Рыночные условия в строительстве

Любая рыночная экономика развивается на основе объективных законов. Эти законы носят универсальный, всеобщий характер и являются едиными для всякой общественно-политической и социально-экономической системы. В этом экономические законы аналогичны физическим (закон всемирного тяготения) и биологическим законам (закон ограниченности ресурсов).

Вместе с тем в отличие от них законы экономики действуют в определенной социально-экономической среде, которая не является пассивной. Главные элементы этой среды – человек, социальные группы, общество в целом обладают значительной свободой выбора. Они активно действуют в соответствии с собственной волей в рамках тех ограничений, которые накладываются этими законами.

Представление о рыночной экономике, как о купле-продаже по свободным ценам, не исчерпывает всего многообразия рыночных отношений. В подлинно рыночной экономике рыночные отношения как бы пронизывают весь воспроизводственный процесс, включая производство, распределение, обмен и потребление общественного продукта. Рыночной экономике также присущи формы и способы экономической деятельности, которые свободны от внешнего вмешательства и дают возможность в полной мере проявиться хозяйственной инициативе.

Рынок, рыночный механизм Подготовка к ОГЭ по ОБЩЕСТВОЗНАНИЮ с нуля

Для характеристики рыночной экономики, механизма ее действия используется совокупность принципов, которые рассматриваются с учетом из взаимной связи и взаимодействия.

1. Принцип свободы хозяйственной деятельности – является одним из главных принципов рыночной экономики. Этот принцип декларирует право любого хозяйствующего субъекта, будь то человек, семья, группа людей или коллектив предприятия, свободно выбирать для себя любой вид экономической деятельности, кроме тех, которые запрещены законом, ввиду их общественной опасности.

2. Всеобщность рынка. Суть данного принципа состоит в охвате рыночными отношениями всего многообразия ценностей, созданных природой и человеком. Всеобщность рынка прежде всего характеризует неизбежность проникновения рыночных отношений во все сферы общественного производства. В условиях рыночной экономики объектом купли-продажи являются не только предметы потребления (как в государственной экономике), но также подавляющее большинство видов продукции, товаров и услуг.

3. Равноправие рыночных субъектов с различными видами собственности. Этот принцип имеет два аспекта. Во-первых, в рыночной экономике должны быть представлены все виды собственности (частная, государственная, акционерная). Во-вторых, экономические права хозяйствующих субъектов с различными формами собственности, такие как налоги, льготы, санкции и т.д. должны быть адекватными, т.е. они не должны создавать специального «режима благоприятствования» по признаку формы собственности.

4. Саморегулирование хозяйственной деятельности. Этот принцип выражается в том, что в рыночной экономике определяющая роль в управлении производством принадлежит экономическим, а не административно-распорядительным методам. Рыночный механизм должен обеспечивать самонастройку экономических объектов и процессов, экономики в целом на рациональный и эффективный режим хозяйствования. В условиях рынка значительно большая управленческая нагрузка возлагается на финансы и денежное обращение в целом, которые обретают самостоятельное значение как инструмент активного управления созданием и движением товаров.

Рынок и рыночный механизм | Подготовка к ЕГЭ по Обществознанию

5. Принцип договорных отношений. В рыночной экономике отношения между экономическими субъектами строятся не на основе приказов, постановлений, распоряжений, а на базе договоров и контрактов. Преимущество договора состоит в том, что он повышает экономическую самостоятельность предприятий, способствует переходу от принудительности к добровольности отношений, повышает надежность функционирования экономики в целом. Вместе с тем следует иметь ввиду, что принцип договорных отношений есть одновременно и принцип обязательности их соблюдения той и другой стороной.

6. Свободное ценообразование. Этот принцип означает, что в условиях свободного рынка цена формируется в результате торга, на основе взаимного соглашения между продавцом и покупателем в итоге взаимодействия спроса и предложения. При этом государственное вмешательство в процесс формирования цен на товары и услуги должно носить незначительный характер.

7. Самофинансирование. Суть данного принципа заключается в том, что в условиях рынка любая хозяйственная единица, будь то предприятие или физическое лицо, получив экономическую самостоятельность, обязана обеспечить себя необходимыми финансовыми ресурсами. Принцип самофинансирования приучает предприятия жить на собственные средства, порождает чувство экономической ответственности в связи с угрозой банкротства. Самофинансирование стимулирует предприимчивость, ужесточает учет и контроль за финансовыми ресурсами.

8. Децентрализация управления и самостоятельность. Децентрализация рыночной экономики проявляется в том, что отсутствует государственный план, подлежащий обязательному выполнению. Кроме этого права государственного аппарата управления весьма ограничены и не дают ему возможность командовать деятельностью предприятий. Хозяйственным единицам предоставлена высокая самостоятельность в определении экономической стратегии и тактики собственных действий.

Вместе с тем, рыночная экономика не может быть полностью децентрализованной, что неизбежно привело бы к экономическому хаосу. Напротив, чтобы избежать кризисов, рыночная экономика должна быть высокоорганизованной, целеориентированной и в некотором смысле контролируемой и направляемой. Для этого необходимо централизованное установление со стороны государства единых норм и правил экономического поведения в виде законодательных актов и нормативных документов, которые регулируют экономическую деятельность хозяйствующих субъектов.

9. Экономическая ответственность. Этот принцип исходит из необходимости возмещения ущерба лицами и организациями, которые в нем повинны. Принцип экономической ответственности имеет две стороны. Во-первых, в условиях рыночной экономики хозяйствующий субъект зачастую отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, вследствие чего ответственность приобретает довольно ощутимые формы. Во-вторых, субъект, который нарушил свои обязательства, теряет доверие и лишается статуса полноценного, надежного партнера.

10. Государственное регулирование. При отсутствии необходимого и достаточного государственного регулирования в действие неизбежно вступают стихийные рыночные регуляторы. Их неконтролируемое действие сопровождается кризисами, глубоким спадом в производстве и потреблении, массовой безработицей и значительным социальным напряжением. Государственное регулирование рынка осуществляется посредством законодательства на основе выпускаемых правительством нормативных актов (см. также принцип — Децентрализация управления и самостоятельность).

11. Конкуренция. Одним из важнейших факторов, повышающих эффективность экономической системы рыночного типа, служит конкуренция между предприятиями, организациями и отдельными предпринимателями. В рыночной экономике, благодаря многообразию форм собственности и свободе хозяйственного поведения, условия конкурентной борьбы поддерживаются автоматически. Вместе с тем обеспечение свободной и честной конкуренции невозможно без государственного регулирования в виде создания и применения антимонопольного законодательства.

12. Механизм социальной защиты. Средства и способы социальной защиты населения в рыночных условиях можно свести к двум основным категориям:

1) социальные ограничители, непосредственно «вмонтированные» в блоки системы управления экономикой и не позволяющие рыночным эффектам достичь опасного социального уровня, например, минимальный размер оплаты труда, максимальная ставка налогообложения и т.п.;

2) разнообразная сеть социальных компенсаторов в виде льгот, субсидий, рассрочек и т.д.

Источник: studfile.net

Строительный комплекс в условиях рыночных отношений (понятие о системе строительных организаций, основы хозяйственного механизма деятельности предприятия).

Строительный комплекс в условиях рыночных отношений (понятие о системе строительных организаций, основы хозяйственного механизма деятельности предприятия).

В процессе перехода к рыночным отношениям экономика нашей страны прошла через тяжелый кризис и претерпела значительные изменения, которые не обошли стороной ни одну отрасль народного хозяйства. Не исключение и строительный комплекс. Изменился состав участников строительства, основы их взаимоотношений.

Строительная отрасль является основой, создающей основные фонды для всех остальных отраслей экономики. Именно поэтому государству необходимо следить за развитием рыночных отношений в строительстве, помогать отрасли возродиться. Таким образом, развитие строительного комплекса является достаточно актуальной темой на сегодняшний день.

Переход к рынку привел к смене сложившихся структур управления и систем взаимосвязей между ними.

Трансформировались понятия и права субъектов строительства (инвестиционной деятельности) – инвесторов и участников. Ими являются юридические лица и граждане, имеющие право на участие в инвестиционной деятельности в качестве собственников (распорядителей) инвестиций или исполнителей заказов.

Участниками инвестиционной деятельности являются: инвестор, заказчик, подрядчики, банки, страховые общества, проектировщики, посредники, научно-консультационные фирмы, иностранные организации.

На смену прямому директивному регулированию и непосредственному вмешательству государства во внутреннюю деятельность строительных организаций и других участников инвестиционного процесса приходят косвенные экономические регуляторы их деятельности. Совокупность самостоятельных хозрасчетных предприятий, обслуживающих работу строительного комплекса в новых условиях, составляют рыночную структуру.

На смену строительным министерствам и главкам приходят ассоциации свободных предпринимателей. Они на добровольной основе объединяют производителей и выполняют такие функции, как защита интересов строительных организаций, разработка фундаментальных основ технического прогресса, консультативные (в том числе юридические) функции, прогнозирование конъюнктуры, организация переподготовки кадров, поручительство и страхование рисков и др.

Организация проектирования в строительстве

Организация проектирования — система (порядок) соединения труда проектировщиков с вещественными элементами проектирования в целях обеспечения выпуска проектно-сметной документации на объекты строительства (реконструкции). Главная задача проектирования в строительстве — разработка и выпуск проектов на основании действующих нормативов и необходимых для строительства объектов (комплексов) с целью повышения эффективности капитальных вложений.

Проектирование — ответственный этап подготовки к строительству. Организация проектирования построена по принципу специализации проектных работ по отраслям хозяйства и видам работ.

Проектирование объектов капитального строительства осуществляется проектными, научно-исследовательскими и проектными институтами, проектно-технологическими институтами (трестами), проектно-изыскательскими трестами (объединениями), проектно-конструкторскими бюро и группами.

Проектирование объектов промышленного строительства осуществляют специализированные проектные организации: комплексные (научно-исследовательские с подразделениями проектными и конструкторскими), специализирующиеся на комплексном научном исследовании, проектировании технологии производственных процессов и строительной части зданий и сооружений; технологические, специализирующиеся на проектировании производственных процессов предприятий в определенных отраслях хозяйства (металлургической, угольной, химической, машиностроительной и других); строительные, специализирующиеся на проектировании строительной части определенных видов зданий и сооружений.

Проектирование объектов жилищно-гражданского и коммунального строительства осуществляют центральные научно-исследовательские и проектные институты по градостроительству и экспериментальному проектированию различного назначения; зональные научно-исследовательские и проектные институты по жилищно-гражданскому проектированию, территориальные институты, находящиеся в крупных городах (гражданпроекты и другие).

В составе крупных проектных организаций часто создаются научно-исследовательские подразделения, а в составе научных организаций — проектные подразделения, которые обеспечивают тесную связь науки с проектированием с целью ускоренного внедрения достижений научно-технического прогресса. Новой формой такой связи становится передача строительным организациям разработки строительной части рабочей документации и формирование проектно-строительных и проектно-промышленных строительных объединений.

Разработка проекта начинается после заключения договора на проектирование. Проектная организация назначает руководителя проекта (главный инженер проекта или главный архитектор проекта), ответственного за разработку проекта и участвующего в разработке задания на проектирование объекта. На основе имеющихся материалов главный инженер проекта (главный архитектор) составляет задание на разработку отдельных частей проекта смежным специализированными подразделениям проектной организации или привлекаемым субподрядным проектным организациям. По проектам крупных и сложных предприятий и сооружений разрабатывают технико-экономические обоснования (ТЭО).

В зависимости от сложности зданий и сооружений проектирование осуществляют в одну или две стадии. Для объектов массового строительства разрабатывают и применяют типовые элементы зданий.

Использование типовых проектов позволяет снизить стоимость строительства различных объектов по сравнению со стоимостью таких же объектов по индивидуальным проектам на 10-15%, а затраты на проектно-изыскательские работы — на 35-40%. Проект на строительство (реконструкцию) крупного объекта разрабатывают в несколько очередей, срок строительства каждой из которых не должен превышать 4 года. Выполненный проект должен быть согласован с генеральным подрядчиком. Согласованная проектно-сметная документация передается на экспертизу и утверждение. Порядок рассмотрения и утверждения проектно-сметной документации зависит от стоимости строящегося предприятия, здания и сооружения

Подготовка строительного производства

1. Общие положения

Организацию строительного производства можно разбить на два основных периода: период подготовки к строительству и период основных работ, отличающиеся специфическими методами, взаимоотношениями участников строительства и документацией.

В осуществлении любого строительного проекта участвуют десятки, а иногда сотни различных предприятий, подрядных и других организаций, различных форм собственности, имеющих свои критерии и показатели, не всегда совпадающие с целями генподрядной организации, ведущей стройку. Без предварительно продуманного и взаимно увязанного плана действий нельзя рассчитывать на успешное руководство строительством. При этом, рассматривая организацию строительного производства как совокупность стадий подготовки и реализации, следует подчеркнуть, что ведущая роль принадлежит опережающей, планомерной и квалифицированной подготовке. От качества подготовки к строительству прежде всего зависит возможность его осуществления в установленные сроки с высокими показателями.

Подготовка строительного производства (ПСП) состоит из общей организационно-технической подготовки, выполняемой до начала работ на строительной площадке, и подготовки к строительству объекта, в течение которой производятся вне- и внутриплощадочные работы, связанные с освоением и организацией строительной площадки и примыкающей к ней территории, а также планово-экономических мероприятий (рис. 1).

2. Организационно-техническая подготовка

· обеспечение стройки проектно-сметной документацией;

· отвод в натуре площадки (трассы) для строительства;

· оформление финансирования строительства;

· заключение договоров подряда и субподряда на строительство;

· оформление разрешений и допусков на производство работ;

· решение вопросов о переселении лиц и организаций, размещенных в подлежащих сносу зданиях;

· обеспечение строительства подъездными путями, электро-, водо- и теплоснабжением, системой связи и помещениями бытового обслуживания кадров строителей;

· организация поставки на строительство оборудования, конструкций, материалов и готовых изделий.

Проектно-сметная документация (ПСД), необходимая для начала строительства, передаваемая заказчиком генподрядчику, включает согласованный и утвержденный проект и сводную смету к нему при двухстадийном проектировании или утвержденные РД и сметы. В числе проектных документов передается согласованный стройгенплан, служащий основанием для получения ордеров-разрешений на производство земляных работ. Разрешение органа Госархстройнадзора на производство работ подготовительного периода оформляется совместно заказчиком и подрядчиком.

Рабочая документация (РД) вместе со сметной документацией должны передаваться подрядчику. Строительная организация на основе ПОС, используя рабочую документацию, разрабатывает ППР на предстоящие объемы работ, в первую очередь на подготовительный период.

Плановое начало в строительстве объектов госзаказа находит свое отражение в требовании представления утвержденного титульного списка.

Титульные списки (ТС) — это перечни объектов строительства госзаказа, составленные заказчиками и утвержденные госорганом в установленном порядке (обязательны для государственных предприятий и организаций). В них указывают место строительства, время его начала и окончания, объем капитальных вложений на планируемый год, размер и сроки ввода в действие мощностей и основных фондов.

В ТС включают лишь объекты, обеспеченные утвержденной проектно-сметной документацией. ТС является основным и неизменным документом на весь период строительства как для планирования, так и для финансирования строительства, предоставления кредитов и выделения ресурсов. При их составлении учитывают необходимость концентрации денежных средств на сдаточных объектах, а по вновь начинаемым и переходящим стройкам — обеспечение средств в размере не менее установленных нормами продолжительности строительства. ТС составляют на весь период строительства, а внутрипостроечный (годовой ТС) — на планируемый год.

В промышленном строительстве существует понятие пускового комплекса — совокупности объектов, агрегатов, механизмов, а также коммуникаций, обеспечивающих возможность ввода в эксплуатацию части строящихся производственных мощностей, в том числе жилья и объектов коммунально-бытового обслуживания. Состав и стоимость пускового комплекса определяются заказчиком и согласовываются с проектной организацией и генподрядчиком.

В жилищно-гражданском строительстве применяется аналогичное промышленному пусковому комплексу понятие — градостроительный комплекс — часть строящегося жилого микрорайона, в который входят, помимо жилых, здания торговли, бытового обслуживания и территория с необходимым инженерным оборудованием и благоустройством. Порядок проектирования и строительства таких комплексов регламентируется Положением о градостроительном комплексе.

Очередность строительства комплексов в микрорайоне определяется целью в самые сжатые сроки обеспечить в полном объеме культурно- бытовое обслуживание населения в сданных в эксплуатацию домах. В первый комплекс микрорайона включают детские ясли и сады, культурно- бытовые объекты повседневного спроса и, при необходимости, школьное здание.

При планировании комплексов учитывается требование определенной архитектурной завершенности застройки. Как правило, объем комплекса формируется из расчета ввода его в эксплуатацию в течение одного года. Правилами о подрядных договорах в строительстве установлены следующие виды договоров.

Генеральный подрядный договор заключается с генеральным подрядчиком на весь объем строительства.

Годовой подрядный договор сроком на один календарный — год составляется на выполнение работ по отдельным объектам.

Подрядный договор на подготовительные работы предусматривает выполнение обязательного комплекса подготовительных работ.

Субподрядный договор заключается между генеральной и субподрядной организациями на выполнение отдельных видов или комплекса работ.

3.Предстроительная конференция

Предстроителъной конференцией в американском опыте называется совещание, проводимое после того, как определились все основные исполнители. Тематика конференции охватывает все вопросы, которые надо обсудить и решить заранее, чтобы в дальнейшем, — в процессе работы, — не возникало сбоев.

Существенный момент в таком мероприятии — присутствие ключевых для предстоящего строительства лиц:

• владелец/заказчик (в дальнейшем: владелец) или его представитель;

• архитектор/инженер или резидент — постоянный представитель владельца на объекте;

• представители государственных и общественных агентств (если необходимо).

4. Работы подготовительного периода

Подготовительный период, следующий после выполнения организационных мероприятий, включает работы, которые необходимо выполнить, чтобы подготовить площадку к строительству производственного комплекса, жилого массива или их очереди. Состав и порядок выполнения работ подготовительного периода различны в зависимости от отрасли строительства, принятой технологии и местных условий.

В состав внутриплощадочных работ подготовительного периода входят только работы, связанные с освоением строительной площадки и обеспечивающие нормальное начало и развитие основного периода строительства, в том числе:

1. создание заказчиком опорной геодезической сети — красные линии, реперы, главные оси зданий, опорная строительная сетка;

2. освоение строительной площадки — расчистка территории, снос строений и т. д.;

3. инженерная подготовка площадки — планировка территории с устройством организованного стока поверхностных вод, устройство постоянных или временных автодорог, железнодорожных веток, пристаней, перенос существующих сетей и устройство новых для снабжения строительства водой и электроэнергией, включая сооружение постоянных или временных источников;

4. устройство временных сооружений, а также отдельных основных объектов, предусмотренных для нужд строительства; ? устройство средств связи (телефонной, радио и телетайпной), необходимое для управления строительством.

5. Планово-экономические мероприятия

Планово-экономические мероприятия, выполняемые при подготовке строительного производства, включают:

1. подготовку перспективного и текущего планов подрядных работ СМО с анализом намечаемых заказчиком объемов и структуры работ с точки зрения их соответствия производственной мощности строительных подразделений с учетом возможностей ввода объектов в действие в установленные сроки;

2. решение вопросов о необходимости создания, передислокации или наращивания производственных мощностей СМО;

3. заключение с заказчиками генеральных и годовых подрядных договоров на строительство;

4. согласование с государственным заказчиком и утверждение внутрипостроечных.

Классификация потоков

Классификацию осуществляют в зависимости от структуры и вида конечной продукции.

По виду конечной продукции потоки различают на:

1.Частный поток – элементарный строительный поток, представляющий собой один или несколько процессов, выполняемых одним коллективом (бригадой, звеном). Продукцией частного потока могут быть: земляные работы, кладка стен, штукатурные и малярные работы;

2. Специализированный поток – состоит из ряда частных потоков, объединенных единой системой параметров потока. Специализированные потоки – основные структурные элементы потока. Их продукцией служат законченные виды работ, конструкционные элементы или части здания (подземная часть здания, кровля, отделочные работы, электромонтажные работы, сантехнические работы и т.д.).

Частные и специальные потоки могут иметь различные направления развития, которые зависят от объемно-планировочного решения здания, видов выполняемых работ и их этапов, используемых строительных машин и механизмов. Они могут быть горизонтальными, вертикальными, наклонными, смешанными.

Горизонтальное направление потока осуществляют при устройстве фундаментов, монтаже конструкций одного этажа, кровельных работах и др.

Вертикальное направление потока может быть вертикально-восходящим, вертикально-нисходящим или сочетание этих двух направлений. Вертикальную схему применяют при монтаже многоэтажных зданий, кирпичной кладке труб и др.

По наклонной схеме осуществляют кирпичную кладку одного этажа, монтаж конструкций на разных отметках и т.д.

Сочетание разных направлений дает комбинированную схему движения потоков.

3. Объектный поток совокупность специальных потоков, состав которых обеспечивает выполнение всего комплекса работ по сооружению соответствующего объекта строительства. Продукцией этих потоков являются – полностью законченные здания (сооружения), группы зданий (сооружений).

4. Комплексный поток состоит из объектных потоков одновременно законченных строительством отдельных зданий и сооружений, входящих в состав промышленного предприятия, жилого квартала и т.д. Продукцией комплексного потока являются здания, сданные в эксплуатацию, промышленные объекты, законченные жилые кварталы и т.д.

Важнейшим элементом, влияющим на структуру потока, является характер операций и группа работ, которые выполняются бригадой.

По характеру временного развития различают следующие виды потоков:

1) Равноритмичный – поток, в котором все составляющие потоки имеют единый ритм, т.е. одинаковую продолжительность выполнения работ на всех захватках.

2) Кратноритмичный – поток, в котором все составляющие потоки имеют неравные, но кратные ритмы.

3) Разноритмичный – поток, в котором составляющие потоки не имеют постоянного ритма в следствие неодинаковости зданий и сооружений и неравенства темпов составных составляющих потоков.

Поток графически может быть представлен в виде линейного графика или циклограммы.

По продолжительности потоки различают на:

1) Краткосрочные – организуемые для возведения отдельных зданий и сооружений, имеющие разовый характер.

2) Долгосрочные – рассчитанные на длительное время и охватывающие всю или часть программы строительной организации.

3) Непрерывные– организуемые в условиях постоянной специализации строительной организации на одном виде продукции.

9.Способы увязки потоков во времени и пространстве. Экономический эффект применения потоков.

Правила построения

1. Правило составных работ – любая работа а может быть разбита на составляющие, если после частичного выполнения её можно начать следующую работу б. При этом вводятся логические зависимости и дополнительные события (рис. 4).

2. Правило параллельных работ – если между двумя событиями необходимо показать две или несколько работ, которые выполняются параллельно, в модели вводятся дополнительное событие по окончании одной из параллельных работ и логическая зависимость (фиктивная работа) между ними (рис. 5).

3. Правило зависимых и независимых работ – если для начала одной работы г необходимо выполнение всех пред-шествующих работ a и б, а для начала работы в необходимо выполнение только работы a, то вводятся дополнительное событие и логическая зависимость (рис. 6).

4. Правило запрещения замкнутых контуров, т.е. один путь не должен дважды проходить через одно событие (рис. 7).

5. Правило запрещения тупиковых событий, т.е. событий, из которых не выходит ни одна работа, если событие не завершающее (рис. 8).

6. Правило запрещения необеспеченных событий, т.е. со- бытий, в которые не входит ни одна работа, если событие не исходное (рис. 9).

7. Правило изображения поставки (рис. 10).

Нумерация событий выполняется слева направо от исходного события к завершающему, причём так, чтобы номер начального события работы i был меньше номера конечного события j. Для моделей, выполненных в масштабе времени, нумерацию, событий производят слева направо и сверху вниз от события, наступившего раньше по времени, к событию более позднему.

Табличный способ расчета

Рис.5. Пример сетевого графика

Для расчета графика в табличной форме события должны быть занумерованы с соблюдением правила: номер начального события работы (зависимости) должен быть меньше номера ее конечного события.

Расчет ведется непосредственно на графике. Для этого каждое событие делится на 4 сектора, в которых указываются все необходимые для расчета данные о работе и событиях графика (рис. 6).

Порядок расчета на графике аналогичен изложенному в методике расчета по табличной форме.

Сначала определяют ранние начала работ, которые записываются в левом секторе четырехсекторного события. Ранние начала работ, выходящих из первого события, принимают равными нулю (ранние начала исходных работ).

Рис.6. Графическое изображение события

Раннее начало любой другой работы равно наибольшей из сумм ранних начал и продолжительностей предшествующих работ, то есть наибольшему раннему окончанию:

Для примера расчета приведем тот же график, что и для табличного способа (рис. 7)

Рис.7. Пример расчета графическим способом

Регистрация предприятия

С позиций целей правового регулирования регистрационный режим

предпринимательской деятельности должен включать в себя следующие компоненты:

а) определение форм этой деятельности, подлежащих регистрации;

б) создание и установление правового статуса органов государства, осуществляющих государственную регистрацию указанной деятельности;

в) разработку процедуры и правил регистрации предпринимательства, образцов документов, установление прав и обязанностей в этой сфере;

г) установление ответственности и правил ее реализации в сфере регистрации предпринимательства.

Государственная регистрация преследует следующие цели:· осуществление государственного контроля за ведением предпринимательской деятельности, в частности за выполнением условий для занятия определенными видами деятельности и для борьбы с незаконной практикой тайного предпринимательства;· проведение налогообложения;· получение государственных сведений статистического учета для осуществления мер регулирования экономики;· предоставление всем участникам хозяйственного оборота, государственным органам власти и органам местного самоуправления информации о субъектах предпринимательской деятельности. Государственная регистрация должна основываться на принципах публичности, общеизвестности и достоверности, внесенных в соответствии с ней в реестр сведений.

Принцип публичности проявляется в том, что реестр доступен каждому лицу, желающему познакомиться с ним. Принцип общеизвестности означает, что любое лицо считается осведомленным о внесении коммерческой организации в реестр (на основании публикации данных реестра в официальных изданиях), что лишает его возможности ссылаться на незнание содержащихся в нем сведений.

И, наконец, в силу принципа достоверности действует презумпция правильности содержащихся в реестре записей, которая может быть опровергнута только в судебном порядке. Сама процедура государственной регистрации коммерческих организаций урегулирована рядом нормативных актов.

На федеральном уровне — это Указ Президента РФ от 8 июля 1994 г. Об упорядочении государственной регистрации предприятий и предпринимателей на территории Российской Федерации», утвердивший Положение о государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, а также ст. 34 и 35 Закона РСФСР от 25 декабря 1990 г. «О предприятиях и предпринимательской деятельности», которые будут действовать до вступления в силу закона о государственной регистрации.В соответствии со ст.

51 ГК РФ государственная регистрации должна осуществляться органами юстиции. В связи с этим возросла довольно сложная проблема, поскольку фактически регистрация коммерческих организаций осуществляется органами местного самоуправления или органами исполнительной власти субъектов Федерации.

Лицензирование деятельностиВ российском праве понятие «лицензирование предпринимательской деятельности» едва ли не впервые появилось 2 декабря 1990 г., когда были приняты Законы РСФСР «О банках и банковской деятельности» и «О Центральном банке РСФСР (Банке России)». Несколько позже (25 декабря) общая норма, предусматривающая лицензирование предпринимательской деятельности, появилась в п. 4 ст.

21 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности». Эта норма устанавливала, что отдельные виды предпринимательской деятельности могут осуществляться только на основании специального разрешения (лицензии).

Предполагалось, что перечень видов деятельности будет определен Правительством РФ или Правительствами входящих в нее республик.Закон провозгласил основные принципы осуществления лицензирования:· защита свобод, прав, законных интересов, нравственности и здоровьяграждан, обеспечение обороны страны и безопасности государства;· обеспечение единства экономического пространства на территории Российской Федерации;· утверждение единого перечня лицензируемых видов деятельности и единого порядка лицензирования на территории Российской Федерации;· гласность и открытость лицензирования;· Соблюдение законности при осуществлении лицензирования. При этом под лицензированием понимаются мероприятия, связанные с выдачей лицензий, переоформлением документов, подтверждающих их наличие, приостановлением и аннулированием лицензий и надзором лицензирующих органов за соблюдением лицензиатами при осуществлении лицензируемых видов деятельности соответствующих лицензионных требований и условий.

В приведенном определении, пожалуй, можно считать не вполне удачным указание на происходящие процедуры как мероприятия, поскольку последний термин предполагает разовые действия, тогда как лицензирование представляет собой постоянно осуществляемую деятельность органов государства. В этой деятельности отчетливо прослеживаются два параллельныхнаправления: выдача лицензий и контроль за соблюдением лицензионных требований и условий.

Под лицензией понимается разрешение (право) на осуществлениелицензируемого вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Лицензия выдается отдельно на каждый лицензируемый вид деятельности. Вид деятельности, на осуществление которого получена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Лицензия должна содержать следующие реквизиты:· наименование органа, выдавшего ее;· наименование, юридический адрес и регистрационные реквизиты ее владельца;· разрешенный вид деятельности;· область действия лицензии;· особые условия осуществления лицензируемой деятельности (в случае необходимости);· регистрационный номер, дату и сроки начала и окончания действия лицензии.

14. Календарное планирование, виды, задачи, состав, назначение

Календарный план — это проектный документ, который определяет последовательность и сроки выполнения отдельных работ, устанавливает их технологическую взаимосвязь в соответствии с характером и объемом строительно-монтажных работ. В составе ПОС разрабатывается сводный календарный план строительства, в составе ППР — календарные планы производства работ по отдельным объектам.

Исходными данными для разработки календарного плана являются:

· данные строительных изысканий,

· сведения о материально-технических ресурсах и нормативные (директивные) сроки строительства.

При составлении календарных планов предусматриваются:

· применение передовой технологии производства работ;

· выполнение строительства поточным методом с максимальной совмещенностью работ, равномерной загрузкой основных исполнителей и равномерным потреблением ресурсов;

· выполнение требований технических условий и правил техники безопасности.

· Определение очередности и последовательности выполнения работ, которые обеспечивают сдачу зданий и сооружений в эксплуатацию в договорные или плановые сроки строительства;

· Рациональное использование имеющихся производственных ресурсов, учет имеющихся ограничений на поставку материальных, технических и других ресурсов.

Календарные планы являются проектными разработками, определяющими последовательность выполнения строительных процессов для комплекса и отдельных объектов, а также на всю годовую программу главка, треста и его низовых подразделений.

Календарный план работ строительной организации является основным средством согласования организационных и технологических решений по возведению всех объектов заданной программы. Задача календарного планирования состоит в организационной и технологической увязке работ, выполняемых различными подразделениями на различных объектах, с учетом возможностей рационального обеспечения этих работ всеми видами трудовых и материально-технических ресурсов, соблюдения установленных сроков ввода объектов в действие и организации производства непрерывным долгосрочным потоком.

В связи с тем, что равномерное использование трудовых ресурсов по профессиям рабочих (поточность) в определенной степени связано с равномерным потреблением других материально-технических ресурсов, и в том числе с использованием строительных машин и механизмов, первоначально основная задача состоит в построении такого календарного плана, который удовлетворяет условиям целевой функции и заданным ограничениям.

Разделяют четыре вида календарных графиков, в зависимости от широты решаемых задач и вида документации, куда они входят. Все виды календарных графиков должны быть тесно увязаны друг с другом. Сводный календарный план (график) в ПОС определяет очередность возведения объектов, т.е. сроки начала и окончания каждого объекта, продолжительность подготовительного периода и всего строительства в целом. Для подготовительного периода, как правило, составляется отдельный календарный график. Существующие нормы (СНиП 3.01.01-85*) предусматривают составление в ПОС календарных планов в денежной форме, т.е. в тыс. руб. с распределением по кварталам или годам (для подготовительного периода — по месяцам).

Для сложных объектов, особенно водохозяйственных и гидротехнических, составляются дополнительно сводные графики, ориентированные на физические объемы.

При составлении календарных планов строительства гидротехнических и водохозяйственных сооружений требуется, как уже отмечалось, тщательная увязка хода строительных работ со сроками пропусков расходов воды в реке, сроками перекрытия русла и наполнения водохранилища. Все эти сроки должны быть четко отражены в календарном плане, При реконструкции таких объектов должны быть обеспечены минимальные перерывы в эксплуатации гидроузла или гидросооружения.

На стадии разработки сводного календарного плана решаются вопросы разделения строительства на очереди, пусковые комплексы, технологические узлы. Календарный план подписывается главным инженером проекта и заказчиком (как согласовывающей инстанцией).

Объектный календарный график в ППР определяет очередность и сроки выполнения каждого вида работ на конкретном объекте с начала его возведения до сдачи в эксплуатацию. Обычно такой план имеет разбивку по месяцам или дням в зависимости от величины и сложности объекта. Объектный календарный план (график) разрабатывается составителем ППР, т.е. генподрядчиком или привлеченной для этого специализированной проектной организацией.

При разработке календарных планов на реконструкцию или техническое переоборудование промышленного предприятия необходимо согласование всех сроков с этим предприятием.

Рабочие календарные графики обычно составляются производственно-техническим отделом строительной организации, реже линейным персоналом в период производства СМР. Такие графики разрабатываются не неделю, месяц, несколько месяцев. Наибольшее применение имеют не дельно-суточные графики. Рабочие календарные графики – это элемент оперативного планирования, которое должно вестись постоянно в течение всего периода строительства.

Цель рабочих графиков с одной стороны — детализация объектного календарного плана и с другой — своевременная реакция на всевозможные изменения обстановки на стройке. Рабочие графики — наиболее распространенный вид календарного планирования. Как правило, они составляются очень быстро и зачастую имеют упрощенную форму, т.е., как показывает практика, не всегда должным образом оптимизируются. Тем не менее они обычно лучше других учитывают фактическую обстановку на стройке, так как составляются лицами, непосредственно участвующими в этой стройке. Это особенно относится к учету погодных условий, особенностей взаимодействия субподрядчиков, реализации различных рационализаторских предложений, т.е. факторов плохо поддающихся заблаговременному учету.

Часовые (минутные) графики в технологических картах и картах трудовых процессов составляются разработчиками этих карт. Такие графики обычно тщательно продуманы, оптимизированы, но они ориентированы лишь на типичные (наиболее вероятные) условия работы. В конкретных ситуациях они могут требовать существенной корректировки.

15. Назначение, виды и принципы проектирования строительных генеральных планов

Различают строительные генеральные планы двух видов: общеплощадочные и объектный.

Источник: infopedia.su

3. Механизм рыночной экономики в строительстве

Строительный рынок представляет собой открытую организационно-хозяйственную систему: в условиях действия товарно-денежных отношений субъекты рынка (инвесторы, заказчики, подрядчики, проектные организации, предприятия промышленности строительных материалов и др.) реализуют свои взаимные и экономические интересы.

Строительный рынок как система включает:

а) субъекты (элементы) строительного рынка;

б) объекты (предметы) рыночных отношений;

в) инфраструктуру рынка строительного комплекса;

г) рыночный механизм;

д) государственный контроль, регулирование и саморегулирование рынка.

В свою очередь, субъектами (элементами) строительного рынка считаются: инвесторы, заказчики, подрядчики, проектно-изыскательские организации, научно-исследовательские институты, предприятия промышленности строительных материалов, изделий и конструкций.

Объектами (предметами) рыночных отношений являются: строительная продукция (здания сооружения, объекты, их комплексы и др.); строительные машины, транспортные средства, энергетическое, технологическое и другое оборудование.

Движущей силой рыночного механизма остается наличие спроса и предложения. Государство устанавливает и регулирует

институциональные зависимости субъектов строительного рынка и его инфраструктуры на основе налоговых обязательств, субвенций, антимонопольных мер, амортизационных отчислений и т.д.

Саморегулирование процессов рыночных отношений осуществляется посредством работы бирж, тендерных торгов, представляющих собой аукционы по купле продаже инвестиционных ресурсов, строительной продукции, ценных бумаг, где цены формируются по закону спроса и предложения.

Главными задачами информационной системы строительного рынка являются следующие:

— знание потребностей в строительной продукции на местах со стороны возможных заказчиков (инвесторов);

— владение информацией о текущих производственных возможностях строительно-монтажных организаций, специфике выполняемых ими работ, загрузке, стоимости (ценах) выполняемых ими работ (банк данных по строительно-монтажным организациям);

— владение информацией об объемах, номенклатуре, качестве, ценах выпускаемых строительных материалов, изделий и конструкций (банк предприятий промышленности строительных материалов);

владение информацией по рынку труда в строительстве;

— владение информацией по инвестиционным проектам, обладающим коммерческой состоятельностью.

Источник: nedvigovka.ru

Экономические проблемы развития жилищного строительства в рыночных условиях Мехтиев Мехти Имран оглы

Актуальность темы диссертационного исследования. Проблемы жилищного строительства как в Российской Федерации, так и в других республиках СНГ, обострившиеся в период перехода к рыночным отношениям, потребовали новых научных подходов к их решению.

Жилищное строительство, лишившись централизованного финансирования, не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В результате за годы перехода к рыночной системе хозяйствования в России резко снизились объемы капитальных вложений в жилищное строительство и ввода в действие общей площади жилых домов.

Если в 1990 году было введено в действие 61,7 млн. кв. метров жилья, то в 1995 году — 41,0 и в 2000 году — 29,9 млн. кв. метров. В Азербайджанской Республике за те же годы ввод в действие жилых домов составил соответственно 2,85; 0,6 и 0,44 млн. кв. метров общей площади. То есть, объемы ввода в действие жилья за последние 10 лет сократились соответственно в 2,1 и 6,4 раза, в то время как обеспеченность жилой площадью на душу населения в этих республиках значительно снизилась. Поскольку же примерно 80% объемов жилищного строительства осуществляется подрядными строительными предприятиями, то эта негативная тенденция отрицательно сказалась и на показателях их деятельности, на экономических результатах.

На современном этапе возрождения экономики важной задачей является выработка такой государственной жилищной политики, которая была бы ориентирована в основном на развитие внебюджетных форм предоставления средств на строительство жилых домов, выявление иных резервов увеличения объемов жилищного строительства, что позволило бы преодолеть тенденцию дальнейшего спада в этой сфере экономики. В последние годы Азербайджан достиг определен^/ ного прогресса в области макроэкономической стабилизации и может

быть поставлен в ряд со странами с развивающейся экономикой, относительно высоким уровнем иностранных инвестиций и средней степенью финансовой стабильности. Эти результаты в значительной мере были достигнуты путем осуществления макроэкономической стратегии, основанной на реализации комплекса мер по активизации разведки, увеличения добычи и экспорта нефти с привлечением иностранных капиталов и ноу-хау.

Развитие нефтяного сектора, обуславливающего приток инвестиций в экономику страны, позволяет при рациональном их регулировании и распределении обеспечить развитие других сфер экономики, в том числе жилищного строительства и его материально-технической базы.

Становление рыночных отношений в жилищном строительстве предполагает по-иному формировать источники его воспроизводства. Продолжающееся расслоение по уровням дохода позволяет части населения решать собственные жилищные проблемы за счет личных доходов. Поэтому инвестиции в жилищную сферу включают средства отдельных предпринимателей и предпринимательских объединений, средства частных лиц и иностранных инвесторов. Важным инвестором в жилищное строительство остается государство, которое осуществляет финансирование собственной программы за счет бюджетных ассигнований. И, наконец, ипотечное кредитование, которое еще не приобрело заметных масштабов.

В связи с изменением структуры жилищного строительства по источникам воспроизводства формируются новые по экономическому содержанию виды жилищ. К ним можно отнести:

социальное, возводимое за счет государственного и муниципального бюджета;

социально-частное, осуществляемое за счет долевого участия го-

сударственных и часгных средств;

частное, строящееся за счет личных средств населения;

коммерческое, возводимое предпринимателями с целью его реализации на рынке.

Переход к рыночным отношениям породил иной взгляд на основные экономические факторы,формирующие цену па строительную продукцию, которая должна учитывать не только затраты на строительство, но и конъюнктуру рынка, то есть спрос и предложение, существующие (или прогнозируемые) на рынке жилья. В рыночных условиях также стали действовать новые, ранее неизвестные факторы: предпринимательский риск, конкуренция и фактор прибыльности.

Для получения прибыли, соответствующей рыночным условиям, важно знать, какие факторы влияют на спрос и предложение жилья, особенности взаимодействия спроса и предложения на этом рынке, а также механизмы предпринимательского риска. Неопределенность в строительном предпринимательстве, связанная с отсутствием необходимой и достаточно достоверной информации об экономической ситуации, влияет на развитие коммерческого жилищного строительства. На развитие жилищного строительства влияют также экологические проблемы, связанные с процессами урбанизации и миграции населения, ростом промышленного производства и т.д.

Формирование рыночного механизма привело к изменению методов управления в строительстве и переходу к экономическим рычагам управления производственными процессами, исследование которых даст возможность сформировать научные подходы для выявления резервов жилищного строительства, дальнейшего совершенствования рыночных механизмов в системе товарно-денежных отношений этой отрасли экономики. А определение методологии составления долгосрочных социально-экономических программ с учетом резуль-

татов экономического прогнозирования развития жилищного строительства еще более обеспечит устойчивость и эффективность его развития. Одновременно выявлены и проанализированы факторы, приведшие к деформации процессов воспроизводства в жилищном строительстве при переходе к рыночным условиям хозяйствования и определены резервы развития этой важнейшей сферы жизнеобеспечения населения на перспективу.

Значительный интерес для предпринимателей, занимающихся жилищным бизнесом, могут представить исследования влияния экономических циклов на развитие жилищной сферы экономики. Зная, когда ожидается период экспансии, предприниматели смогут принять оптимальное решение относительно увеличения инвестиций в жилищное строительство.

Вышеизложенное указывает па особенности в настоящих условиях экономической ситуации с развитием жилищного строительства, определяет актуальность выполненного исследования и послужило основной для выбора темы научного исследования.

Существенный вклад в исследование экономических проблем эффективного функционирования инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства внесли ученые-экономисты Б.С.Бушусв, Б.А.Волков, і!.) .Грабовый, Ю.Я.Даинлов, О.А.Доничев, М.И.Каменецкий, Н.Ф.Костецкий, Е.А.Кудашов, Е.П.Панкратов, Я.А.Рекитар, Р.Ф.Самуссва, В.М.Серов, Р.А.Сст-диков, В.П.Стороженко, В.И.Титов и другие. Вместе с тем, проблемы, рассматриваемые в настоящей работе, изучены еще недостаточно. Поэтому выполненное исследование в определенной мере восполняет имеющийся пробел.

Це-кь диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе системного анализа состояния и тенденций развития жилищ-

його строительства в условиях реформируемой экономики разработать теоретическую концепцию и методические рекомендации по формированию экономических резервов и перспектив развития жилищного строительства, обеспечивающих качественные преобразования в этой сфере экономики.

Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования поставлены и решены следующие задачи:

осуществлен системный анализ развития жилищного строительства в условиях перехода к рыночным отношениям;

выявлены основные экономические факторы, влияющие на объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилой площади, и разработаны рекомендации, способствующие усилению активности инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства;

произведена оценка действенности механизма формирования цен на строительную продукцию в области жилищного строительства;

Ь — обоснована и разработана методология прогнозирования потреб-

ности в жилье на перспективу с учетом демографической и экологической составляющих и иных факторов;

сформрфована концепция, определяющая перспективные направления развития и размещения материально-технической базы жилищного сірои ‘гельства;

разработаны рекомендации по существенному преобразованию организационных структур управления жилищным строительством.

Объектом исследования являются предприятия, организации и иные структуры, занятые в сфере жилищного строительства.

Предметом исследования являются экономические отношения в сфере жилищного строительства.

Теоретической и методологической основной исследования env-

жат диалектический метод познания, труды классиков экономической теории, работы российских и азербайджанских экономистов, посвященные экономическим проблемам развития инвестиционно-строительной сферы жилищного строительства, теории воспроизводства и современным теориям рыночной экономики.

Научная новизна выполненного исследования заключается в том, что в нем сформулирована и решена научная проблема, имеющая важное народнохозяйственное значение, суть которой состоит в теоретическом обосновании, выявлении экономических условий, факторов и разработке перспективных направлений развития жилищного строительства и его материально-технической базы в условиях перехода к рыночным отношениям.

Основные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем.

Осуществлен системный анализ социально-экономической сущности и выявленных возможностей эффективного функционирования сферы жилищного строительства в переходной экономике как важнейшей составляющей народного хозяйства и жизнеобеспечения населения.

Разработаны и обоснованы методологические принципы и прикладные методики прогнозирования потребности в жилье на перспективу с учетом демографических, экологических факторов, миграции населения, социальных и экономических факторов жизнеобеспечения населения, спроса и предложения на рынке жилья.

Предложены новые подходы к решению проблемы размещения и перспективного развития материально-технической базы жилищного строительства с учетом использования последних достижений в области создания проектов новых поколений с принципиально иными конструктивными и планировочными решениями, рстиональ-

ных факторов существенного сокращения транспортных затрат, использования местных строительных материалов и т.д.

4. Разработаны и предложены методы оценки и прогнозирова
ния предпринимательских рисков в жилищном строительстве, позво
ляющие осуществлять выбор оптимальных решений в строительстве
жилых домов и их реализации.

5. Осуществлен анализ и прогноз экологической ситуации,
влияющей на развитие жилищного строительства, выявлена зависи
мость спроса на жилье от степени экологического загрязнения терри
торий строительства.

Достоверность исследований основывается на применении основных положений экономической теории, статистических и экономико-математических методов анализа и прогнозирования социально-экономических процессов, использовании репрезентативного объема статистических материалов и отчетности строительных организаций, внедрении результатов исследования в практику жилищного строительства.

Практическая значимость работы состоит в том, что на основе проведенного анализа состояния жилищного строительства, исследования тенденций и особенностей развития этой сферы жизнеобеспечения населения в реформируемой экономике России и Азербайджана реализация представленных в диссертации научных выводов, рекомендаций и предложений будет способствовать выявлению резервов и новых возможностей увеличения объемов и улучшения качественных показателей сооружения жилых домов. Предложенные рекомендации могут быть также использованы при разработке законодательных и нормативных актов, касающихся инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства.

На защиту выносятся:

Теоретические положения о социально-экономической направленности и выявленных возможностях эффективного функционирования сферы жилищного строительства как интегратора жизнеобеспечения и важнейшей составляющей экономики страны.

Методологические принципы экономического прогнозирования потребности в жилье и развития жилищного строительства с учетом демографических, экологических и социальных факторов, спроса и предложения на рынке жилья.

3. Методы прогнозирования предпринимательских рисков в
сфере жилищного строительства и реализации готового жилья на базе
экономико-математического анализа и предлагаемого аппарата для
их расчетов в вариантном исполнении.

Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались: на международной конференции «Экология, энергетика и экономика», Баку, 1995; на I и I! республиканских научно-практических конференциях по проблемам жизнедеятельности населения, Баку, 1998-1999; па HI международной конференции по проблемам экологии, Сумгаит, 2000; на Международном симпозиуме по проблемам жизнедеятельности населения, Баку, 2000; на научной конференции, посвященной 25-летию образования Архитектурно-строительного университета, Баку, 2001.

Первая глава посвящена анализу состояния жилищного фонда Азербайджанской Республики и обоснованы рекомендации по улучшению инвсстиционно-строитсльиоі о базиса сферы жилищного строительства, а также рассмотрены возможные формы обеспечения средствами воспроизводственных процессов.

Исследование показало, что Азербайджанская Республика значительно отстает от европейских стран как по обеспеченности граж-

дан жилой площадью, так и по качеству жилища. Средняя обеспечен
ность граждан республики в 2000 году составила 12,2 кв. м общей
площади на одного человека, что ниже международного стандарта,
разработанного жилищной комиссией ООН, в 2,4 раза. ‘

Ввод в действие жилых домов в 2000 году по сравнению с этим показателем 1990 года снизился с 2848 тыс. кв. м до 444 тыс. кв. м, т.е. сократился почти в 6,4 раза.

Значительное сокращение объемов жилищного строительства выдвигает в ряд важнейших проблему сохранения и улучшения существующего жилого фонда. Важность работ по сохранению и улучшению жилищного фонда заключается в том, чтобы не допустить ухудшения жилищных условий населения, проживающего в домах старой постройки, и тем самым ускорить решение жилищной проблемы в целом, поскольку существенная часть населения республики до настоящего времени проживает в домах старой застройки. В общем объеме жилищного фонда ветхий и аварийный жилой фонд на начало 2001 года составлял около 675 тыс. кв. метров или 0,7% от общего объема жилья.

В диссертации анализируется опыт жилищного строительства и реализации жилищной программы России. В ряду направлений решения этой проблемы перспективііьім является долевое формирование инвестиций и строительство жилья, а также за счет выпуска жилищных облигационных займов.

В Азербайджанской Республике предлагается создать для стимулирования иностранных инвестиций в жилищное строительство сеть гарантийных фондов, обеспечивающих инвесторам страхование рисков и предоставление гарантий. Подробно рассматриваются вопросы становления ипотечного кредитования и введения метода отсроченных кредитов.

Во второй главе рассматриваются экологические проблемы, сдерживающие развитие жилищного строительства, а именно загрязнение территорий и атмосферного воздуха, плохое качество питьевой воды. Ускорение урбанизационных процессов создает ряд проблем при расселении городских поселений. В работе предложены меры по рациональному землепользованию, такие, как осушение залитых водой нефтепромысловых территорий, восстановление территорий карьеров по добыче песка и строительного камня, вывоз и использова-ние грунта’, образующегося при рытье котлованов и траншей, для осушения загрязненных нефтепромысловой водой загородных территорий и т.д. Установлено, что спрос на преимущества экологической безопасности высокоэластичен к ценам.

В разделе 2.2 предложены меры по преобразованию подрядной деятельности строительных организаций во взаимосвязи с экологическими проблемами в республике.

Третья глава посвящена вопросам экономико-математического анализа факторов и рисков, влияющих на развитие жилищного строительства. В этой главе рассмотрены факторы (налоги, кредиты, рынки труда и щ>.), влияющие на спрос и предложение жилья, приведены результаты анализа этих факторов. Дан анализ процессов изменения возрастного состава населения и численности населения как факторов, лежащих в основе спроса на жилье.

Установлено, что фиксированный налог на недвижимость может способствовать отказу предпринимателей сдавать жилье в аренду, то есть тормозить развитие жилищного бизнеса.

Для того,чтобы связать факторы,влияющие на жилищный спрос, с изменением численности населения, цен на жилье, доходов населения или количеством предлагаемого на рынке жилья, недостаточно описать только процессы формирования спроса. Эти процессы можно

понять, изучая влияние на них факторов предложения, а именно рынка труда, объема капиталовложений в жилищное строительство. В работе приведены убедительные доказательства взаимосвязей предложений на рынке жилья с состоянием рынка труда, даны конкретные расчеты и примеры по отдельным регионам Азербайджана. Предложены формулы для оценки числа безработных на одну заявленную вакансию и определения средней продолжительности безработицы.

В этой главе, чтобы проанализировать хозяйственную деятельность предприятий, рассмотрены примеры производственных множеств, предложенные И.Экландом. В невыпуклых производственных множествах с ростом величины затрат производительность растет и стремится к бесконечности. Именно растущая производительность благоприятствует большим производителям в ущерб малым, так как затраты на единицу выпуска меньше для первых, чем для вторых.

Установлено, если длительность строительных циклов принять равным 18 годам (по Э.Хансену), то можно ожидать, что фаза экспансии продлится до 2005 г. Начиная с 2005 г. начнется фаза сжатия с нижней точкой в 2013 г., когда вновь будет открыт путь экспансии. Обоснована возможность моделирования как спроса на жилье, гак и его предложения, которые зависят от большого числа факторов: доходов населения, потребности в жилье, цепы жилищ и т.д.

Разработанная модель отражает основные процессы формирования спроса на продукцию жилищного строительства: блок потребности населения в жилье, блок налогообложения, блок влияния доходов населения на спрос, блок ценообразования, блок капиталовложений и т.д. При этом структура модели сформирована таким образом, чтобы ее можно было бы преобразовать под различные значения переменных.

Ключевым блоком модели является производственный процесс

(предложение жилья), который соединяет рынок труда и капитала с целью производства готовой строительной продукции. В работе предложена диаграмма связей между переменными, влияющими на спрос и предложение жилья. Для наглядности складывающихся зависимостей в диссертации построены зависимости между указанными выше переменными в табличном и графическом видах.

В разделе 3.2 приведена методика и даны примеры определения вероятности продаж построенного жилья несколькими фирмами, анализ предпринимательских рисков в сфере жилищного строительства. Рассмотрен в рамках теоретико-вероятностной схемы спрос на социальное жилье, который одновременно зависит от нескольких факторов. Поскольку на данном этапе развития экономики актуальным является обеспечение жильем населения с низким доходом с помощью государственной поддержки, определена вероятность распределения по количеству детей семей с низким доходом.

Спрос на разные по количеству комнат квартир определяется при помощи формулы полиномиального распределения. Зная вероятности спроса на разные по количеству комнат и площади квартир в первом этапе строительства, можно пересмотреть (при поточном строительстве) программу второго этапа строительства многоквартирного дома. Работа строительных фирм и отдельных предпринимателей, занимающихся жилищным бизнесом, характеризуется неопределенностью и неустойчивостью их деятельности, поэтому возникает необходимость исследования предпринимательских рисков: анализа, оценки и выработки рекомендаций по снижению риска.

Особенности жилищного строительства в переходный период к рыночным условиям хозяйствования

Жилищная экономика отличается от обычной уникальностью предмета купли-продажи, которым являются жилищные строения. Жилищный фонд также уникален в плане его высокой стоимости и долговечности. От состояния жилищного фонда, темпов его. развития, обеспеченности граждан жилой площадью зависят такие важные факторы рыночной экономики как спрос и предложение. Для того, чтобы узнать, как меняется жилищным фонд, необходимо оцепить и потери в результате разрушения и амортизации.

В таблице 1.1 приведены данные ГОСКОМСТАТа Азсрбайджа- на о размерах жилищного фонда [36]. Характерно то, что жилищный фонд государственного сектора в последние годы значительно уменьшился: в і990 году этот фонд по республике составлял 31,5 млн. м2, в 1999 году он снизился до отметки 19,6 млн. м2, то есть объем жилищного фонда сократился почти в 1,6 раза. В то же время наблюдается увеличение фонда, находящегося в личной собственности граждан, с 57,2 млн. м2 в 1990 году до 75,1 млн. I м2 в 1999 году. Такая же тенденция имеет место и в динамике сельско- го п городского жилищного фонда.

Снижение объемов ввода в действие жилых домов в начале 90-х годов явилось следствием перехода жилищной сферы на рыночные іотношения, разрыва хозяйственных связей с предприятиями-поставщиками, ставшей реальностью вследствие экономического обособления стран СНГ и сокращения централизованного финансирования строительства.

На начало 2001 г. 675 тыс.м2 жилищного фонда составляли ветхие и аварийные жилипда или 0,7% от общего объема жилья. В 1996 г. этот показатель был равен 683,1 тыс.м2, то есть за четыре года объем ветхого и аварийного жилья уменьшился всего на 9,4 тыс.м2. Совершенно обескураживает наличие в центре столицы (начиная от «Площади Фонтанов1 до улицы Физули, а также в районе центрального рынка города) низкокачественных, преимущественно одноэтажных домов.

Целые районы низкокачественного жилья расположены также и в других центральных частях города, которые могут быть наиболее привлекательны для предпринимателей, занимающихся жилищным бизнесом, с точки зрения их близости к финансовым пситрам, экологической чистоты. стоимость квартир в центре Баку выше стоимости квартир, построенных за чертой центра. Нетрудно подсчитать, какова будет прибыль, если скупить низкокачественные и аварийные дома у населения, построить на их месте красивые, элитные дома. Если учесть, что на одного человека в городах республики в среднем приходится !3,3 м2 площади, то выселению из центра городов подлежат 50,7 тыс. жителей, которым могут быть предоставлены более качественные жилища большей площади, но немного подальше от центра.

Таким образом, основной механизм, благодаря которому рынок жилья способен успешно развиваться, это старение и разрушение существующего жилищного фонда. Другим механизмом развития жилищного фонда является то, что па I человека в республике приходится всего 12,0 м2 площади (в 1999 году). Это ниже принятой комиссией ООН нормы площади па I человека почти в 3 раза.

В первой половине 90-х годов стал ощущаться нарастающий отрыв планируемых тысяч квадратных метров жилья от потребности населения в удобных, благоустроенных квартирах, снизились объемы жилищного строительства, как в городах, гак и в сельской местности (рис. 1.2).

В 1992-1993 гг. объем ввода в действие жилых домов, построенных с помощью ЖСК, был равен 104 тыс. м2, что означает 29% в общем объеме ввода жилья за тот же период. В 1994-1999 гг. не было построено пи одного дома.

Основными причинами несвоевременною ввода жилья с по мощью кооперативного строительства явились: подорожание строп тельных материалов, несвоевременное выделение участков под строи тельство, несвоевременное обеспечение строителен проекті ю-емстпоп документацией и др. В этой связи отмстим, что в жилищном строи тельстве наблюдается разрыв во времени между стадиями «проектирование» и «строительство», причиной которого является плохое обеспечение строительных фирм информацией о действующих цепах в год проектирования. Ввод в действие жилых домов, построенных с помощью госкредита и личных сбережений граждан, в 2000 году увеличился по сравнению с предыдущими годами на 75% и составил 332,8 тыс. м2

Взаимосвязь развития жилищного строительства с ускорением урбанизации городов и загрязнением окружающей среды

В последние годы бурное развитие нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей, а также промышленности строительных материалов, значительный рост населения и в этой связи создание новых городов и населенных пунктов, процессы урбанизации привели к тому, что во взаимодействии человека с окружающей средой появилось все больше симптомов экологической опасности, что явилось причиной возникновения ряда проблем, в том числе и в жилищном строительстве.

Ускорение урбанизационных процессов (75% всех городов в республике — новые), рост численности населения, которая за последние 40 лег увеличилась более чем в 2 раза (1960 год — 3815,7 тыс. человек, 1999 год — 7949,3 тыс. человек) создают проблемы, связанные с увеличением плотности размещения городских поселенні! (на 10 тыс. квадратных метров — 25 городских поселений), а именно проблемы расселения, обеспечения поселений и городов республики питьевой водой; проблемы, связанные с увеличением интенсивности транспортного движения (загрязнение воздуха газами и сажей, шумовое загрязнение городов и т.д.), которые влияют на развитие жилищного строительства.

Академиком Ф.М.Гусейновым [40] введено понятие «экосистема расселения». Сюда входит вся совокупность факторов, определяющих гармоническое развитие архитектурно-градостроительных структур и естественно-географических (природио-лаидшафтиых) ареалов расселения. Это, по-сущсству, концепция сопряженного развития городов и природы, урбанизированного природного пространства. Автор [40] считает, что в характерных условиях Азербайджана, с его сравнительно небольшой территорией, но с достаточно развитой структурой поселений (свыше 4400 единиц), требуется дифференцированный подход к пространственному анализу взаимосвязанной ссім населенных мест и формированию на этой основе оптимальной экосистемы регионального расселения. Условия, определяющие устойчивость экосистем расселения Азербайджана, следующие: — обеспеченность жизненным пространством; — соответствие урбанизированного пространства характеру природного окружения; — интеграция частей экосистемы (город-человск-природа); — наличие ресурсов функционирования и развития поселений.

Урбанизациоииыс процессы создают проблему увеличения плотности населения в центре городов.

Установлено, что в моноцентрических городах плотность населения растет по мерс приближения от окраин к центру. Миллз [195] предложил следующее соотношение между плотностью населения и расстоянием до центра города: где D(ii) — плотность населения на расстоянии и миль от городского центра (человек на 1 кв. милю); А — оцениваемый параметр; е — основание натурального логарифма; g — искомый параметр, который рассчитывается на основе имеющихся данных.

Функция плотности населения с удалением от центра города убывает, так как уменьшается цена жилья и семьи имеют возможность приобретать жилье большей площади. Увеличение плотности населения в центре городов является причиной ухудшения экологической обстановки в этих районах, (загрязнение бытовым мусором, увеличение интенсивности транспортного загрязнения и т.д.).

На предпочтения покупателей п стоимость жилья в Баку, Гяндже оказывают влияние не только отдаленность их от центра, но и некоторые факторы окружающей среды. Многие семьи предпочитают жить в центре города, так как центр круглосуточно снабжается чистой шолларской питьевой водой, электроэнергией и по многим другим причинам. Центром принято считать часть города, начиная от площади Аз нефти, дальше — здание БакСовета, затем площадь Физу-ли и площадь Азадлыг.

Если недалеко от жилого дома функционирует завод-загрязнитель, то привлекательность расположенного там жилья уменьшится, уменьшится и спрос на жилье. В этом случае повысится привлекательность удаленного от предприятия-загрязнителя жилья. К примеру, в г. Баку цепы па жилища, расположенные па проспекте Джавида на расстоянии 1 км от центра, почти в два раза выше цеп па жилье, построенное в так называемом «Черном городе» на таком же расстоянии от центра.

Большое влияние на предпочтения покупателей оказывает/так называемый «эффект соседства». Установлено, что ветхое жилье снижает цену построенного рядом дома. Экономист Джон Кейн [191] обнаружил, что влияние состояния окружающих строений на цену жилой единицы только наполовину меньше, чем влияние состояния самого дома.

Экономические факторы и риски в сфере жилищного строительства

Кредиты. Большое значение для дальнейшего развития жилищного строительства имеет программа жилищного кредитования. В прошлом предоставление кредитов предприятиями, учреждениями, организациями, колхозами своим работникам осуществлялось за счет средств фонда социального развития.

Договоры заключались при стаже работы на предприятиях, в учреждениях, организациях свыше 5 лет в размере до 10%, свыше 10 лет — до 30% и свыше 15 лет — до 50% задолженности. В 1988 году постановлением №256 Совета Министров республики [115] в целях расширения материальных и финансовых возможностей индивидуальных застройщиков было решено принять дополнительные меры по развитию и улучшению условий предоставления кредитов. Разрешалось предоставлять кредиты для строительства индивидуальных домов в размере 20 тыс. рублей с погашением, начиная с третьего года после получения ссуды, проживающим: а) в сельской местности — в течение 50 лет; б) в городах и поселках городского типа — в течение 25 лет. Было установлено, что за пользование кредитами граждане, проживающие в сельской местности, должны платить сберегательно- му банку 2% годовых, а проживающие в городах и поселках городского типа — 3% годовых. Банку было предоставлено право взыскивать досрочно задолженность по ссудам, использованным не по целевому назначению. .

Кроме того, предусматривалось предоставление безвозмездных субсидий (от 5 до 10% стоимости квартиры или дома), которые могли получить семьи очередников в зависимости от размера совокупного дохода и срока ожидания муниципального жилья. Такие субсидии выделялись за счет фондов министерств и ведомств, местных органов власти, предприятий и организаций.

Несмотря на то, что в последние годы значительно увеличились кредитные вложения в экономику республики, эти вложения в жилищное строительство вследствие ограниченности денежных ресурсов сравнительно малы. Наметившаяся тенденция увеличения индивидуального строительства требует больших объемов долгосрочного кредитования. Как показывает анализ динамики краткосрочного и долгосрочного кредитования, долгосрочные кредиты по сравнению с краткосрочными в последние годы резко уменьшились. В J 996- J 999. гг. краткосрочные кредиты составляли соответственно 92,1%; 93,1%; 97,8%; 97,5%; долгосрочные кредиты уменьшились до 7,9%; 6,9%; 2,2% и 2,5%.

Обратимся к опыту других стран в вопросах кредитования. Наиболее перспективным может быть ипотечное кредитование [138], суть которого заключается в предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости — земли, строений производственного и жилого назначения.

Рассмотрим схему кредитования, применяемую во Франции: — в начале операции банк предоставляет средства; — в течение 7 лет застройщик выплачивает проценты банку и взносы кредитному учреждению, специализирующемуся на отсроченном кредитовании; — по истечении 7-летнего периода кредитные учреждения возвращаю!- полученные взносы и добавляют еще сголько же, что позволяет застройщику сразу расплатиться с банком; — в течение оставшихся 5 лет застройщик расплачивается с кредитным учреждением.

Преимущество этого метода (метод отсроченных кредитов) за-( ключастся в том, что застройщик получает кредит на 12 лет, в то время как банковские ресурсы будут задействованы лишь 7 лет.

В современных условиях в странах с ратными видами экономических систем вопросы, связанные со строительством, приобретением и пользованием жилья, решаются различными путями. В таких индустриально развитых странах как США, ФРГ, Великобритания жилищная политика в этой области сводится к следующему: удешевление ипотечного кредитования, облегчение условий пользования им, налоговые льготы. Так, в США система ипотечного кредитования строительства и покупки жилья позволила в последние 30 лет ежегодно направлять на жилищный рынок в среднем более 400 млрд. долларов. В 1992 году 833 миллиардов были выделены финансовыми институтами США в виде кредитов населению для приобретения недвижимости.

Ставка для кредитования строительства жилья в Финляндии определена в 3,5% годовых, в то время как рыночная ставка банков на кредит колеблется от 9 до 17% и в среднем составляет 34,25% [24).

С конца 80-х годов в капиталистических странах бюджет перестал быть единственным источником финансирования социального жилища. В Голландии с 1989 года жилищные ассоциации берут кредиты на рынке частного капитала на общих условиях, а не получают от государства. То же происходит в Великобритании, Германии, Испании и Ирландии, где практикуется смешанная форма инвестирования индивидуального жилища, при которой часть средств поступает от свободного рынка.

Прогнозирование технико-экономических характеристик жилых зданий

Основные факторы влияющие на уровень различных технико-экономических характеристик жилых зданий, могут быть отнесены к следующим группам: — совершенствование объемно-планировочных решений и качеств домов_квартир, обеспеченность жилой площадью; — совершенствование структуры этажности жилых зданий; — улучшение санитарно-технического оборудования домов и квартир (обеспеченность водой и газом, применение кондиционеров и др.); — улучшение конструктивных решений домов на основе внедрения новых эффективных материалов и изделий.

Совершенствование норм проектирования жилых зданий в усло-вих рыночных отношений направлено на повышение комфорта жилья за счет увеличения площадей квартир, их оборудования и улучшения условий проживания.

В принятом Советом Министров республики в 1988 году постановлений №411 «Об основных показателях жилищной программы до 2000 года» предполагалось расширить масштабы жилищного строительства, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или домом. В программе отмечалось, что в Азербайджане будет построено за период 1986-2000 гг. для 662000 семей — 662000 квартир, с общей площадью жилья 57530 тыс. м2. В этой программе прогнозы даны только на краткосрочную перспективу (5 лет) на потребность в жилье: 1. семей,.состоящих на квартирном учете; 2. семей военнослужащих, уволенных в запас; 3. семей, переселяемых из ветхого и аварийного фонда; 4. семей, переселяемых из сносимого и выбывающего жилого фонда.

Решение жилищной проблемы не сводится к реализации формулы «каждой семье — отдельную квартиру или дом». Она должна решаться в плане совершенствования всей жилой среды жизнедеятельности людей. В работе [129] предлагается (рис. 4.1) модель типов домов с дифференциацией по уровню проживания.

Модель типов домов по формам собственности на жилье с дифференциацией по уровню проживания Показатель обеспеченности площадью квартиры на одного проживающего для государственного (социального) жилища рекомендуется принять равным 18 м2 и 2! м2. Что касается частного жилища, то здесь величина обеспеченности не ограничивается. Автор [129] считает целесообразным придерживаться разных показателей качества в зависимости от выбранного уровня проживания: «здоровое жилище» — 21 м2 на 1 человека, комфортное — 28 м2, перспективное — 48 м2, элитарное — 80-300 м2 на I человека и более.

Для обеспечения требуемого комфорта определяющим фактором является качество строительного товара (жилья), максимально учитывающего «человеческий фактор». Переход на рыночные отношения в жилищном строительстве требует нового взгляда на проблему оценки и обеспечения потребительских свойств жилища.

Как считают ученые [50], количественная характеристика свойства, принятая за основу при оценке качества продукции, является нормой качества. Совокупность показателей качества, методов их оценки и норм качества характеризуют параметры качества. Формирование структуры качества жилища осуществляется по схеме: критерии, показатели, методы, нормы, области применения, а оценка качества реализуется в обратной последовательности.

В частности на качество жилища влияют качества проекта, стройматериалов, строительства и эксплуатации.

Ряд критериальных свойств жилища, в частности, архитектурная выразительность и эстетические качества являются объектом эмоционально-качественных или экспертных оценок, поэтому при оценке качества наряду с объективными показателями оперируют и явно субъективными.

В структурно-параметрических системах качества коммерческого и социального жилья имеются существенные различия: качество коммерческого жилья в основном является объектом эмоциональных оценок покупателей, а качество социального жилья оценивается при помощи показателей, которые поддаются вычислению и оценке.

Стуруктурно-параметрическая система качества коммерческих домов включает следующие основные критерии: 1. совершенство и создание традиционно-национальных архитек турных форм; 2. гармоничность единства дома и среды, учет природно- климатических и местных условий в структуре дома; 3. обеспеченность инженерным и сантехническим оборудованием; 4. строительный материал, из которого построен дом (камня, кирпича и др).

Источник: www.dslib.net