Рынок долевого строительства что это

Рынок недвижимости Краснодарского края, как и всей России, переживает новый виток в развитии, связанный с изменением законодательства.

1 июля 2018 года был принят закон, по которому с 1 июля 2019 года квартиры в строящихся домах должны продавать по новой схеме. В первую очередь это коснулось сегмента долевого строительства, а новым и постоянным участником сделок со строящейся недвижимостью, кроме собственно застройщика и покупателя, стали банки.

Юга.ру решили разобраться, зачем появились эскроу-счета, как к нововведениям относятся банки и застройщики и каких изменений стоит ждать ближайшие пять лет.

О своем опыте работе с новыми правилами на строительном рынке рассказали Сбербанк и строительная компания «ЮгСтройИмпериал».

Что такое эскроу-счета и как они работают?

Теперь в заключении договора о долевом строительстве участвуют три стороны: депонент — покупатель, бенефициар — строительная компания, эскроу-агент — банк. Причем без эскроу-агента заключить сделку нельзя. Деньги покупателя попадают на специальный банковский счет (эскроу-счет). Сделка считается завершенной если и тогда, когда строительная компания исполнила обязательства перед покупателем, а банк получил доказательства этого.

«Сноска»: как изменился рынок новостроек после отмены долевого строительства

Застройщик получает средства дольщиков со счета не просто после окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, а лишь по мере подписания актов приема и передачи объектов недвижимости в собственность покупателю.

Эскроу-счет — это счет условного депонирования, или доверительный счет. Договор о таком сотрудничестве подписывают банк и застройщик. После этого средства дольщиков, которые хотят купить квартиру в строящемся доме именно этой компании, попадают на эскроу-счет конкретного проекта.

Сбербанк в этом году провел ряд деловых мероприятий в разных городах России, посвященных изменениям в 214-ФЗ. Их участниками стали около 10 тыс. человек. Специалисты банка помогали застройщикам разобраться в нововведениях и адаптироваться к новым условиям.

Зачем это нужно?

Попросту говоря, это страховка от рисков. В долевом строительстве такие меры предосторожности нужны для того, чтобы обеспечить гарантию возврата средств дольщикам в случае банкротства строительной компании и в иных ситуациях, связанных с заморозкой или прекращением строительства объекта недвижимости. Независимо от обстоятельств застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента передачи квартиры покупателю, а значит, не может использовать их не по назначению, украсть или растратить.

Эта схема сразу отсекла компании, не имеющие собственных средств для строительства. Раньше они могли строить на поступающие деньги клиентов-дольщиков, и процесс зависел от многих факторов. Теперь строительная компания изначально должна иметь капитал, которого точно хватит на строительство. И только после успешного завершения проекта и передачи квартир собственникам фирма получает оплату.

После изменения законодательства Сбербанк запустил новые продукты для строительных компаний. В первую очередь сам счет эскроу, а также кредит с применением счетов эскроу (финансирование до 85% бюджета проекта строительства) и банковское сопровождение счета застройщика.

Рынок готов продолжить рост, только через коррекцию. Какие данные окажут негатив на них?

Мнение банка

По словам председателя Юго-Западного банка ПАО Сбербанк Евгения Титова, для Сбербанка поправки в 214-ФЗ — давно отработанный механизм, так как еще до их введения банк финансировал строительные компании, чтобы они могли купить земельные участки и провести начальные проектные работы.

Евгений Титов

— Главный итог изменений — рынок стал предсказуемым. Это важно в первую очередь для наших существующих и потенциальных клиентов. Вспомните последние годы, когда количество обманутых дольщиков просто зашкаливало. Что-то нужно было делать с этим социальным напряжением в обществе. То есть к этим изменениям все уже давно шло.

Для взаимодействия клиента, банка и застройщика Сбербанка запустил сервис «Домклик». С его помощью можно подобрать жилье, строительную компанию, а также подать заявку на ипотечный кредит и оформить сделку. Все это можно сделать онлайн.

Мнение застройщика

После изменений в законодательстве некоторые игроки рынка долевого строительства попросту свернули свою деятельность, не в силах соответствовать новым требованиям присутствия на этом самом рынке.

По словам председателя совета директоров компании «ЮгСтройИмпериал» Николая Амосова, когда поправки приняли, для строительных компаний это стало переломным моментом.

Николай Амосов

— «ЮгСтройИмпериал», как любую крупную компанию, можно сравнить с большим кораблем — просто так не развернешь. Руководство таким механизмом требует четко продуманной концепции и ясного видения пути. После нововведений в законодательстве благодаря сотрудничеству со Сбербанком мы не только идем «на полных парусах», но и планируем увеличить скорость и объем строительства. Есть четкое понимание ситуации и знания, как работать с финансовыми организациями, как правильно считать и стараться работать с объектами, наиболее востребованными среди потребителей рынка недвижимости. Подход стал более серьезным, тщательнее прорабатываются финансовые модели, маркетинг.

Уход компаний со строительного рынка

Николай Амосов считает, что в течение ближайших пяти лет рынок застройщиков «качественно почистится».

— Проектное финансирование существовало и раньше, до поправок в законодательстве. Но тогда это было вещью добровольной, а сейчас сделали обязательной. В итоге мы наблюдаем, как многие компании начали «проседать».

Евгений Титов считает, что сейчас на строительном рынке остались в первую очередь профессиональные участники.

— Ушли компании, которые занимались точечной застройкой на отдельных частных участках земли, как правило, без надлежащей инфраструктуры и социальных обязательств. Это касается благоустройства территорий, строительства школ, детских садов.

По его словам, изменения на строительном рынке не повлияли на решение клиентов брать ипотеку. Более того, банки наблюдают обратный эффект. У Сбербанка по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объемы кредитования выросли примерно на 20%. Объем ипотечного портфеля превысил 140 млрд рублей.

Сбербанк и «ЮгСтройИмпериал» вместе работают по проекту жилого комплекса «Босфор» в Новороссийске, общая стоимость которого составляет примерно 3 млрд рублей. Документы находятся на стадии подписания.

На стадии рассмотрения находится проект по строительству премиум-дома «Граф Суворов» в Краснодаре (14-этажный клубный дом) и новый проект в Анапе (более 100 тыс. квадратных метров жилья в 500 метрах от моря). В планах сотрудничества — объекты в Краснодаре и Сочи. Пакет проектного финансирования планируется увеличить до 15-20 млрд рублей.

Источник: www.yuga.ru

Поправки в ФЗ-214: что ждет рынок долевого строительства?

ИД «Коммерсант-Кубань» организовал круглый стол с участием строительных компаний, юристов, представителей власти и аналитиков, чтобы понять, заработали ли уже в Краснодаре изменения в закон «О долевом строительстве» и чего от этого ждать застройщикам и потенциальным покупателям жилья

Поправки в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве» вызвали большой общественный резонанс в 2015 и 2016 г. Сперва, когда законодательные изменения долго обсуждали и отправляли поправки на доработку. И позже, когда в июне прошлого года пакет изменений все же был одобрен Госдумой.

Большинство нововведений должны были вступить в силу с 1 января 2017 года, однако и сегодня многие застройщики не понимают новых правил игры и с тревогой смотрят в будущее. Большинство строительных компаний постарались подать папки с документацией по новым объектам долевого строительства до конца 2016 года. Основная причина в том, что застройщики не понимают, каким образом теперь готовить пакет документов, прежде всего – проектную декларацию. Круглый стол на тему изменений в самом ходовом ФЗ, касающемся жилищного строительства, прошел в отеле «Платан Южный» в Краснодаре. Модератором мероприятия выступил генеральный директор «MACON Realty Group» Илья Володько.

В защите дольщиков – переусердствовали

По словам исполнительного директора «Национальной юридической компании «Митра» Заурбека Ахметова , изменения в ФЗ-214 носят как формальный характер, так и вполне прикладной. Они определяют, какую информацию о своей деятельности застройщик должен публиковать на своем сайте. Подразумевается единого реестра застройщиков, который будет включать только компании, действующие в четком соответствии с требованиями Закона «О долевом строительстве» и не имеющие финансовых проблем. В Краснодаре актуального реестра до сих пор не существует, но он в обязательном порядке должен появиться.

– В отличие от предыдущих редакций ФЗ появились дополнительные требования. Например, директор и главный бухгалтер компании не должны иметь судимостей за экономические преступления. Не должно быть недоимок по налогам и сборам с организации застройщика.

Не должна быть запущена процедура банкротства, – пояснил Заурбек Ахметов. – Важно, нет ли у застройщика негативной истории участия в конкурсах и закупках. Все это в совокупности дает дополнительные гарантии того, что на рынок не зайдут недобросовестные застройщики. На самом деле эти изменения логически следуют из самой идеи 214-го федерального закона, цель которого – гарантировать права дольщиков.

Законодатель дважды перестраховался, создав новые инструменты защиты прав дольщиков, но при этом оставив старые

Основные изменения в законодательстве касаются экономических аспектов работы застройщиков, и в перспективе могут сильно повысить их финансовое бремя. Больнее всего по застройщикам может ударить введение минимального размера уставного капитала, который будет зависеть от совокупной стоимости всех возводимых компанией объектов. Например, если застройщик возводит до 1,5 тыс. кв м, то уставной капитал должен быть не менее 2,5 млн руб. Если же он строит больше 500 тыс. кв м, то ему придется обеспечить себе 1,5 млрд руб. оплаченного капитала. И даже тот факт, что на практике уставной капитал может включать в себя как финансовые средства, так и имущественные активы, не слишком облегчит жизнь тем застройщикам, у которых таких ресурсов нет.

Другой аспект – введение эскроу-счетов, посредством которых средства дольщиков будут храниться в банках до того момента, пока застройщик не завершит строительства объекта. Согласно поправкам, продавать жилье на этапе строительства будет нельзя, равно как и привлекать средства дольщиков. Единственные источники финансирования – собственные деньги застройщика и банковские кредиты. Тем не менее эксперты не уверены в том, что эскроу-счета в ближайшие годы будут востребованы.

– Финансово стабильным компаниям будет проще построить за свои средства, а потом продавать готовое жилье, нежели привлекать средства дольщиков и нести юридические риски, связанные с новым законодательством, – уверен генеральный директор «Национальной юридической компании «Митра» Юрий Мирзоев .

С точки зрения дольщика эскроу-счета более привлекательны. Таким образом покупатель жилья «замораживает» свои средства, не получая процентов, как если бы он открыл депозит, но и ничего не теряя в том случае, если застройщик не сможет завершить строительство. Тогда он просто получит свои деньги обратно.

По мнению эксперта, законодатель перестраховался, создав новые инструменты защиты прав дольщиков, но при этом оставив старые. Эскроу-счета, страхование ответственности застройщика и компенсационный фонд, в который каждый застройщик будет обязан внести сумму в размере одного процента от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома, по факту выполняют одну и ту же функцию – снижение рисков для дольщика. По мнению специалистов, разумнее было бы оставить один из этих инструментов, поскольку все вместе они серьезно ухудшают финансовое положение девелоперов и могут привести к росту цен на квадратные метры. В погоне за гарантиями для дольщиков законодатель переусердствовал, – констатировал Юрий Мирзоев.

В перспективе средства из компенсационного фонда будут направляться на завершение строительства жилых объектов, в случае, если девелопер столкнулся с финансовыми трудностями, а дольщики хотят достроить дом. Если же в окончании стройки никто не заинтересован, люди просто получат компенсации. Однако застройщик оказывается в ситуации, когда он не сможет привлекать средства дольщиков, но уже до начала строительства обязан перечислить средства в компенсационный фонд. Использование банковских ресурсов также повышает финансовые риски, которые – в итоге закладываются в стоимость недвижимости. Следовательно – бьют по карману покупателя.

Укрупнение рынка

Застройщики высказывают еще одно мнение – о том, что поправки в ФЗ-214 не столько защитят интересы дольщиков, сколько ударят по мелким и средним компаниям. И тем самым приведут к укрупнению рынка. На данный момент девелоперы с осторожностью смотрят в будущее. Грандиозных планов никто не строит, всех интересует, как поправки в закон покажут себя на деле.

– Особенности изменений в законодательстве мы изучили еще в июле 2016 года, когда они были приняты Госдумой, – рассказала Ольга Писанкова, юрист компании «Екатеринодар Инвест Строй» , известной такими жилыми комплексами в Краснодаре, как «Аврора Парк», «Красная Площадь», «Комсомольский 2» и «Комсомольский 3». – Документацию по новым объектам постарались зарегистрировать в конце прошлого года. Некоторые новые нормы в ФЗ-214 нам все еще непонятны. Например, в том, что касается раскрытия информации о застройщике – некоторые данные, которые мы обязаны размещать, представляют собой коммерческую тайну. Так ли необходимо их обнародовать?

Много у застройщиков вопросов и по оформлению проектной декларации. По словам представителей строительных компаний региона, единой формы декларации, которую можно было бы смело брать в работу, они пока еще не увидели. При этом быть первыми и «обжигаться» никому не хочется. Запросы в соответствующие ведомства – такие как департамент по надзору в строительстве Краснодарского края – для многих пока остались без ответа.

Больнее всего ударит введение минимального размера уставного капитала, который будет зависеть от совокупной стоимости объектов

Тот факт, что часть договоров застройщики подавали в 2016 году, а зарегистрированы официально они были уже в 2017-го, также вселяет тревогу. Теоретически, по каждому такому ДДУ компанию можно привлечь к ответственности – на том основании, что он не соответствует требованиям обновленного законодательства. В то же время, перезаключать такие договоры очень сложно, поскольку в большинстве своем они имеют ипотечный характер, поэтому придется заново заключать и дополнительные соглашения с банками.

– Стараясь защитить права дольщика, законодатель провоцирует укрупнение бизнеса, монополизацию строительного рынка, – считает заместитель начальника юридического отдела ООО «Екатеринодар Инвест Строй» Татьяна Николаева . – Застройщиков вынуждают идти в банки, но не все участники рынка могут позволить себе такие дорогие кредиты, которые нам сейчас предлагают. Поэтому поправки в закон играют на руку именно банкам, а не застройщикам.

Уже к 1 июля 2017 года каждый застройщик, строящий по ФЗ-214, обязан привести в соответствие свой уставной капитал, в связи с чем строительные компании города и края рассматривают разные варианты того, как остаться в правовом поле.

– В ближайшее время наша компания планирует закладывать объекты, которые будут строиться уже по новым правилам, и самая большая проблема – это размер уставного капитала, – говорит юрист ООО «ТехноСтройСити» Андрей Полосухин . – Поэтому изменения в законодательстве мы не можем расценить иначе, как вытеснение мелких игроков с рынка.

Руководитель Ассоциации саморегулируемых организации Краснодарского края, директор саморегулируемой организации Союз «Строительное региональное объединение» Александр Ладатко также подчеркнул, что регион ждут серьезные перемены в области жилищного строительства, связанные с поправками в закон.

Число девелоперов сократится, однако вероятность того, что жилье будет достроено и передано собственникам, повысится

В то же время директор ООО «Кристалл-Комфорт» Геннадий Дьяков видит в изменениях в законодательстве не только минусы, но и плюсы. Правда, при соблюдении некоторых условий.

– Предыдущая редакция ФЗ-214 не позволяла застройщику тратить деньги даже на рекламу, не говоря уже о строительстве социальной инфраструктуры. Теперь, поскольку средства дольщиков не используются, это делать можно, – напомнил Геннадий Анатольевич. – Вместе с тем, должно пойти удорожание жилья. На строительном рынке края маржинальность и так низкая, и в новых условиях работать себе в ущерб никто не будет.

– По мнению Геннадия Дьякова, сама идея того, что банк, кредитующий застройщика, будет в той или иной мере регулировать его деятельность, – хорошая. Но в таком случае банки должны предлагать более выгодные условия, чтобы хоть как-то снизить финансовую нагрузку на покупателя жилья.

– Пока закон еще очень сырой, – констатировал директор ООО «Кристалл-Комфорт». – И сейчас очень важно, чтобы власть, и на местном уровне, и на федеральном, хорошо обдумала, какие еще корректировки можно внести в ФЗ-214, чтобы он действительно заработал. А для этого она должна учитывать интересы не только дольщиков, но и девелоперов.

Лучше меньше, но лучше?

Директор «Кубанского ипотечного агентства» Александр Спасов и вовсе не уверен, что существующие проблемы на рынке жилищного строительства как-то связаны с ФЗ-214.

Если взглянуть на статистику по количеству обманутых дольщиков в разные годы, то мы не увидим сильной взаимосвязи с тем, как менялся 214-й Федеральный закон, – считает Александр Спасов. – То есть, корень проблемы вовсе не в эффективности той или иной его редакции. На самом деле, большая часть проблемных объектов строятся даже не по 214-му ФЗ, а по 215-му. И сейчас, когда требования закона «О долевом строительстве», риск того, что застройщики уйдут с ФЗ-214, еще выше.

Эксперт уверен, что если уж редактировать закон, то главное, что нужно сделать – дать контролирующим органам больше полномочий и наделить их большей ответственностью за то, что и как строится в регионе. Поскольку сейчас многие проблемы связаны либо с тем, что у чиновников «связаны руки», либо с отсутствием должного рвения в исполнении своих обязанностей. Ведь в большинстве случаев выявить недобросовестного застройщика можно уже на ранних этапах его деятельности. И тем самым, не допустить появления очередного недостроя.

Представители власти видят в поправках в закон больше плюсов, чем застройщики. Заместитель начальника отдела развития строительного комплекса департамента строительства администрации Краснодара Сергей Георгиев считает, что уход с рынка небольших компаний, не обладающих большими финансовыми ресурсами, скорее благо.

– Если застройщик небольшой и имеет какие-то проблемы, то велика вероятность, что его стройка выльется в группу недовольных дольщиков, – объяснил свою позицию Сергей Михайлович. – Да, игроков на строительном рынке станет меньше, но зато появится уверенность в том, что каждый объект действительно будет завершен. Поэтому ужесточение требований к уставному капиталу положительно скажется на ситуации на строительном рынке города.

Корень зол — не в изъянах прежних редакций закона, а в том, что контролирующим органам не хватает рычагов или рвения для того, чтобы навести порядок на строительном рынке

Страхование ответственности застройщика, которое законодатели ввели несколько лет назад, по мнению Сергея Георгиева себя не оправдывает. Нередки ситуации, когда и застройщик вводит дольщиков в заблуждение, и страховая компания своих обязательств не выполняет – в итоге недовольство людей усугубляется еще больше.

Что касается компенсационного фонда, то к нему отношение пока скептическое. Ведь прежде чем людям вернут деньги, застройщик должен пройти процедуру банкротства, а это долгий процесс, – поделился опасениями Сергей Георгиев. – Но будем надеяться, что он будет работать лучше, чем страхование ответственности.

Большого падения объемов ввода жилья и, как следствие, уменьшения налоговых поступлений в бюджет Краснодара, в администрации города не ожидают. И заявляют, что гораздо спокойнее работать с несколькими стабильно работающими застройщиками, чем решать проблемы, созданные большим количеством компаний-однодневок. Однако с учетом того, что строительная отрасль является локомотивом краснодарской экономики, предсказать, как именно изменения в законодательстве повлияют на бюджет, пока сложно.

Представители банковской сферы заверили, что в ближайшее время изменения в ФЗ-214 не окажут существенного влияния на ипотечные тенденции. Банк «Кубань Кредит» заводить эскроу-счета не планирует и в целом намеревается работать по той же модели, что и раньше.

– Условия по ипотеке значительно меняться не будут, – заявила начальник управления розничных продуктов банка «Кубань Кредит» Олеся Мурашкина . – Ставки по кредитам в 2017 году будут снижаться как при покупке жилья на первичном рынке, так и на вторичном. В целом по вторичному рынку прогнозируем увеличение объема привлекаемых средств по кредитам на 15-18%. Что касается застройщиков, то наш банк всегда очень трепетно относился к их аккредитации, и наши основные партнеры – компании, которые входят в Объединение застройщиков юга «ВКБ-Новостройки».

Подводя итоги круглого стола, участники мероприятия отметили, что поправки в ФЗ-214 неизбежно приведут к сокращению числа строительных компаний в регионе и росту стоимости жилья. Однако и количество проблемных объектов может существенно сократиться – что, конечно же, в интересах тех, кто планирует покупать квартиру.

Источник: www.kommersant.ru