Целью данной статьи является рассмотрение рисков и правовых проблем, возникающих у застройщика в условиях предоставления государством участнику долевого строительства широкого спектра возможностей осуществления и защиты своих прав. Проанализированы возможные варианты недобросовестного поведения участника долевого строительства.
Ключевые слова: право, застройщик, участник долевого строительства, договор участия в долевом строительстве, расторжение договора, злоупотребление правом, недобросовестное поведение, правовой риск.
Correlation of the rights of the participant of share construction and risks of the builder: legal regulation and consequences of realization
Smirnova A.V.
student of the 1 st year master’s degree in the direction Business lawyer
Volgo-Vyatsky Institute (branch) of Moscow State University of Law
named after O.E. Kutafin (MSAL),Kirov
Scientific adviser Ph.D. Fadeeva S.V.
Annotation:
The purpose of this article is to review the risks and legal issues that arise from the developer in terms of providing government participatory construction of a wide range of possibilities of realization and protection of their rights. Analyzed possible options of bad faith conduct of participatory construction.
Телефорум «Риски долевого строительства».
Key words:right, the developer, the participant of share building, the contract of participation in share construction, breach of contract, abuse of rights, negligent behavior, legal risk.
Принятие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее – Закон 214-ФЗ) способствовало закреплению правового статуса сторон, вступающих в договорные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.
С момента вступления в силу Закона 214-ФЗ его положения подвергаются систематическому изменению законодателем. Так, с 1 января 2017 года появился очередной ряд поправок. Как отмечает в своей статье Сергеева С. [2], во многом данные изменения направлены на комплексную защиту интересов покупателей, они отражают общую тенденцию снизить риски участников долевого строительства (далее – Участники и/или Участник) при приобретении недвижимости.
Анализируя поправки в Закон 214-ФЗ, можно обнаружить ряд подтверждающих мнение автора обстоятельств. В частности, Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ [3] была введена в действие статья 23.2 Закона 214-ФЗ о мерах дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Вместе с этим, вступило в силу Постановление Правительства РФ от 07.12.2016 N 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства» [4].
Очевидно, что основные положения Закона 214-ФЗ, в первую очередь, преследуют цель в снижении рисков Участников. На правоотношения, возникающие между застройщиком и Участниками, распространяется, в том числе и Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» [5]. В этой связи, Участник признается законодателем слабой стороной в договоре, и, соответственно, государство обеспечивает максимальную охрану законных интересов Участников.
Школа ТЦО. Урок 6. Предпринимательский риск
На наш взгляд, данный факт создаёт в определённых случаях ряд правовых проблем и неблагоприятных последствий для застройщика. Кроме того, вышеуказанное обстоятельство служит поводом для злоупотребления правом со стороны недобросовестных потребителей в сфере долевого строительства, которое не допускается ст. 10 Гражданского кодекса РФ [6].
Рассмотрим несколько примеров возможных ситуаций.
1. На практике возникают случаи, при которых Участники после заключения договора с застройщиком, отказываются от взятых на себя обязательств, и решают расторгнуть договор в одностороннем порядке без оснований, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.
Часть 1 статьи 9 Закона 214-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для одностороннего отказа от договора Участником. В соответствии с буквальным толкованием данной нормы, Участник не вправе расторгнуть договор по собственному желанию в одностороннем порядке в отсутствие предусмотренных на то указанной статьей оснований. Данной позиции в своей статье также придерживается Лушкин С.А. [7].
Однако суды в большинстве случаев приходят к иному выводу. К примеру, позиция Алтайского краевого суда от 15.09.2015 по делу N 33-8779/2015, изложенная в Апелляционном определении, гласит, что пунктом 5 ч. 1 ст.
9 Закона 214-ФЗ, исходя из его буквального толкования, не установлено, что иные предусмотренные законами или договором случаи отказа участника долевого строительства от исполнения договора могут быть связаны исключительно с допущенными со стороны застройщика нарушениями, следовательно, довод застройщика о возможности отказа участника от исполнения договора только при виновном поведении застройщика не основан на законе. Кроме того, договором предусмотрено, что односторонний отказ от его исполнения либо расторжение по инициативе одной из сторон производится по основаниям и в порядке, определенным действующим законодательством, к которому относится и ст. 32 Закона о защите прав потребителей; при этом, в любом случае условия договора не должны противоречить закону, а условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей) [8].
Застройщик, заключающий договор с Участником, направляет денежные средства, полученные от него, на строительство объекта недвижимости в соответствии со ст. 18 Закона 214-ФЗ. В случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 Закона 214-ФЗ, денежные средства, полученные от Участника в счет цены договора, подлежат возврату Застройщиком в установленный данной нормой срок.
В данном случае возврат денежных средств ввиду одностороннего отказа от исполнения договоров по заявлениям Участников может привести к замедлению темпов строительства в связи с нестабильностью финансирования строящегося объекта, банкротству застройщика, нарушению прав иных участников долевого строительства, потере деловой репутации компании.
2. Возможны ситуации взыскания штрафов и неустоек по искам недобросовестных Участников. Соглашаясь с мнением Крылова А., бесспорным считаем факт, что застройщики сталкиваются с большим количеством исков инвесторов — физических лиц о взыскании денежных средств, в которых свои требования потребители основывают на следующих обстоятельствах:
1. Несоответствие площади по договору долевого участия в строительстве фактической площади переданного застройщиком помещения.
2. Наличие строительных недостатков в переданном помещении.
3. Несвоевременная передача помещения инвестору застройщиком.
4. Отсутствие добровольного удовлетворения ранее направленной претензии потребителя [9].
Застройщик несет ответственность за данные нарушения при наличии вины. Но в ряде случаев Участники злоупотребляют правом, намеренно создавая ситуации для привлечения к ответственности застройщика. Например, Закон 214-ФЗ предусматривает в ч. 8 ст.
7 ответственность за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в виде выплаты Участнику, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню). Чтобы создать основания для взыскания денежных средств с застройщика за просрочку удовлетворения требований потребителя, участник, обращаясь с претензией к застройщику об устранении недостатков (дефектов) на основании ст. 7 Закона 214-ФЗ, умышленно препятствует устранению заявленных замечаний, не обеспечивая доступ в квартиру, тем самым целенаправленно затягивает удовлетворение собственных требований.
Ряд потребителей умышленно уклоняется от приемки квартиры, в дальнейшем предъявляя застройщику требование об уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта.
В случае удовлетворения судами заявленных требований потребителя о взыскании денежных средств с застройщика с учетом вышеназванных обстоятельств, происходит ухудшение финансового положения компании, а в этой связи, как уже ранее говорилось в статье, при наличии большего количества исков в адрес организации, возможен ряд более серьёзных неблагоприятных последствий для застройщика, вплоть до банкротства.
Итак, обеспечение государством усиленной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства вызывает необходимость регулирования законодателем границ их осуществления. В ином случае, злоупотребление Участниками предоставленными правами будет неизбежным фактором, ухудшающим положение застройщика, и влекущим за собой реализацию правовых и экономических рисков строительных компаний.
1. Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Текст] : [федер. закон : принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г. : в ред. федер. закона от 03.07.2016]. – СЗ РФ. – 2005. – N 1. – Ст. 40.
2. Сергеева С. Влияние изменений законодательства о долевом строительстве на интересы дольщиков // Жилищное право. 2017. N 1. С. 69 — 75.
3. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации [Текст]:
[федер. закон: принят Гос. Думой 24 июня 2016 г.: в ред. федер. закона от 03.07.2016]. – СЗ РФ. – 2016. – N 27. – Ст.- 4237.
4. Российская Федерация. Постановление. О защите прав граждан — участников долевого строительства (вместе с «Правилами размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства», «Правилами осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда»). [Текст]: [Постановление Правительства РФ от 07.12.2016]. – СЗ РФ. – 2016. – N 50. – Ст. 7124
5. Российская Федерация. Законы. О защите прав потребителей. [Текст] : [федер. закон : в ред. федер. закона от 03.07.2016]. – СЗ РФ. – 1996. – N 3. – Ст. – 140.
6. Российская Федерация. Кодексы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]:[кодекс : принят Гос. Думой 21 октября 1994 г.: в ред. от 28.03.2017]. – СЗ РФ. – 1994. – N 32. – Ст.- 3301.
7. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика, 2005, N 10.
8. По делу о признании расторгнутым договора об участии в долевом строительстве, взыскании сумм, компенсации морального вреда [Текст]: [Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 15.09.2015 по делу N 33-8779/2015]. – Российская Федерация. – 2015. – 15 сентября.
9. Крылов А. Потребительский экстремизм дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2015. N 8. С. 1, 6.
Особенности формирование реестров требований кредиторов в делах о банкротстве застройщиков
Сочнев Дмитрий Александрович
студент 1 курса Волго-Вятского института (филиала)
Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), г. Киров
Научный руководитель: Шаклеина Елена Витальевна,
доцент кафедры гражданского права и процесса
Волго-Вятского института (филиала)
Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), г. Киров,
судья Второго арбитражного апелляционного суда,
кандидат юридических наук
АННОТАЦИЯ
В данной статье рассматривается проблема с возможностью выбора участниками долевого строительства формы требований включаемых в реестр кредиторов, так же перехода кредиторов из одного реестра в другой.
Ключевые слова:Банкротство застройщика, участник долевого строительства, формирование реестров, требование о передаче жилых помещений.
Источник: studopedia.ru
Защита участников долевого строительства: риски и решения
Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, — одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2—3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах. В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.
Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.
Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок. Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию. Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.
Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2—3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.
Новые требования к застройщикам
Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.
Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ). Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).
Прекращение деятельности застройщика
Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов. Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.
Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.
Пример
Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.
При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.
(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)
Формы привлечения денежных средств граждан
Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.
На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.
В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора.
Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен. В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).
Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее — постановление № 54). Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.
На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений. При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).
Таким образом, наличие в предварительном договоре условия о внесении покупателем всей или существенной части покупной цены позволяет квалифицировать его как основной договор. При этом указанный подход касается также случая, когда платежную функцию по условиям договора выполняет обеспечительный платеж, засчитываемый продавцом в счет платежей по основному договору (постановление АС Московского округа от 31.05.2017 по делу № А40-132425/16). С учетом того, что суды уплату и удержание продавцом покупной цены в качестве обеспечительного платежа считают критерием основной сделки, в пользу этого может также свидетельствовать уплата покупателем задатка, который также несет в себе платежную функцию.
Понятие существенной части покупной цены является оценочным, и в каждом конкретном случае это определяет суд. Вместе с тем покупатель может в любом случае настаивать на квалификации сделки в качестве основного договора, если по ее условиям он внес какие-либо денежные суммы в оплату исполнения, причитавшегося с продавца по основному договору. Включение в сделку такого условия о расчетах не позволяет в принципе ее рассматривать в качестве предварительного договора, поскольку его предмет исчерпывается обязательством по заключению основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Наличие дополнительных условий, относящихся к основному договору, лишает соглашение свойства предварительного договора, хотя на практике суд может занять и формальный подход, посчитав, что разъяснения, содержащиеся в постановлении № 54, касаются только случая внесения всей покупной цены или ее существенной части и не могут быть истолкованы расширительно. Приведенная правовая позиция не будет применяться судом в случае, когда речь идет не о будущей, а уже существующей вещи (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 26.08.2014 по делу № 33-11390/2014).
Зато, если в предварительном договоре имеется не просто условие о передаче квартиры в будущем, а прямое указание на то, что покупатель после осуществления оплаты и заключения основного договора сможет получить в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме, такое соглашение может быть переквалифицировано в договор долевого участия в строительстве. По смыслу ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ данный нормативный правовой акт РФ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, начиная с 1 апреля 2005 г.
Действие данного закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В частности, сюда относятся предварительные договоры купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, инвестиционные договоры, договоры займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения после завершения строительства в собственность, договоры о совместной деятельности в целях осуществления строительства и другие соглашения.
Обязательным условием для такой квалификации является установление судом с учетом существа фактически сложившихся отношений того, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Определение ВС РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13). Данный подход в настоящее время утвержден в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиума ВС РФ от 19.07.2017.
Данная договорная модель предоставляет инвестору существенно больше гарантий, учитывая его статус потребителя, а вот на такие инструменты, как средства компенсационного фонда, страхование и другие способы обеспечения финансовой устойчивости застройщика, он может не рассчитывать. Это вызвано тем, что тот изначально нарушил его права, попытавшись предложить к использованию упрощенный вариант оформления отношений с целью минимизации объема своей ответственности перед инвестором.
Срок передачи жилого помещения
За нарушение срока передачи жилого помещения застройщик должен уплатить инвестору неустойку из расчета 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ, которая в настоящее время составляет 9%, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Порядок определения данной неустойки определен п. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, но на практике суды ее часто снижают на основании ст. 333 ГК РФ при наличии заявления от застройщика с обоснованием причин несоразмерности заявленной суммы.
Инвестор может согласиться на заключение дополнительного соглашения о продлении срока передачи объекта при условии получения от застройщика дополнительных преференций, например, получение жилого помещения большей площади с минимальной доплатой. В ином случае за увеличение итоговой площади квартиры по сравнению с проектной площадью инвестору придется доплачивать. Это вызвано тем, что все застройщики включают такое условие в договор, закону оно не противоречит (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2017 по делу № 33-18430).
При заключении сторонами дополнительного соглашения к договору, которым продлевается ранее установленный срок исполнения должником своих обязательств, у кредитора прекращается право на взыскание с него неустойки на будущее время. Между тем за ранее допущенные нарушения кредитор не лишен права привлечь должника к ответственности в виде взыскания неустойки, если только в самом дополнительном соглашении стороны не предусмотрели иное в соответствии со ст. 415 и 421 ГК РФ.
Это связано с тем, что заключение дополнительного соглашения с установлением для должника нового срока исполнения обязательства само по себе не отменяет ранее допущенные им нарушения и не исключает возможности взыскания неустойки (п. 1 ст. 450 и п. 3 ст. 453 ГК РФ). С заключением дополнительного соглашения обязательство должника не прекращается, а сохраняется в измененном виде.
Соответственно, нет оснований и для прекращения неустойки, которое его обеспечивает (Определение ВС РФ от 31.08.2017 по делу № 305-ЭС17-6839).
Уклонение от ввода построенного объекта в эксплуатацию
Определенные сложности у инвестора возникают также в случае, когда застройщик уклоняется от ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Если дом фактически достроен, квартира или иное жилое помещение инвестору переданы по акту приема-передачи и полностью им оплачены в соответствии с условиями заключенного договора, он вправе подать иск о признании права собственности на свое имущество (Апелляционное определение Самарского областного суда от 27.04.2016 по делу № 33-5363/2016).
Фактическое получение квартиры во владение инвестор может подтвердить также иными относимыми и допустимыми доказательствами, например свидетельскими показаниями, обращением в полицию и в иные правоохранительные органы, документальные результаты проверок из которых могут подтвердить данный факт.
В отношении объекта незавершенного строительства инвестор может поставить вопрос о признании права собственности на долю как на конкретное жилое помещение, если фактически объект достроен и в нем его можно выделить, так и просто на долю в праве общей долевой собственности. С одной стороны положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (п. 4 постановления № 54).
Однако с другой стороны, при оценке положения пострадавших участников долевого строительства суды исходят из необходимости эффективной защиты их прав и законных интересов, которая в рассматриваемой ситуации возможна путем признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В таком случае инвестор сможет получить хотя бы что-то, при этом названная правовая позиция, строго говоря, касается той группы инвесторов, которые осуществляют финансирование строительства объекта недвижимости в качестве предпринимательской деятельности, а не обычных граждан (Определение ВС РФ от 24.01.2017 № 89-КГ16-10).
Права инвесторов
Право каждого на жилище прямо предусмотрено в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, и никто не может быть его произвольно лишен. В связи с этим признание права участника долевого строительства на долю выступает единственной формой защиты его прав вне зависимости от того, что такая возможность прямо из положений Закона № 214-ФЗ не следует. Право на предъявление такого иска предусмотрено ст. 12 ГК РФ и соответствует характеру допущенного нарушения, способствует восстановлению нарушенных прав инвестора, в отличие от обязательственных исков, удовлетворение которых только констатирует абстрактную возможность получения от застройщика денежных средств без какой-либо гарантии их реального получения.
Дополнительным аргументом в пользу правомерности такого подхода являются положения закона о праве инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами. Под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Указанное право инвестора прямо предусмотрено ст. 1 и 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и полностью соответствует содержанию права собственности, закрепленному в ст. 209 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2016 № 33-8752/2016). Законом не исключается возможность для инвестора, который в полном объеме исполнил свои обязательства по осуществлению инвестиций, получить право собственности на их результат путем подачи иска о признании указанного права.
В такой ситуации законный интерес дольщика подлежит защите путем закрепления за ним статуса участника долевой собственности наряду с иными сособственниками. Суд при рассмотрении иска о признании права собственности также учитывает, были ли ранее судами удовлетворены аналогичные иски других участников долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства. Это необходимо с целью обеспечения принципа конституционного равенства всех перед законом и судом все инвесторы вправе рассчитывать на равный объем судебной защиты своих интересов (постановление АС Уральского округа от 16.09.2016 № Ф09-8223/16).
Инвестор, который готовится к судебному разбирательству по делу о признании своего права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, должен учитывать еще один очень важный нюанс. Общая площадь и этажность возведенного многоквартирного дома должна полностью соответствовать данным, указанным в разрешении на строительстве и проектной документации, согласованной им в установленном порядке с компетентными органами власти. При отсутствии доказательств законности возведения объекта, отличающегося по своим характеристикам от исходных данных, в удовлетворении такого иска может быть отказано (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2017 по делу № 33-28034/2017). Изначально перед выбором застройщика необходимо оценивать не только его финансовое состояние, но и реализованные инвестиционные проекты, добросовестное исполнение своих обязательств, чтобы не столкнуться с такой ситуацией.
Полученной долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства инвестор может распоряжаться любыми не противоречащими закону способами, в том числе подарить, заложить, обменять и продать, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, в качестве вклада по договору простого товарищества. Инвестор несет бремя содержания такого имущества, а также вправе участвовать в собрании собственников при решении вопросов, относящихся к их компетенции, если он осуществляет права собственника в полном объеме (Определение ВС РФ от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212).
При возмездном отчуждении доли инвестор обязан выполнить требования о преимущественном праве покупки, которым закон наделяет остальных участников общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Инвестор вправе понуждать в судебном порядке застройщика к надлежащему исполнению своих обязательств по завершению строительства, регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с регистрацией права собственности на свою долю в нем.
Помимо этого он также может изыскивать финансовые средства для завершения строительства с последующим отнесением своих затрат на счет неисправного застройщика (постановление АС Северо-Западного округа от 11.07.2017 по делу № А56-50411/2016). Такая возможность связана с тем, что признание за инвестором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не прекращает обязательств застройщика по заключенному с ним договору долевого участия в строительстве, равно как и не освобождает его от ответственности за допущенные нарушения. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 13 Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», утв. Решением Президиумом данного суда, протокол № 3 от 19.06.2014.
Инвестор также может использовать иные средства правовой защиты в зависимости от конкретной ситуации, объединяться с другими пострадавшими инвесторами.
Инвестор не сможет требовать выдела своей доли из объекта незавершенного строительства и признания за собой права собственности на конкретное помещение, осуществления регистрации данного права в ЕГРН. До завершения строительства, если параметры объекта недвижимости не были изменены, инвестор сохраняет только долю в праве (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-10289/2017). В результате удовлетворения судами требований инвесторов о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства право индивидуальной собственности застройщика преобразуется в оставшуюся долю в праве общей долевой собственности.
Застройщик приобретает статус участника долевой собственности наряду с инвесторами и в этом смысле находится с ними в равном положении. После регистрации застройщиком в ЕГРН объекта незавершенного строительства инвесторы получают возможность оформить свое право собственности на долю. Инвесторам в любом случае следует добиваться завершения строительства многоквартирного дома и быть готовыми к дополнительным затратам, которые являются для них хотя и убыточными, но при этом оправданными с точки зрения преследуемой цели получить готовый ликвидный объект.
Едва ли перспективу остаться с долей в недостроенном доме можно назвать радужной, равно как и застройщику иметь у себя на балансе такой нереализованный объект вдобавок к кредитной нагрузке. Отказываться от договора долевого участия в строительстве и требовать полного возмещения убытков для инвестора нет смысла: не известно сможет ли он вообще что-то взыскать с застройщика и насколько устойчивым будет финансовое положение того даже в среднесрочной перспективе.
Пример
В практике нашей компании был случай, когда инвестор не был готов принять квартиру в построенном и сданном в эксплуатацию многоквартирном доме с существенными недостатками, требующими серьезного ремонта, и рассматривал вариант отказаться от договора. Более того по результатам обмеров БТИ итоговая площадь квартиры оказалась на 10 кв. м больше проектной, что влекло для него обязанность доплатить 500 000 руб.
Инвестор был не вправе требовать от застройщика замены квартиры, поскольку ни законом, ни заключенным договором такая возможность не была предусмотрена, и для оформления права собственности должен был произвести доплату за дополнительные метры. В таком случае инвестору имело смысл принять квартиру по акту приема-передачи и доплатить разницу, оформить право собственности и обратиться в суд с иском о понуждении застройщика к устранению дефектов. Все недостатки можно было поименовать в акте приема-передачи или в письме к застройщику, учитывая, что даже подписание акта без возражений не лишает инвестора в дальнейшем права заявлять свои требования.
(Апелляционное определение Челябинского областного суда 13.07.2017 по делу № 11-8644/2017)
В приведенном примере, если бы застройщик уклонился от исполнения обязанности устранить дефекты в квартире, инвестор смог бы взыскать свои расходы на их устранение.
Банкротство застройщика
Более сложной для инвестора является ситуация, когда застройщик не просто нарушает свои обязательства, а когда его финансовое положение оказывается настолько неустойчивым, что он не способен отвечать по своим обязательствам. В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, перед которыми он не исполнил обязательства, получают возможность претендовать на включение своих денежных требований в реестр требований кредиторов или требования о передаче жилого помещения в реестр таких требований.
В силу прямого указания, содержащегося в п. 6 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон № 127-ФЗ), за инвесторами арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве застройщика, вправе признать статус участника долевого строительства при использовании различных схем привлечения денег. Такой подход законодателя связан с необходимостью обеспечения для всех инвесторов равной правовой защиты.
Арбитражный суд вправе принять обеспечительные меры в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ).
Кроме того, участники долевого строительства обладают статусом залоговых кредиторов по своим требованиям за счет распространения залога на право аренды земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости в силу п. 7.1 ст. 16, п. 4 ст. 134, ст. 138 и п. 2 ст. 142 Закона № 127-ФЗ.
Если часть инвесторов добилась признания за собой права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, такие доли исключаются из конкурсной массы и защищаются от претензий иных кредиторов несостоятельного застройщика (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 10.05.2017 № Ф02-977/2017).
Обратите внимание!
Доли в объекте незавершенного строительства по своему характеру не отвечают признакам жилого помещения, и на них не распространяется действие исполнительского иммунитета, предусмотренного п. 1 ст. 446 ГПК РФ.
Это понятие применяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела с учетом поведения собственника, являющегося должником в исполнительном производстве. Статус жилого помещения как единственного жилья означает, что оно используется должником для проживания, но не для сделок с ним, поскольку добровольное отчуждение имущества означает, что сам должник его в таком качестве не рассматривает. Следовательно, сделки с таким жилым помещением оспариваются на общих основаниях (постановление АС Дальневосточного округа от 28.04.2017 № Ф03-1084/2017).
На жилое помещение можно накладывать арест и даже включать в конкурсную массу должника (постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.06.2016 по делу № А32-27904/2013).
В оставшейся части застройщик сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности в отношении права аренды земельного участка и объекта недвижимости. Также действует и право залога у тех инвесторов, за которыми право собственности на долю признано не было (Определение ВС РФ от 25.08.2017 № 307-ЭС16-20971). Они получают статус конкурсных кредиторов и заходят в процесс банкротства застройщика, где у них в распоряжении есть несколько вариантов, как действовать дальше.
Пример
На собрании участников строительства может быть принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, целью деятельности которого является завершение строительства многоквартирного дома. Для этого участники строительства должны будут внести дополнительные денежные средства на финансирование соответствующих мероприятий, при этом и передача объекта незавершенного строительства возможна при соблюдении целого комплекса условий и требований. Среди них, например, наличие необходимого имущества для расчетов по текущим платежам, по требованиям кредиторов первой и второй очередей, в реестре требований кредиторов отсутствуют требования, обеспеченные залогом прав на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).
Если многоквартирный дом достроен и застройщик получил разрешение на его ввод в эксплуатацию, требования участников долевого строительства погашаются за счет передачи им жилых помещений. Обязательным условием такой передачи является то, что таких помещений достаточно для удовлетворения всех требований, а оставшегося имущества застройщика хватит для погашения текущих платежей, для расчетов по требованиям кредиторов первой и второй очередей, а также выполняются иные условия, предусмотренные ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.
Объект строительства может быть также продан с торгов, и тогда участники долевого строительства смогут получить часть вложенных инвестиций, учитывая, что только 60% от вырученной суммы идет в погашение их требований (ст. 201.14 Закона № 127-ФЗ).
Кроме того, права и обязательства должника могут быть переданы другому застройщику для завершения строительства в порядке, предусмотренном ст. 201.15.1-201.15.2 Закона № 127-ФЗ. Данные способы исполнения обязательств застройщика касаются только жилых помещений, инвесторы, профинансировавшие строительство нежилых помещений, вправе претендовать на удовлетворение своих требований в обычном порядке (постановление АС Волго-Вятского округа от 16.08.2017 по делу № А17-4841/2015).
Источник: www.eg-online.ru
Риски участника долевого строительства
Спасибо, что помогаете сделать наш портал лучше. Мы обязательно свяжемся с вами и сообщим о всех изменениях.
Если вы хотите добавить строительную компанию в рейтинг застройщиков или новостройку в нашу базу, в форме ниже укажите ссылку на сайт (и/или на декларацию) и мы внесем все сами. Или пишите на адрес редакции.
Как оценить свои риски в долевом строительстве
Категория: Полезное
Сегодня в Петербурге тысячи людей не боятся вкладывать свои средства с строительство новых домов — долевое строительство стало довольно обыденным явлением. И этот рынок продолжает набирать обороты — практически ежемесячно в городе начинается очередная стройка. Покупатели покупают квартиры в новостройках — берут ипотеку, вступают в ЖСК, но чаще всего строящуюся недвижимость покупают с заключением договора участия в долевом строительстве.
Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что при заключении ДДУ застройщик обязуется построить дом и передать его в эксплуатацию в предусмотренный договором срок и передать дольщикам квартиры (или иные объекты недвижимости). Строительство может производиться собственными силами (средствами) строительной компании и (или) с привлечением других лиц.
Согласно сегодняшнему законодательством, ДДУ — это единственный законный способ для привлечения денежных средств граждан для строительства жилой недвижимости. Именно об этом и напоминают нам надписи на рекламных растяжках новостроек о том, что «Объект строится по ФЗ-214». Однако только таким надписям верить нельзя, — помните, что необходимо детально изучить все прописанные условия в вашем договоре о долевом строительстве. Это существенно снизит ваши риски.
Существенные условия ДДУ
Чтобы заключить ДДУ законно, и, соответственно, провести его государственную регистрацию, в договоре должны быть определены существенные условия. Только после госрегистрации ДДУ имеет юридическую силу. Как говорится в законе № 214-ФЗ, всего таких условий можно выделить пять. Другие условия договора являются несущественными.
1) Предмет договора долевого участия в строительстве — это конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика. Он подлежащий передачи дольщику. В ДДУ должны быть прописаны точные характеристики объекта строительства — общая проектная площадь объекта, место расположения, этаж, проектный номер и строительные оси.
2) Срок завершения строительства объекта и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее срока, который предусмотрен договором. Этот срок един для участников долевого строительства. При этом обратите внимание, что «Срок ввода объекта в эксплуатацию» и «Срок передачи ключей» — это разные понятия. В случае изменения сроков строительства, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
3) Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена — это размер денежных средств, которые дольщик должен уплатить для строительства объекта долевого строительства, она зависит от установленной стоимости от застройщика. Оплата по договору долевого участия должна осуществляться только после регистрации договора в государственном органе. Основанием для изменения цены договора могут являться изменение площади квартиры, которые подтверждены после обмера ПИБ.
4) Гарантийный срок на объект долевого строительства должен быть установлен договором и для самих объектов долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, а для технологического и инженерного оборудования — менее чем три года. Гарантийный срок начинает исчисляться с момента подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства дольщику.
5) Способы обеспечения исполнения обязательства застройщика — это залог земельного участка, предоставленного для строительства. Также в этой роли могут выступить и права аренды, право субаренды на указанный земельный участок, залог строящегося на земельном участке многоквартирного дома.
Другие условия ДДУ
Несмотря на то, что другие условия договора являются несущественными, на них тоже надо обращать внимание, так как часто бывает, что именно в них и «собака зарыта». Так могут быть прописан пункты о снятии ответственности с застройщика за задержку сроков, передаче объекта и пр.
Как отмечает Инна Петрова, юрист группы компаний «Правовая альтернатива», также некоторые застройщики могут прописывать в договоре подсудность споров, вытекающих из исполнения договора долевого участия, только по месту нахождения застройщика; возлагают на дольщика обязанность заплатить аванс за шесть месяцев за услуги управляющей организации.
В любом случае при заключении ДДУ не стоит брать конкретные отдельные пункты подписываемого договора, ведь этот документ подлежит совокупному анализу. Чтобы не попасть впросак, внимательно изучите и поймите Федеральный закон № 214-ФЗ, не стесняйтесь спрашивать юристов, брать консультации, проверять благонадежность застройщика, искать о нем информацию, смотреть рейтинги застройщиков. Все эти действия помогут вам уменьшить риски при покупке строящейся квартиры и подписать договор с уверенностью в завтрашнем дне.
Текст подготовлен Татьяной Мазановой при поддержке группы компаний «Правовая альтернатива» тел. (812) 679-97-99
Дополнение от 18 декабря 2018:
1 июля 2018 года было принято дополнение к закону № 214-ФЗ, согласно которому с 1 июля 2019 года деньги дольщиков будут поступать не застройщику, а на специальные эскроу-счета. При этом если строительство не будет закончено, а застройщик обанкротится, граждане смогут получить назад свои деньги, что минимизирует риски.
Источник: www.domkontrol.ru
Анализ адвокатом условий договора участия в долевом строительстве
По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Вопрос № 32
АНАЛИЗ АДВОКАТОМ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УЧАСТИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ С ЦЕЛЬЮ ОЦЕНКИ РИСКОВ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АДВОКАТА ПО РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ:
Требования к заключению договора участия в долевом строительстве установлены Федеральным законом об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
Обязательным является следующее: договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Также, может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ст. 4 ФЗ № 214).
К существенным условиям данного договора относятся:
1) его предмет — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, включая все его характеристики, подробный план, с указанием его местоположения, сведений о количестве и площади комнат, балконов и т.п., об этаже на котором расположен такой объект и общем количестве этажей в объекте недвижимости, общей площади, материале наружных стен и т.д. (ст. 4 ФЗ № 214);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Его нарушение обязывает застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, такая неустойка (пени) уплачивается в двойном размере. Срок передачи может быть изменен если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ст. 6 ФЗ № 214);
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты — уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ст. 9 ФЗ № 214) – ст. 5 ФЗ № 214;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства — не может составлять менее чем пять лет, исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ст. 7 ФЗ № 214);
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства в виде способа обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (ст. 15.4 ФЗ № 214);
6) условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию (ч. 5 ст. 18.1 ФЗ № 214).
Данные условия, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение этого требования, может быть признан судом недействительным, но только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. При отсутствии в договоре этих условий договор считается незаключенным.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 8 ФЗ № 214).
Анализируя условия договора, адвокату также надлежит учитывать, что многие нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве являются диспозитивными, то есть, устанавливая те или иные правила, содержат оговорки: «если иное не предусмотрено договором», «в соответствии с договором» и т.п., предоставляющие возможность застройщику включать в такой договор более выгодные для него условия.
Например, ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 позволяет изменять объем требований участника договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства. По общему правилу при вышеуказанных обстоятельствах участник вправе по своему выбору потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии со статьей 9 ФЗ № 214 участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (ч. 1) либо расторгнуть такой договор в судебном порядке (ч. 1.1) в случаях, которые перечислены в указанных правовых нормах.
Одним из оснований для расторжения договора являются случаи, установленные сторонами в договоре (п. 5 ч. 1 и п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). В интересах участника предусмотреть дополнительные основания для возможности расторжения им договора в одностороннем или судебном порядке.
В интересах участника долевого строительства, на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщика по договору, предусмотреть в договоре помимо процентов, предусмотренных законом, то есть начисляемых в связи с его односторонним отказом от исполнения договора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 1 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214) и договорную неустойку (штрафы, пени) — ст. 10 ФЗ № 214.
В соответствии с ч. 1 ст. 12.1 ФЗ 214 залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства и уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае (ст. 9 ФЗ № 214):
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214);
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях, например, открытия конкурсного производства в отношении застройщика (ст. 201.5 ФЗ О несостоятельности (банкротстве)).
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Деятельность адвоката по регистрации договора участия в долевом строительстве
Обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предусмотрена статьей 4 ФЗ № 214-ФЗ, особенности её осуществления — статьей 48 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Государственную регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Для регистрации ДДУ необходимо подготовить установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора и договором долевого участия в строительстве на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта (ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Перечень документов, подаваемых для регистрации первого договора долевого участия, отличается от перечня, необходимого для регистрации всех последующих договоров.
Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, предусмотренными для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщику необходимо представить (ст. 48 ФЗ № 218-ФЗ):
— документы, касающиеся его деятельности, а также план создаваемого объекта недвижимости, с указанием его местоположения, количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из этих помещений и машино-мест;
— разрешение на строительство (представлять не обязательно, поскольку орган регистрации вправе запросить такое разрешение (сведения, содержащиеся в нем) в органе его выдавшем, который в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса размещает его в единой информационной системе жилищного строительства и уведомляет об этом орган регистрации прав с использованием указанной информационной системы);
— проектную декларацию (представлять не обязательно, поскольку она может быть получена органом регистрации прав в рамках информационного взаимодействия);
— договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона об участии в долевом строительстве, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома (не требуется при регистрации ДДУ, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда). А также списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.
— согласие залогодержателя, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, на котором осуществляется строительство, права на него были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) МКД и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.
Для граждан-участников ДДУ (заявителей), также необходимо представлять документы, удостоверяющие их личность. Если для регистрации договора обращается представитель – доверенность с соответствующими полномочиями.
Законные представители несовершеннолетних – участников ДДУ в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении, представители недееспособных – документ о назначении их опекунами. Если участник ДДУ состоит в браке – нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В случае, когда оба супруга являются участниками одного договора, предоставление такого согласия не требуется. В случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства – договор залога права требования для одновременной регистрации обременения права.
Целесообразно прикладывать документ об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации, поскольку отсутствие информации об ее уплате по истечении пяти рабочих дней с даты подачи соответствующего заявления в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, когда документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем, является основанием для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, без рассмотрения (ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости).
Также необходимо учитывать, что застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика, за исключением установленных законом случаев (ч. 4 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ; ч. 5, 7 ст. 25 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ; ч. 14 ст. 8 ФЗ от 25.12.2018 № 478-ФЗ; ч. 6.1 ст.
48 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация ДДУ подлежит приостановлению, с последующим отказом в регистрации (п. 55 ч. 1 ст. 26, ст. 27, ч. 3 ст. 48 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ст.
23.3 Закона № 214-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 25.09.2018 N 1133).
Если договор долевого участи заключен после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до осуществления его государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 18 ФЗ № 214-ФЗ), либо с условием о размещении денежных средств дольщика на счете эскроу в уполномоченном банке (ч. 6.2 ст. 48 ФЗ № 218-ФЗ; ч. 2, 4 ст. 15.4, ч. 7.1 ст.
18 ФЗ № 214-ФЗ), уплата взносов в компенсационный фонд не требуется.
При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве орган регистрации прав не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в реестровое дело (ч. 4 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
В целях исполнения поручения по регистрации договора участия в долевом строительстве, адвокату необходимо иметь доверенность от участника данного договора или его законного представителя на совершение необходимых действий в качестве предстателя (п. 2 ст. 6 Закона об адвокатуре).
Все материалы для подготовки к экзамену! По любым вопросам связанным с подготовкой к экзамену, в том числе с получением материала, с его оплатой, стоимостью, переводами и т.п., в случае необходимости, пожалуйста, обращайтесь любым удобным способом со страницы обратной связи.
Обратите внимание! Заполняя любую форму на сайте и отправляя внесённые в неё сведения, Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Источник: rulawer.ru