные с качеством маркетинговых исследований, производимых на предварительном этапе подготовки проектов жилищного строительства. В качестве примера можно привести ситуацию, когда к моменту завершения этапа строительства предъявляемый рынком уровень и/или качество спроса по тем или иным причинам изменились и квартиры в построенном доме невозможно реализовать по запланированным на этапе разработки проекта ценам. Даже пусть небольшое, но не запланированное ранее смещение или снижение спроса может существенно увеличить первоначально планировавшийся срок окупаемости проекта и привести к серьезным проблемам при погашении взятого на строительство кредита.
Кроме того, при анализе рыночных рисков, помимо анализа уровня спроса, необходимо также провести качественное исследование рынка на предмет обнаружения возможности появления на нем каких-либо других проектов, которые могут конкурировать с данным проектом.
Такого рода конкурирующие проекты, даже если они не будут построены раньше реализующегося объекта, по качеству или каким-либо другими параметрам (условиям) могут его превосходить. В результате часть потенциальных покупателей квартир в данном доме могут или просто отложить покупку в нем до момента реализации конкурирующего проекта, или вообще предпочесть приобрести квартиру в последнем.
Таким образом, для снижения рыночных рисков при кредитовании проектов жилищного строительства необходим качественный маркетинговый анализ текущего спроса и предложения, а также возможностей их изменения по мере реализации проекта.
К рискам внешних факторов, помимо форс-мажорных обстоятельств, можно отнести, например:
• ухудшение состояния площадки, грунта и т.п.;
• внезапные изменения в условиях ведения бизнеса;
Способом управления подобными рисками в основном является качественная проверка всех соответствующих нюансов, связанных с подготовкой проекта кредитования строительства жилого объекта. В частности, для снижения рисков, связанных с возможностью ухудшения состояния строительной площадки, на которой возводится объект, необходимо предусмотреть проведение адекватных инженерных исследований и, при необходимости, соответствующих мероприятий, например по укреплению фундамента и т.п.
Проект для строительства дома. Риски типовых проектов. Разбираем на примерах!
Если все представленные выше виды рисков в той или иной степени свойственны фактически любому виду проектного финансирования, то с кредитованием строительства вообще и жилищного строительства в частности связаны особые, строительные риски.
Эти строительные риски, в свою очередь, можно подразделить на четыре группы:
В проект жилищного строительства вовлечено большое количество различного рода организаций, начиная от непосредственно девелоперских компаний, инициирующих реализацию проекта, подрядных строительных организаций, различных государственных и муниципальных учреждений, осуществляющих экспертизу и выдачу различного рода разрешений и согласований, и заканчивая покупателями или арендаторами построенных квартир.
Поэтому существенным фактором является качественная оценка правовой и договорной стороны взаимодействия между различными субъектами проекта.
В целом все эти вопросы можно охарактеризовать как юридические риски, к которым, в частности, можно отнести:
• конфликт прав в отношении предмета залога;
• нарушение договорных обязательств;
• отношения и обязательства с/перед муниципалитетом;
• проблемы согласовательных процедур;
• проблемы зонирования/требований охраны окружающей среды.
Для того чтобы определить и на начальном этапе оценить юридические риски, банк (а именно его юридическое управление) при анализе заявки на строительный кредит должен затребовать и тщательным образом проверить весь пакет контрактов с подрядными организациями, договоры, на основании которых будет реализовываться построенный объект, а также весь перечень нормативно-разрешительной документации по проекту.
К строительным экономическим рискам можно отнести риски, связанные с качеством экономических расчетов по проекту. Среди основных экономических рисков при кредитовании строительства жилья можно отметить следующие:
• занижение оценки строительных и проектных затрат;
• непредвиденное увеличение затрат;
• нецелевое использование средств;
• недостаточный объем резервирования средств для непредвиденных расходов;
• недостаток у заемщика собственных и/или привлеченных средств для завершения проекта.
Поэтому успех проекта и надежность кредита, выданного на его реализацию, во многом зависит от того, во-первых, насколько правильно сам заемщик проведет расчеты по проекту, а во-вторых, насколько адекватно банк проанализирует различные затраты и поступления в течение реализации проекта и по его завершении. Соответственно, основной задачей при управлении экономическими рисками является комплексный анализ потоков денежных средств по проекту, включающий также анализ:
• строительных и прочих затрат;
• плана-графика строительно-монтажных работ;
• структуры кредитной схемы и т.д.
Еще одним видом специфических проблем, с которыми может столкнуться банк при кредитовании строительства, в том числе жилищного, являются управленческие риски.
К таким рискам можно отнести:
• низкий уровень менеджмента:
со стороны банка;
со стороны организатора проекта – заемщика;
• риск ликвидности для заемщика;
• несанкционированное и нецелевое расходование средств;
• кража или порча незастрахованных материалов.
Помимо анализа организационной структуры и квалификации управленческого персонала, при оценке подобных рисков существенным подспорьем банку должен быть опыт реализации компанией-заемщиком аналогичных проектов.
То, насколько успешной и беспроблемной была реализация компанией предыдущих проектов, может свидетельствовать в том числе и об уровне управления и квалификации управленческого персонала компании.
Что касается оценки потенциальных управленческих проблем со стороны банка, то тут важным критерием, помимо, безусловно, квалификации всех подразделений, должно быть качество организации взаимодействия между ними. Кроме того, поскольку кредитованию жилищного строительства присуще большое количество специфических рисков, это определяет целесообразность участия в подготовке и управлении проектами специализированных организаций или экспертов, имеющих опыт непосредственно в строительной области. Нередко именно привлечение квалифицированных строительных инженеров позволяет избежать проблем с инвестициями и кредитами или ликвидировать их на ранней стадии.
И, наконец, специфическими рисками при кредитовании жилищного строительства являются так называемые технологические риски, к которым, в частности, можно отнести:
• низкое качество проектных разработок;
• низкое качество материалов и технологий;
• низкая квалификация подрядчиков;
• отсутствие у подрядчиков необходимых материалов.
Методы управления и в конечном счете снижения подобных рисков, как и в предыдущих случаях, заключаются в том, чтобы определить и адекватно проанализировать, по возможности с привлечением соответствующих специалистов и экспертов, потенциальные проблемы, связанные с качеством разработки технических условий проекта, строительных материалов, которые планируется использовать при реализации проекта, используемыми технологиями и т.п.
В то же время, для того чтобы обезопасить процесс реализации проекта от проблем, связанных, например, с банкротством подрядчиков или отсутствием у них необходимых материалов, целесообразно иметь проверенную информацию об иных подрядчиках и поставщиках материалов, которых можно было бы привлечь в случае, если такая необходимость возникнет. Поэтому при анализе перечня подрядных организаций и поставщиков материалов, которые компания-заемщик планирует привлекать при реализации проекта, целесообразно предусмотреть подобного рода «запасной» вариант
Источник: textbooks.studio
УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ АВАРИИ ЗДАНИИ И СООРУЖЕНИИ — РЕАЛИИ СЕГОДНЯШНЕГО ДНЯ.html
Объект исследования — анализ ситуации в области управления рисками аварий зданий и сооружений.В статье проанализирована ситуация с идентификацией рисков аварий зданий и сооружений.Цель исследования — привлечение в очередной раз внимания всего научного профессионального сообщества к рискам аварий зданий и сооружений.Метод исследования — аналитический
Оценка от партнеров: плюс / минус
УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ АВАРИИ ЗДАНИИ И СООРУЖЕНИИ — РЕАЛИИ СЕГОДНЯШНЕГО ДНЯ.html
Объект исследования — анализ ситуации в области управления рисками аварий зданий и сооружений.В статье проанализирована ситуация с идентификацией рисков аварий зданий и сооружений.Цель исследования — привлечение в очередной раз внимания всего научного профессионального сообщества к рискам аварий зданий и сооружений.Метод исследования — аналитический
инжиниринг, развитие бизнеса, управление проектами, проектный менеджмент, контрактование, РИСКИ, УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ АВАРИЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, АВАРИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Николай Четверик Николай Четверик
Николай Четверик Николай Четверик
УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ АВАРИИ ЗДАНИИ И СООРУЖЕНИИ — РЕАЛИИ СЕГОДНЯШНЕГО ДНЯ
Тема анализа рисков аварий зданий и сооружений неоднократно поднималась и анализировалась, как в научной печати, так и отражена в национальных стандартах [1] — [5] . Уроки строительных аварий доказывают, что в подавляющем большинстве случаев обрушения зданий (сооружений) являются результатом пересечения двух негативных событий . Одно из них состоит в неожиданном появлении внешнего непроектного воздействия на объект , провоцирующего его аварию ; другое заключается в том, что при проектировании, возведении и/или эксплуатации объекта допущена определенная совокупность грубых человеческих ошибок , приведшая к неприемлемо в ысокому риску аварийного обрушения этого объекта. Отсюда следует, что для обеспечения безаварийной эксплуатации зданий и сооружений необходимо в дополнение к действующим строительным нормам разработать специальную систему правил для контроля и снижения величины риска аварии находящихся в эксплуатации строительных объектов.
Абсолютно безопасных зданий и сооружений не существует . Уже на стадии проектирования в них в соответствии с нормами и по умолчанию закладывается так называемая теоретическая вероятность аварии . При этом фактическая вероятность аварии построенного объекта всегда выше теоретической аварии , поскольку полное исключение человеческих ошибок при реализации строительных проектов практически невозможно .
Отношение фактической и теоретической вероятностей может служить показателем уровня конструкционной безопасности строительного объекта , т.е. исполнять роль риска аварии , так как от величины этого отношения существенным образом зависит не только возможность появления негативного события под названием «авария» , но и размер ущерба в случае реализации этого события показано на рисунке Чебоксарова Д.В. [10] (см. рис. 1 — 5).
Рис. 1 — Диаграмма риск аварии — размер ущерба [10]
Рис. 2 — Модель деградации несущего каркаса объекта и пороговые значения риска аварии [10]
Рис. 3 — Взаимосвязь риска аварии и показателей долговечности зданий и сооружений [10]
А.Г. Тамразян в своих работах [11 и др.] пишет, что Риск должен быть минимизирован настолько, насколько это возможно.
Причинами опасностей (рисками) строительства могут быть:
- выбор при проектировании неверной для фактических грунтовых условий
технологии; - недостаточно квалифицированный персонал;
- ошибки в детальном проекте строительства сооружения;
- ошибки при производстве работ;
- сознательное или случайное воздействие персонала подрядчика или третьих лиц.
Вероятность возникновения ущерба увеличивается в следующих случаях:
- по мере усложнения проектных решений;
- при непосредственном примыкании к строительной площадке объектах
недвижимости; - в зависимости от уровня научно-технической и экспериментальной
проработанности проектных решений; - в зависимости от того, насколько работа по реализации проектных решений будет
новой для подрядчика строительства; - при использовании изношенной или запущенной техники;
- при отсутствии в подрядной организации грамотной системы управления, включающей системы управления качеством, рисками и др.
Основанием для расчета строительных рисков является расчет по двум группам предельных состояний (см. рис. 6).
I группа предельных состjяний:
- «устойчивость» (сопротивляемость) конструктивной сисемы прогрессирующему
обрушению; - несущая способность конструкций при сейсмических воздействиях;
- несущая способность конструкций при огневых воздействиях.
Рис. 4 — Группы предельных состояний
Рисками можно и нужно уметь управлять и планирование управления рисками — одна из главных задач теории расчета и управления рисков (см. рис. 5) . На входе планирования управления рисками мы разрабатываем следующие операции:
- план проекта;
- опыт и практика управления рисками;
- распределение ролей и ответственности;
- восприятие риска менеджерами;
- доступность системы и данных;
- шаблоны корпоративного плана управления рисками.
К методам и средствам относятся:
- организация встреч;
- выработка решений.
На выходе планирования управления рисками должна получиться:
- методология;
- роли и ответственности;
- регламент (сроки);
- методика оценки и пересчета (метрология);
- пороговый уровень риска;
- форматы отчета;
- принципы учета и документирование результатов.
Рис. 5 – Планирование и управление рисками
Следующей задачей является идентификация рисков (см. рис. 6) . На входе задачи
мы должны подготовить следующий массив:
- план управления рисками;
- выходы других процессов планирования;
- классификаторы риска;
- накопленный опыт.
К методам и средствам решения относятся:
- обзор документации;
- средства сбора информации;
- контрольные таблицы;
- SWOT — анализ (анализ сильных и слабых сторон проекта, возможных угроз);
- анализ предложений;
- диаграммы.
На выходе мы имеем:
- признаки рисков;
- список рисков или условий возникновения рисков;
- входы и другие процессы.
Рис. 6 — Идентификация рисков
Качественная оценка рисков — это следующая задача (см. рис. 7) . На входе проблемы мы имеем:
- план управления рисками;
- идентифицированные риски;
- состояние проекта;
- тип проекта;
- оценка надежности и точности информации;
- шкалы для оценки вероятности возникновения и влияния рисков.
К методам и средствам качественной оценки рисков относятся:
- методика оценки вероятности возникновения и влияния рисков;
- матрица показателей риска;
- оценка тенденций риска;
- проверка предположений о проекте;
- оценка точности данных.
На выходе качественной оценки рисков мы имеем следующие результаты:
- обобщенная оценка риска проекта;
- список рисков по приоритетам;
- — список рисков, требующих дополнительного анализа.
Рис. 7 — Качественная оценка риска
Количественная оценка строительного и монтажного риска представлена на рис. 8.
Рис. 8 — Количетвенная оценка риска
Рис. 9 — Планирование и реагирование
К антирисковым мероприятиям , обеспечивающим безопасность объектов капитального строительства от прогрессирующего обрушения относятся:
- мониторинг опасности аварийных воздействий
- выбор рациональных конструктивных решений, обеспечивающих несущую
способность сооружения при наличии локальных повреждений; - проектирование «ключевых» элементов;
- мониторинг и контроль необходимых запасов несущей способности основных
элементов конструкций; - мониторинг состояния несущих конструкций;
- выполнение комплекса антитеррористических организационных мероприятий;
- мониторинг мероприятий, обеспечивающих своевременную и безопасную
эвакуацию людей при возникновении аварийных воздействий.
Необходима федеральная методология управления рисками аварий зданий и сооружений ! Серьезнейшую работу в этом направлении провел Мельчаков А.П. [6] — [9] и его ученик Чебоксаров Д.В. [10]. Громадную работу ведет уже упомянутый мною уважаемый Тамразян А.Г. Вот на основе этих наработок и нужно подготовить нормативно- техническую базу анализа, идентификации и расчета рисков аварий зданий и сооружений.
В свое время с траховая группа «ГЕФЕСТ» страховала какую-то часть рисков аварий зданий на основе немецкой методики страхования и идентификации строительных рисков. Но она приказала долго жить — теперь риска аварий зданий и сооружений, по моим сведениям, никто не страхует. А жаль! НО это уже другая история.
Источник: samovod.ru
Риск строительства и строительства зданий
Развитие зданий осуществляется в несколько этапов, все из которых связаны с опасностью, неопределенностью и риском.
опасность
Опасность — это ситуация, которая создает определенный уровень угрозы для жизни, здоровья, собственности, окружающей среды, личной неприкосновенности и т. Д.
С точки зрения здоровья и безопасности, опасность может рассматриваться как состояние, которое может вызвать физические нарушения или последствия для здоровья людей (или любого другого типа жизни). В среде проекта опасность представляет собой что-то, что может повлиять на успех проектной деятельности или проекта в целом. Аналогичным образом компании, предприятия, физические активы, окружающая среда и общество сталкиваются с опасностями.
Большинство опасностей являются потенциальными или скрытыми, но когда они становятся активными или эффективными, они могут создавать чрезвычайные ситуации. Возникающая в результате опасная ситуация может привести к инциденту, несчастному случаю или катастрофе.
Неопределенность и риск
Неопределенность — это не то же самое, что риск. Эти два термина различны и имеют разные значения. «Неопределенность» относится к возникновению события, о котором мало известно, в то время как риск является результатом события, которое прогнозируется на основе статистической вероятности. Неопределенность существует, когда существует более чем один возможный результат, и существует риск, когда решение выражается в терминах ряда возможных результатов.
Первым шагом в оценке риска является выявление опасностей, после чего может быть возможным рассматривать риски, тем самым предотвращая их. Однако точное определение риска и его измерение по-прежнему противоречивы — несмотря на его вездесущность почти в каждой человеческой деятельности.
Слово «риск» используется со многими различными значениями. Европейская комиссия предполагает, что риск — это любой фактор, событие или влияние, которое угрожает успешному завершению проекта с точки зрения времени, стоимости или качества. Однако существует множество других определений, таких как:
- Ситуация, в которой нет никакого знания о ее исходе.
- Изменение возможных результатов, существующих в природе в данной ситуации.
- Высокая вероятность отказа.
- Отсутствие предсказуемости структуры, результатов или последствий в ситуациях принятия решений или планирования.
- Вероятность того, что что-то произойдет, окажет влияние на цели.
Хотя концепция риска была определена многими способами, она характеризуется двумя основными факторами:
- Вероятность возникновения конкретной опасности действительно имеет место.
- Воздействие или последствия этого.
На самом деле многие стандарты риска предполагают, что важно понимать эти два компонента, чтобы полностью определить риск. Хотя некоторые определения риска фокусируются только на вероятности возникновения события, которое может повлиять на достижение данного процесса, более полные определения учитывают как вероятность возникновения, так и его последствия.
Риск — это влияние неопределенности на (достижение) целей:
- Эффект — это отклонение от ожидаемого и может быть положительным и / или отрицательным.
- Цели могут иметь разные аспекты (например, финансовое здоровье и безопасность, а также экологические цели) и могут применяться на разных уровнях (таких как стратегические, общесистемные, проекты, продукты и процессы).
- Неопределенность — это состояние, даже частичное, из-за отсутствия информации, связанной со знанием события, его последствиями или вероятностью.
Ссылка Основные определения из ISO / FDIS 31000: 2009 (Руководство ISO / IEC 73)
Согласно Институту управления проектами PMBOK (Инструментарий по управлению проектами) — Четвертое издание (2008), риск может иметь одну или несколько причин, и, если это произойдет, он может иметь одно или несколько ударов, которые, в свою очередь, могут иметь положительные и негативное воздействие на цель проекта. Причиной может быть требование, предположение, ограничение или условие, которое создает возможность отрицательных или положительных результатов. Однако некоторые определения, как правило, сосредоточены только на сценариях падения.
Основные риски строительных проектов
По мнению Pinsent Masons, риски, такие как налоговые риски, риски сопряжения и риски локального сайта, являются наиболее распространенными и неизбежными в строительных проектах. Другие риски, которые могут быть менее вероятными, — форс-мажорные события или изменения в законодательстве; но если эти риски будут иметь место, они окажут значительное влияние на проект. Ратц отмечает, что наиболее частыми рисками в строительных проектах являются задержки, претензии по увеличению расходов, травмы работников и т. Д. Накопление всех этих рисков или их сочетание можно назвать «проектными рисками».
Риски строительного проекта взаимосвязаны и взаимозависимы. Обычное происхождение для проектных рисков следующее (Министерство транспорта США, 2006 г.):
- Производительность, объем, качество или технические проблемы;
- Вопросы охраны окружающей среды, безопасности и здоровья;
- Неопределенность, стоимость и неопределенность графика;
- Политические проблемы.
Риск будет характерен для каждого конкретного проекта и каждого участника проекта, однако признается, что все строительные проекты имеют общие риски, которые можно классифицировать следующим образом (Guerra https://lang-rus.cosummitconstruction.com/risk-building-design-95933″ target=»_blank»]lang-rus.cosummitconstruction.com[/mask_link]
Строительство в Германии: разбираем риски
Стремясь к повышению доходности, инвесторы обращаются к проектам добавленной стоимости — строительству и реконструкции недвижимости за рубежом. Такие проекты приносят 8–15% годовых, но при этом считаются наиболее рискованными среди других типов инвестиций. Из этой статьи вы узнаете о том, как обезопасить себя, вкладываясь в строительство в самой стабильной экономике Европы — Германии.
Как заработать на недвижимости в Европе? Самый очевидный вариант — сдать ее в аренду: например, местным жителям, туристам или студентам. Но аналитики говорят о новой общеевропейской тенденции — снижении доходности арендного бизнеса (по подсчетам компании PwC она упала с 6% в 2009 г. до 4% в 2017-м).
Почему Германия?
Риски девелоперских проектов одинаковы во всех странах: банки могут отказывать в финансировании, государственные органы – затягивать выдачу необходимых разрешений, дорожают строительные материалы, новые объекты недвижимости распродаются не так быстро, как планировалось, и т.д. Однако инвестиционный климат во всех государствах различный. Особенно привлекателен он в Германии. И дело не только в мощи и стабильности ее экономики (рост немецкого ВВП ускорился с 0,4% в 2013-м до 4,2% в 2018 г., а безработица за этот период сократилась с 5,8 до 3,4%).
О любых изменениях в немецком законодательстве становится известно заблаговременно, права инвесторов защищены законом, а все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи недвижимости, строго регламентированы.
В большинстве случаев клиенты Tranio, интересующиеся проектами добавленной стоимости и предполагающие уложиться в бюджет от 1 до 5 млн евро, рассматривают строительство жилых домов на 10–20 квартир.
Почему мы чаще всего советуем им Германию? Дело в том, что бóльшая часть рисков, связанных со строительством жилых домов, нивелируется немецким законодательством. А компетентные технические консультанты, юристы и налоговые специалисты помогут избежать подводных камней, которые могут встретиться на пути инвестора.
Минимизируем риски!
1. Отказ в финансировании
Прежде всего, стоит отметить, что не все банки в Германии работают с кредитованием иностранных клиентов (это связано с проведением ряда дополнительных процедур, усложняющих банкам работу по подготовке и проведению сделок). У тех же банков, кто готов сотрудничать с иностранными инвесторами (Sparkasse, Volksbank и др.), могут существенно различаться требования к потенциальным заемщикам.
Причины, по которым банки отказывают в предоставлении финансирования, бывают самыми разными, но особенно распространены следующие:
• отсутствие у заемщика кредитной истории в Германии (если заемщик – вновь созданное GmbH (ООО), зарегистрированное на территории Германии);
• малоизвестная команда проекта (при оценке проекта банк пристально анализирует опыт его участников в реализации схожих проектов);
• неполноценный комплект документов (так, например, если компания, реализующая девелоперский проект, оформлена на инвестора, он должен получить ряд лицензий в соответствии с немецким законодательством);
• проблемы с прохождением процедур compliance и KYC (Know Your Client). В соответствии с законодательством банки проверяют данные об обратившихся к ним юридическим лицам, изучают легальность их бизнеса в целом и проекта, в обеспечение которого планируется предоставление кредита. Деятельность банков при этом направлена, помимо прочего, на противодействие отмыванию денег, финансированию терроризма и уклонению от уплаты налогов. Потенциальный заемщик должен предоставить документы, подтверждающие источники происхождения денежных средств, привлекаемых в проект.
Задача хорошего консультанта – обеспечить успешное решение всех проблем, с которыми может столкнуться его клиент.
2. Риск неполучения разрешения на строительство
Начать строительство в Германии можно, имея два основных документа, —градостроительный план и разрешение на строительство (baugenehmigung).
Градостроительный план (bebauungsplan) содержит всю информацию, касающуюся застройки земельного участка (его площадь, коэффициент плотности застройки, разрешенные для строительства на нем типы объектов и т.д.). Большинство участков продаются с градостроительным планом!
Разрешение на строительство, опираясь на данные, прописанные в градостроительном плане, подготавливает архитектор.
Если оформление разрешения обычно занимает от трех до шести месяцев (чем крупнее город, тем больше времени занимает соответствующий процесс), то на получение градостроительного плана (в случае его отсутствия) может потребоваться гораздо больше времени (в некоторых случаях процедура может затянуться на несколько лет)! Именно поэтому участки без градостроительного плана продаются значительно дешевле.
Тем не менее, использование участков, требующих разработки bebauungsplan, позволяет в итоге больше заработать. Можно сказать, что именно такие сделки с недвижимостью являются наиболее прибыльными, однако, делая соответствующий выбор, нужно понимать, что обозначить точные сроки проекта при этом будет достаточно сложно.
Чтобы предоставить инвестору дополнительные гарантии, в ряде случаев мы стараемся договориться с собственником участка о том, что инвестор оплатит выбранный участок только по факту получения разрешения на строительство.
3. Риск превышения сметы, задержки сроков
Частые проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в недвижимость, — превышение сметы и задержка сроков при строительстве. В Германии соответствующие риски снижаются благодаря специальным нормам, предусмотренным законодательством. Так, особым правилам подчиняется процедура составления архитектором сметы, регулируется и стоимость каждого этапа его работы. Составляя смету, архитектор опирается на DIN 276 — документ, разработанный Немецким институтом по стандартизации.
Стоимость работ в расчете на квадратный метр создаваемой недвижимости фиксируется в договоре инвестора с девелопером. В нем же стороны определяют, кто и в каком объеме возьмет на себя ответственность за непредвиденные расходы. Практика свидетельствует о том, что инвестору не всегда выгоден полный принципиальный отказ от несения дополнительных расходов, поскольку именно инвестор заинтересован в том, чтобы строительство не затягивалось.
Акт федерального законодательства Германии (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, HOAI) предусматривает девять этапов работы архитектора, а также фиксирует порядок ее оплаты на каждом из них.
Рассмотрим их подробнее.
1. Базовая оценка составляет 2% от общей стоимости услуг архитектора. На данном этапе архитектор должен сравнить пожелания девелопера с типом участка и существующими строительными нормами и связаться с местной администрацией.
2. Предварительный план (7%): архитектор подготавливает эскиз и предварительный план проекта, составляет смету.
3. Проектирование (15%): архитектор разрабатывает финальный вариант проекта со всеми необходимыми чертежами и эскизами.
4. Получение разрешений (3%): доработка, согласование и утверждение плана с учетом требований, которые необходимо выполнить, чтобы получить разрешение на строительство.
5. Строительный проект (25%): архитектор разрабатывает план выполнения работ, подготавливает техническую документацию для подрядчиков.
6. Проведение тендера на строительство (10%): архитектор составляет список работ, описывает их объем, организует проведение тендера.
7. Участие в сдаче подряда (4%): архитектор оценивает результаты тендера, участвует в переговорах с подрядчиками, помогает при закупке строительных материалов.
8. Надзор за ходом работ (32%): архитектор контролирует ход строительства, соблюдение всех технических норм, составляет протоколы проверок, гарантийные документы.
9. Разработка документации и устранение недостатков (2%): архитектор готовит исполнительную документацию и гарантии обслуживания объекта.
При желании инвестор всегда может прибегнуть к услугам независимого эксперта, который проверит адекватность расчетов девелопера и то, насколько они соответствуют рынку.
Законодательство Германии предусматривает, что гарантию по обслуживанию здания в течение первых пяти лет предоставляют жильцам застройщик или страховая компания. С инвестора ответственность за состояние здания снимается сразу после продажи объекта.
Обязанности по контролю за устранением любых обнаруженных недостатков возлагается на девелопера или специализированную страховую компанию.
4. Риск нереализации квартир
Современная Германия — рынок продавца. Квартиры и дома в крупных городах обычно продаются всего за несколько недель. По оценкам Deutsche Bank, на сегодняшний день дефицит жилых единиц (отдельных квартир) в Германии составляет около 1 млн. В крупных городах в период с 2009 по 2017 гг. цены выросли на 80%, в небольших населенных пунктах — на 50–60%.
Несмотря на то, что объемы строительства растут (в 2016 г. было завершено строительство 280 тыс. жилых единиц, в 2017 — 305 тыс.), спрос по-прежнему значительно опережает предложение: по разным оценкам, Германии требуется появление от 350 до 400 тыс. новых жилых единиц в год.
Чтобы максимально снизить риск нереализации объекта, инвестору следует ориентироваться на местных покупателей — немцев, которые покупают квартиры для себя или в качестве активов, чтобы не хранить деньги в банках, предлагающие слишком низкие процентные ставки. Такие покупатели быстрее принимают решение о приобретении недвижимости, им проще получить кредит (банки покрывают до 90% стоимости объектов под 1–1,5% годовых).
Жители крупных городов выбирают объекты недвижимости, расположенные ближе к окраинам: там квадратный метр стоит дешевле. Так, в Берлине инвесторам, которые в перспективе рассчитывают на местных покупателей, стоит рассмотреть округа Панков, Штеглиц-Целендорфе, Темпельхоф–Шёнеберг и Нойкёльн, в Мюнхене — Швабинг, Перлах, Трудеринг.
5. Риск, связанный с неудачным выбором девелопера
Задумываясь о выборе девелопера, инвестор должен понимать, что крупнейшие немецкие девелоперы в принципе не стремятся к привлечению инвестиций: наличие достаточного объема собственных средств, дешевое банковское финансирование и развитый рынок форвардных сделок позволяют им обходиться без заёмного капитала.
Консультируя своих клиентов, Tranio предлагает варианты сотрудничества с проверенными локальными командами: они хорошо знают свой регион, имеют богатый опыт взаимодействия с местными муниципалитетами (что упрощает процедуры получения разрешений, согласования по проектам и т.д.), отлично ориентируются в социально-демографической ситуации и могут прогнозировать спрос на созданное жильё на местном рынке, поддерживают связи с брокерами, которые могут помочь с реализацией объектов. Команда Tranio совместно с девелопером и инвестором участвует в реализации проекта на протяжении всего процесса девелопмента – помогает девелоперу анализировать площадку, предлагает ее инвестору, занимается организацией купли-продажи участка, помогает с привлечением банковского финансирования, контролирует документооборот и взаимодействие участников проекта (девелопера, банка, юристов, внешних технических экспертов, брокера, реализующего квартиры на выходе из проекта).
Сегодня, во время строительного бума в Германии, когда строители, пользуясь ситуацией, когда спрос превышает предложение, значительно завышают цены на свою работу, именно локальные девелоперы могут успешно подыскивать подрядчиков, привлечение которых будет максимально экономически оправданным.
Анализируя риски потенциального девелоперского проекта в Германии, инвестор может быть уверен в стабильности экономической ситуации в стране и благоприятном инвестиционном климате, гарантированном на законодательном уровне. Однако необходимо оставаться предусмотрительным, выбирая надежных партнеров — опытных консультантов с хорошей репутацией, которые не обещают золотые горы, но действуют осторожно, разумно и консервативно!
Источник: cre.ru