Первая половина 2021 года прошла достаточно активно с точки зрения открытий новых заведений стрит-ретейла. Несмотря на то что мы находимся на волне ограничений, нельзя сказать, что рынок замер. Мы не сможем избежать череды закрытий заведений общепита, но, вероятнее всего, это будут либо не самые прибыльные проекты (с точки зрения крупных игроков ресторанного бизнеса), либо новые проекты, которым еще не удалось заполучить свою аудиторию.
Стоит отметить, что сейчас удачное время для новых проектов — пока действуют некоторые ограничения, есть возможность «зайти в проект» и делать ремонтные работы без особых потерь с точки зрения недополученной прибыли. Поговорим о том, что сегодня нужно знать, чтобы инвестиции в помещения формата стрит-ретейл приносили реальный доход.
Кто сегодня покупает?
Инвестор в прошлом, сейчас и в перспективе — это человек, который при покупке объекта прежде всего обращает внимание на существующую или потенциальную доходность. Всегда будет важно, надежный ли арендатор занимает помещение, кто и на каких условиях может заменить его в случае ухода. По локации инвестор, как и ранее, будет обращать внимание на перспективу развития того или иного района.
Познавательный мультфильм о ритейле
Стоит отметить, что портрет инвестора не изменился под влиянием пандемии — это преимущественно бизнесмены, топ-менеджеры различных компаний, руководители крупного звена. В большинстве своем это частные инвесторы, использующие покупку объекта формата стрит-ретейл как альтернативный финансовый инструмент. Круг профессиональных игроков рынка коммерческой недвижимости формата стрит-ретейл сформировался достаточно давно, и появление новых участников мы наблюдаем не так часто. Среди так называемых новичков можно выделить банки из первой пятерки, которые стали создавать внутри себя инвестфонды. В целом покупатели стали больше внимания обращать на устойчивость бизнеса того или иного арендатора в зависимости от того, как он себя вел в пандемию, соблюдал ли график платежей за последние 6–12 месяцев и так далее.
Доля инвесторов в Москве распределяется следующим образом: 40% — покупатели из Москвы, 20% — из Санкт-Петербурга, оставшиеся 40% составляют региональные покупатели. Интерес со стороны инвесторов из регионов, безусловно, есть, это в том числе Владивосток, Новосибирск, Пермь. Региональные заявки чаще всего лидируют по количеству, но не всегда оказываются качественными по причине того, что иногда у региональных инвесторов не хватает средств для приобретения желаемого помещения в Москве. Если говорить о странах СНГ, то больше всего мы замечаем интерес инвесторов из Казахстана. Заявки инвесторов есть на приобретение помещений под свой бизнес и с готовым арендным бизнесом.
Куда инвестировать?
Пандемия оказала неоднозначное влияние на стрит-ретейл — больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы (Тверская, Арбат), на которых сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее). При этом в силу тех же ограничений вырос трафик у арендаторов коммерческих помещений, расположенных в спальных районах, находящихся на минимальном расстоянии от потребителя: аптеки, супермаркеты и специализированные магазины продуктов, стройматериалов, товаров для дома, для детей. Также в спальных районах вырос спрос на коворкинги, связанный с переводом значительного количества сотрудников офисов на удаленку.
Правила игры
Инвестору при желании приобрести тот или иной объект прежде всего следует отталкиваться от бюджета, получения желаемой доходности и локации помещения.
Классической моделью приобретения торгового помещения с готовым арендным бизнесом считается покупка объекта с консервативным подходом, заменяющим банковский депозит, с доходностью от 8–11% годовых (что эквивалентно 9–12 годам окупаемости).
Некоторые инвестиционные сделки несут спекулятивный характер, то есть покупка объекта с дальнейшим возможным увеличением доходности до 19% (с учетом необходимых инвестиций в объект сроки окупаемости могут составить от трех до шести лет). Несмотря на то что данный вид инвестиций кажется более привлекательным, такие объекты требуют дополнительных вложений, опыта и понимания специфики на рынке стрит-ретейла.
Знаковую покупку в центральных торговых коридорах можно считать коллекционной. Доходность по такой покупке не превысит 8% годовых (более 12 лет окупаемости), при этом помещение будет ликвидным и востребованным всегда.
Тем, кто планирует свой бизнес всерьез и надолго либо рассматривает вариант с долгосрочными инвестициями, может быть интересно купить пустое торговое помещение под свой бизнес. Это позволит запланировать развитие на более долгий период, а в случае неудачи в своем деле сдать это помещение в аренду.
Выбираем помещение стрит-ретейла
При выборе качественного помещения прежде всего следует обращать внимание на локацию. Наиболее удачными являются помещения, расположенные на выходе или в прямой видимости от станций метро, а также помещения в крупных жилых массивах и центрах деловой активности.
Уже несколько лет сохраняется спрос на объекты, расположенные на интенсивных пешеходных и автомобильных потоках вдоль пешеходных и транспортно-пешеходных улиц Москвы в ЦАО, которые являются не менее интересными и для большинства арендаторов.
Помещения у станций метро площадью от 50 до 120 кв. м с витринами и отдельным входом считаются наиболее ликвидными. Однако густонаселенные (сложившиеся) спальные районы также всегда были интересны инвесторам. Особенно привлекательными остаются помещения до 700 кв. м, подходящие под продуктовых ретейлеров.
При выборе помещения обязательно стоит обратить внимание на его технические характеристики, такие как электрическая мощность, наличие водопровода, канализации, вытяжки, вентиляции, тепла, так как отсутствие определенных коммуникаций может ограничить перечень возможных арендаторов.
В 2021 году средний чек покупки в стрит-ретейле столицы варьируется от 60 млн до 200 млн руб. При этом совершается большое количество сделок и с бюджетом ниже 60 млн руб., но это в основном либо небольшие помещения с арендатором в спальных районах и ТиНАО, либо помещения в новостройках на этапе строительства. В случае с нежилыми помещениями в новостройках в сроки окупаемости необходимо заложить еще время на стройку, а также поиск нового арендатора.
Учитываем риски
Главный риск при инвестировании — приобретение неликвидного помещения, что может привести не только к заморозке, но и к потере денежных средств. Чтобы этого избежать, лучше воспользоваться услугами профессиональных консультантов.
Снос соседних зданий по программе реновации или риск сноса здания, в котором располагается помещение, капитальный ремонт здания или его фасадов, неустойчивость бизнеса арендатора — ряд этих негативных факторов также следует учесть и изучить при покупке коммерческой недвижимости.
Что будет дальше
Сегодня мы наблюдаем прирост числа инвесторов в стрит-ретейле, так как это альтернативный инструмент инвестиций с прогнозируемой доходностью, которая превышает ставки по депозитам и может достигать до 19% годовых. Рост курса валюты в 2020 году и падение рубля (в январе — декабре 2020 года реальный эффективный курс рубля снизился на 14%) спустя время сподвигнул инвесторов к сделкам в стрит-ретейле. Выиграв на курсовой разнице, они смогли приобрести уже более дорогие и ликвидные объекты.
Цены на помещения в центральных локациях в перспективе продолжат рост, так как спрос со стороны инвесторов сохраняется, а предложение качественных помещений формата стрит-ретейл ограничено. В целом в последние годы мы наблюдаем становление рыночных показателей доходности на более низком уровне, что не приводит к уменьшению спроса.
Ирина Козина директор направления стрит-ретейла Knight Frank
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Источник realty.rbc.ruИнновации в строительном ритейле: выделяйся и властвуй
Крупной торговой сети непросто вести промокампанию в онлайне, особенно если её продукцию не покупают спонтанно. О продвижении в таких условиях рассказал директор по интернет-коммерции Leroy Merlin Николай Козак.
Аудитория строительного ритейлера очень разношёрстная. Здесь и молодые люди, которые делают ремонт в своей первой квартире, и взрослые, которые хотят перемен, и профессиональные строители или дизайнеры интерьеров. Объединяет их то, что они редко совершают покупку спонтанно.
Это не FMCG, где яркая упаковка может определить судьбу продукта. Тем более нам сложно привлечь покупателя оригинальным постом в Facebook. Но даже в таких условиях есть смысл продвигать компанию в интернете. Как именно — разберём на примерах из опыта Leroy Merlin.
Главный принцип — ставка на инновации. Мир меняется, и желания потребителя меняются вместе с ним. Стандартных маркетинговых инструментов уже недостаточно. Если компания хочет лидировать в своей нише, она должна постоянно следить за тенденциями из мира технологий и внедрять самые перспективные из них.
Видео
Видеоконтент — один из главных трендов интернет-продвижения. По данным исследования Hubspot, 55% пользователей обращают пристальное внимание именно на видеоролики. Это самый высокий показатель по всем видам контента. Contently и вовсе называет видео будущим маркетинга и медиа: по их информации, уже в нынешнем году 69% всего интернет-трафика придётся именно на видеоконтент, а к 2020-му этот показатель вырастет до 82%.
Продвижение медцентров и клиник: три кейса о SEO, TikTok и Instagram*
Как получить измеримые результаты в фарммаркетинге.
Leroy Merlin не просто использует видео в продвижении. Для разных рынков мы применяем разные стратегии. Например, на западных рынках хорошо срабатывают креативные ролики. Одна из недавних работ — минифильм Life’s Adventure.
Российским покупателям интереснее полезный контент: поскольку у нас ремонт часто делают своими руками, клиентам нравятся практические видеоуроки, посвященные этой теме. Мы снимаем подобные ролики специально для YouTube-канала Leroy Merlin Russia.
Реакция на тренды
Аудитория ритейлера, продающего строительные материалы и товары для дома, — это в том числе и молодые люди, которые обустраивают своё первое жилье. Для них важна экономия, так что клиент особенно интересуется специальными предложениями и скидками.
Чтобы экономия воспринималась ещё более позитивно, а сама акция получила внимание молодой аудитории, советую поработать с названием и презентацией. Так, недавно у нас состоялась акция #ТаетЦенаЛеруаМерлен, приуроченная к началу холодного сезона, когда все активно покупали обогреватели. Название написано в формате хештега, а сама фраза — отсылка к популярной песне «Между нами тает лёд» группы «Грибы».
Наш подрядчик вырезал изо льда надпись «цена» весом почти в полторы тонны, мы поставили вокруг неё обогревали и начали прямую трансляцию этого противостояния «льда и пламени». Интернет-пользователи могли своей активностью повлиять на количество обогревателей на площадке, а за относительно точный прогноз — получить обогреватель в подарок.
Приложение с функцией дополненной реальности
VR и AR — виртуальная и дополненная реальность — ещё один важный тренд в мире технологий. И их всё активнее используют именно для бизнеса.
Ещё недавно представление россиян об AR ограничивалось игрой Pokemon Go, но времена меняются. Уже сегодня эту технологию можно использовать для решения вполне практических задач. Например, осенью 2017 года мы представили новую версию приложения, в которой появилась функция дополненной реальности. Пользователь может в реальном времени «примерить» к своему интерьеру, например, понравившийся торшер из каталога. Если результат нравится, товар можно заказать, если нет — поискать другой вариант.
AR-приложение — сложный технологический проект. Бизнесу, не связанному с ИТ, мы бы рекомендовали найти для такой задачи надёжного подрядчика, который разделяет ценности вашей компании.
Интерактивные истории в Instagram
Дополненная реальность не только помогает клиентам сэкономить, избежав неудачных покупок. В конце концов, это просто интересно и увлекательно. Повышается вовлечённость пользователей. Раньше мы использовали подобный подход в интерактивных историях в Instagram.
Работало это так: клиент заходил в раздел Истории от Leroy Merlin и видел там обычную фотографию в магазине. На этом фото была размещена стрелка, призывающая листать дальше. Когда человек нажимал кнопку, картинка менялась. Например, над мангалом, который он видел и раньше, разворачивалась «дуэль» на шампурах.
Акция, посвящённая социальным сетям, проводилась раньше во Франции, называлась она Leroy Merlin Selfies. Но на этот раз мы пошли дальше, добавив элемент интерактивности и больше юмора.
Результаты
Какими бы креативными и оригинальными ни были ваши решения, нельзя забывать о том, что все они — часть маркетинговой кампании. Чтобы понимать, насколько рационально вы вкладываете ресурсы в продвижение, нужно на входе определять KPI, по которым будет оцениваться эффективность проекта.
Так, во время трансляции #ТаетЦенаЛеруаМерлен мы оценивали количество пользователей и переходы на сайт. К трансляции присоединилось свыше 1,2 млн человек, которые оставили 3400 комментариев и более 3700 раз перешли в раздел «Отопление для дома».
Если говорить о приложении, то всего за неделю после релиза обновлённой версии количество пользователей и сеансов выросло более чем на 1000% (на тысячу, это не опечатка). Средняя продолжительность сеанса возросла на 20%. Кроме того, мы получили массу положительных комментариев, обзоров и пожеланий, которые теперь детально прорабатываем.
Да, возможно, нам несколько сложнее продвигаться в интернете, чем представителям других сфер. Но, как говорится, кто хочет — тот ищет возможности. Мы увидели для себя возможность не просто продавать товары, а строить отношения с клиентами посредством социальных сетей, App Store и других онлайн-площадок. И я уверен, что такой подход сработает и для других компаний.
Выводы и планы
Что касается планов, впереди у нас ещё несколько интересных и очень амбициозных проектов. В одном из магазинов мы уже тестируем технологию iBeacon, чтобы сделать навигацию покупателей по магазину удобной, интуитивно понятной и интерактивной.
Сейчас специалисты заняты тем, чтобы «подружить» датчики с приложением, мы прорабатываем различные пользовательские сценарии. Это достаточно новая технология на рынке и мировых кейсов действительно результативного её применения — не так уж много. Но мы уверены, что, настроив всё в одном магазине, сможем масштабировать это решение на сеть по всей стране.
Ещё один проект, от которого горят глаза у всей команды, — это работа над проектом, который мы называем «Магазин будущего». Сейчас он на этапе концепта и проработки идей. Фактически мы создаём магазин, в котором покупатели получат абсолютно другой опыт покупки, обучения, взаимодействия с ассортиментом магазина и технологиями.
Внедрять такие технически сложные и масштабные проекты помогает гибкий подход всей команды. Мы стараемся придерживаться «стартаперского» духа, что не свойственно большинству корпораций. Следим за трендами, не боимся пробовать новые (иногда даже немного сырые) технологии, которые появляются на рынке. Весь процесс внедрения инноваций строится у нас по методологии lean, разработанной именно для стартапов. Это очень нетипично, но поразительно эффективно.
- Зачем влезать в шкуру покупателя. 17 решений Customer Journey Map сети «Глобус»
- Тенденции развития российского интернет-ритейла — в инфографике
Ритейл-парк
Представляет собой экономичный формат торгового центра. Как правило, состоит из одно- и двухэтажных зданий (не менее 5), сконцентрированных возле парковки. Здания построены по минимальным ценам, с использованием самых дешевых технологий и материалов. За счет минимальных затрат, снижаются ставки аренды, что, в свою очередь, позволяет продавцам выставлять меньший ценник.
Различают английский и французский (он же американский) типы ритейл-парков. В английской модели строения располагаются достаточно структурированно, линейно по отношению друг к другу, парковка находится перед зданиями. Сами комплексы обычно находятся в черте города. Во французской — модули здания располагаются вокруг центральной площадки, где, как правило, находится парковка. Торговые центры этого типа чаще всего строят за городом.
4428 15.06.2018
Павел Ковшаров, основатель семейных парков приключений Zaмания.
22489 29.12.2016
Источник www.retail.ruИнвестиции в стрит-ритейл: что изменилось на рынке коммерческой недвижимости
Стрит-ритейл продолжает пользоваться спросом среди инвесторов. Такая покупка была выгодной еще в период пандемии, когда торговые центры, рестораны, кафе и салоны простаивали месяцами. Объекты стрит-ритейла продолжали работать, а во время самоизоляции и ковидных ограничений их прибыль даже выросла.
В этой статье мы расскажем о том, выгодно ли инвестировать в стрит-ритейл, и покажем объекты, где такую недвижимость можно приобрести.
Что такое стрит-ритейл?
Формат стрит-ритейла в России существует уже далеко не один год, однако термин этот закрепился недавно. Street retail в буквальном переводе с английского языка означает «уличная торговля».
Сейчас стрит-ритейл — это торговые или офисные помещения, которые располагаются на первых этажах домов. На таких площадках можно открывать разный бизнес: магазины, салоны, кафе, спортзалы и многое другое.
У стрит-ритейла есть две разновидности. Первая — это покупка помещения, у которого уже есть действующий арендатор, а вторая — это приобретение пустующей недвижимости.
Почему растет спрос на стрит-ритейл?
Основная причина популярности стрит-ритейла — в изменении способов сохранения денежных средств. Например, вклады в банках не всегда оказываются выгодными на фоне растущей инфляции.
В агентстве Est-a-Tet зафиксировали повышенный спрос на готовый арендный бизнес, то есть на помещения, где уже есть арендатор. Такой формат, действительно, удобнее. Арендатор уже ведет бизнес, наработал клиентскую базу и получает доход, он заинтересован в том, чтобы остаться на этом же месте.
Увеличился спрос еще на одну категорию коммерческой недвижимости. Это помещения в ликвидных объектах, которые введут в эксплуатацию уже в этом году.
Насколько выгодно вкладывать в стрит-ритейл?
Стоит подготовиться к тому, что такая недвижимость стоит дороже, например, квартиры. В среднем в Москве объект стрит-ритейла обходится в 50 миллионов рублей.
Говоря о выгоде такой покупки, обратим внимание на то, что в коммерции окупаемость довольно предсказуемая. Если вы купите высоколиквидный объект в новостройке, то приблизительно за 12 лет сможете заработать его стоимость.
Собственник, как правило, получает доход не только от аренды недвижимости. Существенно растет остаточная стоимость высоколиквидного объекта. Для стрит-ритейлов эта тенденция в ближайшем будущем не прекратится.
Где можно купить стрит-ритейл: подборка ликвидных объектов от редакции
Конечно, покупать коммерческий объект нужно в перспективных районах. Мы расскажем о новых жилых комплексах, где будут представлены объекты под стрит-ритейл. ЖК строят в оживленных районах, некоторые из них уже полностью готовы для заселения. Это значит, что и первая прибыль не заставит себя ждать.
ЖК «Парк Легенд». В этом жилом комплексе уже продают квартиры, совсем скоро в квартале жизнь будет активной и насыщенной. Первый этаж домов застройщик отвел под коммерческие помещения — здесь можно будет открыть продуктовый супермаркет, кофейню, кафе, салон красоты и многое другое.
Район перспективный для бизнеса: он находится в десяти минутах пешком от метро «Автозаводская» и в трех минутах от МЦК «ЗИЛ». В магазины, кафе и салоны будут приходить не только жители комплекса, но и посетители с соседних улиц. В таком месте можно открыть и офис: сотрудникам будет удобно добираться до него на метро.
Застройщик «Парка Легенд» подготовил просторные площадки для ведения бизнеса. Это помещения с высокими потолками и панорамными окнами, где можно открыть, например, стильный ресторан, опенспейс для вашей компании и многое другое.
Источник www.estatet.ru