В настоящее время актуальны вопросы страховой защиты физических лиц при инвестировании в жилищное строительство являются актуальными. В мировой практике инвестирование в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. В зарубежных странах ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США, в Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы. Современные строительные сберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных строительных сбережений.
Источником ресурсов для целевых жилищных займов в строй- сберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять- шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.
Статус недвижимости “Жилое помещение”. Риски и особенности.
Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).
Модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Так, во Франции существует два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков.
Второй вид жилищных сберегательных счетов — так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до бООтыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4- 5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал — Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей — среднесрочных и долгосрочных — ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков [1] .
РИСКИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОМА. От покупки участка до уплаты налогов. Строительство и продажа дома.
В процессе инвестирования в жилищное строительство могут возникнуть такие риски, как: увеличение сроков или прекращение строительства по причине недостаточности финансирования или из-за вновь открывшихся геологических особенностей; отказ в государственной приемке; плохое качество строительных работ; продажи одной квартиры нескольким покупателям, которые могут возникнуть не только при намеренных мошеннических действиях, но и из-за ошибок в учетной регистрации договоров и др.
Таким образом, становится очевидной необходимость страховой защиты имущественных интересов граждан при инвестировании в жилищное строительство, в том числе от финансовых, валютных рисков (риски курсовых разниц) при кредитовании в валюте (убытки при изменении курса валюты платежа за период от заключения контракта до его исполнения), страхование ответственности получателя инвестиций перед инвестором, ввиду их распространенности, а также отсутствия эффективной системы страхования от подобных рисков.
Целью страхования инвестиционных рисков в жилищном строительстве является защита инвестиционных вложений населения и государства в строительство жилья и жилых помещений от возможных потерь, возникающих вследствие неблагоприятного, непредсказуемого изменения конъюнктуры рынка, неисполнения обязательств контрагентами и ухудшения других условий инвестиционной деятельности [2] .
Этот вид страхования позволяет инвестору быть уверенным в защите от рисков своих инвестиций.
Несмотря на то, что инвестирование в жилищное строительство становится все более популярным, поскольку это более выгодно для населения по сравнению с приобретением готового жилья, этот рынок страхования на сегодняшний день является достаточно новым видом страховых услуг на российском рынке и недостаточно развит.
Страхование финансовых рисков при инвестировании в жилищное строительство означает, что в случае, если по истечении, оговоренного в договоре страхования срока, инвестор не смог зарегистрировать свое право собственности на созданный объект недвижимости по не зависящим от него причинам, страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение в размере рыночной стоимости объекта. При разработке страхового продукта, покрывающего финансовые риски на рынке инвестирования в жилищное строительство, необходимо учитывать вышеперечисленные виды рисков.
Источник: bstudy.net
Риски в жилищном строительстве
В статье рассмотрены и проанализированы основные проблемные вопросы и риски долевого жилищного строительства в России, в частности рассмотрены существующие схемы привлечения денежных средств дольщиков и проанализированы риски застройщиков и риски дольщиков, возникающие при реализации каждой из схем. На основании проведенного анализа был разработан ряд рекомендаций, реализация которых способствует минимизации рисков участия в долевом строительстве.
1. Портал РБК Недвижимость [Электронный ресурс]. URL: http://realty.rbc.ru/articles/29/12/2015/562949998863637.shtml (дата обращения: 01.04.2016).
2. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. – URL: http://www.gks.ru/ (дата обращения: 01.04.2016).
3. Деловая газета «Взгляд» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.vz.ru/news/2015/1/28/726750.html (дата обращения: 01.04.2016).
4. В.Н. Литовкин. Обманутые дольщики, или инвестиции граждан в жилищное строительство нуждаются в совершенствовании // Гражданское право и современность: Сборник статей, посвященный памяти М.И. Брагинского (под ред. В.Н. Литовкина, К.Б.
Ярошенко). – М., 2013.
5. Портал RG.ru [Электронный ресурс]. – URL: http://rg.ru/2016/03/27/rossiianam-prostiat-dolg-po-ipoteke-posle-rozhdeniia-rebenka.html (дата обращения: 01.04.2016).
7. Баронин С.А., Есафьев Н.Ю, Тутунджян А.А. Особенности современного развития российского рынка долевого строительства многоквартирных жилых домов // Экономика России и стран СНГ: реалии и перспективы. – Новосибирск, 2016. –С. 5.
8. Портал Рамблер.финансы [Электронный ресурс]. – URL: http://finance.rambler.ru/news/2026384 (дата обращения: 01.04.2016).
9. Портал РБК Недвижимость [Электронный ресурс]. – URL: http://realty.rbc.ru/articles/27/01/2016/562949999405349.shtml (дата обращения: 01.04.2016).
10. Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]. – URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams (дата обращения: 01.04.2016).
11. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Портал «Новая газета» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.novayagazeta.ru/inquests/61998.html (дата обращения: 01.04.2016).
15. Портал РБК Недвижимость [Электронный ресурс]. – URL: http://realty.rbc.ru/articles/05/08/2015/562949996462497.shtml (дата обращения: 01.04.2016).
16. Портал «Квартира-Без-Агента.ру» [Электронный ресурс]. – URL: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vekselnaya-skhema-pokupki-kvartiry/ (дата обращения: 01.04.2016).
17. Хачатурян Ю. Схема продажи квартир в строящихся домах и оценка рисков, связанных с ними // Жилищное право. – М., 2011. – № 7. – С. 68.
18. Портал NG.ru [Электронный ресурс]. – URL: http://ng58.ru/news/news/dom_na_gogolya_25_snova_ne_daet_pokoya/ (дата обращения: 01.04.2016).
19. Электронное издание «Улица Московская» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.ym-penza.ru/index.php?option=com_k2id=2045:prokuratura-vzyala-na-kontrol-ugolovnoe-delo-dmitriya-tsarukaview=itemItemid=223 (дата обращения: 01.04.2016).
21. «Газета Коммерсантъ» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.kommersant.ru/doc/789968 (дата обращения: 01.04.2016).
22. Газета «Ведомости» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.vedomosti.ru/newspaper/articles/2007/08/10/vojna-rijeltoram (дата обращения: 01.04.2016).
23. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 09.03.2016). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
24. Степанова Е.Е. Строители хотят, чтобы власть прислушалась к профессионалам // Газета «Строитель». – Пенза, 2015. – № 22(2278). – С. 3.
25. Информационный портал «Саморегулирование» [Электронный ресурс]. – URL: http://sroportal.ru/news/federal/zastrojshhiki-konsolidirovali-poziciyu-otnositelno-popravok-k-214-fz (дата обращения: 01.04.2016).
В сложившейся ситуации все большую актуальность приобретает долевое строительство как способ улучшения жилищных условий граждан России. Участие в долевом строительстве позволяет серьезно сэкономить на покупке жилья: в настоящее время приобретение квартиры в строящемся доме обойдется на 25–30 % дешевле, чем в уже введенном в эксплуатацию. Ранее разница в цене могла доходить до 60 % [1].
Недостаточная обеспеченность граждан России жильем продолжает оставаться одним из наиболее проблемных вопросов социально-экономической политики нашей страны. И хотя статистические данные свидетельствуют об определенных улучшениях в данной сфере: объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров жилья год от года увеличивается: с 58,4 миллионов квадратных метров в 2010 году до рекордной величины в 81 миллион квадратных метров жилья в 2014 году [2, 3]; количество квадратных метров, приходящихся на 1 гражданина России, со временем также неуклонно увеличивается: с 19,2 квадратных метров жилья в 2000 году до 23,4 квадратных метров жилья в 2013 году [2, 4], однако, по мнению ряда экспертов, данная статистика не позволяет составить объективное представление о реальной степени обеспеченности граждан России жильем и не отражает ряд негативных моментов.
Так, показатель обеспеченности россиян жильем возрастает за счет отдельных, сравнительно немногочисленных, классов населения [4]. В то же время каждый третий россиянин остро нуждается в жилье или улучшении жилищных условий, на каждого из таких граждан приходится не более семи квадратных метров жилой площади. Еще 29,4 процента россиян можно назвать «низкообеспеченными», ведь на каждого члена их семьи приходится менее 18 квадратных метров жилья [5]. И данным категориям граждан потребуется немало времени для улучшения жилищных условий: по подсчетам Росстата, среднестатистической российской семье требуется 11,6 лет, чтобы накопить сумму, достаточную для приобретения 18 квадратных метров жилья, а для покупки полноценной квартиры – полжизни [6].
Количество обманутых дольщиков в России по годам, тыс. чел.
Однако участие в долевом строительстве сопряжено с определенными рисками. Данные риски способствовали возникновению проблемы так называемых «обманутых дольщиков», количество которых в последние годы неуклонно возрастает: с 66 тысяч человек в 2010 году до 95 тысяч человек в 2012 году и, после непродолжительного спада в 2013–2014 годах, который привел к сокращению числа обманутых дольщиков до 60 тысяч в 2014 году, снова начало расти, достигнув к началу 2015 года порядка 70 тысяч человек [7].
И тенденция к увеличению числа обманутых дольщиков сохраняется: только за 2015 год количество так называемых обманутых дольщиков в России увеличилось на 18 тысяч человек, без учета 29 тысяч дольщиков и пайщиков группы компаний «СУ-155» и в настоящий момент составляет порядка 85 тысяч человек [8]. Всего насчитывается более 800 «замороженных» объектов в 66 субъектах Российской Федерации [9]. Учитывая, что в 2015 году в России было заключено 680 тысяч договоров долевого участия (далее – ДДУ) [10], а суммарное количество обманутых за 2015 год дольщиков и пайщиков составляет 47 тысяч человек, можно заключить, что в настоящий момент риск стать обманутым дольщиком составляет 6,91 %. Очень важно при анализе процессов управления в развитии недвижимости применительно к жилым комплексов, учитывать данную проблематику долевого строительства.
В целях снижения рисков участия в долевом строительстве Государственной Думой Российской Федерации был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), который позволяет регулировать процесс долевого строительства на законодательном уровне. Согласно закону, участие дольщика в долевом строительстве возможно только после заключения между ним и застройщиком договора долевого участия.
В ДДУ прописывается окончательная цена объекта недвижимости, которая не может быть изменена и сроки исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком, которые также не могут быть изменены. Кроме того, каждый ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, которая является гарантией того, что в отношении конкретного объекта недвижимости не заключались иные договоры, что исключает возможность применения мошеннической схемы так называемых «двойных продаж» [11].
Риски дольщика, связанные с банкротством застройщика, также сведены к минимуму. Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает страхование гражданской ответственности застройщика, а Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает определение минимального размера собственного капитала застройщика и возможность привлечения поручителей, что позволяет отсеять строительные фирмы-«однодневки», не имеющие достаточных финансовых ресурсов для надлежащего исполнения обязательств перед дольщиками [11, 12]. Также предлагаемые изменения расширяют полномочия органов, контролирующих застройщика в части целевого использования денежных средств дольщиков [7]. Ранее недостаточная степень контроля в данной сфере предоставляла недобросовестным застройщикам возможность использования денег дольщиков не по назначению, что негативным образом отражалось на процессе строительства. Самым известным подобным случаем стало «дело Полонского» о нецелевом использовании денежных средств дольщиков жилищного комплекса «Кутузовская миля» в размере 5,7 миллиардов рублей и дольщиков жилого комплекса «Рублевская ривьера» в размере 150 миллионов рублей компанией-застройщиком Mirax group и ее руководителем Сергеем Полонским [13, 14].
Однако, несмотря на гарантии, предоставляемые участникам долевого строительства Федеральным законом № 214-ФЗ, каждый год продолжают появляться новые обманутые дольщики [7]. Проблема заключается в несовершенстве существующего законодательства в области регулирования долевого строительства, которое предоставляет недобросовестным застройщикам возможность использовать законодательно недоработанные и даже полулегальные схемы привлечения денежных средств.
Помимо заключения ДДУ существуют еще три способа приобретения квартиры в строящемся доме: это покупка жилищного сертификата, приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК) и так называемая «вексельная схема». Строго говоря, людей, прибегающих к данным способам покупки недвижимости в строящемся доме, нельзя назвать «дольщиками», поскольку, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан для строительства, возможно только на основании ДДУ, продажи жилищных сертификатов и паев ЖСК [11], следовательно, участники вексельной схемы, по сути, вообще не имеют отношения к долевому строительству, выступая в роли кредиторов застройщика. А граждан, которые приобрели паи в ЖСК и жилищные сертификаты, правильнее называть «инвесторами».
Отдельные виды альтернатив участию в долевом строительстве на основании ДДУ сопряжены с определенными рисками для покупателя недвижимости. Так, самая популярная альтернатива ДДУ – приобретение паев ЖСК [15], не защищает покупателя от риска «двойных продаж», поскольку договор ЖСК не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Также кооператив вправе устанавливать и переносить срок сдачи объекта недвижимости, поэтому пайщик не вправе требовать неустойку за перенос сроков сдачи дома. Конечная стоимость квартиры также не фиксируется, поэтому пайщик не застрахован от значительного увеличения цены квадратного метра после завершения строительства. Плюсом данной схемы является низкий возрастной ценз: вступить в ЖСК может любой россиянин старше 16 лет [15].
Второй законной альтернативой заключению ДДУ является приобретение жилищного сертификата. Жилищный сертификат представляет собой ценную бумагу, которую выпускает застройщик. И данная ценная бумага достаточно ликвидна – держатель жилищного сертификата имеет право продать его в любой момент, то есть вернуть вложенные средства не дожидаясь окончания строительства и не взаимодействуя с застройщиком. Однако в отличие от ДДУ жилищный сертификат гарантирует не приобретение конкретной квартиры в конкретном доме, а лишь заранее оговоренное количество квадратных метров жилплощади в строящемся здании.
Стоит отметить, что приобретение жилищных сертификатов – самая безопасная из всех альтернатив ДДУ на сегодняшний день, поскольку предоставляет держателям жилищных сертификатов несколько дополнительных уровней защиты. Во-первых, право выпуска жилищных сертификатов получают только застройщики, уже имеющие земельный участок под застройку в собственности либо в аренде и получившие разрешение на строительство. Во-вторых, у жилищного сертификата всегда есть банк-партнер и поручитель. Банк выступает посредником между застройщиком и держателями жилищных сертификатов, а поручитель является гарантом возвращения денежных средств инвесторам в случае возникновения проблем у застройщика [15].
Наиболее рискованной для покупателя является вексельная схема. Ее суть заключается в следующем: застройщик заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – ПДКП), которая будет построена в будущем. Одновременно с заключением договора покупатель приобретает у застройщика векселя на сумму стоимости данной квартиры. Предполагается, что после сдачи дома в эксплуатацию, покупатель погашает вексель застройщику в обмен на право собственности на квартиру [16, 17].
Юристы до сих пор не пришли к единому мнению относительно законности вексельной схемы. С одной стороны, любая компания, в том числе строительная, имеет законное право на выпуск векселей. С другой стороны, в Федеральном законе № 214-ФЗ содержится прямой запрет на привлечение денежных средств граждан на нужды строительства иначе, чем по ДДУ, выпуску жилищных сертификатов и создания ЖСК [11, 15, 17].
К вексельной схеме чаще всего прибегают застройщики, у которых нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы, например застройщики, которые не смогли зарегистрировать первый ДДУ в отношении квартиры в строящемся доме либо мошенники, изначально планировавшие обмануть покупателя. Поэтому приобретение недвижимости по вексельной схеме сопряжено для покупателя с очень высокими рисками.
В первую очередь это риск приостановки деятельности застройщика по возведению объекта долевого строительства. Это может произойти в том случае, если застройщику так и не удастся оформить необходимые документы и стройка будет «заморожена». Возможен также снос незаконно возведенного дома по решению суда. Во-вторых, покупатель, участвующий в вексельной схеме, рискует стать жертвой мошенников, ведь он, в отличие от дольщика, заключившего ДДУ, не защищен Федеральным законом № 214-ФЗ.
Рассмотрим три основных схемы мошенничества, применяемых в сделках по вексельной схеме. Самая простая из них выглядит следующим образом: продав векселя покупателю и заключив с ним ПДКП, застройщик вкладывает полученные деньги в строительство дома. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик расплачивается с покупателем по векселю, а квартиру, в отношении которой заключен ПДКП, продает другому покупателю уже по цене готовой квартиры, стоимость которой существенно выше, чем у той же квартиры на этапе строительства дома. Обманутому покупателю доказать факт мошенничества практически невозможно, ведь по факту он является лишь кредитором застройщика, которому вернули долг, а заключенный между ним и компанией-застройщиком ПДКП является всего лишь соглашением о намерении и не дает покупателю никаких прав, в том числе права требования, на квартиру [16, 17].
Второй распространенной мошеннической схемой является схема так называемых «двойных продаж». Ее суть состоит в заключении нескольких ПДКП с разными покупателями на одну и ту же квартиру. В отличие от ДДУ, ПДПК не регистрируются в Росреестре, поэтому узнать, заключались ли какие-либо договоры в отношении конкретной квартиры, не представляется возможным. Далее недобросовестный застройщик действует так же, как и в предыдущей схеме: поскольку официально покупатель является лишь кредитором строительства, застройщик расплачивается с ним по векселю, а все ПДПК признает недействительными и продает квартиру после сдачи дома в эксплуатацию по более высокой цене [17].
Третьей распространенной мошеннической схемой является возведение многоквартирных домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного или дачного строительства. Зачастую такие здания не соответствуют техническим и противопожарным нормам, не имеют необходимого доступа к инженерной инфраструктуре и потому могут быть снесены по решению суда. Так, в Пензе администрация города не смогла изыскать возможность удовлетворить просьбу 48 обманутых дольщиков об узаконивании подобного строения на улице Гоголя, 25 и приняла решение о сносе данного многоквартирного дома, возведенного на участке, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, поскольку его возведение велось с грубыми нарушениями градостроительного законодательства [18, 19, 20]. Стоит отметить, что в отличие от двух рассмотренных выше случаев, деньги покупателя по векселю не возвращаются, поскольку подобные объекты, как правило, достраиваются и покупатели становятся собственниками незаконно возведенной недвижимости.
С проблемными вопросами при участии в долевом строительстве сталкиваются не только покупатели недвижимости, но и компании-застройщики.
При продаже жилья в строящихся объектах по вексельной схеме застройщик имеет дело со следующими видами рисков: налоговыми; административными; рисками приостановки деятельности по строительству и ликвидации застройщика; необходимостью погашения векселя до окончания строительства [17].
Налоговые риски. Вексельная схема позволяет продавцам недвижимости экономить налог на добавленную стоимость (НДС) за счет использования векселя в расчетах с покупателем. Это может быть расценено Федеральной налоговой службой (ФНС) как уклонение от уплаты налогов и в ходе судебных разбирательств продавца, использующего вексельную схему, могут привлечь к налоговой ответственности [17, 21]. Так, Арбитражный суд города Москвы признал обоснованными претензии ФНС на сумму более миллиарда рублей к ЗАО «МИАН», реализовывавшему квартиры по вексельной схеме [22].
Административные риски. Согласно статье 3 Федерального закона № 214-ФЗ, прежде чем получить право привлекать денежных средства граждан на нужды строительства, застройщик обязан получить разрешение на строительство, опубликования, размещения или представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок под строительство объекта недвижимости либо договора аренды или субаренды такого земельного участка. Кроме того, застройщик должен заключить с гражданами ДДУ [11]. В случае если будет доказано, что застройщик, участвующий в вексельной схеме, не имел права привлекать денежные средства граждан на нужды строительства, он будет привлечен к административной ответственности согласно статье 14.28 КоАП «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» [17, 23].
Также привлечение денег граждан по вексельной схеме может рассматриваться контролирующими органами как нарушение Федерального закона № 214-ФЗ. В случае если будет доказано, что застройщиком не исполнялись положения Федерального закона № 214-ФЗ, контролирующий орган имеет право обратиться в суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств граждан на нужды строительства. В случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации данного застройщика. Таким образом, для компании-застройщика участие в вексельной схеме сопряжено с риском «замораживания» стройки и даже ликвидацией самого застройщика [17].
В случае, если застройщик по тем или иным причинам не успел завершить возведение объекта недвижимости до наступления срока погашения веселей, он рискует столкнуться с необходимостью возврата денежных средств покупателю до окончания строительства. Это означает, что параллельно с финансированием самого процесса строительства, застройщик обязан изыскать необходимые денежные средства для возврата покупателю. В случае, если покупатели начнут массово предъявлять векселя к погашению до окончания строительства, застройщик рискует «заморозить» стройку по причине нехватки денежных средств для продолжения строительства [17].
Также застройщик сталкивается с определенными рисками и при заключении ДДУ. Федеральный закон № 214-ФЗ, защищающий права дольщиков, создает ряд проблемных вопросов для застройщика.
Ряд проблем вызваны недоработками в системе страхования гражданской ответственности застройщика. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, застройщик, осуществляющий долевое строительство, застройщик обязан обеспечить страхование своей гражданской ответственности либо путем вступления в Общество взаимного страхования (далее – ОВС), либо воспользовавшись услугами страховой организации, имеющей право осуществления данного вида страхования [11, 24].
Каждый из этих вариантов сопряжен с определенными рисками для застройщика. Так, вступление в ОВС подразумевает солидарную ответственность по долгам общества, то есть застройщики-члены ОВС рискуют столкнуться с необходимостью расплачиваться по чужим долгам.
Именно по этой причине большинство строительных компаний предпочитают не вступать в ОВС: из порядка 3600 российских застройщиков членами ОВС являются лишь 260 организаций [24]. А застройщики, которые предпочли вступлению в ОВС страхование в коммерческих страховых компаниях, столкнулись со следующей проблемой: в настоящий момент страхование гражданской ответственности застройщика вправе осуществлять 20 страховых компаний, из которых лишь 5 реально готовы рассматривать заявки на данный вид страхования [24]. По мнению ряда экспертов, столь малое количество компаний не сможет полностью удовлетворить имеющийся спрос на страхование гражданской ответственности застройщика. И, поскольку страхование гражданской ответственности застройщика осуществляется до государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства, застройщики, в случае возникновения проблем со страхованием своей гражданской ответственности, рискуют так и не начать возведение объекта недвижимости из-за невозможности легального привлечения инвестиций в виде денежных средств дольщиков.
Кроме того, в недалеком будущем застройщики рискуют столкнуться с проблемами, вызванных предлагаемыми Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изменениями в Федеральный закон № 214-ФЗ. Часть данных изменений предполагает установление минимального размера собственного капитала застройщика, привлекающего денежные средства дольщиков [12]. Данное требование создает угрозу резкого сокращения рынка долевого строительства: на сегодняшний день лишь 32 % московских застройщиков соответствуют предлагаемым требованиям, притом, что на рынке столичных новостроек на сделки по ДДУ приходится до 95 % всех сделок [25]. Таким образом, застройщики, не имеющие достаточных финансовых ресурсов для привлечения денег дольщиков, рискуют уйти с рынка, поскольку лишатся единственного, не считая достаточно дорогих банковских кредитов, источника финансирования. Так, советник губернатора Калининградской области Михаил Викторов прогнозирует уход с местного строительного рынка порядка 50 % компаний-застройщиков в случае, если новые требования вступят в законную силу [25].
Также ряд экспертов критикует еще одно предлагаемое Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» нововведение, а именно создание механизма банковского проектного финансирования строительства с открытием эскроу-счетов [11, 25]. Предполагается, что в данном механизме банк выступает посредником и гарантом сделки между дольщиком и застройщиком. В теории участие банка в роли своего рода гаранта сделки направлено на повышение степени защищенности денежных средств дольщика от возможного нецелевого использования их застройщиком, однако внедрение механизма банковского проектирования способствует созданию дополнительных рисков как для застройщика, так и для самого дольщика. Это связано с тем, что законодателями не было предусмотрено обязательное страхование денежных сумм на эскроу-счетах, задействованных в механизме банковского проектного финансирования, что создает для дольщика и застройщика риск потерять денежные средства в случае отзыва лицензии у банка либо его банкротства [25].
Таким образом проведенный анализ выявил, что большая часть проблемных вопросов и рисков долевого жилищного строительства связана с несовершенством существующего законодательства. В целях минимизации рисков участия в долевом строительстве необходимо ужесточить требования к договорам ЖСК, а именно ввести обязательную регистрацию договоров ЖСК в Росреестре, обязать застройщиков указывать в договорах ЖСК окончательный срок сдачи объекта строительства и окончательную цену квадратного метра, ввести ответственность за нарушение сроков сдачи объекта строительства; разработать законодательные меры, позволяющие исключить возможность применение застройщиками всевозможных вариаций вексельной схемы; расширить список страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика; создать государственную перестраховочную компанию, занимающуюся перестрахованием гражданской ответственности застройщика; требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков и его поручителей в сторону уменьшения. Данные меры позволят значительно снизить степень риска участия в долевом строительстве, что способствует развитию первичного рынка недвижимости и строительной отрасли России в целом.
Источник: science-economy.ru
Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства
Банк России подготовил аналитическую записку, в которой оценивается возможность масштабного увеличения объёмов жилищного строительства, а также проблемы, риски и последствия, к которым может привести подобное нарастание строительных мощностей. Так, в национальном проекте «Жильё и городская среда» предусмотрено увеличение объёмов жилищного строительства до 120 млн кв. м к 2024 г., в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. м должно быть профинансировано за счёт ипотечных кредитов.
В исследовании отмечается, что такие темпы развития отрасли подразумевают рост инвестиций в жилищное строительство до 3,0% от ВВП в 2024 году. При этом максимальное значение данного показателя (2,9% от ВВП) было зафиксировано во время строительного бума в 2008 году, что повлекло за собой ряд финансовых проблем. В связи с этим для оценки потенциала увеличения данного показателя до 3% от ВВП необходим комплексный анализ спроса и предложения на рынке жилья, а также факторов, влияющих на их изменение.
Ограничения строительства, связанные с предложением на рынке
Характеризуя предложение на рынке, авторы выделяют низкую кредитоспособность строительной отрасли как одну из ключевых проблем при переходе на проектную модель финансирования. Так, по данным ДОМ.РФ, только 64% проектов могли бы претендовать на получение банковского финансирования, остальные имеют «слабый» либо «удовлетворительный» уровень кредитоспособности. В исследовании отмечается важность обеспечения безболезненного и быстрого ухода с рынка большого количества неэффективных и финансово несостоятельных строительных компаний (что включает достройку начатых ими жилищных объектов), а также обеспечения достаточным финансированием (в том числе банковским) финансово состоятельных застройщиков после перехода на эскроу-счета.
Ограничения строительства, связанные со спросом на рынке
Авторы утверждают, что ограничения со стороны спроса вытекают из объёма потребности в улучшении жилищных условий, структуры спроса на жильё и из наличия финансовых ресурсов для этого, а неувязка предложения со спросом чревата последствиями для рынка: либо быстрым ростом цен на жильё (если спрос значительно превысит предложение), либо падением цен (если спрос на построенное жильё не будет достаточным).
Таким образом, авторы выделяют ряд факторов устойчивого роста ипотечного рынка, снижающего финансовые риски как для банковских институтов, так и для населения:
1) устойчивый рост доходов населения;
2) перераспределение долговой нагрузки населения от неипотечных кредитов к ипотечным;
3) увеличение среднего срока жизни ипотечного кредита;
4) снижение кредитных ставок.
Тенденции рынка жилищного строительства
В аналитической записке также оценивается ряд тенденций, которые указывают на наличие рисков для увеличения темпов роста жилищного строительства, которые в перспективе могут оказаться более умеренными в сравнении с запланированными. Среди таких рисков: ограниченность мощностей в строительстве, отставание предложения нового жилья от развития ипотеки в ряде регионов, а также снижение объёмов ввода жилья, несмотря на развитие ипотеки. Так, в 2018 г. было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем в 2017 г., и на 6,1% меньше, чем в 2016 году. Это стало результатом снижения ввода в эксплуатацию многоквартирных домов и индивидуального жилья.
Авторы исследования пришли к выводу о том, что для преодоления данных ограничений в области спроса и предложения необходимо разработать ряд мер, предусматривающих:
• оздоровление строительной отрасли и повышение её финансовой и кредитной стабильности;
• уменьшение регуляторной нагрузки и облегчение доступа к инфраструктуре;
• реализацию структурной политики в области спроса;
• улучшение инвестиционного климата.
Источник: roscongress.org
Методические основы управления проектными рисками в жилищном строительстве Можаева Ирина Сергеевна
Можаева Ирина Сергеевна. Методические основы управления проектными рисками в жилищном строительстве : диссертация . кандидата экономических наук : 08.00.05.- Санкт-Петербург, 2000.- 152 с.: ил. РГБ ОД, 61 01-8/2096-0
Содержание к диссертации
ГЛАВА I. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 9
1.1 Жилищное строительство и модель взаимодействия рынков жилья в современной экономике 9
1.1.1 Жилищное строительство в условиях рыночной экономики 9
1.1.2 Модель взаимодействия рынков жилья 14
1.1.3 Экономический цикл и жилищное строительство 21
1.2 Участники инвестиционного процесса жилищного строительства 24
1.3 Современное состояние первичного рынка жилья 34
ГЛАВА II. МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЬІ АНАЛИЗА ПРОЕКТОВ РИСКОВ В УСЛОВИЯХ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ 56
2.1. Основные методы анализа рисков 56
2.2. Подходы к управлению риском в проектах строительства жилья 76
2.3. Логическое моделирование организации управления риском в жилищном строительстве 94
ГЛАВА III. РЕАЛИЗАЦИЯ МОДЕЛИ АНАЛИЗА ПРОЕКТНЫХ РИСКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ 102
3.1. Краткая характеристика проекта 102
3.2. Качественный анализ риска 113
3.3. Количественный анализ риска 117
Список литературы 139
Введение к работе
На современном этапе в жилищном строительстве наблюдается ряд новых тенденций, обусловленных переменой социально-экономической среды в России, которые нашли свое выражение в изменении темпов развития строительства жилья, структуры и системы финансирования, возрастании требований рынка и, естественно, степени риска. Принятие инвестиционных решений в этих новых условиях требует усиления внимания к управлению риском в инвестиционно-строительной деятельности.
Острота нынешней ситуации состоит в том, что риски инвестирования в строительство жилья (в связи со спецификой переживаемого страной переходного периода, с одной стороны, и кризисного состояния экономики, с другой) отличаются повышенной сложностью и их уровень значительно выше по сравнению с инвестициями в другие сектора экономики. Выявленное соотношение свойственно и классической рыночной экономике, что объясняется особенностями инвестиционных характеристик жилья, отличающими его от других групп активов. Это, прежде всего, высокая капиталоемкость, более длительный по сравнению с большинством видов промышленной продукции срок создания, жесткая привязка к земле, индивидуальный характер условий реализации даже при возведении однотипных зданий, раздробленность рынка, низкая ликвидность незавершенного строительства и др.
Таким образом, сложная природа деловой активности, процесса, окружения и организации инвестиций делают сферу жилищного строительства областью повышенного риска. Однако техника управления рисками не так хорошо развита в строительстве жилья. Многие участники инвестиционно-строительного процесса в вопросах оценки риска подходят на основании интуиции, мнений и опыта, полученного от предыдущих проектов. Лишь незначительное число руководителей уделяет внимание анализу риска, применение количественной оценки риска с использованием экономико-математических методов крайне ограничено. В результате исследования был сделан вывод, что с одной стороны, отечественные предприниматели еще не до конца осознали неизбежность риска и важность его учета, с другой стороны, остро нуждаются в новых, практически применимых процедурах оценки риска.
При этом необходимо отметить, что эта проблема свойственна не только для России, где рынок жилья находится еще в стадии становления, она широко обсуждается в западной литературе. Новый всплеск внимания к управлению рисками в строительстве, и в строительстве жилья в частности, пришелся на 90-е годы. И стал особенно актуальным в последние время после разразившегося кризиса в Азии, когда многие международные строительные проекты потерпели крах из-за недостаточного внимания к оценке и управлению рисками.
Исследованием проблем, связанных с принятием инвестиционных решений в условиях неопределенности и риска, занимается широкий круг авторов, среди которых следует выделить, прежде всего, труды Беренса В., Бланка И.А., Бузырева В.В., Воропаева В.И., Грачевой М.В., Епифанова М., Карлика А.Е., Ковалева В.В., Морозова Д.С., ОсташевскойА.И., Савински Н.А., Ткаченко Е.А., Холта Р.Н., Шапиро В.Д. и др. Значительный вклад в изучение непосредственно вопросов, касающихся управления риском в строительстве посвящены работы Абрамова СИ., Бузырева В.В., Данилова Ю.Я., Егоровой Н.Е., Крандала К., Сидоренко С.Ю., Хедриксона К. и др.
Однако вопросы теоретического, методического и практического характера, связанные с повышением эффективности управления проектными рисками строительства жилья в российских условиях остаются нерешенными и требуют более детального рассмотрения.
Теоретическая и практическая значимость проблемы совершенствования методов анализа проектных рисков, повышения эффективности инвестиционных проектов строительства жилья в России предопределили актуальность и выбор темы диссертационного исследования.
Цель диссертационной работы заключается в разработке научно методических основ механизма управления риском проектов строительства жилья в России.
В соответствии с поставленной целью в диссертации определены и решаются следующие задачи:
Исследование проблем и механизмов инвестирования на рынке жилищного строительства
Определение ключевых индикаторов и проведение на их основе анализа текущего состояния рынка жилья
Исследование конкурентно-профессионального состава участников рынка жилищного строительства.
Идентификация и выбор принципа классификации возможных рисков инвестиций в строительство жилья.
Изучение современных концепций отечественных и зарубежных авторов по вопросам анализа риска.
Разработка методических основ процесса управления риском проектов строительства жилья.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с эффективным управлением рисками проектов строительства жилья в России.
Объектом исследования выбраны строительные и девелоперские компании, а также российские предприятия, осуществляющие инвестиции на рынке жилищного строительства.
Теоретической и методической основой решения поставленных задач послужили результаты фундаментальных и прикладных исследований в области экономики предприятия, инвестиционного менеджмента, экономической теории, государственного регулирования процессов строительства жилья. В процессе исследования использовались нормативно-правовые и программные документы Российской Федерации, труды западных экспертов в области мирового опыта по управлению проектными рисками,
6 отечественных ученых и специалистов по проблемам управления народным хозяйством, в частности строительного сектора.
Статистической базой исследования явились материалы государственных статистических органов РФ, зарубежных органов статистики, а также материалы, непосредственно собранные автором в ходе исследований на предприятиях Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Диссертационное исследование строилось на основе принципов и концептуальных положениях системного анализа, логического моделирования, экономического анализа. В ходе исследования использовались приемы агрегирования и классификации, обработка фактических данных осуществлялась на основе экономико-математических методов.
Поставленные цели и задачи определили структуру диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, списка литературы.
Во введении обоснованы актуальность диссертационного исследования, определены цели и задачи, раскрыты научная новизна и практическая значимость выводов и результатов работы.
Первая глава «Концептуальные основы инвестиционной деятельности в жилищном строительстве» посвящена детальному изучению проблем и механизмов инвестирования в жилищном строительстве. При анализе проблем инвестиций изучалось современное состояние рынка жилья, анализируется сущность жилья как товара, рассматриваются общие принципы взаимодействия первичного и вторичного рынка жилья, земельного жилищного и финансового рынков, особенности ценообразования, проведен анализ участников инвестиционного процесса, действующих в сфере жилищного строительства.
Во втором разделе «Методические аспекты анализа проектных рисков в условиях российской экономики» раскрываются основополагающие понятия риска, рассмотрены современные концепции анализа неопределенности и риска отечественных и зарубежных авторов, предложен принцип выявления и классификации факторов риска, разработана методика исследования риска в инвестиционно-строительной деятельности с учетом комплексной экспертизы проекта строительства жилья, системного, взаимосвязанного исследования внутреннего и внешнего окружения.
В третьей главе «Реализация модели анализа проектных рисков строительства жилия» представлен практически отработанный подход к анализу рисков инвестирования в строительство жилья, исследованы качественные и количественные аспекты анализа. Проведены расчеты количественной оценки риска с помощью методов анализа чувствительности и анализа сценариев на базе электронных таблиц Excel.
В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по результатам исследования.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке методических основ совершенствования процесса управления риском проектов строительства жилья. К числу результатов, определяющих научную новизну и выносимых на защиту, относятся следующие:
Осуществлена идентификация принципиальных особенностей инвестирования в жилищном строительстве на основе анализа сущности жилья как товара, условий взаимодействия первичного и вторичного рынков жилья, современного состояния жилищного строительства и рынка жилья в целом; выявлены основные индикаторы оценки уровня развития первичного рынка жилья, определена профессионально-конкурентная среда инвестиционно-строительного процесса.
Сформирован принцип классификации рисков инвестора, участвующего в строительстве жилья, на основании анализа накопленного теоретического материала, обобщения экспертных оценок и практического опыта.
Проведен сравнительный анализ преимуществ и недостатков методов количественной оценки риска с точки зрения их теоретической безупречности, практической осуществимости и эффективности применения в современных российских условиях.
Разработаны методические основы управления риском с учетом особенностей инвестирования в жилищном строительстве, выявленных ограничений применения количественных методов оценки риска.
Обоснованы преимущества применения модели управления риском по малоприбыльным проектам строительства жилья, которые состоят в повышении достоверности полученных расчетов и совершенствовании уровня принятия инвестиционных решений.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что предложения автора сформулированы в виде конкретных рекомендаций, которые могут быть применены при организации процесса управления рисками.
Апробация работы. Результаты, полученные в ходе проведенного исследования, и разработанный автором подход по организации и проведению оценки риска нашли свое применение при реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома ЗАО «Петроцемент».
Концептуальные разработки, выполненные в ходе исследования, были доложены на ежегодных научных сессиях профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1998 и 1999 г.г. Основные результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе при чтении курса «Инвестиционный менеджмент» и проведении практических занятий Санкт-Петербургского Государственного Университета Экономики и Финансов. По теме диссертации опубликованы 4 научные статьи общим объемом 1,3 п.л.
Жилищное строительство и модель взаимодействия рынков жилья в современной экономике
Изучение особенностей сферы экономики, в которой осуществляет свою деятельность инвестор, — одно из необходимых условий его успеха. Для жилищного строительства этот тезис особенно актуален в связи с целым рядом его специфических характеристик. Принципиальное значение здесь имеют два обстоятельства: во-первых, институциональные особенности организации жилищного строительства влияют на способ оценки инвесторами доходов от участия в проектах на исследуемом рынке, во-вторых, накладывают режим сдерживания на предпринимательскую активность в этом сегменте.
Исходными характеристиками, определяющими специфику инвестиционной деятельности в проектах строительства жилья, являются, на наш взгляд, следующее:
длительность цикла создания готового жилья предполагает отдаленные сроки отдачи инвестиций по сравнению со сроками вложения средств, а также порождает значительные риски, так как повышается вероятность того, что рыночные условия могут сработать против инвестора;
уровень развития и состояния строительной сферы;
низкая ликвидность незавершенного строительства;
особенности ценообразования в строительстве, связанные с использованием базисной сметной стоимости строительства и индексов удорожания сметной стоимости;
значительная дифференциация локальных рынков жилищного строительства по уровню развития и доходности (будущие характеристики доходности инвестиции во многом зависят от ситуации, сложившейся на локальном рынке и конкретно в месте расположения того или иного объекта строящегося жилья); сложность получения информации о состоянии и тенденциях рынка.
Функцией жилищного строительства является создание востребованного населением жилья. В связи с этим, специфика жилищного строительства также определяется той особой ролью, которую жилье играет в жизни общества. Жилье является не только потребительским товаром, но одним из условий жизнедеятельности людей, элементом сферы семейных отношений, неотъемлемой чертой образа жизни.
В качестве отличительных черт жилья можно выделить следующие:
1. Жилью свойственны черты, как частного, так и общественного товара. На уровне квартиры, дома — частный товар; на уровне района, города — элемент инфраструктуры, которая должна соответствовать не только экономическим, но и экологическим, эстетическим критериям.
2. Выступая как благо первой необходимости, жилье в то же время имеет ярко выраженные черты престижности товара, которая свидетельствует о социальном статусе владельца.
3. Жилье, с одной стороны, является потребительским товаром, а с другой стороны, его можно рассматривать как способ вложения капитала.
4. Жилье является единственным товаром, столь сильно стимулирующим труд и сбережения.
5. Жилье относится к числу товаров, потребность в котором практически не насыщаема.
6. Ликвидность товара на рынке жилья ниже ликвидности других товаров, поскольку период времени, необходимый для реализации товара на рынке жилья, существенно больше, чем на других рынках.
7. Жилье -дорогой товар, поэтому при его создании применяются сложные и долговременные финансовые схемы.
8. Уникальность жилья как товара (даже при типовой застройке с использованием одинаковых материалов, жилье будет отличаться по ряду таких факторов как удаленность предприятий инфраструктуры, близость к транспортным развязкам, экологические показатели района и пр.).
Основные методы анализа рисков
Инвестиции в строительство жилья являются значительной частью бизнеса. Тем не менее, эта сфера бизнеса не является сверхприбыльной и многими инвесторами воспринимается как отдаленный, второстепенный участок приложения капитала. Во многом поведение инвесторов объясняются инвестиционными характеристиками жилья, отличающими его от других групп активов. Такие факторы, как высокая капиталоемкость, значительная растянутость во времени реализации проекта, раздробленность рынка, низкая ликвидность жилья, неадекватность систем доступа к получению информации, воспринимаются как барьеры на пути к инвестированию в строительство жилья.
Общепринятой точкой зрения в отношении инвестиций в строительство является то, что уровень риска здесь намного выше, чем это может быть приемлемо для инвестора. Тем не менее, инвестиции в жилищное строительство, как уже отмечалось в первой главе, осуществляют различные субъекты.
Причины участия инвесторов в проектах строительства жилья имеют как социальную, так и экономическую природу. Многие промышленные предприятия и компании осуществляют инвестиции с целью предоставления социальных благ своим работникам, укрепления имиджа фирмы. Для компаний, поставляющих строительную продукцию, оборудование и пр., речь идет о наращивании показателей, характеризующих ресурсный потенциал компании, объема производства и реализации. Следствием явлений переходной экономики стала система взаимозачетов, когда для компаний получение жилья в оплату за поставленную продукцию и последующие превращение его в ликвидную форму, становится единственным способом получить денежные средства с контрагентов.
Таким образом, причины, побудившие к участию инвесторов в проектах строительства жилья, могут быть разными, но единым, на наш взгляд становится для них взвешенный подход к осуществлению инвестиций. Инвестор, принимая решение об участии в строительстве жилья, естественно, старается максимизировать свой доход, но его действия происходят в условиях высокой степени риска, что приводит к потери доходности, в неблагополучном варианте ставит под угрозу успех реализации проекта. Таким образом, оценка риска инвестиционных проектов должна стать неотъемлемой частью работ при принятии решения об инвестировании.
Прежде, чем предложить методику оценки риска применительно к проектам строительства жилья, на наш взгляд, необходимо обобщить накопленный материал по проблеме оценки риска и дать ряд определений терминам, которые будут использоваться в процессе анализа.
Существуют различные точки зрения в определении содержания понятия «риск». В некоторых научных работах высказывается мысль, что риск представляет собой возможность отклонения от цели, ради которой предпринимался инвестиционный проект. Некоторые авторы определяют риск как возможность понести непредвиденные расходы наряду с возможностью получить дополнительный доход . Ряд авторов определяет риск как вероятность достижения желаемого результата и вероятность несовпадения прогнозируемого результата и фактического. Другие придерживаются определения, что риск это функция неопределенности и величины потенциальной прибыли или убытка.
Краткая характеристика проекта
ЗАО «Петроцемент» наряду с основной деятельностью в качестве инвестора успешно действует на первичном рынке жилья г. Санкт-Петербурга. С одной стороны, участие в жилищном строительстве является, одним из направлений диверсификации деятельности, с другой стороны, предопределено тем, что основными потребителями продукции предприятия (цемент, шифер, асботрубы и пр.) являются строительные компании. Основной формой участия в инвестировании проектов строительства жилья является долевое участие. За последние три года успешно завершены проекты в работе с такими компаниями как ОАО «Петербургстрой», ООО «Сбербанк-VMB-Инвест», Гатчинский ДСК, ДСК-3, ООО «Строительное управление», ИФК «Виадук», ЖК «Воин», ЗАО «Строительный трест» и др.
Для примера практической реализации проведения. анализа риска из всего пакета имеющихся и предполагаемых к реализации проектов на исследуемом рынке, нами выбран вариант, изначально характеризующийся низким ожидаемым уровнем прибыли. Основанием выбора является проведение анализа риска с целью совершенствования уровня принятия инвестиционных решений по малоприбыльным проектам. Низкие показатели эффективности инвестиционного проекта и значительный риск — основные критерии, по которым предложение об его организации должно быть отвергнуто уже на предварительной стадии обоснования инвестиции. В подобных условиях для инвестора существуют возможности участия в альтернативным проектах, тем не менее, в определенных случаях (например, при решении социальных задач, налаживании хозяйственных и коммерческих отношений, укреплении имиджа компании и пр.) потенциальным инвесторам приходится принимать положительное решение и осуществлять инвестиции в малоприбыльные предприятия. Таким образом, участие ЗАО «Петроцемент» в инвестировании строительства жилого дома в г. Пикалево (Бокситогорский район)
Ленинградской области обусловлено рядом внешних причин, среди которых обращение администрации города и руководства ОАО «ПО «Глинозем» с предложением выступить субинвестором. Инициатором организации строительства жилого дома является Администрация муниципального образования город Пикалево, которая участвует в проекте в качестве Инвестора и Заказчика. В качестве соинвестора проекта кроме ЗАО «Петроцемент» выступает ОАО «Пикал евское объединение «Глинозем», которое является градообразующим предприятием. В качестве генподрядчика выбрана фирма ЗАО «Пикалевский строитель».
Источник: www.dslib.net